香港物業(yè)的樓宇管理和維修:樓宇維修
二、樓宇維修
要達到物業(yè)管理的目標(biāo)，業(yè)主或物業(yè)經(jīng)理必須重視對大樓和它的服務(wù)設(shè)施進行有計劃的維修。如果沒有計劃則肯定會出現(xiàn)越來越多的特別維修，花費也更大。大樓樓體的損壞會不斷給業(yè)主和租戶造成不便。慘淡經(jīng)營的物業(yè)投資項目對投資者沒有吸引力，出租率和物業(yè)價值也會隨之跌至市場價率以下，而投資收入或樓屋售價也將下降。維修費越來越貴，如果經(jīng)濟下滑，這種物業(yè)將首當(dāng)其沖--高空房率必將出現(xiàn)。
(一)預(yù)防性維修
預(yù)防性維修正常情況下是在每年做財政預(yù)算時作計劃，是經(jīng)物業(yè)經(jīng)理認可的實際需要。須對開支或行市進行估計預(yù)算，制訂工程時間表，并做好準備工作以保證工程按期完工。預(yù)防性維修包括周期性維修，維修項目有大樓外墻全面粉刷、進口通道路面翻新等。物業(yè)經(jīng)理要作長期項目計劃，一個項目至少維持五年以上，維修頻率要征求業(yè)主的意見。由于這些項目成本很高，物業(yè)經(jīng)理必須考慮住戶利益，給住戶提供有關(guān)維修工工作的時間安排，開支及其他事項的合理建議。
(二)矯正性維修
如果預(yù)防性或有計劃的維修工作做得好，幾乎不需要再有什么矯正性維修。但是我們知道，損壞的發(fā)生有時是不可避免的，并非由管理方面的原因造成。當(dāng)發(fā)生諸，，水管爆裂。油漆剝落。門鎖失靈、建筑物、玻璃門、灑水滅火系統(tǒng)意外損壞。電梯故障時，必須馬上進行維修，管理處可雇請幾個小工負責(zé)這些小修小補，也可選擇與可靠的承包商按協(xié)定的費率或在成本加成基礎(chǔ)上簽合同，由他們提供必要和緊急的維修服務(wù)。如果發(fā)生大的損壞，當(dāng)然要請合適的技術(shù)人員維修。
(三)維修計劃
每年的檢查能給維修計劃提供基礎(chǔ)。維修計劃其實就是對設(shè)備、服務(wù)設(shè)施和建筑表層何時及如何維修的詳細說明。做維修計劃時，必須注意以前的維修記錄，若有些項目不斷修理，則說明需要進行更換。
(四)監(jiān)督實施
為了向業(yè)主顯示有效的管理得以實現(xiàn)及維修開支是現(xiàn)金價格，物業(yè)經(jīng)理必須考慮何種工作可直接請小工以節(jié)省開支，何種工作須請承包公司。為保證在公平競爭的基礎(chǔ)上簽訂合同，應(yīng)建立合同招標(biāo)制。除特殊情況外，合同要在最低投標(biāo)價位簽訂。在招標(biāo)開始之前，有必要與未來的承包商一起進行地盤視查，保證讓承包商在遞交最后投標(biāo)書之前了解工程的范圍。簽標(biāo)后要召開地盤會議，制定開工時間。承包商要拿出目標(biāo)完工時間表，該表須由同時作為工程協(xié)調(diào)員的技術(shù)人員同意。更重要的是，工程協(xié)調(diào)員要與承包公司密切合作，保證工程符合規(guī)格，進展順利，同時保證高質(zhì)量。交工前要進行最后的聯(lián)合檢查和測試。工程交工后可算是實際上完成了。自交工之日起的六個月或更長時間(視實際合同條款而定)是缺陷責(zé)任期。在主要的工程上，合同中通常有這樣的條款，即在缺陷責(zé)任期過后，缺陷彌補工作完成且令雇主滿意之后，保留金額才交至承包商手中。
(五)內(nèi)部控制
物業(yè)經(jīng)理有責(zé)任控制預(yù)算，并要對正當(dāng)?shù)拈_支負責(zé)。沒有物業(yè)經(jīng)理的批準和授權(quán)不得超支或轉(zhuǎn)移資金。因此，必須建立制度對所有工作上的要求和審批進行記錄或電腦存檔，以備審計。為使手續(xù)完善可制定標(biāo)準格式對每個項目或工程進行記錄。每月初，上月的財政承諾匯總表和購貨定單號碼須呈遞物業(yè)經(jīng)理與其工作人員或業(yè)主委員會的交流會議進行復(fù)查。
篇2：樓宇結(jié)構(gòu)及公共區(qū)域維修管理規(guī)定
樓宇結(jié)構(gòu)及公共區(qū)域維修管理規(guī)定
(一)樓宇結(jié)構(gòu)如被更改或破壞，對該樓宇的安全有重大影響時，管理員應(yīng)予以注意，并向上級報告。
(二)如住戶擅自拆建墻壁、增開窗戶、或加建建筑物，如外墻鐵籠、檐壁、平臺或在天臺上加蓋小棚屋時，應(yīng)予以制止并向上級報告。
(三)天花板或外墻有漏水，應(yīng)即通知單位主管及有關(guān)住戶修理。
(四)在巡邏時發(fā)現(xiàn)下列情況，應(yīng)立即向上級報告并研究修理方案進行修理：
1.墻壁或天花板有明顯裂縫或水泥爆裂;
2.氣窗的玻璃爆裂;
3.樓梯邊的欄桿松拖;
4.防火門及消防設(shè)備損壞;
5.內(nèi)外墻壁批蕩脫落。
(五)住戶安裝的鐵閘掩出走廊、阻塞通道，應(yīng)予以制止并報告上級。
篇3：樓宇自控系統(tǒng)運行維修保養(yǎng)規(guī)程
樓宇自控系統(tǒng)運行及維修保養(yǎng)規(guī)程
（1）運行規(guī)程
1．控制計算機保持開啟。
2．每月對系統(tǒng)相關(guān)數(shù)據(jù)進行備份。
3．控制點定義、預(yù)定日程表等參數(shù)不可隨意修改。
4．新增被控設(shè)備要注意繼電器觸點容量。
5．保持設(shè)備表面清潔。
6．嚴禁于控制電腦上運行自帶軟件及游戲。
7．當(dāng)有危機警告發(fā)生時立即查明及檢修。
8．一切元器件、線路不得隨意更改。
9．網(wǎng)絡(luò)控制器、控制電腦故障應(yīng)于4小時內(nèi)修復(fù)；現(xiàn)場控制器、擴展模塊故障應(yīng)于8小時內(nèi)修復(fù)；中間繼電器故障應(yīng)于2小時內(nèi)修復(fù)。
（2）維修保養(yǎng)規(guī)程
1．每天使用相應(yīng)軟件工具掃描控制電腦硬盤。
2．根據(jù)保養(yǎng)計劃做系統(tǒng)保養(yǎng)。
3．每天監(jiān)控NCU狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)不在線故障立刻處理。
4．注意后備電池沖放電情況，每天檢查一次。
5．注意電腦顯示的各控制模塊工作情況。
6．NCU保養(yǎng)時應(yīng)關(guān)閉電源，其余各控制箱可帶電作業(yè)。
7．保養(yǎng)時著重檢查端子接線情況及接插件。
8．保養(yǎng)時選擇一定數(shù)量的控制點進行測試。
9．保養(yǎng)情況記錄于樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備檢查表上。