上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第7號(hào)
《上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定〉的決定》已由上海市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議于20**年11月22日通過(guò)，現(xiàn)予公布，自20**年3月1日起施行。
上海市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)
20**年11月22日
上海市第十五屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第七次會(huì)議決定對(duì)《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》作如下修改：
一、刪去第三條第四款。
二、將第四條修改為：“市房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。區(qū)房屋行政管理部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理，指導(dǎo)和監(jiān)督鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處實(shí)施與物業(yè)管理相關(guān)的行政管理工作。
“市房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)：
“(一)制定本市物業(yè)管理相關(guān)政策;
“(二)建立完善本市物業(yè)管理分級(jí)培訓(xùn)體系;
“(三)指導(dǎo)區(qū)房屋行政管理部門(mén)開(kāi)展轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作;
“(四)指導(dǎo)物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)開(kāi)展自律性規(guī)范的制定和實(shí)施工作;
“(五)建立全市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái);
“(六)實(shí)施對(duì)物業(yè)服務(wù)行業(yè)及其他物業(yè)管理相關(guān)工作的監(jiān)督管理。
“區(qū)房屋行政管理部門(mén)履行以下職責(zé)： “(一)組織實(shí)施物業(yè)管理相關(guān)政策和制度;
“(二)實(shí)施轄區(qū)內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和從業(yè)人員的監(jiān)督管理;
“(三)指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)管理招投標(biāo)活動(dòng);
“(四)實(shí)施業(yè)主大會(huì)成立前專(zhuān)項(xiàng)維修資金的歸集和日常使用管理;
“(五)實(shí)施物業(yè)管理區(qū)域核定、物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房)確認(rèn)等事項(xiàng);
“(六)指導(dǎo)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的工作以及其他物業(yè)管理工作實(shí)施監(jiān)督管理;
“(七)指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展物業(yè)管理業(yè)務(wù)培訓(xùn);
“(八)落實(shí)物業(yè)管理方面的其他監(jiān)督管理職責(zé)。
“本市發(fā)展改革、建設(shè)、交通、公安、水務(wù)、綠化市容、民政、規(guī)劃、財(cái)政、稅務(wù)、司法行政、城管執(zhí)法、市場(chǎng)監(jiān)督管理、應(yīng)急管理等行政管理部門(mén)，按照各自職責(zé)協(xié)同實(shí)施本規(guī)定。”
三、將第五條修改為：“區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)建立住宅小區(qū)綜合管理工作制度，組織區(qū)相關(guān)行政管理部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處以及相關(guān)單位，部署、推進(jìn)和協(xié)調(diào)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項(xiàng)工作。
“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)建立本轄區(qū)住宅小區(qū)綜合管理工作制度，協(xié)調(diào)和處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理綜合事務(wù)和糾紛;其設(shè)立的房屋管理事務(wù)機(jī)構(gòu)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)房管機(jī)構(gòu))承擔(dān)房屋管理的相關(guān)具體事務(wù)。
“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處履行以下職責(zé)：
“(一)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建和換屆改選，辦理相關(guān)備案手續(xù);
“(二)指導(dǎo)和監(jiān)督業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的日常運(yùn)作，對(duì)業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)成員、業(yè)主委員會(huì)委員和業(yè)主委員會(huì)換屆改選小組成員進(jìn)行培訓(xùn);
“(三)參加物業(yè)承接查驗(yàn)，指導(dǎo)和監(jiān)督轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理項(xiàng)目的移交和接管工作;
“(四)辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)實(shí)施日常監(jiān)督檢查，指導(dǎo)和監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行法定的義務(wù);
“(五)監(jiān)督業(yè)主、使用人按照規(guī)定使用和維護(hù)物業(yè);
“(六)建立物業(yè)管理糾紛調(diào)解和投訴、舉報(bào)處理機(jī)制，調(diào)解物業(yè)管理糾紛，處理物業(yè)管理相關(guān)投訴和舉報(bào);
“(七)建立物業(yè)應(yīng)急服務(wù)保障機(jī)制;
“(八)法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他職責(zé)。”
四、增加一條，作為第六條：“本市建立健全以居民區(qū)黨組織為領(lǐng)導(dǎo)核心，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主等共同參與的住宅小區(qū)治理架構(gòu)，推動(dòng)住宅物業(yè)管理創(chuàng)新。
“居民委員會(huì)、村民委員會(huì)依法協(xié)助鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處開(kāi)展社區(qū)管理、社區(qū)服務(wù)中與物業(yè)管理相關(guān)的工作，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督，引導(dǎo)其以自治方式規(guī)范運(yùn)作。”
五、刪去第八條第二款。
六、將第十一條改為第十二條，修改為：“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
“(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
“(二)提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
“(三)提出制定和修改管理規(guī)約、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議;
“(四)參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議、業(yè)主小組會(huì)議，行使投票權(quán);
“(五)選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán);
“(六)監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作;
“(七)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
“(八)對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
“(九)監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用;
“(十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
“業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
“(一)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則和專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約;
“(二)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地的使用，公共秩序、公共安全和環(huán)境衛(wèi)生維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
“(三)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定;
“(四)按照有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金;
“(五)按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi);
“(六)履行其承擔(dān)的房屋使用安全責(zé)任;
“(七)向業(yè)主委員會(huì)提供聯(lián)系地址、通訊方式;
“(八)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
“業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。”
七、將第十四條改為第十五條，增加一款，作為第五款：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在籌備組開(kāi)展籌備工作前，組織籌備組成員進(jìn)行培訓(xùn)。”
八、將第十九條改為第二十條，修改為：“業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生，依法履行職責(zé)。業(yè)主委員會(huì)由五人以上單數(shù)組成，但建筑面積在一萬(wàn)平方米以下的住宅小區(qū)，業(yè)主委員會(huì)可以由三人組成。籌備組應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模和建筑物區(qū)分所有權(quán)的比例，確定業(yè)主委員會(huì)委員的人數(shù)和構(gòu)成比例。業(yè)主委員會(huì)的任期為三年到五年。
“業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)符合國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定的條件,且本人、配偶及其直系親屬未在本物業(yè)管理區(qū)域服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職。業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、違法搭建、破壞房屋外貌、擅自改變物業(yè)使用性質(zhì)、欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金、違法出租房屋等情形之一且未改正的，不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員。業(yè)主大會(huì)可以依法決定增加不得擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的情形。
“業(yè)主委員會(huì)委員候選人應(yīng)當(dāng)書(shū)面承諾符合前款規(guī)定的條件，全面履行工作職責(zé)，不以權(quán)謀私。
“業(yè)主委員會(huì)履行下列職責(zé)：
“(一)召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告年度物業(yè)管理的實(shí)施情況、業(yè)主委員會(huì)履職情況;
“(二)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)決定，處理業(yè)主大會(huì)的日常管理事務(wù);
“(三)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同;
“(四)擬訂業(yè)主大會(huì)年度財(cái)務(wù)預(yù)算方案和決算方案;
“(五)擬訂物業(yè)共用部分經(jīng)營(yíng)管理方案以及收益的管理、使用和分配方案;
“(六)擬訂印章管理、財(cái)務(wù)管理、檔案管理、停車(chē)管理、寵物管理、裝飾裝修管理等規(guī)章制度;
“(七)監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用以及組織專(zhuān)項(xiàng)維修資金的補(bǔ)建、再次籌集;
“(八)及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見(jiàn)和建議，督促業(yè)主交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
“(九)監(jiān)督管理規(guī)約的實(shí)施，對(duì)業(yè)主違反管理規(guī)約的行為進(jìn)行制止;
“(十)業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。
“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)接受業(yè)主大會(huì)和業(yè)主的監(jiān)督，接受相關(guān)行政管理部門(mén)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處，居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)的指導(dǎo)和監(jiān)督。”
九、將第二十條改為第二十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會(huì)委員候選人由籌備組通過(guò)直接聽(tīng)取業(yè)主意見(jiàn)、召開(kāi)座談會(huì)、發(fā)放推薦表等方式產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)審查候選人資格，提出候選人名單，并報(bào)送鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。候選人的基本信息，由籌備組在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。”
原第一款改為第二款，修改為：“業(yè)主委員會(huì)委員由業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生。業(yè)主委員會(huì)主任、副主任在業(yè)主委員會(huì)委員中推選產(chǎn)生。籌備組應(yīng)當(dāng)自選舉完成之日起三日內(nèi)，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告業(yè)主委員會(huì)主任、副主任和其他委員的名單。”
十、增加一條，作為第二十二條：“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)會(huì)同區(qū)房屋行政管理部門(mén)定期組織業(yè)主委員會(huì)委員，進(jìn)行物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章、規(guī)范性文件和日常運(yùn)作規(guī)范等培訓(xùn)。”
十一、將第二十一條改為第二十三條，修改為：“業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，持下列文件向鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處備案：
“(一)業(yè)主大會(huì)會(huì)議記錄和會(huì)議決定; “(二)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則;
“(三)管理規(guī)約;
“(四)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約;
“(五)業(yè)主委員會(huì)委員的名單、基本情況和書(shū)面承諾;
“(六)業(yè)主委員會(huì)委員的培訓(xùn)記錄。
“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)備案證明和印章刻制證明。備案證明應(yīng)當(dāng)載明業(yè)主大會(huì)名稱(chēng)，業(yè)主委員會(huì)名稱(chēng)、屆別、任期、負(fù)責(zé)人和辦公地址。
“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依法刻制和使用印章。印章印文中應(yīng)當(dāng)包含業(yè)主委員會(huì)名稱(chēng)以及屆別。”
十二、增加一條，作為第二十四條：“業(yè)主大會(huì)可以根據(jù)業(yè)主委員會(huì)工作情況決定給予業(yè)主委員會(huì)委員適當(dāng)?shù)慕蛸N。津貼可以在公共收益中列支，也可以通過(guò)其他方式籌集。具體津貼標(biāo)準(zhǔn)，資金籌集、管理和使用辦法應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)決定。”
十三、增加一條，作為第二十六條：“業(yè)主委員會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。業(yè)主委員會(huì)定期會(huì)議應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定召開(kāi)，至少每?jī)蓚€(gè)月召開(kāi)一次。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議，應(yīng)當(dāng)及時(shí)召開(kāi)業(yè)主委員會(huì)臨時(shí)會(huì)議。
“業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)當(dāng)有全體委員過(guò)半數(shù)出席，并邀請(qǐng)物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)派員列席，也可以邀請(qǐng)業(yè)主旁聽(tīng)。業(yè)主委員會(huì)委員不得委托他人出席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。
“業(yè)主委員會(huì)作出決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)全體委員過(guò)半數(shù)簽字同意，在作出決定之日起三日內(nèi)將會(huì)議情況以及決定事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并告知物業(yè)所在地居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)。
“業(yè)主委員會(huì)主任、副主任無(wú)正當(dāng)理由不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求可以指定一名其他委員召集和主持。”
十四、將第二十四條改為第二十八條，第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)的五個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書(shū)面報(bào)告鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處。鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)在收到書(shū)面報(bào)告之日起六十日內(nèi)組建換屆改選小組，并在業(yè)主委員會(huì)任期屆滿(mǎn)前，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。”
新增一款作為第二款：“業(yè)主委員會(huì)未按照前款規(guī)定報(bào)告的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處可以應(yīng)業(yè)主書(shū)面要求組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。”
原第三款新增一項(xiàng)，作為第二項(xiàng)：“(二)調(diào)整物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);”
十五、增加一條，作為第三十一條：“業(yè)主委員會(huì)委員有下列情形之一的，其業(yè)主委員會(huì)委員資格按照本條第二款處理：
“(一)已不再是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主的;
“(二)以書(shū)面形式向業(yè)主委員會(huì)提出辭職的;
“(三)因健康等原因無(wú)法履行職責(zé)且未提出辭職的;
“(四)拒不召集業(yè)主委員會(huì)會(huì)議的;
“(五)一年內(nèi)累計(jì)缺席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議總次數(shù)一半以上的;
“(六)違反書(shū)面承諾的。
“屬于前款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)情形的，其委員資格自情形發(fā)生之日起自然終止;屬于前款第三項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，其委員資格終止;屬于前款第四項(xiàng)至第六項(xiàng)情形的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)會(huì)議討論通過(guò)，罷免其委員資格。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)將委員資格終止或者罷免的情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。”
十六、將第二十七條改為第三十二條，修改為：“業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足但超過(guò)半數(shù)的，業(yè)主大會(huì)可以補(bǔ)選業(yè)主委員會(huì)委員。
“業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)下列情形之一時(shí)，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議;業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)啟動(dòng)提前換屆改選程序：
“(一)業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)不足半數(shù)的;
“(二)業(yè)主委員會(huì)連續(xù)六個(gè)月未開(kāi)展工作的;
“(三)業(yè)主委員會(huì)作出的決定嚴(yán)重違反法律、法規(guī)的;
“(四)因其他原因?qū)е聵I(yè)主委員會(huì)無(wú)法正常運(yùn)作的。
“業(yè)主大會(huì)決定對(duì)業(yè)主委員會(huì)提前換屆改選的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)依法組建換屆改選小組，由換屆改選小組組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)。”
十七、刪去第三十二條。
十八、將第三十三條改為第三十七條，第一款修改為：“房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)依法對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)活動(dòng)實(shí)施監(jiān)督檢查。”
十九、將第三十五條改為第三十九條，第一款修改為：“選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)擬訂選聘方案。選聘方案應(yīng)當(dāng)包括擬選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信用狀況、專(zhuān)業(yè)管理人員的配備、管理實(shí)績(jī)要求、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)服務(wù)合同期限和選聘方式等內(nèi)容。”
二十、將第三十六條改為第四十條，修改為：“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，簽訂書(shū)面的前期物業(yè)服務(wù)合同，并作為房屋銷(xiāo)售合同的附件。
“鼓勵(lì)業(yè)主大會(huì)采用招投標(biāo)方式，公開(kāi)、公平、公正地選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
“采取招投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)通過(guò)本市統(tǒng)一的物業(yè)管理監(jiān)管與服務(wù)信息平臺(tái)進(jìn)行招標(biāo)。”
二十一、將第三十九條改為第四十三條，第一款增加一項(xiàng)，作為第四項(xiàng)：“(四)單獨(dú)選址、集中建設(shè)的共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房小區(qū)的停車(chē)位;”
在第二款款尾增加“建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公開(kāi)業(yè)主共有配套設(shè)施設(shè)備的位置、面積等信息”。
二十二、將第四十條改為第四十四條，增加一款，作為第三款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在簽訂物業(yè)服務(wù)合同之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報(bào)房管機(jī)構(gòu)備案。”
二十三、刪去第四十三條第二款。
增加兩款，作為第二款、第三款：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)前款第一項(xiàng)至第三項(xiàng)規(guī)定的有關(guān)信息資料，應(yīng)當(dāng)定期予以公示。
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)采取有效措施，妥善保管在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中獲得的業(yè)主信息資料。”
二十四、將第四十四條改為第四十八條，修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)遵循合理、公開(kāi)、質(zhì)價(jià)相符的原則進(jìn)行協(xié)商，并在物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。
“同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實(shí)施同一物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行同一價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。
“市房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)定期發(fā)布物業(yè)服務(wù)價(jià)格監(jiān)測(cè)信息，供業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)在協(xié)商物業(yè)服務(wù)費(fèi)用時(shí)參考。
“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將服務(wù)事項(xiàng)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)情況在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。實(shí)行物業(yè)服務(wù)酬金制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)每年向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告經(jīng)審計(jì)的上一年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支情況，提出本年度物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目收支預(yù)算，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告;實(shí)行物業(yè)服務(wù)包干制收費(fèi)方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前，將經(jīng)審計(jì)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收支情況或者經(jīng)第三方機(jī)構(gòu)評(píng)估的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主委員會(huì)或者全體業(yè)主報(bào)告，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。
“前款中的公告應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置予以公示。”
二十五、增加一條，作為第五十條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，向建設(shè)單位或者業(yè)主委員會(huì)移交下列資料和財(cái)物：
“(一)本規(guī)定第十一條第一款、第四十七條規(guī)定的資料;
“(二)物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)共用部分運(yùn)行、維修、更新、改造和養(yǎng)護(hù)的有關(guān)資料;
“(三)公共收益的結(jié)余;
“(四)采用酬金制計(jì)費(fèi)方式的，產(chǎn)生的物業(yè)服務(wù)資金結(jié)余以及用物業(yè)服務(wù)資金購(gòu)置的財(cái)物;
“(五)物業(yè)管理用房;
“(六)應(yīng)當(dāng)移交的其他資料和財(cái)物。”
二十六、將第四十六條改為第五十一條，修改為：“利用物業(yè)共用部分從事廣告、商業(yè)推廣等活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主同意，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主大會(huì)可以授權(quán)業(yè)主委員會(huì)同意利用全體業(yè)主共用部分從事相關(guān)活動(dòng)。
“公共收益歸全體業(yè)主或者共同擁有該物業(yè)的業(yè)主所有，并應(yīng)當(dāng)單獨(dú)列賬。
“公共收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。公共收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，應(yīng)當(dāng)按季度補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金，補(bǔ)充比例應(yīng)當(dāng)高于百分之五十;剩余部分應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會(huì)或者共同擁有該收益業(yè)主的決定，用于業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、物業(yè)管理活動(dòng)的審計(jì)費(fèi)用、擁有該收益業(yè)主的物業(yè)維護(hù)費(fèi)用或者物業(yè)管理方面的其他需要。”
二十七、增加一條，作為第五十二條：“區(qū)房屋行政管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)建立臨時(shí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)預(yù)選庫(kù)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出且業(yè)主大會(huì)尚未選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫(kù)中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。未成立業(yè)主委員會(huì)的，經(jīng)百分之二十以上業(yè)主提請(qǐng)，由居民委員會(huì)或者村民委員會(huì)報(bào)鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處在預(yù)選庫(kù)中選定物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供臨時(shí)服務(wù)。
“臨時(shí)物業(yè)服務(wù)期限不超過(guò)六個(gè)月，費(fèi)用由全體業(yè)主承擔(dān)。”
二十八、將第四十七條改為第五十三條，第一款第一項(xiàng)修改為：“(一)自行管理的執(zhí)行機(jī)構(gòu)以及負(fù)責(zé)人;”
增加兩款，作為第三款、第四款：“業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)單位或者自然人提供保潔、保安、綠化養(yǎng)護(hù)、設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)等服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)與其簽訂服務(wù)合同;聘請(qǐng)自然人，被聘用人員可以根據(jù)約定自行購(gòu)買(mǎi)意外傷害等保險(xiǎn)，費(fèi)用由業(yè)主大會(huì)承擔(dān)。
“業(yè)主自行管理物業(yè)需要開(kāi)具收費(fèi)票據(jù)的，業(yè)主委員會(huì)可以持房管機(jī)構(gòu)的證明材料，向物業(yè)所在地的稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)領(lǐng)取。”
刪去原第四款。
二十九、將第四十八條改為第五十四條，修改為：“建設(shè)單位在申請(qǐng)物業(yè)交付使用前，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對(duì)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部分進(jìn)行查驗(yàn)，共同確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)的結(jié)果，簽訂物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議，并向業(yè)主公開(kāi)查驗(yàn)的結(jié)果。物業(yè)承接查驗(yàn)可以邀請(qǐng)業(yè)主代表以及物業(yè)所在地的房管機(jī)構(gòu)參加。
“承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)承接查驗(yàn)基本情況、存在問(wèn)題、解決方法及其時(shí)限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責(zé)任等事項(xiàng)作出約定。對(duì)于承接查驗(yàn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在三十日內(nèi)予以整改，或者委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)整改。
“物業(yè)承接查驗(yàn)協(xié)議應(yīng)當(dāng)作為前期物業(yè)服務(wù)合同的補(bǔ)充協(xié)議。
“物業(yè)承接查驗(yàn)的費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，但另有約定的除外。”
三十、刪去第四十九條第二款、第三款。
三十一、將第五十一條改為第五十七條，第二款修改為：“業(yè)主、使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議。裝飾裝修管理協(xié)議應(yīng)當(dāng)包括裝飾裝修工程的禁止行為、垃圾堆放和清運(yùn)、施工時(shí)間等內(nèi)容。”
增加一款，作為第三款：“業(yè)主、使用人未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂裝飾裝修管理協(xié)議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以按照臨時(shí)管理規(guī)約或者管理規(guī)約，禁止裝飾裝修施工人員、材料進(jìn)入物業(yè)管理區(qū)域。”
原第三款改為第四款，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝飾裝修活動(dòng)進(jìn)行巡查時(shí)，業(yè)主、使用人或者裝飾裝修施工人員應(yīng)當(dāng)予以配合。”
三十二、將第五十五條改為第六十一條，第一款分為兩款，作為第一款、第二款，修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位數(shù)量少于或者等于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的，一戶(hù)業(yè)主只能購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)停車(chē)位;超出物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋套數(shù)的停車(chē)位，一戶(hù)業(yè)主可以多購(gòu)買(mǎi)或者附贈(zèng)一個(gè)。
“占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放機(jī)動(dòng)車(chē)的車(chē)位，屬于業(yè)主共有。”
原第二款改為第三款，修改為：“建設(shè)單位所有的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位向業(yè)主、使用人出租的，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)合同中予以約定。業(yè)主大會(huì)成立前，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得擅自調(diào)整;業(yè)主大會(huì)成立后，需要調(diào)整的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在與業(yè)主大會(huì)按照公平、合理的原則協(xié)商后，向區(qū)房屋行政管理部門(mén)備案。”
原第三款改為第四款，修改為：“車(chē)輛在全體共用部分的停放、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主大會(huì)決定對(duì)車(chē)輛停放收費(fèi)的，參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主大會(huì)成立前，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位參照物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)布的價(jià)格監(jiān)測(cè)信息確定。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用列支和管理等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中予以約定。”
三十三、將第五十六條改為第六十二條，第一款修改為：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)提供給本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、使用人使用。建設(shè)單位尚未出售的停車(chē)位，應(yīng)當(dāng)出租給業(yè)主、使用人停放車(chē)輛，不得以只售不租為由拒絕出租。停車(chē)位不得轉(zhuǎn)讓給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人;停車(chē)位滿(mǎn)足業(yè)主需要后仍有空余的，可以臨時(shí)按月出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位、個(gè)人。”
三十四、增加一條，作為第六十三條：“區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)組織區(qū)交通、公安、房屋、建設(shè)等行政管理部門(mén)建立停車(chē)資源共享協(xié)調(diào)制度。停車(chē)位供需矛盾突出的住宅小區(qū)，其周邊商業(yè)配建停車(chē)場(chǎng)(庫(kù))、道路具備夜間等時(shí)段性停車(chē)條件的，鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府或者街道辦事處應(yīng)當(dāng)提出錯(cuò)時(shí)停車(chē)方案。鼓勵(lì)業(yè)主與住宅小區(qū)周邊單位通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)停車(chē)資源共享。”
三十五、將第五十七條改為第六十四條，增加一款，作為第二款：“物業(yè)出售人應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)首次登記前，交納其應(yīng)交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，并墊付尚未銷(xiāo)售物業(yè)部分的應(yīng)由物業(yè)買(mǎi)受人交納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。”
三十六、將第五十八條改為第六十五條，修改為：“未建立首期專(zhuān)項(xiàng)維修資金或者專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期籌集金額百分之三十的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和本市的相關(guān)規(guī)定、專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)的決定，及時(shí)補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
“專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集的方式分為分期交納和一次性交納，具體方式及籌集金額、期限、程序、資金入賬等事項(xiàng)應(yīng)當(dāng)由業(yè)主大會(huì)作出決定。
“專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理規(guī)約未就補(bǔ)建或者再次籌集專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行約定，且業(yè)主大會(huì)在本條第一款規(guī)定的情形發(fā)生之日起九十日內(nèi)未作出決定的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)書(shū)面通知專(zhuān)項(xiàng)維修資金開(kāi)戶(hù)銀行向需要交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的業(yè)主發(fā)出交款通知，通知其應(yīng)交金額和交納時(shí)間。業(yè)主應(yīng)當(dāng)自收到交款通知之日起九十日內(nèi)，一次性將專(zhuān)項(xiàng)維修資金賬戶(hù)余額補(bǔ)至首期籌集金額的百分之五十。
“鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府和街道辦事處應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)、協(xié)調(diào)專(zhuān)項(xiàng)維修資金補(bǔ)建或者再次籌集工作。
“業(yè)主申請(qǐng)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者抵押登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)向不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)提供已足額交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的相關(guān)憑證。
“業(yè)主經(jīng)催告后仍不交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主委員會(huì)可以依法向人民法院提起訴訟。”
三十七、將第五十九條改為第六十六條，第二款修改為：“業(yè)主委員會(huì)和受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)至少每半年公布一次專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收支情況，每季度公布一次公共收益的收支情況，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”
三十八、將第六十條改為第六十七條，修改為：“專(zhuān)項(xiàng)維修資金和公共收益的使用實(shí)行工程審價(jià)和使用程序?qū)徍恕?/p>
“業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金、公共收益的收支情況以及業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)進(jìn)行年度財(cái)務(wù)審計(jì)和換屆財(cái)務(wù)審計(jì)。審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告三十日。”
三十九、將第六十六條改為第七十三條，修改為：“發(fā)生危及房屋安全等緊急情況時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)立即采取應(yīng)急防范措施。
“發(fā)生下列情況，需要對(duì)住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、更新的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)制定維修、更新方案：
“(一)水泵、水箱(池)故障，影響正常使用的;
“(二)電梯故障，電梯專(zhuān)業(yè)檢測(cè)機(jī)構(gòu)出具整改通知書(shū)要求停運(yùn)的;
“(三)火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)損壞，消防部門(mén)出具整改通知書(shū)的;
“(四)外墻墻面、建筑附屬構(gòu)件有脫落危險(xiǎn)，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的;
“(五)屋頂或外墻滲漏等情況，嚴(yán)重影響房屋使用，經(jīng)有資質(zhì)的鑒定機(jī)構(gòu)出具證明的。
“前款規(guī)定的維修、更新事項(xiàng)不屬于工程質(zhì)量保證范圍，需要使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金的，按照下列規(guī)定辦理：
“(一)業(yè)主大會(huì)成立前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料，報(bào)房管機(jī)構(gòu)審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，報(bào)區(qū)房屋行政管理部門(mén)在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中直接列支;
“(二)業(yè)主大會(huì)成立后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)所在地房管機(jī)構(gòu)報(bào)告，并向業(yè)主委員會(huì)提出列支專(zhuān)項(xiàng)維修資金的申請(qǐng)，經(jīng)業(yè)主委員會(huì)審核同意后組織實(shí)施。維修、更新費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。業(yè)主委員會(huì)對(duì)維修、更新方案未在七日內(nèi)審核同意，且已出現(xiàn)影響房屋正常使用或者居民人身財(cái)產(chǎn)安全情形的，區(qū)房屋行政管理部門(mén)可以組織代為維修。維修費(fèi)用經(jīng)具有相應(yīng)資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)審價(jià)后，憑審價(jià)報(bào)告和區(qū)房屋行政管理部門(mén)出具的支取通知，在專(zhuān)項(xiàng)維修資金中列支。”
四十、在第七十六條后增加一條，作為第七十七條：“業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照本市生活垃圾分類(lèi)管理的規(guī)定，履行相應(yīng)的義務(wù)。”
四十一、刪去第七十二條、第七十四條、第七十五條。
四十二、增加一條，作為第八十一條：“違反本規(guī)定第五十條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不移交有關(guān)資料或者財(cái)物的，由區(qū)房屋行政管理部門(mén)責(zé)令限期改正;逾期不改正的，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)予以通報(bào)，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。”
四十三、增加一條，作為第八十二條：“違反本規(guī)定第五十一條規(guī)定，業(yè)主委員會(huì)委員、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、自行管理執(zhí)行機(jī)構(gòu)或者代理記賬機(jī)構(gòu)挪用、侵占公共收益的，由區(qū)房屋行政管理部門(mén)追回挪用、侵占的公共收益，并歸還業(yè)主，沒(méi)收違法所得，并處挪用、侵占金額二倍以下的罰款;挪用、侵占公共收益構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。”
四十四、將第七十七條改為第八十四條，修改為：“違反本規(guī)定第五十六條第二款第二項(xiàng)規(guī)定，違法搭建建筑物、構(gòu)筑物的，由城管執(zhí)法或者規(guī)劃行政管理部門(mén)根據(jù)職責(zé)分工，依照《上海市拆除違法建筑若干規(guī)定》的相關(guān)規(guī)定予以拆除，可處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款。”
此外，將規(guī)定中的“區(qū)、縣”均修改為“區(qū)”、“房管辦事處”均修改為“房管機(jī)構(gòu)”、“業(yè)主委員會(huì)成員”均修改為“業(yè)主委員會(huì)委員”、“房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)”均修改為“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)”，將“初始登記”均修改為“首次登記”，將第十三條中的“物業(yè)服務(wù)企業(yè)用房和業(yè)主委員會(huì)用房(以下合稱(chēng)物業(yè)管理用房)”修改為“物業(yè)管理用房”，將第十四條中的“業(yè)主大會(huì)籌備組(以下簡(jiǎn)稱(chēng)籌備組)”修改為“籌備組”，刪去第十四條、第二十四條中的“會(huì)同區(qū)、縣房屋行政管理部門(mén)”“房管辦事處代表”，將第二十八條第一款中的“成員”修改為“委員”，將第三十九條第二款中的“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”修改為“不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”、“房地產(chǎn)登記冊(cè)”修改為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿”，并對(duì)部分條文的順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自20**年3月1日起施行。《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)修正后重新公布。
篇2：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(2013修正)
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定(20**修正)
福州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》的決定
（20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第6次會(huì)議通過(guò) 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第34次會(huì)議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第7號(hào)公布 自公布之日起施行）
福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第六次會(huì)議決定對(duì)《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》作如下修改：
一、第一條修改為：“為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。”
二、增加一條，作為第三條：“物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。”
三、第三條改為第四條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。”
四、增加一條，作為第五條：“城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。”
五、增加一條，作為第六條：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：
（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；
（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
村（居）民委員會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。”
六、增加一條，作為第七條：“建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問(wèn)題。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)和有關(guān)村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。”
七、第五條改為第九條，增加一項(xiàng)，作為第六項(xiàng)：“維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專(zhuān)有部分”。
八、第六條改為第十條，并將第三款修改為：“已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。”
九、第七條改為第十一條，修改為：“市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)。”
十、第八條改為第十二條，修改為：“在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會(huì)同村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會(huì)籌備組書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。”
十一、第九條改為第十三條，增加一款，作為第一款：“同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。”
十二、刪除第十條。
十三、增加一條，作為第十四條：“未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定。”
十四、第十一條改為第十五條，并將第三款修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。”
十五、增加一條，作為第十六條：“業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。”
十六、第十二條改為第十七條，并將第一款修改為：“業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。”
十七、增加一條，作為第十八條：“尚未成立業(yè)主大會(huì)或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。”
十八、第十三條改為第十九條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。”
十九、第十六條改為第二十二條，修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢(xún)和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。”
二十、第十七條改為第二十三條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；
（三）道路維護(hù)，車(chē)輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。”
二十一、第十八條改為第二十四條，并將第一款修改為：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。”
二十二、第二十三條改為第二十九條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。”
增加一款，作為第四款：“業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公布。”
二十三、第二十四條改為第三十條，并將第一款修改為：“車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)車(chē)輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。”
將第二款修改為：“治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車(chē)輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償停放。”
二十四、第二十五條改為第三十一條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。”
二十五、第二十六條改為第三十二條，并將第一款修改為：“物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級(jí)分類(lèi)服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。”
二十六、增加一條，作為第三十五條：“物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。”
二十七、第二十九條改為第三十六條，修改為：“物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國(guó)家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。”
二十八、第三十二條改為第三十九條，并將第二款、第三款修改為：“物業(yè)買(mǎi)受人繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的銀行專(zhuān)戶(hù)代為儲(chǔ)存；業(yè)主大會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專(zhuān)項(xiàng)維修資金銀行賬戶(hù)。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”
刪除第四款。
二十九、增加一條，作為第四十條：“市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng)，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。”
三十、第三十三條改為第四十一條，增加一款，作為第一款：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。”
三十一、第三十四條改為第四十二條，修改為：“在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告：
（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。
有關(guān)行政主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。”
三十二、第三十五條改為第四十三條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，并提請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。”
三十三、第三十六條改為第四十四條，修改為：“違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。”
三十四、第三十八條改為第四十六條，修改為：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。”
三十五、增加一條，作為第四十七條：“違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。”
三十六、增加一條，作為第四十八條：“市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和其他監(jiān)督管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；
（二）對(duì)舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。”
三十七、第三十九條改為第四十九條，修改為：“違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。”
三十八、根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，將“物業(yè)管理企業(yè)”、“業(yè)主公約”、“業(yè)主臨時(shí)公約”等物業(yè)管理專(zhuān)用名詞分別修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”、“管理規(guī)約”、“臨時(shí)管理規(guī)約”。
此外，對(duì)部分條文的文字作相應(yīng)修改并對(duì)條文順序作相應(yīng)調(diào)整。
本決定自公布之日起施行。
《福州市物業(yè)管理若干規(guī)定》根據(jù)本決定作相應(yīng)的修正，重新公布。
附：福州市物業(yè)管理若干規(guī)定（20**年修正本）（20**年8月31日福州市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第16次會(huì)議通過(guò) 20**年12月3日福建省第十屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第12次會(huì)議批準(zhǔn) 20**年12月14日福州市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)頒布 根據(jù)20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第6次會(huì)議通過(guò) 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第34次會(huì)議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第7號(hào)公布 自公布之日起施行20**年10月31日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第6次會(huì)議通過(guò) 20**年12月14日福建省第十一屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第34次會(huì)議批準(zhǔn) 20**年1月11日福州市第十四屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)公告第7號(hào)公布 自公布之日起施行的《福建省人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于修改〈福州市物業(yè)管理若干規(guī)定〉的決定》修正）
福州市物業(yè)管理若干規(guī)定
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng)，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，制定本規(guī)定。
第二條 本規(guī)定適用于福州市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動(dòng)。
第三條 物業(yè)管理實(shí)行業(yè)主自治、專(zhuān)業(yè)服務(wù)與政府監(jiān)管相結(jié)合的原則，建立屬地管理、分級(jí)負(fù)責(zé)的工作機(jī)制。
第四條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)的監(jiān)督管理工作，履行下列職責(zé)：
（一）組織實(shí)施關(guān)于物業(yè)管理的法律、法規(guī)以及本規(guī)定；
（二）指導(dǎo)、協(xié)調(diào)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、行業(yè)協(xié)會(huì)等依法開(kāi)展與物業(yè)管理相關(guān)的工作；
（三）負(fù)責(zé)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的行業(yè)管理；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
第五條 城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)、市容、公安、民政、環(huán)保、物價(jià)、工商、園林、質(zhì)監(jiān)等有關(guān)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，依法做好與物業(yè)管理有關(guān)的監(jiān)督管理工作。
第六條 鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動(dòng)履行下列職責(zé)：
（一）組織、指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)；
（二）指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)依法開(kāi)展活動(dòng)，協(xié)調(diào)處理轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的日常事務(wù)；
（三）協(xié)助有關(guān)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行監(jiān)督；
（四）法律、法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。
村（居）民委員會(huì)根據(jù)有關(guān)規(guī)定對(duì)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依法協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理糾紛。
第七條 建立物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議制度，協(xié)調(diào)處理業(yè)主大會(huì)成立、業(yè)主委員會(huì)換屆、業(yè)主委員會(huì)履行職責(zé)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出、物業(yè)服務(wù)糾紛等物業(yè)管理中的問(wèn)題。
物業(yè)管理聯(lián)席會(huì)議由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處負(fù)責(zé)召集，由所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)、建設(shè)、市容、公安、環(huán)保等有關(guān)行政主管部門(mén)和有關(guān)村（居）民委員會(huì)、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)組成。
第八條 房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：
（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；
（二）提議召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；
（三）提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；
（四）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；
（五）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；
（六）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；
（七）監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；
（八）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；
（九）監(jiān)督專(zhuān)項(xiàng)維修資金的管理和使用；
（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第九條 業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，履行下列義務(wù)：
（一）遵守社會(huì)公德、管理規(guī)約和業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；
（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；
（三）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定；
（四）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專(zhuān)項(xiàng)維修資金；
（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；
（六）維修、養(yǎng)護(hù)危害安全、妨礙公共利益以及影響其他物業(yè)正常使用的物業(yè)專(zhuān)有部分；
（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第十條 業(yè)主大會(huì)由一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。
物業(yè)管理區(qū)域是指只成立一個(gè)業(yè)主大會(huì)、相對(duì)獨(dú)立的，并由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一物業(yè)管理的區(qū)域。
已實(shí)施物業(yè)管理的不同物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì)同意后可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
第十一條 市、縣（市、區(qū)）人民政府應(yīng)當(dāng)逐步組織對(duì)未實(shí)施物業(yè)管理的舊住宅區(qū)域?qū)嵤┚C合改造。
鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處應(yīng)當(dāng)組織綜合改造后的住宅區(qū)域業(yè)主按照縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理區(qū)域，確定管理方式，并推廣專(zhuān)業(yè)化物業(yè)服務(wù)。
第十二條 在一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域中，物業(yè)出售并交付使用的建筑面積達(dá)到該區(qū)域總建筑面積的百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿(mǎn)兩年的，在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的指導(dǎo)下，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處會(huì)同村（居）民委員會(huì)、建設(shè)單位、業(yè)主代表組成首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議籌備組，組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
業(yè)主大會(huì)籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起七日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域的顯著位置公告。
召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)所需文件資料由建設(shè)單位提供，建設(shè)單位未能提供的，由業(yè)主大會(huì)籌備組書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處確認(rèn)，可以向房屋登記機(jī)構(gòu)等單位查閱、復(fù)制物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)各業(yè)主獨(dú)立產(chǎn)權(quán)建筑面積等資料，各有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)予以配合。
第十三條 同一物業(yè)業(yè)主超過(guò)一人的，物業(yè)共有人可以推選并委托一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。
物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主的書(shū)面委托，可以代理業(yè)主行使投票權(quán)和物業(yè)管理相應(yīng)的權(quán)利和義務(wù)。
第十四條 未參與表決的業(yè)主，其投票權(quán)數(shù)是否可以計(jì)入已表決的多數(shù)票，按照管理規(guī)約或者業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的規(guī)定確定。
第十五條 業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)每年至少向業(yè)主大會(huì)報(bào)告一次工作。
業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)、具有一定組織能力、遵守管理規(guī)約和物業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的業(yè)主擔(dān)任，業(yè)主委員會(huì)委員可以連選連任。
在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，與物業(yè)管理有關(guān)屬于全體業(yè)主權(quán)益的糾紛，經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意，業(yè)主委員會(huì)可以代表全體業(yè)主依法行使訴訟權(quán)利。
第十六條 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并接受業(yè)主的監(jiān)督。
第十七條 業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起三十日內(nèi)，將業(yè)主大會(huì)的成立情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、管理規(guī)約及業(yè)主委員會(huì)委員名單等材料向物業(yè)所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案，縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)對(duì)依法選舉產(chǎn)生的業(yè)主委員會(huì)出具備案證明。
業(yè)主委員會(huì)備案的有關(guān)內(nèi)容發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)依照前款規(guī)定重新備案。
第十八條 尚未成立業(yè)主大會(huì)或者尚未選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的住宅區(qū)域，可以由所在地的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處組織業(yè)主確定物業(yè)管理方式。
第十九條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)村（居）民委員會(huì)依法履行自治管理職責(zé)。
第二十條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)物業(yè)管理事務(wù)，應(yīng)當(dāng)按照相應(yīng)的資質(zhì)條件簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同或者物業(yè)服務(wù)合同，合同應(yīng)當(dāng)向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。
第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本權(quán)利：
（一）按物業(yè)服務(wù)合同的約定收取費(fèi)用；
（二）勸阻和制止違*公德、管理規(guī)約和物業(yè)管理制度行為；
（三）委托專(zhuān)營(yíng)公司承擔(dān)專(zhuān)項(xiàng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)；
（四）要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)其與業(yè)主或者物業(yè)使用人的糾紛；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基本義務(wù)：
（一）履行物業(yè)服務(wù)合同，按照合同約定提供物業(yè)服務(wù)，建立重大事項(xiàng)匯報(bào)制度，接受業(yè)主咨詢(xún)和監(jiān)督；
（二）執(zhí)行物業(yè)服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)；
（三）在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)項(xiàng)目、計(jì)費(fèi)方式、收費(fèi)依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)事項(xiàng)；
（四）每月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布共用設(shè)施設(shè)備費(fèi)用分?jǐn)偟任飿I(yè)服務(wù)代收代支費(fèi)用情況；
（五）合同終止之日起十日內(nèi)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主或者有關(guān)單位結(jié)清債權(quán)債務(wù)，并移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施、設(shè)備；
（六）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
第二十三條 物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)約定下列基本內(nèi)容：
（一）房屋及其附屬設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)；
（二）衛(wèi)生保潔及公共花木綠地管護(hù)；
（三）道路維護(hù)，車(chē)輛停放秩序管理；
（四）安全防范和維護(hù)公共生活秩序；
（五）法律、法規(guī)規(guī)定的其他應(yīng)當(dāng)約定的事項(xiàng)。
第二十四條 住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)管理，并按照規(guī)范簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。前期物業(yè)服務(wù)合同不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位與物業(yè)買(mǎi)受人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)當(dāng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
第二十五條 建設(shè)單位在銷(xiāo)售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，并將臨時(shí)管理規(guī)約報(bào)物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)備案。臨時(shí)管理規(guī)約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)銷(xiāo)售時(shí)將臨時(shí)管理規(guī)約向物業(yè)買(mǎi)受人明示，并予以說(shuō)明。
物業(yè)買(mǎi)受人在與建設(shè)單位簽訂物業(yè)買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)在臨時(shí)管理規(guī)約上以簽字同意的方式承諾遵守。
第二十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)服務(wù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備清單，并共同對(duì)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，具體驗(yàn)收程序和標(biāo)準(zhǔn)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)質(zhì)量和設(shè)計(jì)問(wèn)題以及其他遺留問(wèn)題及時(shí)解決。查驗(yàn)結(jié)束后，雙方應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定簽訂承接查驗(yàn)書(shū)。
第二十七條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置物業(yè)管理用房。建筑面積十萬(wàn)平方米以下的按照不少于總建筑面積千分之四配置，但最少不低于五十平方米；建筑面積超過(guò)十萬(wàn)平方米的，超過(guò)部分按照千分之三配置。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)審批建設(shè)項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)予以核實(shí)。
按照規(guī)劃配建的物業(yè)管理用房不得挪作他用。
第二十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的下列設(shè)施歸屬全體業(yè)主所有：
（一）物業(yè)管理用房；
（二）垃圾集散間、廁所；
（三）按照規(guī)劃配建的公共綠地、道路、圍墻以及其他公共用地使用權(quán)；
（四）住宅的物業(yè)管理區(qū)域按照規(guī)劃配建的公共停車(chē)場(chǎng)所；
（五）建設(shè)單位以書(shū)面形式在出售物業(yè)時(shí)承諾歸全體業(yè)主所有的其他設(shè)施。
第二十九條 業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)業(yè)主大會(huì)同意。
利用物業(yè)的部分共用部位獲取的收益，歸擁有該部分物業(yè)的業(yè)主所有；利用物業(yè)的全體共用部位獲取的收益歸全體業(yè)主所有。
獲取的收益主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
業(yè)主委員會(huì)經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位的收支情況應(yīng)當(dāng)每三個(gè)月在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置公布，并報(bào)送鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，接受業(yè)主和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處的監(jiān)督。拒不公布的，經(jīng)業(yè)主提議，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處可以組織業(yè)主代表對(duì)其收支情況進(jìn)行審查并公布。
第三十條 車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共停車(chē)場(chǎng)所的停放和管理事項(xiàng)，前期物業(yè)管理期間，可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照價(jià)格主管部門(mén)的規(guī)定執(zhí)行；業(yè)主大會(huì)成立后，由業(yè)主大會(huì)決定。業(yè)主對(duì)車(chē)輛停放有特殊保管要求的，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。
治安、消防、搶險(xiǎn)、衛(wèi)生、市政、市容等特種車(chē)輛在執(zhí)行公務(wù)時(shí)可以在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無(wú)償停放。
第三十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主或者建設(shè)單位可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，采取包干制。
物業(yè)交付業(yè)主前，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)；物業(yè)交付業(yè)主后，物業(yè)服務(wù)費(fèi)由業(yè)主承擔(dān)，自物業(yè)交付之日起交納。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供合同約定以外有償服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)征得業(yè)主同意。
第三十二條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)分別實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)每年公布一次政府指導(dǎo)價(jià)及其構(gòu)成，推行分級(jí)分類(lèi)服務(wù)，明碼標(biāo)價(jià)。
價(jià)格主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門(mén)對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)進(jìn)行監(jiān)督管理。
第三十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)收取有關(guān)費(fèi)用，業(yè)主使用的向業(yè)主收取；物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用的向物業(yè)服務(wù)企業(yè)收取；公共使用的由業(yè)主分?jǐn)偂?/p>
物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受委托代收前款費(fèi)用，但不得向業(yè)主收取任何額外費(fèi)用。
未經(jīng)雙方約定，供水、供電、供氣、通訊、有線(xiàn)電視等公用企業(yè)不得要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代付有關(guān)費(fèi)用，不得向物業(yè)服務(wù)企業(yè)扣收業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的有關(guān)費(fèi)用。
第三十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)已接受委托實(shí)施物業(yè)管理并相應(yīng)收取服務(wù)費(fèi)的，其他部門(mén)和單位不得再向業(yè)主或者物業(yè)使用人重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。
第三十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)會(huì)議決定續(xù)聘或者另聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并將決定書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)兩個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì)。
第三十六條 物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，業(yè)主委員會(huì)與新、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指導(dǎo)下成立移交小組，負(fù)責(zé)處理物業(yè)管理的相關(guān)事務(wù)，監(jiān)督原物業(yè)服務(wù)企業(yè)清理債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備、檔案資料及國(guó)家規(guī)定的其他必須移交的項(xiàng)目。移交完畢后原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)及時(shí)退出該物業(yè)管理區(qū)域，不得以物業(yè)服務(wù)中的債權(quán)債務(wù)糾紛未解決等為由拒絕退出。
第三十七條 移交小組認(rèn)為清理債權(quán)債務(wù)有困難時(shí)，可以委托有資質(zhì)的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行清算，費(fèi)用由原物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主按照職責(zé)承擔(dān)。
第三十八條 在國(guó)家規(guī)定的保修期內(nèi)，物業(yè)的維修由建設(shè)單位負(fù)責(zé)；保修期滿(mǎn)后，業(yè)主對(duì)其專(zhuān)有的部分實(shí)施維修、管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依照本規(guī)定對(duì)共用的部分設(shè)施、設(shè)備負(fù)責(zé)維修、管理。
物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)共用的部分設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修、管理時(shí)，相關(guān)業(yè)主和使用人應(yīng)當(dāng)給予配合。
第三十九條 物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度，專(zhuān)項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有。
物業(yè)買(mǎi)受人繳交的專(zhuān)項(xiàng)維修資金，由市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)指定的銀行專(zhuān)戶(hù)代為儲(chǔ)存；業(yè)主大會(huì)成立后，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)及時(shí)移交專(zhuān)項(xiàng)維修資金銀行賬戶(hù)。
專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用，由業(yè)主大會(huì)決定，并受市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)的監(jiān)督。維修資金專(zhuān)項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿(mǎn)后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。
第四十條 市人民政府應(yīng)當(dāng)建立專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度。
業(yè)主委員會(huì)可以根據(jù)專(zhuān)項(xiàng)維修資金緊急使用制度，按照業(yè)主大會(huì)確定的使用范圍和金額進(jìn)行申請(qǐng)，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的緊急維修。
第四十一條 業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房或者出租給他人從事經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)。業(yè)主或者物業(yè)使用人裝飾裝修房屋的，應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定。
第四十二條 在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)發(fā)現(xiàn)有下列違法行為之一的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻制止；對(duì)不聽(tīng)勸阻的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向有關(guān)行政主管部門(mén)書(shū)面報(bào)告：
（一）違法建設(shè)、擅自改變建筑物及其配套設(shè)施（含架空層、地下停車(chē)場(chǎng)、幼兒園、共有綠地等）使用功能的；
（二）擅自拆改房屋結(jié)構(gòu)的；
（三）擅自占用公共消防通道的；
（四）未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的；
（五）破壞小區(qū)園林綠化的；
（六）商業(yè)經(jīng)營(yíng)、文化娛樂(lè)場(chǎng)所邊界噪聲及超標(biāo)排放有害氣體、污水的。
有關(guān)行政主管部門(mén)接到報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)按照市人民政府確定的職責(zé)及時(shí)查處。
第四十三條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未結(jié)清債權(quán)債務(wù)、移交物業(yè)管理用房及有關(guān)資料、設(shè)施設(shè)備，擅自撤出小區(qū)物業(yè)管理的，或者原物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒不退出該物業(yè)管理區(qū)域，妨礙該物業(yè)管理區(qū)域正常物業(yè)管理的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款，并提請(qǐng)?jiān)l(fā)證機(jī)關(guān)降低其資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)。
第四十四條 違反本規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未依法備案物業(yè)服務(wù)合同，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期報(bào)送備案；逾期不報(bào)送備案的，處以五千元以上一萬(wàn)元以下的罰款。
第四十五條 業(yè)主委員會(huì)委員違反法律、法規(guī)或者超越權(quán)限，侵害業(yè)主合法權(quán)益，造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
第四十六條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權(quán)益的，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以五千元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第四十七條 違反本規(guī)定，建設(shè)單位未按要求提供首次業(yè)主大會(huì)成立所需的文件資料，由房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令限期改正；逾期仍不改正的，處以一萬(wàn)元以上五萬(wàn)元以下的罰款。
第四十八條 市、縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門(mén)和其他監(jiān)督管理部門(mén)的工作人員有下列行為之一的，依法給予處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任：
（一）不依法履行監(jiān)督管理職責(zé)的；
（二）對(duì)舉報(bào)、投訴等的違法行為不予查處或者查處不力的；
（三）有其他濫用職權(quán)、玩忽職守、徇私舞弊行為的。
第四十九條 違反本規(guī)定其他規(guī)定的，依照國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定予以處罰。
第五十條 本規(guī)定自20**年1月1日起施行。
1996年11月29日福建省第八屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議批準(zhǔn)的《福州市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理辦法》同時(shí)廢止。
篇3：物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定
物業(yè)管理處收費(fèi)管理規(guī)定
1.0目的
對(duì)公司運(yùn)作中所有收費(fèi)過(guò)程予以控制。
2.0適用范圍
管理處對(duì)客戶(hù)的費(fèi)用收繳以及管理處對(duì)公司財(cái)務(wù)部的費(fèi)用交繳。
3.0職責(zé)
3.1公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)清繳各管理處上繳的各種款項(xiàng)；
3.2公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)對(duì)各管理處收費(fèi)員的業(yè)務(wù)管理，負(fù)責(zé)對(duì)收費(fèi)員的工作進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、檢查和考核；
3.3各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)各小區(qū)對(duì)用戶(hù)各種費(fèi)用的收取；
3.4總經(jīng)理負(fù)責(zé)對(duì)財(cái)務(wù)部進(jìn)行年度考核；
4.0程序
4.1零修費(fèi)用收取
見(jiàn)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》；
4.2管理處向用戶(hù)的按月收費(fèi)；
4.2.1物業(yè)管理費(fèi)，水電費(fèi)及公共費(fèi)用分?jǐn)傤~的收取；
4.2.1.1管理處根據(jù)考核周期按時(shí)安排工作人員抄記小區(qū)公攤本期的水表讀數(shù)及電表讀數(shù)，并計(jì)算出小區(qū)本期的實(shí)際用水、電量；
4.2.1.2水電工正確計(jì)算本月本小區(qū)的水、電消耗及水、電損耗；
4.2.1.3收費(fèi)員嚴(yán)格按照鄭價(jià)房[20**]02號(hào)文的規(guī)定，正確計(jì)算各用戶(hù)本期應(yīng)交物業(yè)管理費(fèi)和應(yīng)分?jǐn)偟乃㈦姄p消耗及公共設(shè)施、設(shè)備的維護(hù)維修費(fèi)用；
4.2.1.4收費(fèi)員根據(jù)抄表結(jié)果和計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫(xiě)《繳費(fèi)通知單》用戶(hù)；
4.2.1.5收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶(hù)應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；
4.2.2暖氣費(fèi)
4.2.2.1每個(gè)采暖期開(kāi)始前一個(gè)月，管理處統(tǒng)計(jì)本小區(qū)本季用暖戶(hù)數(shù)，上報(bào)管理部及財(cái)務(wù)部；
4.2.2.2收費(fèi)員根據(jù)年度采暖計(jì)劃及每平方米采暖價(jià)格，嚴(yán)格按照市熱力公司下發(fā)文件，正確計(jì)算用暖戶(hù)應(yīng)交暖氣費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用；
4.2.23收費(fèi)員根據(jù)計(jì)算結(jié)果，認(rèn)真填寫(xiě)《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶(hù)；
4.2.2.4收費(fèi)員按《繳費(fèi)通知單》存根收取、催繳各用戶(hù)應(yīng)交費(fèi)用，提供相關(guān)票據(jù)；
4.2.3其它按月收費(fèi)項(xiàng)目；
4.2.3.1根據(jù)市場(chǎng)物價(jià)局批準(zhǔn)的收費(fèi)項(xiàng)目，管理員認(rèn)真填寫(xiě)《繳費(fèi)通知單》并及時(shí)送達(dá)用戶(hù)；
4.2.3.2收費(fèi)員按單收費(fèi)并向用戶(hù)開(kāi)具相應(yīng)票據(jù)；
4.2.4一次性收費(fèi)項(xiàng)目；
4.24.1各管理處根據(jù)實(shí)際，在用戶(hù)辦理入住手續(xù)時(shí)，向用戶(hù)收取；
4.2.4.2需退還用戶(hù)的收費(fèi)項(xiàng)目，如符合退還條件應(yīng)及時(shí)辦理退款手續(xù)，退還用戶(hù)費(fèi)用；
4.2.6各管理處收費(fèi)員負(fù)責(zé)本小區(qū)所有收費(fèi)工作，正確使用、填開(kāi)各種收費(fèi)票據(jù)，及時(shí)登記收費(fèi)明細(xì)臺(tái)賬，保證票款相符，票賬相符，及時(shí)準(zhǔn)確地向公司財(cái)務(wù)部上繳所收款項(xiàng)，不允許其他人代收任何費(fèi)用；
4.2.7管理處收費(fèi)員及時(shí)準(zhǔn)確地提供各用戶(hù)費(fèi)用收繳情況，按公司規(guī)定時(shí)間準(zhǔn)時(shí)上報(bào)各種收費(fèi)報(bào)表；
4.2.8收費(fèi)員對(duì)業(yè)主的服務(wù)應(yīng)禮貌、熱情、堅(jiān)持"微笑服務(wù)"，耐心解答業(yè)主疑問(wèn)。
4.2.9對(duì)于欠費(fèi)的業(yè)主（住戶(hù)），收費(fèi)員詳細(xì)了解欠費(fèi)的具體原因，分類(lèi)處理。根據(jù)具體情況，向欠費(fèi)戶(hù)發(fā)出一、二、三次《欠費(fèi)催繳單》。
4.3財(cái)務(wù)部對(duì)各管理處的財(cái)務(wù)管理；
4.3.1公司財(cái)務(wù)部按月清繳各管理處應(yīng)上繳費(fèi)用，檢查、核對(duì)各管理處按月上報(bào)的各種收費(fèi)報(bào)表，保證票款相符；
4.3.2財(cái)務(wù)部按《財(cái)務(wù)考核制度》檢查、監(jiān)督、考核各管理處收費(fèi)員的工作；發(fā)現(xiàn)重大財(cái)務(wù)問(wèn)題，及時(shí)采取措施，并編寫(xiě)相關(guān)報(bào)告，報(bào)呈總經(jīng)理審批；
4.4財(cái)務(wù)部每年按計(jì)劃時(shí)間向總經(jīng)理匯報(bào)本年度財(cái)務(wù)工作，并呈交工作報(bào)告；
5.0相關(guān)文件和記錄
a)《繳費(fèi)通知單》Q(chēng)R-C
b)《鄭價(jià)房[20**]02號(hào)文》
c)《市熱力公司年度批文》
d)《顧客委托維修安裝服務(wù)單》
e)《財(cái)務(wù)考核制度》
f)《不合格報(bào)告》Q(chēng)R-C
g)《欠費(fèi)催繳單》Q(chēng)R-C
欠費(fèi)催繳單
尊敬的____先生/女士：
按照您已收到《繳費(fèi)通知單》，您本應(yīng)于____月____日前到物業(yè)管理處交納____費(fèi)用____元，現(xiàn)時(shí)間已過(guò)，管理處仍未收到您的應(yīng)交款。
請(qǐng)您務(wù)必于____月____日前到管理處交納相關(guān)費(fèi)用，或告知管理處您未能按時(shí)交費(fèi)的原因，否則管理處將采取一定的措施。
物業(yè)管理處
____年____月____日