建筑智能化工程項目經理的職責（2）
智能化系統依附于建筑內，與建筑的其它系統具有相關性，需要配合其它工程項目，同時需要其它工程的配合，是配合要求較高的項目，必須進行廣泛的溝通和協調；再次，建筑智能化系統屬于高科技領域的產物，其綜合性強，系統結構和功能復雜，涉及不同領域，具有高科技和復雜的特征。所有這此都表明，建筑智能化項目管理應從管理體系、技術、計劃、組織、實施和控制、溝通和協調、驗收等各個環節都應與其特征相匹配，才能保證達到項目的最終目標。項目管理水平的高低，直接影響到項目的質量、進度、成本、安全及其它關鍵要素。項目管理作為新的課題已引起各個公司的關注，也在廣泛吸收其他城市的項目管理先進經驗，結合我公司的情況，更應該逐步建立和實行高效的項目管理體系。
n項目經理和項目組織
公司項目應采用項目經理個人負責制的團隊組織體系。項目經理直接對客戶、公司、所屬員工負責。公司應賦予項目經理相應的權力，明確對項目的責任和利益（如人員任免獎懲權、限額內的費用處理權、分包隊伍的管理權等等）。（完全意義的項目組織包括技術員、施工員、安全員、質檢員、財務人員等項目所需的人員，直接由項目經理組建和領導）
項目經理應具備最基本的三項素質：溝通好、技術好、耐性好。
項目過程是多變的。項目現場人員由有不同領域、不同文化層次的人組成。項目中人的因素是第一位的。不同的人價值觀不同，為人處世的方法、思考問題的方法不同，還有其它種種差異（我公司人員這方面特別突出，有可能公司沒有這方面的同意培訓或企業文化教育造成的），人際溝通在項目中重要性顯突出來。項目經理不僅要管理好本項目的團隊，同時必須帶領本團隊與其它團隊的相融合，因此必須具備良好的溝通方法。溝通是協調的基礎，只有良好的溝通才能達到的協調目的。通過溝通可以掌握客戶的需求和潛在的需求，可以制訂合理的項目計劃，可以發現項目中存在的問題或潛在的問題，可以增強團隊的凝聚力和工作效率等等。溝通的基礎就是項目經理良好的技術和人品。項目經理并不要求是技術的行家，但知識面上要求"廣博"，即全面了解本項目的技術要素，相關行業的知識，熟悉有關的規范等（有的甲方固然喜歡能說會道的人，但作為甲方代表，做好項目才是他的根本利益，也是他和公司項目部的共同利益）。另一方面，項目經理還應能熟練地利用各種社會資源和技術資源為項目服務。
n智能化項目的溝通關系
溝通的過程是項目信息的收集、反饋和處理的過程。溝通有外部和內部之分，溝通的方式可以是書面的、口頭的。
a)與客戶的溝通
客戶是最終產品的接收者和使用者。客戶的需求是項目的最終目標。目標的最終確定是項目經理通過與客戶的深入溝通來實現的。項目經理必須充分了解和理解客戶的需求，在公平合理的前提下確定項目目標，并必須讓客戶了解自己的項目進度計劃、質量目標和保證措施以防其它客戶關心的內容。讓客戶充分感受到你是可信任的工程商。
b)與監理工程師的溝通
監理工程師作為客戶的項目管理代表，負責項目的整體控制、管理和組織協調工作。項目經理擔負著同樣的責任，區別只在于監理工程師是客戶的代表，而項目經理是公司的代表。項目經理與監理工程師建立廣泛的溝通交流有利于項目的控制。
c)與設計單位（設計部門的溝通）
設計單位作為項目的整體規劃和設計機構，在客戶心目中具有一定的技術權威。但并不是所有設計院有能力進行智能化系統的設計，這是我國建筑設計的現狀。項目經理通過與設計部門進一步的技術交流，可以使項目的整體規劃更完善，使系統功能更易實現。智能化系統畢竟依附于建筑體內，與建筑物的平面結構設計，暖通、給排水、供配電等機電系統的設計存在相互匹配的關系。弱電對建筑物的設計修改要求以及弱電本身的修改也必須符合建筑設計的總體要求，取得設計部門的認可。
d)與總包單位的溝通
總包單位對整體項目目標的完成負主要責任。智能化項目作為分項工程，其質量、進度、投資、安全與文明等要求必須符合總包的整體要求，是一項配合工程，納入項目整體管理和協調之中。與總包單位進行良好的溝通有利于工程的實施。
e)與其它施工單位的溝通
工程中會有許多界面、接口和矛盾沖突。項目經理必須能化解工程中的各種問題和沖突，理順施工中的界面和接口。協同工作是與其它施工單位溝通的主要原因，也是理順工程工序、提高工程速度的主要因素。
f)團隊內部的溝通
項目團隊是一個臨時性的組織，團隊的凝聚力是項目成功的關鍵。項目經理通過溝通能了解團隊成員的工作狀態、責任心、積極性等各種與項目有關的因素。項目經理的權威不僅僅來自公司授予的權力，更重的是人格。項目經理既是團隊成員的領導，也是團隊的成員。
g)與供貨方的溝通
智能化系統通常采用半成熟的產品和系統，供貨方是技術的直接提供者。項目經理與供貨方的廣泛交流，能獲得項目最重要的技術線索，確保工程設備安裝的質量與進度。
項目經理需要溝通的環節還有許多，如相關職能單位、其它與項目有關的非直接供應商等。溝通的過程就是信息收集的過程。項目經理應收集足夠的信息為項目服務。所有這些信息通過甄別有利用于項目更有效地進行管理、計劃、組織、協調和控制工作。
h)溝通有助于確定項目的目標
如何確定智能化系統的項目的目標呢？答案只有一個：溝通。
項目是一個特殊的將被完成的任務。它是在一定時間內，滿足一系列特定目標的多項相關工作的總稱。也就是說，項目是有地點、時間、資源、及規定要求（如性能、質量、數量、技術指標等）限制的多項具體的工作目標的集合。因此，必須對項目進行有效的策劃，利用這此資源達到預定的目標。智能化項目有四個周期性階段：概念階段、開發階段、實施階段和結束階段。在概念階段中，公司應根據客戶的要求進行項目的方案規劃和招投標，以確定項目的目標；在開發階段中，公司應根據項目目標進行詳細的設計，并制定項目的實施計劃；在項目的實施階段，項目組應根據項目的實施情況進行計劃控制和調整；在項目結束階段，項目組應積極組織完成項目的竣工交接。項目經理在項目管理中必須明確項目的目標。
目標最基本的三方面內容如下：
i.項目的最終交付物符合預定的各項要求，提供一套滿足客戶預定需求的、客戶滿意的智能化系統。
ii.項目的時間目標。智能化項目的進度必須符合總體進度要求。
iii.項目的成本目標。項目必須規定的成本范圍內完成。
項目經理要完成這個目標并非是輕而易舉的，必須進行有效的策劃、管理與控制。目標管理的主要內容是合同管理。項目經理必須明確合同的各項規定以及法律法規的規定。
由于智能化系統還處于了個持續上升發展階段，
即使主流產品和系統，其規格、種類繁多，功能和價格也有很大的差別，客戶對智能系統的了解也只是表面的或概念性的。作為集成工程商，有責任讓客戶全面了解建筑智能化系統的特點、功能以及會產生的社會效益和經濟效益。i.通過書面或口頭的方式和向客戶介紹建筑智能化系統的基本構成、功能和作用；
ii.通過溝通向客戶了解客戶的現實需求和潛在需求，在公正的、非利益驅駛前提下，提供針對性的方案策劃，論證系統的可行性和必要性。
iii.為客戶提供系統的應用實例并進行詳細的介紹，使客戶對智能化系統有感性上的認識。
iv.為客戶提供初步的針對性系統設計方案，較詳細地描述系統的預期的各種功能、系統的特點、設備的配置要求、對建筑物環境平臺的要求、系統的合理造價等等客戶關心的內容。
2.項目的計劃與控制
項目管理最關鍵的階段是項目的開發階段和實施階段，也是執行合同的主要階段。開發階段的關鍵性是項目團隊的組建、系統的深化設計和組織項目實施計劃；實施階段的主要工作是計劃的實施和控制。
建筑智能化系統的計劃主要進度計劃、質量計劃、采購計劃、施工計劃等等。計劃是控制的基礎。項目實施的過程就是項目的計劃的實施、檢查和分析、調整和再計劃不斷循環的過程。
a)項目的進度計劃
項目進度計劃歷來是建筑項目最關心的內容之一，因為進度和項目成本緊密相關。項目經理在進度檢查中同樣最關心：進度是否滯后？投入成本是否超出預算？
b)根據項目目標確定項目的工作范圍
智能化項目同樣具有項目的多目標屬性。項目經理在確定工作范圍時應根據合同和客戶的需要初步確定項目最終預期的成果和交付物的清單，還應考慮各種制約因素及項目的風險因素，同時要關心其它分項工程的影響及歷史的經驗教訓等。
c)工作分解
把一項復雜的項目工作分解為簡單的、可操作的工作任務是項目計劃中有效的手段。通過工作分解可以得到兩項可操作的結果：一是通過項目工作由粗到細的分解過程，得到可操作的簡單任務（如配管列為一個簡單任務、穿線列為一個簡單任務、安裝設備列為一個簡單任務、調試設備列為一個簡單任務，根據各個任務確定進度、人力、物力），二是能夠落實各項工作的具體責任部門和人員。
d)工作時間估計
智能化系統項目是分項工程，需要配合工程的主體進度。因此，項目經理必須獲得與本工程相關的全面主體工程和配合工程進度計劃數據，并根據本工程進度經驗以及人力、物力資源情況作出各工作的時間估計。（通過計劃計算方法，獲得關鍵工序、總工期、各項工作最早開始時間、最遲開始時間、最早完成時間、最遲完成時間、工作總時間、機動時間等數據。）
e)制定進度計劃表和項目預算
進度計劃表能直觀反映項目的進度要求，并方便于進度的跟蹤。根據進度計劃合理配備人力、物力資源，進行項目預算。合理的預算必須符合工程的本身特點，如基本上屬于配合工程、集中投入人力和物力、技術施工人員的工程等。
f)項目的進度計劃控制
計劃的目的是進行有效的管理，進度基準計劃是項目進度控制的基礎。
如何做好項目的進度控制呢？
首先，明確控制的目的，加強來自各方面的綜合、協調和督促，要建立項目管理制度，責任人應及時向項目經理匯報工作執行情況，項目經理應定期向客戶報告，并隨時協調項目資源（一般監理組織；其次，預測項目未來的進展情況，對當時情況的衡量、預測情況和當時情況的比較，及時制定實現目標、進度或預算方案的修正。
g)項目的風險控制
項目風險是造成項目達不到預期目標甚至失敗的可能性，項目是風險和利益并存的。建筑智能化項目同樣存在來自多方面的風險，如合同不利帶來的風險，技術設計和產品帶來的風險，溝通不利帶來的風險，實施過程帶來的風險等。利用科學的方法去識別風險、評估風險并設計、實施有效的方法去控制風險是項目管理的重要工作。
產生風險的原因很多，項目的未來性，項目的復雜性，項目環境的變化，項目中人的因素都會給項目帶來風險。智能化項目產生風險的原因主要是合同、技術設計和系統產品的復雜性造成的，因此，良好的系統策劃可以避免或減少項目合同上的風險，良好的溝通、系統性的項目計劃、良好的技術設計以及標準化的實施流程可以避免或減少項目復雜性上的風險。
篇2：世聯地產顧問公司項目經理崗位職責
職責類別 主要任務 具體內容
客戶服務責任人
對發展商負責：
1)設定并完成項目周、月、季度銷售目標;
2)編制項目周、月、季度銷售總結;
3)收集和提供銷售數據，提供營銷活動效果反饋;
4)負責房號管理及銷售折扣管理;
5)負責與開發商的日常溝通與工作匯報，關注所服務開發商的后續開發情況，協助公司維護工作。
對小業主負責：
1)處理客戶問題、糾紛和投訴;
2)持續提高客戶滿意度。
衡量標準：客戶(發展商、小業主)滿意度、項目銷售指標完成情況。
項目合約責任人
項目銷售工作：
1)負責落實執行項目合同銷售目標并致力于實施高的目標;
2)設定并完成項目周、月、季度銷售目標;
3)編制項目周、月、季度銷售總結;
4)收集和提供銷售數據，提供營銷活動效果反饋;
5)負責與開發商進行代理費結算;
6)制定本項目銷售代表的人員計劃，關注人均單產;
7)財務相關對接任務;
8)銷售方面的平臺沉淀;
9)監控渠道客戶建立及經營(完成二、三級聯動轉介量：4個客戶/月/人;完成二、二級聯動公司級聯動指標)。
配合策劃工作：
1)參與提交給發展商的項目相關策劃報告以及各項文件的編制;
2)提供相關策劃方案報告的評審;
3)參與開盤策略、價格策略、廣告策略、包裝策略以及銷售策略的制配合策劃工作定和實施、調整
4)參與組織現場銷售賣場的搭建;
5)根據公司要求，按時按質提供準確的客戶信息，協助策劃做好策劃報告。
現場管理工作：
1)負責售樓處及現場形象和設施維護，維持現場秩序;
2)負責售樓處現場文檔的管理及日常會議的組織;
3)經營沉淀、平臺貢獻的整理與完成;
4)負責銷售代表創收統計;
5)認同公司企業文化并響應公司要求;
6)及時傳達宣講公司政策及制度。
衡量標準：項目銷售指標完成情況、公司項目創收指標完成情況、銷售人員單產能力的控制;
現場秩序的有序性、文件歸檔及時規范性;客戶轉介的數量;項目銷售結案沉淀。
團隊管理責任人 ：
1.清晰溝通銷售目標。
2.參與、指導和跟蹤銷售過程，處理業務交叉。
3.監控團隊成員對銷售文件的準確填寫。
4.根據個人特長對本樓盤人員進行工作分配，并監控完成情況。
5.負責本樓盤銷售代表的考評及反饋工作。
6.在銷售代表定級工作中給予能力的公正評價。
7.負責本樓盤銷售代表的指導與培訓工作(銷售代表業務服務與技能的提升)，促使員工綜合成長。
衡量標準：員工滿意度、員工提升程度、員工流動率。
篇3：房地產公司項目經理崗位職責
房地產公司項目經理崗位職責
一、在總經理和總工領導下，負責項目部全面工作。
二、對開發建設項目從開工到工程竣工的施工全過程的工程質量、工程進度、安全文明施工負全責。
三、落實項目開工準備工作，包括"三通一平"、臨時設施等。
四、配合有關部門到相關政府職能部門辦理有關工作范圍的各種手續。
五、在總工程師領導下負責組織施工圖紙會審。
六、組織編制項目施工總體設計，制定工程總體進度計劃。
七、組建工程項目班子，對工程項目班子人員進行配置，滿足工程管理需要。
八、審核監理規劃，滿足工程監理需要。考核項目監理人員的日常工作及出勤情況。
九、對工程進度款支付進行審查、監督和管理。
十、審核施工單位、監理公司、設計單位提交的設計變更及技術核定單，經總工程師審定后下發實施。
十一、負責項目工程停水、停電、臨時用工等簽證的審核確認。
十二、參加個項目部由監理工程師組織的基礎、主體工程驗收。
十三、負責組織工程項目的竣工驗收和竣工項目的移交工作。
十四、按時完成領導交辦的其它工作。