政策解讀:沈陽市業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)意見

　　游走于政府監(jiān)管與業(yè)主自治之間

　　--解讀《關(guān)于業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)意見》的幾個問題

　　業(yè)主大會解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是《物權(quán)法》和《物業(yè)管理條例》賦予業(yè)主大會的一項基本權(quán)利，是物業(yè)管理過程中的一個關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是體現(xiàn)業(yè)主自治的一個重要標志，關(guān)系廣大業(yè)主的根本利益和物業(yè)管理市場的健康發(fā)展。近日，市房產(chǎn)局印發(fā)了《關(guān)于業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)意見》(以下簡稱《意見》)，對于新形勢下進一步規(guī)范業(yè)主大會和業(yè)主委員會活動，維護廣大業(yè)主合法權(quán)益，保證物業(yè)管理市場持續(xù)健康發(fā)展，將起到重要的促進作用。

　　為什么制定《意見》

　　1.制定《意見》是健全和完善物業(yè)管理法規(guī)體系的需要。近年來，隨著《物權(quán)法》和國家、省、市物業(yè)管理條例的相繼出臺，物業(yè)管理七項基本制度業(yè)已確立。可以說，就實體法而言，物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī)已相當完備。但在實踐中，由于缺乏必要的程序法作保證，一些物業(yè)管理基本制度沒有得到很好的貫徹和落實，有時甚至出現(xiàn)“歪嘴和尚念經(jīng)”的情況，偏離了制度設(shè)定的正常軌道，正所謂“無程序即無救濟”。為了保證物業(yè)管理相關(guān)制度在實施過程中“不走樣”，今年以來，我們堅持“細化程序法”和“一事一立法”的指導(dǎo)思想，致力于物業(yè)管理難點問題的研究和程序性規(guī)范性文件的起草工作，力求做到以“程序正義”保證“結(jié)果正義”。《意見》是我局為完善業(yè)主大會制度而設(shè)計的一部帶有程序法色彩的規(guī)范性文件，也是《沈陽市物業(yè)管理條例》頒布實施以來出臺的第一個配套文件，今后還將陸續(xù)出臺完善業(yè)主委員會換屆選舉程序等相關(guān)文件，切實解決“把大象關(guān)進冰箱分幾步走”的問題。

　　2.制定《意見》是切實維護廣大業(yè)主權(quán)益的需要。實踐中，經(jīng)常發(fā)生少數(shù)業(yè)主會成員或業(yè)主為了謀取個人好處，以降低物業(yè)費為誘餌，操縱業(yè)主大會表決結(jié)果的情況。也有的業(yè)主委員會成員濫用權(quán)力，凌駕于業(yè)主大會之上，把解聘和選聘物業(yè)公司的生殺大權(quán)當成要挾物業(yè)公司的砝碼，誰給好處就用誰，不給好處就“炒掉”。有的干脆繞過業(yè)主大會表決程序，擅自與物業(yè)公司簽合同，完全剝奪了廣大業(yè)主在物業(yè)管理中的知情權(quán)、決策權(quán)、參與權(quán)和監(jiān)督權(quán)，個別園區(qū)的物業(yè)公司換了一茬又一茬，卻一個不如一個，最終淪落為棄管小區(qū)，房價增幅長期低于市場平均水平，給廣大業(yè)主帶來巨大的精神及財產(chǎn)損失。當然，多數(shù)業(yè)主委員會委員是熱心公益事業(yè)的，他們不圖名不貪利，但也存在個別業(yè)主委員會委員由于不會“當家”，好心辦壞事的問題，加大了業(yè)主自治的成本。

　　3.制定《意見》是切實維護物業(yè)服務(wù)企業(yè)權(quán)益的需要。長期以來，由于在解聘選聘物業(yè)企業(yè)這一至關(guān)重要的環(huán)節(jié)上缺乏一套規(guī)范嚴密的程序規(guī)定，讓少數(shù)業(yè)主委員會委員濫用權(quán)力有了可乘之機，鉆了空子，物業(yè)公司的命運被少數(shù)業(yè)主委員會成員所控制。據(jù)了解，一些業(yè)主委員會委員明里不拿報酬，暗里卻向物業(yè)公司要好處，有的免物業(yè)費，有的免車位費。個別業(yè)主委員會委員僅僅因為物業(yè)公司沒有滿足其個人利益，就煽動業(yè)主炒物業(yè)，致使部分物業(yè)公司在合同期限屆滿前被炒掉，造成一定的經(jīng)濟損失。這種損失雖然理論上可以由業(yè)主大會賠償，但實際上沒有可操作性。因此，對物業(yè)公司而言，如果不對業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)公司的行為予以規(guī)范，經(jīng)營風險就會隨時存在，同時物業(yè)行業(yè)也將成為一個高風險行業(yè)。

　　4.制定《意見》是加強政府監(jiān)管的需要。業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為財產(chǎn)管理組織，本質(zhì)上屬于私權(quán)自治領(lǐng)域。但是，由于業(yè)主人數(shù)多，意見難統(tǒng)一，業(yè)主之間的矛盾往往會釀成社會問題，影響一方的和諧與穩(wěn)定。因此，加強政府對業(yè)主大會和業(yè)委會活動的適度引導(dǎo)和監(jiān)管，日益成為社會各界的共識。《意見》進一步明確了房產(chǎn)行政管理部門、街道辦事處、社區(qū)居委會的職責，體現(xiàn)了中央關(guān)于加強社會建設(shè)和社會管理創(chuàng)新的新要求，是建立“政府負責、社會協(xié)同、公眾參與”社會管理模式的需要，有助于平衡業(yè)主自我管理與行政監(jiān)督管理的關(guān)系，減少并及時化解業(yè)主大會、業(yè)主委員會、業(yè)主以及物業(yè)公司之間的矛盾糾紛，進而促進和諧社會建設(shè)。

　　《意見》解決了哪些問題

　　1.解決了由于決策主體錯位導(dǎo)致業(yè)主委員會越權(quán)操作的問題。解聘、選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)力主體是業(yè)主大會，而不是業(yè)主委員會，業(yè)主委員會只是業(yè)主大會決議的執(zhí)行機構(gòu)。《意見》明確指出，未經(jīng)多數(shù)業(yè)主同意，業(yè)主委員會不得做出解聘和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定。

　　2.解決了由于相關(guān)法律文書不規(guī)范導(dǎo)致表決結(jié)果“失真”的問題。在以往遇到的大量的業(yè)主大會解聘、選聘物業(yè)公司矛盾糾紛中，因相關(guān)法律文書存在瑕疵導(dǎo)致業(yè)主大會會議無法召開或表決意見無法確認的問題占有相當比重。如召開業(yè)主大會的通知沒有提前15日公告，或召開業(yè)主大會的議題不明確，造成業(yè)主大會會議或延期或無效;如委托書的授權(quán)范圍籠統(tǒng)，簡單地寫成“全權(quán)委托”，而不是逐項寫明授權(quán)內(nèi)容，導(dǎo)致委托行為無效;再如表決票沒有統(tǒng)一格式，有的過于簡單，尤其是表決人的情況不清，無法確認表決票是否為業(yè)主本人填寫。《意見》針對這些問題，統(tǒng)一了相關(guān)法律文書的示范文本，有利于反映業(yè)主大會表決的真實意思。

　　3.解決了由于程序漏洞導(dǎo)致隨意解聘選聘物業(yè)公司的問題。以往，很多業(yè)主包括業(yè)主委員會委員，并不知道選聘物業(yè)應(yīng)當首先制定選聘方案，業(yè)主委員會應(yīng)當按照方案的要求選聘物業(yè)公司，因此經(jīng)常發(fā)生“今天炒物業(yè)、明天換物業(yè)”的問題，而且新選來的物業(yè)公司并不能讓多數(shù)業(yè)主稱心如意。《意見》指出，解聘物業(yè)公司必須召開業(yè)主大會，選聘物業(yè)公司必須先有方案，選聘與解聘物業(yè)公司不能放在同一次業(yè)主大會上表決。通過嚴格程序，增加了少數(shù)人操縱解聘選聘結(jié)果的難度。

　　《意見》有哪些創(chuàng)新

　　1.建立了報告制度。《意見》第三條規(guī)定“20%以上業(yè)主提議解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，或業(yè)主委員會根據(jù)日常掌握情況擬解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，業(yè)主委員會應(yīng)當向物業(yè)所在地的街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)報告。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)在接到報告后7日內(nèi)，應(yīng)當召開物業(yè)管理聯(lián)席會議，決定是否啟動解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)程序。街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)應(yīng)當本著調(diào)解優(yōu)先的原則，積極化解業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的矛盾糾紛，促使各方達成諒解，履行各自義務(wù);調(diào)解未果的，應(yīng)當指導(dǎo)業(yè)主委員會組織召開業(yè)主大會進行表決”。工作中，我們經(jīng)常遇到業(yè)主、業(yè)主委員會委員因為開發(fā)遺留問題沒能及時解決等原因遷怒于物業(yè)公司的情況，也有由于物業(yè)費收繳率偏低造成物業(yè)服務(wù)不到位的情況，業(yè)主對此不滿意是可以理解的，，但責任并不是完全在于物業(yè)公司。如果業(yè)主或業(yè)主委員會委員由于一時沖動做出 “炒物業(yè)”，的決定，不僅錯過了雙方達成諒解的可能，而且解聘和選聘物業(yè)公司這一艱難過程，極有可能給廣大業(yè)主帶來更多的麻煩和更大的損失。因此，在業(yè)主委員會擬定“炒物業(yè)”之前，增加“報告”程序，設(shè)置一個“緩沖帶”，可以防止業(yè)主走極端。

　　2.建立了監(jiān)督管理制度。《意見》第四條規(guī)定“業(yè)主委員會應(yīng)當在2名以上物業(yè)所在地的社區(qū)居委會工作人員的監(jiān)督下統(tǒng)計表決結(jié)果，并于統(tǒng)計結(jié)束后將會議通知、表決票等資料移交社區(qū)居委會保管”。業(yè)主表決環(huán)節(jié)不僅關(guān)系物業(yè)公司的生死存亡，更關(guān)系廣大業(yè)主的切身利益。日常管理中，我們時常發(fā)現(xiàn)個別業(yè)主委員會“黑箱”操作的情況，他們把持“表決票”，拒絕業(yè)主和政府監(jiān)督。同時，由于多數(shù)業(yè)主委員會沒有固定的辦公場所，于是將表決票存放在個別委員家中的現(xiàn)象也比較普遍。可是，一旦業(yè)主委員會解散后，這些極為重要的檔案資料卻無法索回。因此，明確社區(qū)居委會對表決票等法律文書的監(jiān)督權(quán)和保管義務(wù)，對于防止少數(shù)業(yè)主委會委員操縱表決結(jié)果具有重大意義。

　　3.引入招投標制度。《意見》第八條指出，選聘物業(yè)公司可以采取兩種方式，一種是直接選聘;另一種是間接選聘，即招投標方式。由于直接選聘涉及兩次召開業(yè)主大會的問題，比較復(fù)雜，因此《意見》第九條進一步指出，“為增加選聘工作的透明度，減少召開業(yè)主大會會議次數(shù)，業(yè)主委員會在起草《選聘方案》時，提倡選擇以招投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。業(yè)主委員會在起草選聘方案時，應(yīng)當首選以招投標方式選聘物業(yè)公司，這樣既簡便又可避嫌，因此沒有理由棄之不用。同時《意見》第十條就如何辦理招標、評標等事宜作了詳細說明。應(yīng)當講，在選聘物業(yè)公司環(huán)節(jié)上引入招投標機制，加大專家評委的話語權(quán)，有利于防止個別業(yè)主委員會委員與不法物業(yè)企業(yè)相互勾結(jié)、坑害廣大業(yè)主利益的行為。

　　《意見》未能解決的問題

　　眾多實踐證明，允許業(yè)主大會隨時解聘物業(yè)公司，或允許物業(yè)公司隨意“棄管”，這兩種行為都是弊大于利的，因此均應(yīng)予以限制。但是，從法律規(guī)定來看，在合同期限屆滿前，單方主張解除合同的行為又是被允許的。《合同法》第九十四條規(guī)定“有下列情形之一的，當事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的;(二)在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù);(三)當事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行;(四)當事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的;(五)法律規(guī)定的其他情形。”據(jù)此，如果業(yè)主大會認為物業(yè)公司提供的服務(wù)有瑕疵，不能實現(xiàn)既定的物業(yè)管理目標，可以提前解除合同。同樣，如果物業(yè)公司認為業(yè)主拒付物業(yè)費，導(dǎo)致合同履行義務(wù)無法履行，也是可以解除合同的。

　　但一般來說，在合同期限屆滿前解除合同是有條件的。《合同法》第九十三條規(guī)定“當事人協(xié)商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權(quán)人可以解除合同。”即業(yè)主大會或物業(yè)公司應(yīng)當在協(xié)商一致的條件下解除合同。但《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第八條又規(guī)定“業(yè)主大會按照物權(quán)法第七十六條規(guī)定的程序作出解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會請求解除物業(yè)服務(wù)合同的，人民法院應(yīng)予支持。”雖然《合同法》第九十六條規(guī)定“當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規(guī)定主張解除合同的，應(yīng)當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力。”但是，按照高法的司法解釋，一旦業(yè)主大會在作出解除物業(yè)服務(wù)合同的決定后，物業(yè)公司請求人民法院或者仲裁機構(gòu)確認解除合同的效力將很難勝訴。況且，物業(yè)公司的損失，包括前期投入的固定資產(chǎn)和資金、與新聘用員工簽訂的勞動合同的解除等將很難彌補。因為即使人民法院作出業(yè)主大會承擔違約責任的判決，但“法不責眾”的事實最終將使物業(yè)公司的損失“打水漂”。因此，允許業(yè)主大會在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前解除合同，對物業(yè)公司來講是不公正的。

　　那么，物業(yè)公司在合同期限屆滿前可以“一走了之”行不行?雖然法律上是允許的，但對廣大業(yè)主來說是極不公正的。因為物業(yè)公司走后，留下的問題很可能后患無窮。比如，預(yù)收的物業(yè)費應(yīng)當返還給業(yè)主，但是多數(shù)情況下物業(yè)公司會以虧損為由不予返還，吃虧的是交費的業(yè)主;又如，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交物業(yè)管理用房、設(shè)施設(shè)備等財產(chǎn)和資料，可是遇到園區(qū)暫未成立業(yè)主委員會的情況怎么辦;還有，從物業(yè)公司撤離后到業(yè)主大會選聘新的物業(yè)公司前，在這段時間里，將給廣大業(yè)主的生活帶來諸多不便，特別是公共設(shè)施設(shè)備可能遭到嚴重損壞，責任在誰?所以，物業(yè)服務(wù)合同是一個特殊的合同，它不是簡單的一對一的民事主體關(guān)系，涉及公共利益。允許任何一方有權(quán)隨時解除合同，都極有可能引發(fā)社會問題，影響一方的和諧與穩(wěn)定，甚至造成物業(yè)管理市場的動蕩，給物業(yè)公司和業(yè)主雙方帶來傷害，還有些問題最后很可能轉(zhuǎn)嫁給由政府。

　　但目前看，對業(yè)主自治這一私權(quán)領(lǐng)域予以過多干預(yù)和限制，法律支持不足。因此，《意見》只能從程序上對業(yè)主大會解聘選聘物業(yè)公司的行為予以規(guī)范，以保證物業(yè)管理市場的相對穩(wěn)定。在這種情況，物業(yè)公司與業(yè)主大會簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，一定要充分考慮市場風險，對提前解除合同的條件做出有利于維護物業(yè)服務(wù)合同穩(wěn)定性的約定。此外，對物業(yè)公司隨意“棄管”的行為也應(yīng)當嚴格限制。從法理看，物業(yè)公司擬解除合同的，應(yīng)當先與業(yè)主委員會協(xié)商，協(xié)商一致的，可以撤出管理項目;協(xié)商不一致的，應(yīng)當接續(xù)履行合同，不該隨意“撂挑子”，企業(yè)除了要以盈利為目的，還應(yīng)該承擔必要的社會責任，因此從這個角度看，政府應(yīng)當對物業(yè)公司隨意“棄管”的行為作出限制，比如，規(guī)定物業(yè)公司擬解除合同的，應(yīng)當提前三個月通知全體業(yè)主、物業(yè)所在地房產(chǎn)管理部門、街道辦事處和社區(qū)居委會。唯此，才能保證合同的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但是，對物業(yè)公司“棄管”行為予以限制，超出了《意見》的規(guī)范范疇，故未予體現(xiàn)，只能另行制定相關(guān)管理辦法。

篇2：住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新選聘公告

　　住宅小區(qū)20**年物業(yè)服務(wù)企業(yè)重新選聘公告

　　根據(jù)本小區(qū)業(yè)主提議，結(jié)合當前本小區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)水平和服務(wù)質(zhì)量，小區(qū)業(yè)主委員會廣泛征求業(yè)主意見后，經(jīng)集體討論研究決定依據(jù)公平、公正、公開的原則，對本小區(qū)20**年的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行重新選聘，選聘工作自本公告公布之日起開始。

　　詳情請參照《湖州麗陽景苑小區(qū)物業(yè)服務(wù)招標公告》。

　　湖州麗陽景苑小區(qū)業(yè)主委員會

　　20**-12-8

篇3：小區(qū)選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)公告(5)

　　上海市*區(qū)花園村z業(yè)主大會公告

　　關(guān)于選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)

　　第二屆業(yè)主大會〔20**〕04號

　　上海市*區(qū)花園村z業(yè)主大會表決票統(tǒng)計于20**年8月22日在長新居委會舉行，*區(qū)房辦、居委會、業(yè)委會成員、業(yè)主代表參加。根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，對選聘新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的表決應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。本小區(qū)居業(yè)主代表人數(shù)113人(其中裙房6人)，建筑總面積15233.27平方米，委托居委會發(fā)放表決票113張，符合業(yè)主大會會議召開條件。

　　表決結(jié)果如下：

　　公 司 名 稱　　同意票數(shù)　同意票占業(yè)主人數(shù)比例

　　上海**物業(yè)有限公司　　5　　4.4%

　　上海新*集團大樓物業(yè)有限公司　12　　10.6%

　　上海**物業(yè)管理有限公司　91　80.5%

　　廢票數(shù)：0棄權(quán)票數(shù)：5

　　上海**物業(yè)管理有限公司的同意票數(shù)超過占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，其成為上海市*區(qū)花園村z新物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)委會依法代表全體業(yè)主同其簽訂物業(yè)管理合同。

　　如業(yè)主對本次表決有任何疑問請聯(lián)系：

　　上海市*區(qū)住房保障和房屋管理局(第一辦事處)或*區(qū)長新居委會。

　　特此公告

　　上海市*區(qū)花園村z業(yè)主大會

　　20**年8月22日