中國房地產(chǎn)行業(yè)的變革與分化終于出現(xiàn)了。

　　“房地產(chǎn)金融”,“商業(yè)地產(chǎn)”已然成為這兩年房地產(chǎn)業(yè)的時尚物語。例如大連萬達(dá)集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了早期的探索和整體出售時的陣痛與甜蜜,又開始了全新的嘗試;萬通集團(tuán)更提出由“香港模式”向“美國模式”的轉(zhuǎn)變戰(zhàn)略;金源集團(tuán)分布于北京、重慶、昆明的大型購物中心(SHOPPING MALL),總投資已經(jīng)高達(dá)93億元。

　　一切都還剛剛開始。

　　7月12日,亞太區(qū)房地產(chǎn)投資信托基金20**年會在北京舉行。這是一個房地產(chǎn)金融方面的盛會;8月初,博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇20**屆年會,參會的是清一色的地產(chǎn)界人士;9月2日,北京中國購物中心年會,會上缺少金融與房地產(chǎn)的主流人士參加。

　　很明顯,金融、地產(chǎn)、商業(yè)依然處于各自分割、自娛自樂階段。

　　但市場卻向金融、地產(chǎn)、商業(yè)提出了要求:三者要達(dá)到高度的、深層次的融合。房地產(chǎn)金融與商業(yè)地產(chǎn),核心的內(nèi)容就是融合。這種融合涉及三個領(lǐng)域,機(jī)會很多,難度很大。

　　在金融、地產(chǎn)、商業(yè)之間,金融處于頂端平臺,房地產(chǎn)居中,商業(yè)處于其下,由此構(gòu)成了一個價值鏈。房地產(chǎn)連接兩端,故而出現(xiàn)了房地產(chǎn)金融與商業(yè)地產(chǎn)的說法。在這種說法里,房地產(chǎn)居主導(dǎo)地位。

　　中國房地產(chǎn)發(fā)展20年來,其運(yùn)作模式沿襲了香港模式,原因很簡單,中國房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化是從深圳開始萌發(fā)的,而深圳就是向香港學(xué)習(xí)的。這種模式又從深圳傳承到海南、廣西北海。1993年宏觀調(diào)控,海南、北海的人全部突圍出來回到內(nèi)地,把香港模式的種子傳播到全國各地。

　　中國是全球最大的引進(jìn)外資的國家之一,但除了近鄰的香港、新加坡、臺灣等國家和地區(qū)之外,幾乎沒有歐美的房地產(chǎn)開發(fā)商來中國投資,來分享中國房地產(chǎn)暴利的機(jī)會。后來人們才發(fā)現(xiàn),歐美的房地產(chǎn)行業(yè)不是這種運(yùn)作方式。老外沒機(jī)會賺到這個錢。

　　最近,外資終于來了,但來的不是房地產(chǎn)公司,而是金融機(jī)構(gòu)。我們這才意識到,在美國,房地產(chǎn)是金融的一部分,是被基金化、證券化、金融化了的房地產(chǎn)。所以,一旦人家一進(jìn)來,我們就顯得目瞪口呆、不知所措。

　　以購物中心為例:投資購物中心是近幾年最熱門的投資行為。購物中心是中國房地產(chǎn)的新物種。這個物種的引進(jìn)必須有適合它的生態(tài)環(huán)境和完整的生物鏈。

　　中國的房地產(chǎn)是以住宅為核心的房地產(chǎn),住宅產(chǎn)品投資的推出方式是將住宅賣給零散消費(fèi)者:投資--升值--變現(xiàn)。所以很多人都能成功地成為開發(fā)商;當(dāng)住宅開發(fā)商開始投資商業(yè)地產(chǎn),或者是在大量住宅產(chǎn)品中夾雜商業(yè)地產(chǎn)時,往往由于不了解商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作,導(dǎo)致產(chǎn)品不符合商家需求。這就是行業(yè)沒有細(xì)分所帶來的投資開發(fā)瓶頸。

　　只有將金融、地產(chǎn)、商業(yè)進(jìn)行有機(jī)融合,建立這三個節(jié)點(diǎn)緊密聯(lián)系的價值鏈關(guān)系,才能做好購物中心。最成功的典范就是美國的西蒙。

　　西蒙是什么?它既不是沃爾瑪這樣的零售經(jīng)營商,也不是大連萬達(dá)這樣的購物中心投資商,也不是銅鑼灣這樣的購物中心運(yùn)營商。

　　目前中國還沒有一個跟西蒙一樣的機(jī)構(gòu)。西蒙是購物中心REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)的管理公司。它是金融、地產(chǎn)、商業(yè)管理的綜合體。它通過資本市場不斷融資來開發(fā)、收購購物中心,是房地產(chǎn)金融的角色;同時它又能通過商業(yè)規(guī)劃、商家品牌管理、租戶調(diào)整,業(yè)態(tài)規(guī)劃、整合零售來提升商業(yè)運(yùn)營能力,使租金收入穩(wěn)定、持久、提升。

　　西蒙能做到這個水平全賴美國有龐大的REITs市場,既能變現(xiàn)退出,又能投資融資,運(yùn)用自如。

　　這才是中國房地產(chǎn)金融的方向,也是商業(yè)地產(chǎn)的方向。

　　金源集團(tuán)、萬達(dá)、銅鑼灣,以及市場大潮中不斷涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商,若不走上這條道路,依然會繼續(xù)苦惱。

篇2：商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同

　　商業(yè)地產(chǎn)招商及商業(yè)顧問合同

　　委托方：________(以下簡稱甲方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　受托方：________(以下簡稱乙方)

　　地址：________

　　電話：________傳真：________

　　甲、乙雙方根據(jù)中華人民共和國《合同法》、《城市管理法》、及其他法律法規(guī)相關(guān)規(guī)定，在平等、互利、自愿的原則下，經(jīng)友好協(xié)商，就甲方委托乙方全程商業(yè)顧問、招商中國項目(暫定名，下同，可簡稱為該項目)一事，達(dá)成本合同。

　　1、雙方共識：

　　(1)、甲方全權(quán)委托乙方作為該項目的整體招商及該項目商業(yè)經(jīng)營管理的咨詢顧問。乙方是有資格接受甲方委托咨詢顧問該項目業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)，其資格真實可信(執(zhí)照編號為：________)。

　　(2)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下，竭誠為甲方提供商業(yè)規(guī)劃、商業(yè)顧問、招商顧問等服務(wù)。

　　2、合同標(biāo)的：________項目。該項目批準(zhǔn)用地規(guī)模為____平方米，折合____畝；規(guī)劃建筑面積為____平方米；土地使用權(quán)證號為____號。

　　3、委托事項：甲方茲將其投資于________項目中商業(yè)用房全權(quán)委托乙方招商及商業(yè)顧問。

　　4、委托期限：自簽訂本合同之日起至該項目商業(yè)用房開業(yè)并正常運(yùn)營八個月為止。

　　5、委托內(nèi)容：指甲方委托乙方：

　　(1)、對該項目周邊的商業(yè)情況和消費(fèi)水平、消費(fèi)能力進(jìn)行現(xiàn)場勘察和分析，并根據(jù)上述勘察和分析參與商業(yè)發(fā)展規(guī)劃的制定；

　　(2)、對該項目將要建造的建筑設(shè)計、實際施工進(jìn)行顧問、監(jiān)督，使建筑物與商業(yè)規(guī)劃相匹配；

　　(3)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定招商方案，并具體實施；

　　(4)、對該項目將要建造的商業(yè)房地產(chǎn)制定經(jīng)營管理方案，并負(fù)責(zé)培訓(xùn)從業(yè)人員以及協(xié)助甲方組建商業(yè)經(jīng)營管理公司；

　　(5)、為甲方提供一份以該項目為藍(lán)本，適用于大多數(shù)商業(yè)房地產(chǎn)項目運(yùn)營管理的標(biāo)準(zhǔn)行業(yè)運(yùn)營手冊，以支持甲方未來可能參與或主持的商業(yè)房地產(chǎn)項目提供指南。

　　6、工作流程：

　　(1)、乙方自本合同簽訂之日起，即就該項目的招商、商業(yè)顧問成立項目組展開作業(yè)。

　　(2)、本合同簽訂后乙方不定期向甲方提交該項目招商和商業(yè)顧問方案，并在提交方案時對方案內(nèi)容予以解釋。以上方案須經(jīng)甲方審核同意后實施，根據(jù)情況變化，甲方有權(quán)對方案提出調(diào)整要求。

　　(3)、乙方在對甲方負(fù)責(zé)的總原則下，全權(quán)開展招商及商業(yè)顧問工作。

　　(4)、具體工作流程：

　　A、商業(yè)方案、建筑設(shè)計、建筑施工的顧問和監(jiān)督：由甲方確定設(shè)計方，并設(shè)立設(shè)計委托合同，甲方直接向設(shè)計方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個設(shè)計過程中，審核、優(yōu)化設(shè)計具體方案，對相關(guān)布局、客流規(guī)劃、服務(wù)設(shè)施等作具體整改意見，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。由甲方確定建筑方，并設(shè)立建筑委托合同，甲方直接向建筑方支付相關(guān)費(fèi)用。乙方負(fù)責(zé)在整個建筑施工過程中，按施工進(jìn)度表進(jìn)行階段審核，提供材料選擇建議，使之符合商業(yè)規(guī)劃的要求。

　　B、商業(yè)中心的招商、招租方案制定及招商執(zhí)行：在該項目工程開工后，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)設(shè)立固定招商辦公場所，并成立該項目的具體營運(yùn)實體。乙方負(fù)責(zé)對該項目作細(xì)分計劃，并設(shè)立招商，招租的具體價格策略，派駐專業(yè)招商人員進(jìn)駐現(xiàn)場，開展具體品牌招商工作。

　　C、開業(yè)準(zhǔn)備：在建筑物地面以上部分完成70%，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)獲得購物中心業(yè)務(wù)相關(guān)的所有許可證書。乙方負(fù)責(zé)以下內(nèi)容：

　　1)、運(yùn)營手冊的編制、制作；

　　2)、協(xié)助甲方進(jìn)行經(jīng)營管理公司人員的招聘、培訓(xùn)；

　　3)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心維護(hù)、設(shè)備系統(tǒng)設(shè)立；

　　4)、協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心財務(wù)系統(tǒng)設(shè)立、稅務(wù)顧問、培訓(xùn)；

　　至此，乙方應(yīng)保證商業(yè)中心的自身管理實體，已具充分能力獨(dú)立管理、運(yùn)作。

　　D、試營業(yè)、開張及開業(yè)后的日常管理：設(shè)定的正式開業(yè)日期前60天，即進(jìn)入此階段。甲方負(fù)責(zé)對該項目購物中心的日常管理。乙方負(fù)責(zé)對上述三個階段的績效進(jìn)行總結(jié)，并向甲方提供總結(jié)報告，并協(xié)助甲方進(jìn)行購物中心的日常管理，提出修正意見。

　　7、服務(wù)內(nèi)容：指乙方服務(wù)甲方：

　　(1)、商業(yè)模式及建筑設(shè)計

　　A、市場調(diào)查

　　1)、消費(fèi)力

　　2)、商品結(jié)構(gòu)

　　3)、競爭對手

　　4)、當(dāng)?shù)匦袠I(yè)慣例

　　B、設(shè)計委托書

　　1)、設(shè)備、器材

　　2)、通道、公共區(qū)間設(shè)施

　　3)、廣告、展覽位

　　4)、庫房、辦公

　　C、實施設(shè)計和調(diào)整

　　(2)、運(yùn)營手冊及管理架構(gòu)

　　A、合同體系

　　1)、自營部分

　　采購框架合同，采購條件

　　代銷合同

　　供應(yīng)商文件管理

　　批發(fā)標(biāo)準(zhǔn)格式合同

　　2)、租賃、物業(yè)部分

　　租賃合同

　　委托物業(yè)服務(wù)合同

　　1. 餐飲類

　　2. 商鋪類

　　安全保障手冊

　　3)、扣率部分

　　合同

　　服務(wù)規(guī)范承諾

　　4)、內(nèi)部部分

　　人事：勞動合同、員工手冊

　　跨執(zhí)照合作合同

　　與地主方關(guān)系合同

　　管理執(zhí)行委員會合同

　　財務(wù)體系(按執(zhí)照個體劃分)

　　人事結(jié)構(gòu)、招聘計劃和培訓(xùn)

　　臨時結(jié)構(gòu)

　　長期結(jié)構(gòu)

　　管理運(yùn)營手冊

　　各級管理職責(zé)

　　運(yùn)營總經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)

　　采購經(jīng)理、物流經(jīng)理、工程經(jīng)理、保安經(jīng)理

　　樓層經(jīng)理、市場發(fā)展經(jīng)理、財務(wù)部門經(jīng)理

　　主管級

　　高級員工

　　員工

　　作業(yè)指導(dǎo)書

　　庫存管理

　　收貨

　　倉儲

　　損耗

　　盤點(diǎn)

　　調(diào)整

　　收銀管理

　　應(yīng)收

　　銀行往來

　　備用金

　　折扣

　　人事、培訓(xùn)管理

　　招聘

　　福利、工資

　　培訓(xùn)

　　員工手冊

　　勞動團(tuán)體

　　保安管理

　　警報、監(jiān)控系統(tǒng)功能

　　應(yīng)急手冊

　　保險手冊

　　工程、維修管理(不同功能區(qū)域)

　　市場、開發(fā)、客戶服務(wù)管理

　　價格體系管理

　　單證設(shè)計

　　報表體系

　　(3)、招商執(zhí)行

　　A、配合商業(yè)中心標(biāo)志和適用版式

　　B、配合意向書、宣傳冊

　　C、招商會

　　D、招商執(zhí)行

　　E、招商價格、招商周期

　　8、委托費(fèi)用：

　　(1)、商業(yè)顧問委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項目商業(yè)顧問的費(fèi)用為人民幣____元整(小寫：____元RMB)。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　本合同簽訂后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開工后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業(yè)后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣____萬元整(小寫：____元RMB)；

　　該項目開業(yè)八個月后的五個工作日內(nèi)，甲方支付乙方商業(yè)顧問費(fèi)用人民幣____萬元整

　　(小寫：____元RMB)。

　　(2)、招商委托費(fèi)用：

　　A、甲方委托乙方進(jìn)行該項目招商的費(fèi)用按該項目____計提。

　　B、服務(wù)費(fèi)用結(jié)算辦法：

　　1)、招商的費(fèi)用結(jié)算前提為達(dá)到招商業(yè)績考核的標(biāo)準(zhǔn)。

　　2)、招商的費(fèi)用按以下四個時間節(jié)點(diǎn)分別結(jié)算：

　　該項目商業(yè)用房在3個月內(nèi)取得30%成功招商率后五個工作日內(nèi)；

　　該項目商業(yè)用房在6個月內(nèi)取得60%成功招商率后五個工作日內(nèi)；

　　該項目商業(yè)用房在9個月內(nèi)取得90%成功招商率后五個工作日內(nèi)；

　　本合同約定的委托期限到期后五個工作日內(nèi)。

　　3)、雙方協(xié)商一致，該項目單戶成功招商的定義為：

　　9、雙方權(quán)利和義務(wù)：

　　(1)、甲方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、甲方權(quán)利：

　　A、審核乙方提供的各相關(guān)方案，提出修改意見和乙方進(jìn)行磋商，確定其方案并得到法定機(jī)關(guān)的批準(zhǔn)后實施；

　　B、在招商過程中所涉及的客戶租金全部進(jìn)入甲方帳戶，招商定金由甲方現(xiàn)場財務(wù)主管保管并辦理相關(guān)手續(xù)；

　　C、享有乙方開展該項目作業(yè)中所有資料的索取權(quán)利；

　　D、擁有乙方與該項目有關(guān)的所有策略及商業(yè)行為的最終決策權(quán)；

　　E、有權(quán)隨時檢查乙方的工作，對乙方每階段的服務(wù)品質(zhì)進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果的優(yōu)劣對乙方進(jìn)行獎勵或懲罰，獎懲數(shù)額和辦法由甲方根據(jù)乙方工作業(yè)績情況決定。

　　2)、甲方義務(wù)：

　　A、向乙方提供該項目的相關(guān)合法文件；

　　B、承擔(dān)該項目的廣告宣傳費(fèi)用，并提供乙方固定的辦公場所，承擔(dān)相應(yīng)辦公費(fèi)用；

　　C、授權(quán)指定專業(yè)人員作為和乙方工作中的聯(lián)系人，指定聯(lián)系人為：；

　　D、根據(jù)本合同約定，按時支付乙方服務(wù)費(fèi)用。

　　(2)、乙方權(quán)利和義務(wù)：

　　1)、乙方權(quán)利：

　　A、根據(jù)本合同約定，按時收取相關(guān)服務(wù)費(fèi)用；

　　B、每周與甲方召開工作例會，專題研究本周工作及下周工作內(nèi)容。

　　2)、乙方義務(wù)：

　　A、保證按有關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行招商及商業(yè)顧問；

　　B、根據(jù)相關(guān)資料、相關(guān)條件、相關(guān)情況提交該項目的相關(guān)方案供甲方審核，經(jīng)甲方確認(rèn)后予以實施；

　　C、負(fù)責(zé)該項目招商過程中的各項日常管理工作；

　　D、承擔(dān)該項目乙方派駐人員的工資、獎金、福利、住宿等相關(guān)費(fèi)用；

　　E、協(xié)助甲方與客戶簽訂該項目相關(guān)合同；

　　F、未經(jīng)甲方書面承諾，對社會和客戶承諾的事項由乙方自行承擔(dān)責(zé)任；

　　G、對所涉及甲方商業(yè)機(jī)密予以嚴(yán)格保密，未經(jīng)甲方書面同意，乙方不得對外公布甲方的經(jīng)營、招商策略及企業(yè)動態(tài)；

　　H、未經(jīng)甲方書面承諾，不得向他人轉(zhuǎn)讓、泄露、擴(kuò)散該項目的資料、圖紙、文件及相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

　　10、稅金：甲、乙雙方因該項目而產(chǎn)生的稅金及其他費(fèi)用按國家規(guī)定由雙方各自承擔(dān)。

　　11、違約責(zé)任：

　　(1)、本合同簽訂后，雙方應(yīng)認(rèn)真遵守，任何一方在未得到對方書面許可的前提下均不得擅自解除合同。如一方擅自解除合同或?qū)嵤┦箤Ψ讲荒苷Ｂ男泻贤男袨椋⒔?jīng)對方發(fā)出書面通知后仍無法糾正的，對方有權(quán)解除本合同，違約方應(yīng)向守約方支付違約金人民幣____元整(小寫：_____元)。

　　(2)、如甲方逾期按本合同約定向乙方支付委托服務(wù)費(fèi)用的，且逾期30天仍不能支付的，視同甲方違約，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)向乙方支付違約金人民幣____元整(小寫：______元)。

　　12、爭議的解決：因執(zhí)行本合同所發(fā)生的爭議，由雙方協(xié)商解決。如協(xié)商不成，任何一方均可向常州仲裁委員會申請仲裁。

　　13、本合同的法律效力：

　　(1)、本合同壹式陸份，雙方各執(zhí)叁份，具有同等法律效力。

　　(2)、本合同由雙方合法代表簽署并加蓋公章后正式生效。

　　(3)、本合同履行過程中，如有未盡事宜，雙方可協(xié)商一致后訂立補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

　　14、雙方已透徹了解上述條文。如有未盡事宜，雙方達(dá)成一致意見后，可形成書面意見，作為本合同附件。

　　甲方：________乙方：________

　　代表人：________代表人：________

　　日期：________日期：________

　　簽于：________簽于：________

篇3：商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)物管培訓(xùn)：商業(yè)地產(chǎn)定義、分類和策劃

　　商業(yè)地產(chǎn)定義

　　商業(yè)地產(chǎn)是包括購物中心、大賣場、商業(yè)街、shoppingmall、主題商場、專業(yè)市場、批發(fā)市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業(yè)地產(chǎn)、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區(qū)別的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 商業(yè)地產(chǎn)是一個具有地產(chǎn)、商業(yè)與投資三重特性的綜合性行業(yè)，它兼有地產(chǎn)，商業(yè)，投資三方面的特性，既區(qū)別于單純的投資和商業(yè)，又有別于傳統(tǒng)意義上的房地產(chǎn)行業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)形式

　　商業(yè)地產(chǎn)的形式多樣，規(guī)模也有大有小。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如shoppingmall項目，可以達(dá)到幾十萬平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項目僅幾百平方米，甚至更小。對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，項目統(tǒng)一經(jīng)營管理，以收取租金為投資回報形式的模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式。在現(xiàn)實生活中，我們接觸最多的便是社區(qū)商業(yè)、大賣場以及現(xiàn)在新興的shoppingmall三種業(yè)態(tài)。

　　商業(yè)地產(chǎn)分類

　　一、按商業(yè)形態(tài)分類

　　1、商業(yè)廣場

　　2、shoppingmall

　　3、商業(yè)街

　　4、大型商鋪

　　5、購物中心

　　6、休閑廣場

　　7、步行街

　　8、專業(yè)市場

　　9、社區(qū)商業(yè)中心

　　10、商務(wù)樓

　　二、按照開發(fā)形式進(jìn)行分類

　　1、商業(yè)街商鋪

　　2、市場類商鋪

　　3、社區(qū)商鋪

　　4、住宅底層商鋪

　　5、百貨商場、購物中心商鋪

　　6、商務(wù)樓、寫字樓商鋪

　　7、交通設(shè)施商鋪

　　三、按照投資價值分類

　　1、"都市型"商鋪--績優(yōu)股

　　2、"社區(qū)型"商鋪--潛力股

　　3、"便利型"商鋪--冷門小盤股

　　4、專業(yè)街市商鋪--高科技股

　　5、其他商鋪-"一般股票"

　　商業(yè)地產(chǎn)策劃流程

　　前期：項目顧問

　　一. 市場調(diào)研：

　　1.區(qū)域狀況調(diào)研：

　　1.1區(qū)域商業(yè)狀況調(diào)研

　　1.2競爭者狀況調(diào)研

　　1.3市民消費(fèi)偏好調(diào)研（媒介偏好/消費(fèi)習(xí)慣/消費(fèi)承受力等）

　　1.4區(qū)域經(jīng)濟(jì)狀況評估

　　1.5消費(fèi)者品牌認(rèn)同調(diào)研

　　2.目標(biāo)購買者調(diào)研

　　2.1消費(fèi)群體細(xì)分，消費(fèi)動機(jī)

　　2.2項目問題及機(jī)會調(diào)研

　　2.3購買能力調(diào)研

　　3.品牌供應(yīng)商調(diào)研

　　3.1品牌類別細(xì)分

　　3.2品牌資料庫建立

　　3.3項目問題及機(jī)會調(diào)研

　　3.4租金承受能力調(diào)研

　　二.項目定位

　　1.項目分析

　　1.1項目核心競爭力（賣點(diǎn)）分析

　　1.2競爭者比較分析（問題及機(jī)會）

　　2.項目定位

　　2.1項目品質(zhì)功能定位

　　2.2品牌形象定位

　　3.目標(biāo)客戶（購買者及承租者）

　　4.業(yè)態(tài)組合及規(guī)劃建議

　　5.賣場區(qū)域分割

　　三.基本VI（品牌視覺形象設(shè)計）

　　包括基本元素：名稱/顏色/標(biāo)準(zhǔn)字/標(biāo)簽/吉祥物等

　　應(yīng)用體系設(shè)計：招商手冊/招商廣告/銷售手冊/形象手冊/名片/禮品/信箋/服裝/店面形象等

　　四.招商策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會

　　五.銷售策略

　　1.價格體系建立

　　2.公開活動及新聞配合

　　3.媒介策略

　　4.商業(yè)談判或推介會

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）

　　中期：招商及銷售代理

　　一般代理

　　A.服務(wù)內(nèi)容包括：作為代理單位參與招商及銷售。

　　B.傭金預(yù)算及支付

　　B1 鋪位純出租形式：

　　1至5年（含5年）的租約按1.5個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　5年以上的租約按2個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　10年以上的租約按4個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　如果租約達(dá)到20年按6個月成交月租金的標(biāo)準(zhǔn)支付傭金；

　　以上均按首年租為依據(jù)計算傭金。

　　B1.1 鋪位出租形式的代理傭金支付方式：

　　中介成功客戶支付首筆租金之日起計十個工作日內(nèi)按B1中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付乙方相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B2 以純營業(yè)額抽成或保底租金與營業(yè)額抽成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，則我們將按下列方式計算應(yīng)收取的傭金。

　　B2.1 如客戶以純營業(yè)額抽成形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，在該類客戶中介成功后，待該客戶開張營業(yè)滿六個月時，按該客戶開張營業(yè)后首六個月的稅前平均月營業(yè)額乘以該客戶在合同中約定的項目方提成的百分比，而得出項目平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)由項目方向我們支付代理傭金，該筆代理傭金最遲在該客戶開張營業(yè)之日起計的二百天內(nèi)一次性支付。

　　B2.2 如客戶以保底租金與營業(yè)額提成組合的形式進(jìn)駐商業(yè)項目的，項目方先按客戶保底租金計算應(yīng)收取的租金，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)支付我們（預(yù)收租金）。待該客戶開張營業(yè)滿六個月時再按項目方收取該客戶的平均月收入作為計算代理傭金的基數(shù)，并以B1中的計算標(biāo)準(zhǔn)計算最終傭金數(shù)額，如最終傭金數(shù)額高于預(yù)收取傭金的，則項目方同意向我們支付差額部分傭金。

　　B3 鋪位銷售形式：

　　所有中介成功的商鋪，項目方將按該商鋪成交總額的1%的標(biāo)準(zhǔn)支付我們代理傭金（廣告代理另計）。

　　B3.1 商鋪銷售形式的代理傭金支付方式：

　　項目方應(yīng)我們中介成功之客戶簽定購買合同之日起計十個工作日內(nèi)即支付50%的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），剩余的代理傭金（即該鋪位成交總額的0.5%），項目方應(yīng)在客戶支付第二期款項之日起計十個工作日內(nèi)全額支付。

　　B4 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式：

　　項目方在我們中介成功客戶后將按"合作雙方最終達(dá)成合作的商鋪建筑面積×人民幣1元/平方米（建筑面積）×365天÷12個月"計算月基數(shù)，并按以下標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　1至5年的合作期按1個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金；

　　5年以上的合作期按2個月的月基數(shù)標(biāo)準(zhǔn)支付代理傭金。

　　B4.1 除B1、B2、B3外其他合作經(jīng)營的方式代理傭金支付方式：

　　項目方在我們中介成功收取租金之日起計十個工作日內(nèi)按B4中有關(guān)傭金計算標(biāo)準(zhǔn)支付相關(guān)鋪位50%的代理傭金，在客戶進(jìn)場裝修之日起計十個工作日內(nèi)支付相關(guān)鋪位余下50%的代理傭金。

　　B5以上所述的中介成功四字即指：

　　出租形式：客戶與項目方簽署承租鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　銷售形式：客戶與項目方簽署認(rèn)購鋪位協(xié)議或合同，并依法生效；

　　其他合作經(jīng)營方式：客戶與項目方簽署合作經(jīng)營協(xié)議或合同，并依法生效。

　　B6所有在本合同委托期內(nèi)經(jīng)我們介紹之客戶，在本合同委托期限結(jié)束后的一年內(nèi)，如與項目方簽署承租鋪位的意向書或合同，項目方承諾仍按本合同中有關(guān)條款規(guī)定向我們支付全額代理傭金。

　　非常代理

　　根據(jù)前期項目報告及銷售招商策略企劃制訂執(zhí)行細(xì)節(jié)企劃。

　　全程參與招商銷售具體工作的執(zhí)行，執(zhí)行成本由項目方承擔(dān)。

　　按照基本服務(wù)費(fèi)+傭金形式支付費(fèi)用。

　　傭金計算及支付參照一般代理執(zhí)行。具體另行協(xié)商。

　　后期：項目營銷推廣顧問

　　◆服務(wù)內(nèi)容包括

　　一.品牌形象完善

　　二.促銷策略

　　以季節(jié)節(jié)日為主要脈絡(luò)設(shè)計全年的特色活動。

　　三.開業(yè)策略

　　開業(yè)活動、開幕酒會儀式、引導(dǎo)期傳播、新聞發(fā)布會等。

　　四.公開策略

　　借助新聞力量，旨在短時間提升市場關(guān)注度，直接提升形象，間接促進(jìn)銷售。

　　五.氣氛策略

　　店內(nèi)/店外氣氛的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范設(shè)計，包括常規(guī)氣氛/季節(jié)節(jié)日氣氛/促銷等活動氣氛。

　　六.服務(wù)策略

　　服務(wù)概念設(shè)計，服務(wù)規(guī)范建立，服務(wù)質(zhì)量控制體系設(shè)計等。

　　七.管理策略

　　導(dǎo)入ISO質(zhì)量認(rèn)證。

　　八.媒介策略

　　全年媒介配合策略DM等特殊媒介的運(yùn)用配合。

　　◆費(fèi)用預(yù)算及支付

　　顧問服務(wù)費(fèi)按每月計算，按月支付，完成營業(yè)目標(biāo)后獎勵金額雙方協(xié)商決定。

　　銷售、租賃、經(jīng)營管理培訓(xùn)

　　一、商業(yè)物業(yè)銷售培訓(xùn)

　　二、商業(yè)物業(yè)租賃培訓(xùn)

　　三、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理培訓(xùn)

　　費(fèi)用預(yù)算及支付（另行協(xié)商）