我國(guó)物業(yè)管理現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)
在我國(guó)，物業(yè)管理目前已初步形成了前景廣闊、充滿生機(jī)、最具發(fā)展?jié)摿Φ男屡d行業(yè)之一。但是，象其他新興的事物一樣，發(fā)展到一定時(shí)期就會(huì)出現(xiàn)"瓶頸"狀，暴露出各種各樣的問題：在物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部，自身資金不足、資質(zhì)不齊等；在物業(yè)管理行業(yè)上，法體系不健全、各地政府對(duì)待物業(yè)管理的行為有偏差等問題日益凸顯等等。面對(duì)現(xiàn)狀，我們必須認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化與規(guī)模化、股權(quán)化與市場(chǎng)化；物業(yè)管理的智能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展；物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展是我國(guó)物業(yè)管理改變現(xiàn)狀、立足未來的必由之路。
"物業(yè)管理"最早出現(xiàn)在19世紀(jì)60年代的英國(guó)，至今發(fā)展已有近一個(gè)半世紀(jì)了。而在中國(guó)直到gg開放才開始由沿海一帶地區(qū)接受香港的物業(yè)管理概念，然后逐漸傳入內(nèi)地，由于我國(guó)人多地少，房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)空間較大，競(jìng)爭(zhēng)激烈，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開發(fā)的后續(xù)環(huán)節(jié)，自然逐漸成為人們購(gòu)房時(shí)關(guān)注的熱點(diǎn)，同時(shí)致使物業(yè)管理成為我國(guó)發(fā)展最快的新興行業(yè)之一。但是，物業(yè)管理自引入中國(guó)以來才20多年，而在大陸內(nèi)地則普遍只有10年左右的發(fā)展歷史，發(fā)展速度快與發(fā)展歷史較短的現(xiàn)狀導(dǎo)致了物業(yè)管理市場(chǎng)正在建立的高樓顯得根基不穩(wěn)。因此，我們目前迫切需要對(duì)我國(guó)的物業(yè)管理進(jìn)行認(rèn)真的思考分析，把握正確的發(fā)展趨勢(shì)，才能將我國(guó)的物業(yè)管理打造得堅(jiān)不可摧。
一、我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀
（一）物業(yè)管理企業(yè)自身存在問題
1．自身資金不足
物業(yè)管理要講求經(jīng)濟(jì)效益和資金的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，這些前提就在于物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)的來源應(yīng)該落實(shí)、有保證，但是目前大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)卻在抱怨物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)有困難，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
一方面由開發(fā)商支付的管理基金（建設(shè)部有關(guān)文件規(guī)定是所開發(fā)的物業(yè)總造價(jià)的2%）以及有開發(fā)商和業(yè)主一起提供的維修基金不能完全落實(shí)，業(yè)主大多不愿負(fù)擔(dān)，因此取得這部分經(jīng)費(fèi)難度很大。
另一方面管理費(fèi)收取不規(guī)范。特別是一些地區(qū)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低，正常管理支出沒有著落，多數(shù)物業(yè)管理公司之所以能維持運(yùn)作是由于利用了多種經(jīng)營(yíng)等來彌補(bǔ)不足。
還有接管物業(yè)時(shí)的驗(yàn)收費(fèi)、質(zhì)量保證金以及城市維護(hù)費(fèi)補(bǔ)貼等經(jīng)費(fèi)項(xiàng)目不能落實(shí)。
2．資質(zhì)參次不齊
物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)直接反映了該企業(yè)的資金狀況、技術(shù)能力、服務(wù)水平等，是物業(yè)管理企業(yè)的一個(gè)綜合體現(xiàn)，也是取得廣大業(yè)主信任的一個(gè)標(biāo)志，而目前我國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)各個(gè)相差甚遠(yuǎn)，主要由于以下兩個(gè)方面：
一個(gè)是企業(yè)門檻低。物業(yè)管理企業(yè)不同于工業(yè)企業(yè)需要成套設(shè)備、廠房、有成熟的產(chǎn)品，也不同于一般的商業(yè)企業(yè)，需要相對(duì)充沛的資金可供周轉(zhuǎn)從而由進(jìn)銷差價(jià)來賺取利潤(rùn)，而物業(yè)管理企業(yè)提供的是服務(wù)，一般沒有什么資產(chǎn)，最低限額只需要10萬元人民幣，"幾張桌子幾個(gè)人"便構(gòu)成了一個(gè)企業(yè)。
另一個(gè)是市場(chǎng)化較低。物業(yè)管理企業(yè)在我國(guó)主要是通過四種途徑組建起來的即由開發(fā)商組建的物業(yè)管理公司或附屬的物業(yè)管理部、獨(dú)立組建的物業(yè)管理公司、房管所轉(zhuǎn)換的物業(yè)管理公司、各大系統(tǒng)單位組建的物業(yè)管理公司，其中最后一種途徑只占少數(shù)，最多的是通過一、三兩種途徑組建起來的。而由開發(fā)商和房管所組建的物業(yè)管理公司不是把物業(yè)管理作為房地產(chǎn)的附屬品，就是延續(xù)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的傳統(tǒng)觀念，制約著物業(yè)管理的自由市場(chǎng)化發(fā)展。
3.托管的規(guī)模偏小。
有一些城市或地區(qū)的規(guī)劃與建設(shè)缺乏大手筆，20萬平方米以上的成規(guī)模小區(qū)不多，有的開發(fā)商甚至見縫插針客觀上給物業(yè)管理一帶倆了難度。例如，目前常州有近百家物業(yè)管理企業(yè)，已形成了諸侯割據(jù)的局面，但各自托管的面積不大，一般在10萬平方米左右，而這個(gè)數(shù)字則是一般物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營(yíng)保本底線。又如在武漢，注冊(cè)物業(yè)管理的企業(yè)有300多家，但是真正具有一級(jí)資質(zhì)的卻只有三家，其中兩家是具有國(guó)有資產(chǎn)背景的企業(yè)，而其他的大都是小打小鬧，各據(jù)一方，不成規(guī)模。
（二）物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展不健全
1．各地政府行為略有偏差
在我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展過程中，各級(jí)政府起到了有力的推動(dòng)作用，政府行為從總體上來評(píng)價(jià)應(yīng)該是好的、積極的。但也不能否認(rèn)，政府行為中也存在著一些偏差，這些偏差正阻礙著物業(yè)管理行業(yè)的順利發(fā)展，歸納起來它主要在于兩個(gè)方面：
首先，對(duì)于物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)還不夠，這是指未將物業(yè)管理作為我們現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)部門體系中重要的一環(huán)、來看待，而是或多或少地把它視為一種"權(quán)宜之計(jì)"，所謂的權(quán)宜之計(jì)，主要是指在傳統(tǒng)房屋管理體制的暴露無遺，已經(jīng)成為國(guó)家財(cái)政包袱的情況下，當(dāng)?shù)卣畠H僅將物業(yè)管理作為一個(gè)替代方法來減輕負(fù)擔(dān)，從實(shí)際效果看，物業(yè)管理起到了這種作用，但從政府的角度看，只注意這種減輕的作用是片面的、偏頗的。
其次，政府管理體制尚須改進(jìn)。物業(yè)管理對(duì)象雖然是房地產(chǎn)產(chǎn)品，但它的服務(wù)對(duì)象是人，這一行業(yè)與眾多的公用部門、政府部門以及其他部門形成了復(fù)雜的關(guān)系，這些關(guān)系中最重要的是與政府部門之間的關(guān)系，譬如公安部門、市政部門、街道辦事處等，但從現(xiàn)有的管理體制上看，物業(yè)管理在國(guó)家和地方上的歸口領(lǐng)導(dǎo)管理卻并不完全一致，特別是常常有些問題超出了房地產(chǎn)主管部門的職權(quán)范圍。
2．法律體系仍須完善
不管從事什么行業(yè)，都必須有法可依才能夠保證整個(gè)行業(yè)的健康、快速發(fā)展，而目前我國(guó)在物業(yè)管理法律這一塊卻略顯不足：
一個(gè)是法律體系不甚完善。到目前為止，關(guān)于物業(yè)管理的最高法律法規(guī)就是20**年才頒布的《
物業(yè)管理?xiàng)l例草案》，由此可見法律體系的建構(gòu)還需要時(shí)日。同時(shí)，也導(dǎo)致了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主在管理與服務(wù)過程中產(chǎn)生的問題、糾紛無法有效、正確地解決，造成了物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主很難和諧相處。而另一個(gè)是制定的法律法規(guī)與現(xiàn)實(shí)有差距。雖然國(guó)家頒布有條例，但是，只能從宏觀上把握，而各地又相繼制定了地方法規(guī)，但在法規(guī)與實(shí)際各物業(yè)管理企業(yè)操作上有些差距，例如武漢市物業(yè)管理地方法規(guī)中規(guī)定物業(yè)管理費(fèi)不能超過1元/平方米（不含電梯），但實(shí)際上迫于無奈大多數(shù)的物業(yè)管理費(fèi)在1.2元/平方米-1.8元/平方米之間波動(dòng)，與法規(guī)不甚相符，而對(duì)于這種值得推敲的條文，很多企業(yè)采取變相的收費(fèi)方式。致使法律與現(xiàn)實(shí)相差甚遠(yuǎn)，造成企業(yè)與業(yè)主有苦難言、有法難遵的局面。
二、我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展趨勢(shì)
針對(duì)目前我國(guó)物業(yè)管理的現(xiàn)狀，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，必然會(huì)出現(xiàn)以規(guī)模化、專業(yè)化來降低成本提高利潤(rùn)樹立品牌；以股權(quán)化、市場(chǎng)化來促進(jìn)正當(dāng)發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)；一智能化、網(wǎng)絡(luò)化來提高管理水平與服務(wù)質(zhì)量；以規(guī)范化、法制化來引導(dǎo)制約行業(yè)的健康穩(wěn)定快速發(fā)展。
（一）物業(yè)管理企業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化發(fā)展
現(xiàn)在很多物業(yè)管理企業(yè)大包大攬，過分強(qiáng)調(diào)自己的隊(duì)伍，一些本可以外包給專業(yè)服務(wù)公司的業(yè)務(wù)，也要自己干，很勉強(qiáng)地為業(yè)主提供各種服務(wù)，這樣，既使自己的管理成本居高不下，也使專業(yè)服務(wù)公司無事可做。而根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展歷程，物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)等均由專業(yè)化公司去實(shí)施，一個(gè)20萬平方米的小區(qū)只需要一個(gè)管理員。中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。目前的如電梯公司、綠化公司、清潔公司等專業(yè)公司都如雨后春筍般出現(xiàn)。同時(shí)由于專業(yè)公司的專業(yè)化、低成本、高標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)勢(shì)，也可使管理效果大大提升，在物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不能輕易變動(dòng)的情況下，效益是明顯的。
當(dāng)然，物業(yè)管理公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自己的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，必須要有規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。眾所周知，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)管理企業(yè)必然要走兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。
（二）物業(yè)管理的股權(quán)化與市場(chǎng)化發(fā)展
目前，在一些經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)地區(qū)，特別是沿海一帶，一批物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了經(jīng)營(yíng)者員工持股制的試點(diǎn)，結(jié)果顯示優(yōu)勢(shì)明顯：一是理順了產(chǎn)權(quán)關(guān)系，增強(qiáng)了物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)決策的獨(dú)立性與自主性；二是使經(jīng)營(yíng)者、員工與公司以產(chǎn)權(quán)為紐帶結(jié)盟形成了牢固的利益共同體，增強(qiáng)了企業(yè)凝聚力；三是將一部分消費(fèi)資金籌集并轉(zhuǎn)化為企業(yè)的生產(chǎn)資金，以增強(qiáng)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。總而言之，企業(yè)的綜合實(shí)力增強(qiáng)了才有資本參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。可以預(yù)料，采取股權(quán)化將是對(duì)目前改變企業(yè)資金不足、力量不強(qiáng)的一個(gè)重要方式。
同時(shí)，股權(quán)化也是企業(yè)走向市場(chǎng)化的一個(gè)步驟。另外，隨著政府對(duì)物業(yè)管理認(rèn)識(shí)的進(jìn)一步深入，會(huì)更加深刻地認(rèn)識(shí)到由社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理公司向業(yè)主收取管理費(fèi)，這本身就是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，管理者與業(yè)主的關(guān)系不是以前的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)下的行政管理關(guān)系，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的經(jīng)濟(jì)民事關(guān)系，真正保護(hù)物業(yè)管理企業(yè)展的方法是將逐漸取消對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的一些約束行為，如物業(yè)管理費(fèi)將會(huì)收支價(jià)格開放，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自身實(shí)力與業(yè)主協(xié)商，達(dá)成一致的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，使企業(yè)盡快扭虧，提高社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益，從而培養(yǎng)企業(yè)自身的造血功能，加速了企業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程。
（三）物業(yè)管理的職能化與網(wǎng)絡(luò)化發(fā)展
近些年來，中國(guó)大步跨入了信息化的社會(huì)，人們的工作、生活與通信、信息的關(guān)系是越來越密切了。信息化社會(huì)在改變我們生活方式和工作習(xí)慣的同時(shí)，也對(duì)傳統(tǒng)的住宅提出了挑戰(zhàn)，隨著市民生活水平的提高，人們居住環(huán)境的要求不斷升級(jí)，希望有一個(gè)舒適、安全、便捷的家，智能化小區(qū)自然就成為21世紀(jì)建筑發(fā)展的主流。
當(dāng)然，在目前信息技術(shù)未能完全普及的情況下智能化還存在許多的問題，但這種趨勢(shì)是不可能避免的，物業(yè)管理的智能化主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：防盜系統(tǒng)的設(shè)置；照明控制系統(tǒng)的完善；樓宇設(shè)備自控系統(tǒng)的處理；公共廣播系統(tǒng)；小區(qū)管線系統(tǒng)；停車場(chǎng)管理系統(tǒng)；家庭智能化等方面。
這些智能化配套設(shè)施逐漸地進(jìn)入社區(qū)，不同的智能化設(shè)施可能關(guān)系到物業(yè)管理公司中不同的部門和人員的監(jiān)控管理工作，同時(shí)又與每一住戶日常生活息息相關(guān)，如何充分高效地利用這些設(shè)施為住戶服務(wù)？如何將社區(qū)中的需求與系列基礎(chǔ)設(shè)施的功能統(tǒng)一起來？這就要求物業(yè)物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)化，以達(dá)到設(shè)備的應(yīng)用管理、人的管理和住戶的服務(wù)高效統(tǒng)一。網(wǎng)絡(luò)化的管理突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的"零距離"溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。
（四）物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化與法制化發(fā)展
任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都離不開政府的支持，而政府扶持的關(guān)鍵是制定符合市場(chǎng)規(guī)律和產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求的科學(xué)、合理、系統(tǒng)的政策體系，由于認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)、城鎮(zhèn)建設(shè)管理中的地位和作用，政府肯定會(huì)繼續(xù)為扶持物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持，并形成較為完善的物業(yè)管理體系，形成整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)范化。
那么，政府的規(guī)范化發(fā)展就需要以成熟的行業(yè)法規(guī)、條例為基礎(chǔ)，加大物業(yè)管理的立法力度，使行業(yè)發(fā)展有法可依，徹底實(shí)現(xiàn)法制化。這不僅是企業(yè)的呼聲，國(guó)家有關(guān)部門也在進(jìn)行著積極的努力，以《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，我們就可以看出國(guó)家是對(duì)物業(yè)管理的法制化建設(shè)發(fā)展相當(dāng)重視的。我相信，隨著更加科學(xué)、合理、真正能體現(xiàn)法制精神的物業(yè)管理行業(yè)法規(guī)體系的逐漸完善，我國(guó)的物業(yè)管理將會(huì)迎來它輝煌的未來！
參考文獻(xiàn)`
[1]鄧紅平.物業(yè)管理計(jì)算機(jī)化.華中科技大學(xué)出版社,20**.
[2]黃英.房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營(yíng).機(jī)械出版社，20**.
[3]周珂.物業(yè)
管理法教程.法律出版社.20**.[4]趙方池,譚善勇.住宅小區(qū)與大型商廈物業(yè)管理.中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社.20**.
[5]蔡耀忠.物權(quán)與物業(yè)管理.中信出版社.20**.
[6]賀學(xué)表,(美)Albertlo,王子潤(rùn).中國(guó)物業(yè)管理.法律出版社.20**.
篇2：物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望
物業(yè)管理企業(yè)業(yè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展趨勢(shì)展望
一、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展問題的提出
我國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過20多年的發(fā)展，目前已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展的新時(shí)期，全國(guó)物業(yè)管理企業(yè)近3萬家，從業(yè)人員200余萬人，物業(yè)管理面積逾20億平方米。這一新興行業(yè)巨大的社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益日趨顯著。九屆全國(guó)人大四次會(huì)議通過的《中華人民共和國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展第十個(gè)五年計(jì)劃綱要》中，明確提出了“規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理業(yè)”，指明了物業(yè)管理的發(fā)展方向。我國(guó)加入世貿(mào)組織，又為物業(yè)管理提供了新的發(fā)展機(jī)遇。物業(yè)管理區(qū)域化管理、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、集團(tuán)化發(fā)展、法制化運(yùn)作的道路，成為21世紀(jì)我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的趨勢(shì)。
規(guī)模化、專業(yè)化管理將迅速取代零散、原始的管理模式，成為物業(yè)管理的發(fā)展方向；市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、尤其是國(guó)內(nèi)外知名品牌加入競(jìng)爭(zhēng)，將打破地方保護(hù)主義、本位主義的壟斷，成為承攬物業(yè)管理項(xiàng)目的主流；集團(tuán)化發(fā)展將結(jié)束小兵團(tuán)分散作戰(zhàn)的局面，一批實(shí)力雄厚、人才集中、專業(yè)技術(shù)力量強(qiáng)、一業(yè)為主、多種經(jīng)營(yíng)、具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的物業(yè)管理企業(yè)集團(tuán)將成為物業(yè)管理行業(yè)的主體；法制化運(yùn)作，將推進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)走上規(guī)范化發(fā)展的軌道；科技化變革將是大勢(shì)所趨，大量高新科技的智能化物業(yè)使傳統(tǒng)的管理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)面臨新的機(jī)遇。
從全國(guó)各地區(qū)的發(fā)展水平和知名物業(yè)管理品牌的現(xiàn)狀來看，總體上是物業(yè)管理覆蓋面仍然相對(duì)較小，發(fā)展不平衡，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)差距較大，這反過來又說明物業(yè)管理市場(chǎng)潛力巨大。
當(dāng)前，以深圳為代表的華南地區(qū)和以上海為代表的華東地區(qū)，已經(jīng)步入了市場(chǎng)化、專業(yè)化和規(guī)模化發(fā)展的軌道，其目標(biāo)是尋求更大的發(fā)展空間，無論在經(jīng)營(yíng)、人才儲(chǔ)備還是在發(fā)展模式上都領(lǐng)先東北等地區(qū)十年以上，而其他地區(qū)所面臨的則是尋求生存空間的問題。據(jù)調(diào)查，到20**年底，深圳物業(yè)管理覆蓋率達(dá)95%以上，物業(yè)管理滲透到傳統(tǒng)物業(yè)管理項(xiàng)目（小區(qū)、大廈、工業(yè)區(qū)）以外的學(xué)校、醫(yī)院、營(yíng)房、機(jī)關(guān)、賓館、車站、碼頭、公園、農(nóng)村等各個(gè)領(lǐng)域，形成了一大批知名品牌物業(yè)管理企業(yè)，其中有40多家企業(yè)分別在全國(guó)大中城市接管物業(yè)達(dá)3000多萬平方米，像中海、金地、萬科等企業(yè)管理規(guī)模均在500萬平方米以上，其中中海達(dá)到1300萬平方米；上海物業(yè)管理覆蓋率達(dá)80%以上，如上房物業(yè)管理公司規(guī)模達(dá)到1000萬平方米，在上海1700余家企業(yè)中名列前茅，物業(yè)管理從經(jīng)營(yíng)理念、體制、運(yùn)作到效益更為精細(xì)、理智和成熟；以北京為代表的華北地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率達(dá)35%，北京天虹集團(tuán)管理規(guī)模達(dá)到500萬平方米以上，青島和濟(jì)南分別為25%和22%；以武漢、長(zhǎng)沙為代表的華中地區(qū)物業(yè)管理覆蓋率則相對(duì)偏低，分別為6%主5%，而南昌只有1%；西南地區(qū)以重慶、成都、昆明、貴陽(yáng)為代表，因西部大開發(fā)帶來的機(jī)遇，近年來發(fā)展迅速，物業(yè)管理覆蓋率分別達(dá)30%、41%、25%和15%。西北地區(qū)發(fā)展相對(duì)滯后，除西安物業(yè)管理覆蓋率超出10%以外，其他省市區(qū)最多不到2%；東北地區(qū)主要集中與大城市和沿海城市，大連物業(yè)管理覆蓋率為31%，沈陽(yáng)為19%，長(zhǎng)春為15%，哈爾濱為17%。其中大連萬達(dá)集團(tuán)、大連機(jī)關(guān)新型集團(tuán)、長(zhǎng)春房地集團(tuán)和哈爾濱住宅新區(qū)物業(yè)管理總公司管理面積均在100萬平方米以上。
從以上情況可以看出，物業(yè)管理的發(fā)展空間和潛力巨大。物業(yè)管理行業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)是行業(yè)發(fā)展的大勢(shì)所趨，是物業(yè)管理企業(yè)實(shí)行規(guī)模化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作、集團(tuán)化發(fā)展的必然要求。
二、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的優(yōu)勢(shì)分析
1、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于企業(yè)提高素質(zhì)，樹立品牌，全面促進(jìn)企業(yè)升級(jí)
國(guó)家建設(shè)部1999年261號(hào)文件《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法》中明確規(guī)定了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)資質(zhì)及臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)的達(dá)標(biāo)條件，并只允許一級(jí)資質(zhì)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域管理，限定二級(jí)資質(zhì)企業(yè)跨區(qū)域管理面積不得超過30萬平方米，而三級(jí)資質(zhì)與臨時(shí)企業(yè)則不能實(shí)施跨區(qū)域管理。因此，這無疑給獲得一、二級(jí)資質(zhì)的企業(yè)發(fā)放了通向全國(guó)物業(yè)管理的“通行證”，為知名品牌物業(yè)管理品牌的樹立奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目前，萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理正在努力通過獲得一、二級(jí)資質(zhì)來塑造萬達(dá)物業(yè)品牌形象，形成物業(yè)管理行業(yè)“強(qiáng)進(jìn)更強(qiáng)”的格局。
2、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于集中企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高物業(yè)管理服務(wù)的整體水平
我國(guó)的物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展時(shí)期，隨著物業(yè)管理市場(chǎng)的形成，企業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)將日趨激烈，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)突出表現(xiàn)為管理水平與服務(wù)質(zhì)量。實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)要求企業(yè)必須首先提高管理水平，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，這必然要求企業(yè)成為能夠代表行業(yè)發(fā)展方向的骨干企業(yè)，在走向跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的過程中，使企業(yè)的管理水平和服務(wù)質(zhì)量實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。
3、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于改變物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差的局面，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益
目前，由于不少物業(yè)管理企業(yè)普遍存在管理規(guī)模小，規(guī)模效益差的問題，使之不得不依靠主管部門或開發(fā)企業(yè)來維持生存。而走區(qū)域化、市場(chǎng)化、集團(tuán)化發(fā)展的道路，不僅企業(yè)規(guī)模大，而且人才、資金集中，技術(shù)力量雄厚，往往可以通過其整體實(shí)力，在市場(chǎng)上獲得更多的份額，進(jìn)而改變單獨(dú)物業(yè)管理企業(yè)僅管少數(shù)物業(yè)項(xiàng)目的狀況，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。
4、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于發(fā)揮人才優(yōu)勢(shì)，改變?nèi)瞬拧⒓夹g(shù)分散的格局
跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展要求企業(yè)對(duì)人力資源進(jìn)行重新的組織與調(diào)整，將分散的人才資源實(shí)行優(yōu)化組合，集中企業(yè)人才優(yōu)勢(shì)，使人才形成最佳結(jié)合。
5、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有利于拓展經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)
實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，企業(yè)可以集中資金、人才、技術(shù)力量等優(yōu)勢(shì)，在重點(diǎn)搞好物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，企業(yè)可以根據(jù)自身的優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)范圍，開展多種經(jīng)營(yíng)，組建若干分公司等經(jīng)濟(jì)實(shí)體，壯大企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，彌補(bǔ)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的不足，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的良性循環(huán)。
總的說來，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展有助于企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展道路，發(fā)揮企業(yè)的群體優(yōu)勢(shì)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，克服目前物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模小，經(jīng)濟(jì)效益差，發(fā)展后勁不足的問題，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，提高整體經(jīng)濟(jì)效益，增強(qiáng)企業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，提高物業(yè)管理服務(wù)水平，促進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。
三、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展須注意的幾個(gè)問題
1、“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”問題
必須看到：在占領(lǐng)內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段是相當(dāng)困難的，例如水土不服、管理鏈拉長(zhǎng)，導(dǎo)致管理成本增加（電信、差旅、補(bǔ)貼、住房等費(fèi)用的增加），管理效率不高，新建分支機(jī)構(gòu)前期投入較大，工資差異，同工不同酬矛盾等等。另外，內(nèi)地不少地區(qū)管理法規(guī)相對(duì)不完善，消費(fèi)者接受物業(yè)管理意識(shí)較差，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)低，因此管理中矛盾多、風(fēng)險(xiǎn)大，管理得不好，就會(huì)損害企業(yè)品牌形象等等。這一系列問題都將困擾每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)，也正是由于這些，在進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)的初始階段，原母體企業(yè)資源很難共享，或共享度不高，投入多而產(chǎn)出少，很難因規(guī)模的擴(kuò)大而取得較好的經(jīng)濟(jì)效益。相反，所表現(xiàn)出的往往是“初始規(guī)模不經(jīng)濟(jì)”。特別是一些承諾“帶資承接”、“虧損管理”的項(xiàng)目，更是不堪重負(fù)。因此，每一個(gè)進(jìn)軍內(nèi)地的物業(yè)管理企業(yè)都必須要有足夠的認(rèn)識(shí)和思想準(zhǔn)備，要摒棄“立竿見影”的急功近利念頭，真正把第一步走穩(wěn)、走實(shí)。
2、“規(guī)模效益”與“經(jīng)驗(yàn)曲線”問題
規(guī)模效益一般是指一個(gè)企業(yè)在超出盈虧平衡點(diǎn)后，其生產(chǎn)規(guī)模越大越經(jīng)濟(jì)，效益也越好，規(guī)模經(jīng)濟(jì)絕對(duì)不能等同于簡(jiǎn)單擴(kuò)大再生產(chǎn)，即規(guī)模擴(kuò)大以后利潤(rùn)總額按算術(shù)級(jí)數(shù)等比遞增。
規(guī)模經(jīng)濟(jì)的根本原因在于：由于企業(yè)原有資源的共享，隨著規(guī)模的擴(kuò)大，產(chǎn)量的提高，分?jǐn)偟矫總€(gè)產(chǎn)品上的固定成本相對(duì)減少，導(dǎo)致總體成本下降，從而取得經(jīng)濟(jì)效益。因此，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來說，擴(kuò)大管理面積能否取得更好的經(jīng)濟(jì)效益，關(guān)鍵應(yīng)該看投入產(chǎn)出率與資源共享度。它同時(shí)提醒我們：規(guī)模效益是資源的充分共享而決非人員、機(jī)構(gòu)等簡(jiǎn)單增加。
那么什么是經(jīng)驗(yàn)曲線呢？經(jīng)驗(yàn)曲線是指當(dāng)某一產(chǎn)品的累計(jì)生產(chǎn)量增加時(shí)，產(chǎn)品的單位成本趨于下降。經(jīng)驗(yàn)曲線的根本原因在于勞動(dòng)效率的提高，工藝的改進(jìn)和產(chǎn)品的改善，亦即由于企業(yè)在管理上取得了明顯的效果，促使產(chǎn)品單位成本下降。如果管理不善，不能有效地激勵(lì)員工并保持合理的定員，成本還有可能回升。因此，經(jīng)驗(yàn)曲線告訴我們一個(gè)簡(jiǎn)單而深刻的道理：管理出效益。這是每一個(gè)跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)必須注意的問題。
3、“地域文化差異”問題
時(shí)下，實(shí)行跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的物業(yè)管理企業(yè)日益增多。然而，物業(yè)管理的對(duì)象是房地產(chǎn)這一不動(dòng)產(chǎn)，溝通的對(duì)象是具有不同文化差異或背景的人，每個(gè)城市、每個(gè)地區(qū)及那里的人們，都有自己不同的地域風(fēng)格和文化，因此，必須要充分重視這種“地域文化差異”現(xiàn)象。
物業(yè)管理的“地域文化差異”分為三個(gè)方面：一是自然條件的差異，二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異，三是文化的差異。這三方面對(duì)物業(yè)管理的影響不盡相同。自然環(huán)境的差異會(huì)由于科技的發(fā)展而逐步縮小；而經(jīng)濟(jì)規(guī)律的重復(fù)性也能讓人對(duì)未來的發(fā)展有一定的預(yù)見；但文化差異就不同了，文化是一個(gè)城市存在的方式，一種價(jià)值觀念。形象地說，社區(qū)就好象是城市的一個(gè)個(gè)細(xì)胞，應(yīng)被整個(gè)城市的氣氛所籠罩。因此，人文生態(tài)與自然生態(tài)同等重要。人文生態(tài)包括人與自然的關(guān)系、人與人的關(guān)系及人與文化的關(guān)系，這些關(guān)系在處理上必須結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際。比如綠地私有化可以很好地解決人于自然的關(guān)系，不同特點(diǎn)的社區(qū)文化可以解決人與人的關(guān)系、人與文化的關(guān)系等。作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的物業(yè)管理企業(yè)，要想使其管理模式實(shí)現(xiàn)真正意義上的成功移植，就必須對(duì)當(dāng)?shù)氐奈幕浞至私猓⒅厝宋纳鷳B(tài)的研究。
同時(shí)，對(duì)于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、政府支持程度、業(yè)主物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)等問題，也必須做到心中有數(shù)。也就是說，跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展，應(yīng)首先建立在對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的全面客觀分析、準(zhǔn)確定位、正確把握的基礎(chǔ)之上。
4、“本地化”與“特色化”問題
雖然規(guī)模化的過程是“本地化”的過程，但作為外地物業(yè)管理企業(yè)來說，堅(jiān)持標(biāo)準(zhǔn)、保持品牌特色仍然至關(guān)重要。因?yàn)檎怯捎谀愕钠放啤⒛愕墓芾順?biāo)準(zhǔn)，才取得了寶貴的市場(chǎng)份額。優(yōu)秀企業(yè)的共同特點(diǎn)是在經(jīng)營(yíng)實(shí)踐中形成了統(tǒng)一的品牌、統(tǒng)一的經(jīng)營(yíng)發(fā)展方向和理念，它是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中形成的共同價(jià)值觀、目標(biāo)、文化、個(gè)性的統(tǒng)一體，它是強(qiáng)化企業(yè)凝聚力的重要手段之一，更是企業(yè)傳播形象形成良好口碑的重要載體。如果你丟掉了它，降低了管理標(biāo)準(zhǔn)，那你就形同本地企業(yè)一樣失去了你的優(yōu)勢(shì)。如果你在“同化”中“退化”，那么，在如今雙向選擇的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，你就將被淘汰出局，要不就是本地企業(yè)超過你、取代你，要不就是被另一家外地企業(yè)所取代。因此，作為跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的物業(yè)管理企業(yè)，應(yīng)始終牢記的一條宗旨即是：“沒有特色不開店。”
5、企業(yè)“人力資源儲(chǔ)備”問題
當(dāng)企業(yè)實(shí)施跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)管理的時(shí)候，必須擁有持續(xù)升級(jí)的人力資源儲(chǔ)備，這個(gè)道理就像計(jì)算機(jī)升級(jí)一樣，需要有更多的軟件，如果企業(yè)在沒有完成人力資源革命的時(shí)候就選擇擴(kuò)張戰(zhàn)略，就會(huì)常常顯得底氣不足。結(jié)果是匆匆忙忙地在市場(chǎng)上招聘人才，雖然在某種程度上也許能解一時(shí)的燃眉之急，但絕對(duì)解決不了實(shí)質(zhì)性、深層次的問題。同時(shí)，往往由于企業(yè)缺乏對(duì)人才的培訓(xùn)或招聘人員與企業(yè)磨合的時(shí)間太短，新來人員不能充分了解企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方向、理念、制度、文化等背景，在工作中極易造成“無意違規(guī)”現(xiàn)象。或者由于文化背景的差異，導(dǎo)致不協(xié)調(diào)而產(chǎn)生實(shí)際工作中的“雙重指揮系統(tǒng)”現(xiàn)象。
四、跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策
展望物業(yè)管理跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)發(fā)展的趨勢(shì)與對(duì)策，我認(rèn)為有五個(gè)方面：市場(chǎng)化運(yùn)作、品牌化開拓、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)、規(guī)模化發(fā)展、數(shù)字化變革。現(xiàn)結(jié)合萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展進(jìn)行說明。
1、市場(chǎng)化運(yùn)作
物業(yè)管理市場(chǎng)化運(yùn)作是適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，也是行業(yè)進(jìn)步的催化劑。其實(shí)質(zhì)在于獲得物業(yè)的管理與經(jīng)營(yíng)權(quán)，以增加企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。即把競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制引進(jìn)物業(yè)管理行業(yè)，將企業(yè)推向市場(chǎng)。實(shí)行物業(yè)管理企業(yè)的聘任制，通過公開、公平的競(jìng)爭(zhēng)，使產(chǎn)權(quán)人、使用人有權(quán)通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。作為在短期內(nèi)要成為國(guó)際知名企業(yè)的萬達(dá)集團(tuán)，應(yīng)該建立起非常規(guī)范的市場(chǎng)化運(yùn)作機(jī)制，使物業(yè)管理從附屬于房地產(chǎn)的依賴性中走出來，強(qiáng)化物業(yè)管理這一專業(yè)品牌的個(gè)性，培養(yǎng)其走向市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，為萬達(dá)集團(tuán)品牌與國(guó)際接軌創(chuàng)造必要的條件。當(dāng)然，市場(chǎng)化機(jī)制的建立與運(yùn)作是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程。在起步階段，可采取“一國(guó)兩制”的方式，即對(duì)新立項(xiàng)后成立的物業(yè)公司，在前期開發(fā)、運(yùn)作過程中（一般是兩年），可以先掛靠房地產(chǎn)公司進(jìn)行管理，而正式運(yùn)作兩年后，應(yīng)實(shí)行脫鉤，獨(dú)立核算，自負(fù)盈虧，逐步度過初始階段，向市場(chǎng)化的高級(jí)階段健康發(fā)展，成熟一個(gè)，發(fā)展一個(gè)，為實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理集團(tuán)化發(fā)展目標(biāo)奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
2、品牌化開拓
樹立品牌，運(yùn)用品牌拓展戰(zhàn)略來擴(kuò)大市場(chǎng)份額，是新世紀(jì)物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的一大亮點(diǎn)。
從深圳來看，萬科、中海等國(guó)內(nèi)知名物業(yè)管理品牌近幾年走南闖北，成功登陸分布在全國(guó)30多個(gè)城市的物業(yè)管理市場(chǎng)，足以證明品牌化開拓模式獲得了成功。隨著市場(chǎng)化進(jìn)程的加快，品牌將成為物業(yè)管理開拓市場(chǎng)的利器。當(dāng)前，堅(jiān)持萬達(dá)品牌拓展的一致性，是品牌擴(kuò)張的前提。
萬達(dá)品牌是在長(zhǎng)期的經(jīng)營(yíng)管理實(shí)踐中形成的，是萬達(dá)集團(tuán)的信譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)質(zhì)量、獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)管理模式和文化個(gè)性的綜合體。萬達(dá)品牌是一個(gè)整體的概念，即指萬達(dá)集團(tuán)整體開發(fā)和整體營(yíng)銷的概念。萬達(dá)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)劃上“以人為本”、“崇尚科技”、“尊重自然”，萬達(dá)物業(yè)從以往單一的設(shè)備維修及保安保潔等基本功能的執(zhí)行者，演變成住宅文化的倡導(dǎo)者、綜合環(huán)境的營(yíng)造者、功能服務(wù)的維護(hù)者和生活信息的溝通者。由于地產(chǎn)品牌與物業(yè)品牌的“強(qiáng)強(qiáng)鏈接”，使萬達(dá)集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目真正成為獨(dú)具自己品牌特色的、凝聚著文化內(nèi)涵和生命力的時(shí)尚精品。
3、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)
開辟經(jīng)營(yíng)的新天地是品牌化擴(kuò)張的重要保障。物業(yè)公司實(shí)地專業(yè)化經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理發(fā)展的必然趨勢(shì)，是專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分化的必然結(jié)果，是適應(yīng)企業(yè)規(guī)模膨脹的必然要求。在經(jīng)營(yíng)上要堅(jiān)持“三個(gè)原則”，一是“擇利而為，抓大放小”原則，決不盲目上項(xiàng)目，要保證社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益必居其一；二是“主業(yè)與副業(yè)互動(dòng)發(fā)展，副業(yè)配合主業(yè)走”的原則。以主業(yè)物業(yè)管理謀求最大的社會(huì)效益，以副業(yè)配套產(chǎn)業(yè)謀求最佳的經(jīng)濟(jì)效益，使“主業(yè)更強(qiáng)，副業(yè)更富”。
在目前已開辦項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，加大經(jīng)營(yíng)公司力度，提供清洗、家政、電梯維護(hù)、工程維修、園林綠化、房產(chǎn)中介、旅游等項(xiàng)目；三是“業(yè)主因受益而高興，物業(yè)公司因獲利而滿意”的“雙贏”原則，園區(qū)、大廈的潛在市場(chǎng)資源豐富，商機(jī)無限，從入住裝修到提高生活質(zhì)量、追求時(shí)尚消費(fèi)，其發(fā)展空間“大有可為”。
4、規(guī)模化發(fā)展
從經(jīng)濟(jì)的角度來說，適度的經(jīng)濟(jì)規(guī)模，才能最大限度地創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。盡管物業(yè)管理已超過20年的歷程，但大多數(shù)企業(yè)仍然規(guī)模偏小、人才分散、難以創(chuàng)造規(guī)模效益，發(fā)展后勁嚴(yán)重不足。改變物業(yè)管理這種小兵團(tuán)作戰(zhàn)的局面，促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)走集團(tuán)化發(fā)展之路，向規(guī)模發(fā)展要經(jīng)濟(jì)效益，必將是新世紀(jì)物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的大趨勢(shì)。在規(guī)模化發(fā)展的推進(jìn)中，企業(yè)的一項(xiàng)最主要的任務(wù)即是依托原母體企業(yè)建立進(jìn)軍外地市場(chǎng)的“橋頭堡”，作為品牌輸出的源頭及人才培養(yǎng)的基地。以萬達(dá)集團(tuán)物業(yè)管理跨區(qū)域發(fā)展來說，萬達(dá)物業(yè)以大連為根基，建立萬達(dá)物業(yè)的人才培訓(xùn)中心，成為培養(yǎng)物業(yè)管理人才、積累物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的“大本營(yíng)”，為集團(tuán)的品牌化擴(kuò)張和規(guī)模化經(jīng)營(yíng)作好人力資源的儲(chǔ)備。同時(shí)，以大連為中心，穩(wěn)步向外推進(jìn)，對(duì)萬達(dá)集團(tuán)其它地區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展起到了“典型引路”及“向外輻射”的作用。
5、數(shù)字化變革
21世紀(jì)，人類居住進(jìn)入了“數(shù)字化家園”的第四次革命。“數(shù)字化家園”賦予物業(yè)管理一個(gè)全新的網(wǎng)絡(luò)化管理概念，網(wǎng)絡(luò)管理的內(nèi)涵十分豐富，它決非互連網(wǎng)、寬帶網(wǎng)的簡(jiǎn)單使用，而是以智能化、網(wǎng)絡(luò)化管理為核心，以智能化信息系統(tǒng)開發(fā)為重點(diǎn)，通過網(wǎng)絡(luò)來提供更多、更新的服務(wù)，以滿足新時(shí)代業(yè)主不斷變化的需要。萬達(dá)集團(tuán)王健林董事長(zhǎng)在中國(guó)北京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)國(guó)際周上，曾以《迎接人類居住史上的第四次革命》為題，全面描繪了“數(shù)字化家園”的宏偉藍(lán)圖。作為“以人為本”和“可持續(xù)發(fā)展”的文明居住理念在更高層次上的體現(xiàn)，“數(shù)字化家園”不僅給中國(guó)的住宅來帶來了一場(chǎng)全新的革命，也給以延續(xù)房地產(chǎn)生命力為已任的物業(yè)管理帶來了前所未有的挑戰(zhàn)，為中國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理觀念、服務(wù)職能及人才培養(yǎng)模式的嬗變上，提供了變革與發(fā)展的大好機(jī)遇。
因此，物業(yè)管理企業(yè)必須適應(yīng)數(shù)碼時(shí)代物業(yè)的管理要求，轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)管理觀念，由簡(jiǎn)單維護(hù)型、勞動(dòng)密集型向技術(shù)維護(hù)型、知識(shí)密集型轉(zhuǎn)變。只有這樣，才能保證物業(yè)管理的水平與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中的科技進(jìn)步同步。可以預(yù)見，面對(duì)現(xiàn)代化的物業(yè)管理企業(yè)，一個(gè)仍然停留在傳統(tǒng)管理技術(shù)、管理方式的物業(yè)管理行業(yè)，不可能適應(yīng)現(xiàn)代化物業(yè)管理的要求，物業(yè)管理行業(yè)必須面對(duì)挑戰(zhàn)，提高物業(yè)管理的技術(shù)含量。“數(shù)字化家園”的革命，為物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)職能的嬗變提供了新的平臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)化、智能化管理服務(wù)已經(jīng)成為當(dāng)前和今后的一個(gè)時(shí)期物業(yè)管理企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)制勝的關(guān)鍵籌碼。
總之，通過市場(chǎng)化、專業(yè)化、規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，為萬達(dá)集團(tuán)的物業(yè)管理發(fā)展開創(chuàng)先河，也為萬達(dá)集團(tuán)向國(guó)際化邁進(jìn)，在不久的將來成為國(guó)際上的知名品牌奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
篇3：以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
以開發(fā)商視角看物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)
物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，正被越來越多的開發(fā)商所重視；它不僅是房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)售后服務(wù)的重要環(huán)節(jié)，也逐漸成為房產(chǎn)營(yíng)銷的主要賣點(diǎn)之一，因此，從開發(fā)商的角度談物業(yè)管理發(fā)展就顯得十分必要。
一、21世紀(jì)物業(yè)管理必須倡導(dǎo)康居生活新概念
新世紀(jì)里，不僅國(guó)家的經(jīng)濟(jì)、政治、文化都將快速地進(jìn)步，而且人們的生活水平也將迅速提高，這必然帶動(dòng)人們生活質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的急速上升。在安居這一重要問題上，人們的居住理念再也不會(huì)停留在過去“分得開、住得下”這一層次。一個(gè)完整的物業(yè)不僅僅具有固定居信場(chǎng)所功能，同時(shí)也是學(xué)習(xí)和娛樂場(chǎng)所，同時(shí)也對(duì)小區(qū)的文化品位提出了更高的要求，這也是歷史發(fā)展的必然趨勢(shì)。我們的物業(yè)管理，必須及時(shí)適應(yīng)這一變化要求，這樣才不致于因落伍而遭淘汰。
1、21世紀(jì)的人們對(duì)居住環(huán)境的要求大大提高
隨著物質(zhì)生活的不斷改善，人們精神方面的需要將越來越強(qiáng)烈。現(xiàn)代家居生活已突破了以往“躲進(jìn)小樓成一統(tǒng)”的室內(nèi)封閉生活概念，而是追求進(jìn)一步擴(kuò)展生活空間，將自已的居家生活與小區(qū)環(huán)境乃至整個(gè)大自然融為一體。在不久前南京市所作的一項(xiàng)調(diào)查中，82%以上的人把公共綠地作為公共設(shè)施建設(shè)的四項(xiàng)需求要素之首，充分反映了當(dāng)今市民強(qiáng)烈的環(huán)境意識(shí)。目前的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了“生態(tài)化”概念和“全生命周期綠色環(huán)保”住宅，并受到了市民的普遍關(guān)注。
誠(chéng)然，新形勢(shì)下的物業(yè)管理必須關(guān)注市民的這一需要，力爭(zhēng)通過自身的努力，讓小區(qū)內(nèi)的居民都能盡情享受到陽(yáng)光、空氣和綠色大自然的撫慰，使其在喧囂的城市里體驗(yàn)到一份回歸大自然的愜意。
2、21世紀(jì)的人們對(duì)居住文化、藝術(shù)的要求將越發(fā)強(qiáng)烈
不久前日本的一個(gè)學(xué)者出了一本書，他用了這樣一個(gè)題目“20世紀(jì)企業(yè)的最后一張王牌--CIS”，不管這一說法能否被人接受，但企業(yè)和社會(huì)對(duì)企業(yè)形象的重視已是不爭(zhēng)的事實(shí)。
在過去很長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)，技術(shù)和藝術(shù)被日漸分開，直到英國(guó)文藝復(fù)興時(shí)期才又提出藝術(shù)和技術(shù)融合的問題。實(shí)際上，亞里士多德曾經(jīng)指出，藝術(shù)是存在于制造中的，藝術(shù)應(yīng)當(dāng)在我們每個(gè)人的生活中。目前，我們已經(jīng)把住宅建設(shè)和小區(qū)管理提高到了一個(gè)非常藝術(shù)化的程度，通過環(huán)境整合藝術(shù)，真正使藝術(shù)直接介入到技術(shù)應(yīng)用中。實(shí)踐表明，藝術(shù)在建筑中的合理運(yùn)用確實(shí)能起到畫龍點(diǎn)晴的作用，并體現(xiàn)尚住宅的要求。我們對(duì)每個(gè)小區(qū)都進(jìn)行了CIS設(shè)計(jì)，小區(qū)內(nèi)的建筑符號(hào)、雕塑小品，甚至信紙信封、手提袋、垃圾箱均經(jīng)過精心設(shè)計(jì)，小區(qū)有自已的會(huì)所，有們喜愛的文化體育活動(dòng)。開發(fā)商開發(fā)的樓盤是否暢銷，與小區(qū)內(nèi)濃郁的藝術(shù)氛圍和深厚的文化底蘊(yùn)有十分重要的關(guān)系。營(yíng)造社區(qū)評(píng)論經(jīng)將是物業(yè)公司的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容，物業(yè)管理打“文化牌”、“藝術(shù)牌”，這是競(jìng)爭(zhēng)中的必然選擇。
3、21世紀(jì)的們對(duì)居住的舒適度要求更高
這里所說的“舒適度”內(nèi)容很寬泛，除了前面已經(jīng)提到的環(huán)境文化的高品質(zhì)給小區(qū)居民提供相應(yīng)的舒適外，還要求住宅的科技含量高，管理高效，健身、娛樂、休閑等配套設(shè)施完善，服務(wù)及時(shí)等等。總之，人們期望21世紀(jì)的居所能最大程度地滿足自已對(duì)舒適度和自我實(shí)現(xiàn)的需求。
因此，在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，就要考慮到今后的物業(yè)管理能夠?qū)崿F(xiàn)最優(yōu)化，避免因建、管脫節(jié)而給物業(yè)管理造成障礙。我們的物業(yè)公司，也應(yīng)盡量地適應(yīng)這些變化，并在變化中尋求生存和發(fā)展。
二、21世紀(jì)的物業(yè)管理必須建立“網(wǎng)絡(luò)管理大平臺(tái)”
傳統(tǒng)的物業(yè)管理，由于技術(shù)含量不高，只能是一個(gè)勞動(dòng)密集型的行業(yè)。面對(duì)現(xiàn)代科技的迅猛發(fā)展，以樓宇智能化、寬帶社區(qū)網(wǎng)絡(luò)為代表的高新技術(shù)在現(xiàn)代建筑中的廣泛運(yùn)用，物業(yè)管理行業(yè)賴以生存和發(fā)展的各種物業(yè)“硬件”發(fā)生了前所未有的變化。如何適應(yīng)這一發(fā)展潮流，并實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)的科技轉(zhuǎn)型，是擺在所有業(yè)內(nèi)人士面前的一道“難題”，有效破譯這一“難題”的“密碼”便是建立“網(wǎng)絡(luò)大平臺(tái)”，實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)管理現(xiàn)代化。
1、一個(gè)居住區(qū)就是一個(gè)小社會(huì)，實(shí)現(xiàn)各社會(huì)成員之間的協(xié)調(diào)運(yùn)轉(zhuǎn)，必須借助網(wǎng)絡(luò)化手段
住宅是一個(gè)產(chǎn)品群，不是單一的產(chǎn)品，它包含了環(huán)境、配套和日常生活的方方面面。物業(yè)管理要做好對(duì)這個(gè)產(chǎn)品群的服務(wù)，必須遵循一定的規(guī)律。建立小區(qū)物業(yè)管理的“大平臺(tái)”，讓不同文化背景、不同層次的人們都在“大平臺(tái)”管理下和諧地工作、生活，物業(yè)公司也需要利用這個(gè)“平臺(tái)”，把大家聯(lián)系起來，實(shí)現(xiàn)人與人之間的交流、溝通、理解，使物業(yè)服務(wù)人性化。
2、網(wǎng)絡(luò)化管理可以提高物業(yè)管理的附加值
網(wǎng)絡(luò)化社區(qū)突破了所有的門坎，可以實(shí)現(xiàn)與每一位住戶的“零距離”溝通。物業(yè)公司通過網(wǎng)上發(fā)布通知，組織社區(qū)的投訴、報(bào)修、費(fèi)用帳單速遞與催交等等，物業(yè)管理可以深入地面向每個(gè)家庭提供更具個(gè)性化的服務(wù)，同時(shí)也可根據(jù)小區(qū)居民的特點(diǎn)開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。高附加值的服務(wù)必須獲得高附加值的回報(bào)，物業(yè)管理公司在提升服務(wù)檔次的同時(shí)，也可以相應(yīng)提高物業(yè)管理價(jià)格。
3、網(wǎng)絡(luò)化管理是滿足居民對(duì)服務(wù)高效化及時(shí)化需要的有效手段
網(wǎng)絡(luò)化管理是將在一定地域范圍內(nèi)多個(gè)具有相同或不同功能的的建筑物（主要是住宅小區(qū)）按照統(tǒng)籌的方法對(duì)其功能進(jìn)行智能化，實(shí)現(xiàn)資源共享和統(tǒng)一管理，在提供安全、舒適、方便、節(jié)能、可持續(xù)發(fā)展的生活環(huán)境的同時(shí)，便于管理和控制。通過研究開發(fā)一種集小區(qū)安保、交通管理、收費(fèi)和各種服務(wù)管理于一體的信息大平臺(tái)，提高物業(yè)管理的水平和效率。
三、21世紀(jì)的物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展要走專業(yè)化、規(guī)模化并舉的道路
根據(jù)國(guó)外物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的歷程。物業(yè)管理行業(yè)將走向?qū)I(yè)化道路，即物業(yè)管理公司僅僅是一個(gè)管理機(jī)構(gòu)，其他如清潔、綠化、設(shè)備維護(hù)均由專業(yè)化公司去實(shí)施，中國(guó)物業(yè)管理也正向著這一趨勢(shì)發(fā)展。 可以預(yù)測(cè)，在21世紀(jì)，一個(gè)成功的物業(yè)企業(yè)更趨向虛擬化，物業(yè)公司的理想狀態(tài)就如同一個(gè)網(wǎng)絡(luò)中樞，或者更形象一點(diǎn)，就是個(gè)總協(xié)調(diào)官或一個(gè)樂隊(duì)的總指揮，能夠把社會(huì)上方方面面的資源、各種各樣的服務(wù)整合起來，形成和諧共同體，更好地為客戶服務(wù)。
當(dāng)然，物業(yè)公司要想在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中形成自已的核心競(jìng)爭(zhēng)能力，需要有規(guī)模化的經(jīng)營(yíng)作為堅(jiān)強(qiáng)后盾。大家都知道，物業(yè)管理被政府確定為微利行業(yè)，形不成規(guī)模化經(jīng)營(yíng)，就不可能贏得可觀的利潤(rùn)，而沒有經(jīng)濟(jì)作基礎(chǔ)，一切都將會(huì)是空談。因此，在這個(gè)新的世紀(jì)里，物業(yè)公司一定要兼并重組之路，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)模和托管的物業(yè)面積，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)。 物業(yè)管理在21世紀(jì)充滿了新的生活力，但是又任重而道遠(yuǎn)。因?yàn)椋S著中國(guó)加入WTO進(jìn)程的加快，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)將越來越激烈，作為一個(gè)服務(wù)貿(mào)易型企業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)最終是靠服務(wù)來支撐的，物業(yè)的價(jià)值也將通過服務(wù)來體現(xiàn)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)可以提高物業(yè)的附加值。