車位、車庫歸屬沒有約定或約定不明時，如何確定車位、車庫的歸屬?

　　一般認(rèn)為，建筑區(qū)劃內(nèi)車位、車庫的所有權(quán)歸屬問題，屬于《物權(quán)法》第76條第1款第(7)項規(guī)定的“有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項”，應(yīng)當(dāng)有業(yè)主共同決定。根據(jù)該條第2款之規(guī)定，決定此類事項應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半的業(yè)主同意。因而可以確定，如果開發(fā)商與占建筑物總面積超過一半且總?cè)藬?shù)超過半數(shù)的業(yè)主達(dá)成協(xié)議，其協(xié)議內(nèi)容應(yīng)當(dāng)對全體業(yè)主有效，否則，應(yīng)當(dāng)視為約定不明。同時，開發(fā)商保留車位、車庫所有權(quán)的，必須是完整地保留，而不能將建筑區(qū)劃內(nèi)的部分車位、車庫所有權(quán)轉(zhuǎn)移給業(yè)主而僅保留其余部分車位、車庫的所有權(quán)，否則，也應(yīng)視為約定不明。已經(jīng)銷售完畢的小區(qū)，開發(fā)商在銷售時未與業(yè)主就車位、車庫歸屬問題簽訂合同，且之后也未能達(dá)成協(xié)議的，也應(yīng)當(dāng)認(rèn)為沒有約定。

　　裁判思路：

　　我們認(rèn)為，在建筑物區(qū)分所有權(quán)領(lǐng)域，車位、車庫的性質(zhì)和權(quán)屬問題十分重要，其涉及全體區(qū)分所有權(quán)人的利益，必須規(guī)定清晰、明確的具體規(guī)則;另外，對車位、車庫的歸屬作出合理界定也是當(dāng)前司法實踐的迫切需要。

　　沒有約定、約定不明或者通過其他方式無法推斷出權(quán)屬歸屬的，可以按照以下幾個方面認(rèn)定車位、車庫的權(quán)屬歸屬。

　　第一，對于建筑物區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫，歸屬于開發(fā)商。這點可以從《物權(quán)法》第74條第2款“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”的規(guī)定中可以解讀出來。從此款規(guī)定中可以看出，車位、車庫的所有權(quán)屬于開發(fā)商，對于是出售、附贈還是出租的決定權(quán)也在開發(fā)商。如果開發(fā)商對車位、車庫沒有所有權(quán)，立法也就不用作上述規(guī)定了。此外，這也是民法中的依照建造事實取得所有權(quán)原理在實踐中的具體運用。當(dāng)然，學(xué)界也有對此觀點提出不同意見，認(rèn)為如果規(guī)劃內(nèi)的車位都?xì)w開發(fā)商所有，則無法解釋規(guī)劃內(nèi)地面停車位、架空層車位意見人防車位開發(fā)商無法單獨登記的事實，此部分車位恰恰是無獨立產(chǎn)權(quán)證的，只能歸業(yè)主共有。

　　第二，占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。這點《物權(quán)法》第74條第3款已有明確規(guī)定。需要注意的是，占用業(yè)主共有的道路、其他場地上用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有，而不包括車庫。這是因為，其一，車庫所占用的土地使用權(quán)，不能當(dāng)然地認(rèn)為屬于業(yè)主共有。地下空間利用權(quán)雖包含在土地使用權(quán)之中，但其并非隨專有部分的購買而當(dāng)然取得，地下空間利用權(quán)的歸屬要根據(jù)規(guī)劃來確定。換言之，地上建筑物與土地使用權(quán)不能分割使用的原則。并不適用地下建筑物與土地使用權(quán)的關(guān)系。其二，車庫作為獨立使用對象，不屬于小區(qū)共有的公共設(shè)施，故車庫的歸屬也應(yīng)通過約定進行。

　　《物權(quán)法》第七十四條 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)當(dāng)首先忙著業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

　　第七十六條 下列事項由業(yè)主共同決定：

　　(一)制度和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(二)制度和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約;

　　(三)選擇業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;

　　(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人;

　　(五)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金;

　　(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;

　　(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。

　　決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。

篇2：陜西省加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售管理工作有關(guān)問題的通知

　　陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳陜西省物價局關(guān)于加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位車庫租售管理工作有關(guān)問題的通知

　　陜建發(fā)[20**]116號

　　陜西省物價局,陜西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳

　　實施時間： 20**-6-10

　　房地產(chǎn)業(yè)

　　所屬區(qū)域： 陜西

　　各設(shè)區(qū)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局(房管局、房管辦)、規(guī)劃局、物價局，楊凌示范區(qū)規(guī)劃建設(shè)局、發(fā)展改革局：

　　為進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位出租、出售的管理，規(guī)范車位、車庫租售價格行為，維護車位、車庫產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益，現(xiàn)就加強房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫租售管理工作有關(guān)問題通知如下。

　　一、從20**年6月份起，房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫的租售列入房地市場調(diào)控內(nèi)容，對具有獨立產(chǎn)權(quán)的車位、車庫出售應(yīng)與商品住房相同，對其預(yù)(銷)售、價格備案等相關(guān)內(nèi)容一并納入房地產(chǎn)市場監(jiān)管，銷售價格漲幅應(yīng)低于當(dāng)年本地新建住房價格漲幅水平。

　　二、房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)嚴(yán)格按照《陜西省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》建設(shè)用于停放汽車的車位、車庫。在項目規(guī)劃建設(shè)時應(yīng)將車位、車庫與商品房建設(shè)同步規(guī)劃設(shè)計、同步建設(shè)、同步銷售、同步交付使用。

　　三、占用業(yè)主共有道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有，只能出租;配建的獨立車位、車庫產(chǎn)權(quán)清晰的可出售、附贈、出租;利用人防工程設(shè)施建設(shè)的車位、車庫及其他建設(shè)的機械車位、車庫不得出售。

　　四、開發(fā)建設(shè)單位在銷售商品住房時，應(yīng)將車位、車庫的配比情況、銷售價格與商品房的銷售價格同時向物業(yè)買受人予以明示，并在商品房買賣合同中約定。

　　五、開發(fā)建設(shè)單位在銷售規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫時只能面向本小區(qū)業(yè)主，在滿足一戶一個車位的基礎(chǔ)上，可考慮其他業(yè)主的需求。

　　六、開發(fā)建設(shè)單位在出租車位、車庫時應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，租賃合同期限不得超過1年。在滿足業(yè)主需要后，建設(shè)單位可將車位、車庫出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人，其每次租賃合同期限最長不得超過六個月。

　　七、車位、車庫租賃價格實行市場調(diào)節(jié)價，應(yīng)在出租合同中予以約定，嚴(yán)禁非法牟取暴利。

　　八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車庫車位停放服務(wù)的，收費標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)貎r格部門制定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

　　九、各市房地產(chǎn)行政主管部門會同物價部門要加強對房地產(chǎn)開發(fā)項目車位、車庫出售和出租情況的監(jiān)督管理。制定車位、車庫銷售、出租管理的具體辦法。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、省物價局將適時對各地貫徹落實情況與房價調(diào)控情況一并予以通報。

　　二〇一一年六月十日

篇3：業(yè)委會地下車庫現(xiàn)狀年度租用車位事宜公告

　　業(yè)委會關(guān)于地下車庫現(xiàn)狀及年度租用車位有關(guān)事宜的公告

　　**花園廣大業(yè)主：

　　20**年本小區(qū)地下車庫車位租用工作即將展開，為便于廣大業(yè)主維護自己的權(quán)益，現(xiàn)將有關(guān)情況向廣大業(yè)主進行通報：

　　一、地下車庫產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀

　　我小區(qū)地下車庫分為地下一層和地下二層兩部分，其中地下二層大部分為人防工程，產(chǎn)權(quán)屬于人防；按照《中華人民共和國人民防空法》），人防工程使用者應(yīng)該持有人防使用許可證。目前，開發(fā)商的人防使用許可證已經(jīng)過期，北京杏林物業(yè)管理有限責(zé)任公司的人防使用許可證正在辦理中。

　　地下一層除少數(shù)車位賣給部分業(yè)主外，屬于小區(qū)公共配套設(shè)施。因2000年以前的法律還沒有對業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出相應(yīng)規(guī)定，因此當(dāng)時的產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)將地下一層車庫的產(chǎn)權(quán)登記在開發(fā)商名下，但在產(chǎn)權(quán)證上明確標(biāo)注為“其字***號”，產(chǎn)權(quán)證上的“其字”即表明雖以開發(fā)商名義登記產(chǎn)權(quán)，但并不是開發(fā)商的私產(chǎn)，而是廣大業(yè)主的共有財產(chǎn)。（對此事關(guān)心的業(yè)主可關(guān)注：CCTV新聞臺11月23日關(guān)于朗琴園車庫和會所拍賣情況的有關(guān)報道）但是開發(fā)商卻用手中的產(chǎn)權(quán)證將車庫抵押給銀行，現(xiàn)因開發(fā)商拖欠銀行貸款，車庫己經(jīng)被法院查封，并已進入拍賣程序。現(xiàn)在業(yè)委會正在通過法律途徑對車庫拍賣提出異議，爭取拿回屬于廣大業(yè)主的的權(quán)益。

　　綜上所述，小區(qū)地下一層車庫產(chǎn)權(quán)原應(yīng)歸廣大業(yè)主共有，現(xiàn)在因法院查封拍賣，實際上產(chǎn)權(quán)未明；地下二層產(chǎn)權(quán)在北京市人防。

　　二、地下車庫管理權(quán)的法律規(guī)定

　　按照《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定和《**花園小區(qū)第三次業(yè)主大會決議》，不論地下車庫產(chǎn)權(quán)歸誰，地下車庫作為小區(qū)配套設(shè)施，其管理權(quán)都?xì)w全體業(yè)主委托的物業(yè)公司所有，即本小區(qū)目前只有北京杏林物業(yè)管理有限責(zé)任公司是地下車庫的合法管理者。

　　為了避免給**花園廣大業(yè)主造成不必要的經(jīng)濟損失,**花園業(yè)委會在此鄭重聲明:

　　20**年度與**花園物業(yè)管理有關(guān)的任何收費,目前只有北京杏林物業(yè)管理有限責(zé)任公司有權(quán)收取,任何其他公司以任何名義在**花園小區(qū)向業(yè)主收取的任何費用屬違法行為。

　　**花園業(yè)委會臨時辦公地址：*座**室

　　投訴聯(lián)系電話：***

　　手機：1***

　　聯(lián)系人：**

　　北京市朝陽區(qū)**花園小區(qū)業(yè)主委員會

　　20**年11月29日