90年代，是廣州樓市真正走向市場化的十年，也是廣樓市最輝煌的十年。在大起大落的振蕩中，樓市發生了許多有影響力的事件，造就是不少有影響的人物，營造出許多至今仍在發生作用的開發模式。
有什么樣的消費者，就有什么樣的市場，就有什么樣的開發商。消費者把很多夢想都交給了發展商，促使發展商做出了許多超常規的事情。

過去十年，廣州一直在扮演中國房地產業報春鳥的角色。廣州是一個出人才，出模式，出理念的沃土，中國大多數成功的開發商都廣州踩過盤取過經。

廣州樓盤的成功源于不斷創新。總結過去，是為更好地走向未來。

有人說，現在廣州樓市落后了！應該確切地說，是人們的審美標準提高得太快了。廣州要保持領跑者的地位，唯有創新一條路可走！

要創新，首先得了解過去，熟知現在！

作為成功的開發模式，廣州可圈可點的很多，我們試圖訂立三個標準：1、對廣州房地產市場邁向成熟起到革命性（至少是積極性）的作用；2、率先營造出這個開發模式的企業是站得住腳，符合廣大消費者利益的；3、是否已開花結果。也許一個樓盤（或開發商）綜合了幾種開發模式，我們會盡量選擇其突出的一面予以闡述。

為使回顧更客觀，我們成立專家組。以下文章匯集了專家的觀點和我們自己的思考。

參與專家組討論的行業代表（按姓氏筆畫為序）

王志綱：著名策劃人

王月華：本報記者

許紹基：廣東省地產研究協會副會長兼秘書長

金貽國：中國房地產協會常務理事 廣州市房地產地產業協會秘書長

黎振偉：珠江恒昌房地產顧問有限公司 董事總經理 注冊房地產估價師

一、規模化品牌擴張開發模式

談起這種模式，最典型的例子還是碧桂園。

碧桂園，廣州人無人不曉，中國房地產業內人士無人不知。

碧桂園的最大成功之處在于，它把品牌做起來了，并在強勢品牌帶動下，實行規模化生產、規模化營銷，開辟了大盤擔綱時代；為業內經營者在市場經濟大環境中塑造品牌，并為品牌延伸提供了成功經驗。

其對廣房地產產生革命性影響之處在于成功準確地把握并引導了中國房地產業的走勢：郊區化、大盤化（規模化）、復合（整化）化。

與此相對應，其操作模式為：A產品路線：工業化建造、規模化；B、企業運作：縱向一體化、建筑、裝修、物業管理一條龍服務；C、營銷策略：連鎖化經營，在珠江三角洲大板塊內擴張。

1、復合地產整合出“碧桂園”強大品牌。

“跳出地產做地產”是碧桂園的聰絕招，且在七年以后就已進行，不可不謂先知先覺。（1）1994年初，其與名人輩出的北京石景山中學合辦碧桂園學校，竟出人意料招到1300多名學生；（2）樓未建成，配套先行，五星級會所同時建成。這兩點成了廣州，乃至全國不少樓盤爭相仿效的致勝招術（當初是絕招，后來用的開發商多了，便成了必備招術）。建校達到了聚人氣、積資金、增加知名度、美譽度的效果。“給成功人士一個五星級的家”的經營理念，精彩演繹出“碧桂園”神話。

2、大盤化（規模化）。不少專家特別提及碧桂園象工廠化那樣大規模造房子，迅速滿足了人們“安得廣廈千萬間”住房需。，人們驚奇地發現，從涉足房地產開始以來的8年時間里，順德碧桂園先以一片荒野之地變成一座現代衛星城，隨后一年一個碧桂園。

廣州碧桂園打破廣州樓市春節不開盤的歷史，且一口氣銷了4000多套房，創造了大盤神話，規模神話、品牌神話。這兩年碧桂園以不可思議的速度在擴張，華南碧桂園（占地面積超過1000畝），順德碧桂園東園、順德碧桂園西苑（占地178萬多平方米）均安碧桂園（僅高爾球場占地就達1700多畝），佛山碧桂園，其已在珠江三角洲“遍地開花”。

3、郊區化居住模式，碧桂園較早超越洋人所崇高的“5+2”生活模式，即在市區工作5天，在郊區休息生活2天。后來，大凡在廣州市區以樓盤（超過半小時車程）均非常推崇“5+2”生活模式。而隨著大交通格局的奠定，“7+0”模式（市區上班，郊區居住），已成為洛溪盤等類型項目的著眼點。

這一模式，除了深圳萬科外，廣州還沒有第二個發展商敢這樣大規模操作。值得提醒的是：品牌在較小的范圍內隨大規模開發擴張市場的有效需求的容量。

二、可持續性發展模式

若論廣樓市十年的長青樹，恐怕非祈福新村莫屬。十年來，祈福新村不斷發展，越戰越勇，到現在已發展成為占地6500畝的樓盤，并已售出16000多套房子，堪稱中國樓盤銷量冠軍。而其亦被評為廣州地區最大房地產項目公司第一名，成為名符其實的“中國第一村”。

祈福新村的成功在于開辟了一條可持續性發展的開發模式，而其革命性之處在于為廣州樓市發展提供了三大參照系：

1、大勢把握。曾在加拿大攻讀土木工程學研究生的彭磷基總經理，高瞻遠矚，提前10年就已把握到住宅郊區化的大勢，并提前10年捕捉到了城市化過程中郊區住宅產業的大商機。其將自己目標客戶群定位在香港至廣州所輻射的整個珠江三角洲的成功人士，甚至連現在紅透了樓市的兩個發展商早期也在祈福新村買過房。

2、要素整合。這里包括對自然條件各要素的整合，也包括對人文要素的整合。沒有的要素，要創造。祈福新村原來沒有湖，開發商硬是花了數千萬建造了34萬平方米、全國最大的私人屋村人工湖及環湖公園。

3、創新。祈福新村的成功不僅僅在于規劃、設計的超前，因為僅僅這樣永遠打不完明天的戰爭，其藏于無

形之中的殺手锏是理念創新。

早期的祈福新村并不敢恭維，兵營式排房建筑當時雖很時髦，現在看來已顯呆板；而正是在人們意識到這點之前，開發商已作了創新，這正是開發商的高明之所在。祈福農莊投入不小，人們可以那里種菜，千色園有一公理多長。當人們現在已大張旗鼓討論廣州要建山水城市時，祈福新村已成為山水樓盤、生態樓盤的典范。人們不得不承認，可持續發展模式是樓市，尤其是大盤最可取的開發模式。

廣州城建開發集團10多年也是采用此類開發模式。

三、復合房地產開發模式

廣州樓市風雨十年，整合房地產業之外行業來開發房地產的項目不少，但最為成功，最典型的要數廣奧林匹克花園，這個占地僅有260多畝的“小弟弟”、“后來者”，卻能從中國樓市競爭最為激烈的洛溪板塊，從占地超千畝的“大哥哥”旁邊脫穎而出，一炮而紅，靠的就是整合各優勢產業。用一位業內專家的話說是：這是復合房地產概念對單一房地產概念的勝利。

“體育產業+房地產業”，“科學鍛煉，健康人生”的理念訴求，加上“健康管家”等軟件，使奧林匹克花園具備了別人不可超越、無法替代的優勢。

復合概念對于房地產業的革命性意義在哪里？

對于開發商來說，可以從競爭最為激烈，最為艱難的領域中抽身出來，拓展出一片新的藍天，一個能降低風險、增加價值的利潤空間。用其開發商郭梓文的話說，正是由于注入體育概念、使奧園在競爭力方面，擴張延伸力方面，明顯強于傳統意義的僅以戶型、裝修、環境和地理位置為訴求的單一概念產品。這就是整合的力量。

復合概念對消費才的意義在于，它既能滿足于人們對于住房的基本需求，同時又能滿足了人們對體育健身活動的需求，給人以雙重、多重滿足。

復合型房地產開發模式并非一成不變，而是不斷在變，不斷在整合新的元素，如番禺奧園在廣州奧園成功的基礎上，又整合“澳洲風情”這新的訴求點。

安得廣廈千萬間？中國人等了幾千年，積淀了一個個夢想，加上歐美發達國家的示范作用，未來房地產一年要走過西方國家十年的路。人們日益增長而不斷變化的需求，注定房地產靠單一概念、單一元素致勝的時代已過去。有專家認為，純粹以規模和品牌取勝的時代已隨著復合地產概念的出現而被取代。個性化差異也許代表著未來之路，因為我們正步入消費個性化時代。

四、專業化連鎖開發模式

房地產開發的最大困惑在于：如何將在建設龐然大物的過程中產生的無形資產移植到下一個項目。

專業化連鎖開發模式將之迎刃而解。

看慣刀光劍影，廣州的發展商歷經10年競爭，走向成熟、邁向未來的開發商，如富力地產（廣州今年上半年銷量冠軍）、合生創展（旗下幾大公司廣州去年綜合銷量第一名）、保利房產（廣州成長最快的國有房產企業）都不約而同的采用了專業化、連鎖化開發模式，走的是一條精品路線，并形成各自的特色，僅用五六年時間便奠定了其在廣州的“江湖地位”。

富力地產集團在老城區成功地利用工廠搬遷契機，改造老城區，開發富力大廈、富力半島花園、富力新居等數個名優樓盤，在老城區形成了富力樓盤網絡。現在，廣州幾乎無人不知富力地產。

合生創展則主要集中在天河區，迎合了廣州城市東移這一大趨勢。華景新城、駿景花園、帝景苑、愉景雅苑等數個樓盤在廣州形成另一個網絡。

廣州保利房產則對住宅、商用物業全面滲透。保利紅棉花園、保利花園、保利北京大廈、保利白云山莊在市中心、近郊的縱深度范圍內形成網絡布局。

三個進步神速的開發商，用公司品牌，將一個個珍珠（名優樓盤）串在一起，形成一串樓市風景線。

廣州樓市常見的兩種經營形態：一個是板塊型，有大面積工地儲備，可以連片開發，這在近郊、新城區，郊區較普遍，尤其以洛溪沙島，華南快速干道、江南工業大道一帶這特征更為凸現。另一個則是陣地型，發展商利用單塊地皮進行開發，在老城區，以及珠江新城的房地產開發中心較為普遍。

相對于這兩種常見的開發形態。專業化連鎖開發模式革命性意義在于：用一個強勢的公司品牌，加上一套CI系統（理念視別、行為視別、視覺視別），成功地將推廣上一個項目所投的廣告費及其形成了

品牌含金量移植到下一個項目，并為移植到未來的項目上預留了“管線”。

其中最重要的在于“理念”與“行為”視別系統，這是出人才，出機制、出效益、出品牌的基礎。這些為開發商成功開發下一個項目奠定了基礎。

1997年11月北京路地塊拍到了8798萬元，平均樓面地價達2788元/平方米，而該項目的得房率僅為約60%，發展商按得房面積計算平均地價成本達4800多元/平方米。別人看來是注定要失敗的項目，保利房產勇敢的拿了，而且成功了！為什么？

今年6月30日，萬寶冰箱廠地塊拍到了1.9億元。沒有敢要，富產地產敢要！，為什么？

因為他們有人才、品牌乃至機制做保障。可以預見，只要操作、管理上不出大的偏差，并努力創新，做出差異性來，他們下一個項目連鎖開發將會與成功擁抱！

其根本性的優點歸納為：（1）注重大眾根本需求；（20）在技術領先的基礎上達到高度 專業化；（3）由項目公司上升到專業化開發公司。

篇2：我國房地產開發模式的發展

　　我國房地產開發模式的變化

　　房地產開發商實際上扮演著雙重角色:一是商人,二是城市建設者。第一種角色要求開發商不可避免地追求開發利潤的量大化,第二種角色又要求開發商追求開發的社會效應。回顧房地產業發展的歷史,我們不難看出,隨著房地產相關法規的不斷完善和市場自身的成熟,開發商的城市建設意識在逐步增強,與此同時,房地產開發模式也在發生著變化。

　　短平快的合作開發模式

　　“聯合開發”和“項目公司”是我國房地產開發歷程中曾有的一大特色,造成這種局面的直接原因是早期為數不少的建設項目用地是以協議出讓方式取得,某些取得開發權的企業或個人因種種原因,不能在短時間內啟動項目,致使開發周期大大延長,甚至使土地長期閑置。而隨著房地產市場的持續升溫,房地產業對資本的吸引也與日俱增,一些擁有資金或技術管理優勢的企業迫切希望獲取土地資源,于是合作開發這種形式應運而生。

　　合作開發使一批擱置已久的項目進入開發流程,大大加快了項目開發進度,在一定程度上緩解了一段時間相對供應不足的矛盾,一些企業也在項目開發的過程中積累了經驗和資金,得以迅速發展。

　　但是這種模式的先天缺陷也是顯而易見的。合作開發的項目公司存續期與項目開發周期幾乎相同,項目完工,公司的使命也結束了。因此,項目公司通常追求的是開發利潤的最大化和快速實現,不可避免地會采取一些短平快的手法。再者,在市場銷售形勢持續向好的情況下,企業追求的是產品的快速消化和成本控制,對產品創新和品質的提升不會花費太多精力,也不可能去完成售后服務,走的是合作、建設、銷售、結算的路子。此外,由于進入門檻較低,一些不具開發經驗的企業和個人也挾資本實力強行進入,使這類項目的產品水準普遍不高,且盛行概念炒作,甚至出現下部共有裙樓和上部塔樓分屬不同建設單位的情況,容易產生產品交付后的遺留問題,對整個市場發展來說,不足一種良性的方向。

　　小而全的多項目開發模式

　　一些有相當開發經驗的企業或是因為取得項目的條件限制,或是主動地希望完善企業自身的產品層次,開始注重后續發展的取向上,并希望多點出擊,四面開花,擴大企業在不同客戶層面的影響力。這就出現廠小而全的多項目開發模式。

　　這種開發模式可以在一段時間內增加企業的曝光率和知名度,以不同的產品形成系列。但是除非該企業有足夠的人力資源、管理制度以及對不同類型產品的深入研究,否則很難要求它在從普通住宅、高檔住宅到別墅等不同類型產品上均取得市場認可,稍有閃失,則可造成對企業整體印象的損害,而且產品交叉會使開發商不自覺地將不同產品概念混用,造成產品個性的方向性偏差。

　　從城市建設的意義上說,這種開發模式不僅無法實現企業資源的優化配置,而且容易造成城市建設功能的紊亂,使城市建設無法在城市規劃部門的統一指導下進行,因為同樣出于企業切身短期收益的需要,開發商不可能從某種戰略和長遠的角度思考自己的開發行為。

　　精耕細作的成片開發模式

　　相對于前二種模式,成片住宅開發無疑更具活力,也更加符合城市經濟發展和擴張對房地產開發和城市建設的客觀要求。

　　成片開發的原則是總體規劃,適度調整,即小區總體布局、建筑風格、景觀規劃通盤考慮。對產品而言。成片開發可以有足夠的空間和規模實現產品品質的最優化設計;對開發商來說,可以體現更完整的開發理念,使企業獲得持久的發展動力和持續品牌建設,更加具有責任感;對消費者來說,一個大規模的規劃成型的小區,不確定因素較少,不會因為日后周圍環境變化(如改變用途、道路、新建)等造成現有居住環境質量的改變或下降;從整個行業發展來說,成片住宅開發客觀上促進了精品住宅的形成。“中國房產看廣州,廣州房產看華南”,一批大盤住宅的出現,使精品樓盤成為市場的標兵,規模化、集約化效應可以實現成本優化,提高產品的性價比。

　　成片開發使城市容易形成多個各具特色、定位不同、環境景觀各異而又在城市整體交通網絡的連接下的有機統一體,使城市真正呈現無限生機。同時,這樣的模式有利于政府部門規范房地產業,更重要的是能夠集中利用有限而寶貴的土地資源,并根據可持續發展的原則科學地制定城市建設布局,使城市充分發揮自身的作用。

　　開發模式的轉變不是一朝一夕之功,隨著城市經濟的發展和城市規模的擴大,隨著人們對居住條件和居住環境的要求的提高,相信房地產開發商還將與時俱進,不斷探索出更富創新精神和更具社會責任感的開發模式。

篇3：王志綱談房地產十大開發模式(下)

　　五、完善積累型開發模式

　　人選房子，房子選人，一方水土養一方人。

　　這是人與人之間不言而喻的連接密碼。把房子建成何樣，人們才樂意選擇，這完全可以反映出選擇者的品位、修養與性情。基于對人性的關懷，對文化的獨到見解，不少樓盤成功地將其演繹到自己房地產開發中，并形成了自己的獨特開發模式--迎合社會主流，營造一種健康生活方式。

　　最為典型的要數麗江花園，其對房產業的革命性意義在于：率先營造一種生活方式，并且精雕細琢之。

　　過去十年，房地產市場消費觀念發生了兩次革命性變化。90年代初，人們買房仍然以追求一個“窩”這主要目標，只要有個地方住，人們不會挑剔;90年代中期，“家”成人們購房追求的重點，不只是需要一個窩，還要配套、環境;先知先覺的開發商很快明白，“家”絕不是人生追求的最高目標。也正是這里開始，購房者從注重地理位置、環境、戶型、配套等外在因素，向關注物業管理、社區化等內在因素轉移，人們從買環境過渡到買生活方式。

　　麗江花園較早旗幟鮮明地打出賣生活方式。強調其房子真正為詩意的安居而建;在廣州樓市第一個喊出e生活概念，其亦是全國優秀物業管理小區，而旗下的星海洲、麗字樓、王臺別墅、和諧公寓、華林居、康城居、萃錦苑、玉樹別院、九如通津，這些母品牌下的子品牌更滿足了人們“人以群分”的心理，適應了生活方式下一的細分需要。麗江花園帶給予業主的不僅是品質不斷提升的房子，且是個性價值的不斷張揚。這種只可意會，不可言傳的生活方將對樓市消費者的選擇產生越來越重要的影響。人們一直弄不明白，麗江花園樓價最高時憑什么賣到了7000元/平方米，我想原因就在于其營造的生活方式值錢。

　　麗江花園在推廣中強調得最多的就是“生活”二字，如“21世紀生活空間”、“e生活“等等。在新世紀樓市行銷概念中，生活方式現已成為主流。

　　走積累完善型開發模式之路的還有光大花園、金碧花園、云景花園，廣地花園、匯僑新城等。

　　六、城鎮開發模式

　　關注城鎮化開發模式，是基于兩點理由：

　　(一)、是國外房地產開發商較為推崇的開發方式;

　　(二)、中國正加快城市化進程，有人預測，廣東再過10年，將建成300個布局合理、功能齊全;設施完善環境優美富有地方特色的中心鎮，廣東城市化程度將達50%以上。

　　現在，地產大鱷枕戈待旦，華南碧桂園一出手就是1000畝;雅居樂、華南新城、南國奧園、錦秀天河他們開發模式又將怎樣，急需要參照系。

　　洛溪新城的革命性之舉在于：其已率先在中國進行集鎮式房地產開發試驗。他們不僅考慮住戶的衣、食、住、行等日常生活問題，并考慮郵電、金融、教育、垃圾、污水處理已成功走出政府行為，完全成為一種市場商業行為，為房地產開發探索出了一條全新模式。

　　十年風雨，往往歷歷在目。

　　80年代末，當時番禺市政府確立以“二沙”帶動番禺經濟發展的思路，南沙為工業區(現在有所調整)沙窖島發展房地產業。

　　1988年，霍英東及其同仁集資七千萬元，讓洛溪大橋飛架南北，從而使這里的房地產開始變得有實際意義。番禺開源房地產實業公司率先進駐番禺洛溪，按照當時計劃，該公司將逐步開發上萬畝土地，后來確定為7千畝，再后來確定為占面積約144平方米，建筑面積232.7萬平方米目前已建成住宅1萬多套，別墅千棟，商鋪千間，原計劃20年讓洛溪熱起來，想不到僅10年時間，一座嶄新的衛星城便矗立起來了。

　　工行、農行、建行，中行均在這里設有支行，而幼兒園、小學，中學已成規模，會所，超市應有盡有，拋開其頭兩期樓盤不說，整個新城自我更新能力很強。 城市自我實現生態平衡的能力。

　　整個洛溪新城的人口來自五湖四海，是一座典型的移民市鎮，充滿活力，而其母品牌下的子品牌：洛濤居、雅瀾苑、洛湖居超建越好。

　　再過2年，也許我們能更加認識洛溪新城，探索“城鎮化開發模式”的意義!

　　當然，我們還要提醒未來的開發商，城鎮開發走的不是房子的簡單集合，而是將自身定位于世界經濟一體化中衛星城!

　　七、集約化開發模式

　　用較少的占地面積、開發精致樓盤，力爭營造成最好的人居環境，最合理的產業，力爭達到唯美效果，有專家將之稱為集約化開發模式。

　　1998年前后，廣州房地產群雄并起，翠湖山莊號稱100%全綠化，首層架空，凸窗。現回頭去看的確很有意思，但當時引起了廣州市民的極大興趣，很多人把去那里看樓當逛公園。

　　集約化開發模式，其革命之處在于：以人為本，占地面積雖小卻能體現配套齊全的規模化生活小區概念。

　　其集約特性表現在--

　　1、天人合一，回歸自然的綠化理念，在有限的土地上搞精品綠化。

　　2、構筑完整的生活小區設施。僅會所面積就達1萬平方米，多功能，老少皆宜，并為業主提供專業酒店式服務，從而大大提升了居家的品質。

　　在地少人多的廣州，21世紀商品房開發的主流究竟是什么?從翠湖山莊我們找到了答案：完整的生活空間，規模適當，配套完善的現代化小區。其社會基礎是：人們積極追求代表著較高社會主義水平的生活方式和生存空間。

　　類似開發模式之路的樓盤很多，如錦城花園、云景花園、名雅園，星匯園、天譽花園等。

　　八、唯景觀開發模式

　　廣州正在倡導“山水城市”理念，山水樓盤成為人們的注意重點。

　　敏于行的開發商總是搶在“學者”前面，率先在珠江兩岸，白云山腳圈了地，蓋起了一棟棟房子。

　　有人說，珠江兩岸現在最大的問題是，建筑物過多，體量過大，樓層過高，離江面太近。但這不是開發商的錯，是有關政府部門的失誤。這從側面恰恰反映出開發商的先知先覺，搶先占領有利地形，開發景觀資源。

　　唯景觀開發模式始作俑者應算是海珠半島花園，時間追朔到1992、1993年，其占地僅13萬多平方米。此盤1995年強力推盤時，宣稱的卻是“擁有1.38公理長的黃金海岸。”

　　而此種開發模式發揮到極致的，正是臨江豪宅群的迅速崛起，珠江廣場、中海錦苑、新理想華庭、麗景灣、海琴灣等先后拔地而起。

　　臨時豪宅對房地產開發的革命性意義在于：徹底喚醒人們沉睡多年的居住環境景觀意識。

　　以往，建房子，黑壓壓一片，人們分房以面積大小行政級別、富裕程度;現在，靚麗房子，爭先恐后冒出，中心城區的豪宅已因環境因素制約而讓位于江景豪宅，山景豪宅。

　　“以景觀為中心”的開發理念還促使小區開發在規劃、設計上的比拼。海珠半島花園的把樓建到42層高，力圖占領大量的景觀空間，中海錦苑、麗景灣(第三幢)巧妙地設計出戶戶朝江的戶型，新理想華庭則采用超大弧形防彈玻璃，每一套正望江戶型玻璃窗的總寬度超過9米，力爭與江景的接觸。

　　“以景觀為中心”的開發模式在廣州樓市遍地開花，蔚然成風。澳洲山莊、頤和山莊力圖把房子溶入大自然，山水庭苑。雅居樂、江南世家，雅寶新等力圖充分利用山與水。

　　早在古代就有“仁者樂山，智者樂水”的圣語;現代社會，文明人的價值取向又日益偏向于環境。香港最貴的豪宅在半山，原因就在于其海景疊加著山景。

　　“以景觀為中心”的開發模式正迎合了文明時代人們的需求。

　　九、營造開發模式

　　這類開發商，當初找到是一塊荒地，在那里從無到有，認真營造房地產成功的必需要素，精雕細琢，下定賭注，一步步創造市場。

　　白云堡1995年初動工時，僅是一片荒山石場;2年前開工的穆天子山莊也是一片山林，而8年前，二沙島別墅建設時，那里可以說還是一個“荒島”。

　　有人說，蓋房子，環境第一;也有人證券交強調是地段第一;其實，就房地產的社會屬性來說，應該是“身份第一”。

　　正是基于這點認識，白云堡、二沙島別墅區、穆天山莊的開發商將自己的目標客戶群定位在社會金字塔塔尖這一層，并通過項目的推廣成功將占總人口不足5%的塔尖消費層分離出來。

　　類似于營造成造型開發模式不僅僅是這幾個頂級樓盤，還有頤和山莊、白云高爾夫花園等等。

　　不容否認，房地產主流永遠不會面對低收入的百姓，聰明的開發商只會盯住廣州20%的高收入人群，至少頂級豪宅更需盯住這20%之中的20%的人，畢竟，市場是嚴酷的。

　　十、創新型開發模式

　　著名的地產巨子霍英東曾自豪地宣稱“賣樓花”是他發明的。這是他對中國房地產發展的最大貢獻，因為，“賣樓花”有助于解決起步期房地產開發鏈條中最薄弱的一環--資本的瓶頸難題。

　　廣州第一個“賣樓花”的人是誰?

　　業內人士普遍認同來自臺灣的仇福憲小姐。

　　人們清楚地記得，1990年以后，她在大陸做的第一個銷售個案--廣州世界貿易中心大廈非常成功。世貿中心也因為仇福憲小姐而成了廣州樓市十年創新型開發模式的典范。

　　世貿中心在開發過程中，培養了大陸第一批專業的樓盤銷售隊伍，從著裝到待人接物，到推銷賣樓，高素質、高水平。堪稱典范;世貿的銷售大獲全勝，每平方米當時賣給到了二千多美元，堪稱當時廣州樓市的“天價”。

　　之后，在淘金花園的開發中，仇福憲應珠江實業之邀，主持了那里的銷售工作，有人說，在香港她把淘金花園搞得比廣州還有名。

　　有人說，廣州首個進行按揭貸款樓盤，亦是仇福憲倡導的。

　　廣州的首個售樓部也是她開辟的。

　　仇福憲自己也承認，大陸是一個前瞻性很強的市場，她應該多帶些先進經驗和創意進來。十年前，她就預測，十年后的整個亞洲年中國，果然，2000年的廣州樓市正醞釀一個個更大的奇跡。也許再過五年、十年，全世界的發展商都會來中國廣州踩盤取經。

　　當然，作為開發商的珠江實業，當時能花巨資(據說上2千萬元，無從考證)啟用仇福憲，這本身就是一種用人制度的創新!

　　廣州過去十年樓市的成功源于創新，將來仍然在于創新!

　　成功的開發模式還有很多，在些不一一論及。僅以此文獻給為廣州樓市十處輝煌創造性勞動的人們!