物業(yè)管理問與答(1)

　　1、物業(yè)的分類?

　　答：根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可以分為以下類型：

　　(1) 居住物業(yè)。包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。

　　(2) 商業(yè)物業(yè)。包括寫字樓、商場、超市、批發(fā)市場、賓館、度假村、酒樓餐館、康樂中心、影劇院等。

　　(3) 工業(yè)物業(yè)。包括工業(yè)廠房、倉庫、貨場等。

　　(4) 其他用途物業(yè)。包括行政機關物業(yè)、交通運輸物業(yè)、郵政通訊物業(yè)、廣播電視物業(yè)、醫(yī)院、學校、寺廟等。

　　2、物業(yè)管理的基本特征?

　　答：社會化、專業(yè)化、企業(yè)化和市場化。

　　3、什么是物業(yè)管理的社會化?

　　答：物業(yè)管理社會化，是指它擺脫了過去那種自建自管的分散管理體制，變多個產(chǎn)權(quán)單位，多個管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理企業(yè)的統(tǒng)一管理，從而克服各自為政、多頭管理、互相扯皮、互相推諉的舊體制下的種種弊端，有利于提高整個城市管理的社會化程度，充分發(fā)揮住宅小區(qū)與各類房屋的綜合效益和整體功能，使之實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。

　　物業(yè)管理社會化有三個基本含義：一是物業(yè)的所有權(quán)人要到社會上去選聘物業(yè)管理企業(yè);二是物業(yè)管理企業(yè)要到社會上去尋求可以代管的物業(yè);三是將分散的社會分工匯集起來由物業(yè)管理企業(yè)統(tǒng)一管理，業(yè)主或使用人只需面對一個物業(yè)管理公司，就能解決物業(yè)使用過程中出現(xiàn)的各種問題，就可以滿足生活、工作中的多種需求。

　　物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會化的必要前提，現(xiàn)代大生產(chǎn)的社會化分工則是實現(xiàn)物業(yè)管理社會化的必要條件。

　　4、 什么是物業(yè)管理的企業(yè)化和市場化?

　　答：市場化是物業(yè)管理最主要的特征。在市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營，所提供的商品是物業(yè)服務，而物業(yè)服務是由物業(yè)管理企業(yè)來具體實施的。物業(yè)管理企業(yè)是按照現(xiàn)代企業(yè)制度組建并運作，具有明確的經(jīng)營宗旨和管理章程，實行自主經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧，能夠獨立承擔民事和經(jīng)濟法律責任的企業(yè)法人。物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)化模式來經(jīng)營和運作，將日常管理工作納入市場經(jīng)濟運行軌道。

　　物業(yè)管理服務的獲取要通過市場。業(yè)主通過市場選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過市場競爭經(jīng)聘用后向業(yè)主和使用人提供勞務和服務。物業(yè)管理服務是有償?shù)摹⑹召M的。業(yè)主和使用人消費和享受物業(yè)管理企業(yè)提供的勞務和服務，并交相應的物業(yè)管理費用。在業(yè)主和物業(yè)管理公司之間實際存在著是一種市場上的商品(服務)交換行為。同時，物業(yè)管理這種商品(服務)的交換價格也要通過市場確定。這樣，物業(yè)管理企業(yè)要憑借自己良好的經(jīng)營水平和服務質(zhì)量才能擠進和占領市場。通過市場經(jīng)營活動，物業(yè)管理企業(yè)才能實現(xiàn)自我生存、自我發(fā)展。

　　5、什么是業(yè)主?

　　答：業(yè)主是指物業(yè)的所有人 ，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人， 答：是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理企業(yè)所提供的

　　物業(yè)管理服務的對象。

　　6、什么是物業(yè)使用人?

　　答：物業(yè)使用人是指房屋、市政、公用設施及場地的使用人。它既包含業(yè)權(quán)人，也包含非業(yè)權(quán)人。

　　7、什么是業(yè)主委員會?

　　答：業(yè)主委員會是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)代表全體業(yè)主實施自治管理的組織，是由業(yè)主大會從全體業(yè)主中選舉產(chǎn)生，經(jīng)政府批準成立的代表物業(yè)全體業(yè)主合法權(quán)益的社會團體，其合法權(quán)益受國家法律保護。

　　8、物業(yè)管理公司的權(quán)利是什么?

　　答：物業(yè)管理公司在依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》對受委托物業(yè)實施管理的過程中，具有以下權(quán)利：

　　(1) 根據(jù)有關法規(guī)，并結(jié)合實際情況制定管理辦法。

　　(2) 依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實施管理。

　　(3) 依照物業(yè)管理委托合同和有關規(guī)定收取管理費。

　　(4) 有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。

　　(5) 有權(quán)要求業(yè)主委員會協(xié)助管理。

　　(6) 有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔專項管理業(yè)務。

　　(7) 可以實行多種經(jīng)營，以其收益補充管理經(jīng)費。

　　9、物業(yè)管理公司的義務是什么?

　　答：物業(yè)管理公司的義務包括：

　　(1) 履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。

　　(2) 接受業(yè)主委員會和業(yè)主及使用人監(jiān)督。

　　(3) 重大管理措施應提交業(yè)主委員會審議批準。

　　(4) 接受行政主管部門監(jiān)督指導。

　　(5) 至少每6個月應向全體業(yè)主公布一次管理費用收支帳目。

　　(6) 提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。

　　(7) 發(fā)現(xiàn)違法行為要及時向有關行政管理機關報告。

　　(8) 《物業(yè)管理委托合同》終止時，必須向業(yè)主委員會移交全部房屋、物業(yè)管

　　理檔案、財務等資料和本物業(yè)的公共財產(chǎn)，包括管理費、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時業(yè)主委員會有權(quán)指定專業(yè)審計機構(gòu)對物業(yè)管理財務狀況進行審計。

　　10、什么是前期物業(yè)服務合同?

　　答：是房地產(chǎn)開發(fā)(公房出售)單位或其委托的物業(yè)管理企業(yè)與購房人簽定的合同，它明確自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽定《物業(yè)服務合同》生效時止的物業(yè)管理。開發(fā)建設單位在與購房人簽訂商品房預(銷)售合同時，同時簽定《前期物業(yè)服務合同》。

　　11、前期物業(yè)服務合同的主要內(nèi)容是什么?

　　答：首先應明確合同當事人及物業(yè)的基本情況，合同的主要條款包括：雙方的權(quán)利和義務、物業(yè)管理服務內(nèi)容、物業(yè)管理服務質(zhì)量、物業(yè)服務費用、其他有償服務費用、代收代繳收費服務、專項維修基金的管理和使用、保險、違約責任等。合同還包括兩個附件：物業(yè)使用守則及房屋裝修管理協(xié)議。

　　12、什么是《住宅質(zhì)量保證書》?

　　答：《住宅質(zhì)量保證書》是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銷售的商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應按《保證書》的約定，承擔保修責任。商品住宅出售后，如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理公司等單位維修的，應在《保證書》中明示所委托的單位。

　　13、什么是《住宅使用說明書》?

　　答：《住宅使用說明書》是對住宅的結(jié)構(gòu)、性能和各部位(部件)的類型性能、標準等作出說明，并提出使用注意事項的文件。

　　14、《住宅使用說明書》的主要內(nèi)容是什么?

　　答：

　　(1) 開發(fā)單位、設計單位、施工單位、委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　(2) 結(jié)構(gòu)類型;

　　(3) 裝修、裝飾注意事項;

　　(4) 上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

　　(5) 有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

　　(6) 門、窗類型，使用注意事項;

　　(7) 配電負荷;

　　(8) 承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　(9) 其他需說明的問題。

　　15、房屋裝飾裝修管理協(xié)議的主要內(nèi)容是什么?

　　答：

　　(1) 裝飾裝修工程的實施內(nèi)容;

　　(2) 裝飾裝修工程的實施期限;

　　(3) 允許施工的時間;

　　(4) 廢棄物的清運與處置;

　　(5) 住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求;

　　(6) 禁止行為和注意事項;

　　(7) 管理服務費用;

　　(8) 違約責任;

　　(9) 其他需要約定的事項。

　　16、什么是物業(yè)管理中的基礎設施和生活環(huán)境?

　　答：基礎設施包括公用設施和服務設施。公用設施包括房屋、道路、橋梁、公共交通、給水、排水、供電、供熱、煤氣、電訊等;服務設施包括醫(yī)療、衛(wèi)生、文化教育、科研、商業(yè)服務等。

　　生活環(huán)境包括自然環(huán)境和社會環(huán)境。自然環(huán)境包括環(huán)境衛(wèi)生、大氣、水、土等;社會環(huán)境主要指治安情況。

　　17、為什么要推行和實施物業(yè)管理?

　　答：業(yè)主購買某個物業(yè)，都希望有一個既安全又舒適的生活、工作環(huán)境，如何保障業(yè)主的權(quán)益，在管理和養(yǎng)護好物業(yè)這兩個方面提供優(yōu)質(zhì)服務，并使社區(qū)設施不斷完善，使物業(yè)使用年限延長，確保其設計功能發(fā)揮作用，這就是實施物業(yè)管理的意義所在。

　　18、小區(qū)規(guī)劃中有哪些技術、經(jīng)濟參考指標?

　　答：住宅小區(qū)，是按城市統(tǒng)一規(guī)劃建設、基礎設施配套比較齊全，建筑面積在5萬平方米以上，已建成并投入使用、入住率達60%以上的小區(qū)或小區(qū)內(nèi)的組團。

　　小區(qū)要符合城市規(guī)劃要求，嚴格按照國家驗收標準驗收，具有完整的驗收資料、圖紙、檔案及交接手續(xù)。

　　在房屋及維修管理方面：

　　(1) 房屋外觀完好、整潔。

　　(2) 小區(qū)內(nèi)組團及棟號有明顯標志及引路方向平面圖。

　　(3) 房屋完好率達98%以上。

　　(4) 無違反規(guī)劃的私搭、亂建現(xiàn)象。

　　(5) 房租、水、電、氣等各項費用，實現(xiàn)便民統(tǒng)一代收代繳，收費率達98%

　　以上。

　　(6) 房屋零修及時率達98%以上，零修合格率達100%，并建立回訪制

　　度和回訪記錄。

篇2：《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓

　　《物業(yè)管理條例》法規(guī)知識問答培訓

　　1、為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)？

　　答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

　　2、什么是物業(yè)管理？

　　答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

　　3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務？

　　答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

　　(1)按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務；

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議；

　　(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；

　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán)；

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金的管理和使用；

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務：

　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；

　　(4)按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；

　　(5)按時交納物業(yè)服務費用；

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(第六條)。

　　4、如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會？

　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政

　　主管部門的指導下成立業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。

　　決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(第十條)。

　　5、業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定？

　　答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。

　　但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6、業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開？如何作出決定？

　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主

　　可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。

　　召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會

　　會議，還應當同時告知相關的居民委員會(第十四條)。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和

　　修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

　　7、業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關系？擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件？

　　答：業(yè)主大會成立時，應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業(yè)主委員會委員應當由熱心公益事業(yè)、責任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。

　　8、業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關系？

　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9、建設單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責任？

　　答：建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業(yè)的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。

　　建設單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條)；建設單位應當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條)；應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條)；應當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責任(第三十一條)。

　　10、《條例》對前期物業(yè)服務合同作了哪些要求？

　　答：前期物業(yè)服務合同應當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業(yè)服務合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。

　　前期物業(yè)服務合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務合同生效的，前期物業(yè)服務合同終止(第二十六條)。

　　11、怎樣簽訂物業(yè)服務合同，物業(yè)服務合同包括哪些主要內(nèi)容？

　　業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質(zhì)量、服務費用、雙方的權(quán)利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。

　　12、物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用？

　　答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應當根據(jù)物業(yè)服務合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13、物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)？

　　答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè)(第四十條)。

　　14、物業(yè)服務費用如何確定？物業(yè)服務費用由誰交納？不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責任？

　　答：物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定(第四十一條)。

　　業(yè)主應根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納(第四十二條)。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務合同約定，逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15、《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定？

　　答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。

　　16、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應當承擔什么責任？對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求？

　　答：物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責任，應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任(第三十六條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。

　　17、《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定？

　　答：《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：

　　一是業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施的用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任(第五十二條)。

　　三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。

　　四是利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18、哪些物業(yè)的業(yè)主應當交納住房維修資金？住房專項維修資金歸誰所有，什么用途？

　　答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責任(第五十四條、第六十三條)。

篇3：前期物業(yè)管理知識問答

　　前期物業(yè)管理知識問答

　　問：什么是前期物業(yè)管理

　　答：一般意義上的物業(yè)管理，是從住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會選聘物業(yè)管理公司后開始，而“前期物業(yè)管理”僅存在于業(yè)主委員會成立之前。前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主委員會尚未成立，沒有行使選聘物業(yè)公司的職權(quán)機構(gòu)，但已有部分業(yè)主入住，不能沒有物業(yè)管理和服務，那只能由開發(fā)商選聘物業(yè)管理單位，或者就是開發(fā)商屬下的物業(yè)公司來承擔物業(yè)管理和服務工作。由于實施物業(yè)管理的時間越長，其經(jīng)濟效益才越能顯示；短期的物業(yè)管理，由于開始時得做大量準備，要理順和協(xié)調(diào)各種關系，還要在某些方面先投入點資金等，它的效益是出在一段時期以后。所以開發(fā)商在選聘物業(yè)管理單位時，簽約一般都簽幾年，否則物業(yè)公司不大愿意接受短期協(xié)議。然而，開發(fā)商與物業(yè)公司的簽約，卻無法制約業(yè)主，業(yè)主委員會成立以后，任何時候都有權(quán)解聘物業(yè)公司。

　　問：前期物管需要嗎

　　答：為使發(fā)展商便于日后管理，樓內(nèi)各項設施便于維護、保養(yǎng)，物業(yè)管理在樓宇設計、施工準備階段介入為最佳時期，因為這是管理公司可在兼顧發(fā)展商利益的條件下，更多地為業(yè)主的生活便利考慮。從物業(yè)管理的專業(yè)角度提出客觀的意見，為發(fā)展商省去一些不必要的支出，又為今后業(yè)主的生活帶來方便。

　　列舉了一個有關垃圾的問題，一般來說她們將在業(yè)主用餐后收取垃圾，每層樓已經(jīng)為業(yè)主設了垃圾桶，但物管收垃圾的路線應避免遇到業(yè)主，肯定不能從每幢樓的正門進出，于是在她的建議下開發(fā)商在每幢樓增加了一個后門。此外，還有通過前期物管的參與，來確定同等的裝飾材料哪種更便于保養(yǎng)，一幢電梯公寓需要配幾部電梯、選多少承重量的電梯、用什么品牌的電梯合適等第問題。

　　前期物管就是開發(fā)商、后期物管公司及業(yè)主之間的餓一座橋梁。物管公式依據(jù)自己多年的物管經(jīng)驗從施工、設備、材料等方面提出可行性意見，以確保開發(fā)商的資金用在刀刃上，使后期物管公司介入樓盤時具備良好的先天條件，也為業(yè)主有效地控制了維修費用。

　　問：什么是物業(yè)管理法律責任？

　　答：物業(yè)管理主管部門的工作人員、物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主或使用人，在進行管理、服務、使用物業(yè)的活動中，必須遵守國家關于物業(yè)管理法律法規(guī)、規(guī)章政策的規(guī)定和物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約，如果因為故意或過失違反了物業(yè)管理法律規(guī)范，就屬于違法行為或違約行為。例如違章搭建、損壞公共設施等。又如房屋所有人不依法修繕房屋，以致房屋倒塌，使承租人或者其他人遭受損害，具備了法律規(guī)定的危害后果，也符合法律規(guī)范所規(guī)定的制裁條件，由當事人承擔物業(yè)管理的法律責任。

　　問：物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的關系？

　　從二者隸屬關系來看，一般有兩種情況：一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身進行物業(yè)管理，所設的物業(yè)管理公司為其下屬的分支機構(gòu)或子公司，二者之間是從屬關系，目前國內(nèi)這種關系占有很大比例；另一種是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以原始業(yè)主的身份在物業(yè)建成以后負責第一次選聘物業(yè)管理公司，這時二者之間是一種短期的合同關系，當業(yè)主委員會成立后，選聘物業(yè)管理公司的工作則由業(yè)主委員會負責，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原始資料移交后，與物業(yè)管理公司基本上將不再發(fā)生聯(lián)系。從活動范圍來看，二者既密切關聯(lián)又有相對獨立性：一方面，房地產(chǎn)開發(fā)建設為物業(yè)管理提供一定的物質(zhì)基礎，房地產(chǎn)開發(fā)項目設計與建造質(zhì)量及環(huán)境的優(yōu)劣，將直接影響到日后物業(yè)管理的開展，因此物業(yè)管理企業(yè)必須與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保持良好的關系，盡可能作到物業(yè)管理能早期介入，以確保和提高房地產(chǎn)開發(fā)建設的質(zhì)量；另一方面，雖然物業(yè)管理可以看作是房地產(chǎn)開發(fā)的延續(xù)和完善，但物業(yè)管理企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的活動范圍卻各有側(cè)重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及物業(yè)的建設、流通和消費的前期活動，而物業(yè)管理企業(yè)則是對已建成并投入使用的各類物業(yè)實施全方位的綜合管理與服務，其主要活動領域在物業(yè)的消費階段。因此，不管二者是從屬關系還是一種短期的合同關系，在管理活動中必須明確二者的責任。如，因設計、施工或材料原因造成的物業(yè)質(zhì)量事故應明確由開發(fā)企業(yè)承擔修繕責任(當然可委托物業(yè)管理企業(yè)實施修繕工作，但開發(fā)企業(yè)應支付相應的費用和報酬)；若屬使用不當、管理不善造成的質(zhì)量事故則由物業(yè)管理企業(yè)承擔相應的責任

　　問：住戶裝修時，是否應向物業(yè)公司交納裝修押金？

　　答：住戶對房屋進行二次裝修已是普通現(xiàn)象，為了保證住戶裝修不破壞房屋主體結(jié)構(gòu)，保證房屋的安全使用，住戶在裝修時，必須向物業(yè)公司提出申請，經(jīng)物業(yè)公司批準后方可施工，而且還必須與物業(yè)公司簽訂裝修協(xié)議，明確裝修的內(nèi)容、裝修時間、垃圾處理方式以及違約責任的處理等內(nèi)容。對于物業(yè)公司是否應收取裝修押金，應按照購房人在買房時與開發(fā)商雙方約定為準，即按《房屋使用、管理、維修公約》中的規(guī)定執(zhí)行。

　　問：機動車停車費用到底是什么費用？

　　答：規(guī)定的是“機動車存車費”，而不是“占地費”。在小區(qū)里能收取此項費用的只能是具備《物業(yè)管理資質(zhì)證書》的物業(yè)管理公司，其他單位和個人不得收取此項費用。物業(yè)公司收取存車費后，雙方應簽訂存車看管協(xié)議書，物業(yè)公司履行看管責任，發(fā)生丟失時，按照雙方簽訂的協(xié)議進行處理。

　　問：物管公司應提供哪些服務？

　　常規(guī)性服務是最基本的服務，包括：

　　1.房屋建筑主體管理；

　　2.房屋設施、設備和管理；

　　3.環(huán)衛(wèi)管理；

　　4.綠化；

　　5.治安；

　　6.消防；

　　7.車輛道路；

　　8.代辦服務

　　物業(yè)管理收費項目的構(gòu)成 答：

　　1.房屋建筑及其設備、設施的自有部位、自用設備的維護、維修、保養(yǎng)費用；

　　2.共用部位、共用設備設施的日常運營和管理費用；

　　3.物業(yè)范圍內(nèi)的市政設施道路、維護維修費用；

　　4.物業(yè)所有人、使用人在使用物業(yè)過程中，為維護公共環(huán)境的安全、清潔、秩序、優(yōu)美，而要求物業(yè)經(jīng)營人所進行的管理和服務費用；

　　5.物業(yè)所有人、使用人要求物業(yè)經(jīng)營人提供的特殊和專業(yè)的服務項目而付出的費用。

　　物業(yè)管理公司應承擔的義務包括：

　　1.全面履行物業(yè)管理合同，對房產(chǎn)消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕，承擔居住小區(qū)及小區(qū)內(nèi)物業(yè)的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產(chǎn)消費者日常生活必需的便民服務。

　　2.接受物業(yè)管理委員會和居民的監(jiān)督。

　　3.重大的管理措施提交物業(yè)管理委員會審議決定。

　　4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當?shù)亟值擂k事處的指導監(jiān)督。

　　5.發(fā)現(xiàn)違反法律、法規(guī)和規(guī)章的行為，要及時向有關行政管理機關報告。有關物業(yè)管理公司應根據(jù)國家規(guī)定，結(jié)合管轄小區(qū)實行情況，制定較具體的義務和責任條款并公之于眾，以方便房產(chǎn)消費者的了解和監(jiān)督。

　　問：業(yè)主與開發(fā)商有糾紛而拒絕交納物業(yè)管理費，物業(yè)公司該怎么辦？

　　答：商品房買賣與物業(yè)管理屬于不同的法律關系。業(yè)主與開發(fā)商之間的任何糾紛應由開發(fā)商與業(yè)主解決，業(yè)主不能以此為由拒交物業(yè)管理費。業(yè)主拒交物業(yè)管理費的行為構(gòu)成對物業(yè)管理公約的違反，是一種違約行為，物業(yè)管理公司有權(quán)要求業(yè)主履行義務，交納物業(yè)管理費；如業(yè)主繼續(xù)違約的，物業(yè)管理公司可以采取法律手段，起訴業(yè)主或提出仲裁，要求業(yè)主履行物業(yè)管理公約的義務。 最后提醒住房消費者一定要分清在住房消費過程中房屋買賣關系與物業(yè)委托管理關系，出現(xiàn)不同的問題由不同的責任人承擔違約責任，不能因為開發(fā)商與物業(yè)公司之間存在著委托關系，就將開發(fā)商的行為與物業(yè)公司的行為混在一起。除房屋交付時存在這個問題之外，在房屋維修方面也存在這種類似的情況，希望消費者辨清責任的承擔者，避免開發(fā)商與物業(yè)公司之間的互相推諉，讓應該承擔責任者無法推托，以便住房消費者更好地保護自己的利益。