文化地圖是很艱難的事情決策資源房地產研究中 心將居住文化的構筑作為樓盤運作的關鍵環節之一。然而許多時候,“文化”不過是層脂粉。該講揭示了房地產文化密碼與現實利潤之間的聯系,為提升發展商的競爭力提供了寬廣的策略空間。

　　正如建筑大師梁思成所說的:“一張畫、一座雕像、一出戲、一部電影,都是可以任人選擇的。可以把一張畫掛起來、也可以收起來但是,一座建筑物一旦建造起來,它就要幾十年、幾百年地站在那里。它的體積非常龐大,不由分說地就形成了當地居民生活環境的一那分,強迫人去使用它、去看它,好看也得看,不好看也得看”。因此住宅應當比其它藝術更要追求藝術的美和文化的品位,否則,就只能成為強迫人欣賞的、遺憾的藝術,甚至是文化垃圾。

　　第1操作環節:以文化品味取勝的四個突破口

　　要點A:案名突破

　　臺灣地產項目的案名可謂五花八門無奇不有,根本不局限于所謂的“花園”、“廣場”才一定能表明是地產項目,比如表現“海景”、“山景”和“湖景”特征的,臺灣有“海誓山盟”、“天籟”、“登峰造極”、“蔚藍?！边@樣頗具詩情畫意的案名;而香港有些案名也取得相當有品味,如“海信半鳥”、“灝景灣”、“帝濤灣”、“聽濤雅苑”。但在深圳有一些案名實在不敢恭維,要么是重復雷同,要么就是跟香港“東施效顰”,沒有自身的本土特色,僅冠以“海景”的項目就有“*海景廣場”、“‘*海景花園”、“**海景花園”等,同名同姓就有許多個,“錦 *花園”有兩個,碧 *花園”也是不同父母的“雙胞胎”,“東?；▓@”和“東海大廈”同名不同姓,很易混淆。還有是照搬香港的,已經有了“陽*山莊”、“比*利山莊”,近期又有所謂深圳的“*景園”(據悉該案名深圳就有兩個)。難道中國五千年文化歷史,茫茫辭海中就不能夠找出幾個有個性的案名嗎?

　　據了解,對于案名的注冊,國土部門有些規定。多的信息量和文化含量,需要在以往的基礎上有所突破。

　　令人可喜的是深圳已開始出現這樣有特色的案名,如近期上市的“碧云天”,就是緣自于范仲淹的一道詞。這種頗具文化特色的案名,為其目標市場定位起到了畫龍點睛的作用。

　　從案名的設定可以看出兩岸三地文化背景的差異。臺灣由于受中國的傳統文化、日本文化和美國文化影響較大,體現在個案上的案名也頗具特色。如本次報告介紹的幾個案例:“陽光加州”是受美國文化的影響,將美國加州的風光搬到臺灣;“璞真園”是受中國傳統文化和日本文化影響而將返樸歸真與人們的居家生活聯系在一起,很有感染力。而深圳由于本土人口來自于全國各地、五湖四海,尚未形成一種主流的文化。因而體現在案名上也顯得如此的淺薄和直白。

　　要點B:建筑內涵突破

　　以經典項目“上河城”為例: l

　　上河城位于成都市中心內環路北段,北門大橋和萬福橋之間、面積計3000的金弧地帶。南靠文殊院,北臨府河與城隍廟相望,是老成都傳說中“騰龍擺尾”的城北龍神的龍頭位置所在?！吧虾映恰奔丛⑸巷L上水之意。上河城所處的地理拉置特殊:由于府河兩岸的跨世紀改造工程及文殊院、城隍廟等佛都文化園林景觀帶和文物保護的需要、其四周絕無高大建筑群落。故雖處城內,但視野開闊,空氣清新,有良好的生態綠化環境。上河城想鑄就一個有生命的建筑構成,一個軟的構架,非強迫性、讓人們有自由發揮的空間,讓人們用行為去填充,從而使自己的生活成為整個建筑的一部分。

　　現在的人們都常談論歐美的生活方式,什么歐陸風情、港文風格等等,好像這些就是品位、但實際上那不過是皮毛而已。這種認知的偏差是一種錯位:社會的錯位。在現代中國開放之后的社會轉型期間,面對外來文化的沖擊、我們很多人感到一種前所未有的迷茫:究竟,我們需要什么樣的生活?其實,中國人有中國人自己的生活方式,中國人很在乎生活的實質性內容,講究集體性氛圍和個體隨意性以及相互交流。中國式的生活方式是很具有歷史感和影響力的,還具有一種親和力,它有別于其他國家和地區。這種生活方式在文化、藝術、建筑、風俗習慣等各方面形成和表現,但其實質只有一個,那就是地域性。真正適合我們的,還是中國本土文化范疇的生活形態和生活方式,這種方式體現在建筑上,就是“院宅建筑”。

　　上河城的八大特征

　　l、人文傳統

　　遵循傳統文化脈絡,體現本土人文特征。建筑為入,“院宅建筑”在規劃、

　　設計和建造時都充分地考慮到這一宗旨。通過建筑單體的組合排列、建筑

　　命名、中心庭院,小組團形成的小院落最終組成一個完整的大院落等具有

　　傳統人文氣息和舊式人文宅院的建筑思想體現在建筑風格中,使居住者重

　　返充滿家園式溫情的居住環境。

　　2、生態環境

　　重新確定人與自然的關系,用生態的概念來規劃社區。綠化和環境生態化幾乎是現代都市生活的一種渴求。為此“院宅建筑”無論從大的社區周邊綠化環境的保護還是從城區內部環境的培植來看,可謂精心營造并形成了一道美麗的城市景觀。面積超過6000的中心綠地形成“上河城”內面向府河敞開的大“天井”。高樓層住戶可充分享受的陽光、水面景觀,共同組合成高層次的生態環境。

　　3、底層架空

　　全天候的戶外活動場所,通透的流動空間,把建筑的底層還給住戶。作為開發商,犧牲房屋底層的大片的面積采用作綠化和公建似乎太過奢侈,但這就是“院宅建筑”本身所需求的最重要的要求,為社區內居住者提供滿足現代都市人對綠化空間的需求、對田園生活的回歸以及對舊式生活方式的懷念和對人際交往的要來所提供的硬件措施。同時,從小區內任何位置都能透過架空層與非建筑用地共享河濱美景。

　　4、屋頂退臺

　　豐富建筑立面,為住戶提供空中院落。特別的建筑外立面設計,錯落有致、美觀大方,這也是“院宅建筑”的要素和特色。建筑的所有樓頂都采取退層的躍層結構,不僅使得形象更豐富,還具有生活的實用價值。它打破了舊式民居“天井”的封閉感,退層出來的大片面積建成屋頂平臺的私家花園,或用作它用,自成院落極有特色。

　　5、框架結構

　　提供自動組合空間,便于住戶按自己的意愿進行居家設計。全框架結構的設計,不僅提供了房屋品質上的抗震等安全性能,而且充分地滿足了居住房屋戶型、裝修設計上的個人需要和喜好,使其能完全地按照自己的意愿進行居家設計,完成因人而異的行為方式所需的“私域空間”的營造。

　　6、院式套型

　　用院子的概念來設計的套型平面及生活流線?！霸赫ㄖ钡乃蟹课莸膽粜?都是針對不同的消費者進行不同的設計,其科學合理的特質,有效地區分了居家生活的居寢、飲食、衛洛、活動等生活空間,保護了居家生活的私密性和公共活動的需要。使居住更合理,更令居住者各有所得,令生活更方便、更舒適、更有品位。它既克服普遍存在于現在普通住宅的弊病,又順應了普通入居家生活流線設計的要求。

　　7、院式窗格

　　借鑒傳統富格的結構,消除都市鴿籠現象,美化建筑形象?！霸赫ㄖ钡牧硪粋€建筑特色就是所有建筑的陽臺、外窗均以鋁花格的樓花窗戶作為防護,然而卻并不直接露天在外,其外側以全落地可移動的無色玻璃防護。既能起到防護作用,又相外大方美觀,而且有效地消除都市鴿籠現象,有較好的采光、通風性能,使生活空間更加通暢。

　　8,自給自足

　　小而全的院區服務配套,完善社區生活?！霸赫ㄖ钡纳鐓^對完善的社區服務和配套設施有一項完整的指標,通過社區的公建設置和規范化的物業管理,采用現代化的安全手段、完整的服務體系,運用紅處線微機監控、光纖通訊信息互聯網絡服務于整個社區,布線接口直通區內各住戶,從而使整個社區成為一個服務配套,設施完善,自成體系的新型社區。

　　“院宅建筑”的三大要素:

　　1、可變性

　　多元化的時代,人們的需求也是多元的。中國傳統的屋檐則是堂屋的自然延伸和可變空間起源。在“上河城”,設置了一個不大的可變空間,由此來調節人們不同的使用要求和文化取向:這個空間可以依你的想法成為書房、大客廳、客房、視聽室、麻將室、收藏室......

　　2、體驗性

　　隨著現代生活的發展,生活空間也隨著生活方式的改變而變得更加豐富。許多空間在成為一個功能性空間的同時,也增加了一種體驗性,比如:餐廳應該是體驗和品味美味佳肴的場所。而在傳統的廚房要義中,主廚是生活的一部分,身在其中能體驗到一種樂趣。在更多的層面上,做飯是一家人(在現代條件下也包括朋友間)的一種參與,在參與過程中又形成了一種相互的交流,為此,做飯也是一種生活的體驗。餐廳、廚房的體驗性,在“上河城”,我們用建筑的方式把它表現出來就是餐廳和廚房的有機聯系和功能以外的表現。

　　3、私密性

　　臥室作為生活空間最重要的一部分,它承載的生活內容的多樣化構筑了不同的生活方式。這種多元化的個人私生活行為便產生了不同時隱蔽條件和空間需求。因此,在“上河城”,臥室的劃分有它的區域性,因適用對象的不同而設置,照顧人們不同的需求。私密性是我們對臥室的理解和要求。不僅臥室的設置是分層次的,而且衛生間的設置也是分級的:首先是主人用衛生間體系,其次是小孩與老人使用的衛生間。最后,應該是保姆和客用。各個不同的需求層次構成了上河城的私密性。

　　上河城是這樣的一個代表,它所首創的“院宅建筑”完全是中國人的、尤其是成都人的房子。它至少是在作一種嘗試的追求,在表達成都人自己的生活和居住的需求和理想。現在人們不一定接受,但最終它會深入人心并且被廣為采用。

　　這就是“一個充滿回憶的新城--一上河城”。

　　要點C:會所提升突破

　　近年來,隨著人們住宅生活品質的不斷提高,會所已成為地產項目的必然配套。但

　　隨著經濟的發展,人們在追求物質生活的同時,亦越來越重視追求文化精神生活

　　的享受,追求生活的品味和內涵。集傳統會所功能與文化內涵于一身的文化會所

　　的形成是當前房地產市場發展的必然趨勢。

　　古語有云:“居有竹、室有書畫、手撥琴弦、生活有棋藝,才謂之高雅?！苯裉?這樣的生活在翰林閣已成為現實。

　　翰林會的主要功能展示

　　名人藝術文化

　　1 、名人藝術交流中心

　　內設:(1)多功能博覽鑒賞大廳

　　內容:A、中國古今翰林文化展覽

　　B、各國郵票展覽(定期)

　　C、中國文物展覽(定期)

　　D、珠寶匯展(定期)

　　(2)古玩字畫拍賣交易所(定期舉辦)

　　(3)名人藝術沙龍(定期舉行)

　　內容:A、字畫名師臨摹展示

　　B、詩人作家作品共賞

　　C、文化界藝術研討

　　(4)名校校友聯誼會

　　(5)科技成果交易中心

　　2名人匯聚中心

　　內設:(1)企業精英圖書館

　　(2)名人互聯網

　　內容:A、全球首 500名大型企業網絡資料

　　8、亞洲名流俱樂部網絡資料

　　C、國內主要政府部門資料查詢網絡

　　(3)全球資訊網絡

　　內容:A、華爾街資訊、倫敦股市、日經指數、恒生指數等各大金融市場第手資料

　　B、全球經濟動態發展

　　c、世界各地旅游資訊

　　(4)商界、文化界知名人會聯誼

　　(5)中外名片鑒賞室

　　3、中醫中藥館

　　內設(1)醫療保住室

　　內容:A、傳統中藥治療室

　　B、營養保健顧問

　　C、針灸治療

　　(2)藥浴推拿室

　　內容:A、藥物浸浴

　　B、專業醫師推拿

　　C、藥物蒸氣桑拿

　　(3)藥物成份鑒證室

　　青少年藝術文化培訓沖心

　　1、青少年智力啟蒙中心

　　內設:(1)琴藝輔導(與星海音樂學院合作,提供優良師資

　　(2)舞蹈練習(與演藝學校合作,提供優良師資)

　　(3)書畫臨摹(通過對文化界的關系,提供優良師資)

　　(4)奧林匹克智力開發

　　內容:A、青少年語文水平培養

　　B、青少年數理化知識培養

　　C、青少年高科技知識培養

　　D、青少年外語水平輔導

　　E、青少年文化內涵提高

　　人電腦聯網圖書館

　　內設:(1)閱讀室

　　內容:A、世界名著

　　B、中國文學巨著

　　C、世界百科全書

　　D、兒童智力開發?？?/p>

　　(2)電腦網吧

　　內容:A、因特爾互聯網

　　B、電腦程序編程

　　C、電腦常識學習(由專業人員輔導)

　　D、電腦講座(如電腦在生活中的應用)

　　3、家教中心上門輔導

　　中西飲食文化

　　1、嶺南特色美食館

　　內設:(1)嶺南風味食街

　　內容:A、嶺南特色粥類品嘗

　　B、嶺南特色糕點

　　C、嶺南特色早、夜茶市

　　(2)宴會廳及廂房

　　內容:A、喜宴布置

　　B、大型雞尾酒會布置

　　C、卡接OK房功能

　　D、廂房附設名菜區

　　2、中式茶藝館

　　內設:(1)茶藝品嘗

　　內容:A、潮州廳(功夫茶)

　　8、臺灣廳(泡沫珍珠茶,泡沫茶、花茶)

　　c、傳統名茶廳(鐵觀音、參茶及各類名茶)

　　D、與榮藝師傅正面接觸,互交茶藝心得

　　(2)棋牌娛樂室

　　內容:A、圍棋

　　B、國際象棋、中國象棋

　　c、國際橋牌

　　D、俄羅斯輪盤

　　E、超級大贏家

　　(3)西式咖啡酒廊

　　內容:A、各國特色咖啡文化

　　B、提供商務套餐與西方套餐

　　C、各式純釀、烈酒、紅酒即場調試

　　D、啤酒文化共嘗室

　　(三五知已舉杯暢飲之場所)

　　嶺南盆栽,花卉文化

　　1、盆栽文化

　　內設:(1)假魚池

　　(2)盆栽修剪

　　&n bsp; (3)庭園綠化

　　2、花卉文化

　　內設:(1)插花展覽

　　(2)名花共賞

　　3、電話送衣服務

　　4、娛樂配套內容

　　(1)桌球室

　　(2)壁球室

　　(3)飛縹室

　　(4)L童游樂中心g

　　要點D:市場推廣突破

　　市場推廣最主要的手段--廣告,是最能體現社區文化品味理念)的一個環節。

　　當今,整個世界的經濟形態正由工業經濟向知識經濟邁進。任太平的知識經濟社會里,居住建筑需要真正意義上的文化內涵和精神特質。房產交換不僅提供了生存空間,更重要的是提供了一種文化環境,這和環境中滲透著哲學、倫理、傳統方面的生活理想以及區域意識與風情方面的審美觀。而這一點也與未來知識型消費的需求層次升級--文化層次提升相符。房產廣告中文化因素的注入已成為一種必然的時代趨潮。

　　第2操作環節:房地產“文化牌”實戰示范

　　示范A:商家怎樣才能流

　　在娛樂經濟時代,商家成功的關鍵在于能否成功地結合娛樂。沃爾夫在其著作(娛樂經濟》中,特為走向“娛樂化”的企業提供了幾件“殺手锏”。

　　--勇于冒險。娛樂業的生存法則,就是“各領片刻風騷”。消費者上天看好某一種新產品,但可能很快覺得它不再新鮮或者又去擁抱他認為更好的產品。當娛樂因素成為企業競爭的一部分時,企業必須對于風險有足夠的估計并勇于承擔。

　　--創立強大的品牌。消費浪潮的短暫與突變,反襯出品牌資產的重要性。創立成功的品牌并沒有什么固定的模式,但是品牌所暗含的理念卻是完整而且具有永恒魅力的。這里需要特別指出的是,未來的品牌越能抓住人們的心理與情感層次的需求,就越能深入人心。

　　--多角化經營。成功的品牌例如迪斯尼和耐克等,隱藏著產業擴充的無限潛力。幾乎每一家著名品牌企業都實行多角化經營。娛樂經濟的跨行業性質以及消費浪潮的多變性更使得“娛樂化”企業必須走多角化經營之路。這里企業尊要注意的是,必須將品牌的“個性特征”同消費者的自我形象定位結合起來,企業必須明確,不管實行什么樣的多角化策略,維持品牌“個性”是第一目標。

　　--合作創造財富。企業在推動“娛樂化”服務時,策略聯盟是行之有效的重要策略之一。因為企業在實行多角化經營的過程中,對于別的領域的經營之道未必熟悉,這就要求企業必須同新領域的聯合企業開展合作,這將使得企業在快速擴展新領域的同時,也有效地節省了大量資源。未來的娛樂經濟集多種功能、服務于一身,企業的合作能力將成為核心競爭力之一。

　　--創新是生存之本。沃爾夫指出,娛樂化的概念甚至可以包括產品或者服務的便利性。但是無論怎樣,持續的創新和搶得先機對于“娛樂化”企業是至關重要的。它們如果不想被對手擊垮,必須不斷地開發出新的產品或服務,并且要時刻抓住新生代矚目的焦點。只有這樣,才能建立高價值而且令競爭對手無法仿制和套用的品牌資產。娛樂經濟時代的跟風企業,獲利空間將會很有限。

　　--掌握有創新辦的人力資源。在娛樂化趨勢中,人將是一項很重要的資源和資產,幻想則是最有價值的商品。

　　利用文化作房產廣告的兩大優勢

　　1、有助于傳遞差別優勢

　　房產廣告創造中的雷同現象非常嚴重,在眾多模式化的宣傳中,脫穎而出形成差別優勢已成為房產公司的一致追求。文化因素的注入正適應了這一要求,并能為其獲取、保持這一競爭優勢。

　　廣告中注入豐富的文化內涵,可以使房產的使用價值區別于競爭對手,并能提高其附加值。例如:廈門滕王閣房地產公司發布了很多公益類型的廣告,如愛惜自然資源為主題的“樹木十年,毀木一刻”、“多一些植被,少一些傷害”;以弘 揚雷鋒精神為主題的“雷鋒精神,代代輝煌”及打擊腐敗為主題的“鎖住你是當然的了”等,從而在廈門房地產界樹立了很高的聲望,并贏得了消費者的關注與信任。

　　可見,文化因素在傳遞差別信息,構筑差別優勢方面將大有作為。

　　2、有助于實現與消費者的溝通

　　美國心理學家馬斯洛把人們的需求分為五個層次,依次是生理、安全、社交、尊敬、自我實現的需要。在知識經濟初見端倪并迅速發展的大背景下,物質生活日漸豐富,人們需求的文化趨向性日益明顯,從而推動了。心理需求的層次升級,即生理需求文化、安全保障文化、社交情感文化、自尊名譽文化、理想抱負文化,而且需求層次越高,文化的需求就越高,文化氛圍的內涵要求越高,即現代人是追求文化滿足的人。因此,房屋作為商品,不僅僅是滿足人們基本的居住的生理需要,更重要的是要滿足個性化審美觀的文化要求。

　　“文化搭臺,經濟唱戲”的“在商言文”的廣告形式,可以利用文化獨特的親和力,把具有相同文化底蘊與文化追求的人們聚集在一起,并取得價值觀的認同,從而達成有效的溝通,建立起房產公司與消費者的親密關系。

　　如何利用這些優勢呢?以東河花園為例,從以下三個方面入手:

　　1、注重吸收中國傳統風水術中的科學精華

　　風水術作為綜合性、系統性很強的古代建筑規劃理論,越來越受到普通百姓乃至專家學者的重視。東河花園正是從風水術的精華人手,尋找訴求點,突出本宗房產的優勢。如“采光”篇,緊扣“內外通透”這一訴求點,說明東河花園“屋內蕩漾著悠悠的清風,日日有陽光造訪,夜夜有月光輕灑”。無論通風亦或采光條件極佳,這與風水術中關于吉宅的標準之“清風徐來,陽光暖照”相符。

　　2、遵循中國古代建筑的空間格局,并闡釋了無錫的地方特色

　　中國古代建筑在空間環境的整體處理上,在大規模建筑群的布局上以及人

　　文景觀與自然景觀結合方面都總結了大量的經驗,并有實物為證。東河花

　　園在“空間”篇中著力渲染其建筑格局中的“疏密得當”,注意“高層、多

　　層、低層高密度建筑的鱗次櫛比”;在“建筑”篇中,結合江南水鄉的建筑

　　風格,推出“樓頂的玻屋頂”這一頗具地方特色的無錫建筑;在“房型”

　　篇中,以大面積的實墻結構來訴求,構建了與外界隔絕的“外實內靜”的

　　空間,讓現代人仿效古人得以享受生活。

　　3、遵循環境美學,建筑美學的審美觀

　　中國古代建筑極其注重審美,這可以從目前眾多已開辟為旅游景點的古代建筑群落看出。東河花園善于發掘建筑史上的審美主題,在“環境”篇里,刻畫了充滿詩情畫意的環境,推出空間藝術精品--東河花園;在“樓型”篇中,則著力描寫疏密得當的空間組合,展示祝黨流動美以及音樂般的韻律美;“建筑”篇更是把無錫民居的不尚華飾、簡潔洗練的樸實淡雅之美刻畫得淋漓盡致。

　　另外,該系列廣告在形式上浸透著文化氣息,圖案是卷起的古書,畫面以簡筆速寫的形式勾畫房產外觀,色彩以黑、灰色為主,古樸美觀;文雜部分采用隸書體,典雅而又有內涵。整個系列廣告的文化氣氛流動生輝。

　　示范B:讓社區活動體現社區文化

　　舉辦有社會特色的社會活動,對于在社區乃至社會上宣傳社區文化都有著巨大的作用,這對該社區接下來的開發和樹立發展商的形象了起著不可忽略的作用。碧枝園生產自己的名特優月餅的案例無疑是一個成功的推廣社區文化的活動。

　　第3操作環節:成功項目實戰過程演示

　　步驟A:開發思路和項目定位

　　在面臨困境的情況下,開發商基本上樹立了明確的開發理念:要么不做,要做就要做出特色、做出品味,如此才能在樓市競爭中致勝。碧云天的開發商星彥投資發展有限公司也不例外。具體而言,其開發思路體現在以下方面:

　　項目選址:

　　碧云天位于梅林西路與北環大道交匯處,北側為水庫、荔枝林以及深圳市最大的微利房住宅區梅林一村,這一大型社區的規模效應日益彰顯。西南側過人行天橋為天健花園、萬科城市花園以及山姆會員店等,交通、環境和社區規模方面均屬上乘之地。

　　目標客戶:

　　碧云天將目標客戶定位為收入中等以上的一次或二次置業人士,以白領階層為主,不刻意追求外銷和港人置 業。其目的只有一個:為深圳入營造一個真切的家。

　　戶型設定:

　　有一房一廳、二房一廳和二廳、三房二廳、四房二廳、五房三廳和復式,共450套住宅,但以中等戶型的三房和二房為主。二房面積58.9-92.9平方米,三房面積95. 8-118.6平方米。在戶型較多的情況下設定主力戶型,這便避免了客戶產生“魚目混珠”的嫌疑。

　　樓宇檔次:

　　定位為中等偏上,交樓不帶裝修,但配套高檔。下盲目走“豪宅”之路,明確了精品樓盤平民化的特色。

　　價格水平:

　　在梅林一村片區走中等偏上價格之路,均價保持在5400余元/㎡左右。既切合樓宇自身素質,又能為市場接受。

　　文化品位:

　　鎖定嶺南建筑風格,創造亮麗、清新、高雅的格調,營造濃厚的鄉土文化氣息。因為深圳是一個移民城市,所以要讓遠方而來的游子們產生扎根于斯的感覺。目的只有一個:讓人們把碧云天當做真正的家。

　　步驟B:項目的具體安排

　　有了理念,思路和定位,接下去是把它做出來。碧云天從外到內是怎樣鋪排的呢?

　　樓盤的名稱:有特色的樓金應該配以有特色的名稱,這不是“大廈”、“花園”、“苑”、“園”等名稱能輕易做到的?！氨淘铺臁闭婵芍^獨辟蹊徑,它來自北宋政治家、大學者范仲淹的《蘇幕遮》一詞:“碧云天,黃葉地,秋色連波,波上寒煙翠┄┄”盡管在政府機關進行名稱登記時小遇麻煩,但人們都對這一名稱叫好。看到這一名稱,人們會聯想起一片碧藍的天空,產生寧靜、舒適、雅逸的感覺。該小區為三面圍會直布局,“碧”字樓(4棟),“云”字樓(3棟)、“天”字樓(4棟)各當一面。

　　外觀形象和建筑風格

　　碧云天建筑格局上吸收了嶺南建筑的隨意性和通透性的風格,既有嶺南統客家民居的影子,又結合了現代建筑風格,這種風格適應深圳這個亞熱帶風情的城市。從當代著名畫家關山月的作品中,更可欣賞到色調清新、素雅而簡潔的嶺南風格。這一流派建筑風格的特點是:多坡檐、屋頂、立柱,且錯落有致,色調清新。具體到碧云天。

　　首先,它由11棟9-16層帶電梯小高層組合而成,由于樓宇高低疏密有別,因而顯得高低錯落有致、而且前后靈活穿插。

　　其次,立柱設計和波檐處理。豎書“碧云天”的立柱指向北環大道,它和屋頂破檐遙相呼應,頓然顯得輕靈別致,潔靜高遠和通透爽朗。

　　第三,月白色的外墻、藍灰色的屋頂,再襯以淺藍色的高級中空隔音玻璃,這使碧云天顯得清新淡雅、格調含蓄而高雅。總體而言,其外觀引人入勝,在深圳幾乎是獨一無二的。當對流不息的人洗車流經過這一道亮麗的風景時,人們心中將會發出怎樣的感嘆!

　　內部小區規劃:

　　在三面圍合建筑中,設有中心花園,面積達400加平方米左右,有綠樹、花架、矮墻、流水等。小區內設地下停車庫,實現了嚴格的入車分流。而一層裙樓用途多多,有住宅、商鋪、架空層、會所等。碧云天的雅士會所面積達60o平方米,設有多項服務內容,如咖啡吧、網吧、棋牌室、健身房等。

　　小區管理:

　　發展商聘請中海物業管理公司作“管家”,以中海的品牌,無疑會給買家以信心。而該樓盤在智能化方商,亦達到相當高的水準,如設有紅外監控系統、緊急報警系統、可視對講系統等。住戶門富不設防盜網,整個小區實行安全美觀的封閉式管理。

　　步驟C:市場推廣和銷售推進

　　市場推廣,以客戶為尊

　　碧云天于98年3月開工,9月18日公開發售,到12月份將有部分樓棟封頂,到明年春節前工程全部封頂。99年6月30日入伙。在這一書署下,碧云天進行著市場推廣工作。

　　9月17日打出“搬來了許多新鄰居”的廣告,宣布18日開始公開發售。同月24日打出廣告:“讓孩子的眼光更遼遠”、“歡迎生活專家鑒賞”。9月29日在特區報上打出了整版廣告,主題是:“回家看看”。其懷舊的色調,勾起人們對童年的回憶,對家的向往。9月份的廣告較為頻密、力度較大,主題表現在“家”上,這呼應了碧云天的開發思路。銷售上,十分注意與“客人”情感的溝通和交流。

　　10月 1日至5日期間,時值國慶、中秋兩節,碧云天不失時機地進行了促銷活動。對碧荔花園的業主(也算是發展商的老客戶)派選月餅、水果等,并對買碧云天的客戶贈送往返機票。進入 10月下旬,跟隨市場大勢,實行了“首期一成”的付款方式。在10月下旬和11月上旬的廣告中,把訴求重點轉移到付款方式等方面,

　　當然也沒有放棄“家”的營造。 10月27日- 31日參加了國展中心的1998深圳房 地產交易會。展位沒有鋪排得大紅大綠,而是一如既住地保持著亮麗、淡雅的風已展銷期間,對首10名買家送1年物業管理兼、一部電話初裝費。展銷期間成20余套。

　　發展商深知“酒香也怕巷子深”,因此廣告預算投入較大,目前主要在深圳特區報上作廣告。在做廣告宣傳的同時,十分注意樹立良好的品牌形象。在12月圣誕節和99元旦期間,發展商又加大宣傳力度,從單一的報紙廣告走向報紙雜志、電視事全方位出擊。

　　第4操作環節:繪制文化地圖

　　日漸模糊的文化地圖

　　一般說來,文化地圖是由意識形態、價值觀念、偶像認同以及經典文本的持續表達構成的,它是統治我們意識的觀念形態。按照曼海姆的說法,他把“意識形態”視為另一種新興階級的意識形式,也就是“烏托邦”。每個人都將宿命般地受其一種意識形式的教化。

　　房地產文化地圖,也可以說成是業生對其的的認同是意識形態、教化和接盤價值延伸的必然結果。通過樓盤內在品質的形式傳達不同時期的建筑文化取向和生活目標特別是在高文化法的業主中、偶像樓盤具有意想不到的巨大魅力、它構建成一個威力無比的神話,以神奇的速度在其它購房者中流傳和再敘

　　經典房地產文化,是人類共同擁有的文化遺產、它無言地守護著人類對理想住宅的共同追求和價值目標。在文化地圖上,它為人們指示著終極性的目標。它的持續表達.培育著人的文化信念,寓示著歷史二現實的聯系。經典房地產文化,總是同人性、崇高、理想、正義等聯系在一起。

　　上述內容,構成了文化地圖的不同標示,它為我們指示著方位、讓我們在日常生活中能及時找到意義世界,有明確的方問感。但是,文化地圖的有效性并不是恒定不變的。它必須不斷地進行繪制,做出必要的修訂。

　　漢克約翰遜說:

　　文化是短期目標和長期遠見之間的差別。營銷的含義是使每一個顧客喜愛

　　你們的公司、你們的產品和你們的服務。

篇2：北京商品房開發項目房屋登記面積測量有關問題的通知(2008年)

　　(京建權[20**]545號)

　　各區縣建委(房管局)、經濟技術開發區國土房管局、市房屋權屬登記事務中心、市房地產勘察測繪所、各房產測繪單位:

　　為保障購房人的合法權益,規范房屋面積測量和房屋登記行為,妥善解決商品房開發項目分期建設產生的遺留問題,現將已竣工驗收商品房樓棟房屋面積測量、房屋登記的有關事項通知如下:

　　一、申請初始登記的樓棟已竣工驗收,其樓外分攤部位(獨幢或在其他樓棟中)已建成并符合建設工程規劃許可、參與分攤的樓棟未竣工,在計算分攤系數、測算成套商品房面積時,可以使用未竣工房屋的預測面積數據。

　　二、房地產開發企業使用未竣工的預測面積數據計算分攤系數、測算成套商品房面積的,應將有關情況如實書面告知每個購房人并自房屋面積實測工作開始至初始登記前在售樓處和已竣工樓棟內予以公示。

　　公示內容包括:未竣工的分攤部位、使用未竣工分攤部位或樓棟的預測面積數據、全部房屋實測后面積差異的房價款結算辦法、實測面積與登記面積有差異的應申請面積變更登記(來自:www.dewk.cn)、公示起始日期等內容。房地產開發企業應將公示內容及張貼公示的現場照片分別交房屋測繪成果備案部門辦理房屋面積測繪技術成果報告備案、房屋登記部門進行初始登記。

　　三、辦理轉移登記時,申請人應提供房地產開發企業與購房人簽訂確認公示內容的補充協議或購房人出具認可公示內容的書面文件。登記部門應在房屋登記簿記載或檔案中注明登記面積為暫測面積,最終面積以實測面積為準;房屋所有權證附記中應注記登記面積與實測面積不符的www.dewk.cn,以實測面積為準并應申請變更登記。

　　四、房屋全部竣工后,房地產開發企業應及時委托測繪單位進行面積實測,并將經備案的房屋面積測繪技術成果報告提交房屋登記部門。實測面積與購房人登記面積的誤差在0.01平方米內的,可不再進行面積變更登記;誤差超過0.01平方米的,登記部門應在登記簿或檔案中記載實測面積,房地產開發企業應及時通知購房人申請面積變更登記。

　　五、購房人申請變更登記前轉讓房屋的,買賣雙方應書面確認轉讓面積以實測面積為準,也可由買房人出具認可實測面積的書面文件,登記部門以登記簿中記載的實測面積為申請人核發房屋所有權證。

　　六、自本通知下發之日起,新申請預售許可的開發項目,原則上不得再分攤建筑樓棟(相互連通的為一個建筑樓棟)外的公用部位。

　　使用同一個分攤方案、分期辦理預售許可的開發項目,本通知下發之前已取得預售許可證的,再申請預售許可時,可繼續延用原分攤方案。

　　七、此前市建委發布的《關于房屋權屬登記面積有關規定的通知》(京建權[20**]373號)、《關于商品房初始登記涉及樓外分攤部位有關問題的補充通知》(京建權[20**]1192號)中有關內容與本通知不一致的,以本通知為準。

　　二ΟΟ八年六月十二日

　　主題詞:房屋 面積測量 通知

　　北京市建設委員會辦公室

　　20**年7月31日印發

篇3：房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　房地產項目前期開發手續流程監督制度

　　目的：

　　為保證集團公司發展戰略認真貫徹，建立良好的項目風險控制體系、審計指標體系和規范項目開發的作業流程，特制定本辦法。

　　適用范圍：

　　**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　發布范圍：**房地產公司總部下屬各個項目公司

　　名詞解釋：

　　[前期開發手續流程]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理流程。

　　[流程的標準時間]：指項目從立項到工程施工許可證為止，各個階段、環節涉及的各項手續的辦理，按政策法規規定或行業慣例，正常的辦理時間。

　　職責：

　　總部發展中心風險控制部人員：負責編制項目前期開發手續流程;負責制定項目前期開發手續流程的標準時間指標;負責充分與總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心溝通項目前期開發手續各個環節時間指標;

　　項目運行期間負責跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　總部管理中心、成本中心、財務中心、總工辦和營銷中心人員：配合發展中心制訂項目前期開發手續流程的標準時間;配合發展中心下達項目前期開發手續流程的標準時間指標;

　　項目運行期間配合發展中心跟蹤和監督項目前期開發手續的完成時間和辦理情況;

　　各項目公司相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報發展中心或總部其他相關中心部門;

　　各項目公司下屬項目部相關負責部門和人員：負責本項目的前期手續辦理;按要求填報項目前期手續辦理計劃;及時和項目公司或總部各相應中心進行指標控制工作的交流和溝通;根據項目進展和需要，及時調整風險控制措施;如遇到特殊項目或特殊情況，需調整指標，及時上報項目公司領導或發展中心及總部其他相關中心部門;

　　作業內容：

　　一級開發前期手續流程(祥見附件-一一級開發前期手續流程圖)一級開發授權

　　5.1.1.1簽訂意向書

　　a)土地現狀調研、釘樁、測繪、評估;

　　b)初步征地補償方案;

　　c)與鄉鎮政府簽訂意向書;

　　5.1.1.2規劃可研編制

　　a)向規委申領規劃要點，編制控制性詳細規劃;

　　b)編制項目可行性研究報告;

　　5.1.1.3一級開發授權

　　提交一級開發申請和實施方案市國土局、發改委、規委、建委等舉行聯席會議，預審項目可研、規劃和征地補償方案等;

　　5.1.2預審通過后獲得一級開發授權，并簽訂一級開發合同;立項批復5.1.2.1到計委提交立項報告;計委函之規劃局審核;

　　5.1.2.2規劃局會簽返計委;計委統一立項，下發立項批復;

　　5.1.3規劃意見書做好整體詳細規劃，向市規委申請規劃意見書;

　　5.1.4征地批復

　　5.1.4.1編制一級開發的一書四方案，報國土局審議;

　　a)建設項目承包說明書

　　b)農用地轉用方案

　　c)補充耕地方案

　　d)征地方案

　　e)供地方案

　　5.1.4.2向國土局、規劃局、建委、鄉政府、村公所等部門征求意見，結果報市政府;

　　5.1.5是政府下文批地拆遷許可證

　　5.1.5.1凍結戶口、入戶調查、拆遷協議談判等工作;

　　5.1.5.2制定拆遷安置方案，并報地方政府相關部門審查;

　　5.1.5.3審查通過，獲取拆遷許可證;

　　5.1.6土地上市

　　5.1.6.1核算一級開發成本;

　　5.1.6.2驗收土地;

　　5.1.6.3在土地中心入市交易;

　　5.25.2.1二級開發前期開發手續流程(祥見附件--二級開發前期開發手續流程圖)立項手續--立項批復

　　5.2.1.1首先要選定項目，洽談合同或協議;也可以是考察準備掛牌或已掛牌的項目;

　　5.2.1.2申請規劃要點的規劃意見書，(已掛牌項目不需要)向計委申報立項報告;

　　5.2.1.3計委函至規劃局，規劃局會簽反計委;

　　5.2.1.4計委下立項批復，要求進行可行性研究;

　　5.2.1.4如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，可以直接從土地中心轉立項;

　　5.2.2規

　　劃手續主要包括用地規劃許可證和工程規劃許可證;

　　5.2.2.1用地規劃許可證

　　a)項目立項后應及時申報項目可行性研究報告，經建委和規委審核會簽;

　　b)進行畫樁，并獲取《用地釘樁成果通知單》;

　　c)進行整體的規劃設計，主要是總平面設計，層面、立面設計和重要剖面設計;

　　d)準備環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案;

　　e)如果是公開市場招、拍、掛獲取的項目，需要準備《土地出讓轉讓合同》;

　　f)手續準備齊全向市規委申請用地規劃許可證;

　　5.2.2.1工程規劃許可證

　　a)準備人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等;

　　b)向市發改委和市建委申報年度開工計劃;此時要交納一定比例(一般20%以上)的綜合地價款;

　　c)進行全套建設施工圖設計，包括總平面設計，各層平面、各向立面設計、各層剖面設計和基礎平面、基礎剖面圖;

　　d)上報市規劃局進行施工圖審查。以上手續及其它手續(如立項、用地規劃等手續)準備齊全后，獲取工程規劃許可證;

　　5.2.3土地手續--國有土地使用證a)繳納土地出讓金，支付土地補償費;b)準備好公司執照、立項批復、建設用地規劃許可證、征地批復、出讓合同和出讓金、補償費繳款發票等手續，辦理國有土地使用證;

　　5.2.4工程手續--工程施工許可證a)準備建設用地規劃許可證、土地征(或相關證明)和施工圖審查通知書;標底制作;與中標的工程公司和監理公司簽訂合同;b)進行招投標工作，c)交納四源費、準備建設資金落實證明和人防施工圖備案回執等手續;d)到市建委辦理工程施工許可證;

　　5.2.5其他手續主要是在辦理以上主要證件需要準備和辦理的其他手續，如注冊公司手續、資質級別證明、審定方案通知單、環境影響評估、交通影響評估、地震安全性評估報告、勘測設計招投標備案、人防設計審核批準、交通出入口及停車場、園林局綠地率和消防設計審核意見、工程檔案登記證明、“七通”服務協議等手續;

　　5.3項目開發手續流程標準時間指標(針對二級開發)

　　5.3.1立項手續標準時間指標

　　5.3.1.1如果是公開市場通過招、拍、掛獲取的項目，直接從土地中心轉立項只需要1-2個工作日;

　　5.3.1.2非公開市場獲取的項目辦理各項立項手續，獲取立項批復標準時間為45個工作日;

　　5.3.2規劃手續標準時間指標

　　5.3.2.1項目辦理用地規劃許可證所需標準時間為45個工作日，但是不包含辦理手續所需的總體設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.2.2項目辦理工程規劃許可證所需標準時間為30個工作日，但是不包含辦理手續所需的施工圖設計圖紙的出圖時間，這需要根據項目設計要求情況而定;

　　5.3.3土地手續標準時間指標

　　5.3.3.1國有土地使用在獲得用地規劃許可證后標準時間為20個工作日;

　　5.3.3.2辦理國有土地使用需要交納土地出讓金和補償費，故具體辦理時間也要根據項目資金安排和運營需要進行調整;

　　5.3.4工程手續標準時間指標

　　5.3.4.1項目施工圖審查標準時間為35個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行;

　　5.3.4.2項目招投標工作標準時間為30個工作日;這些工作與土地手續辦理可同時進行

　　5.3.4.2辦理工程施工許可證標準時間為10個工作日;

　　5.3.5項目前期開發手續流程整體辦理標準時間應為180個工作日，折合240個自然日，大約8個月的時間;

　　5.4.項目前期開發手續流程監督部門

　　5.4.1項目的立項手續和土地手續的辦理主要由發展中心針對項目情況進行監督控制;

　　5.4.2項目的規劃手續和工程手續的辦理主要由發展中心配合總部總工辦針對項目情況進行監督控制;

　　5.5項目開發手續流程監督方法

　　5.5.1項目公司針對項目具體情況，制定項目前期開發手續流程的辦理計劃，包括辦理流程、時間、責任部門及責任人，上報發展中心審批;

　　5.5.2經發展中心審核通過的項目開發手續流程的辦理計劃，總部發展中心風險控制部和總工辦安排專門人員組成項目監督小組;

　　5.5.3監督小組至少3人構成，其組員至少1個發展中心風險控制部人員，1個總工辦工程人員，1個總工辦設計人員;

　　5.5.4監督小組根據項目具體情況和運營要求，制定針對性的詳細的監督辦法，并進行監督控制;

　　6.6.1獎懲條例:

　　6.1.1超額完成指標獎勵辦法獎勵標準：能夠保證前期開發手續流程的各項質量下，以最短的時間獲取了各項開發手續，為項目操作節約大量時間，從而使項目運營獲得更好的現金流和收益;

　　6.1.2獎勵金額：根據項目手續超額完成情況和給項目帶來的間接收益情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3獎勵申請和審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，工作達到獎勵標準，可以提交書面的獎勵申請書;

　　6.1.3.2獎勵申請書經項目公司部門經理和項目總經理簽字確認后，上報總部發展中心或總工辦，經審核合格，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.46.1.4.1獎勵的兌現獎勵采取資金方式兌現的，由集團財務部門向獎勵主體發放獎勵資金，接受獎勵主體提供銀行存款帳號;

　　6.1.4.2團隊獲得的獎，金可以由團隊負責人進行分配和安排，但應將分配或資金使用安排上報管理中心;

　　6.26.1.1未完成指標懲罰辦法懲罰標準：未能按時按質完成項目前期開發各項手續，加大了項目操作周期時間，從而使項目運營遭受損失;

　　6.1.2懲罰金額：根據項目手續未完成情況和給項目帶來的間接損失情況，由項目公司負責人申報;

　　6.1.3懲罰審核：

　　6.1.3.1項目公司辦理前期開發手續的相應部門和責任人，為完成工作達到懲罰標準，總部發展中心或總工辦組成的監督小組下達懲罰通知單，上報總經理辦公會審議;

　　6.1.4懲罰的兌現

　　6.1.4.1懲罰通知單經總經理辦公會審議，決定懲罰的金額和方式，發展中心風險控制部和總工辦組成的監督小組下達相關部門執行;

　　7.注意事項:

　　7.

　　1此制度各項指標為標準開發流程和時間指標，各開發項目要根據項目實際情況隨時調整監督審核的指標。

　　8.本制度自發布之日起生效，由發展中心負責解釋。

　　附件:一級開發前期手續流程圖

　　附件:二級開發前期手續流程圖