地產置業公司合同成本組制度

　　一、合同審批工作程序

　　1、涉及房地產開發的合同統一由合同成本組制作(或協助制作)、報上級審批。

　　2、合同制簽計劃的制定：根據項目年度開發計劃，在每區既定的開發日期前一個月內(或土方工程進場施工后5天內)編制合同制簽計劃表，根據工程開發進度計劃中各分項工程開工時間，確定各分項工程合同制作時間。

　　3、合同資料的收集。根據合同制簽計劃表中預估的各分項工程的開工時間，同工程部、預算組、集團房管中心積極聯系，跟進確定相關工程的施工方案、施工圖紙、施工單位、工程量、工程造價的工作。確保在工程單價及工程量確定后3日內制作完合同，確保在工程開工前簽署出相關合同。

　　4、合同成本組洽談的工程項目由合同成本員通知兩個以上的施工單位申報施工方案、施工圖紙、用料明細及單價表，交由集團房地產中心或工程技術部確認施工方案、施工圖紙后三日內積極同施工單位談定單價，報總經辦負責人復核，并報集團房地產中心核定單價，同時向預算組發出審核工程量的工作聯系函，在收到集團房地產中心核定單價及預算組核定的工程量后三日內制作合同，確保在工程開工前簽署出相關合同。

　　5、凡由工程部洽談的工程項目，在工程部會同集團房地產管理中心確定施工方案、施工圖紙及施工單位后，積極聯系同相關部門聯系，向預算組發出審核工程量及工程單價的工作聯系函，合同成本組在收到預算組核定的工程單價、工程量后三日內制作合同，確保在工程開工前簽署出相關合同。

　　6、凡由預算組洽談的工程項目，由預算組會同集團房地產中心確定施工圖紙、工程單價、總價及施工單位，合同成本組在收到由集團房地產中心審批的工程單價、預算書后三日內制作合同，確保在工程開工前簽署出相關合同。

　　7、合同的制作。合同成本員根據由集團統一編定的各項工程的合同范本并結合工程的實際情況，與工程部、預算組積極聯系制作工程合同，實現合同的規范化、完整性，作為合同附件的文件必須附齊。合同制作完成后，在ERP系統上填寫合同相關信息并導出合同審批表。

　　8、合同的報送審批。合同管理員將制作完的工程合同交項目總經辦負責人復核后，由轉交綜合管理部的合同管理員上報綜合管理部負責人審批，綜合管理部負責人審批完畢后報項目負責人及區域負責人會簽(各負責人于合同審批表上簽字確認)，并確保在兩個工作日內完成項目階段的審批。在項目審批完畢的當日將合同轉交房地產管理中心及主管副主席對工程分包及合同條款評審會簽。

　　9、合同的簽訂。主管副主席簽字后，項目合同管理員將原始資料表及合同審批表存檔并聯系施工單位帶齊公章到我方辦公室簽署，如施工單位不能將公章帶出簽訂合同，則應打印好合同規定的份數加蓋騎縫章后交施工單位帶回公司簽署，(打印好的合同必須蓋好騎縫章，在有取費程式的合同還應該在取費程式上蓋章)，施工單位簽署完畢送回后還應仔細檢查有無漏、缺、換頁，無上述情況則送項目負責人或專責被授權人簽字并加蓋項目公章后方為生效。

　　9、項目中其余部門在房地產經營中發生的合同必須經合同成本組進行審核，由合同成本組提供統一的合同范本。

　　二、合同歸檔工作程序

　　1、經項目負責人簽署后的合同由各項目根據類別加蓋公章、騎縫章(必要情況下加蓋合同修正章)后，進行對其進行編號：

　　ZZ高爾夫球會"YY高字(××)第建(××)號";

　　KK新城項目"YY字(××)凱第(××)號";

　　DD項目"YY字(××)涌第(××)號";

　　2、合同正副本的區分原則：加蓋"正本"章的合同為兩份，其余為副本。

　　3、合同歸檔工作由項目專責人員負責，合同正本送項目財務部存檔，合同副本原件按相應的分發部門復印后，交集團房地產管理中心資料室存檔，合同需按編號排列并登記;

　　4、合同成本組內所有存放總檔合同的文件袋上必須標注項目名稱、年份及編號起迄;

　　5、合同成本組總檔合同歸檔時，均需在相應的合同登記表內列明合同編號、工程項目、承包單位等基本要求;

　　6、當出現甲方已簽署并編號的合同交送至乙方辦理時，必須預先于合同登記

　　表上列注，以免出現重復編號的情況。

　　三、合同分發工作程序

　　1、合同分發程序必須自合同雙方簽訂后一天內完成。

　　2、項目專責人員對項目負責人簽署、項目加蓋公章的合同(一式四份或六份)進行編號、登記，然后將正、副本各一份返還施工單位，并要求乙方登記簽收。

　　3、其余正、副本各一份由項目資料室進行分發，正本給項目財務部，副本交集團資料總室，另外副本復印一式叁份，一份由項目資料室存檔，一份分發合同成本組，一份分發到集團房地產管理中心綜合管理部，并做好登記。

　　四、合同借閱工作程序

　　1、預算組在合同組借閱合同、其他部門在項目資料室借閱合同，集團公司其他部門在集團綜合管理部借閱合同;

　　2、凡因工作需要借閱合同者，需先填寫合同借閱申請表，并經由部門經理審批后，方可進行借閱;

　　3、借閱者持合同借閱申請表至相關合同檔案管理人員處辦理手續，在借出合同后應在申請表上經辦人欄簽署;

　　4、合同借閱時間超過二十四小時時，相關合同檔案管理人員必須口頭或書面通知借閱人辦理歸還或續借手續;

　　5、合同歸還時，相關合同檔案管理人員必須認真查核合同的完整性，并簽實歸還日期及經辦人。

　　五、合同跟蹤工作程序

　　1、根據合同中付款方式約定，結合工程進度和質量，制作資金計劃，確保工程準時開工。

　　2、合同成本組根據工程進度，每月不定期對合同執行情況進行合同履約情況巡查，內容包括：甲乙雙方工作落實情況，資金到位情況，工期，質量，安全文明施工等情況，并作書面資料記錄分別報項目負責人和集團綜合管理部。

　　3、根據合同巡查情況，與工程部、預算組、財務部等多方進行溝通，跟進其執行情況。

　　4、合同成本組通過經常性與工程監管部門的溝通，結合親身到現場觀察了解工程進度與質量情況，為工程進度款的分配提供參考。

　　5、通過現場的觀察，結合工程開發順序，為下一階段要進場的工程做好準備，并起到警鐘效應，避免工程安排不周而導致前松后緊的現象。

　　6、合同成本組每月要對月內簽署的合同、待簽合同、終止合同等進行統計，制作合同臺帳。

　　六、合同評估工作程序

　　1、由合同成本組組織預算組、工程部等相關人員，對工程承包方進行評估;

　　2、評估內容包括承包方的誠信度、施工質量、技術力量、管理水平、安全文明施工、機械設備、自有資金和合同條款不足之處等情況;

　　3、經過綜合評估后，為日后確定承包方及洽談合同的提供參考意見。

　　七、工程資金計劃制定、審批程序：

　　1、合同管理員根據財務部編制的上月財務報表及上月資金分配計劃編制《資金分配計劃付款情況月報表》。

　　2、合同管理員根據預算部編制的上月《工程進度報表》、《物業抵扣報表》、預算部文員提交的《結算書簽批匯總表》(以經房管中心審批完畢的工程結算書上的造價為準)、即將開工工程合同及《資金分配計劃付款情況月報表》等資料匯總分析后兩個日歷天編制完成當月工程資金總計劃，由項目負責人審核后發送相關部門并報集團公司備案。

　　3、合同成本組依據各施工合同付款條款、現場實際進度 、結合項目資金到位實際情況,經核實、協調后一天內制作工程資金分配計劃正稿提交項目負責人確認后再送綜合管理部相關負責人復核最后報送集團房地產管理中心正式審批，最終由主管董事副總裁或主管副主席審批方為生效(各負責人于資金分配計劃上簽字確認)。

　　4、于每月最后一日向總經理提交當月資金分配計劃匯總表并上報集團公司房地產管理中心備案。

　　5、由合同成本員根據工程開發計劃和開發進度于編制下月的工程資金用量預測報表，于每月總計劃完成后第二天提交至項目總經理審閱后送項目財務部，同時上報集團公司房地產管理中心綜合管理部及財務中心備案。

　　6、由合同成本員于每年春節前的三個月開始預測"春節前工程資金用量表"，并上報集團房地產管理中心綜合管理部及財務中心審批、備案。

　　7、由合同成本員根據已確定的第二年工程開發計劃制作下一年度"工程資金用量表"，并上報集團房地產管理中心綜合管理部及財務中心審批、備案。

　　八、工程資金計劃發放工作程序

　　1、 工程資金總計劃經審核后，立即復印并分發至房地產項目各相關部門、人員并報送集團公司備案。

　　2、項目收到已審批的工程資金分配計劃并與房地產項目財務溝通落實資金后，即通知施工單位到相關部門領取"開具發票通知單"，憑該"通知單"到工程所在地地稅部門開具發票后交回項目部。

　　3、項目將施工單位開具的工程發票提交項目負責人審批簽署后，立即通知施工單位領取發票到財務部收取該項工程款。

　　九、工程結算書的傳遞及結算款保修金支付的工作程序：

　　1、 由預算組將經二審組審核通過的結算書編號、登記、歸檔，于每月五日前形成報表提交給合同管理員;

　　2、合同管理員將待審批結算書登記錄入當月"工程資金總計劃" 中的"結算款"一欄，同時將其在"進度款"一欄中刪除，以待安排工程資金分配計劃。

　　3、合同管理員將已安排了資金分配計劃的結算書以書面形式通知預算部文員提交主管副主席審批;

　　4、結算書簽出后，經預算部歸檔登記后轉發房地產資料總室、項目資料室、財務部。各房地產項目財務部根據已批的結算書和工程資金分配計劃支付結算款。合同管理員根據預算部文員的登記在"資金總計劃""結算款"相應的工程后備注"已批";

　　5、將按合同規定扣留施工單位的保修金列入工程資金總計劃中：a.若保修期已滿則列入"應付保修金"版塊，b.若保修期未滿則列入"潛在保修金" 版塊;

　　6、合同管理員核實已結算工程的保修期已滿后，通知施工單位到物業管理服務公司開具保修證明(樣板房裝修工程由裝修部開具保修證明)并將保修證明交回財務部;

　　7、項目物業管理服務公司將開具好的保修證明傳真給合同成本組一份，并將保修證明所列保修期間發生之保修費用從應付保修金中扣除，余額則為實際應付保修金額，列入資金分配計劃中待批;

　　8、工程資金分配計劃及發票審批簽署完畢后，施工單位憑已批發票及保修證明到財務領取保修金;

　　十、電梯資金支付的工作程序：

　　1、電梯購銷、安裝合同簽訂后，合同成本員根據合同條款的規定及時安排預付訂金計劃，經審批通過后，通知電梯公司開具發票收款，確保電梯公司按計劃安排生產(電梯公司收到訂金后安排生產，每臺電梯的生產周期為二個月)。

　　2、 工程部在電梯具備進場前兩周通知合同成本組，由合同成本組負責落實電梯公司出貨情況及提貨資金計劃的安排審批，在提貨前一周通知電梯公司開具發票收款，確保電梯準時提貨、進場安裝。

　　3、 電梯安裝完畢，經政府職能部門驗收合格并出具合格證明后，根據實際情況恰當安排余款。

　　十一、工程成本管理工作程序

　　1、新開發片區(或組團)的規劃方案確定后三個工作日內，由合同成本員協助總經辦負責人組織安排本項目負責人、預算部、財務部、集團公司綜合管理部、預算部、財務中心對方案進行工程成本控制指標討論，并于七個工作日內提交工程成本控制預測

　　報告，報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在四個工作日內完成。審批完成的成本控制報告須立即報項目財務、項目負責人、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　2、由合同成本員根據項目預算部出具新開發片區(或組團)的面積指標在七個工作日內完成工程成本控制報告的調整，并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在四個工作日內完成。審批完成的成本控制報告(修訂本)須立即報項目財務、項目負責人、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　3、由合同成本員于每季度第一個月(即1、4、7、10月)的十五日前，對已開發片區(或組團)出具工程成本跟蹤報告，并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在四個工作日內完成。審批完成的成本控制報告(修訂本)須立即報項目財務、項目負責人、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　4、成本管理員每月二十五日必須到現場核實各地塊形象進度并拍攝照片，下月十日前根據各地塊現場形象進度、工程進度報表、結合本地塊的預測報告，在5個工作日內制作出各地塊的成本分項報告，并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在四個工作日內完成。審批完成的成本分項報告須立即報項目負責人、集團房地產管理中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　由項目合同成本員對已交樓的開發片區(或組團)，在預算部出具工程臺帳的十四個工作日內出具成本分析報告，并報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在四個工作日內完成。審批完成的成本控制報告(修訂本)須立即報項目財務、項目負責人、售樓部、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　5、示范單位(指非批量交示范單位)裝修成本造價由項目合同成本員于樣板房裝修完成后一周內出具報告，報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在七個工作日內完成。審批完成的成本控制報告(修訂本)須立即報財務、項目負責人、項目售樓部、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　6、批量交樓的裝修成本造價由合同成本員于裝修預算書審定的七個工作日內出具交樓標準的裝修造價，報送項目(兩個工作日)和集團公司(兩個工作日)審批，審批手續必須在七個工作日內完成。審批完成的成本控制報告(修訂本)須立即報項目財務、項目負責人、集團房地產管理中心、財務中心、主管副總裁、主管董事副總裁、副主席、主席處備案。

　　7、由合同成本員每個月將已簽合同、已施工未簽合同等現場實際情況填入目標成本表對應的子目下，分析成本指標執行情況，對于超指標分項提出解決方案，并上報房地產管理中心。

　　十二、分包工程核價工作程序

　　1、具體分包范圍概指：

　　鋁合金門窗工程、幕墻工程、鋁合金百葉工程、伸縮縫工程、

　　玻璃工程(含隔墻、欄板)、石材工程(含洗石米、洗卵石)、

　　雕塑工程、鐵藝工程、涂飾(室外及外墻)工程、劃線工程、

　　細部工程、防水工程、康體工程、不銹鋼工程、鋁制品工程、

　　鑄鐵工程、智能工程、設備工程、瀝青鋪裝及其它工程

　　2、審核價格時，盡可能將材料的原料、組成、配合比、生產工藝及加工方法的單項價格進行分析，找出材料價格的基本組成后再確定綜合單價。

篇2：物業公司成本費用管理制度

　　物業公司成本費用管理制度

　　為了加強成本控制，降低費用消耗，提高企業效益。合理運用財務手段對管理處的各項開支進行監控，便于公司各部門、各管理處的日常工作。特制定本制度:

　　一、總則

　　1、成本費用管理采用下達本計劃和費用瞀的管理模式進行管理，并實行總裁"一支筆"審批的原則;

　　2、成本費用開支實行集中審批、歸口管理、財務監督、分級把關的方式對各項費用開支進行日常管理;

　　二、成本費用報銷審批程序

　　1、符合成本費用開支標準的日常費用開支，在備用金使用限額內的由管理處主任批準后從備用金中直接支付。各收款室集中辦理費用報銷、補充備用金手續;

　　2、超出管理處批準權限及限額的成本費用支出，由各部門、管理處提出申報計劃，經物業公司各歸口部門審批、總經理簽署批準意見;財務部根據經批準的申請計劃安排資金;

　　3、各項材料物資的采購，實行按月計劃申報采購的方式進行管理，具體實施參照《關于對材料物資實行計劃采購的規定》;

　　4、對備用材料缺貨、確因需要一日內難以批復的緊急支付(含超出備用金限額及權限)，管理處主任可事先特別注明并簽署同意支付批準支付，收款室從備用金中支付，但應在費用支出后的次日補辦報銷手續，經公司審批報銷后方有效支付。對因管理處控制不嚴、詢價過高而造成的經濟損失由具體經辦人員及批準人負責。

　　5、歸口管理部門:

　　公用水電費，公共設施設備維護費，維修物資材料采購，歸口物業公司工程部管理;

　　人員工資，辦公費、汽車使用費，郵電通訊費，交通費，交際應酬費、辦公用品、用具、設施設備采購，歸口物業公司行政部管理;

　　一次性采購計劃或一次性工程維修計劃在1萬元以上的須經集團工程、預算等有關部門審批后方可付款。

　　三、成本費用開支標準

　　(一)辦公費:由物業公司行政部按人均20元的標準集中管理，按部門匯總，控制使用;

　　(二)交通費:采取定額包干的方式。對確因工作需要外出的，按月平均50元/人的標準掌握使用，超支不予報銷，節約不補。正常因上下班發生交通費用支出的一般不予報銷，特殊情況及執行特殊任務開支的交通費，由總經理特批。

　　(三)郵電通訊費:由集團公司配備的通訊工具的，按集團公司有關報銷標準報銷。經公司批準，由自己購買配備通訊工具的，按以下標準報銷:

　　(略)......

　　通訊費用報銷時間為費用有效期截止日。

　　對公司各管理處(部門)辦公電話、值班電話發生的聲訊費用原則上由電話的使用人承擔，從其當月工資中扣回。對金額較大的，由行政部查出聲訊費金額、撥打時間及電話號碼交由各管理處(部門)確定責任人，除扣除有關聲訊費外，并處以費用1~5倍的罰款。

　　(四)交際應酬費:為便于公司各項工作的正常開展，在業務交往及公關活動中，確因工作需要發生交際應酬費用蝗，必須遵循如下制度:

　　1、開支范圍:

　　A、開發經營項目，提高盈利能力，溝通住處渠道，為企業的發展起重大促進作用的;

　　B、政府的綜合經濟管理部門(工商局、稅務局、國土局、住宅局、城管、環保、治安等)因例行檢查或其他需要必須開支的;

　　C、對企業利益有重大影響的其他相關部門;

　　D、經總裁特別批準的必要開支。

　　2、開支標準:

　　A、管理處主任級招待費開支標準為50元/人，每次招待費支出總額不得超過600元，特殊情況應經總經理批準;

　　B、總經理級招待費開支標準為80元/人，每次招待費支出總額不得超過1200元，特殊情況或特別消費應由總裁特批;

　　C、集團公司副總裁級參加的業務招待按集團公司有關規定及標準執行;

　　D、集團公司及物業服務公司對各管理處的例行工作檢查，原則上一律不予報銷招待費用。

　　3、報銷原則:

　　A、對超出報銷標準及權限的招待費開支一律不予報銷，特殊情況必須補辦書面審批手續，經總經理批準后方可報銷。超出總經理批準權限的報經總裁批準后報銷;

　　B、堅持實事求是的原則，嚴禁假公濟私、虛報冒領、騙取公款，一經發現按貪污論處;

　　C、嚴格控制陪同人員數量，陪同人數一般不得超過4人，由公司或管理處(部門)主要負責人及相關部門人員參與即可。

篇3：物業分公司成本控制制度

　　物業分公司成本控制制度

　　1.1物業分公司成本管理必須遵循目標成本、動態控制的原則，將成本目標納入目標管理責任制，按照分層管理、權責結合、責任到人的原則，落實各部門的成本管理責任。定期進行成本動態統計分析，不斷提高成本管理水平和有效降低各項成本費用。

　　1.2為完整、準確地反映物業服務成本狀況，各項目所在公司、物業分公司應遵循管理公司的規定要求，嚴格區分項目開發成本和物業服務成本。

　　1.3為保證對實際發生成本的有效監督，物業分公司財務部必須對各項業務的成本預算和實際支出進行全程監控，并定期統計分析成本變化，及時發現、糾正異常成本情況，以保證公司總體成本控制在目標范圍之內。

　　2、相關職責界定

　　2.1物業分公司(籌建處)負責目標成本測算和資金預算計劃的制訂，并按批準的目標成本和資金計劃執行。

　　2.2項目所在公司負責審查確認所屬物業分公司的目標成本測算結果及資金預算計劃，并對執行結果進行備案審查。

　　2.3管理公司物業管理部負責指導各物業分公司進行目標成本測算工作，并對項目所在公司批準的目標成本及其執行情況進行備案審查。

　　3、物業管理成本分類

　　3.1按成本承擔主體劃分：物業管理日常服務成本和項目開發物業啟動費（成本）。

　　3.2按時間劃分：項目分期開發的物業啟動費用和會計年度物業成本、項目開發總物業管理成本。

　　3.3按服務類別劃分：清潔成本、綠化養護成本、安全保衛成本（含人員成本）等。

　　3.4按單項劃分法：人員成本、行政成本、公共能耗等。

　　4、物業管理成本控制要點

　　4.1人員成本是物業管理成本的重要控制節點。必須首先從服務承諾、組織結構設計、服務流程設計、人員到崗時間安排、薪酬體系設計等各個方面考慮控制成本。實現人員最大管理效益是各個項目公司的必然追求。

　　4.2公共能耗成本是物業管理成本的重要開支，必須從產品設計階段、設備采購階段就開始控制，日常物業管理服務期間應該對公共能耗定期監測、分析并采取有效節能措施。

　　4.3編制物業管理方案時要進行物業管理日常服務成本的測算，提出物業服務費和停車場服務費收取標準；

　　4.4編制物業管理方案時要進行物業啟動費（成本）的測算，物業啟動費用是物業管理在項目開發經營期期間發展商投入地產物業管理工作的總費用。是以項目結算周期為時間節點。物業啟動費應報管理公司經營管理委員會批準，并成為考核項目所在公司物業成本的關鍵指標，應進入開發項目經營管理責任書。項目所在公司應把其作為與物業分公司簽訂項目物業管理責任書的經濟指標。

　　4.5各個物業分公司應該提出每個會計年度的物業管理收支測算，并轉化為年度物業管理責任書的經濟指標。年度物業收支預測應分析各類成本的關系，并提出控制的關鍵點和方法。

　　4.6物業分公司應定期(至少每季度)進行成本分析和控制工作，并形成書面報告。

　　5、物業管理日常服務成本測算

　　5.1物業管理日常服務成本測算是指項目總體規劃已經獲得批準，對整體項目在正常管理服務狀態下（全部入住、全面服務）物業管理成本的測算或概算。

　　5.2物業管理日常服務成本測算先要明確物業服務費是包干制、還是酬金制，成本測算細目詳細見《日常運作費用測算指引》，從而推導出物業服務費和停車場服務費的收取標準，并提出定價方案。

　　6、物業啟動費用測算

　　6.1物業啟動費定義：指地產商或發展商在建設開發一個項目時，從物業管理開始前期服務一直到項目經營期結束所投入的所有與物業管理相關的費用和成本。物業啟動費用分為整個項目的物業啟動費用和分期開發各個經營期內的物業啟動費用。

　　6.2物業啟動費的主要構成

　　6.2.1物業開辦費用：指為項目物業管理采購的辦公設施設備、各種工具、辦公室裝修、車輛等，包括入伙前物業公司（管理處）籌備發生的人員成本。不包括物業前期服務咨詢費用。詳細見《開辦費用測算指引》

　　6.2.2物業前期咨詢服務費用：指物業管理公司為了地產營銷、地產后勤、地產工程、地產其他工作提供的服務，如：保安、清潔、食堂、物業設計優化等服務。該服務可以認為是為地產的一個分包服務，項目所在公司和物業分公司應該通過合同約定有關服務事項、相關服務費用標準和服務時間。此項費用計入項目所在公司成本，物業分公司收入。

　　6.2.2.1主要服務項目分類有：配合營銷服務、地產后勤管理、設計優化、工程現場優化、商業招商、會所服務、代收租金服務等。

　　6.2.2.2各個項目主要包括如下成本：人工費用、物料費用、其他費用、服務酬金。

　　6.2.3項目經營期物業管理成本：指的是開發的項目第一期入伙到項目（分期）經營期結束，再到整個項目經營期結束期間的物業虧損情況，虧損分為兩個階段測算。經營期內物業服務費收支應該做到收支平衡，項目物業收支平衡時間最晚不超過項目入伙一年半。測算應充分考慮：收費率等因素對結果的影響。分期開發的應該分期測算。

　　6.2.3.1物業管理公司下設置多個獨立核算物業管理處的，經濟測算應把物業分公司和管理處收支進行區分。

　　6.2.3.2測算要充分考慮空置房管理費、房屋維修基金和項目所在公司應該交納的其他費用。

　　6.2.3.3會所的經營成本和收支情況應該單獨測算列帳，收益和虧損都歸于產權人。

　　6.2.3.4有專業停車場的，停車場應該單獨計算服務成本，測算停車位物業管理收費標準，收取停車位物業服務費。停車位租金收入歸屬產權人（發展商或其他業主），空置車位應交納物業管理費。利用道路或其他公共區域停車的，租金收入應歸屬全體業主，停車位物業服務費用作為物業管理費的補充。

　　6.2.3.4在以上充分計算收入和支出的基礎上，如果有虧損要說明虧損的原因，地產補貼虧損的應該明確補貼的形式和數額。

　　7、物業分公司會計年度成本控制流程

　　7.1物業分公司財務部編制下年度收支預算計劃，經總經理辦公會議討論通過，項目所在公司審核后，每年十二月十五日前報管理公司審批。審批后的年度收支預算方可作為物業分公司年度工作計劃的組成部分。年度收支預算制訂依據是年度工作計劃。

　　7.2經過批準后的年度支出預算作為物業管理目標總成本分解到各部門，并作為目標管理責任制的責任目標，落實到各有關責任人。

　　7.3在年度支出預算總額范圍內，各項支出可作適當調配。

　　7.4物業分公司應嚴格控制計劃外支出，成本支出不得超過計劃所列范圍。

　　7.5物業分公司財務部必須參與和控制所有影響物業管理成本的業務活動，包括，但不限于：

　　7.5.1業務分包（招標）；

　　7.5.2材料設備采購；

　　7.5.3合同簽訂；

　　7.5.4合同付款等。

　　7.6物業分公司財務部負責審核實際發生成本是否在目標成本規定范圍內。每季度進行物業管理成本分析，對目標成本的執行情況進行階段性的檢查和總結，分析成本發生的增減動態和趨勢，并通過分析成本細項超支發生的原因，及時采取控制成本的措施。編制季度《成本統計分析報告》，報項目所在公司審批。

　　8成本控制的方法

　　各物業分公司應通過以下方面的措施，加強成本控制工作。

　　8.1實行定編定崗，控制工資總額，通過管理創新，改變服務模式，簡化服務流程實現人力資源成本的最小化；

　　8.2建立合格供方體系；

　　8.3嚴格執行招投標相關規定；

　　8.4嚴格執行合同審批的制度

　　8.5嚴格執行采購制度

　　8.6建立超支預警系統；

　　8.7采用新技術、新材料、新科學，提高能源利用率，減少能源消耗。例如：采用節能開關、采用新型制冷劑，提高制冷效率、采用太陽能節能草坪燈等。

　　8.8及時了解當地政府對涉及物業管理的有關收費政策，用足用活各項政策資源，努力尋求降低成本的途徑。成本動態措施

　　9、成本超支處理及調整

　　9.1物業分公司總經理、財務部負責監督資金預算的執行，嚴格控制各項費用支出，所有超出規定額度的預算外支出均必須報關項目所在公司審批，并在季度的成本統計分析報告中逐項列明。

　　9.2當發現或預計實際支出超出目標成本，或因其它客觀因素需要調整目標成本時，物業分公司財務部負責提出《物業成本超支報警表》、《目標成本調整審批表》，送經本公司總經理簽署后，按下述規定逐級呈報備案或審批。

　　9.2.1突破物業啟動費成本按照《地產經營管理制度》的有關成本超支規定處理。

　　9.2.2需突破年度目標成本時，報項目所在公司經營管理委員會審核、管理公司批準。

　　10、相關文件與記錄

　　10.1WDWY-WI-MM6101開辦費用測算指引

　　10.2WDWY-WI-MM6102日常運作費用測算指引

　　10.3WDWY-WI-MM6103工程常用工具與備品清單

　　10.4WDWY-FR-MM6101成本超支報警表

　　10.5WDWY-FR-MM6102物業目標成本調整審批表