花園住宅樓工程施工部署及形象進度

　　第一節原則要求

　　1）充分利用平面、立體和時間組織立體交叉作業，做到均衡施工。做好主體結構與裝飾工程的交叉，水電安裝工程與裝飾工程的交叉。做好專業分包工程的協調管理。

　　2）各個工序執行"早準備、早開工、早竣工"的原則。

　　3）認真執行國家和地方的有關技術標準、規范、規程和有關規定。

　　第二節施工組織

　　施工項目管理及組織機構設置

　　本公司為具有工業與民用建筑工程一級資質施工企業，有雄厚的經濟實力和技術裝備，施工管理能力強。歷年來承接了一大批高、大、難、急的工程項目，都得到了業主高度的贊賞。我公司先后承建了一批有影響的高層建筑，我們有理由也有能力按招標文件要求承建并做好本工程，交付業主使用。

　　根據招標文件保證能滿足業主的要求，公司專門成立本工程項目經理部，委派具有很強的現場管理能力和施工經驗豐富的工程項目經理擔任本項目部的項目經理，由富有住宅建筑施工管理經驗并具有高級職稱的同志擔任項目工程師。項目經理部相應配置技術組、施工組、質安組、材料組、設備組、計劃組、財務組、綜合管理組等一整套強有力的管理班子。

　　為支持和保證本建設工程的順利進行，公司決定成立由公司副總經理為項目主管、副總工為技術負責人、公司質監處處長和安監處處長分管質量和安全工作的工作領導小組，具體協調本公司內部各部門對本工程項目經理部各項工作的支持、幫助和監督，使整個工程的工作完全處于受控狀態，以保證本工程各項目標的實現。

　　項目經理部在項目經理的領導下，作為本項目管理的管理組織機構，全面負責本項目從開工到竣工全過程施工生產技術、經營管理，是我公司派駐在本建設施工工程項目上的代理，對作業層負有管理與服務的職能，保證本工程的質量及工期能達到業主的要求。

　　工程項目經理部管理網絡

　　一、工程項目經理部管理網絡

　　1、項目經理部

　　代表公司履行對顧客的承包合約，對履行合約負直接責任，執行公司質量方針，實現質量目標；組織實施公司質量體系文件，建立和完善項目組織機構，做到人員職責明確，各負其職；貫徹實施項目施工組織設計（質量計劃），嚴格按標準、規范、圖紙施工；按公司項目的有關要求在本項目上組織實施；負責現場施工生產全過程的安全文明現場控制。是我公司派駐在"名墅花園住宅小區3標段工程"施工工程上的代理。

　　2、項目經理

　　對本項目部的工程質量負責，對履行合約負直接責任；執行公司的質量方針，組織在項目部中貫徹和實施公司質量體系文件的各項規定，分配質量管理目標，對項目質量指標的完成負責；組織工程均衡施工和工序管理；合理配置各種資源，對工程的質量、進度、成本、安全、文明施工等負全面責任；負責公司和分公司制定的糾正和預防措施在本項目部的貫徹和落實；組織好生產過程的各種原始記錄及統計工作，保證各種原始資料的完整性、準確性和可追溯性；參加工程回訪，負責工程維修工作，定期召開項目部人員會議，組織好本項目部職工的質量教育工作，積極開展各種質量活動。

　　3、項目副經理

　　全面組織管理施工現場的生產、材料、機械設備、勞動力調配和安全生產工作；在上述諸方向項目經理負責。對各工種、各專業之間的生產矛盾進行協調；按月、周排生產進度計劃和實施細則，并根據業主/監理的要求調整工作計劃。

　　4、項目工程師

　　協助項目經理履行對顧客的承包合約，實現工程質量目標；負責公司質量體系文件在工程項目上的組織實施；參與編制施工組織實施；參與編制施工組織設計，優化施工方案，負責落實各項技術節約措施，提供技術節約措施控制計劃；負責向專業工長進行技術交底，并按交底要求組織施工；負責編制與修訂特殊過程施工方案，負責組織專人在施工中連續跟蹤、監督和記錄施工方案的實施；組織本項目部有關人員審核圖紙，并提交局面審圖意見；負責本項目質量記錄的匯總評定；編制各類施工進度計劃及半成品加工計劃；參與對不合格品的報告、調查及處置工作。

　　5、項目施工員

　　嚴格執行文件和資料控制程序規定，對本部門所管轄的文件和資料進行控制，確保各相關場所用的文件為有效版本；負責本部門文件和資料的接收、分類、編號、登記、分發、歸檔保管等工作，及時辦理文件領發用手續，對受控文件及時標識并形成清單；負責對更改或換版后作廢文件的及時收回和上交工作，不得隨意印文件，定期檢查受控文件的在用情況；加強對照檔的文件借閱管理，及時向借閱人辦理文件借閱手續；嚴格遵守保密制度，不得將文件未經批準外借或轉讓他人；負責本項目質量記錄的標識、編目、保管工作，質量記錄應及時、完整、準確、清晰；編寫針對工程的有關施工方案，以及技術、質量、安全局面交底；組織、參加QC活動，并完成QC活動成果報告；在針對工程的施工過程中，及時填寫開工報告，隱蔽工程驗收記錄，混凝土、砂漿的配比、試塊、養護和試塊報告，工序交驗單，工程質量通病預控單，分項工程檢測記錄，分部工程評定資料，完成每天的施工日志編寫，及時收集原材料、成品、半成品的合格證、質保書和抽樣化驗單等。

　　6、項目估價師

　　正確掌握相關專業預算定額，認真執行國家和省、市有關工程造價政策、法令；下發驗收施工任務單，根據隊組完成質量情況核對簽發工作量，嚴格控制定額用工，提供人工分析表，核發工資、獎金，分包工程應付帳算項目實際成本，計算出成本超支額，定期提出項目的成本預測報告，監視項目成本變化情況，并及時將影響成本的重大因素向項目經理報告；收集、整理施工過程各階段經濟資料，及時做好項目竣工決算。

　　7、項目材料員

　　根據合約、工程預算和施工進度，負責編制物資要料計劃；負責對進入現場的物資進行驗證、送檢，及時收集有關技術文件資料；負責現場物資堆放和標識管理工作；對驗證不合格的物資及時向主管部門領導匯報，等驗的物資須作出明顯標識以防混用，負責提出需緊急放行的材料的申請，并作出明顯標識和做好記錄；認真做好物資進耗明細帳及單位工程材料、構件分月臺帳，嚴格堅持"先進先出"的原則，做好領用記錄，做到帳、卡、物相符，定期進行實物清查和盤點工作；妥善保管好各類物資的標識及有關記錄，及時填寫材質跟蹤表，保持物資的可追溯；按施工平面圖堆放物資，做到磚瓦成方、砂石成堆，督促隊組做到隨到隨清，日做日清，工完料清，創建文明現場；對有環境要求的物資的貯存，要熟悉物資性能，創造必要條件，防止因貯存不當而造成損失。

　　8、項目機電員

　　參照施工組織設計（質量計劃）及時編制填報設備使用進（退）場調撥單；滿足保證設備進（退）場時的安全條件，參加進場設備的安裝、調試、驗收工作；督促機操工遵守安全技術操作規程，及時填寫各類原始記錄和資料，做好收集上報工作；督促機操工持證上崗和上崗前的技術業務培訓；負責現場機械設備的

文明施工和日常保養、安全用電工作。

　　9、項目質檢員

　　執行公司質量方針、目標、積極協助項目經理、項目施工員做好項目工程質量管理工作，確保質量目標的實現；參加檢查、復核新開工程的軸線定位、標高、尺寸；負責對分項工程檢查、簽證，參加分部工程驗評，嚴格執行上道工序未經檢驗合格不得轉入下道工序施工的規定；對本項目工程質量實行全面檢查、跟蹤，發現質量隱患及時通知項目部整改，并跟蹤檢查；協助項目材料員做好檢驗、試驗狀態的標識；協助項目部對施工過程中發現的輕微的不合格及時處置，發現般或嚴重不合格，必須及時向上級報告；對不合格的過程或物資，有權否決或下發《質量整改通知書》；參加項目部召開的工程質量會議，每天認真記好檢查日記；參與工程質量事故的分析和處理工作。

　　10、項目安檢員

　　協助項目經理負責管理本項目工程的安全工作，貫徹執行黨和國家勞動保護和安全生產的方針、政策、法令、法規以及本公司《安全生產、文明施工控制程序》，推動本施工項目安全管理"達標"工作和安全管理目標的實現；深入班組和現場作業部位，了解本項目工程的安全生產動態，協助項目經理抓好安全生產工作，對生產中的不安全隱患提出整改意見，督捉整改，負責及時糾正生產過程中的"三違"現象，督促正確使用安全"三寶"抓好"四口"、"五臨邊"的安全防護工作，督促現場施工用電、機具及各種安全防護設完整有效、使用安全；參加分公司組織的安全檢查，對查出的隱患及時提出整改意見，并幫助、督促項目部按"三定"原則及時整改，發現重大險情時，應立即通知停工，并報告有關領導，協助領導組織人員采取排險措施；對工程項目施工組織設計中的安全技術措施積極提出例題建議，對安全技術措施的實施進行監督；協助項目經理做好新工人的安全"三級"教育，檢查督促班組長做好班前安全教育工作；做好日常項目施工安全檢查情況的記載，協助項目部資料員做好安全管理資料工作，做到記載詳細，資料齊全，歸檔及時；參與工傷事故的調查、分析與處理工作，協助項目部提出整改措施，并督促按期實施，當發生重大傷亡事故時，應及時向上級報告，組織人員保護好事故現場，配合上級進行事故調查；負責本項目的安全防護設施、機具設備（施工用電、腳手架、井架、塔吊、機具）的驗收工作，參與公司組織的復驗工作，對各種安全防護設施的安全使用負責監督、檢查。

　　11、后勤員

　　負責組織施工現場后勤人員做好現場的宿舍、食堂、辦公、生活區域的后勤服務工作；負責協調好各分公司之間、各配合工程之間在施工現場涉及生活后勤方面的各項工作和相互關系；負責落實創建工作，指導有關人員圍繞創建工作目標進行工作，負責建立、健全各類規章制度；做好創建、治安等各類臺帳統計上報工作；加強對施工現場住宿人員的教育，配合協助有關部門做好各項治安工作；負責做好高溫季節防暑降溫工作，檢查、落實防暑降溫工作的各項措施貫徹情況，為職工提供一個良好的休息場所；負責落實施工現場的茶水供應工作，并做好每天的茶水桶、蓋以及茶具的清洗和消毒工作。

　　12、各工種工長

　　加強班組質量教育，樹立"質量第一"意識；負責班組質量指標的分解、落實和完成；認真貫徹執行圖紙會審、設計交底和施工方案中有關本工程內容的要求，遵守各種操作規程，嚴格按圖施工；根據施工組織設計（質量計劃）和平面布置圖，完成現場道路、排水、臨時設施布置、機具設備就位等施工準備工作；對操作工人進行分部、分項工程技術交底，包括質量要求、安全措施和操作方法；嚴格掌握各分部、分項工程技術交底，包括質量要求、安全措施和操作方法；嚴格掌握各分部、項的尺寸、位置，對建筑物的幾何尺寸負責；協助質檢員、材料對進場物資、半成品進行驗證；組織班組工人嚴格執行"三檢制"，保證不合格品不出班組，按"三不放過"原則處理質量事故，對交付檢驗的工程產品的質量負責；按規定做好試塊的制作、養護工作；組織班組人員認真執行工程和質量控制程序，做好原始記錄。

　　二、水電施工組織管理網絡

　　2.3 公司組織管理網絡

　　2.4施工現場質量體系管理網絡

　　為合理地反映本工程各工作先后順序和全面準確地反映各項工作之間相互制約、相互依賴、相互影響的關系：通過利用時間差，依照統籌法的基本原理，在滿足既定條件的前提下，因此在施工過程中既體現平行流水、又體現立體交叉作業的施工方法。要求各相關的施工流程做到穿插有序、確保工程按期施工。

　　2.5明確項目管理階段的任務

　　管理

　　階段 管理目標 主要工作

　　施工準備

　　階段從組織機構、人力、物力、施工備件等方面確保施工項目具備開工和連續施工的基本條件·根據需要企業工程科組建工程項目經理部，配備人員

　　·編制施工項目管理規則

　　·進行施工現場準備，達到開工要求

　　·編寫開工申請報告，上報，待批開工

　　施工

　　階段完成工程承包合同規定的全部施工任務，達到驗收交工標準·按施工組織設計進行施工

　　·做好動態控制管理，保證質量、進度、成本、安全等目標的全面實現

　　·管理好施工現場，文明施工

　　·嚴格發行工程承包合同，協調好業主、監理及相關單位關系

　　·處理好合同變更

　　·作好記錄

　　驗收交工與結算階段對竣工工程驗收交工，總結評價

　　對外結清債權、債務，結束交易關系

　　向業主提供需求的建筑產品·工程收尾

　　·進行試運轉

　　·在預驗基礎上接受正式驗收

　　·整理移交竣工文件，進行結算

　　·總結工作，編制竣工總結報告

　　·辦理工程交接手續

　　竣工后服務階段指導用戶正確使用，使建筑產品正常發揮功能反饋信息，改進今后工作，提高企業信譽·在合同規定的責任期內進行保修服務

　　·為保證正常使用提供必要的技術咨詢、服務

　　·進行工程回訪，聽取用戶意見，總結經驗，發現問題及時維修、維護

　　·竣工后一年內負責進行沉陷、抗震性能觀測

　　第三節施工步驟

　　1．基礎、主體結構──先檢測后加工、先驗收后澆筑，結構施工采取"平行流水"作業。

　　2．工程搭接──待主體結構完成至頂層后，再進行墻面粉刷.

　　3．裝飾工程──先施工內外墻粉刷，再施工樓地面工程，最后油漆掃尾工程，進行"立體交叉流水"施工。

　　3.1施工順序

　　3.2計劃任務劃分

　　1．瓦工班組一組──負責H18、H21、H29幢工程的基礎、主體結構工程、屋面除防水以外的各分項工程。

　

　2．瓦工班組二組──負責其它工程的基礎、主體結構工程、屋面除防水以外的各分項工程。

　　3．木工班組一組──負責H18、H21、H29幢工程的基礎、主體結構中鋼管排架、模板制作和拆除工作。

　　4．木工班組二組──負責其它工程的基礎、主體結構中鋼管排架、模板制作和拆除工作。

　　5．鋼筋班組一組──負責H18、H21、H29幢工程的基礎、主體結構中鋼筋制作加工和綁扎工作。

　　6．鋼筋班組二組──負責其它工程的基礎、主體結構中鋼筋制作加工和綁扎工作。

　　7．裝飾班組一隊──負責整個工程的內墻粉刷、貼面和油漆工程。

　　8．裝飾班組二隊──負責整個工程的外墻粉刷、室外工程和掃尾工作。

　　9．防水班組──負責整個工程的屋面防水的施工。

　　10．設備班組──負責施工機械操作、維修、保養、

　　第四節形象進度及保證措施

　　進度計劃按甲乙雙方合同

　　詳見下圖

　　4.1保證工期的組織措施

　　1、我公司對本項目十分重視，決定在公司內部成立由副總經理任項目主管，總工程師為技術負責人，公司質安處分管質量和安全的工作領導小組，具體協調，統一指揮，使整個工程的各項工作完全處于受控狀態。

　　2、公司把該項目部立為公司重點項目經理部，把本公司那些施工過高、大難優良工程的優秀管理人員抽調到本項目部，充實一線管理力量，同時強化公司內部各職能部門對本項目部工作協調配合督促職能，加快了管理運行速度。

　　3、在公司領導統一布置下公司的工程技術處、質量監察處、安全處、材料設備處也均制定了相應管理措施和質量對策。

　　4.2保證工期的管理措施

　　1、實行施工進度計劃的有效動態管理控制，編制季、月、周施工計劃，適時調整，使周、月、季計劃更具體，更具現實性。

　　2、根據總進度控制計劃和季、月、周詳細作業計劃，編制有序的資源供應計劃，保證施工的連續性。

　　3、充分發揮公司的協調職責，將水、電、裝飾等作業計劃并入總計劃加以統籌協調配合，確保工程保質按期交付業主使用。

　　4、為確保提前完工，保證業主早日投入營運，取消節假日等休息日抓緊時間，晝夜施工，保證進度。

　　5、建立現場會、協調會制度，每月召開一次現場會，每周召開一次協調會，加強信息反饋，及時調整計劃。

　　6、施工準備工作盡量少占或不占用工期，在土方施工的同時，進行施工道路、材料堆場鋪填，臨設改造；材料進場；圖紙會審；技術準備等項工作。

　　7、布置作業任務，同時嚴格按總進度控制計劃下達任務的質量要求和完成時間，并實行獎罰制度。

　　8、集中全公司的各專業優秀操作技術力量，組織進行以質量為中心的內外粉刷勞動競賽，以利加快施工進度，同時又保證了工程的施工質量。

　　9、裝飾、水電設備安裝工程采取提前插入、交叉作業等綜合措施，盡可能減少其實際占用工期天數。

　　10、本工程施工時，除春節外，將取消節假日、休息日，采用1-2班制晝夜施工方法來縮短工期，并配備齊充足的勞動力。

　　11、兩棟樓平衡流水作業，組織連續施工。

　　4.3保證工期的技術措施

　　1、配備足夠的施工機構，最大限度地減輕勞動強度，提高工效，加快施工進度。

　　2、合理安排各種施工機械，搭配使用，充分降低勞動強度，提高工作效率，充分體現機械化施工的優勢。

　　3、為充分利用現有人力、物力，通過工期安排，每個分部項相互之間實行流水搭接。在進行主體砌體工程及裝飾施工時，可在每個樓層之間合理安排，實現小節拍流水搭接施工。

　　4、在主體結構施工垂直運輸可采用塔吊兩臺，進行鋼筋等材料的吊運以及其它材料的輸送。充分考慮塔吊的使用效率，在場內硬地處理時，進行塔吊基礎施工，并及時組拼安裝。

　　5、本工程采用膠木模板，加快施工進度。

　　6、夏季施工的養護添加劑使用確保工程質量的同時，保證進度如期進行。

　　7、采用大面積樓地面地坪結構層與面層一次成活新技術，來保證施工工期及工程質量。

　　8、充分體現我公司的施工技術水平，運用我們先進的大體積砼施工技術。砼泵送技術施工技術、測量技術和高層結構施工等技術，依靠技術進步，保證工程建設的優質、高速進行。

　　9、提高機械化施工水平，積極推廣新技術、新方法的使用。3臺塔吊。施工現場辦公室設對講機三對，確保通信暢通。

　　第五節勞動力組織計劃

　　勞動組織按基礎、主體結果、裝飾裝修等不同階段，分別考慮合理安排。為保證施工質量，提高效率，便于核算，作業班組應保持相對穩定，并隸屬項目經理部統一安排，統一調度。

　　勞動力安排

　　⑴ 基礎施工：針對地下室基礎底板、墻板和頂板的混凝土體量大，施工環境易受自然氣候的影響，工作面散的特點，勞動力組織為：混凝土工90人，木工90人，鋼筋工70人，架子工15人，在混凝土澆筑時，打破工種的界限，分成兩班晝夜連續施工。

　　⑵ 主體結構施工：各工種按棟號，定軸線、定區位、定崗位組成流水施工作業。安排木工90人，鋼筋工70人，混凝土工90人，架子工40人。當主體施工到3層后，增加瓦工40人，開始進行室內粗裝修施工。

　　⑶ 裝飾施工：當主體結構封頂，全面進入裝修階段施工時，高峰期安排瓦工120人，木工30人，架子工10人，機電操作工5人，電焊工2人，隨工程的進度，統一調配，逐步適當遞減。

　　第六節材料進場計劃

　　1）根據施工進度計劃和施工預算中的工料分析，編制工程所需的材料用量計劃。

　　2）根據材料需用量計劃，做好材料的申請、訂貨和采購工作，使計劃得到落實。

篇2：杭州市物業管理條例(2014)

　　杭州市物業管理條例

　　(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務委員會第三十次會議批準

　　根據20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準的《杭州市人民代表大會常務委員會關于修改〈杭州市物業管理條例〉個別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務委員會第六次會議批準)

　　目錄

　　第一章 總則

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第三章 物業管理服務

　　第四章 物業使用和維修

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第六章 法律責任

　　第七章 附則

　　第一章 總則

　　第一條 為了規范物業管理行為，維護業主、非業主使用人和物業服務企業的合法權益，保障物業的合理使用，創造良好的生活、工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本條例。

　　本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業或者自行管理形式，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

　　第三條 市房產主管部門負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　各區、縣(市)房產主管部門依照本條例對轄區內日常物業管理活動實施監督管理，對業主大會和業主委員會日常運作開展業務指導。

　　建設、公安、民政、財政、城鄉規劃、綠化、環保、工商、質監、城管、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協助做好物業管理的監督管理工作。

　　第四條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府負責指導監督本轄區內業主大會、業主委員會的組建及日常工作，協調物業管理和社區建設的相互關系。

　　社區居民委員會協助街道辦事處、鄉(鎮)人民政府開展物業管理相關工作。

　　第五條 各區、縣(市)人民政府應當加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由轄區房產主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理的重大問題，并建立物業管理爭議化解和糾紛處理工作機制，為處理物業管理爭議和糾紛提供便利。

　　人民調解委員會可以依法調解本轄區內業主、業主委員會、物業服務企業之間的物業管理糾紛。

　　第六條 物業服務行業組織應當建立誠信檔案，制定物業服務規范，加強對物業服務企業和物業服務從業人員的自律性管理。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第七條 房屋等物業的所有權人為業主，在物業管理活動中，享有法律、法規規定的權利，履行相應的義務，并遵守管理規約、業主大會議事規則及物業服務合同約定。

　　物業管理區域內的全體業主組成業主大會。

　　第八條 物業管理區域內房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑物總面積百分之三十以上的，建設單位應當在兩個月內向所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府報送下列籌備首次業主大會會議所需的資料：

　　(一)物業管理區域劃分資料;

　　(二)房屋及建筑物面積清冊;

　　(三)業主名冊;

　　(四)建筑規劃總平面圖;

　　(五)共用設施設備的交接資料;

　　(六)物業管理用房配置確認資料;

　　(七)其他有關的文件資料。

　　第九條 符合成立業主大會條件的，街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當在收到建設單位或者百分之五以上業主提出籌備業主大會書面申請后兩個月內指導業主成立業主大會籌備組。

　　業主大會籌備組由業主代表、建設單位以及街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成，成員人數應當為單數。業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生，業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者委托的社區居民委員會代表擔任。

　　籌備組成員名單應當自成立之日起三日內在物業管理區域內書面公告。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府協調解決。

　　第十條 籌備組應當自成立之日起三個月內組織召開首次業主大會會議，并做好下列籌備工作：

　　(一)確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

　　(二)確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　(三)草擬管理規約、業主大會議事規則;

　　(四)依法確定首次業主大會會議表決規則;

　　(五)制定業主委員會委員候選人產生辦法，確定業主委員會委員候選人名單;

　　(六)制定業主委員會選舉辦法;

　　(七)完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

　　前款內容應當在首次業主大會會議召開十五日前在物業管理區域內書面公告。業主對公告內容有異議的，籌備組應當記錄并作出答復。

　　第十一條 業主大會按照下列方式確認參加會議的業主：

　　(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

　　(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

　　(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

　　業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的，物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

　　第十二條 業主人數和總人數按照下列方法確定：

　　(一)業主人數，按照專有部分的數量計算，一個專有部分按照一人計算，但建設單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個以上專有部分的，按照一人計算;

　　(二)總人數，按照前項的統計總和計算。

　　第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：

　　(一)專有部分面積按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行不動產登記的，按照測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的，按照房屋買賣合同記載的面積計算;沒有房屋買賣合同的，按照建設工程規劃許可證上載明的面積計算;

　　(二)建筑物總面積，按照前項的統計總和計算。

　　第十四條 業主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應區域內的業主為業主代表。

　　業主可以接受同一物業管理區域內的其他業主書面委托在一定期限內代其行使共同管理權。

　　非業主使用人可以接受業主書面委托行使業主權利，但不得擔任業主委員會委員。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第十五條 首次業主大會會議應當表決通過管理規約、業主大會議事規則，并選舉產生業主委員會。

　　劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目，首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位履行業主職責。業主委員會應當將業主大會決定的事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業的，應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

　　第十六條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會會議籌備經費交給街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，由業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議召開后，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況向全體業主公布，接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或者根據業主大會的決定使用。

　　第十七條 街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者受其委托的社區居民委員會應當對業主大會會議表決情況進行監督。

　　業主委員會不按照規定組織召開業主大會會議的，業主可以請求物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府協調、確定召開時間;逾期仍未召開的，由物業所在區、縣(市)房產主管部門，街道辦事處，鄉(鎮)人民政府指導、幫助社區居民委員會指導業主召開。

　　第十八條 業主委員會委員應當是本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關法律、法規，遵守臨時管理規約、管理規約和業主大會議事規則。

　　業主委員會委員人數應當為五人以上單數，由業主大會會議選舉產生。

　　未能選舉產生業主委員會或者業主委員會委員人數不足總數的二分之一的，在新一屆業主委員會產生之前，由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導、幫助下指導業主根據業主大會議事規則召開業主大會，并執行業主大會的決定。經專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業主且占總人數二分之一以上的業主反對或者業主委員會選舉產生后，社區居民委員會應當終止行使本款規定的職責。

　　第十九條 業主委員會可以設立候補委員制度。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業主大會選舉產生，其選舉產生規則、任職資格和職務終止規則應當與正式委員相同。設立候補委員的，應當和業主委員會一并備案。

　　業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補，并且在本物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的，應當重新選舉業主委員會。候補委員具體遞補規則等內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

　　第二十條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規和業主大會議事規則的規定，提議業主大會定期會議或者臨時會議審議決定是否終止其委員職務：

　　(一)不履行業主委員會委員職責和業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重的;

　　(二)收受物業服務企業或者有利害關系業主提供的利益或者報酬的;

　　(三)向物業服務企業銷售商品、承攬業務的;

　　(四)牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的;

　　(五)其他侵害業主合法權益的行為。

　　業主大會會議審議決定是否終止業主委員會委員職務時，應當允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。

　　第二十一條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務自行終止：

　　(一)不再是本物業管理區域的業主的;

　　(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　(三)以書面形式向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

　　(四)被依法追究刑事責任的。

　　第二十二條 業主委員會應當按照業主大會議事規則規定及業主大會決定召開會議。經三分之一以上業主委員會委員的提議，應當在七日內召開業主委員會會議。

　　業主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補委員可以列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第二十三條 業主委員會應當通過公告等形式及時公布業主大會和業主委員會決定等物業管理中的重大事項，做好物業管理中重要事項的記錄，并接受業主查詢。

　　業主委員會應當聽取業主和非業主使用人對物業管理和業主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監督。

　　第二十四條 業主委員會的任期為三至五年，具體由業主大會決定，任期屆滿自行終止。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會在任期屆滿的三個月前，應當書面報告所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府，并按照規定開展換屆選舉工作。

　　第二十五條 業主大會選舉產生新一屆業主委員會之日起十日內，上一屆業主委員會應當在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導下，將其保管的有關憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會，并完成交接工作。

　　業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

　　拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

　　第二十六條 業主大會、業主委員會的運作經費由全體業主共同承擔。物業管理區域內有共用部位、共用設施設備收益的，運作經費可以在共用部位、共用設施設備收益中列支，具體額度由首次業主大會籌備組或者業主委員會提出意見，并在業主大會會議上表決通過后執行。

　　業主委員會應當每年公布上一年度業主大會、業主委員會運作經費的使用情況，接受全體業主的監督。

　　第三章 物業管理服務

　　第二十七條 物業管理區域由所在區、縣(市)房產主管部門會同街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據物業的共用設施設備配置、建筑規模、社區建設等因素進行劃分：

　　(一)新建物業項目，包括分期開發或者有兩個以上建設單位開發建設的區域，擁有共用主要配套設施設備的，核定為一個物業管理區域;

　　(二)舊城區規劃范圍內新開發建設的項目，與周邊原有項目房屋相毗連的，經各自的業主大會同意，可以歸并一個物業管理區域。

　　建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內，向項目所在區、縣(市)房產主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知開發建設單位。

　　跨區、跨街道或者鄉(鎮)的建設項目，由所在區或者街道辦事處、鄉(鎮)人民政府共同的上一級房產主管部門會同同級民政部門負責劃分物業管理區域。

　　建設單位在房屋銷售時，應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍，通過合同約定方式向物業買受人明示。

　　第二十八條 具備下列條件之一的，業主委員會可以向所在區、縣(市)房產主管部門提出調整物業管理區域的要求：

　　(一)經自然分割或者習慣形成的兩個以上相對獨立區域，能明確分清共用配套設施設備管理維護責任，并經各區域中專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

　　(二)兩個以上獨立物業管理區域經各自業主大會同意，合并為一個物業管理區域的。

　　要求調整物業管理區域的，業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在區、縣(市)房產主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內，會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及社區居民委員會作出是否調整物業管理區域的決定。

　　第二十九條 建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記前，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經營用房。但物業管理區域內的物業均為非住宅的，按照不少于物業實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業管理辦公用房。城鄉規劃主管部門批建為商業或者辦公用途的地下部分建筑面積計入地上總建筑面積。

　　物業管理用房的具體位置和面積應當在建設工程規劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業銷售(預售)證之前予以確定。物業管理用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，其用途不得擅自改變。

　　業主委員會成立之前，物業管理用房由區、縣(市)房產主管部門代為接收后移交前期物業服務企業使用和經營。前期物業服務企業出租物業經營用房的，租賃期限最長不超過業主委員會成立后十二個月。業主委員會成立后，物業管理用房的使用和經營方案應當經業主委員會同意并公告。

　　第三十條 一個物業管理區域應當由一個具備相應資質的物業服務企業統一提供物業服務。已成立業主大會的物業管理區域，經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意，可以根據物業特點自行決定選聘物業服務企業的資質等級及服務內容。

　　第三十一條 住宅物業的建設單位應當通過招標投標方式選聘物業服務企業進行前期物業服務，并簽訂前期物業服務合同。其中，物業管理區域總建筑面積超過十萬平方米的，應當采用公開招標方式選聘物業服務企業;投標人少于三個、物業管理區域總建筑面積小于五萬平方米的，經物業所在地區、縣(市)房產主管部門批準，可以采用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業，并簽訂前期物業服務合同。同一物業管理區域內的非住宅面積計入物業管理區域總面積。

　　前期物業服務合同約定期限的，其期限不短于物業管理區域具備成立業主大會條件之日起一年。前期物業服務期間，物業服務企業經征得物業管理區域內專有部分面積占建筑總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意后，提前終止有約定期限的前期物業服務合同的，自書面通知到達建設單位之日起滿三個月時合同終止。建設單位應當按照物業管理及前期物業管理招標投標相關規定及時另行選聘物業服務企業。但業主大會已經按照規定選聘物業服務企業的，自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之日起，該前期物業服務合同終止。

　　第五章 物業保修金和物業專項維修資金

　　第四十八條 用于銷售的物業，建設單位在房屋產權初始登記之前，應當按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例交存物業保修金，作為物業保修期內維修費用的保證。物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在房屋產權初始登記時無法提供工程決算報告的，可以以市建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數，并根據工程決算報告提請結算最終金額。

　　物業保修金實行“統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)房產主管部門指定的機構(以下稱保修金管理機構)統一管理。

　　第四十九條 在物業保修期內有下列情形之一，建設單位不履行保修責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修責任的，維修費用在物業保修金中列支：

　　(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

　　(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照經批準的建設工程設計方案進行配套設施建設的。

　　需要使用物業保修金的，由相關業主或者業主委員會提出申請，經保修金管理機構核實后撥付，由業主委員會組織維修。

　　第五十條 物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次，當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業保修金存儲期間，建設單位因注銷、清算等原因，無法繼續履行保修責任的，可以申請由相關聯的非自然人股東繼續履行保修責任，并將原交存的物業保修金本息變更至該非自然人股東名下。

　　物業保修金存儲期滿后，保修金管理機構應當將物業保修金本息余額退還給建設單位。建設單位因歇業、破產或者出現其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續的，保修金管理機構應當進行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業保修金本息余額轉為同一物業管理區域的物業專項維修資金。

　　第五十一條 物業專項維修資金實行“業主交納、統一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業主決策、專款專用、政府監管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機構(以下稱維修資金管理機構)統一管理，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修、更新和改造。

　　物業專項維修資金應當建立年度公布及日常查詢制度，并接受業主和房產、財政部門的監督。

　　第五十二條 首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前，按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取，其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

　　前款所稱物業總建筑面積以具有法定測繪資質的單位提供的測繪成果為準;前款所稱交存標準為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價的百分之五至百分之八，具體標準由房產主管部門會同同級財政部門根據當地實際和房屋結構類型確定，報經市、縣(市)人民政府批準后公布。

　　第五十三條 物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時，維修資金管理機構應當及時通知相應物業管理區域的業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定。

　　第五十四條 物業專項維修資金存款每年計息一次，當年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

　　物業專項維修資金的利差余額按照收益分攤原則建立相應物業管理區域的維修資金公共賬戶，統籌用于共用部位、共用設施設備的應急維修。

　　第五十五條 使用物業專項維修資金按照下列程序辦理：

　　(一)物業服務企業提出維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等相關事項;

　　(二)業主委員會審核維修內容、施工單位、工程預算方案及資金申請額等事項后征求業主意見，同時將上述事項在物業管理區域內公示;

　　(三)征得維修資金列支范圍內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意后，由物業服務企業持申請表、工程預算方案及經業主委員會確認的征求業主意見表等資料，向維修資金管理機構提出申請;

　　(四)維修資金管理機構經核實后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持具備法定資質的專門機構出具的審計報告書、業主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計費發票、業主委員會驗收合格證明等資料向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額。工程決算金額在一萬元以內的，經業主委員會審核同意，可以免予審計。

　　工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報。

　　第五十六條 電梯、消防設施設備嚴重損壞，危及公共安全的，經業主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業專項維修資金：

　　(一)物業服務企業向所在區、縣(市)質監或者消防部門提交經業主委員會同意的電梯或者消防設施設備維修報告;

　　(二)質監或者消防部門對工程維修內容、工程預算、施工單位等事項予以書面確認。物業服務企業應當將確認內容在物業管理區域內公示，公示期限不少于五日;

　　(三)物業服務企業持質監或者消防部門的確認書、工程預算方案、業主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機構申請物業專項維修資金;

　　(四)維修資金管理機構經審核后，撥付核實額度百分之五十至七十的維修費用;

　　(五)工程完工后，物業服務企業持由質監或者消防部門出具的整改合格證明、經審計的工程決算報告等，向維修資金管理機構申請撥付維修費用的余額;

　　(六)業主委員會應當在物業專項維修資金撥付使用完畢后一個月內向全體業主公告。

　　第五十七條 經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意，可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式，由業主大會授權業主委員會負責物業專項維修資金的日常管理。

　　實行物業專項維修資金自主管理的，應當按照下列程序辦理：

　　(一)由業主委員會草擬自主管理物業專項維修資金的實施方案，方案應當明確物業專項維修資金的存儲銀行、計息方法、管理費用列支渠道及數額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內容;

　　(二)召開業主大會會議對實施方案進行表決。業主大會會議應當邀請街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會代表列席。實施方案應當征得物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意;

　　(三)業主委員會將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定等相關資料報維修資金管理機構;

　　(四)維修資金管理機構對申請資料進行核實，將實施方案、業主表決意見明細情況及業主大會決定在相關物業管理區域內公示，公示期不少于三十日。發現申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機構不予辦理資金移交手續。

　　第五十八條 任何機構和個人不得將物業保修金和物業專項維修資金用于出借、擔保及任何經營性活動。

　　第六章 法律責任

　　第五十九條 對違反本條例的行為，國務院《物業管理條例》、《浙江省物業管理條例》等法律、法規已有規定的，按照相關規定處罰;沒有規定的，按照本條例的規定予以處罰。

　　本條例規定的行政處罰，屬于經國務院或者省人民政府批準的城市管理相對集中行政處罰權范圍的，由城市管理行政執法機關負責實施。

　　第六十條 建設單位未按照本條例第十六條第一款規定交納首次業主大會會議籌備經費的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

　　第六十一條 物業服務企業違反本條例第三十四條第三款規定，未按照要求將物業服務合同備案的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

　　第六十二條 物業服務企業違反本條例第三十六條第一款規定，退出物業服務時未移交物業管理檔案、資料和相關財物的，由區、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

　　第六十三條 物業服務企業違反本條例第三十九條第三款規定，未按照要求公布經營性收益收支情況，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。

　　第六十四條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項、第二項規定的，由區、縣(市)房產主管部門責令改正，恢復原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。

　　第六十五條 業主或者非業主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項、第四項、第五項規定的，由城鄉規劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項規定的，由市政設施和公用事業主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項規定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項規定的，由公安機關消防機構或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項規定的，由環境保護主管部門依法查處。

　　違反本條例第四十二條第一款第十項規定的，相關利害關系人可以依法向人民法院提起訴訟。

　　第六十六條 建設單位違反本條例第四十八條、第五十二條規定，不按照要求交存物業保修金、物業專項維修資金的，由市、縣(市)房產主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

　　第六十七條 違反本條例規定，房產主管部門或者其他有關行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予處分：

　　(一)挪用物業專項維修資金或者物業保修金的;

　　(二)發現違法行為不依法予以查處的;

　　(三)利用職務之便，收受建設單位或者其他人的財物等不正當利益的;

　　(四)其他玩忽職守、濫用職權、以權謀私的行為。

　　第七章 附則

　　第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。

篇3：公司消防培訓考試試題

　　公司消防培訓考試試題

　　一、填空題(在空位填上正確的內容，每空1分，共30分。)

　　1、燃燒具備的三個條件:

　　2、防火的四種基本措施:

　　3、滅火的四種基本方法:

　　4、導致電氣線路火災的三個原因:

　　5、聯眾公司具有火災危險性的化學品種類:

　　6、發生火災時報警的五個要素:

　　7、滅火時，可手提或肩扛滅火器快速奔赴火場，在距燃燒物----米左右，放下滅火器，拔出----，如果在室外應選擇在----方向噴射，對準火焰----，由近而遠，并左右掃射。

　　8、鋼結構在溫度達到----℃時，強度損失大50%，如繼續加熱則失去承載能力。

　　9、WRAP產線配有----、----、----滅火系統。

　　二、不定項選擇題(在空位填上你認為正確答案的序號，每空2分，共30分。)

　　1、下列()火災可以使用二氧化碳滅火器?

　　A、含碳固體可燃物B、易燃液體C、可燃氣體D、可燃金屬E、帶電物體燃燒

　　2、下列()情況容易導致電氣線路火災?

　　A、用金屬線捆扎絕緣導線或把絕緣導線掛在釘子上。B、電源過電壓。

　　C、帶電作業。D、在線路上接入過多或功率過大的電氣設備,超過了電氣線路的負載能力。

　　E、連接點由于熱作用或長期震動使接頭松動。F、用銅絲、鐵絲代替熔斷器的熔絲。

　　3、下列()燈具最易引發火災?

　　A、白熾燈B、熒光燈C、鹵鎢燈D、高壓汞燈E、鈉燈

　　4、潮濕地區作業安全電壓不超過(),攜帶式照明燈具的供電電壓不應超過()。

　　A、6 VB、12VC、36

　　D、48VE、110V

　　5、燈具與可燃物間距不小于(),與地面高度不應低于(),當低于此要求時,必須加裝防護設施。

　　A、30cmB、50cmC、80cmD、1mE、m

　　6、電動機在運行中,應根據電動機性能和實際工作需要,設置可靠有效的保護裝置。為防止發生短路,可采用各種類型的()作為短路保護,為防止發生過載,可采用()作為過載保護;為防止電動機因漏電而引發事故,可采用良好的()保護。

　　A、熱繼電器B、熔斷器C、接零D、接地E、溫度保護

　　7、下列()物質屬于氧化劑?

　　A、 HFB、H2SO4C、HNO3D、H2O2E、NaHSO3

　　8、建筑結構破壞時的倒塌次序()。

　　A、先墻壁,后吊頂,最后是屋頂B、先吊頂,后屋頂,最后是墻壁。

　　C、先屋頂,后吊頂,最后是墻壁D、先吊頂,后墻壁,最后是屋頂。

　　9、發生火災被火圍困時,下列做法正確的是()。

　　A、采用毛巾、口罩蒙鼻,匍匐撤離。B、進入電梯,乘電梯到底層。

　　C、利用身邊的繩索或床單、窗簾、衣服等自制簡易救生繩。

　　D、關緊迎火的門窗,打開背火的門窗,用濕毛巾或濕布塞堵門縫或用水浸濕棉被蒙上門窗。

　　E、白天,向窗外晃動鮮艷衣物,或外拋輕型晃眼的東西;晚上,用手電筒不停地在窗口閃動或敲擊東西,吸引救援者的注意。

　　10、WRAP產線上軋機本體、地下油庫和液壓站設置(),電氣室電纜夾層設置(),辦公樓設置有室內消火栓和自動噴淋滅火系統。

　　A、水噴霧滅火系統;B、自動噴水滅火系統;C、室內外消火栓系統;

　　D、移動式滅火器配置系統;E、火災自動報警系統;F、火災應急廣播和消防電話系統。

　　三、簡答題(4題,共30分,請注意回答全面)

　　1、當發現火災時,現場只有你一個人,你應該怎么辦?(8分)

　　2、請指出干粉滅火器的適用火災和使用方法。(8分)

　　3、在逃生過程中,如果身上已經著火了,你應該怎么辦?(7分)

　　4、請分別指出室內消火栓和室外消火栓的組成結構,以及使用方法。(7分)

　　四、思考題(10分)

　　1、請結合今天所學到的知識和您目前所處的工作崗位,談談你發現了哪些消防隱患。(如有時間,也可以不局限于您的工作崗位)