廣安市主城區(qū)住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及對(duì)策建議淺析
市城管執(zhí)法局副調(diào)研員 張 華
在去年對(duì)全市物業(yè)工作調(diào)研的基礎(chǔ)上，近期筆者利用相對(duì)集中時(shí)間，又對(duì)我市主城區(qū)60余個(gè)物業(yè)住宅小區(qū)進(jìn)行了實(shí)地走訪調(diào)查，了解當(dāng)前物業(yè)服務(wù)現(xiàn)狀后，進(jìn)行了分析研判和理性思考，有一些膚淺建議供各級(jí)決策時(shí)參考。不妥之處，敬請(qǐng)批評(píng)指正。當(dāng)前我市主城區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)62家，共服務(wù)106個(gè)住宅小區(qū)。市主城區(qū)物業(yè)管理工作部分職能職責(zé)從市房管局移交給市城管執(zhí)法局一年多以來(lái)，經(jīng)過(guò)各方密切配合、齊抓共建，小區(qū)環(huán)境秩序得到不斷改善，市民群眾滿意度在不斷攀升，特別是在參與創(chuàng)建全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)和紀(jì)念*同志誕辰110周年等活動(dòng)中，展現(xiàn)了我市宜居宜業(yè)宜游的城市環(huán)境，樹(shù)好了偉人故里良好形象。看到成績(jī)的同時(shí)，更要直面和正視我市主城區(qū)物業(yè)管理工作仍面臨的諸多困難和問(wèn)題，比起國(guó)內(nèi)或周邊城市的物業(yè)管理工作，我市起步還較晚、認(rèn)識(shí)還不高、力度還不大、創(chuàng)新還不夠、效果還不好，離市委市政府的高要求、市民群眾的高期待、全國(guó)文明城市的高標(biāo)準(zhǔn)和偉人故里的形象要求還有較大差距。可以說(shuō)，我市物業(yè)管理工作還任重而道遠(yuǎn)。
一、創(chuàng)新與發(fā)展
市主城區(qū)物業(yè)管理工作部分職能職責(zé)移交市城管執(zhí)法局以來(lái)，取得了較大進(jìn)步，以往那種企業(yè)無(wú)人問(wèn)津、行業(yè)無(wú)人監(jiān)管的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，行業(yè)正規(guī)范有序地發(fā)展壯大，各級(jí)政府、物業(yè)企業(yè)和市民群眾看在眼里，喜在心里，感觸頗多。
(一)學(xué)習(xí)借鑒經(jīng)驗(yàn)抓規(guī)范。該局積極組織人員到成都、綿陽(yáng)、德陽(yáng)、宜賓、南充、遂寧等城市考察學(xué)習(xí)物業(yè)工作先進(jìn)理念和做法，并結(jié)合我市主城區(qū)實(shí)際進(jìn)行實(shí)踐，積累了大量的工作經(jīng)驗(yàn)，為規(guī)范物業(yè)企業(yè)運(yùn)作、小區(qū)設(shè)備管理、應(yīng)急演練、物業(yè)招投標(biāo)和承接檢驗(yàn)等工作打下了較好的理論基礎(chǔ)。10月10日，該局成功組織了對(duì)城南印象小區(qū)(一期)的前期物業(yè)公開(kāi)招投標(biāo)工作。
(二)完善制度機(jī)制抓規(guī)范。一是制定了規(guī)范物業(yè)企業(yè)有序運(yùn)作的制度。如：企業(yè)信用檔案管理、星級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)、物業(yè)企業(yè)年檢、日常管理等制度。二是通過(guò)市城管辦建立完善了對(duì)街道社區(qū)物業(yè)工作考核細(xì)則，有力地激發(fā)了街道社區(qū)的工作積極性。三是成立并規(guī)范了市物業(yè)管理協(xié)會(huì)。通過(guò)建立協(xié)會(huì)章程、自律公約、誠(chéng)信建設(shè)、獎(jiǎng)懲等制度，充分發(fā)揮了社團(tuán)組織的作用。四是建立完善了局內(nèi)部物業(yè)工作考核制度。將物業(yè)工作納入各執(zhí)法大隊(duì)的績(jī)效考核，利用該局人員數(shù)量上的優(yōu)勢(shì)，實(shí)行轄區(qū)負(fù)責(zé)制，調(diào)動(dòng)了全局齊抓共管的積極性，物業(yè)小區(qū)得到強(qiáng)力規(guī)范。
(三)樹(shù)立示范典型抓規(guī)范。為了更好更快地規(guī)范我市主城區(qū)物業(yè)工作，大力打造示范典型并取得了初步成果。一是廣泛開(kāi)展星級(jí)小區(qū)評(píng)選。引導(dǎo)市主城區(qū)近100個(gè)物業(yè)小區(qū)積極參與，通過(guò)半年多的打造，大部分小區(qū)服務(wù)水平得到大幅提高，打造出了文萃苑、西溪尚品、廣電花園、城市之都等10多個(gè)星級(jí)示范小區(qū)。二是組織物管協(xié)會(huì)開(kāi)展優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)、優(yōu)秀物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理、優(yōu)秀物業(yè)小區(qū)秩序維護(hù)員評(píng)選活動(dòng)，營(yíng)造了“比、學(xué)、趕、幫、超”的良好行業(yè)氛圍，增強(qiáng)了物業(yè)企業(yè)樹(shù)立練好“內(nèi)功”的意識(shí)。三是通過(guò)市城管辦督促街道社區(qū)開(kāi)展“十佳業(yè)主委員會(huì)、優(yōu)秀業(yè)主委員會(huì)主任”評(píng)選活動(dòng)，推動(dòng)了物業(yè)管理水平的進(jìn)一步提升。
(四)嚴(yán)格督促考核抓規(guī)范。一是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)的信用檔案的考核。對(duì)因處理物業(yè)投訴不力、市級(jí)檢查通報(bào)批評(píng)、在行業(yè)內(nèi)違規(guī)違紀(jì)、各項(xiàng)制度任務(wù)落實(shí)不到位等問(wèn)題，按制度進(jìn)行扣分處理。二是加大對(duì)局內(nèi)部物業(yè)工作考核力度。不僅對(duì)物管科進(jìn)行考核，還對(duì)主城區(qū)各執(zhí)法大隊(duì)每月物業(yè)工作進(jìn)行考核，并將其到納入創(chuàng)文考核和年度績(jī)效考核之中。三是加強(qiáng)對(duì)街道社區(qū)物業(yè)工作考核。通過(guò)對(duì)街道社區(qū)專職人員培訓(xùn)，弄清工作方法考得有理;通過(guò)制定完善操作性強(qiáng)的細(xì)則，督促務(wù)實(shí)考得有據(jù);通過(guò)定期組織培訓(xùn)小結(jié)，以考帶教、以考帶訓(xùn)近20次，現(xiàn)場(chǎng)規(guī)范考得有效。
(五)保持管理常態(tài)抓規(guī)范。一是保持常態(tài)宣傳機(jī)制。通過(guò)電視、報(bào)紙廣泛宣傳物業(yè)法規(guī)常識(shí)，提高市民群眾對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)識(shí)。二是保持常態(tài)督促檢查。加強(qiáng)對(duì)重點(diǎn)小區(qū)的檢查，及時(shí)處理物業(yè)投訴糾紛，及時(shí)督促物業(yè)企業(yè)整改，有效維護(hù)業(yè)主和企業(yè)的合法權(quán)益。三是保持常態(tài)考核考評(píng)。堅(jiān)持每月對(duì)局內(nèi)部、街道社區(qū)進(jìn)行考核，不定期地對(duì)物業(yè)企業(yè)進(jìn)行考核，讓物業(yè)服務(wù)水平在多方督促下不斷提高。
(六)創(chuàng)新方法手段抓規(guī)范。該局創(chuàng)新務(wù)實(shí)的物業(yè)管理工作，在去年底市人大組織的物業(yè)工作執(zhí)法檢查中，受到了檢查組的一致好評(píng)，并在其組織的市級(jí)相關(guān)部門物業(yè)工作評(píng)議中取得了較好成績(jī)，也得到了社會(huì)各界的一致認(rèn)可。
一是建立完善制度來(lái)創(chuàng)新。針對(duì)我市部分小區(qū)業(yè)主不夠自律、隨意裝修等情況，下發(fā)了小區(qū)內(nèi)裝修規(guī)定、防護(hù)欄安裝規(guī)定。
二是結(jié)合創(chuàng)文工作來(lái)創(chuàng)新。去年和今年是創(chuàng)文的關(guān)鍵之年，該局嚴(yán)格按照市創(chuàng)建辦要求，在物業(yè)小區(qū)內(nèi)制作安裝遵德守禮公益廣告牌1000余塊;督促物業(yè)服務(wù)小區(qū)嚴(yán)格落實(shí)志愿服務(wù)“六個(gè)一”規(guī)定，有力規(guī)范了物業(yè)小區(qū)志愿服務(wù)活動(dòng)。
三是激發(fā)各方動(dòng)力來(lái)創(chuàng)新。通過(guò)組織物業(yè)企業(yè)和執(zhí)法大隊(duì)的代表外出考察拓寬視野，更新觀念;通過(guò)評(píng)選各類典型，達(dá)到示范引領(lǐng)的作用，讓行業(yè)內(nèi)的成員學(xué)有目標(biāo)、趕有榜樣;通過(guò)完善各類考核辦法，讓執(zhí)法大隊(duì)、街道社區(qū)和物業(yè)企業(yè)在考核中增強(qiáng)緊迫感和危機(jī)感，更好地理清工作思路。
四是緊盯瓶頸問(wèn)題來(lái)創(chuàng)新。物業(yè)服務(wù)和管理重在抓“源頭”規(guī)范、治理。如針對(duì)主城區(qū)物業(yè)收費(fèi)價(jià)低、收費(fèi)率低，積極與市發(fā)改委一起全面調(diào)查，于去年底調(diào)整了物業(yè)服務(wù)收費(fèi)市場(chǎng)指導(dǎo)價(jià);針對(duì)投訴較多的亂搭亂建、房屋建設(shè)遺留問(wèn)題多、車輛停放難等問(wèn)題，及時(shí)下發(fā)相關(guān)的規(guī)范文件督促物業(yè)企業(yè)和執(zhí)法大隊(duì)嚴(yán)格執(zhí)行，并與街道社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)一起爭(zhēng)取大修資金維護(hù)完善設(shè)施設(shè)備;針對(duì)物業(yè)企業(yè)反映強(qiáng)烈的開(kāi)發(fā)商遺留問(wèn)題，在去年市人大對(duì)市物業(yè)管理?xiàng)l例執(zhí)法檢查提出要求后，積極協(xié)調(diào)住建部門開(kāi)展前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)和物業(yè)承接檢驗(yàn)工作，從源頭上規(guī)范物業(yè)服務(wù)工作，確保物業(yè)服務(wù)不帶“病”出發(fā)，讓廣大業(yè)主合法權(quán)益得到有效維護(hù)。
五是發(fā)揮協(xié)會(huì)作用來(lái)創(chuàng)新。進(jìn)一步完善協(xié)會(huì)章程、自律公約、誠(chéng)信承諾等制度，建立了協(xié)會(huì)黨支部、法律咨詢服務(wù)中心、志愿者服務(wù)支隊(duì)、協(xié)會(huì)專家委員會(huì)、大調(diào)解等組織和協(xié)會(huì)官方網(wǎng)站，積極參與中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)相關(guān)活動(dòng)，廣泛開(kāi)展宣傳、培訓(xùn)、調(diào)解和志愿者服務(wù)等活動(dòng)，充分調(diào)動(dòng)了各物業(yè)企業(yè)參與創(chuàng)文工作的積極性，逐步加強(qiáng)了行業(yè)自律、誠(chéng)信建設(shè)，協(xié)會(huì)有效發(fā)揮了政府主管部門和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的橋梁紐帶作用。
二、困難與問(wèn)題縱觀當(dāng)前市主城區(qū)物業(yè)服務(wù)住宅小區(qū)的情況，仍存在老舊小區(qū)遺留問(wèn)題多、新建樓盤物業(yè)服務(wù)不規(guī)范、小區(qū)車輛停放難、消防通道長(zhǎng)期堵塞、亂搭亂建嚴(yán)重、物業(yè)服務(wù)水平低、物業(yè)收費(fèi)率低、從業(yè)人員素質(zhì)較差等諸多不容忽視的問(wèn)題，隨著廣安城市快速發(fā)展和市民生活品質(zhì)不斷提高，如不能從根本上得到解決，將長(zhǎng)期制約物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量和效率，勢(shì)必影響城市形象品味和市民群眾生活質(zhì)量，同時(shí)還會(huì)對(duì)社會(huì)安全穩(wěn)定造成影響。
(一)市民群眾素質(zhì)仍然難提升。由于廣安建市較晚，多數(shù)居民是隨著城市拓展轉(zhuǎn)變而來(lái)，由農(nóng)民向市民的身份轉(zhuǎn)變比較容易，但市民意識(shí)的培樹(shù)卻不是一朝一夕就能完成的。正是由于市民素質(zhì)的參差不齊，導(dǎo)致部分市民物業(yè)知識(shí)十分缺乏，對(duì)繳納物管費(fèi)不理解、不支持，把個(gè)人的利益看得特別重。部分市民甚至還將農(nóng)村生活習(xí)慣帶到了城市之中，在小區(qū)種菜、飼養(yǎng)家禽、亂扔亂丟、亂搭亂建、拒繳物管費(fèi)、故意損壞小區(qū)設(shè)施設(shè)備等現(xiàn)象還大量存在，對(duì)文明城市建設(shè)帶來(lái)了嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。
(二)小區(qū)建設(shè)問(wèn)題仍然難改善。由于市主城區(qū)部分住宅小區(qū)建設(shè)規(guī)劃嚴(yán)重滯后，加之監(jiān)管不到位，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)規(guī)劃的停車位少或根本無(wú)停車位，下水道管網(wǎng)不合格，消防技防、電梯等設(shè)施設(shè)備質(zhì)量差等問(wèn)題，給居民生活和后續(xù)物業(yè)服務(wù)帶來(lái)諸多困難和問(wèn)題。可以說(shuō)，我市物業(yè)工作還處在“先天不足”階段。
一是消防設(shè)施管理混亂。如：萬(wàn)和花園的消防設(shè)施全面癱瘓，完全無(wú)法運(yùn)行;上甲山水小區(qū)內(nèi)地面車庫(kù)和地面消防栓無(wú)水;東陽(yáng)濱江麗景等小區(qū)由于交接不清，拖欠愛(ài)眾公司水費(fèi)被停了消防用水;涼亭江景小區(qū)為了防止設(shè)備丟失，將消防水帶水槍長(zhǎng)年存放在倉(cāng)庫(kù);北辰高閣小區(qū)滅火器氣壓不夠無(wú)法正常使用。
二是技防設(shè)施建管分離。大部分的開(kāi)發(fā)商鉆監(jiān)管空子，在技防設(shè)施設(shè)置數(shù)量質(zhì)量上打折扣，導(dǎo)致大部分小區(qū)無(wú)門禁系統(tǒng)、圍墻無(wú)監(jiān)控設(shè)施，小區(qū)公共區(qū)域內(nèi)的攝像頭嚴(yán)重不足，甚至有的新建樓盤根本就沒(méi)有技防設(shè)備，導(dǎo)致小區(qū)內(nèi)的安全隱患增多。如：涼亭江景小區(qū)交付兩年多還無(wú)任何技防設(shè)施;天下豪庭、西城天賦苑、錦屏花園等小區(qū)長(zhǎng)期不將技防或消防設(shè)施交由物業(yè)公司維護(hù)管理，導(dǎo)致小區(qū)責(zé)任不清，業(yè)主怨氣大。三是車位車庫(kù)嚴(yán)重不足。目前主城區(qū)主街道約有3000多個(gè)臨時(shí)停車位，次街道或背街小巷只約有6000多個(gè)車位，小區(qū)內(nèi)包括地面和地下車位約有10000余個(gè)，遠(yuǎn)不能滿足市主城區(qū)40000余輛小車的停車需求。停車需求的巨大缺口，造成停車難、停車亂問(wèn)題突出，尤其是節(jié)假日或晚上更為明顯，嚴(yán)重影響了消防通暢，安全隱患嚴(yán)重。據(jù)調(diào)查，目前市主城區(qū)地下車庫(kù)62個(gè)，大部分車庫(kù)被開(kāi)發(fā)商占用，只出售不租用，或挪作他用，導(dǎo)致多數(shù)車庫(kù)并未作為車輛停放使用，更加劇了小區(qū)車輛亂停亂放現(xiàn)象。這種情況并不是個(gè)例，而是普遍存在的問(wèn)題，目前主城區(qū)西城天賦苑、西溪大廈、鷺島國(guó)際、華陽(yáng)東方、東升金海岸、億林龍城二期、春天花園、金陽(yáng)花園、郡都大廈、健安花園、騰飛花園等小區(qū)都存在類似問(wèn)題。四是房屋規(guī)劃建設(shè)管理不力。個(gè)別小區(qū)在建設(shè)時(shí)，開(kāi)發(fā)商為了追求利益最大化，擅自改變房屋規(guī)劃，不按物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)規(guī)定落實(shí)物業(yè)管理用房和業(yè)主委員會(huì)議事活動(dòng)用房，造成了很多小區(qū)遺留問(wèn)題。比如：上甲山水擅自縮小建筑面積，導(dǎo)致地下停車位與住房比例嚴(yán)重失衡，比例僅為14%。五是建設(shè)質(zhì)量存在諸多問(wèn)題。個(gè)別小區(qū)開(kāi)發(fā)商不按施工質(zhì)量要求來(lái)建設(shè)，導(dǎo)致小區(qū)后續(xù)管理困難重重，市民群眾怨聲載道。如:萬(wàn)和花園消防設(shè)施質(zhì)量極差，多層4樓以上就需二次供水;天下豪庭綠化、地板不按合同建設(shè)，在業(yè)主強(qiáng)烈反映后改造翻修，小區(qū)亂成一團(tuán);陽(yáng)光西岸車庫(kù)漏雨嚴(yán)重，多年都未整改，業(yè)主苦不堪言;同天綠岸地下車庫(kù)設(shè)置不科學(xué)，長(zhǎng)年積水，地下設(shè)施設(shè)備隱患較多;華油苑將售房合同違規(guī)加上物業(yè)服務(wù)費(fèi)，電梯還未投入使用就多次出現(xiàn)故障;行署二苑、萬(wàn)和花園、西溪世家外墻瓷磚大量脫落，安全隱患嚴(yán)重。
(三)物業(yè)服務(wù)水平仍然難提高。當(dāng)前我市的物業(yè)服務(wù)水平仍處于較低階段，與小區(qū)業(yè)主的需求還有較大差距。一是與周邊城市相比物業(yè)服務(wù)收費(fèi)低。物業(yè)服務(wù)成本逐年增加，而物業(yè)服務(wù)收費(fèi)與之不相適應(yīng)，導(dǎo)致物業(yè)企業(yè)收費(fèi)率低、回報(bào)率低，服務(wù)水平逐年下降。二是隨著使用年限的增加，小區(qū)設(shè)施設(shè)備老化，遺留問(wèn)題逐年增多，小區(qū)生活環(huán)境面臨每況愈下。三是物業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。據(jù)調(diào)查，市主城區(qū)物業(yè)從業(yè)人員平均年齡在60歲左右，除了兩三個(gè)小區(qū)是單位上的外，其余所有的物業(yè)從業(yè)人員均未購(gòu)買保險(xiǎn)，有的秩序維護(hù)人員(平時(shí)口稱為保安)甚至在70多歲以上，服務(wù)水平可想而知。四是物業(yè)企業(yè)法人主業(yè)不主抓。大部分的物業(yè)企業(yè)持觀望態(tài)度，保企業(yè)資質(zhì)要緊，市主城區(qū)60余家物業(yè)企業(yè)，而主城區(qū)目前只有100余個(gè)物業(yè)住宅小區(qū)，可想而知又有幾個(gè)物業(yè)企業(yè)在干正事?據(jù)調(diào)查，只有10多個(gè)企業(yè)有兩個(gè)以上的服務(wù)項(xiàng)目，20多個(gè)只有一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目，近30個(gè)企業(yè)連一個(gè)服務(wù)項(xiàng)目都未有，服務(wù)一個(gè)住宅小區(qū)的企業(yè)靠低微的收入怎么生存，更不用說(shuō)無(wú)服務(wù)項(xiàng)目的了，他們?cè)跄苤鳂I(yè)主抓?這種情況帶來(lái)的結(jié)果就是行業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，將小區(qū)服務(wù)往“死”里拖，給創(chuàng)文測(cè)評(píng)工作帶來(lái)不利影響，主管部門規(guī)范起來(lái)難度很大。(四)各類糾紛投訴仍然難處理。一是政府部門對(duì)小區(qū)投訴難處理。市城管執(zhí)法局作為物業(yè)工作主管部門，創(chuàng)新工作收到了較好效果，但對(duì)房屋質(zhì)量、設(shè)施設(shè)備、亂搭亂建、車輛停放等各類小區(qū)投訴還是顯得力不從心。由于房屋建設(shè)已成事實(shí)無(wú)法更改，設(shè)施設(shè)備損壞老化需要更換，小區(qū)專項(xiàng)維修資金申請(qǐng)程序過(guò)多難以啟用，導(dǎo)致很多投訴難以從根本上解決。二是物業(yè)企業(yè)對(duì)業(yè)主投訴難處理。由于我市對(duì)物業(yè)知識(shí)宣傳力度不夠，宣傳遲，宣傳少，效果差，市民群眾特殊的組成結(jié)構(gòu)，讓他們未從心里認(rèn)可物業(yè)服務(wù)和收費(fèi)。不論是開(kāi)發(fā)商的責(zé)任，還是鄰里糾紛，只要是小區(qū)里的事，業(yè)主都去找物業(yè)公司，處理不好就將所有責(zé)任歸咎于物業(yè)企業(yè)。物業(yè)企業(yè)為解決這些問(wèn)題疲于奔命，無(wú)形中增加了運(yùn)行成本，還不能讓業(yè)主滿意。
(五)體制機(jī)制缺陷仍然難改觀。按物業(yè)管理?xiàng)l例相關(guān)要求，縣級(jí)以上地方人民政府發(fā)展改革、公安、民政、司法、財(cái)政、環(huán)保、城鄉(xiāng)規(guī)劃、衛(wèi)生、工商、質(zhì)監(jiān)等相關(guān)部門應(yīng)按照各自的職責(zé)，依法實(shí)施對(duì)物業(yè)管理活動(dòng)的服務(wù)和監(jiān)督。但在日常工作中，由于相關(guān)體制機(jī)制不完善甚至是尚未建立，很多部門并未真正參與到這項(xiàng)工作中來(lái)，行業(yè)主管部門單打獨(dú)斗的窘態(tài)仍然存在。
(六)政策法規(guī)要求仍然難落實(shí)。一是政策宣傳不到位。目前的宣傳還停留在完成任務(wù)上，針對(duì)性不夠，覆蓋率不高，宣傳效果也不夠好，未達(dá)到深入群眾、深入民心的程度。二是企業(yè)積極性不高。部分物業(yè)企業(yè)前景悲觀，凡事應(yīng)付，對(duì)政策法規(guī)和主管部門通知要求的落實(shí)缺乏主動(dòng)性。由于對(duì)物業(yè)企業(yè)的監(jiān)管機(jī)制還不完善，叫不動(dòng)請(qǐng)不動(dòng)的現(xiàn)象還較突出，無(wú)所畏的思想長(zhǎng)期存在，導(dǎo)致法人難出面，各項(xiàng)政策法規(guī)難落實(shí)。三是街道社區(qū)主體作用發(fā)揮不夠。個(gè)別街道社區(qū)對(duì)物業(yè)工作的認(rèn)識(shí)不到位，積極性不高，責(zé)任心不強(qiáng)。比如：對(duì)業(yè)主委員會(huì)的指導(dǎo)監(jiān)督，對(duì)物業(yè)矛盾糾紛的調(diào)處等方面，都還有待進(jìn)一步加強(qiáng)。
三、原因剖析(一)宣傳引導(dǎo)不夠。由于宣傳方式不夠靈活多樣，宣傳覆蓋面不高，導(dǎo)致宣傳效果也不盡如人意。當(dāng)前，不僅普通市民對(duì)物業(yè)工作認(rèn)識(shí)不到位，部分公務(wù)人員、教師等群體，甚至個(gè)別物業(yè)企業(yè)法人、經(jīng)理等管理層，對(duì)物業(yè)工作的認(rèn)識(shí)都還存在一定誤區(qū)。
(二)制度措施不強(qiáng)。一是對(duì)業(yè)主制約不夠。物業(yè)管理?xiàng)l例只是指導(dǎo)性的法規(guī)，對(duì)業(yè)主履行義務(wù)的制約力度不夠，對(duì)違規(guī)違約拒不繳納物管費(fèi)的部分業(yè)主根本沒(méi)有好的辦法。二是對(duì)開(kāi)發(fā)商物業(yè)方面的監(jiān)管長(zhǎng)期缺失。長(zhǎng)期未組織前期物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)承接檢驗(yàn)工作，為后續(xù)的物業(yè)管理工作埋下很大隱患，導(dǎo)致市主城區(qū)部分住宅小區(qū)長(zhǎng)期處于管理混亂之中。
(三)規(guī)劃建設(shè)滯后。一是監(jiān)管工作不到位。我市成立市的時(shí)間并不長(zhǎng)，城市規(guī)劃本該具有前瞻性。但遺憾的是，規(guī)劃一直處于被動(dòng)的局面，甚至連近幾年建設(shè)的樓盤，也與社會(huì)發(fā)展和市民群眾生活需求不相適應(yīng)。一是車輛停放規(guī)劃不科學(xué)。小區(qū)規(guī)劃未考慮小區(qū)業(yè)主未來(lái)生活，在部分家庭已購(gòu)買2臺(tái)以上車輛的情況下，部分樓盤住戶數(shù)與車位數(shù)比例連1：0.5都未達(dá)到;無(wú)地下停車庫(kù)的多層小區(qū)，地面無(wú)停車位，也未考慮非機(jī)動(dòng)車停車的位置，導(dǎo)致小區(qū)摩托車、電瓶車和自行車亂停放嚴(yán)重。二是結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)劃不科學(xué)。小區(qū)規(guī)劃不能照抄照搬別人的方案，如南方與北方天氣不一樣，南方雨水相對(duì)較多一些，雪要少一些，如天下豪庭小區(qū)，由于窗戶設(shè)計(jì)不合理，就很容易造成漏雨問(wèn)題。
三是交接使用程序不科學(xué)。由于大部分小區(qū)未落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)承接檢驗(yàn)制度，加之對(duì)開(kāi)發(fā)商缺乏有效的監(jiān)管，部分新建樓盤尚未建設(shè)完畢就有業(yè)主入住，給后來(lái)的各種小區(qū)亂象埋下了伏筆。試想，很多設(shè)施設(shè)備都未建設(shè)好，必要的生活設(shè)施都沒(méi)有，怎么去服務(wù)和管理。這些問(wèn)題，在中天國(guó)際、天下豪庭、郡都大廈、東城國(guó)際、大明上城、名爵公館等小區(qū)都不同程度存在。
(四)監(jiān)管督促不力。一是對(duì)開(kāi)發(fā)商的監(jiān)督不夠有力，未實(shí)行全程監(jiān)管，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題處理也不夠及時(shí)有效。二是對(duì)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管手段不多。由于企業(yè)較多，引導(dǎo)未到位，長(zhǎng)期存在的自由散漫現(xiàn)象還未真正糾正過(guò)來(lái)，違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象仍然存在。惡意競(jìng)爭(zhēng)、與業(yè)主委員會(huì)或個(gè)別業(yè)主私下勾結(jié)侵占廣大業(yè)主利益的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。三是對(duì)小區(qū)內(nèi)天然氣、水、電等相關(guān)經(jīng)營(yíng)單位監(jiān)管缺位，管理也不夠不規(guī)范。
(五)督查問(wèn)責(zé)不嚴(yán)。要推動(dòng)一項(xiàng)工作，嚴(yán)格督查、逗硬考核，是必不可少的重要手段。只有用好績(jī)效考核這個(gè)指揮棒，才能充分調(diào)動(dòng)各部門的積極性和創(chuàng)造性，才能有力有序地推動(dòng)工作。而我市目前尚未將市主城區(qū)物業(yè)工作納入相關(guān)部門績(jī)效考核，各部門對(duì)物業(yè)工作的重視也就可想而知。
(六)政府投入不多。從近期在南充市的考察中得知，該市每年投入了近500萬(wàn)用于對(duì)街道社區(qū)物業(yè)工作先進(jìn)單位的獎(jiǎng)勵(lì)，更是投入大量的資金用于改善老舊小區(qū)的設(shè)施設(shè)備。而我市無(wú)論是在物業(yè)工作的投入上，還是老舊小區(qū)的改造上，都與南充相去甚遠(yuǎn)。因此，政府必須從政策和資金上難這一行業(yè)給予扶持，讓他們看到希望。
四、對(duì)策建議
(一)加大法律法規(guī)宣傳力度。一是加強(qiáng)物業(yè)工作人員培訓(xùn)。加強(qiáng)對(duì)物業(yè)企業(yè)和執(zhí)法大隊(duì)、街道社區(qū)專職人員的物業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)，首先要讓物業(yè)工作人員成為“明白人”，知法懂法才能用好法。二是廣泛開(kāi)展街頭宣傳。采取街頭咨詢答疑、發(fā)放宣傳資料、LED大屏幕、主要媒體、電視或手機(jī)短信等方式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。三是采取市民群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的方式，深入小區(qū)開(kāi)展宣傳，可抓一至兩個(gè)示范小區(qū)，真正讓群眾參與進(jìn)來(lái)，普及物業(yè)知識(shí)，讓其接受并支持物業(yè)服務(wù)工作。四是是大力開(kāi)展“物業(yè)知識(shí)進(jìn)校園”活動(dòng)。將物業(yè)法規(guī)知識(shí)宣傳教育引進(jìn)學(xué)校，從孩子抓起，教育孩子如何當(dāng)好文明市民和文明業(yè)主。
(二)盡早建立物業(yè)聯(lián)席機(jī)制。建議由一名副市長(zhǎng)牽頭，建立由城管、住建、工商、衛(wèi)生、公安、民政、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、財(cái)政、發(fā)改委等部門參與的物業(yè)工作聯(lián)席會(huì)議制度。指定一名副秘書(shū)長(zhǎng)作為日常組織人，建立完善相關(guān)工作機(jī)制，積極協(xié)調(diào)物業(yè)工作相關(guān)事宜，推動(dòng)我市物業(yè)管理水平的整體提升。
(三)加強(qiáng)老舊小區(qū)設(shè)施改造。政府要加大對(duì)老舊小區(qū)的改造力度，進(jìn)一步提升老舊小區(qū)的人居環(huán)境。在經(jīng)費(fèi)投入上，重點(diǎn)向老舊小區(qū)傾斜。要盡快組織相關(guān)部門，逐個(gè)對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行實(shí)地踏勘，摸清情況，建立臺(tái)帳，并提出具體的可行性方案。按照“分步實(shí)施、整體推進(jìn)”的原則，逐步對(duì)老舊小區(qū)進(jìn)行改造升級(jí)。
(四)完善審批監(jiān)督考核機(jī)制。一是房屋預(yù)售許可要從嚴(yán)把關(guān)，嚴(yán)格企業(yè)資質(zhì)和市場(chǎng)準(zhǔn)入，嚴(yán)格落實(shí)前期物業(yè)招投標(biāo)和物業(yè)承接檢驗(yàn)制度，將物業(yè)服務(wù)的“先天不足”在源頭上堵住。同時(shí)，用好物業(yè)企業(yè)信用管理、企業(yè)資質(zhì)年檢等管理手段，促使企業(yè)切實(shí)加強(qiáng)行業(yè)自律。
(五)抓好創(chuàng)文測(cè)評(píng)有效規(guī)范。一是抓好樣板。切實(shí)抓好示范小區(qū)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)做法的宣傳和推廣，充分發(fā)揮示范小區(qū)引領(lǐng)帶動(dòng)作用，達(dá)到“以點(diǎn)帶面、整體提升”的目的。二是抓好宣傳。大力宣傳創(chuàng)文測(cè)評(píng)標(biāo)準(zhǔn)、創(chuàng)文測(cè)評(píng)的意義，讓廣大小區(qū)居民和物業(yè)企業(yè)都積極行動(dòng)起來(lái)，支持和參與創(chuàng)文工作。三是抓好規(guī)范。嚴(yán)格按照全國(guó)文明城市測(cè)評(píng)體系的標(biāo)準(zhǔn)和要求，切實(shí)做好小區(qū)公益廣告宣傳、志愿服務(wù)活動(dòng)及完善管理制度等工作，抓好小區(qū)規(guī)范化建設(shè)工作，確保我市創(chuàng)建全國(guó)文明城市工作取得圓滿成功。
篇2：舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題
舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題
本文旨在通過(guò)分析舊城區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn)、現(xiàn)狀及問(wèn)題，探索和研究舊城區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展，以引起對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理工作的關(guān)注，起到拋磚引玉的作用。
一、特點(diǎn)
要研究探索舊城區(qū)的物業(yè)管理，首先必須了解舊城區(qū)物業(yè)管理特點(diǎn)，因?yàn)橹挥姓J(rèn)識(shí)其特點(diǎn)后，我們才能有針對(duì)性研究舊城區(qū)的物業(yè)管理。
舊城區(qū)是城市在長(zhǎng)期發(fā)展和演變過(guò)程中逐步形成的。舊城區(qū)之所以稱為"舊區(qū)"或"老區(qū)"，是相對(duì)應(yīng)于"新建小區(qū)"而言的，兩者相比較，舊城區(qū)具有以下特點(diǎn)。
第一，舊城區(qū)數(shù)量多面積大。
解放以后，我國(guó)陸陸續(xù)續(xù)建造了一批又一批住房，特別是80年代，在gg開(kāi)放初期，隨著人民群眾生活水平的逐漸提高，對(duì)居住條件改善的需要越來(lái)越大，于是一幢高樓撥地而起，在這期間所產(chǎn)生的住宅區(qū)特別多。這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房。由于歷史的積淀，舊區(qū)數(shù)量特別多，面積特別大，據(jù)有關(guān)方面估計(jì)，舊區(qū)的比例約占城市房屋總量的90％
第二，舊城區(qū)是商業(yè)、金融、貿(mào)易中心，也是人們生活的密集區(qū)。
一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉(cāng)庫(kù)用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營(yíng)交織。
第三，舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。
就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是2至20年不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，舊城區(qū)由于歷史原因，沒(méi)有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯。舊區(qū)房屋不僅存在原有質(zhì)量先天不足或房屋使用不善留下的隱患，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。
第四，舊區(qū)的房屋福利性成份比較重。
由于住房制度改革是在20世紀(jì)90年代后才比較深入地開(kāi)展的，實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化的時(shí)間不長(zhǎng)。在這之前，我國(guó)一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房由國(guó)家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國(guó)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下的一個(gè)社會(huì)顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價(jià)出售給了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時(shí)，即使沒(méi)有出售的房屋，雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說(shuō)具有福利性。
第五，舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣化。
舊區(qū)的房屋有的已按公房出售的形式變成了私有房產(chǎn)，有的是斷續(xù)租住房管部門的公房，繳納房租，使用權(quán)在住房，但所有權(quán)為國(guó)家所有，有的是住單位自管的房屋，但所有權(quán)在企業(yè)。在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房商品化程度較高，私有化程度較重。
第六，舊城區(qū)管理體制傳統(tǒng)化程度偏重，居民消費(fèi)觀念陳舊。
舊區(qū)房屋在房改以前一般主要有兩種，一是直管公房，二是隨著房改的不斷深入，房屋的性質(zhì)產(chǎn)生了變化，但仍有相當(dāng)多的房屋仍屬于公房，仍沿襲舊的管理體制。另方面，由于舊住宅區(qū)居民受傳統(tǒng)的福利性住房觀念影響較深，加之生活水平及經(jīng)濟(jì)承受能力普遍偏低，這使舊住宅區(qū)的居民消費(fèi)觀念比較滯后，對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)和意識(shí)比較薄弱。
二、現(xiàn)狀
舊區(qū)由于長(zhǎng)時(shí)間采用行政性、福利性的管理模式，體制僵化，效率低下，房屋失修失養(yǎng)嚴(yán)重，使得舊區(qū)的居住環(huán)境與新建小區(qū)相比反差較大，群眾意見(jiàn)較大。并且舊區(qū)原有的管理形式不對(duì)整個(gè)居住環(huán)境進(jìn)行管理，既不適應(yīng)居民日益增長(zhǎng)的、改善居住條件的要求，也不適應(yīng)兩個(gè)文明建設(shè)的需要，而物業(yè)管理則不僅可以養(yǎng)護(hù)、保養(yǎng)舊區(qū)的房屋和公共設(shè)施，延長(zhǎng)其使用壽命，而且還可以改善居民的生活環(huán)境，提高居民-的精神文明素質(zhì)和現(xiàn)代化城市意識(shí)，同時(shí)物業(yè)管理還可以把整個(gè)城市的管理水平帶動(dòng)起來(lái)，推進(jìn)現(xiàn)代化城市的發(fā)展步伐，有利于推進(jìn)兩個(gè)文明建設(shè)。
從20世紀(jì)80年代初，我國(guó)物業(yè)管理在一些沿海城市被相繼引用，隨著新建小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展和規(guī)范，物業(yè)管理所顯示出來(lái)的優(yōu)越性越來(lái)越明顯，這對(duì)舊城區(qū)居民帶來(lái)較大的影響和沖擊力，居民的消費(fèi)及生活觀念發(fā)生了徹底變化。一方面居民盟對(duì)居住環(huán)境和生活質(zhì)量的要求越來(lái)越高，另方面，居民的技資意識(shí)增強(qiáng)，深知住房作為一種稀有而昂貴的商品，不僅可以居住，而且還可以投資，正是基于這種考慮，居民也希望將以前的傳統(tǒng)房屋管理形式轉(zhuǎn)變?yōu)樾滦偷奈飿I(yè)管理，越來(lái)越迫切的希望同樣也能享受物業(yè)管理這種新型的管理和優(yōu)秀的服務(wù)。 同時(shí)，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立，以前政府對(duì)城市房屋實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管.理的統(tǒng)管格局發(fā)生了新變化，房屋統(tǒng)管比重趨小，房屋自管和委托管理比重趨大，從而為發(fā)展物業(yè)管理帶來(lái)了有利條件。而隨著住房制度改革的深入，房屋產(chǎn)權(quán)多元化態(tài)勢(shì)逐漸形成，這也為房管部門逐步擺..脫傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)管理模式，走向市場(chǎng)化的物業(yè)管理提供了良好機(jī)遇。
由此可見(jiàn)，舊區(qū)物業(yè)管理是歷史發(fā)展的必然，是gg開(kāi)放的需要，也是建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的需要。舊城區(qū)推行物業(yè)管理工作，目前在深圳、上海、大連、青島等城市已取得一定的成績(jī)和經(jīng)驗(yàn)。深圳在全國(guó)舊城物業(yè)管理流面走在前列，深圳市為了在舊區(qū)的物業(yè)管理方面取得突破，經(jīng)過(guò)慎重考慮和多方酬調(diào)，1996年10月將舊住宅區(qū)鹿丹村面向組社會(huì)招標(biāo)物業(yè)管理，消息一發(fā)布就引起社會(huì)各界的關(guān)注，最后有10家物業(yè)管理公司參加了競(jìng)標(biāo)活動(dòng)，經(jīng)過(guò)激烈競(jìng)爭(zhēng)，深圳萬(wàn)科物業(yè)管理公司取得了鹿丹村物業(yè)管理權(quán)。鹿丹村建成于19*，占地7萬(wàn)多平米，建筑面積11萬(wàn)平米，住宅1200套。由于是舊區(qū)，投入時(shí)間長(zhǎng)，房屋設(shè)施老化、配套不齊，管理費(fèi)低，經(jīng)費(fèi)少，管理難度較大，住戶意見(jiàn)多。1997年元旦，萬(wàn)科物業(yè)管理公司順利接管鹿丹村后，便對(duì)該住宅區(qū)進(jìn)行全面的整治，加強(qiáng)各方面的管理，最后獲得了居民的滿意，政府的放心，并在接管一年內(nèi)獲得"全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)"的稱號(hào)。大慶市舊城區(qū)的物業(yè)管理工作也很有實(shí)效，比較典型的是東安物業(yè)管理公司東風(fēng)新村管理處對(duì)舊區(qū)安康小區(qū)的整治和管理。
東風(fēng)新村管理處從強(qiáng)化舊城區(qū)的物業(yè)管理實(shí)際出發(fā)，對(duì)原轄的新村第一至第六住宅小區(qū)進(jìn)行重新規(guī)劃，分割為若干個(gè)便于管理的住宅小區(qū)，其中安康小區(qū)便是其中之一，東安物業(yè)管理公司按照《大慶市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》的要求，改革原來(lái)的管理體制，運(yùn)作新的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，多渠道籌措資金對(duì)安康小區(qū)進(jìn)行綜合恢復(fù)整治，對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理，整治車柵、路，開(kāi)展優(yōu)質(zhì)的有償服務(wù)，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的努力，一個(gè)寧?kù)o、舒適的小區(qū)展現(xiàn)在居民眼前因?yàn)樵撔^(qū)物業(yè)管理成效顯著，被評(píng)為黑龍江省物業(yè)管理示范住宅小區(qū)。南京市從1998年開(kāi)始對(duì)舊區(qū)實(shí)施整治出新，全面推行物業(yè)管理，南京市政府確定的舊區(qū)出新基本原則是"不搞錦上添花，只是雪中送炭"，物業(yè)管理方面基本達(dá)到了"管理規(guī)范有序，居住安全舒適，設(shè)備設(shè)施完好，環(huán)境美化綠化、服務(wù)優(yōu)質(zhì)及時(shí)，衛(wèi)生干凈整潔"的要求。南京市在1998-1999年間，舊區(qū)改造面積達(dá)5500萬(wàn)平米，市政府撥款達(dá)4000多萬(wàn)元。遼寧省經(jīng)過(guò)1997-1998年兩年努力，治理了1999年前建的舊區(qū)688個(gè)，占應(yīng)改造舊區(qū)總數(shù)83.8%。
總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)的物業(yè)管理在一些城市取得了一定的成績(jī)和突破，但由于舊區(qū)建成時(shí)間較長(zhǎng)，而且環(huán)境較差，設(shè)施設(shè)備不完善并且年久失修，同時(shí)由于舊區(qū)規(guī)模或者太大，或者太小，房屋類型不一，質(zhì)量差異大，存在分布零散、管理難度大等問(wèn)題，致使舊城區(qū)物業(yè)管理工作難度較大，問(wèn)題較多，成效不顯著，管理水平低。目前，舊區(qū)物業(yè)管理存在以下幾個(gè)突出問(wèn)題:
第一，舊觀念飛舊思維方式難以轉(zhuǎn)變
由于舊城區(qū)多年來(lái)一直實(shí)行的是傳統(tǒng)房屋管理體制，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩重，福利性思想、濃。在開(kāi)展物業(yè)管理工作中，一方面居民一時(shí)難以接受"自己花錢買服務(wù)"的方式，認(rèn)為幾十年來(lái)都是政府出錢維修，而現(xiàn)在自己要出錢，觀念一時(shí)難以較變過(guò)來(lái)，對(duì)物業(yè)管理收費(fèi)采取抵觸和拖欠態(tài)度。另一方面，作為物業(yè)管理者而言，大多是原來(lái)房管所轉(zhuǎn)制而成的物業(yè)公司，以前是管理者，而現(xiàn)在卻成了服務(wù)者，這種身份和地位的變化，使不少物業(yè)公司人員思想上接受不了，致使服務(wù)不到位。
第二，舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，實(shí)施物業(yè)管理難度大
舊城區(qū)往往存在房屋質(zhì)量參差不齊，配套設(shè)施不齊全，而且由于以前舊城區(qū)實(shí)行的是低租福利制的管理模式，使得舊城區(qū)的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施得不到維修和保養(yǎng)，造成失修失養(yǎng)，致使設(shè)備陳舊、老化。另一方面舊城區(qū)的基礎(chǔ)管理工作往往薄弱，房屋圖紙、資料不完善，甚至缺失嚴(yán)重，管理制度往往不健全等。正是由于舊城區(qū)基礎(chǔ)工作差，致使物業(yè)管理實(shí)施難度大。
第三，群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)多
業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)要求越來(lái)越高，但是由于舊城區(qū)本身就存在物業(yè)陳舊、配套不完善的缺點(diǎn)，而且物業(yè)公司服務(wù)往往又不到位，這就使得居民的期望與實(shí)際情況有較大的出入，致使群眾對(duì)舊城區(qū)物業(yè)管理意見(jiàn)大。
第四，物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)缺乏
新建小區(qū)存在物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)困難的問(wèn)題，舊城區(qū)在這方面的問(wèn)題更加嚴(yán)重。舊城區(qū)有相當(dāng)多的居民將居住的公房購(gòu)為私有，但購(gòu)房過(guò)程中往往享受許多優(yōu)惠條件，公房出售后提取的維修基金并不多。另一方面，舊城區(qū)物業(yè)管理的啟動(dòng)資金往往也是由原有的房屋管理部門注入，資金也不多。同時(shí)由于舊城區(qū)的居民經(jīng)濟(jì)隨能力相當(dāng)有限，政府在制定物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，更多的是考慮了居民的經(jīng)濟(jì)承受能力，部分城市的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低于成本，盡管如此，舊城區(qū)有居民還往往以各種借口拖飛欠抵制物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，這就使得舊城區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)少之又少，對(duì)物業(yè)管理公司而言無(wú)疑是雪上加霜，經(jīng)營(yíng)舉步維艱，虧損嚴(yán)重。
第五，業(yè)主自治自律意識(shí)不強(qiáng)，業(yè)主委員會(huì)制度不健全
雖然按規(guī)定，實(shí)施物業(yè)管理的小區(qū)應(yīng)該成立業(yè)主委員會(huì)，但由于業(yè)主自身意識(shí)不強(qiáng)，舊城區(qū)的物業(yè)管理往往是由原來(lái)的房屋管理部門替代，至于是否成立業(yè)主委員會(huì)，或業(yè)主委員會(huì)如何組建等都是由原來(lái)的房屋管理部門說(shuō)了算。業(yè)主委員會(huì)制度不健全，使得物業(yè)管理工作缺乏有效的國(guó)監(jiān)督和約束，業(yè)主自身的權(quán)利得不到保障。
三、發(fā)展
目前，隨著人民群眾生活水平的不斷提高和住房、醫(yī)療、養(yǎng)老和就業(yè)等各項(xiàng)制度改革的深入，城市居民與所在社區(qū)的關(guān)系愈來(lái)愈密切。他們不僅關(guān)注社區(qū)的發(fā)展，參與社區(qū)的活動(dòng)，而且對(duì)社區(qū)的服務(wù)和管理、居住環(huán)境、文化娛樂(lè)、醫(yī)療衛(wèi)生等方面提出多層次，多樣化的要求。這為物業(yè)管理發(fā)展創(chuàng)造了條件，提供了機(jī)遇。盡管舊城區(qū)物業(yè)管理存在諸多問(wèn)題，但舊城區(qū)物業(yè)管另涉及的范圍相當(dāng)大，在城市管理和社區(qū)建設(shè)中具有舉足輕重的地位。我們應(yīng)該根據(jù)舊城區(qū)的實(shí)際情況，因地制宜，借鑒新建小區(qū)物業(yè)管理的經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)點(diǎn)，結(jié)合城市社區(qū)建設(shè)，探索適應(yīng)舊城區(qū)的物業(yè)管理新路子。
第一，領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干
舊城區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)涉及面廣，普通群眾密切相關(guān)的工作。領(lǐng)導(dǎo)重視，政府真抓實(shí)干是關(guān)鍵，大連市、上海市、深圳市等地區(qū)舊城區(qū)物業(yè)管理取得突破性成績(jī)，很大程度上在于領(lǐng)導(dǎo)重視，親自抓。因?yàn)橹挥蓄I(lǐng)導(dǎo)重視，才有利于政策的制定和落實(shí)，領(lǐng)導(dǎo)重視舊區(qū)物業(yè)管理，能夠推動(dòng)舊區(qū)物業(yè)管理政策的合理制定和真正落到實(shí)處。同時(shí)由于舊區(qū)物業(yè)管理更多地涉及到方方面面，矛盾突出，領(lǐng)導(dǎo)在協(xié)調(diào)方面可以起到舉足輕重的重要。
第二，更新觀念，轉(zhuǎn)換管理體制
首先要加強(qiáng)思想宣傳工作。舊城區(qū)因?yàn)橐郧耙恢睂?shí)行福利性管理，在觀念更新方面，特別重要。要把植根了幾十年的福利性住房觀念轉(zhuǎn)變到適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的物業(yè)管理，難度相當(dāng)大。要多渠道、多形式、多角度的開(kāi)展宣傳活動(dòng)，讓市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)觀念深入人心增強(qiáng)群眾物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)，讓群眾心底明白傳統(tǒng)的房屋管理和新型的物業(yè)管理的優(yōu)劣，使群眾認(rèn)可、理解、支持物業(yè)管理。 其次，作為物業(yè)管理公司而言，也要轉(zhuǎn)變觀念，增強(qiáng)其服務(wù)意識(shí)，要明白管理與服務(wù)是有所不同的，在管理體制上要由"婆婆"的管理轉(zhuǎn)變?yōu)閮?yōu)質(zhì)的服務(wù)。傳統(tǒng)的房屋管理體制已不能適應(yīng)新的形勢(shì)的需要，只有打破傳統(tǒng)的"鐵飯碗"，將諸如房管所之類的事業(yè)單位體制轉(zhuǎn)換為實(shí)行企業(yè)化、社會(huì)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理公司，城市管理工作才能躍上新臺(tái)階。
第三，加強(qiáng)舊城區(qū)的出新工作，為物業(yè)管理創(chuàng)造條件
針對(duì)舊城區(qū)普遍存在基礎(chǔ)差、配套設(shè)施不完善等不足，不僅可以結(jié)合城市危舊房屋改造，對(duì)房屋進(jìn)行更新改造，對(duì)房屋迸行更新改造，而且還要和功能布局的調(diào)整，生活服務(wù)設(shè)施的完善，道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施及公共設(shè)施相協(xié)調(diào)，進(jìn)行綜合治理。政府要制定出臺(tái)舊城區(qū)新的實(shí)施辦法，要因地制宜制定舊城區(qū)改造治理規(guī)劃，制定實(shí)施方案，整治環(huán)境，折除違章搭建，完善公建配套，增加綠化，平整道路等，可以采取劃片統(tǒng)一管理，能夠?qū)嵭蟹忾]管理的就盡量封閉為相對(duì)獨(dú)立的小區(qū)。
第四，理順關(guān)系，規(guī)范業(yè)主委員會(huì)制度
舊城區(qū)往往存在多頭管理的局面，要改小區(qū)內(nèi)的多頭管理為綜合一體化管理。在舊區(qū)是，凡屬物業(yè)管理事項(xiàng)，包括治安、車輛、衛(wèi)生、綠化、維修、公共設(shè)施，社區(qū)文化、有償服務(wù)、裝修管理等，全部交由一個(gè)物業(yè)管理公司實(shí)施統(tǒng) 一的社會(huì)化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)管理。
同時(shí)，舊區(qū)也往往存在有多家物業(yè)管理公司管理的局面。要通過(guò)業(yè)主委員會(huì)選聘，實(shí)行一個(gè)小區(qū)由一家物業(yè)公 司管理，改變多家物業(yè)公司互相推讀扯皮的現(xiàn)象。舊區(qū)的業(yè)主自治自律意識(shí)比較差，政府要硬性規(guī)定實(shí)施業(yè)主委員會(huì)制度。建設(shè)部副部長(zhǎng)宋春華曾在1999年5月 份"全國(guó)的物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建立業(yè)主委員會(huì)。"在舊區(qū)的公有住宅出售達(dá)到309毛-509b比 例后，政府有關(guān)部門(特別是房管所)要指導(dǎo)居民根據(jù)自愿的原則成立業(yè)主委員會(huì)，使物業(yè)公司在業(yè)主委員會(huì)選 聘后開(kāi)展的物業(yè)管理工作得到約束和監(jiān)督，居民與物業(yè)公司發(fā)生矛盾后也能由業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)，促使物管工作 正常有序的開(kāi)展。
第五，多渠道籌集資金，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供血機(jī)制
舊區(qū)本身就帶著福利性、公益性色彩，物業(yè)公司對(duì)小區(qū)的管理就是承擔(dān)了政府的一部分責(zé)任，小區(qū)原有的建筑 和配套設(shè)施往往不完善，需要物管公司整治環(huán)境，完善設(shè)施等，這些費(fèi)用原本應(yīng)由政府補(bǔ)貼，但現(xiàn)在需要物管公 司承擔(dān)。可以采取"政府優(yōu)惠一點(diǎn)，向住戶收一點(diǎn)"的方式，一方面政府在稅費(fèi)等方面減免，另一方面根據(jù)住戶經(jīng) 濟(jì)承受能力收一部分。
同時(shí)，物業(yè)公司可以開(kāi)展多種形式的有償服務(wù)，多層次，多角度滿足并服務(wù)于居民的需求，形成"以業(yè)養(yǎng)業(yè)"的供 血機(jī)制。可以利用舊區(qū)經(jīng)整治出新而有的房產(chǎn)、設(shè)備、場(chǎng)地等基礎(chǔ)設(shè)施等資源，開(kāi)辦一些立足小區(qū)，面向社會(huì)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在為居民提供方便搞好服務(wù)的同時(shí)，創(chuàng)造一定的經(jīng)濟(jì)效益。特別是舊區(qū)的房屋比較陳舊，需要改造，可以開(kāi)展以改造改善舊有房屋為主體的危改開(kāi)發(fā)服務(wù)。通過(guò)開(kāi)發(fā)，用其盈利部分，作為舊區(qū)管理建設(shè)的再次投入，以彌補(bǔ)舊區(qū)設(shè)計(jì)的先天不足。這也拓寬了物業(yè)公司業(yè)務(wù)，增強(qiáng)了穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源，使舊城區(qū)的物業(yè)管理產(chǎn)生良性循環(huán)。
第六，逐步推行適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的舊城區(qū)物業(yè)管理模式
要根據(jù)舊城區(qū)實(shí)際，因地制宜，不照搬照抄新建小區(qū)的物業(yè)管理，探索"便民、利民、為民"的舊城區(qū)物業(yè)管理模式。
一是舊區(qū)傳統(tǒng)的管理往往是管理與作業(yè)(維修等)統(tǒng)在一起，這不利于市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)和動(dòng)作。物業(yè)公司可以建立專業(yè)化維修公司，或者直接聘請(qǐng)社會(huì)上的專業(yè)公司，并按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求建立合同關(guān)系，用契約形式明確雙方權(quán)利與義務(wù)，真正實(shí)施產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)者分離，管理層與作業(yè)層分離。這一方面有利于物業(yè)管理公司集中精力搞管理，另一方面有利于專業(yè)公司在競(jìng)爭(zhēng)中提高質(zhì)量水準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)。
二是舊區(qū)的房屋類型多樣化特征比較明顯，住戶要求不一樣，可以采取分類分層管理。根據(jù)舊住宅區(qū)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的比重不同，可以將舊住宅區(qū)分為公房為主類和公房出售后私房為主類，對(duì)公房比例大的舊住宅區(qū)，要改善傳統(tǒng)的管理方式，盡可能的服務(wù)于住戶，對(duì)私房為主的舊住宅區(qū)，可以逐漸推行社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理模式。
三是對(duì)條件比較成熟的典型舊區(qū)，通過(guò)整治，完善基礎(chǔ)工作，采取招投標(biāo)形式，使業(yè)主和物業(yè)管理公司能夠雙向選擇，使舊區(qū)物業(yè)管理真正步入社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中去。
第七、結(jié)合社區(qū)建設(shè)，促進(jìn)舊城區(qū)物業(yè).管理迅速發(fā)展
要抓住目前社區(qū)建設(shè)大力發(fā)展的時(shí)機(jī)，舊城區(qū)物業(yè)管理要積極參與社區(qū)衛(wèi)生、社區(qū)文化、社區(qū)環(huán)境、社區(qū)治安等社區(qū)服務(wù)與管理，一方面拓展物業(yè)管理業(yè)務(wù)；另一方面為促進(jìn)社區(qū)建設(shè)作出自己應(yīng)有的貢獻(xiàn)。
總的說(shuō)來(lái)，舊城區(qū)物業(yè)管理存在的問(wèn)題不少，但發(fā)展的前景較大。只能根據(jù)舊城區(qū)有實(shí)際情況，逐漸探索出一套適應(yīng)舊城區(qū)特點(diǎn)的物業(yè)管理模式。
篇3：香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展
香港物業(yè)管理現(xiàn)狀及未來(lái)發(fā)展
香港地少人多，建筑物鱗次櫛比。地產(chǎn)業(yè)是香港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的骨干產(chǎn)業(yè)，近十多年來(lái)，與地產(chǎn)業(yè)一脈相承的“物業(yè)管理”行業(yè)取得了長(zhǎng)足發(fā)展。然而，市民對(duì)生活質(zhì)素要求越來(lái)越高，新的信息手段，也成了物業(yè)管理公司提升自身素質(zhì)的契機(jī)。今年SARS疫情在香港肆虐后，對(duì)物業(yè)管理行業(yè)提出了新的要求，呈現(xiàn)出新的發(fā)展趨勢(shì)。
一、香港物業(yè)管理的現(xiàn)狀
在香港時(shí)常經(jīng)濟(jì)和法治社會(huì)的大環(huán)境下，專業(yè)、規(guī)范和高質(zhì)素的物業(yè)管理，推動(dòng)了香港經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，同時(shí)，亦為市民提供了一個(gè)愜意、舒適的生活環(huán)境。從整體上看，目前香港物業(yè)管理呈現(xiàn)出如下特點(diǎn)：
(一)法制化程度高。
香港物業(yè)管理領(lǐng)域首先引入英美普遍法中的概念，即在樓宇建成后，由發(fā)展商、物業(yè)管理公司和著名業(yè)主共同簽訂的“公共契約”即公契)，即關(guān)于各業(yè)主之間享有其自有部分及公用部分和他們彼此之間在大廈管理過(guò)程中的權(quán)利、利益和責(zé)任，在土地注冊(cè)處注冊(cè)，并對(duì)大廈全體業(yè)主和租客有約束力的協(xié)議。為了規(guī)范物業(yè)管理市場(chǎng)，香港政府制訂并完善了一系列法律法規(guī)，如氣體安全條例、消防安全條例、危險(xiǎn)物品條例、噪音管制條例、水質(zhì)管制條例和保安及護(hù)衛(wèi)條例等，其中最為重要的是《建筑物管理?xiàng)l例》。為便于業(yè)主組織法團(tuán)管理大廈，1970年制定了《多層建筑物(業(yè)主法團(tuán))條例》;1993年該條例被大幅度修訂，更名為《建筑物管理?xiàng)l例》，成為香港物業(yè)管理領(lǐng)域最基本的法律。現(xiàn)今，在法律的指導(dǎo)之下，業(yè)主更加積極參與管理自己的物業(yè)，截止20**碾月，全港已有6464個(gè)業(yè)主立案法團(tuán)(業(yè)主委員會(huì))成立。因此，從法團(tuán)的成立，法團(tuán)與物業(yè)管理公司的權(quán)責(zé)，到物業(yè)管理的各項(xiàng)工作標(biāo)準(zhǔn)，基本實(shí)現(xiàn)了有法可依。
(二)私人樓宇高齡化，政府房屋服務(wù)私營(yíng)化，加劇物業(yè)管理公司間的競(jìng)爭(zhēng)，管理更趨專業(yè)。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前，香港約有4萬(wàn)多幢私人樓宇，超過(guò)25%的樓齡介乎20至40年，這些樓宇建筑物的損耗十分嚴(yán)重，加之大廈業(yè)權(quán)分散導(dǎo)致管理不善，間接加速樓宇的老化。香港政府屋宇署聯(lián)同政府幾個(gè)部門，從2000年開(kāi)始推行“屋宇維修統(tǒng)籌計(jì)劃”，協(xié)助業(yè)主和立案法團(tuán)解決樓宇的維修和管理問(wèn)題。另一方面，負(fù)責(zé)政府物業(yè)管理的產(chǎn)業(yè)署逐漸改變了它的角色，由直接管理物業(yè)，變?yōu)楸O(jiān)管物業(yè)管理公司工作、改善社區(qū)環(huán)境和執(zhí)行法定職務(wù)，將辦公大樓和宿舍外判給物業(yè)管理公司管理，每年為政府節(jié)省3300萬(wàn)港幣。香港房委會(huì)也采用同樣的方法，通過(guò)推行“私營(yíng)機(jī)構(gòu)更多參與屋村管理及維修保養(yǎng)服務(wù)計(jì)劃”，將管理的物業(yè)逐步移交給私人物業(yè)管理公司。這些既給物業(yè)管理公司提供了商機(jī)，同時(shí)提出了挑戰(zhàn)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)。過(guò)去數(shù)年間，公司經(jīng)理人酬金(利潤(rùn))和總部開(kāi)支占大廈管理費(fèi)的比例，平均欲10-15%下降至5-9%。物業(yè)管理公司必須厲行節(jié)約，控制成本，很多時(shí)候還需要接受集團(tuán)公司或母公司在資源上的支持。
(三)政府和物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)的角色越來(lái)越重要。
香港政府民政事務(wù)總署負(fù)責(zé)私人大廈的管理，幫助業(yè)主自行處理有關(guān)大廈管理和業(yè)主立案法團(tuán)運(yùn)作的事務(wù)。民政事務(wù)總署牽頭成立一個(gè)跨政府部門和專業(yè)團(tuán)體(律師會(huì)、會(huì)計(jì)師公會(huì)、測(cè)量師學(xué)會(huì)等)的大廈管理資源中心，免費(fèi)為業(yè)主和業(yè)主立案法團(tuán)提供各類信息、咨詢服務(wù)和意見(jiàn)，協(xié)調(diào)處理紛爭(zhēng)。香港物業(yè)管理公司協(xié)會(huì)于1990年成立，截止20**年年底，協(xié)會(huì)會(huì)員超過(guò)80家。根據(jù)協(xié)會(huì)的章程，加入?yún)f(xié)會(huì)必須具備兩給條件：一是公司已有兩年以上實(shí)際管理樓宇的經(jīng)驗(yàn);二是公司目前管理超過(guò)1000個(gè)住宅單位或超過(guò)30000平方米的工業(yè)用地或超過(guò)10000平方米的商業(yè)單位。因此，協(xié)會(huì)包括了香港實(shí)力最雄厚、規(guī)模最大的物業(yè)管理公司，同時(shí)，是否加入?yún)f(xié)會(huì)成為評(píng)定公司專業(yè)水平和規(guī)模聲譽(yù)的重要標(biāo)志之一。在議標(biāo)、定標(biāo)中，加入?yún)f(xié)會(huì)的可以多得分。協(xié)會(huì)不僅積極向政府和社會(huì)各界反映業(yè)界意見(jiàn)，還通過(guò)培訓(xùn)、出版刊物、對(duì)外交流等各種形式，提高公司及其員工的專業(yè)服務(wù)質(zhì)素。20**年7月，協(xié)會(huì)與香港地產(chǎn)學(xué)會(huì)、房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，簽署“香港房地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)聯(lián)盟”，整合各專業(yè)團(tuán)體的資源，提高協(xié)調(diào)、咨詢和服務(wù)的能力。
二、香港物業(yè)管理的未來(lái)發(fā)展
香港經(jīng)濟(jì)在60年代末開(kāi)始起飛，帶動(dòng)地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。各式多層大廈和新式大型屋苑發(fā)展起來(lái)，以往只提供“看更保安”式服務(wù)的大廈管理已不合時(shí)宜。物業(yè)管理，不只限于清潔、園藝、保安和維持水、電和機(jī)電設(shè)備的正常運(yùn)作，而且還包括大廈的全面維修保養(yǎng)、社區(qū)建設(shè)、財(cái)務(wù)管理、環(huán)保管理和屋宇增值等。隨著進(jìn)入本世紀(jì)的電腦資訊時(shí)代，物業(yè)管理面臨著新的挑戰(zhàn)，并呈現(xiàn)出新的發(fā)展態(tài)勢(shì)。
(一)物業(yè)管理突出服務(wù)的特點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)以人為本、與時(shí)俱進(jìn)。
為擺正公司與業(yè)主的位置，不少物業(yè)管理公司在名稱增加“服務(wù)”二字，突出服務(wù)的本質(zhì)特點(diǎn)，避免讓人產(chǎn)生歧義。另一方面，面對(duì)新近提出“全優(yōu)居住素質(zhì)”概念，物業(yè)管理不只追求最低成本，更強(qiáng)調(diào)提升質(zhì)素，滿足業(yè)主的全方位要求，并兼顧資源管理的效益和社會(huì)公義。對(duì)物業(yè)管理提出了“五星”級(jí)一站式以客為本的服務(wù)，利用互聯(lián)網(wǎng)的普及，在電腦服務(wù)領(lǐng)域不斷推陳出新。如香港富城物業(yè)管理集團(tuán)在90年代推出了“富城智能管理”的營(yíng)運(yùn)模式，啟動(dòng)24小時(shí)客戶服務(wù)熱線，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)將公司各部門與所管理的屋苑聯(lián)系起來(lái)，便于客戶獲取屋苑信息、網(wǎng)上預(yù)訂屋苑設(shè)施和電郵查詢等，使客戶足不出戶就能享受到優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。專家估計(jì)，智能化建筑將成為21世紀(jì)建筑業(yè)的主流，智能建筑的運(yùn)行費(fèi)用和能耗比常規(guī)建筑要低30%-40%。
(二)進(jìn)一步突出專業(yè)化。
以往觀念認(rèn)為，物業(yè)管理是一門易于經(jīng)營(yíng)、成本較低和回報(bào)有保障的行業(yè)，因此，技術(shù)水平不高，專業(yè)性不強(qiáng)。但隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇和大量公營(yíng)房屋交由私營(yíng)公司接管，政府設(shè)立發(fā)牌制度，促進(jìn)物業(yè)管理公司進(jìn)一步追求專業(yè)精神，提高競(jìng)爭(zhēng)力。1999年下半年，香港政府制定了《房屋經(jīng)理注冊(cè)條例》，將專業(yè)房屋經(jīng)理引入注冊(cè)制度。這些房屋經(jīng)理來(lái)自香港房屋經(jīng)理學(xué)會(huì)和測(cè)量師學(xué)會(huì)等專業(yè)團(tuán)體，積累了豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，其重要性日漸為社會(huì)所認(rèn)識(shí)。在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，公司擁有多少名專業(yè)人才，是其中一項(xiàng)重要因素。
(三)對(duì)實(shí)施強(qiáng)制性專業(yè)物業(yè)管理的呼聲越來(lái)越強(qiáng)烈。
根據(jù)《建筑物管理?xiàng)l例》，香港對(duì)大廈實(shí)施自愿物業(yè)管理制度，但鼓勵(lì)引進(jìn)專業(yè)的物業(yè)管理公司，同時(shí)，政府主管部門可以對(duì)有嚴(yán)重問(wèn)題的大廈實(shí)施強(qiáng)制性的管理。由于香港一部分樓宇老化問(wèn)題非常嚴(yán)重，其維修引起社會(huì)的廣泛關(guān)注。今年SARS在香港大規(guī)模爆發(fā)后，尤其是淘大花園出現(xiàn)
嚴(yán)重疫情，迫使公眾進(jìn)一步關(guān)注大廈的物業(yè)管理，要求政府以強(qiáng)制性的方式解決一些“高齡”私人樓宇和規(guī)模較小單幢大廈的物業(yè)管理工作。香港學(xué)者葉毅明認(rèn)為：“香港法律對(duì)建筑物設(shè)計(jì)有非常嚴(yán)格的規(guī)定，但對(duì)生命安全沒(méi)有直接影響的，例如排污、家居廢物處理、空氣流通等，法律的監(jiān)管嚴(yán)重不足。科學(xué)及專業(yè)的房屋管理服務(wù)，可以在一定程度上補(bǔ)救大廈設(shè)計(jì)硬件的先天不足，更重要的在硬件‘病入膏肓’前，把硬件徹底更新;這些預(yù)防性的保養(yǎng)服務(wù)需要由專業(yè)性的管理公司統(tǒng)籌處理。”
(四)善用資源，綠色物業(yè)管理的思想深入人心。
將環(huán)保概念引入物業(yè)管理，是大勢(shì)所趨。ISO14001環(huán)境管理體系正在香港物業(yè)管理公司中廣泛推行，致力于污染的預(yù)防和控制，提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。環(huán)保綠色物業(yè)管理除了常規(guī)物業(yè)管理的內(nèi)容外，還包括：
第一，對(duì)垃圾進(jìn)行分類處理，減少垃圾運(yùn)出的污染。通過(guò)垃圾的分選，將可回收的垃圾送往工廠再生;通過(guò)將垃圾發(fā)酵生產(chǎn)農(nóng)用機(jī)肥;通過(guò)焚燒垃圾回收熱能用于供熱和發(fā)電;通過(guò)衛(wèi)生填埋來(lái)還原土地，恢復(fù)生態(tài)。
第二，控制噪音。加強(qiáng)對(duì)與物業(yè)管理有關(guān)噪音源的控制，如對(duì)大廈的機(jī)電設(shè)備采取密閉隔音的方法，在大廈四周種植減噪數(shù)種。
第三，科學(xué)處理雨水、污水的排放，使其成為屋苑的再生水資源。對(duì)于排放的污水分別進(jìn)行處理，確保達(dá)到環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)。部分用水沖洗道路、澆灌綠地和沖洗汽車等，部分及雨水用于景觀水池備用。
第四，倡導(dǎo)使用潔凈能源。香港、深圳位于南中國(guó)地域，日照時(shí)間較長(zhǎng)，太陽(yáng)能是非常合適的綠色能源，可以在大廈建筑物上利用太陽(yáng)能取得生活用熱水。雖然環(huán)保的設(shè)計(jì)或設(shè)施往往成本較高，但近年來(lái)不少發(fā)展商均積極研究在物業(yè)內(nèi)加入環(huán)保因素，進(jìn)一步提升居住環(huán)境質(zhì)量，如再配以綠色物業(yè)管理，相信不久以后的香港將“進(jìn)化成一個(gè)綠色城市”。
正如國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司謝家瑾司長(zhǎng)所言：“gg開(kāi)放初期，深圳借鑒香港和國(guó)外的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)與做法，在住宅區(qū)實(shí)施物業(yè)管理，開(kāi)創(chuàng)了中國(guó)內(nèi)地物業(yè)管理的先河”。無(wú)庸質(zhì)疑，深圳市在內(nèi)地物業(yè)管理領(lǐng)域，居于領(lǐng)先水平，許多品牌企業(yè)已進(jìn)入廣大的內(nèi)地市場(chǎng)。深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)和眾多的物業(yè)管理公司為此做出了開(kāi)拓性的餓貢獻(xiàn)。
但是，隨著我國(guó)加入WTO和香港與內(nèi)地更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排(CEPA)的簽署，香港的企業(yè)產(chǎn)品及海外經(jīng)驗(yàn)，分析物業(yè)管理的最新走勢(shì)，研究應(yīng)對(duì)策略，促進(jìn)內(nèi)地，尤其是深圳市物業(yè)管理的發(fā)展，意義顯得非常重要。