ZH花園項(xiàng)目投資程序說明

　　1、工程進(jìn)度款（糧單）的管理

　　當(dāng)施工單位進(jìn)場時，地盤QS應(yīng)將《每月完成工程量申報表》提供給施工單位，并要求其按照此表每月在合同規(guī)定的時間上報工程進(jìn)度款申請。此申請應(yīng)先報予監(jiān)理公司審核（審核完成的工程形象進(jìn)度及其質(zhì)量），再由監(jiān)理報予地盤初審。

　　地盤的QC核對有關(guān)工程項(xiàng)目的質(zhì)量后，由地盤QS人員根據(jù)監(jiān)理公司及地盤QC的審核情況利用我司的出糧軟件編制出糧申請書，并將監(jiān)理公司上報的日期填在“報業(yè)主日期”欄中。

　　地盤QS將打印好的“工程進(jìn)度款申請書”、“完成工程量清單”各兩份經(jīng)地盤經(jīng)理審閱同意后發(fā)送給施工單位負(fù)責(zé)人簽名。此程序除非有特殊理由，應(yīng)在4個工作日內(nèi)完成。

　　施工單位負(fù)責(zé)人簽名后，有關(guān)地盤工程師在清單中的“地盤QC”一欄簽名確認(rèn)工程質(zhì)量基本合格（最終質(zhì)量評價以工程驗(yàn)收為準(zhǔn)），地盤QS再簽名確認(rèn)工程進(jìn)度款的量，

　　最后經(jīng)地盤負(fù)責(zé)人簽名確認(rèn)后將軟盤一起送交公司合約部。除非有特殊理由，此程序應(yīng)在1個工作日內(nèi)完成。

　　公司由合約部、質(zhì)量部、財務(wù)部審核，最后由主管副總經(jīng)理簽批。除非有特殊理由，以上工作應(yīng)在5個工作日內(nèi)審批完畢。

　　2、現(xiàn)場變更確認(rèn)及簽證管理

　　設(shè)計變更確認(rèn)單：當(dāng)一條設(shè)計變更完成后3天內(nèi)，施工單位應(yīng)填寫《設(shè)計變更完成確認(rèn)單》及相應(yīng)工程量調(diào)整計算書，報相應(yīng)監(jiān)理工程師及業(yè)主確認(rèn)。一般來說，監(jiān)理工程師確認(rèn)時只需要按照相應(yīng)的設(shè)計變更文件確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)，但當(dāng)無法根據(jù)設(shè)計變更文件直接結(jié)算出工程量（如標(biāo)注尺寸不詳、因變更引起的鑿除工程量）或者相應(yīng)設(shè)計變更文件的某條或某幾條只完成了一部分時，監(jiān)理工程師及業(yè)主也可以直接在《確認(rèn)單》中簽認(rèn)相應(yīng)的工程量。

　　現(xiàn)場簽證：對于施工現(xiàn)場的一些非設(shè)計變更類的合同外項(xiàng)目，地盤應(yīng)當(dāng)要求施工單位填寫《現(xiàn)場簽證》（建設(shè)局標(biāo)準(zhǔn)格式）報相應(yīng)監(jiān)理工程師及業(yè)主確認(rèn)。監(jiān)理工程師及業(yè)主應(yīng)簽認(rèn)工程量或者工日數(shù)、機(jī)械臺班等，用于編制增加的補(bǔ)充預(yù)算。這些合同外項(xiàng)目大致有：地盤以《工程聯(lián)系單》的形式發(fā)的零星小委托或者零星小變更、口頭小委托或口頭小變更、合同或委托書注明“按實(shí)測量”的工程量實(shí)測等。另外，原則上，監(jiān)理公司只發(fā)不涉及造價的《監(jiān)理工程師通知單》，涉及造價的均由地盤發(fā)《工程聯(lián)系單》。

　　流程及時限：地盤應(yīng)督促施工單位及時填寫確認(rèn)單、簽證單，并及時上報補(bǔ)充預(yù)算。一般來說，當(dāng)每一份設(shè)計變更完成后，施工單位應(yīng)當(dāng)在三天之內(nèi)或相應(yīng)的工程內(nèi)容隱蔽前（若存在隱蔽工程）填寫《設(shè)計變更完成確認(rèn)單》，先報監(jiān)理公司審核（現(xiàn)場監(jiān)理工程師及總監(jiān)），然后由監(jiān)理公司報地盤審核（地盤QS對非業(yè)主承擔(dān)費(fèi)用的簽證應(yīng)留底并下發(fā)相應(yīng)扣款通知單）；如無特殊理由，監(jiān)理工程師及業(yè)主應(yīng)在一周內(nèi)簽署意見并返回施工單位。施工單位再據(jù)此在兩周之內(nèi)給地盤上報補(bǔ)充預(yù)算?！冬F(xiàn)場簽證》的填寫、審核、上報補(bǔ)充預(yù)算的時限參照上述過程。

　　監(jiān)理工程師在簽證前必須認(rèn)真核對簽證工程的施工時間、工作內(nèi)容、發(fā)生原因、發(fā)生的工程量、工日數(shù)、機(jī)械臺班數(shù)以及簽證所發(fā)生的費(fèi)用應(yīng)由何方負(fù)擔(dān)等。特別是對發(fā)生的原因以及責(zé)任單位的交代應(yīng)詳細(xì)、明了。

　　工程師應(yīng)避免簽署類似“情況屬實(shí)”或“工程量屬實(shí)”等模糊性內(nèi)容，而必須實(shí)度實(shí)量后簽字確認(rèn)完成或未完成的事實(shí)或者工程量、工日數(shù)、機(jī)械臺班等。原則上監(jiān)理工程師不直接在簽證上簽認(rèn)有關(guān)單價或總價。所有的確認(rèn)單和簽證單都需經(jīng)地盤負(fù)責(zé)人核準(zhǔn)后方為有效，且必須加蓋監(jiān)理公司及地盤的公章。

　　3、補(bǔ)充預(yù)算及工程結(jié)算

　　補(bǔ)充預(yù)算：補(bǔ)充預(yù)算原則上采用“一事一預(yù)算”的原則，施工單位應(yīng)及時上報，由地盤QS審核（同時施工單位應(yīng)簽字對初審結(jié)果給予認(rèn)可）后編號，報地盤經(jīng)理核準(zhǔn)，然后報合約部審定后即可出糧。

　　甲供材料：對于含有甲供材的合同，報送補(bǔ)充預(yù)算的同時應(yīng)統(tǒng)計出甲供材量。結(jié)算采用兩條線：應(yīng)供量與實(shí)供量。應(yīng)供量即為根據(jù)合同與補(bǔ)充預(yù)算計算出的理論數(shù)據(jù)；實(shí)供量則由兩公司的材料員確定。二者匯總后，形成《甲供材料結(jié)算清單》，作為結(jié)算資料。

　　工程結(jié)算時，應(yīng)要求施工單位整理從開工到竣工的所有結(jié)算資料，并列出詳細(xì)的結(jié)算清單一覽表。除合同已有明確規(guī)定需由政府做驗(yàn)收的外，其他一律要填寫《工程驗(yàn)收報告》，涉及各方均要簽字才能生效。同時，應(yīng)對獎罰單、物資款項(xiàng)、主包管理費(fèi)、保固金收費(fèi)及其他所有款項(xiàng)、責(zé)任作出計算和說明，填寫《結(jié)算協(xié)議書》（見糧單軟件）和《結(jié)算協(xié)議書附件清單》，由地盤審核并錄入電腦，打印后請施工單位簽字蓋章，上報合約部核準(zhǔn)，最后由公司主管副總經(jīng)理簽字批準(zhǔn)。結(jié)算中所有資料必須是原件，不能有任何復(fù)印件，且必須加蓋公章才能生效。

　　4、保固金的支付

　　地盤提供《保固金支付申請表》，施工單位填寫后，送物業(yè)公司管理處或樓宇使用單位、監(jiān)理單位、工程部等簽字蓋章，附上原結(jié)算書復(fù)印件，送到合約部審核。合約部QS人員填寫報銷單請合約部經(jīng)理及主管副總經(jīng)理簽字后復(fù)印留底，原件交施工單位去財務(wù)部領(lǐng)款。

篇2：擬投資開發(fā)土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　土地前期費(fèi)用索賠管理程序

　　一、目的

　　確保公司利益不受損失，本公司在開發(fā)前期工作中所花費(fèi)用應(yīng)從地價中扣除。

　　二、范圍

　　適用于本公司擬投資開發(fā)的土地。

　　三、職責(zé)

　　3.1工程部、配套部負(fù)責(zé)收集、整理各項(xiàng)費(fèi)用。

　　3.2項(xiàng)目發(fā)展部負(fù)責(zé)與土地商談判。

　　3.3辦公室法律人員負(fù)責(zé)提供法律咨詢。

　　四、程序

　　4.1工程部地盤主管及配套部相關(guān)人員應(yīng)按下述內(nèi)容積累(產(chǎn)生)協(xié)議、工程量、發(fā)票(收據(jù))：

　　道路移位

　　電桿拆遷并新增電桿(農(nóng)用)

　　新增下水道

　　青苗提前補(bǔ)償

　　池塘清淤、填平

　　場地推平

　　臨時用水

　　臨時用電

　　軍用電纜移位

　　農(nóng)用設(shè)施拆遷(鴨棚、暖棚)

　　滬星村小河填平

　　4.2工程、配套相關(guān)人員在實(shí)施時須簽訂協(xié)議，核定工程量，明確預(yù)算，盡可能與土地商(七寶房地產(chǎn)公司

　　)聯(lián)系，爭取對方事前確認(rèn)。在結(jié)算時取得發(fā)票(收據(jù))。

　　4.3每項(xiàng)工作完成后一星期內(nèi)主辦人員應(yīng)單項(xiàng)匯總經(jīng)部門經(jīng)理審閱后報項(xiàng)目發(fā)展部備案。

　　五、相關(guān)文件

　　5.1土地合同及相關(guān)土地補(bǔ)充協(xié)議。

　　5.2相關(guān)合同、協(xié)議。

　　六、相關(guān)表單

　　6.1預(yù)算書

　　6.2發(fā)票(收據(jù))

　　注：1、持有本文件者應(yīng)嚴(yán)格按此文件要求執(zhí)行。

　　2、若認(rèn)為本文件有不合理之處應(yīng)及時向本文件的審批人提出修改意見。

　　編制： 校對： 審批： 發(fā)放號：

篇3：房地產(chǎn)可行性研究和投資決策控制程序

　　1.目的

　　通過對項(xiàng)目可行性研究和投資決策的控制,加強(qiáng)投資管理,保證公司在投資決策上的科學(xué)性、可靠性和高效益,防止投資決策的隨意性、盲目性,降低投資風(fēng)險。

　　2.范圍

　　本程序適用于公司所有開發(fā)項(xiàng)目的可行性研究和投資決策。

　　3.職責(zé)

　　3.1公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)主持項(xiàng)目投資決策會議;

　　3.2項(xiàng)目分管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)責(zé)向總經(jīng)理報告對項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的結(jié)果,負(fù)責(zé)指導(dǎo)可行性報告的編制。

　　3.3策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制可行性研究報告,收集所需資料。

　　3.4財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部負(fù)責(zé)提供所分管的可研報告所需資料,對可研報告從部門角度提出意見。

　　4.控制程序

　　4.1 項(xiàng)目可行性研究的前期準(zhǔn)備工作

　　4.1.1 由策劃與營銷中心根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果和收集的有關(guān)信息,進(jìn)行投資項(xiàng)目的預(yù)選。

　　4.1.2 依據(jù)Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心對預(yù)選項(xiàng)目的土地規(guī)劃資料、周邊地塊價格、房價等情況進(jìn)行調(diào)查,形成資料匯編。

　　4.1.3 財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部依據(jù)項(xiàng)目規(guī)模制定資金用款計劃,編制資金流量表。

　　4.1.4 依據(jù)Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》的規(guī)定,由策劃與營銷中心收集整理項(xiàng)目的有關(guān)政策法規(guī)。

　　4.1.5 策劃與營銷中心根據(jù)資料匯總情況,編制項(xiàng)目建議書。對擬建項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行說明,初步估算項(xiàng)目的投資效益,進(jìn)行綜合分析,論述建設(shè)的必要性。

　　4.1.6 項(xiàng)目建議書由策劃與營銷中心、財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部、工程部經(jīng)理會簽后,報分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理審批。

　　4.2 項(xiàng)目可行性研究

　　4.2.1策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目建議書對擬建項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、技術(shù)方面的分析論證和多方案的比較,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.2.2 可行性研究主要內(nèi)容:

　　4.2.2.1項(xiàng)目開發(fā)必要性分析:

　　a.項(xiàng)目是否符合政府房地產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃;

　　b.通過市場調(diào)查和預(yù)測,對市場供需情況及項(xiàng)目競爭能力進(jìn)行分析比較;

　　c.分析項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模是否合理。

　　4.2.2.2 項(xiàng)目開發(fā)條件分析:

　　a. 項(xiàng)目位置是否合理,是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求;

　　b.基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位,交通運(yùn)輸是否有保證;

　　c.工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項(xiàng)目建設(shè)要求;

　　d.拆遷工作是否可行,周圍環(huán)境是否有利于項(xiàng)目建設(shè)。

　　4.2.3 由策劃與營銷中心負(fù)責(zé),財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部配合,進(jìn)行建設(shè)項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與評估,根據(jù)預(yù)測數(shù)據(jù)對項(xiàng)目的投入、產(chǎn)出效益、償還貸款的能力等財務(wù)情況進(jìn)行分析和評價,并計算評價項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的各項(xiàng)指標(biāo),主要內(nèi)容包括:

　　a.總投資的測算,分析投資構(gòu)成比例是否合理,有無高估冒算或漏項(xiàng)少算的情況;

　　b.資金籌措方式和項(xiàng)目分步用款計劃是否合理、得當(dāng);

　　c.各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率;

　　d.項(xiàng)目費(fèi)用的鑒別和估算;

　　e.項(xiàng)目利潤預(yù)測。

　　4.2.4 項(xiàng)目財務(wù)效益分析

　　由財務(wù)與資產(chǎn)經(jīng)營部負(fù)責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目的財務(wù)效益分析,主要內(nèi)容包括:

　　a.編制項(xiàng)目財務(wù)效益分析表,主要有:貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等;

　　b.財務(wù)動態(tài)分析指標(biāo)的計算,主要有:財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等;

　　c.財務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)的計算,主要有:投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等;

　　d.根據(jù)各種計算指標(biāo),參考定性分析,作出財務(wù)分析效益評估結(jié)論。

　　4.2.5策劃與營銷中心依據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)要求,對不確定性進(jìn)行分析:

　　a.盈虧平衡分析,包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn);

　　b.敏感性分析,包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降,生產(chǎn)能力利用程度等因素變化的敏感性分析;

　　4.2.6 策劃與營銷中心根據(jù)項(xiàng)目開發(fā)中可能存在的不利因素,進(jìn)行風(fēng)險分析,預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險,并提出采取回避風(fēng)險的有效措施。

　　4.3 可行性研究報告由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)編制,或經(jīng)總經(jīng)理批準(zhǔn)后,委托有資質(zhì)的咨詢單位承擔(dān)可行性研究,提出科學(xué)、客觀的評價意見。

　　4.3.1可行性研究報告包括以下主要內(nèi)容:

　　a.項(xiàng)目開發(fā)的必要性分析;

　　b.項(xiàng)目開發(fā)條件分析;

　　c.基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的測算與分析;

　　d.項(xiàng)目財務(wù)效益分析;

　　e.項(xiàng)目不確定性分析;

　　f.項(xiàng)目分析結(jié)論。

　　4.4 項(xiàng)目開發(fā)的決策作為公司需重點(diǎn)控制的業(yè)務(wù)活動,在充分進(jìn)行市場調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行。

　　4.4.1由策劃與營銷中心組織,總經(jīng)理主持,對可行性研究報告進(jìn)行充分的論證,必要時,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)聯(lián)系專家,進(jìn)行決策咨詢和進(jìn)一步的論證。

　　4.4.2 可行性研究報告經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審核、總經(jīng)理批準(zhǔn)后,報集團(tuán)公司進(jìn)行最終決策。

　　4.5 經(jīng)批準(zhǔn)的可行性研究報告的修改,嚴(yán)格《文件控制程序》的規(guī)定執(zhí)行,由策劃與營銷中心負(fù)責(zé)及時將修改情況通知有關(guān)部門。

　　4.6 對項(xiàng)目可行性研究和決策中涉及的有關(guān)文件資料和質(zhì)量記錄,由策劃與營銷中心依據(jù)《文件控制程序》及Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》的規(guī)定,進(jìn)行收集、保管和歸檔。

　　5.支持性文件

　　5.1 Q/TZH-WI-003《市場調(diào)研管理辦法》

　　5.2 Q/TZH-WI-004《政策法規(guī)收集管理辦法》

　　5.3 Q/TZH-WI-008《檔案管理辦法》