哈密市伊州區(qū)房地產管理局

　　20**年8月31日

　　關于進一步貫徹《自治區(qū)物業(yè)管理條例》加強伊州區(qū)物業(yè)服務管理工作的指導意見

　　(征求意見稿)

　　為進一步加強我區(qū)物業(yè)管理工作,提高我區(qū)物業(yè)管理服務水平,維護業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)合法權益，改善人民群眾生活質量,促進社會穩(wěn)定和長治久安，推動我區(qū)城市建設和管理水平整體提高,根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業(yè)管理條例》、《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》及有關法律、法規(guī)規(guī)定，結合我區(qū)實際，提出如下意見。

　　一、統(tǒng)一思想，加強對物業(yè)管理重要性的認識

　　隨著我區(qū)城市化進程的不斷加快，物業(yè)管理行業(yè)在社會管理中的作用日漸突出，加強物業(yè)管理工作，有利于提高我區(qū)城市管理水平,改善城市人居環(huán)境,保障人民群眾安居樂業(yè);有利于推進我區(qū)城市精神文明建設;有利于維護我區(qū)社會穩(wěn)定和長治久安。

　　規(guī)劃、公安、住建、發(fā)改、街道等部門要從推動科學發(fā)展，促進社會和諧的高度,充分認識加強物業(yè)管理工作的重要意義,把加強物業(yè)管理工作作為提升城市形象、打造城市品牌、營造發(fā)展環(huán)境、維護社會穩(wěn)定和長治久安的一項重要工作,加強領導,強化措施,健全長效管理機制,推動物業(yè)管理工作上新水平。

　　二、明確職責，建立健全齊抓共管的物業(yè)管理體制

　　(一)物業(yè)管理人職責：物業(yè)管理人是指由業(yè)主大會執(zhí)行機構或業(yè)主委員會在所屬街道黨工委領導下，選聘的物業(yè)服務企業(yè)、其他管理人或自行進行服務管理的統(tǒng)稱。

　　物業(yè)管理人在城市住宅小區(qū)進行物業(yè)服務時，應當履行以下工作職責：

　　1.負責所管轄城市住宅小區(qū)共有部分、共用設施以及業(yè)主共有車庫、車位的使用管理、維護養(yǎng)護工作;2.負責所管轄城市住宅小區(qū)公共綠化管護工作;3.負責所管轄城市住宅小區(qū)共有部分、公共區(qū)域的清掃保潔、冰雪清除等環(huán)境衛(wèi)生維護工作;4.積極協(xié)助區(qū)公安、安監(jiān)、民政、消防、供水等部門做好所管轄城市住宅小區(qū)公共區(qū)域內的秩序維護，安全防范、救助、消防、二次供水等事項的工作;5.負責對所管轄城市住宅小區(qū)內物業(yè)使用中禁止行為的告知、勸阻、報告等工作;6..負責所管轄城市住宅代收取的小區(qū)內業(yè)主共有房屋、設施、車庫(位)等使用費的賬務管理工作;7.負責制定所管轄城市住宅小區(qū)物業(yè)專項維修資金使用方案;負責保管所管轄城市住宅小區(qū)物業(yè)服務檔案和物業(yè)檔案整理歸集工作;8.負責落實上級黨委或政府部署的關于城市住宅小區(qū)其他物業(yè)管理服務事項等工作。

　　(二)區(qū)房產局職責：負責建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用考核體系和企業(yè)信用信息披露制度，將物業(yè)服務質量列入信用等級考核指標;制定《伊州區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)服務信用等級考評標準及評分細則》(暫行)，組織實施動態(tài)化考核管理工作;負責住房專項維修資金歸集和使用的監(jiān)督管理;負責規(guī)范、管理和監(jiān)督全區(qū)物業(yè)服務企業(yè)行為，組織物業(yè)管理行業(yè)做好檢查、考核和人員培訓等工作;配合各街道辦事處做好物業(yè)管理項目招標工作。

　　(三)市、區(qū)住建局職責：負責本級行政區(qū)域內房屋建設工程質量保修和配建安保維穩(wěn)防護設施情況的監(jiān)督管理，施工單位在向建設單位提交竣工報告時，須出具質保書和已配建安保維穩(wěn)設施清單。對不履行房屋質量保修義務的建筑施工企業(yè)，按《房屋建筑工程質量保修辦法》予以處罰。對不履行規(guī)劃要求，未配套建設安保維穩(wěn)設施的施工企業(yè)，梳理報送至區(qū)區(qū)政法委，由區(qū)政法委按《中華人民共和國反恐怖主義法》進行處罰。

　　(四)區(qū)規(guī)劃局職責：負責對住宅小區(qū)物業(yè)配套設施規(guī)劃進行審批，綜合考慮建筑物規(guī)模、共用設施、社區(qū)建設等因素，合理劃分物業(yè)管理區(qū)域，確保物業(yè)管理配套設施與房屋同規(guī)劃、同設計、同建設，從源頭上為物業(yè)管理創(chuàng)造良好的條件。審批的規(guī)劃項目要明確物業(yè)管理用房、社區(qū)服務用房、公共設施、安保維穩(wěn)物防技防設施的位置、數量和面積，物業(yè)管理區(qū)域內要按照方便業(yè)主、滿足物業(yè)管理需要配建物業(yè)服務用房。規(guī)范物業(yè)用房及業(yè)主執(zhí)行機構用房面積，物業(yè)服務用房建筑面積總面積不得少于300平方米，物業(yè)服務用房分處設置的，單處建筑面積不小于50平方米。業(yè)主大會執(zhí)行機構辦公用房從物業(yè)服務用房中調劑，建筑面積不得少于30平方米。加大監(jiān)督檢查力度，嚴禁建設單位擅自更改規(guī)劃，若有違反規(guī)劃的行為，按照有關法律法規(guī)予以處理。

　　(五)區(qū)園林處職責：負責城市住宅小區(qū)開發(fā)項目綠化規(guī)劃設計及綠地建設(應附經綠化行政部門批準的綠化設計圖)的審查管理，并做好監(jiān)督實施工作。在建設項目辦理竣工綜合驗收時，按綠化行政部門批準的綠化設計負責驗收，保證綠化建設符合建設標準和質量。

　　(六)區(qū)環(huán)衛(wèi)處職責：負責對已配備完善環(huán)衛(wèi)設施的城市住宅小區(qū)生活垃圾進行有償清運工作;督促各城市住宅小區(qū)完善環(huán)衛(wèi)設施的配備及維修工作;新建改建小區(qū)項目進行綜合驗收時，按規(guī)劃設計標準，負責驗收環(huán)衛(wèi)設施配備是否達標，保證生活垃圾的收集及清運。

　　(七)區(qū)公安局職責：負責對城市居民住宅小區(qū)安防設施進行監(jiān)督檢查，督促住宅小區(qū)建設單位完善維穩(wěn)安保技防設施，指導物業(yè)服務企業(yè)做好安保人防管理，維護物業(yè)管理區(qū)域治安秩序穩(wěn)定。

　　(八)公安消防支隊職責：負責城市住宅小區(qū)消防安全的監(jiān)督管理工作，依法實施城市住宅小區(qū)建設工程消防設計審核、消防驗收、備案、抽查、消防安全檢查及日常監(jiān)管;實施消防監(jiān)督檢查，依法處理城市住宅小區(qū)消防安全違法行為，督促火災隱患整改;對城市居民住宅小區(qū)遵守消防法律、法規(guī)的情況依法進行監(jiān)督檢查;積極組織住宅小區(qū)物業(yè)管理人參與消防宣傳培訓，依法調查火災事故;負責監(jiān)管維護物業(yè)管理區(qū)域內的消防設施，如物業(yè)管理區(qū)域內消防設施、設備等需維護更換，須及時與所轄街道和小區(qū)物業(yè)管理人商議，經業(yè)主大會執(zhí)行機構同意后，使用住房專項維修資金進行維修。

　　(九)區(qū)城建管理監(jiān)察大隊職責：負責城市居民住宅小區(qū)的建設監(jiān)察管理工作，包括對住宅小區(qū)私自搭建違章建筑的監(jiān)督管理、對住宅小區(qū)樓容樓貌的監(jiān)督管理、對住宅小區(qū)違規(guī)裝修問題的監(jiān)督管理;配合區(qū)工商部門對住宅小區(qū)內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”的行為進行監(jiān)管處罰。對違反上述內容的行為，從快從嚴依法處理。

　　(十)區(qū)食品藥品監(jiān)督管理局職責：負責城市住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內食品、藥品、醫(yī)療器械、化妝品生產、經營、流通的監(jiān)督管理。配合區(qū)工商部門依法取締住宅小區(qū)內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”相關從業(yè)人員從業(yè)資格證，依法保護小區(qū)業(yè)主及消費者權益;負責解決物業(yè)管理區(qū)域內中因食品、藥品、醫(yī)療器械、化妝品等問題產生或衍生的各類信訪投訴案件。

　　(十一)區(qū)環(huán)保局職責：負責城市住宅小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域內環(huán)境保護工作的監(jiān)督管理;指導物業(yè)管理人做好城市住宅小區(qū)的污染防治和揚塵治理工作;負責解決物業(yè)管理區(qū)域內中因噪聲、油煙等問題產生或衍生的各類信訪投訴案件;配合區(qū)工商部門對住宅小區(qū)內私自改變房屋使用用途、私自進行“住改商”的行為進行監(jiān)管處罰。負責監(jiān)督物業(yè)管理區(qū)域內涉及油煙排放的底商、門面按照國家環(huán)保總局《飲食業(yè)油煙排放標準》(GB18483-20**)文件要求安裝通風設施和凈化裝置，對所安裝設施不達標、拖延安裝或拒不安裝的單位或個人，從快從嚴依法處罰。

　　(十二)區(qū)工商局職責：負責辦理物業(yè)服務企業(yè)營業(yè)執(zhí)照，規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)及物業(yè)管理區(qū)域內商戶經營行為;加強對物業(yè)管理區(qū)域內廣告內容的監(jiān)督管理;參與物業(yè)服務企業(yè)服務信用等級考核工作，依法保護業(yè)主及消費者權益。從嚴依法查處在物業(yè)管理區(qū)域內無照從事餐飲、娛樂、住宿等經營活動及私自改變房屋使用用途從事經營活動的行為(“住改商”);針對以上經營活動行為，由區(qū)工商局牽頭，聯(lián)合區(qū)城建管理監(jiān)察大隊、區(qū)食品藥品監(jiān)督管理局和區(qū)環(huán)保局，對未辦理營業(yè)執(zhí)照的，直接按照相關法律法規(guī)進行處罰，已辦理營業(yè)執(zhí)照的，督促限期更換營業(yè)地址，拒不履行的，取締其營業(yè)執(zhí)照并根據相關法律法規(guī)予以處罰。規(guī)范住宅底商營業(yè)執(zhí)照審批，協(xié)同區(qū)環(huán)保部門查處在高層底商從事餐飲、食品加工(包括但不限于食品輕加工)及其他涉及油煙排放等環(huán)境保護問題的經營活動行為，已辦理營業(yè)執(zhí)照的，督促限期按環(huán)保要求進行整改或更換營業(yè)地址，拒不履行的，取締其營業(yè)執(zhí)照并根據相關法律法規(guī)予以處罰。

　　(十三)區(qū)發(fā)改委職責：負責監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)收費，加大對違法收費行為的監(jiān)管處罰力度;負責解決在物業(yè)服務過程中因物業(yè)收費產生的各類信訪投訴案件;按照《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法(新發(fā)改法規(guī)〔20**〕1189號》和《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》審定物業(yè)服務收費標準，按照普通住宅前期物業(yè)服務收費和保障性住房物業(yè)服務收費實行政府指導價，其他物業(yè)服務收費實行市場調節(jié)價的原則進行監(jiān)管。

　　實行政府指導價的，要及時會同房地產主管部門和各街道辦事處，根據物業(yè)類型、服務內容、服務等級等，制定相應的基準價和浮動幅度，并綜合物價指數變動情況，適時予以調整并及時向社會公布;

　　實行市場調節(jié)價的，要根據《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》和《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)服務收費管理辦法(新發(fā)改法規(guī)〔20**〕1189號》等法律、法規(guī)，核算物業(yè)管理人服務項目成本測算清單，適時調整收費標準并監(jiān)督執(zhí)行。

　　(十四)街道辦事處職責：負責組織、指導轄區(qū)的業(yè)主成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主大會執(zhí)行機構;負責監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主大會執(zhí)行機構依法履行職責;負責協(xié)調物業(yè)服務與社區(qū)管理、社區(qū)服務的關系，調解處理物業(yè)管理服務糾紛;負責指導所管轄城市住宅小區(qū)物業(yè)管理人做好物業(yè)服務費收繳工作;負責將調解處理物業(yè)管理服務糾紛納入轄區(qū)社會治安綜合治理的考核內容;負責指導住宅小區(qū)物業(yè)管理項目招投標;負責組織成立街道物業(yè)服務中心，并以街道物業(yè)服務中心為主體，接管居住戶數在300戶以下無物業(yè)服務企業(yè)接管或棄管的老舊住宅小區(qū)，街道物業(yè)服務中心的組建要嚴格按照下文所列規(guī)范執(zhí)行。

　　街道辦事處物業(yè)服務中心組建規(guī)范：

　　1.人員組成：街道辦事處派遣工作人員具體負責，其他人員通過招聘方式錄用。

　　2.人員招聘：采用公開擇優(yōu)的方式進行招聘，優(yōu)先選聘專業(yè)維修人員。

　　3.服務范疇：住宅小區(qū)的保潔、維穩(wěn)、安保及設備設施的維修、維護。

　　4.收費標準：物業(yè)服務管理費暫按照20元/月/戶進行收取，后續(xù)物業(yè)服務管理費根據市場動態(tài)，每兩年調整一次;居民家中維修費用按實際情況收取人工和材料費，實行有償服務。

　　5.經費來源：按照企業(yè)化進行管理處置，實行有償服務，安保人員工資由區(qū)財政承擔。

　　6.資金補助：每年由區(qū)財政補助各街道辦事處物業(yè)服務中心20萬元資金，主要用于工作經費和運行費用。

　　(十五)供水、排水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經營單位職責：新建物業(yè)管理區(qū)域內的供水(包含供水加壓設施、供水儲存設施)、供電(包含高低壓供配電設施)、供氣(包含燃氣調壓站)、供熱(包含換熱站)、通信、有線電視等設施，在物業(yè)管理區(qū)域內建成并竣工驗收后，由建設單位向上述專業(yè)經營單位移交管理權;已建成物業(yè)管理區(qū)域內的上述設施，由街道黨工委組織，會同業(yè)主大會執(zhí)行機構逐步將管理權向專業(yè)經營單位移交;均由各專業(yè)經營單位進行管理。各專業(yè)經營單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的監(jiān)督管理責任。各經營單位不得強制物業(yè)服務企業(yè)代收費用,也不得因物業(yè)服務企業(yè)拒絕代收有關費用而停止提供服務，物業(yè)服務企業(yè)不得阻礙供應單位入戶收費。推進實現全面現代化繳費工作，協(xié)同科技局及銀行積極組織研發(fā)新型水、電、暖、氣、等“一卡通”繳費設施或手機APP，方便城市住宅小區(qū)居民日常繳費。

　　三、在各街道黨工委的領導下完善業(yè)主大會、業(yè)主大會執(zhí)行機構

　　業(yè)主除對房屋專有部分享有所有權，也對專有部分以外的共有部分，依法享有共有權和共同管理權，并承擔相應的義務，業(yè)主不得以放棄權利不承擔義務;各街道辦事處、社區(qū)居委會和房地產行政主管部門要把指導建立和規(guī)范業(yè)主大會、業(yè)主大會執(zhí)行機構及業(yè)主委員會作為物業(yè)管理和社區(qū)組織建設的重要內容，要制定實施計劃，加強監(jiān)督指導，加快組建步伐，要嚴格按照《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》相關內容執(zhí)行。業(yè)主委員會的組建由街道黨工委主導，社區(qū)組織，小區(qū)樓棟長作為居民代表進行組建，行使業(yè)主大會執(zhí)行機構權利。

　　四、規(guī)范前期物業(yè)管理及交接制度

　　(一)普通住宅小區(qū)的前期物業(yè)選擇，由小區(qū)所在街道黨工委主導，會同區(qū)價格主管部門、房地產主管部門、建設單位，確定前期物業(yè)管理單位。前期物業(yè)管理單位的確定必須本著優(yōu)劣兼顧的原則進行選聘;前期物業(yè)服務收費標準可參照區(qū)政府指導價進行收費，在核算成本后，由業(yè)主執(zhí)行機構和物業(yè)服務企業(yè)協(xié)商確定。

　　(二)政府投資或者政府融資的保障性住房小區(qū)，由所轄街道辦事處主導，通過招投標的方式，選聘物業(yè)服務企業(yè)進行前期物業(yè)管理，物業(yè)服務收費標準按照區(qū)政府指導價執(zhí)行。

　　(三)前期物業(yè)在進行交接時，必須嚴格按照《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》執(zhí)行。

　　(四)各街道辦事處和區(qū)房地產行政主管部門要加強對前期物業(yè)服務合同、前期物業(yè)臨時管理規(guī)約制定的監(jiān)督、指導，依法履行備案管理職責。

　　五、明確住宅小區(qū)內物業(yè)設施的權屬。

　　(一)教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃配建的教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社區(qū)服務等公共服務設施，待工程竣工后，經由區(qū)審計部門審核成本，由區(qū)政府按成本價進行回購，產權歸區(qū)政府所有。

　　(二)非公益性教育、文化、體育等設施

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建造的非公益性教育、文化、體育等設施，按照誰投資誰收益的原則，產權歸屬投資主體，但必須優(yōu)先為本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主服務，并不得改變使用性質。

　　(三)物業(yè)管理用房、業(yè)主活動室

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房、業(yè)主活動室，不計入建筑物共用面積分攤，建設費用計入項目建設成本，產權歸全體業(yè)主共有。待工程竣工后，移交所轄區(qū)社區(qū)監(jiān)管，交由業(yè)主委員會或小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)使用。

　　(四)車庫、車位

　　20**年7月1日以后新申報審批的居住建設項目，車庫、車位的權屬問題參照《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》執(zhí)行。

　　(五)垃圾轉運、公共廁所設施

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建造的垃圾轉運、公共廁所設施，待工程竣工后，使用權及管理權移交區(qū)環(huán)衛(wèi)部門。

　　(六)其他配建設施

　　物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃配建的信報箱、消防等設施，產權歸全體業(yè)主所有，管理權移交各專業(yè)管理單位。

　　六、規(guī)范物業(yè)服務企業(yè)退出制度

　　物業(yè)服務企業(yè)，因物業(yè)服務合同期滿不續(xù)約或按法定程序提前解除合同的，必須本著維護社會穩(wěn)定和長治久安、保證物業(yè)管理區(qū)域基本正常秩序、實現平穩(wěn)過渡的原則，嚴格按照以下三項內容履行退出和移交程序。

　　(一)解除或者終止物業(yè)服務合同，應當依據合同履行必要的通知義務;合同未約定通知期限的，應當提前九十日通知。

　　(二)物業(yè)服務合同解除或者終止后，物業(yè)管理人與業(yè)主大會執(zhí)行機構應當按照合同約定辦理退出手續(xù)，并按照《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》履行交接義務。

　　(三)物業(yè)管理人未履行通知義務或者未辦理物業(yè)移交手續(xù)的，不得擅自撤離物業(yè)管理區(qū)域或者停止物業(yè)服務。

　　七、加強物業(yè)服務收費管理工作，推進全區(qū)物業(yè)企業(yè)發(fā)展

　　物業(yè)服務小區(qū)收費難問題，一直是制約我區(qū)城市住宅小區(qū)管理及發(fā)展工作的根本因素，只有保證城市住宅小區(qū)的正常收費工作，才能從根源上解決制約我區(qū)物業(yè)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的問題，推進我區(qū)物業(yè)服務管理工作。

　　(一)政策保障

　　根據《物業(yè)服務收費管理辦法》、《中華人民共和國價格法》、《物業(yè)管理條例》和《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》相關規(guī)定，業(yè)主應當按照物業(yè)服務合同的約定按時足額交納物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金;業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業(yè)服務資金的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以依法追繳。

　　(二)工作保障

　　各街道辦事處黨工委要積極指導轄區(qū)內物業(yè)服務企業(yè)收費工作;按照各小區(qū)特性“因地制宜”制定相關“居民公約”，從根源上解決制約我區(qū)物業(yè)物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展的問題，保證物業(yè)服務企業(yè)的正常收費工作，推進我區(qū)物業(yè)服務管理及發(fā)展工作。

　　八、加大對老舊小區(qū)維修、更新、改造力度和物業(yè)扶持力度。

　　(一)加大老舊住宅小區(qū)維修、更新、改造力度

　　老舊小區(qū)改造是伊州區(qū)民生重點工作之一，區(qū)政府將有計劃、有步驟的逐年對伊州區(qū)所轄配套設施不齊全、環(huán)境質量較差的老舊住宅小區(qū)或棄管小區(qū)進行改造，按其房屋性質、使用年限、受損情況、制定維修方案、測算維修資金數額，改造整治規(guī)劃和年度計劃適時向社會公布。老舊住宅區(qū)水、電、氣、熱、通信、有線電視等市政公用設施、設備建設、改造資金根據《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》規(guī)定，由專業(yè)經營單位承擔。

　　(二)加大老舊住宅小區(qū)物業(yè)扶持力度

　　1.對業(yè)主數量較少的老舊住宅區(qū)，各街道辦事處要聯(lián)合區(qū)規(guī)劃管理部門合理整合物業(yè)管理區(qū)域，也可以組織協(xié)調多個老舊住宅區(qū)共同委托一個物業(yè)服務企業(yè)或者街道物業(yè)服務中心管理。

　　2.鼓勵、支持物業(yè)公司或業(yè)主委員會接管老舊住宅小區(qū)開展物業(yè)服務;對群眾較為滿意的物業(yè)服務企業(yè)，區(qū)政府將以以獎代補的形式給予一定資金補助。

　　3.針對暫無物業(yè)服務企業(yè)接管或棄管的老舊住宅小區(qū)，以街道物業(yè)服務中心為主體接管并提供服務。

　　九、加強住宅專項維修資金監(jiān)管力度

　　住宅專項維修資金屬全體業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位及共用設施設備的維修、更新、改造。住宅專項維修資金要在銀行專戶存儲，實行按棟建賬、按戶核算。目前尚有部分住宅項目未收取或者沒有按照標準收取專項維修資金，后期房屋變更登記過程中，要按照《住宅專項維修資金管理辦法》(建設部、財政部〔20**〕165號)相關規(guī)定予以交納或補交。區(qū)房地產行政主管部門和區(qū)財政部門要按照業(yè)主所有、專戶存儲、專款專用、業(yè)主決策、政府監(jiān)督的原則，進一步規(guī)范住宅專項維修資金的歸集、使用和管理，定期組織專項清理清查，堅決查處挪用專項維修資金的不法行為，確保維修資金足額繳納、專款專用。

　　十、加強對物業(yè)服務的監(jiān)管，齊抓共管形成合力，實施動態(tài)管理

　　區(qū)房地產管理部門應加強對物業(yè)企業(yè)服務行為的監(jiān)管，建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，制定《伊州區(qū)物業(yè)服務住宅小區(qū)服務信用等級考評標準及評分細則》，認真評定物業(yè)服務企業(yè)的服務信用等級;會同價格主管部門、工商管理部門、各街道辦事處等相關部門共同對物業(yè)服務企業(yè)的物業(yè)服務信用等級實施動態(tài)化管理，每半年對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，年終根據考核綜合結果實行按級定檔，考核得分在91分-100分的定為一級物業(yè)服務信用標準;81分-90分的定為二級物業(yè)服務信用標準，71分-80分的定為三級物業(yè)服務信用標準，60分-70分的定為四級物業(yè)服務信用標準。對于考核不達標的物業(yè)服務企業(yè)，由區(qū)房地產管理部門責令限期整改，經整改兩次仍達不到標準的作為不良記錄記入企業(yè)信用檔案，原則上不得再進駐新的住宅小區(qū);建立健全物業(yè)投訴處理責任機制，及時查處物業(yè)服務中的不規(guī)范行為，并督促物業(yè)服務企業(yè)整改，切實保障業(yè)主合法權益;對物業(yè)服務不到位、業(yè)主投訴較多的物業(yè)服務企業(yè)，按照國務院《物業(yè)管理條例》、《新疆維吾爾自治區(qū)物業(yè)管理條例》予以處理，并在信用檔案中公示、曝光。

　　十一、加大優(yōu)惠政策，相互聯(lián)動配合，推動我區(qū)物業(yè)企業(yè)發(fā)展

　　(一)建立物業(yè)服務費財政補貼制度。第一是區(qū)政府每年列入財政預算300萬作為物業(yè)管理獎補資金，主要針對在老舊住宅小區(qū)從事物業(yè)服務的且被群眾較為滿意的物業(yè)服務企業(yè)，區(qū)政府將以以獎代補的形式給予一定資金補助。第二是積極開展物業(yè)管理示范項目評選活動，建立示范點，對所服務項目獲“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”、“市級物業(yè)管理示范小區(qū)”、“自治區(qū)級物業(yè)管理示范小區(qū)”、“國家級物業(yè)管理示范小區(qū)”稱號的物業(yè)服務企業(yè)，區(qū)財政分別給予5-30萬元獎勵。“區(qū)級物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)”由區(qū)房地產行政主管部門聯(lián)合小區(qū)所在街道辦事處進行擬定，結果報區(qū)政府審定;市級、自治區(qū)級、國家級物業(yè)管理示范小區(qū)分別按實際獲獎證書和獲獎文件確定。

　　(二)加大免稅減稅政策，扶持物業(yè)服務企業(yè)發(fā)展。對招錄貧困家庭人員(區(qū)扶貧辦認定)、低保家庭人員(區(qū)民政局認定)、有一定勞動能力的殘障人員占企業(yè)總人數30%的物業(yè)服務企業(yè)，在簽訂三年以上勞動合同并按規(guī)定繳納社會保險后，可免繳營業(yè)稅;對其他物業(yè)服務企業(yè)實行退稅政策，按照所交納營業(yè)稅的50%進行退稅。

　　(三)建立健全物業(yè)信訪投訴受理答復工作制度。形成一個政府監(jiān)管和開發(fā)建設單位、物業(yè)服務企業(yè)、廣大業(yè)主各盡其責、齊抓共管、相互配合的有機體制;增強業(yè)主及物業(yè)服務企業(yè)的自律意識，引導他們主動參與物業(yè)管理活動，及時化解物業(yè)服務中出現的矛盾，依法維護業(yè)主的合法權益，推進物業(yè)管理民主協(xié)商機制的形成，積極維護社區(qū)秩序，為共同創(chuàng)建一個平安健康、和諧有序的城市物業(yè)做出不懈努力。

篇2：湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價等級參考標準（2012年）

　　附件1：

　　湛江市區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價等級參考標準

　　一、一級A等：

　　1、住宅小區(qū)或大廈（下簡稱小區(qū)）布局合理，人車分流，設計檔次高、質量好，用料上乘，整體環(huán)境優(yōu)美舒適。有較大規(guī)模的園林小景，綠化物有專業(yè)人員養(yǎng)護，修剪整齊美觀，維護管理良好，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施先進，保障及時、有效。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有良好的住戶活動會所和先進完善的各種文化娛樂、體育等社區(qū)文化活動場所，并能經常開展各種文體活動，商業(yè)等生活服務設施配套適用、方便。

　　4、物業(yè)服務企業(yè)持有二級或以上資質證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利、義務明確。有完善的物業(yè)管理方案。設有服務接待中心，公示24小時服務電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備先進監(jiān)控設備和報警系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內治安秩序良好。

　　6、小區(qū)主要路口設有路標（或示意圖），容易危及人身安全的設施要有明顯的警示標志和防范措施。停車場內有明顯的車輛行走速度、方向、停放標志，對進出停車場的車輛進行有效的引導，確保安全，以人為本。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日2掃1拖（拖洗）1擦（扶手），樓內大堂潔凈，區(qū)內無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設施設備，發(fā)現問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關費用。

　　9、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，素質高，服務主動、熱情、樂于助人。

　　10、環(huán)境、設施、服務等方面業(yè)主評價較高。

　　一級B等：有關項目略低于上述標準又高于二級A等的為一級B等。

　　二、二級A等：

　　1、小區(qū)布局合理、設計檔次高、質量好，人車分流，環(huán)境優(yōu)美舒適。園林綠化修剪整齊美觀，維護管理良好，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電、消防設施先進，保障有效。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有良好的社區(qū)文化活動場所，并能經常開展各種文體活動。有一定的商業(yè)等生活服務配套設施。

　　4、物業(yè)服務企業(yè)持有三級或以上資質證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利、義務明確。有完善的物業(yè)管理方案。設有服務接待中心，公示24小時服務電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備先進監(jiān)控設備和監(jiān)控報警系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內治安秩序良好。

　　6、小區(qū)主要路口設有路標、標志（或示意圖），容易危及人身安全的設施要有明顯的警示標志和防范措施。停車場內有明顯的車輛行走速度、方向、停放標志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導，確保安全，以人為本。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日1掃1擦（扶手），每周1拖洗（步梯房）。區(qū)內無衛(wèi)生死角、無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設施設備，發(fā)現問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關費用。

　　9、管理人員統(tǒng)一著裝，佩戴標志，行為規(guī)范，素質較高，服務主動、熱情、樂于助人。

　　10、環(huán)境、設施、服務等方面業(yè)主評價較好。

　　二級B等：有關項目略低于上述標準又高于三級A等的為二級B等。

　　三、三級A等：

　　1、小區(qū)布局合理，環(huán)境舒適。綠化物修剪整齊，維護管理良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設施完善，維護良好。道路平整順暢，水、電消防設施完善有效，并維護良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有較好的社區(qū)活動場所，并能開展文體活動。

　　4、物業(yè)服務企業(yè)持有暫定或以上資質證書，與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利、義務明確。有完善的物業(yè)管理方案。公示24小時服務電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備一定的監(jiān)控設備和防盜系統(tǒng)。秩序維護人員24小時值班、巡邏，并做好記錄。區(qū)內治安環(huán)境良好。

　　6、小區(qū)內道路平整，有明顯的車輛行走速度、方向、停放標志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導，確保安全。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃、保潔，樓梯（電梯）間至少每日清掃一次，并定期拖洗。無積存垃圾，無亂堆亂放，下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。

文章定期檢查房屋共用部位和共有設施設備，發(fā)現問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關費用（或已制定有關計劃）。

　　9、管理人員統(tǒng)一佩戴標志，行為規(guī)范，素質較高，講文明禮貌，服務水平較好。

　　10、環(huán)境、衛(wèi)生等方面業(yè)主評價較好。

　　三級B等：有關項目略低于上述標準又高于四級的為三級B等。

　　四、四級：

　　1、小區(qū)內有盆花，園林綠化生長較好，修剪整齊，環(huán)境舒適，具有綠化驗收證明或異地補種處理證明。

　　2、公共配套設施完好。供水、供電、消防設防齊全、運作正常，服務良好。保養(yǎng)、檢修記錄齊全。

　　3、有公共社區(qū)活動場所，基本適應公共活動。

　　4、物業(yè)服務企業(yè)持有暫定或以上資質證書。與業(yè)主簽訂規(guī)范的物業(yè)服務合同，雙方權利、義務明確。有完善的物業(yè)管理方案。公示24小時服務電話，對可能發(fā)生的突發(fā)事件有應急方案。

　　5、實行封閉式管理，配備一定的監(jiān)控設備，秩序維護人員24小時值班，并做好記錄，保持小區(qū)安全。

　　6、小區(qū)內道路，有明顯的車輛行走速度、方向、停放標志，對進出小區(qū)的車輛進行有效的引導，確保安全。

　　7、環(huán)境清潔衛(wèi)生，公共場地每天清掃，樓梯間定期拖洗。下水道、沙井、化糞池通暢，公共用水池定期清洗。定期檢查房屋共用部位和共有設施設備，發(fā)現問題及時組織維修。

　　8、供水、供電部門向最終用戶收取有關費用（或已制定有關計劃）。

　　9、管理人員統(tǒng)一佩戴標志，行為規(guī)范，文明禮貌，服務水平較好。

　　10、環(huán)境、衛(wèi)生等方面業(yè)主評價較好。文章來源自 物業(yè)經理人

篇3：汕頭市中心城區(qū)物業(yè)服務等級標準及收費指導價(2005年)

　　關于公布汕頭市中心城區(qū)物業(yè)服務收費政府指導價的通知

　　汕價〔20**〕236號

　　各有關單位:

　　為規(guī)范物業(yè)管理服務收費行為，根據國家發(fā)展改革委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》和市物價局、規(guī)劃與國土資源局《汕頭市物業(yè)管理服務收費實施辦法》有關規(guī)定，結合我市的實際，在充分考慮物業(yè)管理企業(yè)合法權益和業(yè)主、使用人經濟承受能力的前提下，制定汕頭市中心城區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價，現就有關問題通知如下:

　　一、汕頭市中心城區(qū)住宅物業(yè)管理服務收費政府指導價收費標準按(附件)規(guī)定執(zhí)行，其公布各等級、類型收費標準為基準價，可以上浮5%，下浮10%。

　　二、電梯電費、維修保養(yǎng)費:首層免費，第二層有使用電梯的起點價0.50元/m2月，從第三層起每層累進加收0.05元/m2月。電梯加價標準上浮為零，下浮不限。

　　三、已成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理小區(qū)，其住宅物業(yè)服務收費由業(yè)主委員會在征得廣大業(yè)主同意后與物業(yè)公司按照公布的物業(yè)服務等級和相應的政府指導價協(xié)商確定，并簽訂服務協(xié)議。

　　四、未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)管理小區(qū)，其住宅物業(yè)服務收費

　　1、物業(yè)買賣合同已約定前期物業(yè)服務收費標準，且該收費標準符合現行公布的政府指導價的，按買賣合同約定的物業(yè)服務收費標準收費;超過現行公布的政府指導價，合同約定計費起止時間未到期的，若雙方仍同意依照合同約定的從其約定，若買受人或業(yè)主有提出修改的，應按照同期新公布的政府指導價重新約定。

　　2、物業(yè)買賣合同未約定前期物業(yè)服務收費標準的，由全體業(yè)主與物業(yè)公司按照公布的物業(yè)服務等級和相應的政府指導價協(xié)商確定，并簽訂服務協(xié)議。

　　五、屬政府指導價的物業(yè)服務收費，按規(guī)定實行《收費許可證》制度。金平區(qū)、龍湖區(qū)、濠江區(qū)的物業(yè)服務企業(yè)，服務等級為一、二級和實行選項制的，由市物價局負責核發(fā)收費許可證，服務等級為三、四級的，由當地政府價格主管部門核發(fā)收費許可證。

　　六、本收費標準從20**年4月1日起執(zhí)行。原汕價〔20**〕20號和價格主管部門會有關部門評定的物業(yè)服務收費等級及價格主管部門核發(fā)的涉及住宅、別墅、寫字樓、工業(yè)廠房、商業(yè)用房等物業(yè)管理服務內容的《廣東省經營服務性收費許可證》和監(jiān)制的收費公示牌的收費標準同時停止執(zhí)行。

　　附件:

　　汕頭市中心城區(qū)住宅物業(yè)服務收費政府指導價標準表(略)