物業(yè)管理財(cái)務(wù)“審計(jì)”的法與理

　　寧波市中興小區(qū)業(yè)主 忻錦帆

　　現(xiàn)在流行業(yè)主組織委托注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)物業(yè)管理財(cái)務(wù)進(jìn)行“審計(jì)”。但普遍的反應(yīng)是，這種“審計(jì)”的實(shí)際意義不大。下面就此問(wèn)題談一下原因和解決辦法。

　　一、有了違反常理的包干制，才會(huì)有本無(wú)必要的”審計(jì)”

　　現(xiàn)在普遍實(shí)行的包干制物業(yè)管理，實(shí)際上是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代房產(chǎn)公有下房管所模式的變異，并非一般認(rèn)為的是從國(guó)外引進(jìn)的對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)私人共有部分的管理方式。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的詳細(xì)討論，不是本文所能承擔(dān)的，有興趣的研究者可以另外探討。

　　這里只想簡(jiǎn)單地說(shuō)一下，境外對(duì)建筑區(qū)域內(nèi)私人共有部分的管理，比如香港、臺(tái)灣，通行的做法：

　　1、日常管理費(fèi)用由物業(yè)公司提出預(yù)算，經(jīng)業(yè)主共同審核同意后，在合同中訂明。

　　業(yè)主組織匯集業(yè)主支付的管理費(fèi)用，按月?lián)芨督o物業(yè)公司。物業(yè)公司須按月向業(yè)主組織報(bào)告收支情況。

　　合同中可以要求物業(yè)公司主動(dòng)向全體業(yè)主按月公布細(xì)賬，每位業(yè)主也可以要求查閱相關(guān)賬目。這樣同時(shí)可以大大減少業(yè)主組織負(fù)責(zé)人串通物業(yè)公司侵犯業(yè)主權(quán)益的機(jī)會(huì)。

　　2、維修資金完全由業(yè)主組織掌控。日常維修和其他小額維修，由業(yè)主組織分期或按項(xiàng)目逐筆撥付。重大維修，可由業(yè)主組織或物業(yè)公司提出建議，經(jīng)業(yè)主集體通過(guò)預(yù)算后施行;施工單位往往由業(yè)主組織另行向各類專業(yè)公司招標(biāo)選定，很多情況下不須物業(yè)公司經(jīng)手。

　　3、共有部位收益全部進(jìn)入業(yè)主組織賬戶，收益如何使用由業(yè)主共同決定。日常收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也由業(yè)主共同制定。重要收益項(xiàng)目由業(yè)主組織直接與對(duì)方簽訂合同。需要物業(yè)公司代為管理的，另外支付報(bào)酬。

　　為什么說(shuō)包干制是違反常理的?

　　因?yàn)橹挥袠I(yè)主才知道自己需要什么水平的日常管理，并愿意承擔(dān)相應(yīng)水平的費(fèi)用。根本不需要他人代庖，制定什么服務(wù)規(guī)范，管理等級(jí)，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等等。越俎代庖的初始用意，也許是好的，但卻是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維出發(fā)，完全違反市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)常識(shí)的。有關(guān)部門(mén)并沒(méi)有為理發(fā)業(yè)制定一大套條條框框，但我們都會(huì)選擇適合自己的理發(fā)店，理發(fā)店也賺到合適的利潤(rùn)，雙方都滿意;除了極少數(shù)故意詐騙的以外，很少聽(tīng)到發(fā)生重大矛盾的。真正市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的管理者，也沒(méi)有制定過(guò)一大堆上述條文。因?yàn)樗麄冋J(rèn)為，服務(wù)和被服務(wù)，是自愿的商業(yè)行為，所有問(wèn)題都應(yīng)該在法律容許的范圍內(nèi)，由雙方訂立和履行契約來(lái)解決。所以，不可能發(fā)生普遍的，更不可能發(fā)生激烈到出人命的矛盾。

　　也只有業(yè)主，才最關(guān)心建筑物的質(zhì)量、安全和增值，最關(guān)心與建筑物有關(guān)的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益。現(xiàn)在普遍出現(xiàn)的功能急劇衰退、維護(hù)不良、事故頻發(fā)、貶值加速等問(wèn)題，除了原始隱患以外，也是包干制的禍害。

　　再回到財(cái)務(wù)和“審計(jì)”問(wèn)題。按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)思路對(duì)共有建筑區(qū)域進(jìn)行管理，像上面所說(shuō)的通行方法，相關(guān)財(cái)務(wù)對(duì)全體業(yè)主始終透明，還需要年度“審計(jì)”嗎?當(dāng)然不需要了。除非是所有業(yè)主都長(zhǎng)期不關(guān)心，才有在事后發(fā)現(xiàn)重大疑問(wèn)需要請(qǐng)專業(yè)人員“審計(jì)”的可能。

　　可能有人不大考慮包干制等等的根本弊病，認(rèn)為業(yè)主普遍不關(guān)心與自己密切相關(guān)的公共利益，才是產(chǎn)生問(wèn)題的主要原因。業(yè)主普遍不關(guān)心，確實(shí)是個(gè)嚴(yán)重問(wèn)題，但不是根。我還堅(jiān)持認(rèn)為，造成業(yè)主不關(guān)心的責(zé)任，主要也不在業(yè)主。對(duì)這個(gè)問(wèn)題的不同意見(jiàn)，也需要詳細(xì)探討，這里只能從略。我只能說(shuō)，這方面解決得比較好的案例，都是相關(guān)操作者經(jīng)過(guò)很大努力，采取合適方法，逐步把業(yè)主潛在的主人翁精神發(fā)掘出來(lái)的結(jié)果。也只有這樣，建筑區(qū)域內(nèi)共有部分的管理，才能長(zhǎng)治久安。

　　二、在目前狀況下怎樣做好物業(yè)管理財(cái)務(wù)“審計(jì)”

　　說(shuō)明一下，我是依從習(xí)慣才把核查物業(yè)管理賬目叫做“審計(jì)”的。因?yàn)檫@種核查，不符合審計(jì)的定義。我國(guó)的審計(jì)法規(guī)，也都沒(méi)有與此類核查相關(guān)的規(guī)定。審計(jì)主管部門(mén)頒發(fā)的其他規(guī)范性文件，同樣沒(méi)有提供可供依據(jù)的程序、方法、標(biāo)準(zhǔn)。這個(gè)問(wèn)題大家一般不會(huì)想到，我在這里也無(wú)法詳談，只能請(qǐng)有興趣的研究者另行探討。

　　對(duì)我們來(lái)說(shuō)重要的是，現(xiàn)在進(jìn)行的物業(yè)管理財(cái)務(wù)核查，即所謂“審計(jì)”，沒(méi)有總體的標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有總體的規(guī)范，大都是注冊(cè)會(huì)計(jì)師們或憑自己的想象，或參考別人的樣本，結(jié)合自己投入、產(chǎn)出的估算，自己設(shè)定總體要求的。只是在具體細(xì)節(jié)上，遵守通常的審計(jì)準(zhǔn)則。沒(méi)有人規(guī)定過(guò)應(yīng)該查多大范圍，查到什么深度。就像開(kāi)車，每一個(gè)動(dòng)作都符合技術(shù)要求、安全要求;但是開(kāi)向哪里，開(kāi)多遠(yuǎn)，沒(méi)有規(guī)定，駕駛員自己做主。

　　也有極個(gè)別的會(huì)計(jì)師事務(wù)所，努力研究物業(yè)管理財(cái)務(wù)核查，設(shè)計(jì)系列程序，并組合工程核算、法律法規(guī)等方面的人才，不但查核是否賬表相符、賬賬相符、賬單相符，而且查核是否賬實(shí)相符，查核是否符合物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)。以中立、客觀的立場(chǎng)查清賬務(wù)和賬務(wù)反映的重大事實(shí)及其合法性，從而在客觀上很大程度地維護(hù)了業(yè)主方的合法權(quán)益。但是這只是鳳毛麟角，不是常見(jiàn)的。

　　普遍認(rèn)為財(cái)務(wù)核查意義不大，主要就是因?yàn)橥耆蕾囈话愕臅?huì)計(jì)師事務(wù)所。下面說(shuō)一些具體原因。

　　會(huì)計(jì)師一般只進(jìn)行賬面核查，檢查“財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)處理”有沒(méi)有問(wèn)題，然后分類統(tǒng)計(jì)匯總，出報(bào)告。如果發(fā)現(xiàn)連賬面上都不合規(guī)則的，就作為“保留意見(jiàn)”寫(xiě)入報(bào)告。不大負(fù)責(zé)的，連保留意見(jiàn)也不會(huì)明確寫(xiě)出。

　　記賬的依據(jù)是原始憑證，即發(fā)票、收據(jù)、支票等單據(jù)，以及合同、預(yù)決算報(bào)告等文件。會(huì)計(jì)師一般只檢查記賬有否錯(cuò)誤，至于這些單據(jù)、文件是否完全反映事實(shí)，靠賬面核查是查不出來(lái)的。因?yàn)樗麄儾豢赡芫邆涓鞣矫娴膶I(yè)知識(shí)和相應(yīng)的敏銳眼光，即使這些單據(jù)、文件有重大漏洞，也往往難以發(fā)現(xiàn)。

　　即使發(fā)現(xiàn)疑點(diǎn)，也需要調(diào)查、核實(shí)才能有結(jié)論。這既需要專業(yè)知識(shí)，又需要時(shí)間、精力，很多時(shí)候還需要委托方即業(yè)委會(huì)、業(yè)主的配合調(diào)查。事務(wù)所出于投入、產(chǎn)出的考慮，不大可能主動(dòng)、積極進(jìn)行。

　　那么，在找不到上面所說(shuō)的鳳毛麟角時(shí)，怎樣使委托核查發(fā)揮更大作用呢?

　　作為委托方的業(yè)委會(huì)，首先要就近或在其他城市找一個(gè)愿意認(rèn)真審核的事務(wù)所，自己也要有承擔(dān)相應(yīng)費(fèi)用的打算。先談要求，再談價(jià)格。

　　第二，要以核實(shí)為目標(biāo)。當(dāng)然需要?jiǎng)澏ㄖ攸c(diǎn)，不可能每份單據(jù)都要求核實(shí)。

　　第三，做好相應(yīng)人員配合的準(zhǔn)備，包括工程估算、法律法規(guī)方面的人員，業(yè)委會(huì)成員、業(yè)主中的當(dāng)事人。業(yè)主中如有具備相關(guān)專業(yè)知識(shí)的，可以在與事務(wù)所協(xié)商后直接參加審核。(如有條件不請(qǐng)事務(wù)所直接由業(yè)主方組織核查，當(dāng)然也非常有利。)

　　第四，隨時(shí)了解進(jìn)度，根據(jù)情況對(duì)上面三點(diǎn)進(jìn)行變通。

　　第五，學(xué)習(xí)如何使用報(bào)告。有的人不大會(huì)看報(bào)告，甚至看不明白以客觀的專業(yè)語(yǔ)言寫(xiě)的保留意見(jiàn)，以為出了報(bào)告就代表“審計(jì)”通過(guò)。如果一時(shí)不易學(xué)會(huì)，就請(qǐng)行家仔細(xì)看看。

　　很多細(xì)節(jié)，限于篇幅，就不詳談了。

　　再把話說(shuō)回來(lái)，事后核查不但費(fèi)時(shí)費(fèi)力費(fèi)錢，而且效果很差。回歸市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)常識(shí)，廢除包干制，才是釜底抽薪，保護(hù)業(yè)主合法權(quán)益，實(shí)現(xiàn)建筑區(qū)域長(zhǎng)治久安的根本辦法。

　　另外，這里涉及到物業(yè)公司財(cái)務(wù)公開(kāi)的問(wèn)題。維修資金和共有部位收益本來(lái)就是業(yè)主所有，物業(yè)公司代管。向業(yè)主完全公開(kāi)，接受業(yè)主細(xì)查，才符合法理和常識(shí)。物業(yè)公司財(cái)務(wù)不公開(kāi)的唯一理由是日常管理費(fèi)的包干制，但包干制就是自負(fù)盈虧。實(shí)際上現(xiàn)在絕大部分物業(yè)公司說(shuō)入不敷出，要用共有收益去補(bǔ)貼。這就不是包干制了。要補(bǔ)貼，就要審核成本是否真實(shí)、合理，否則怎么知道該不該補(bǔ)，該補(bǔ)多少。這是法理，也是人人都明白的常識(shí)，無(wú)須爭(zhēng)論。這些我在一年前就詳細(xì)談過(guò)，這里略提一下。有興趣的另外討論。

　　圍繞《物業(yè)管理財(cái)務(wù)“審計(jì)”的法與理》的現(xiàn)場(chǎng)發(fā)言

　　我進(jìn)入這個(gè)領(lǐng)域才兩三年，第一次亮相是在一年半前，是個(gè)新兵。我有時(shí)會(huì)有一些自己認(rèn)為比較新穎的觀點(diǎn)，不怕怪異。歡迎大家了解，特別歡迎大家討論。這次來(lái)上海，很高興地發(fā)現(xiàn)不少觀點(diǎn)大家殊途同歸了，這就鼓勵(lì)我今后繼續(xù)獨(dú)立思考。

　　圍繞發(fā)言稿的題目，現(xiàn)在只講幾個(gè)要點(diǎn)。

　　第一、我一直認(rèn)為，現(xiàn)在物業(yè)管理的諸多麻煩是因?yàn)橛懈拘栽颍褪怯糜?jì)劃經(jīng)濟(jì)下房產(chǎn)公有制時(shí)代房管所思維，管理市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下房產(chǎn)私有制下的業(yè)主共有區(qū)域。

　　第二、財(cái)務(wù)是一切公共活動(dòng)的集中體現(xiàn)。業(yè)主如果不能掌控物業(yè)管理的財(cái)務(wù)，甚至完全不懂財(cái)務(wù)，或不能時(shí)刻關(guān)注財(cái)務(wù)問(wèn)題，那么，當(dāng)家作主就是空話。

　　第三，所謂物業(yè)財(cái)務(wù)“審計(jì)”本來(lái)不應(yīng)該有，這是不正常物業(yè)管理制度，即包干制的產(chǎn)物。包干制這個(gè)怪胎，我們這里才有，在正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的物業(yè)管理，比如港臺(tái)，不存在包干制，也就根本不需要審計(jì)。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的正常物業(yè)管理是怎樣的，我的發(fā)言稿里有介紹，請(qǐng)有興趣的朋友去看看。

　　所以，一般教科書(shū)里所說(shuō)，大陸的物業(yè)管理是從境外引進(jìn)的，我認(rèn)為是曲解或欺騙。包干制是社會(huì)管理者和房產(chǎn)商合作搞起來(lái)的房管所模式的變種。因?yàn)橐恍﹤€(gè)人原因，我一開(kāi)始就對(duì)港臺(tái)的情況感興趣，我們物業(yè)管理的很多問(wèn)題只要參考港臺(tái)就會(huì)有思路，而計(jì)劃經(jīng)濟(jì)思維則不可能解決市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生的問(wèn)題。

　　第四，“審計(jì)”效果問(wèn)題。

　　其實(shí)有的業(yè)委會(huì)在現(xiàn)有條件下按流行的做法也很有效果，原因是他們會(huì)看審計(jì)報(bào)告，能充分使用即使很不完善的審計(jì)報(bào)告。所以一定要懂財(cái)務(wù)，一定要仔細(xì)看。如果自己不行，要請(qǐng)又懂財(cái)務(wù)又了解小區(qū)運(yùn)作情況的人看。

　　查核物業(yè)管理賬務(wù)，實(shí)際上不是審計(jì)，因?yàn)檫@不符合審計(jì)的定義。審計(jì)法規(guī)和相關(guān)部門(mén)頒布的審計(jì)規(guī)范，都沒(méi)有規(guī)定對(duì)物業(yè)財(cái)務(wù)應(yīng)該如何審計(jì)，沒(méi)有總體的要求可以作依據(jù)。所以，如果與注冊(cè)會(huì)計(jì)師沒(méi)有約定，完全依賴他們，就無(wú)法達(dá)到預(yù)期效果。注會(huì)在查核時(shí)也遵守規(guī)范的，遵循通用的審計(jì)準(zhǔn)則，但那些只是對(duì)具體“動(dòng)作”的準(zhǔn)則。就像一個(gè)駕駛員，有駕照，行駛中每一個(gè)動(dòng)作都會(huì)符合技術(shù)要求和安全要求，但是開(kāi)向何方，開(kāi)多遠(yuǎn)，需要你和他約定，否則就是讓他作主。我們很多“審計(jì)”就是這樣的。

　　最關(guān)鍵的是，是一般只進(jìn)行賬面審核。帳表相符，賬賬相符，賬單相符，賬實(shí)相符，只做前三項(xiàng)，而最重要的卻是第四項(xiàng)，賬實(shí)相符。

　　很多細(xì)節(jié)，在發(fā)言稿里講了一些，請(qǐng)大家去看。更多內(nèi)容，請(qǐng)有興趣的和我另外討論。

　　最后，非常重要，也是我反復(fù)強(qiáng)調(diào)的是，即使在現(xiàn)有法律條件下，絕大多數(shù)的物業(yè)管理賬務(wù)也必須向業(yè)主全部公開(kāi)。理由在發(fā)言稿的最后部分。至今還沒(méi)有任何官方機(jī)構(gòu)或者物業(yè)公司反駁我的這個(gè)觀點(diǎn)。剩下的只是執(zhí)行層面問(wèn)題，當(dāng)然這是個(gè)大問(wèn)題。

篇2：業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理處專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的決議

　　業(yè)委會(huì)對(duì)物業(yè)管理處專項(xiàng)財(cái)務(wù)審計(jì)報(bào)告的決議

　　朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)于20**年3月8日下午2點(diǎn)在會(huì)所多功能廳舉行第四十次會(huì)議，會(huì)議應(yīng)到委員七名，實(shí)到七名。此次會(huì)議符合《朝陽(yáng)園業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的法定人數(shù)。

　　鑒于業(yè)委會(huì)已收到華聞會(huì)計(jì)師事務(wù)所提交的《第一太平戴維斯物業(yè)顧問(wèn)(北京)有限公司朝陽(yáng)園物業(yè)管理處20**年度物業(yè)費(fèi)收支專項(xiàng)審計(jì)報(bào)告》，經(jīng)業(yè)委會(huì)討論研究，決議如下：

　　1)業(yè)委會(huì)決定將此報(bào)告向園區(qū)全體業(yè)主公開(kāi)，園區(qū)業(yè)主均可在業(yè)委會(huì)辦公時(shí)間內(nèi)到業(yè)委會(huì)辦公室審閱報(bào)告的全部?jī)?nèi)容。

　　2)業(yè)委會(huì)認(rèn)為，這是朝陽(yáng)園歷史上首次由業(yè)主獨(dú)立進(jìn)行的對(duì)物業(yè)管理處的財(cái)務(wù)審計(jì)，對(duì)園區(qū)業(yè)主具有重要的意義。

　　3)業(yè)委會(huì)對(duì)報(bào)告中所提出的物業(yè)管理處可能存在的相關(guān)問(wèn)題(資金挪用、占用，人員編制，預(yù)算制定，供暖費(fèi)收繳等)已經(jīng)正式致函物業(yè)管理處，要求其給予解釋和澄清，并對(duì)出現(xiàn)的問(wèn)題要有明確的整改意見(jiàn)。

　　4)業(yè)委會(huì)希望以此為契機(jī)，在今后的工作中，不斷改進(jìn)和加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理處的監(jiān)督力度。

　　朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì)

　　20**年3月8日