裝飾公司工程項(xiàng)目實(shí)施階段管理

　　1 項(xiàng)目進(jìn)度控制

　　1.1 項(xiàng)目進(jìn)度控制的內(nèi)容包括：項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃的分層次管理，進(jìn)度計(jì)劃的編制和審批，進(jìn)度計(jì)劃的動(dòng)態(tài)跟蹤與控制，進(jìn)度控制的總結(jié)。

　　]

　　1.2 為提高我公司計(jì)劃管理水平，要求各工程項(xiàng)目采用網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖或橫道圖技術(shù)進(jìn)行管理。

　　2 項(xiàng)目質(zhì)量控制

　　按公司質(zhì)量管理體系和質(zhì)量管理制度執(zhí)行（待定）。

　　3 項(xiàng)目安全控制

　　按公司安全、環(huán)境管理體系和安全、環(huán)境管理制度執(zhí)行（待定）。

　　4 項(xiàng)目成本控制

　　按公司《經(jīng)濟(jì)管理辦法》、《工程項(xiàng)目核算實(shí)施辦法》執(zhí)行。

　　5 施工現(xiàn)場(chǎng)管理

　　按公司安全環(huán)境管理制度、綜合管理制度和設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行（待定）。

　　6 項(xiàng)目合同管理

　　6.1 施工項(xiàng)目的合同管理包括施工項(xiàng)目投標(biāo)、施工合同的訂立、履行、變更、合同終止和評(píng)價(jià)。

　　6.2 施工項(xiàng)目投標(biāo)按《投標(biāo)評(píng)審制度》執(zhí)行。

　　6.3 施工合同的訂立

　　6.3.1 施工合同的簽訂按《合同評(píng)審程序》執(zhí)行。

　　6.3.2 外包合同管理按《采購(gòu)控制程序》和《外包結(jié)算管理制度》執(zhí)行。

　　6.4 施工合同的履行

　　6.4.1 施工合同簽訂后，預(yù)算合約部應(yīng)按照經(jīng)營(yíng)向生產(chǎn)移交的原則和要求及時(shí)組織移交和交底。同時(shí)，根據(jù)成本測(cè)算結(jié)果，協(xié)助公司與項(xiàng)目部簽訂《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》。

　　6.4.2 項(xiàng)目部必須履行施工合同和《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》，并應(yīng)在施工合同履行前對(duì)合同內(nèi)容、風(fēng)險(xiǎn)、重點(diǎn)或關(guān)鍵性問(wèn)題做出特別說(shuō)明和提示，向各職能部門人員交底，落實(shí)和分解各項(xiàng)目標(biāo)，依據(jù)施工合同和《項(xiàng)目管理目標(biāo)責(zé)任書》指導(dǎo)工程實(shí)施和項(xiàng)目管理工作。項(xiàng)目部在施工合同履行期間，應(yīng)注意收集、記錄對(duì)方當(dāng)事人違約事實(shí)的證據(jù)，作為索賠的依據(jù)。

　　6.4.3 項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)施工合同實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，跟蹤收集、整理、分析合同履行中的信息，合理、及時(shí)地進(jìn)行調(diào)整。對(duì)合同履行進(jìn)行預(yù)測(cè)，及早提出和解決影響合同履行的問(wèn)題，以回避或減少風(fēng)險(xiǎn)。

　　6.5 合同的變更

　　按《設(shè)計(jì)變更管理制度》執(zhí)行。

　　6.6 違約、索賠、爭(zhēng)議

　　按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6.7 合同終止和評(píng)價(jià)

　　6.7.1 合同終止按合同相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

　　6.7.2 項(xiàng)目完成后，項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)合同條款、合同履行情況、合同管理工作進(jìn)行總結(jié)。

　　7 項(xiàng)目信息管理

　　7.1 一般規(guī)定

　　7.1.1 項(xiàng)目信息管理應(yīng)適應(yīng)項(xiàng)目管理的需要，為預(yù)測(cè)未來(lái)和正確決策提供依據(jù)，提高管理水平。項(xiàng)目部應(yīng)建立項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)，優(yōu)化信息結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理信息化。

　　7.1.2 項(xiàng)目部應(yīng)及時(shí)收集信息，并將信息準(zhǔn)確、完整地傳遞給使用單位和人員。

　　7.1.3 項(xiàng)目信息應(yīng)包括項(xiàng)目部在項(xiàng)目管理過(guò)程中形成的各種數(shù)據(jù)、表格、圖紙、文字、音像資料等。

　　7.2項(xiàng)目信息的內(nèi)容

　　項(xiàng)目部應(yīng)收集并整理的信息包括有項(xiàng)目公共信息（法律、法規(guī)與部門規(guī)章信息，市場(chǎng)信息，自然條件信息，利率、匯率信息）；工程概況信息；施工信息（施工記錄信息、施工技術(shù)資料信息）；項(xiàng)目管理信息。

　　7.3 項(xiàng)目信息管理系統(tǒng)

　　7.3.1 項(xiàng)目部應(yīng)積極采用比較成熟的項(xiàng)目管理單項(xiàng)軟件，不斷提高項(xiàng)目管理水平。如概預(yù)算軟件、施工技術(shù)軟件、AUTOCAD繪圖軟件、OFFICE辦公軟件等。

　　8 項(xiàng)目生產(chǎn)要素管理

　　8.1 項(xiàng)目人力資源管理

　　8.1.1 項(xiàng)目人力資源管理體制

　　a) 堅(jiān)持管理層和勞務(wù)層的兩層分離，管理層由公司選派或選調(diào)，勞務(wù)層的配置有兩種形式：一是逐步建立公司內(nèi)部勞務(wù)隊(duì)伍，即勞務(wù)作業(yè)公司；二是外部勞務(wù)市場(chǎng)的勞務(wù)分包企業(yè)。

　　b) 凡勞務(wù)費(fèi)在50萬(wàn)元以上的，需進(jìn)行勞務(wù)分包的項(xiàng)目，項(xiàng)目部均應(yīng)按照公司有關(guān)規(guī)定進(jìn)行勞務(wù)招投標(biāo)，并與勞務(wù)分包單位簽訂勞務(wù)分包合同。

　　c) 人力資源的管理由工程局公司內(nèi)業(yè)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，項(xiàng)目實(shí)施期間參加項(xiàng)目部工作人員由項(xiàng)目經(jīng)理按照工程局有關(guān)規(guī)定對(duì)成員的工作績(jī)效進(jìn)行管理，項(xiàng)目實(shí)施任務(wù)完成后成員返回公司內(nèi)業(yè)部。

　　d) 項(xiàng)目人力資源的管理既包括對(duì)參與項(xiàng)目管理工作人員工資獎(jiǎng)金等的分配管理，提高人員的工作積極性，最大限度地發(fā)揮參與項(xiàng)目人員的主觀能動(dòng)性；同時(shí)也包括對(duì)項(xiàng)目人力資源計(jì)劃的管理，項(xiàng)目部應(yīng)通過(guò)制定切實(shí)可行的項(xiàng)目人力資源計(jì)劃，防止由于人力資源不足或者人力資源過(guò)剩造成的經(jīng)濟(jì)損失。

　　8.1.2 人力資源的計(jì)劃管理

　　a) 項(xiàng)目經(jīng)理在組建項(xiàng)目部時(shí)，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目管理任務(wù)的需要確定項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)，并在此基礎(chǔ)上編制項(xiàng)目管理人員計(jì)劃報(bào)公司批準(zhǔn)。人員計(jì)劃批準(zhǔn)后，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)在與公司內(nèi)業(yè)部商議后，首先在公司內(nèi)部選配參與項(xiàng)目管理工作的人員名單，對(duì)公司缺乏的人力資源，由公司行政部統(tǒng)一招聘。

　　b) 項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)施工進(jìn)度計(jì)劃和作業(yè)特點(diǎn)優(yōu)化配置人力資源，制定勞動(dòng)力需求計(jì)劃。

　　8.1.3 人力資源的薪酬管理

　　按公司《薪酬管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。

　　8.1.4 人力資源的動(dòng)態(tài)管理

　　a) 項(xiàng)目部應(yīng)對(duì)勞動(dòng)力進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的勞動(dòng)力進(jìn)行跟蹤平衡、進(jìn)行勞動(dòng)力的補(bǔ)充與減員。

　　b) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)場(chǎng)的勞務(wù)隊(duì)伍進(jìn)行入廠教育，組織安全考試，進(jìn)行技術(shù)交底；在施工過(guò)程中，項(xiàng)目部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)勞務(wù)隊(duì)伍和人員的管理，確保工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度和成本處于受控。

　　c) 項(xiàng)目部負(fù)責(zé)向進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)的作業(yè)班組下達(dá)施工任務(wù)書，進(jìn)行考核并兌現(xiàn)費(fèi)用支付和獎(jiǎng)懲。

　　8.2 項(xiàng)目材料管理

　　按公司物質(zhì)設(shè)備管理制度執(zhí)行。

　　8.3 項(xiàng)目機(jī)械設(shè)備管理

　　按公司物資設(shè)備管理制度執(zhí)行。

　　8.4 項(xiàng)目技術(shù)管理

　　按公司技術(shù)管理制度執(zhí)行。

　　8.5 項(xiàng)目資金管理

　　8.5.1 公司派項(xiàng)目部的財(cái)務(wù)主管由公司委派或管理，工程收入一律進(jìn)公司行帳戶（或公司指定的帳戶），公司派項(xiàng)目部參照?qǐng)?zhí)行。

　　8.5.2 項(xiàng)目竣工后收取的工程款，按下列順序使用：①上交公司費(fèi)用；②項(xiàng)目部全體員工的工資；③清理債務(wù)；④最后進(jìn)行成本節(jié)余的獎(jiǎng)金分配。

　　請(qǐng)財(cái)務(wù)部門補(bǔ)充有關(guān)資金計(jì)劃申請(qǐng)、使用管理、財(cái)務(wù)臺(tái)帳等方面的要求。

篇2：物業(yè)管理在工程實(shí)施階段介入工作要點(diǎn)

　　物業(yè)管理在工程實(shí)施階段介入工作要點(diǎn)

　　物業(yè)的整體質(zhì)量，是由施工安裝的質(zhì)量和材料設(shè)備本身的質(zhì)量共同組成的。所以，物業(yè)管理公司有權(quán)并必須在工程設(shè)計(jì)和施工階段介入管控，其工作要點(diǎn)如下：

　?。?）建設(shè)項(xiàng)目所采用的大型設(shè)備、重要設(shè)備、關(guān)鍵設(shè)備及其儀表的供應(yīng)商，應(yīng)首選有能力將生產(chǎn)、供貨、安裝、調(diào)試、售后維保等各環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合的實(shí)體公司。在價(jià)格相近的幾家供應(yīng)商中，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的那家。

　?。?）建設(shè)項(xiàng)目采用的大批量各類建筑材料、裝飾材料、水電器材和配件，盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件，盡量采用國(guó)家和當(dāng)?shù)仄放茝S家所生產(chǎn)的牌子、型號(hào)與規(guī)格。

　?。?）涉及物業(yè)管理成本的結(jié)構(gòu)、防水層、門窗、玻璃，以及管線材料，一定要考慮耐久性、耐腐蝕性、抗擠壓能力；園區(qū)綠化種植土的理化性能、雜物含量、松散度和厚度要符合相關(guān)質(zhì)量要求。物業(yè)公司應(yīng)知曉或參與開發(fā)商工程管理部門或監(jiān)理公司的工作，共同把好施工過(guò)程控制和驗(yàn)收控制的質(zhì)量監(jiān)督檢查關(guān)。

　?。?）所有參于土建工程、裝飾工程、設(shè)備設(shè)施安裝工程、綠化工程和相關(guān)的市政工程的總包施工單位、專業(yè)分包施工單位、材料設(shè)備供貨商或與之有關(guān)聯(lián)的中介單位，都應(yīng)與開發(fā)商就大宗材料、設(shè)備及其配件的保質(zhì)（修）期限、保質(zhì)（修）內(nèi)容、保質(zhì)（修）責(zé)任、費(fèi)用(維修保證金)、違約處理等達(dá)成書面協(xié)議，并提供有效的合法經(jīng)營(yíng)及資質(zhì)證明、產(chǎn)品的產(chǎn)地證明、合格證明、設(shè)備訂購(gòu)合同、材料供貨價(jià)目表、采購(gòu)供應(yīng)地址及單位聯(lián)系電話。

　?。?）重要的大型設(shè)備及系統(tǒng)（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)備、水泵、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位，應(yīng)提供清晰明了的安裝施工圖和操作使用說(shuō)明書、維修保養(yǎng)說(shuō)明書，并有義務(wù)對(duì)物管公司相關(guān)技術(shù)人員提供正規(guī)的培訓(xùn)。

　?。?）建設(shè)項(xiàng)目所選用的設(shè)備和儀表，均應(yīng)得到有關(guān)部門的校驗(yàn)許可證明（如電表、水表須經(jīng)過(guò)供電供水部門校驗(yàn)合格才允許使用，閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)須經(jīng)過(guò)公安部門的安全技防測(cè)試合格后才允許使用，電梯須經(jīng)過(guò)技術(shù)質(zhì)量監(jiān)督部門驗(yàn)收合格才允許使用，還有火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、交通管理系統(tǒng)等等）。確保設(shè)備儀表校驗(yàn)合格的責(zé)任，必須落實(shí)到設(shè)備儀表安裝供貨合同條款中。

　?。?）為方便物業(yè)管理，對(duì)大型設(shè)備須設(shè)立獨(dú)立的能源計(jì)量裝置（便于情況分析和成本控制）；高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路分開計(jì)量；盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一集中；電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配。

　?。?）物業(yè)公司的專業(yè)技術(shù)人員要主動(dòng)深入現(xiàn)場(chǎng)，掌握第一手資料，做好質(zhì)量跟進(jìn)工作，尤其要深入了解和適時(shí)掌握供電系統(tǒng)、給水排水系統(tǒng)、通風(fēng)與空調(diào)系統(tǒng)、火災(zāi)報(bào)警與消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng)、通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)等重要功能系統(tǒng)的設(shè)備參數(shù)和性能、管線走向、重要閘閥和檢查口的位置，以及相應(yīng)的設(shè)計(jì)更改記錄。

　?。?）主體結(jié)構(gòu)和建筑裝飾裝修工程在按施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范進(jìn)行工序驗(yàn)收（特別是隱蔽工程驗(yàn)收）時(shí)，物業(yè)公司技術(shù)人員有權(quán)參與或抽查。

　?。?0）建設(shè)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收，物業(yè)公司技術(shù)人員應(yīng)該參加，以便了解和掌握工程的整體質(zhì)量狀況。開發(fā)商與物業(yè)公司均應(yīng)高度重視項(xiàng)目的移交，交接工作開始前必須有雙方商定的工作計(jì)劃和工作方案，除對(duì)工程實(shí)物驗(yàn)收交接外，必須以實(shí)物為線索驗(yàn)收交接以下技術(shù)檔案資料：工程階段性質(zhì)量驗(yàn)收評(píng)定資料、設(shè)計(jì)更改記錄、各專業(yè)竣工圖資料、設(shè)備設(shè)施清單、備品配件清單、設(shè)備操作使用說(shuō)明書、設(shè)備維修說(shuō)明書，以及與物業(yè)維保相關(guān)的合同資料。