物業(yè)公司與業(yè)主物業(yè)服務(wù)合同糾紛案例

　　物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題，雖然每個(gè)業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，該公共性不僅表現(xiàn)為部分設(shè)施使用及服務(wù)內(nèi)容不是針對(duì)某個(gè)業(yè)主，而且表現(xiàn)為服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成亦非由某個(gè)業(yè)主一人交納，因此在衡量某個(gè)業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)就某一項(xiàng)目交納費(fèi)用及是否應(yīng)當(dāng)減、免部分費(fèi)用時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評(píng)價(jià)，更多的應(yīng)當(dāng)考慮全體業(yè)主的整體利益，以防止因保障少數(shù)人利益而損害大多數(shù)人利益現(xiàn)象的發(fā)生。

　　物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一定的瑕疵，安連才并非惡意拖欠，故對(duì)于博宇嘉物業(yè)公司主張滯納金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　北京市門(mén)頭溝區(qū)人民法院

　　民 事 判 決 書(shū)

　　(20**)京0109民初974號(hào)

　　原告：北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司，住所地北京市門(mén)頭溝區(qū)石龍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)永安路20號(hào)3號(hào)樓B1-4222室。

　　法定代表人：李永青，總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：付德祥，男，北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司副總經(jīng)理。

　　委托訴訟代理人：王新江，男，北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司項(xiàng)目經(jīng)理。

　　被告：安連才，男，1965年8月13日出生。

　　原告北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)博宇嘉物業(yè)公司)與被告安連才物業(yè)服務(wù)合同糾紛一案，本院立案后，依法適用小額訴訟程序，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告博宇嘉物業(yè)公司的委托代理人王新江，被告安連才到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　原告博宇嘉物業(yè)公司向本院提出訴訟請(qǐng)求：要求安連才支付20**年3月17日至20**年11月10日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)916.57元、滯納金640.68元、生活垃圾清運(yùn)費(fèi)19.15元。事實(shí)和理由：我公司與北京國(guó)信嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂了前期物業(yè)管理服務(wù)合同，約定我公司對(duì)門(mén)頭溝區(qū)S1線區(qū)域組團(tuán)安置房項(xiàng)目、永定鎮(zhèn)曹各莊安置房住宅小區(qū)進(jìn)行前期物業(yè)管理，安連才為北京市門(mén)頭溝區(qū)惠康嘉園小區(qū)**號(hào)房屋的業(yè)主，建筑面積為56.44平方米。根據(jù)我公司與安連才簽訂的物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議第五章第1、2、3、4條之規(guī)定，業(yè)主應(yīng)該按照約定的期限和標(biāo)準(zhǔn)向我公司繳納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。我公司有權(quán)從逾期之日起每日加收應(yīng)繳納費(fèi)用的千分之三的滯納金，為維護(hù)我公司的合法權(quán)益，特訴至法院。

　　被告安連才辯稱(chēng)：我與博宇嘉物業(yè)公司簽訂的《惠康嘉園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系被迫簽訂，不簽訂則不予發(fā)放鑰匙。收取物業(yè)費(fèi)應(yīng)先與業(yè)主大會(huì)或村委會(huì)協(xié)商。電梯費(fèi)應(yīng)該按照不同樓層的分別收取，不應(yīng)按統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)收取。物業(yè)服務(wù)不到位：小區(qū)內(nèi)的路燈不亮，無(wú)人維護(hù);草坪內(nèi)雜草無(wú)人清理;小區(qū)內(nèi)沒(méi)有中水，不應(yīng)該收取中水費(fèi)等。

　　本院認(rèn)為，當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒(méi)有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利后果。

　　建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同，對(duì)業(yè)主具有約束力。北京國(guó)信嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與博宇嘉物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)合同》系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效，對(duì)安連才具有約束力。博宇嘉物業(yè)公司與安連才簽訂的《惠康嘉園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》亦系雙方的真實(shí)意思表示，且不違反法律及行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，該合同合法、有效，亦對(duì)安連才具有約束力。依據(jù)合同約定，博宇嘉物業(yè)公司要求安連才交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)及生活垃圾清運(yùn)費(fèi)的訴訟請(qǐng)求，于法有據(jù)，本院予以支持。安連才主張《惠康嘉園前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》系被迫簽訂的答辯意見(jiàn)，缺乏證據(jù)證實(shí)，本院不予采信。安連才所提博宇嘉物業(yè)公司收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)必須先與業(yè)主大會(huì)或村委會(huì)協(xié)商，電梯費(fèi)應(yīng)該區(qū)分樓層收取的答辯意見(jiàn)，不符合法律規(guī)定，本院不予采信。對(duì)安連才所提物業(yè)服務(wù)中存在的問(wèn)題，雖然每個(gè)業(yè)主均有權(quán)依據(jù)自己的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)，但物業(yè)服務(wù)具有公共性，該公共性不僅表現(xiàn)為部分設(shè)施使用及服務(wù)內(nèi)容不是針對(duì)某個(gè)業(yè)主，而且表現(xiàn)為服務(wù)費(fèi)用的構(gòu)成亦非由某個(gè)業(yè)主一人交納，因此在衡量某個(gè)業(yè)主是否應(yīng)當(dāng)就某一項(xiàng)目交納費(fèi)用及是否應(yīng)當(dāng)減、免部分費(fèi)用時(shí)，不能僅僅依據(jù)某個(gè)或某些業(yè)主的評(píng)價(jià)，更多的應(yīng)當(dāng)考慮全體業(yè)主的整體利益，以防止因保障少數(shù)人利益而損害大多數(shù)人利益現(xiàn)象的發(fā)生。

　　本院在審理涉惠康嘉園小區(qū)的同類(lèi)案件中發(fā)現(xiàn)，博宇嘉物業(yè)公司在物業(yè)服務(wù)過(guò)程中存在一定的瑕疵，安連才并非惡意拖欠，故對(duì)于博宇嘉物業(yè)公司主張滯納金的訴訟請(qǐng)求，不予支持。

　　綜上所述，依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第一條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條第一款、第一百六十二條之規(guī)定，判決如下：

　　一、安連才于本判決生效之日起七日內(nèi)給付北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司二○一五年三月十七日至二○一五年十一月十日的物業(yè)服務(wù)費(fèi)及生活垃圾清運(yùn)費(fèi)共計(jì)935.72元。

　　二、駁回北京博宇嘉物業(yè)管理有限公司的其他訴訟請(qǐng)求。

　　如果未按本判決指定的期間履行給付金錢(qián)義務(wù)，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第二百五十三條之規(guī)定，加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。

　　案件受理費(fèi)25元，由安連才負(fù)擔(dān)。

　　本判決為終審判決。

　　代理審判員　　馬鋼錘

　　二〇一七年一月二十日

　　書(shū)　記　員　　黃聰聰

篇2：物業(yè)合同糾紛答辯狀

　　物業(yè)合同糾紛答辯狀

　　答辯人：崔

　　被答辯人：**物業(yè)管理中心

　　答辯人就本案答辯如下：

　　一、本案是物業(yè)合同糾紛不是物業(yè)費(fèi)糾紛。

　　根據(jù)最高人民法院關(guān)于印發(fā)《民事案件案由規(guī)定》的通知(法發(fā)[20**]11號(hào))108、(15)規(guī)定本案案由應(yīng)為物業(yè)服務(wù)合同糾紛。最高人民法院通知中并沒(méi)有物業(yè)費(fèi)糾紛這樣的案由。

　　二、被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有授權(quán)青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和原告簽訂本案的物業(yè)合同，所以該合同沒(méi)有法律效力。

　　首先，本案物業(yè)合同簽訂于20**年，所以應(yīng)該適應(yīng)20**年9月1日起生效的國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》而不能適應(yīng)20**年10月1日生效的國(guó)務(wù)院修改的《物業(yè)管理?xiàng)l例》。

　　其次，業(yè)主委員會(huì)超出職責(zé)和權(quán)限簽訂本案合同。

　　被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有作出在20**年到20**年度聘用原告的決定。

　　根據(jù)20**年《物業(yè)管理?xiàng)l例》第15條第2項(xiàng)規(guī)定：業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。青島市嘉禾路業(yè)主委員會(huì)在業(yè)主大會(huì)沒(méi)有做出聘用原告的決定的情況下，和原告簽訂本案物業(yè)合同，業(yè)主委員會(huì)的這一決定超出了其法定職責(zé)和權(quán)限，該合同沒(méi)有法律效力。

　　三、本小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有決定續(xù)聘原告為本小區(qū)提供物業(yè)服務(wù)，原告向被告索要物業(yè)費(fèi)缺乏法律支持。

　　原告在本小區(qū)的物業(yè)合同06年已經(jīng)到期，本案的物業(yè)合同為續(xù)聘合同。根據(jù)《青島市物業(yè)管理?xiàng)l例》第29條規(guī)定物業(yè)管理企業(yè)的選聘、續(xù)聘、解聘由業(yè)主委員會(huì)組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì)決定。

　　四、原告計(jì)算物業(yè)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有法律依據(jù)。

　　被告所在小區(qū)業(yè)主大會(huì)沒(méi)有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

　　20**年，本小區(qū)業(yè)主大會(huì)就原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)作出了業(yè)主大會(huì)決定，業(yè)主大會(huì)沒(méi)有同意原告提出的物業(yè)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)的決定。被告作為業(yè)主必須執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定。

　　五、本案應(yīng)該追加青島市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。

　　業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)合同、根據(jù)業(yè)主大會(huì)的決定是否續(xù)聘物業(yè)公司。本案是物業(yè)合同糾紛，業(yè)主委員會(huì)參加本案審理，對(duì)于案件法律關(guān)系和事實(shí)的查清有著至關(guān)重要的作用，本案的審理結(jié)果直接和本小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)有法律上的利害關(guān)系，所以應(yīng)當(dāng)追加本小區(qū)業(yè)主委員會(huì)為本案第三人。

　　綜上所述，被答辯人主張的合同沒(méi)有法律效力，其訴訟請(qǐng)求沒(méi)有法律和事實(shí)依據(jù)，應(yīng)當(dāng)依法駁回被答辯人的訴訟請(qǐng)求。

　　答辯人：

　　年月日