房產(chǎn)項目銷售合同執(zhí)行監(jiān)控

　　銷售合同執(zhí)行過程是銷售的重要環(huán)節(jié)，銷售人員負(fù)有督促顧客履約的責(zé)任。

　　收款催款過程控制

　　收款、催款原則上要按雙方簽訂買賣合同所規(guī)定的條款進(jìn)行。當(dāng)交款期臨近時，銷售人員應(yīng)主動通過電話、信 或上門等方式禮貌地提醒和督促顧客約。

　　若顧客拖欠購樓款，在時間和數(shù)量上超過了公司的底限時，銷售人員應(yīng)請示主管領(lǐng)導(dǎo)，通知顧客中止雙方合同和進(jìn)行必要的法律裁決。

　　按期交款的收款控制

　　原則上要求顧客履行合同規(guī)定的所有條款。我方如期交工，履行了合同，責(zé)任在拖欠款的顧客。銷售人員除了以各種方式進(jìn)行催款外，還可按合同的有關(guān)規(guī)定提出對顧客進(jìn)行處罰意見。

　　延期交工的收款控制

　　仍盡可能要求顧客按合同如期付款。

　　入住環(huán)節(jié)的控制

　　樓宇竣工驗收合格后，銷售人員應(yīng)給有關(guān)顧客發(fā)出辦理入住的通知書。只有在實際付清全部樓款及其他應(yīng)付費(fèi)用之后，銷售人員才能為顧客辦理入住手續(xù)。

　　客戶檔案

　　本階段客戶檔案的目的的是保存原始憑證以備法律糾紛?？蛻魴n案主要包括：顧客付款憑證、認(rèn)購書、買賣合同書及公證書等。

　　客戶回訪與親情培養(yǎng)

　　客戶回訪是我們堅持的服務(wù)。通過銷售人員對顧客的回訪，逐步培養(yǎng)與顧客之間的親情，同時通過面對面的溝通，傾聽顧客的意見和建議，可為以后的銷售打下堅實的基礎(chǔ)。

　　與物業(yè)管理的交接

　　主要移交樓房的住房名單和交待一些特殊情況。銷售人員樓盤表上記載的住戶名單交給物業(yè)管理公司，并介紹有一定背景的特別住戶及其他有關(guān)信息。

篇2：英國商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透視合同執(zhí)行

　　英國商業(yè)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)透視合同執(zhí)行

　　從傳統(tǒng)上沿習(xí)下來，服務(wù)合同是建立在詳細(xì)規(guī)格說明的基礎(chǔ)上的，即：需要什么樣的服務(wù)(服務(wù)類型)?怎樣執(zhí)行這樣的服務(wù)(怎樣做)?服務(wù)的頻率如何(做多少)?例如：一項保潔的條款會詳細(xì)地指明什么類型的物業(yè)表面需要清潔?怎樣實施這樣的清潔流程?清潔操作的頻次如何，在什么時間進(jìn)行，然而，這樣一套過程并不一定產(chǎn)生資金的投入帶來服務(wù)價值的效果。

　　合同的訂約人也許會嚴(yán)格地執(zhí)行合同中詳細(xì)的規(guī)格說明，但是，這也許會產(chǎn)生比客戶要求的清潔標(biāo)準(zhǔn)高或者低的完成結(jié)果。高于清潔標(biāo)準(zhǔn)時會發(fā)生不必要的過高的服務(wù)費(fèi)用，同樣，低于清潔標(biāo)準(zhǔn)時會花費(fèi)過低的費(fèi)用，這時，就不能滿足顧客的要求和對服務(wù)水準(zhǔn)的期待。

　　合同的執(zhí)行是依據(jù)合同訂立的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，條款的設(shè)定應(yīng)滿足用戶提出的特定需求的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，同時，以執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)為基準(zhǔn)的實施過程，應(yīng)能夠測定，由于實際達(dá)到了服務(wù)的水準(zhǔn)，發(fā)生的服務(wù)費(fèi)用也能夠表現(xiàn)出來。

　　就能否達(dá)到服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)，而不僅僅在于過程而言，責(zé)任在訂約人的一方，特別是在一種競爭性的投標(biāo)環(huán)境中更是如此。要確保主要的服務(wù)過程的費(fèi)用消耗和服務(wù)程式應(yīng)用到服務(wù)領(lǐng)域中去，以實現(xiàn)滿足顧客特定需要的服務(wù)目標(biāo)，這樣，資金投入帶來服務(wù)價值產(chǎn)出的原則得以實現(xiàn)，才能確保獲得一種優(yōu)化的價格，滿足顧客特定的標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)需求。設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)

　　有不同的方法來設(shè)定執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，這要依賴于資產(chǎn)的類型，服務(wù)的供應(yīng)，顧客的需求，記錄和監(jiān)督設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)的完成，就如：

　　1．建立一種作業(yè)的期間，在這段時期，設(shè)備必須實現(xiàn)滿運(yùn)轉(zhuǎn)的指令要求。

　　2．提供并保持一種最低限度的特定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。

　　3．限定作業(yè)的期間，允許出現(xiàn)的故障類型、數(shù)量。

　　4．制定維修回應(yīng)的特定目標(biāo)。

　　一旦建立和認(rèn)可了執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，完成的結(jié)果應(yīng)當(dāng)在常規(guī)的工作中進(jìn)行測試和評議。

　　提供服務(wù)的酬金將會與現(xiàn)有的執(zhí)行結(jié)果與設(shè)定的目標(biāo)性執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)相比較。如果執(zhí)行的結(jié)果低于雙方認(rèn)可的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將會發(fā)生服務(wù)費(fèi)用降低的現(xiàn)象，相似的，如果執(zhí)行的結(jié)果高于目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，可以獲得增加的酬金。

　　對服務(wù)實施過程的管理的重點(diǎn)應(yīng)放在商業(yè)的、個人的和顧客的需求上。

　　服務(wù)的類型和內(nèi)容不同，執(zhí)行合同的過程隨之顯著地變化，然而，在成功地執(zhí)行了服務(wù)合同的情形，將會形成一種持續(xù)改進(jìn)活動所引發(fā)的服務(wù)的內(nèi)在驅(qū)動力。改進(jìn)現(xiàn)有的設(shè)備

　　例如：一套新的設(shè)備添加到現(xiàn)有的鍋爐中，以更好地控制燃料的消耗，產(chǎn)生的結(jié)果是：節(jié)約了燃料消耗，減低了鍋爐的維護(hù)費(fèi)用。

　　通過能源消耗和維修費(fèi)用的降低，承租人(物業(yè)使用人、占據(jù)人)將獲益于設(shè)備的“改進(jìn)計劃”。業(yè)主期待“改進(jìn)設(shè)備”的投資成本以服務(wù)收費(fèi)的方式收回就是合理的選擇。對于業(yè)主來說，制定一種能體現(xiàn)合理的回收期限的服務(wù)收費(fèi)，就會使這類投資成為可能。

　　然而．在租約的條款中，這將是嚴(yán)格意義上的一項改進(jìn)項目，租約中也需要說明這類投資費(fèi)用的回收措施。提倡“改進(jìn)計劃”可以構(gòu)成一項設(shè)備維修的內(nèi)容，是缺乏有力的依據(jù)的。

　　如果業(yè)主不能夠收回“改進(jìn)”鍋爐加熱系統(tǒng)的投資費(fèi)用，那么，他(她)寧愿選擇不付諸此項投資決策的實施，因而承稅人將會繼續(xù)承擔(dān)較高的燃料和鍋爐系統(tǒng)的維修費(fèi)用。

　　這個例子可以說明，達(dá)到共識可以成為雙方一致的希望，通過適當(dāng)?shù)慕涣鳌υ拝f(xié)商，業(yè)主和承租人可以就投資費(fèi)用的發(fā)生達(dá)成協(xié)議，通過服務(wù)費(fèi)用的安排逐步收回投資，否則，在租約的條款中是不可能收取額外的服務(wù)費(fèi)用的。提升的設(shè)備替代

　　例如：一套暖氣系統(tǒng)達(dá)到了使用年限，然而，一套同樣的可以替代的暖氣設(shè)備系統(tǒng)由于技術(shù)發(fā)展變化的影響不能夠采納了，原有的老化設(shè)備已經(jīng)安裝在原來的位置上，因而，一套替代的系統(tǒng)就是一種在老設(shè)備基礎(chǔ)上的“提升”。

　　為了仔細(xì)考慮投資的費(fèi)用能夠通過服務(wù)收費(fèi)得到回收，什么時間著手替代的工程將需要認(rèn)真的分析。是拿定主意對現(xiàn)有的設(shè)備進(jìn)行改進(jìn)或者是簡單地維修保養(yǎng)還是更換過期的系統(tǒng)，

　　有一種普遍的觀點(diǎn)，使得這樣的結(jié)論有了合理的依據(jù)，即：當(dāng)需要替換一棟建筑的構(gòu)件時，可以在服務(wù)收費(fèi)的范圍之內(nèi)，逐步地把小額度的“改進(jìn)費(fèi)用”加進(jìn)去，甚至當(dāng)租約也許僅僅提供了維修的資金來源時，也是如此。這種觀點(diǎn)認(rèn)為：如果所實施的工作為承租人提供了新的利益，正確地說，是一項提升計劃帶來的，這也僅僅是對現(xiàn)存系統(tǒng)的替代，盡管這一系列已經(jīng)過期老化或者完全磨損，需要由現(xiàn)代的裝備來替代，這也只是在維修的范疇內(nèi)，不是一種提升的項目。

　　如果替代的項目超出了進(jìn)行有效維修所需要的最低的費(fèi)用額度，并且增加的費(fèi)用部分能夠由今后減少的維護(hù)費(fèi)用得到補(bǔ)償，可以認(rèn)定，這部分增加的費(fèi)用通過服務(wù)收費(fèi)的途徑得到回收是合理的選擇。同樣，與承租人交流溝通，對話協(xié)商，能夠形成在實踐中解決問題的一致方案。提供新的設(shè)備

　　例如：一套新的CCTV(電視監(jiān)控)系統(tǒng)在物業(yè)區(qū)域內(nèi)安裝，而原有的CCTV系統(tǒng)此時還能夠使用。引進(jìn)新的CCTV系統(tǒng)的目的是預(yù)期將會降低安全保衛(wèi)的人力資源的成本，將會提高為承租人提供的安全服務(wù)水準(zhǔn)，因而，從總的服務(wù)收費(fèi)的價值角度衡量，增加了資金投入帶來服務(wù)價值的效用。

　　如果一套新的裝備安裝后，以往又沒有同等性能的裝備存在，這毫無疑問構(gòu)成了一種設(shè)備的提升。

　　為了補(bǔ)償新的裝備的投資費(fèi)用，租約需要詳細(xì)說明所提供的新裝備的費(fèi)用包括在相應(yīng)的條款內(nèi)。

　　許多租約將不必前置一項提供進(jìn)一步服務(wù)的條款，而這種延伸的服務(wù)是事先沒有預(yù)計到的，當(dāng)租約簽定以后，在租約條款的含義內(nèi)，提供的新設(shè)備的費(fèi)用也許就是一項可以獲得補(bǔ)償?shù)膬r值。

　　然而，事情往往是這樣，如果所實施的設(shè)備提升，改進(jìn)的計劃能夠在獲益的價值分析的基礎(chǔ)上得到合理的解釋的話，例如：減少了安全保衛(wèi)的人力成本，減少保險的費(fèi)用等等，那么，溝通與協(xié)商對話將會實現(xiàn)雙贏的共識。整修整修或者說翻修是一個不同于改進(jìn)的概念，整修工程的范圍包涵了累積的，年久失修工程元素的追補(bǔ)性的維修，也包涵了改進(jìn)工程項目的元素成份。

　　承租人對整修費(fèi)用有義務(wù)承擔(dān)的部分將取決于所提議的整修工程的范圍和性質(zhì)，取決于租約中精確的文字定義。

　　商業(yè)的市場力量常常確定了整修的時機(jī)。業(yè)主將尋求保護(hù)商業(yè)物業(yè)的投資價值，實現(xiàn)最大化的租金收益。整修工程的時間常常選擇在租金的評估或者租約到期的時候，在這樣的情形中，承租人將會拒絕承擔(dān)整修的費(fèi)用，反對的理由是他(她)們受到了“雙重征費(fèi)”的對待，他(她)們不僅僅要以服務(wù)收費(fèi)的方式償付整修的費(fèi)用，而且要償付由于物業(yè)翻新的結(jié)果而增加的租金水準(zhǔn)的費(fèi)用，業(yè)界一致的觀點(diǎn)是：當(dāng)整修的結(jié)果導(dǎo)致了更高水準(zhǔn)的租金價格時，整修工程的費(fèi)用通常應(yīng)當(dāng)由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

　　然而，在整修的決策中，實施大范圍的維修或者取代現(xiàn)有的服務(wù)項目仍然是一項值得仔細(xì)考慮的項目。在整修工程之前，也許需要幾年的時間進(jìn)行計劃和項目可行性分析，為了獲得商業(yè)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的利益，可以通過擱置一項主要納工程合同以及避免不必要的開支計劃或商業(yè)活動的中斷，來推遲主要的整修工程或者服務(wù)項目的取代。進(jìn)一步說來，新的商業(yè)環(huán)境的塑造所帶來的效率的提高，服務(wù)能力的提升會產(chǎn)生在日常的服務(wù)管理中成本費(fèi)用的節(jié)約，結(jié)果就是：在一個短的和長的時期內(nèi)，年度的服務(wù)收費(fèi)會下降。在這種情形下，承租人仍然有義務(wù)來承擔(dān)在一項大的整修合同中部分的維修或者更換的費(fèi)用，這似乎可以看成是部分的維修工程從整個翻新工程中劃分出來，獨(dú)立發(fā)生一樣，承租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)這部分費(fèi)用。

　　在所有的物業(yè)設(shè)施改進(jìn)的費(fèi)用需要以服務(wù)收費(fèi)的方式得到補(bǔ)償?shù)那樾沃?，核心的問題是：在開支項目計劃實施之前，應(yīng)當(dāng)與承租人進(jìn)行充分的溝通，以適當(dāng)?shù)膶υ捫问?，達(dá)成共識的協(xié)議。

　　在整修的情形中，在業(yè)主的倡議實施之前，應(yīng)當(dāng)清楚地指明：在一攬子的工程費(fèi)用中，哪些部分的費(fèi)用有理由認(rèn)為由承租人負(fù)責(zé)，并且通過服務(wù)收費(fèi)的方式得以回報。在英國的商業(yè)實踐中，被認(rèn)為是最好的實踐方式是：在業(yè)主和承租人之間建立一種定期協(xié)商交流的機(jī)制，以此來共同監(jiān)督翻新工程的進(jìn)行，共同確認(rèn)哪些范圍的工程費(fèi)用列入到將來的服務(wù)收費(fèi)的項目中。這樣納機(jī)制會有助于避免在整修工程完工之后，隨之而來可能發(fā)生的反目為仇的爭吵現(xiàn)象的發(fā)生，有助于克服不可預(yù)見的費(fèi)用風(fēng)險降到業(yè)主或承租人的身上。各項零星收入的處理

　　除了收取承租人的租金以外，許多的物業(yè)設(shè)施的管理部門還能夠獲得一定數(shù)目的其它途徑的收入。這些物業(yè)管理的收入渠道來自于：公共電話服務(wù)、變賣紙箱和其它可回收利用的廢棄物的收入等等。購物中心也能夠從商業(yè)空間的促銷活動和各種與大型購物中心的活動項目(例如：兒童的木馬騎乘，相片的沖洗等等)相關(guān)的許可經(jīng)營的授權(quán)中獲得收益。此外，承租人也會使用位于物業(yè)管理部門的復(fù)印機(jī)和傳真設(shè)備，他(她)們?yōu)榇硕顿M(fèi)。對這些零星雜項收入的處理方式，不同的業(yè)主之間，不同的物業(yè)項目之間都有不同的考量。

　　業(yè)主納經(jīng)濟(jì)人行為，決定了他(她)總是會尋求投資收益的最大化。然而，承租人是反對業(yè)主從擁有的公共物業(yè)區(qū)域中獲得收益的，因為此種情形中，往往是承租人交付了與這些區(qū)域相關(guān)的保潔、照明和其它項目的費(fèi)用。

　　重要的是保存從不同渠道獲得納收入的收據(jù)，這些經(jīng)濟(jì)活動的性質(zhì)本身總的說來，能夠指明是業(yè)主還是承租人應(yīng)當(dāng)獲得活動的收益。

　　業(yè)主應(yīng)當(dāng)清楚地闡明他(她)們的政策主張，即：各種服務(wù)和經(jīng)營活動中的收入和發(fā)生的費(fèi)用是如何分配的。

　　從提供的一項服務(wù)或者經(jīng)營活動中獲取的任何收入，其發(fā)生的成本費(fèi)用如果包括在服務(wù)收費(fèi)的范圍內(nèi)，那么，在財務(wù)上應(yīng)當(dāng)處理為一項服務(wù)收費(fèi)的貸方欄目(用收入抵減服務(wù)的收費(fèi))，例如：公用電話的收入、梳洗自動售貨機(jī)的收入、復(fù)印機(jī)和傳真機(jī)的使用費(fèi)等等。相似地，在購物中心，從任何的推廣活動中獲得的收入通常會貸記到推廣開支預(yù)算的項目欄中(用收入抵減推廣活動的開支)。

　　如果在一個大型的購物中心中使用的空間具有半固定的性質(zhì)，例如：流動的售貨車或者超市內(nèi)的售貨亭，通常的做法是：業(yè)主把準(zhǔn)予經(jīng)營的收入看成是一種租金收入，在這樣的情形中，出租活動就被認(rèn)定為與出租一間標(biāo)準(zhǔn)的店面沒有什么不同，因此，也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定比例的服務(wù)收費(fèi)，作為一種選擇，一筆數(shù)目的服務(wù)費(fèi)資金應(yīng)當(dāng)貸記到服務(wù)收費(fèi)的欄目中(服務(wù)費(fèi)增加)，以反映出對享受的服務(wù)環(huán)境的貢獻(xiàn)。

　　零星雜項收入項目的例子：

　　1．停車場收入

　　2．優(yōu)惠的停車收費(fèi)

　　3．車輪夾鎖的服務(wù)收費(fèi)

　　4．梳洗自動售貨機(jī)的收入

　　5．廢紙、廢箱等倉裝物可回收利用的收入

　　6．會議室的出租收費(fèi)

　　7．復(fù)印機(jī)、影印機(jī)、傳真機(jī)的使用費(fèi)

　　8．許可經(jīng)營的收費(fèi)(如：售貨流動車、售貨亭)

　　9．展示，推廣活動的收入

　　10．兒童木馬等游樂項目的收入

　　11．照相亭、稱量機(jī)納收入

　　12．銷售明信片、紀(jì)念品郵票的收入

　　13．從信息部門獲得的傭金(例如：代售戲票)服務(wù)收費(fèi)分割的一般方法

　　租約隨如何定義每一位承租人所承擔(dān)該物業(yè)總的服務(wù)收費(fèi)的一定比例的方式變化而變化。一般的服務(wù)費(fèi)分配的基礎(chǔ)有：

　　1．固定的費(fèi)用數(shù)目

　　2．一個固定的百分比例

　　3．應(yīng)納稅的價值

　　4．樓層面積

　　5．按權(quán)重分配的樓層面積

　　6．一個公正、合理的比例

　　(1)樓層面積

　　這是最常用的總的服務(wù)收費(fèi)分割的方法。在大多數(shù)的情形下，也是最公正的。按樓層面積標(biāo)準(zhǔn)的分割方法非常簡單，就是計算單個物業(yè)面積占整個物業(yè)可租的面積的比率。

　　英國皇家特許測量師協(xié)會(RICS)的測量應(yīng)用法令制定出了相關(guān)建筑物測量的定義以及協(xié)會建議的應(yīng)用范圍。針對服務(wù)收費(fèi)的計算，主要的定義項有：

　　1．總的室內(nèi)面積(GIA)

　　應(yīng)用于工業(yè)廠房和庫房(包括鋪助的辦公設(shè)施)

　　2．凈的室內(nèi)面積(NIA)

　　應(yīng)用于寫字樓和商店

　　(2)按權(quán)重計算的樓層面積

　　在許多較大的購物中心中，一種“權(quán)重樓層面積”的方程式常用來反映服務(wù)于不同大小的商業(yè)單位所發(fā)生的不同服務(wù)費(fèi)用。因此，一個5000平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)費(fèi)不一定是一個1000平方米的單位的5倍，但是，一個500平方米的單位所承擔(dān)的服務(wù)也許會是一個250平方米單位的2倍。

　　“權(quán)重樓層面積”的分割方法是在承租人按已知的承租面積交付服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)上乘上一個百分率的折扣，目的在于努力反映從提供的服務(wù)中所能得到的實際收益。樓層的面積分解為一組數(shù)據(jù)，每個面積數(shù)據(jù)后都注明一個需要逐步折減的百分率。這樣酌計算概念是和商店的經(jīng)營管理活動中分割銷售的區(qū)域，按不同的樓層區(qū)間進(jìn)行店面的出租的理念是一致的。

　　例如：

　　第一個500平方米*100％

　　下一個500平方米*80％

　　下一個1000平方米*60％

　　下一個1000平方米*50％

　　下一個1000平方米*40％

　　超過4000平方米*30％

　　在以上的舉例中，一個1000平方米的單位將得到一個權(quán)重面積為900平方米的分割，<例如：(500*100％)+(500*80％)>。同樣，一個10000平方米單位將得到一個權(quán)重面積為4200平方米的分割。因此，盡管以面積上來說，10000平方米的物業(yè)單位是1000平方米單位的10倍，然而，10000平方米的物業(yè)單位大體上將要付4．2倍于小的1000平方米單位的服務(wù)費(fèi)用。

　　相似的方法是，地下室和頂層的住房--可能用于儲藏或者職員的居住，能夠換算成一個“權(quán)重面積”，比如說，頂層的面積除以一個參數(shù)2，以反映頂層獲得的服務(wù)收益完全不同于底層的零售商業(yè)獲得的服務(wù)利益。

　　權(quán)重面積計算通常也會使用到忠實的租戶身上，給他(她)提供一個折扣，以反映老的可靠的租戶給購物中心帶來的利益。在一些情形中，使用權(quán)重的方法必須十分謹(jǐn)慎地考慮，因為權(quán)重的計算方法的應(yīng)用實際上是為忠實的租戶提供了一項“優(yōu)惠”待遇，這筆“優(yōu)惠”的費(fèi)用最終是要在其余的承租人之間進(jìn)行分?jǐn)偟摹I(yè)主要給任何一位承租人特別的優(yōu)惠，該業(yè)主就應(yīng)該承擔(dān)這筆費(fèi)用。

　　一個合理而公正的權(quán)重方程式，應(yīng)用于服務(wù)收費(fèi)的分割管理，通常不能夠認(rèn)定為是一種優(yōu)惠措施。

　　分割方案

　　在許多情形下，特別是在混合使用的建筑大樓中(諸如：底層是零售商店的寫字樓)，樓內(nèi)的所有的承租人并沒有在同樣的程度上享受業(yè)主提供的服務(wù)的收益。例如：寫字樓的租戶會享受到的全程式的服務(wù)包括有：電梯的運(yùn)載和獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)；而底層的零售商店會享受到的主要服務(wù)從總的維修到物業(yè)外面的維修服務(wù)，以及得到了綜合性的消防系統(tǒng)的服務(wù)。由于這些原因，就需要把服務(wù)收費(fèi)分解成獨(dú)立的部分，(或者稱為分割方案)而服務(wù)的費(fèi)用就在承租人之間按照物業(yè)使用的情況進(jìn)行分割。償債基金和備用金

　　償債資金，或者說是一筆沉淀資金常常與備用金的概念發(fā)生混淆。

　　償債資金是一筆替代資金，業(yè)主隨時間的過程設(shè)立這筆資金的目的是用于設(shè)施設(shè)備主要部件的替代和維修時，能夠注入資金。

　　備用金的設(shè)立是滿足日常發(fā)生的服務(wù)項目開支的需要，以避免每年的服務(wù)收費(fèi)在數(shù)量方面的波動現(xiàn)象。有一些租約特別注明一項條款，在服務(wù)收費(fèi)的項目里設(shè)立一筆可以逐步積累的資金，以用于將來可能發(fā)生的主要構(gòu)件的維修和替換的資金補(bǔ)償。

　　理論上說來，償債基金是一種好的設(shè)想，明顯的優(yōu)點(diǎn)是承租人不必面對一種巨額的資金負(fù)擔(dān)(這也減少了租戶破產(chǎn)無力償債的可能性)，當(dāng)需要時，業(yè)主有一筆償債資金來滿足巨額開支的需要。

　　然而，承租人也許并不能夠看到有自己一份貢獻(xiàn)的償債資金給自己帶來的利益，如果他(她)轉(zhuǎn)讓了租約或者在租約到期時，撤出了所租的物業(yè)，這時，主要開支的工程項目并沒有發(fā)生。另外，償債基金的管理也非易事，如果業(yè)主一旦無力償債，償債基金的保管缺乏信譽(yù)擔(dān)保，那么，承租人就會面臨成為一名沒有經(jīng)濟(jì)安全的債權(quán)人的風(fēng)險。

　　有時，租約會設(shè)立一筆可以累積的折舊資金，這筆資金是建立在最初的設(shè)施設(shè)備安裝的價值基礎(chǔ)上，而不是以將來的替換或者維修所發(fā)生的費(fèi)用為基數(shù)。折舊資金通常不被認(rèn)為是在業(yè)主和承租人之間共同互信協(xié)商而設(shè)立的一筆資金。業(yè)主會認(rèn)為這筆資金屬于自己，歸自己支配，然而，當(dāng)主要的設(shè)施設(shè)備需要更換的時候，業(yè)主將要獨(dú)立地承擔(dān)這筆費(fèi)用。因此，當(dāng)業(yè)主以折舊資金的形式從承租人那里收取費(fèi)用時應(yīng)該持謹(jǐn)慎的態(tài)度，以保證在適當(dāng)?shù)臅r候，自己有足額的資金準(zhǔn)備。承租人也會擔(dān)心業(yè)主是否按租約的條款規(guī)定，盡自己的義務(wù)，在將來大的開支項目發(fā)生時，使用折舊基金。在一些實際的情形中，當(dāng)主要的開支計劃需要實施時，業(yè)主并沒有充足的資金準(zhǔn)備，這樣的結(jié)果是：業(yè)主違反了合同的義務(wù)，在需要進(jìn)行設(shè)備的更新、替換時，卻不能進(jìn)行。

　　可以理解，承租人，特別是交納服務(wù)費(fèi)的主要租戶，對于業(yè)主如何使用用于設(shè)施設(shè)備替換改造的積累資金表現(xiàn)出濃厚的興趣，許多主要的租戶寧可選擇付一大筆資金，用于大的項目開支，而不愿意看到他(她)們提供的積累資金被管理機(jī)構(gòu)的人員挪用于他(她)們沒有，或者很少有控制能力的投資領(lǐng)域。

　　資金項目的設(shè)立有固有的缺點(diǎn)，即使這些缺陷大部分能得到有效的管理、控制，償債資金，備用金和折舊資金主要由于稅收和管理的問題，在實踐中很少得到應(yīng)用。

　　摘自中國住宅與房地產(chǎn)-物業(yè)管理

篇3：房地產(chǎn)買賣合同終止執(zhí)行協(xié)議

　　房地產(chǎn)買賣合同終止執(zhí)行協(xié)議

　　甲方(買受人)：______

　　身份證號碼：______

　　電話：______

　　住所：______

　　乙方(出讓人)：中山市______房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　法人代表：_________

　　電話：_____________

　　地址：中山市______鎮(zhèn)______大道路口。

　　根據(jù)國家和省法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方在平等、自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)買賣達(dá)成如下協(xié)議：

　　一、甲方擬終止對位于中山市______鎮(zhèn)______大街______花園___號___樓______房的購買。

　　二、該房地產(chǎn)房屋建筑面積為______平方米(其中套內(nèi)建筑面積______平方米，公共部位與公用房屋共攤建筑面積______平方米)。該房地產(chǎn)甲方于___年___月___日與乙方簽訂了《商品房買賣合同》，合同號為______二(20**)號。

　　三、合同約定該房地產(chǎn)交易總金額為人民幣___拾___萬___仟___佰___拾___元正。乙方應(yīng)于本協(xié)議簽訂時支付甲方樓價總款。

　　四、本協(xié)議簽定之日，甲方將有關(guān)資料交給乙方，由乙方協(xié)助辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

　　五、在辦理該房產(chǎn)終止手續(xù)時政府所收取的費(fèi)用由乙方支付。

　　六、甲方保證上述房地產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財務(wù)糾紛或其他權(quán)利限制，若發(fā)生買賣前即已存在任何糾紛或權(quán)利障礙的，概由甲方負(fù)責(zé)處理。

　　九、本協(xié)議未盡事宜，雙方可協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議(附件)，補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

　　十一、本協(xié)議一式三份，甲、乙、房地產(chǎn)交易所三方各執(zhí)一份。

　　甲方：______乙方：______

　　中山市______房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　___年___月___日

　　簽于中山市______鎮(zhèn)