房地產開發工程建設管理工作指引之±0.000以下施工

　　六、±0.000以下施工階段

　　（一）施工準備

　　１、放線、復核

　　（１）新開樓盤由開發部聯系規劃部門提供不少于三個測量導向控制點（含平面與高程），對于規劃局提供或認可的建筑物定位放線點，工程部必須進行全數復核并做好保護措施。

　　（２）施工單位根據測量導向控制點向各棟擬建樓棟周邊引出放線基準點，工程部必須進行全數復核。監理工程師要求施工承包單位，對建設單位給定的原始基準點、

　　基準線和標高等測量控制點進行復核，并將復測結果報監理工程師審核，經批準后施工承包單位方能進行準確的測量放線，建立施工測量控制網，并應對其準確性負責，同時做好基樁的保護。

　　復測施工測量控制網。抽檢建筑方格網、控制高程的水準網點以及標樁埋設位臵等。

　　放線復核時，必須嚴格按照設計圖紙對建筑物的朝向、方位、軸線位臵逐一、全數進行認真地復核，禁止建筑物方向、位臵與設計有較大偏差的現象。

　　（３）具體可參照《工程放線實施細則》實施。

　　2、施工進度計劃編制

　　根據項目開發建設節點計劃要求編制施工計劃，并制定關鍵線路進度保障措施，同時提出人工、主要材料、機具設備進場計劃。

　　3、質量、安全技術交底

　　主要包括隱蔽驗收、樣板先行、材料驗收，質量安全、例會制度等規定及時向施工單位管理人員及班組交底。

　　4、檢查施工單位施工用電、機械、人員等的到位情況，須符合合同承諾及已批準的施工組織設計所規定。

　　5、基礎方案和施工圖審查

　　基礎設計方案需經集團設計成本質量控制中心審查，在基礎開工前按制度，進行基礎圖紙會審，對基礎設計圖紙進行答疑，對基礎施工中相關的設計要求進行交底。

　　工程部組織相關本部門人員對基礎施工組織方案進行審批，對樁基礎、基坑支護等方案，按重大施工組織設計/方案審批流程報審。

　　6、策劃施工排水系統，確定排水管道走向、管道管徑、閥門數量、控制方式等方面時，除了考慮排水量、排水速度外，還應考慮在施工過程中的突發情況，嚴禁出現單體項目影響整個工地建設的情況。

　　7、制定合同計劃

　　本階段除主體合同、樁基礎合同、基坑支護合同外，還需要簽訂的其它合同有：樁基礎檢測合同（含土壤承載力檢測合同），土壤氡濃度檢測合同，防雷施工合同，人防工程施工合同（有人防地下室時），基坑沉降觀察委托合同（深基坑需要）、消防工程施工合同以及相關配套工程施工合同。

　　8、了解當地政府及行業的要求

　　充分熟悉當地政府的樁基礎檢測要求，鋼筋、混凝土、防水材料見證取樣送檢和質量監督檢驗要求，土壤氡濃度檢測要求，土壤承載力檢測要求，防雷施工、檢測及驗收要求，基礎驗收要求，資料整理歸檔要求等。避免因未辦質監手續，部分工程內容完工后無法驗收，被迫停工等現象。

　　（二）基礎施工

　　1、基礎施工

　　基礎工程施工應按制度實施旁站監理和隱蔽驗收管理，如：預制樁、沖（鉆）孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁及基坑（槽）、基礎鋼筋、

　　基礎混凝土澆注等。樁孔、天然基礎持力層驗收、基坑（槽）驗收時，須請設計單位、勘探單位一同參加驗收，并簽署驗收意見。

　　進場材料驗收時，要重點關注：進場鋼材的驗收、復試以及其品牌是否符合合同約定品牌。

　　及時進行基坑降水，避免基坑泡水，嚴禁基礎鋼筋長時間浸泡生銹，導致報廢或降級使用的現象。

　　2、基礎檢測

　　（1）選擇檢測方式時應結合國家規范和當地政府文件要求進行編制，同時應考慮現場實際情況，如靜載試驗應考慮樁的位臵是否符合靜載試塊的堆載面的要求，以及對后期施工進度的影響、成本等方面因素。

　　（2）由檢測單位編制基礎檢測方案，經建設、勘察、設計、監理等單位審核、簽字蓋章后，報質監站審批備案。

　　（3）檢測準備工作。

　　為加快基礎檢測進度，應及時做好檢測方案并備案、簽訂檢測合同、支付檢測費用等準備工作，并根據檢測方案要求，提前準備好檢測所需的現場條件，如：預制樁樁頭截樁完畢、灌注樁的砼樁帽制作完成且達到一周以上齡期等。

　　（4）在書面檢測結果出來前，應提前向檢測站（實驗室）咨詢檢測結果，以便盡快安排下道工序施工或采取相應處理措施。

　　（三）基坑支護

　　1、基坑支護方案

　　基坑支護方案需經集團設計成本質量控制中心審查。深基坑支護設計方案根據當地建設行政主管部門要求，通過專家組評審后實施。

　　2、基坑監控

　　深基坑支護施工前應委托有資質的單位進行基坑監控，主要包括位移、傾斜、水位、沉降及對周邊建筑物影響的監控，工程部經理每天了解監控數據，對異常情況須及時通報，并采取應急控制措施。

　　3、質量控制

　　（1）基坑支護施工須進行旁站監理，加強隱蔽驗收、做好相關臺帳記錄，保持地下水位低于施工作業面。

　　（2）基坑開挖時，進行旁站監理，檢查土方開挖流程、基坑支護及基坑觀測是否按審批的專項方案進行施工。

　　（3）對于噴錨支護工程，尤其要檢查錨桿的間距、錨桿打入深度、鋼筋網間距、噴錨混凝土的厚度等施工情況，杜絕偷工減料的行為。

　 （四）地下室施工

　　1、底板防水

　　（1）材料驗收：對板驗收，見證取樣、送樣，做復試，檢查材質書、合格證各相關質保資料。

　　（2）卷材防水：基層平整、干燥、清潔，搭接范圍與寬度、泛水的細部做法等為質量控制要點進行重點檢查，防水層施工時避免雨天進行。

　　（3）冬季施工時應注意氣溫對防水材料的影響，尤其配臵水皮優等防水涂料時，氣溫不宜低于5℃,否則應與廠家聯系，采用特殊的配料和方法，保證在低溫環境下防水涂料的固結。具體見《　　水皮優冬季施工方法》

　　2、鋼筋、模板工程

　　參見主體部分

　　3、混凝土

　　地下室混凝土應嚴格按設計的抗滲等級要求施工，并對其配比進行檢查，抗滲混凝土試塊制作要旁站監理。

　　4、后澆帶

　　后澆帶設臵與施工應符合設計及規范要求，預留鋼筋必須采取保護措施，施工后澆帶前應清除預留鋼筋表面的污染物及鐵銹。澆注前支撐不得拆除。

　　5、地下室側壁防水

　　嚴格按防水要求施工，保護層務必按圖施工，回填時注意土質、并分層夯實。

　　6、地下室施工注意事項

　　（1）

基坑土方開挖時，可適當超挖，以使減少承臺土方外運，加快施工進度。

　　（2）塔吊的安裝位臵應考慮銷售的要求，不應將塔吊設臵在樣板房所在的塔樓外，嚴禁影響銷售通道施工及銷售環境。

　　塔吊基礎標高的確定應考慮室外管網的敷設，塔吊基礎頂標高平地下室底板頂標高或低于附近室外管網標高。

　　地下室地板施工前應做好塔吊基礎的施工，及時進行塔吊安裝，并取得準用證或辦理備案。

　　（3）施工縫止水帶安裝時，重點檢查：止水帶的規格、位臵是否符合設計要求，安裝是否牢固。

　　（4）地下室頂板防水施工應在后澆帶完工后及時穿插施工。

　　（5）地下室頂板后澆帶拆模后，及時穿插泵房、高低壓房等土建施工。

　　（6）專業協調

　　地下室施工完成后，工程部應組織外電、外水、泵房設備、消防、人防、發電機組設備、泳池設備、通風、空調、機械車庫設備等施工單位會同總工室到現場實地勘查，共同會審各專業管道施工圖是否有沖突，并及時解決處理。

　　（五）基礎、地下室中間驗收

　　1、按公司制度要求在基礎、地下室實體施工完成后三個月內取得中間驗收登記表。

　　2、基礎驗收條件：結構施工達±0.000，基坑土方未回填，經監理方驗收合格，驗收等相關資料齊全。

　　（六）土方回填

　　基礎、地下室的土方嚴禁被水浸泡，回填前，基坑內淤泥須清理干凈，按30厘米的厚度進行分層回填并碾壓或夯實，地坪下回填土需按設計保證回填密實度，回填后做密實度試驗；回填時注意土質選擇，不能含淤泥、建筑垃圾等。

篇2：X地產工程建設施工發電機管理指引

　　某地產工程建設施工發電機管理指引

　　為了加強施工現場發電機使用的管理，結合集團公司的實際情況，擬定本管理指引，供參照執行。

　　一、本指引主要適用于施工現場未開通臨時用電或業主提供電源容量不足，需使用發電機供電的。

　　二、工程部應派專業監理工程師負責發電機的管理：發電機進退場管理臺帳的建立、發電機進場驗收、發電機使用記錄等工作，并在組織架構和崗位職責上予以明確。

　　三、發電機使用的申請、批復管理

　　1、工程現場使用發電機前，應由使用單位提出使用申請及用電方案。

　　2、工程部應根據合同及施工方案的要求進行審查，對發電機用電負荷的大小及性質給予審核，審核要點包括：使用發電機的原因、用電設備清單及其負荷的大小、發電機供電的施工部位、發電機位臵布臵、線路走向布臵等。

　　3、發電機額定功率應與實際負荷相匹配，不得大于實際最大負荷的2倍。

　　四、發電機進出場管理及設備管理

　　1、進場使用的發電機必須具備合法有效的合格證或檢驗合格報告，并經監理工程師驗收后方可進場投入使用。驗收內容應包含發電機合格證或檢驗合格報告、進場發電機與申請書內規格型號是否一致、發電機饋線配電系統的布臵等。

　　2、工程部應建立《發電機進退場臺帳》（見附表一），所有發電機必須登入《發電機進退場臺帳》，并標明發電機規格、型號及進退出場時間、使用部位、使用單位。

　　3、發電機需使用時，開機關機必須經監理工程師同意后方可實施操作，并實時登入《發電機使用記錄》（見附表二）。監理工程師在審核發電機使用時，應復核發電機是否與負荷匹配，巡視發電機的使用情況，嚴禁出現“大馬拉小車”現象。

　　4、發電機設臵應遠離生活區域，發電機排煙管出口應設臵在室外。

　　5、發電機如需與市電同時使用，必須設臵市電連鎖裝臵，嚴禁與市電并列運行。

　　6、低壓發電機應采用三相四線制供電，并采用TN-S接零保護。

　　7、原則上發電機供電半徑不得超過250米。

篇3：房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　房地產開發工程建設管理工作指引之開工模式

　　二、開工模式

　　1、開工標準

　　項目首期開工優先施工樣板區包括綜合樓（售樓部）、中心園林、樣板樓、大門、標志塔及其它重要配套如運動中心、學校等；首期其余住宅按照開盤前達到預售形象進度安排施工。

　　2、工期標準

　　開工至開盤工期標準、正常施工工期標準詳見《新項目開盤前工期標準》（*地司管字[20**]第076號）及《工期標準》（*地司管字[20**]第094號）

　　3、搶工措施概述

　　為了確保六個月內開盤，須統籌安排、合理配臵各種資源，如對基礎形式的選用宜綜合評估各項因素，尤其是售樓部、樣板樓棟的基礎宜采用施工周期短，施工難度小的基礎形式。具體措施詳見《加快樣板區工程進度的措施與建議》。

　　對于關鍵且周期長的材料設備如大門、綜合樓外立面的石材、電梯，須提前策劃，必須從簽訂合同、定金支付、跟蹤生產甚至派專人、專項資金至廠家直接解決確保滿足工程進度需要。

　　三、開盤模式

　　1、每期樓宇發售15天前，售樓部及外立面、樣板房及首層大堂、樣板房樓層及以下外立面、銷售電梯及內裝、中心園林等銷售環境、大門、標志塔等重要配套工程、銷售圍擋等必須全面完工，樣板區范圍內全面清洗完成并達星級標準。

　　2、首期主體工程達到當地政府要求的預售標準。

　　四、工程管理基本機制

　　1、樣板先行

　　工程建設實行樣板先行制度。施工樣板未經批準不能大面積施工。詳見《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）

　　第十五條。

　　需做樣板的有：外墻飾面磚、外墻涂料、鋁合金窗、欄桿等；室內墻地面磚、木地板、地暖、內外保溫；室內墻面、天花（吊頂）的扇灰及油漆；大堂、電梯前室的所有裝飾；室外園建裝飾、道路及廣場的鋪裝面層等；室內外磚砌體及批蕩；主體結構的鋼筋及模板；預制構件的安裝等。對于入戶門、木地板、地磚、陽臺欄桿、鋁合金重點是陽臺推拉門、電梯必須做成品保護樣板，經工程部經理驗收批準后方可大面積施工。

　　2、隱蔽驗收

　　(1)需要進行隱蔽驗收的工程

　　集團規定，以下工程須進行隱蔽驗收：巖土工程勘察；工程樁：預制樁、沖孔樁、攪拌樁、人工挖孔樁；基坑驗槽；錨桿；防水工程；

　　模板工程；鋼筋工程；砌體工程；門窗塞縫；墻體保溫；地暖工程；水電線管暗埋和預留；防雷、接地工程。

　　（2）隱蔽驗收程序：

　　詳見工程部工作流程中的《隱蔽工程驗收流程》。隱蔽工程未辦理隱蔽工程驗收手續或經抽檢仍不合格的不得進入下道工序。

　　（3）隱蔽工程驗收管理與考核，具體按照《房地產開發建設管理制度》（*地司管字[20**]第056號）中的第三章隱蔽工程驗收管理與考核的規定執行。

　　3、旁站監理

　　在以下的工程內容施工時，工程部必須安排技術人員進行旁站監理，并做好相關臺帳和旁站記錄，及時處理并上報施工中的突發事件。須進行旁站的工程：勘探施工、工程樁施工、護壁工程施工、鋼結構吊裝施工、關鍵部位裝修、重要設備安裝、砼澆搗施工、隱蔽工程施工、高邊坡和深基坑土方施工、施工情況和工藝要求特殊的工程以及項目總監理工程師（工程部經理）認為有必要實行旁站監理的工程。

　　4、維權取證（索賠反索賠）

　　（1）對索賠反索賠事件保持高度敏感，前提是熟悉合同關鍵條款，尤其對于停工事件、反復進出場事件、材料人工價格劇烈波動期間、質量安全事故等，一旦發生或潛在發生，必須及時匯報、取證，并與合同管理部密切溝通，共同制定防范措施或處理方案。

　　（2）對于施工單位常規性的不履約行為如管理人員不足、機具設備不足、材料不符、隱蔽工程工藝材料等不合要求、偷工減料、不按圖施工等情況必須及時取證并書面督促整改，不整改的須及時上報，并于合同管理部、預決算部溝通。

　　（3）嚴格執行發文收文簽收手續，及時歸檔工程資料，加強工程檔案文件及各種會議紀要的簽認歸檔管理。

　　（4）嚴禁以會議紀要、施工備忘錄、施工簽證、來往函件等形式進行賠償、補償、獎勵及上調價格。

　　嚴禁各地公司及屬下公司變相以合同形式為不合格單位提供掛靠，使違規經營活動合法化。

　　5、工程建設交流會

　　在工程開工前及開工后，每月召開一次由工程部經理組織全體監理人員和施工單位管理人員以上參加的工程建設交流會。

　　會議紀要經與會各方代表會簽后，3天內報工程技術部、管理中心備案。

　　會議內容詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第五條

　　6、現場協調會

　　每周日前，地區公司主管工程領導組織總工室、合同管理部、工程技術部、招投標部、預決算部、材料部、開發部、工程部召開現場協調會，解決工程遇到的問題，同時討論索賠反索賠風險與措施。詳見《房地產開發建設制度》（*地司管字[20**]第056號）第十條

　　7、主要施工單位季度綜合評價

　　每季度初，主管工程公司領導組織工程部、工程技術部、預決算部、合同管理部對參建主體、裝修、園建、鋁合金等主要施工單位進行綜合評價并排名，評價結果經地區公司董事長審批后報管理中心及當地公司招投標部，由管理中心組織合同管理中心進行總體評比并形成專項報告。