烏蘭察布市住建委

　　烏蘭察布市住宅小區物業管理辦法(20**試行）

　　第一章 總 則

　　第一條 為規范和促進本市業主自治和物業管理活動，維護業主和物業企業的合法權益，改善人民群眾生活和工作環境，根據《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國價格法》、國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》等有關法律、法規的規定，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 烏蘭察布市行政區域內住宅小區的物業管理、使用及其監督管理適用本辦法。

　　第三條 烏蘭察布市人民政府建設行政主管部門所屬烏蘭察布市物業管理辦公室（以下簡稱市物業主管部門）負責全市物業管理活動的監督管理工作。

　　旗縣市區人民政府建設（房產）行政主管部門組建物業管理辦公室（以下簡稱轄區物業主管部門）負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　各級建設、規劃、財政、環保、工商、林業（園林）、公安、稅務、民政、廣播電視、質量技術監督、發改委、水務等行政管理部門和通訊、電力、消防等單位按照各自職責，協助做好物業管理有關工作。

　　第四條 街道辦事處和鄉（鎮）人民政府（以下統稱街道辦事處）要配備專兼職工作人員負責協調、指導物業管理工作，社區也要明確具體人員做好物業管理的協調、指導工作。

　　第五條 各旗縣市區人民政府要加強對本行政區域內物業管理工作的領導，建立由物業主管部門、街道辦事處、相關部門及單位參加的物業管理聯席會議制度，協調解決轄區內物業管理方面的重大問題。

　　第二章 業主、業主大會和業主委員會

　　第六條 房屋的所有權人為業主。業主在物業管理活動中，享有國務院《物業管理條例》規定的權利，并應當履行國務院《物業管理條例》規定的義務。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主參加。業主大會是物業管理區域內的最高權力機構。

　　第七條 街道辦事處要及時指導業主成立業主大會籌備組，業主大會籌備組應當履行下列工作職責：

　　（一）確定業主身份；

　　（二）擬定業主大會議事規則草案；

　　（三）擬定業主管理規約草案；

　?。ㄋ模M定業主委員會委員的選舉產生辦法草案；

　　（五）組織召開首次業主大會和其它所需的工作。

　　籌備組自業主委員會成立并依法備案起自行終止。

　　第八條 首次業主大會會議的籌備經費由建設單位承擔。具體標準由行政轄區內物業主管部門會同街道辦事處和建設單位制定。建設單位應當在物業交付使用前將首次業主大會籌備經費繳交給業主大會籌備組使用。

　　籌備經費應當專戶儲存，專款專用。首次業主大會會議后，籌備組應當將籌備經費的運作情況及時向全體業主和建設單位公布，接受全體業主的監督?；I備經費的結余部分應當納入物業專項維修資金或根據業主大會的決定使用。

　　第九條 業主委員會由業主大會會議選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會應當由本物業管理區域內的自然人業主或者單位業主授權的自然人代表組成（經協商同意，也可適當選聘街道和社區干部），委員應具有完全民事行為能力，遵紀守法，模范履行業主義務，具有較強的公信力和組織能力，且需書面向業主大會作出承諾并積極、及時、全面履行工作職責。

　　業主委員會應在選舉產生之日起15日內向物業主管部門備案。業主委員會備案的內容發生變更的，應當自變更之日起15日內辦理備案變更手續。

　　第十條 物業主管部門應當對依法選舉產生的業主委員會出具業主大會、業主委員會備案證明和印章刻制證明。業主委員會應當依法刻制和使用印章。

　　第十一條 業主委員會不按規定召開業主大會定期會議或業主大會臨時會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處責成業主委員會限期召開業主大會會議。業主委員會逾期不召開的，由街道辦事處組織召開。

　　第十二條 業主委員會每屆任期3年。業主委員會委員可以連選連任。業主委員會委員因本辦法第十四條、第十五條、第十六條的規定被終止委員資格后，業主大會應當在3個月內召開會議，增補新的業主委員會委員。

　　第十三條 業主委員會應當在每年3月底前通過會議、公告等形式向全體業主報告上一年度工作情況，并通報物業主管部門和街道辦事處。業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答復。

　　第十四條 對業主委員會主任的工作，百分之六十以上業主不認可時，街道辦事處要及時指導、組織業主委員會對業主委員會主任進行改選。業主委員會成立前或集體換屆（辭職）期間，在過渡期內由街道辦事處監督、指導物業企業的服務行為。

　　第十五條 業主發現業主委員會委員有下列情形之一的，經三分之一以上業主提議，可以要求業主委員會召開會議中止其委員資格：

　?。ㄒ唬┎宦男形瘑T職責義務，情節嚴重且拒不改正；

　?。ǘ┦帐芪飿I企業提供的利益或者報酬；

　?。ㄈ槲飿I企業承攬、介紹相關業務；

　?。ㄋ模┠踩】赡芊恋K公正履行職務的其它利益；

　?。ㄎ澹┢渌趾I主合法權益的行為。

　　業主委員會中止委員資格時，應當允許該委員提出申辯并記錄歸檔。

　　第十六條 業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　?。ㄒ唬┎辉偈潜疚飿I管理區域的業主；

　?。ǘ┮蚣膊』蛘咂渌騿适男新氊熌芰?；

　?。ㄈ┫驑I主大會或者業主委員會提出辭呈；

　　（四）被司法機關依法追究刑事責任。

　　第十七條 業主大會、業主委員會的運作經費在利用物業管理區域內共用部位、共用設施設備的收益中列支；沒有收益的小區，其經費由全體業主分擔，由業主委員會收取和管理。具體額度由業主委員會提出預算，并在業主大會上表決通過后執行。

　　第三章 前期物業管理

　　第十八條 新建住宅項目開發建設單位在辦理施工圖審查前，到物業主管部門按照規劃審批的配套項目簽訂《公共服務設施設備、環境建設承諾書》。

　　第十九條 建設單位在辦理建設工程施工許可證和商品房預售許可證以前，須完成前期物業招投標工作，并提供物業環境設施設備施工圖審查報告。建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則組織招投標，招標投標單位經過物業主管部門資格預審合格后，方可實施招投標。

　　建設單位為前期物業招投標活動中的招標單位。對于投標人少于3個的項目，經物業主管部門批準，建設單位可以采取協議方式選聘物業企業。

　　第二十條 中標的物業企業向物業主管部門抵押物業接管保證金后，公共資源交易中心方可發放中標通知書，并到物業主管部門備案。建設單位選聘物業企業后，應當簽訂書面的前期物業服務合同。

　　物業企業接管項目分別按下列標準抵押接管保證金：

　　1. 建筑面積2萬平方米以下項目5萬元。

　　2. 建筑面積2萬-5萬平方米項目10萬元。

　　3. 建筑面積5萬-10萬平方米項目15萬元。

　　4. 建筑面積10萬-20萬平方米項目20萬元。

　　5. 建筑面積20萬-30萬平方米項目25萬元。

　　6. 建筑面積30萬-40萬平方米項目30萬元。

　　7. 建筑面積40萬-60萬平方米項目40萬元。

　　8. 建筑面積60萬平方米以上項目50萬元。

　　上款物業接管保證金在物業企業（乙方）合法退出物業管理項目，并與簽署物業服務合同的單位（甲方：開發建設單位或業主委員會）辦理完畢物業交接手續后全額返還；如屬物業企業責任造成該項目物業及相關檔案資料損失的，將在物業主管部門監督下，由甲方使用該保證金彌補物業企業所造成的損失，不足部分再由甲方向物業企業追繳，結余部分退還物業企業。

　　前期物業服務合同可以約定期限，期限內，合同雙方

按合同履行相應義務，否則，業主委員會有權終止合同。

　　第二十一條 新建項目竣工驗收前，建設單位到物業主管部門辦理公共服務設施配套建設評價驗收，未達標的，需按住宅項目建筑面積20元/平方米標準向物業主管部門抵押保證金。在評價驗收規定的時限內仍未達標的，由物業主管部門將未達標部分資金劃給已中標的物業企業作為公共服務設施配套建設專項資金。

　　第二十二條 建設單位應當在物業交付前60天內按照物業建設總投資千分之二的比例向前期物業企業支付前期物業服務費（該費用計入工程成本），用于物業交付前的前期物業管理，并交由物業主管部門監管，其中的百分之三十應在招投標開始前抵押，其余應在工程驗收之前押齊。

　　第二十三條 建設單位在銷售商品房時，應將前期物業服務協議交予買受人，并由物業企業制定臨時管理規約作為買賣合同的附件。臨時管理規約應當在商品房銷售前5日內向物業主管部門備案。

　　臨時管理規約應當對物業共用部位、共用設施設備的使用、維護、管理，物業管理區域環境衛生和秩序的管理，房屋外觀的維護，業主的其他義務以及違反臨時管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定，但不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第二十四條 物業企業應當在前期物業服務合同簽訂后的15日內派遣專業人員進入崗位，實施物業前期介入。

　　物業企業應當在前期物業服務期間履行以下職責：

　?。ㄒ唬﹨⑴c工程檢查，對發現的質量問題及不適宜今后管理的問題及時向建設單位、相關專業單位和物業主管部門提出整改建議；

　?。ǘ┱莆招^內各管網線路的布置，以單體樓房為單位建立工程資料和日常管理檔案，規范財務制度；

　?。ㄈ┚凸灿迷O施設備的安裝位置、管線走向等事宜向建設單位提出建議，參與共用設施設備的安裝、調試等工作，并承擔消防安全職責；

　　（四）對物業用房、社區用房的建設情況，向物業主管部門和街道辦事處報告。

　?。ㄎ澹﹨f助各專業管理部門督促開發建設單位整改開發建設中的遺留問題；

　?。└鶕R時管理規約、前期物業服務合同的約定，向業主提供服務并引導業主遵守約定，維護公共秩序；

　　第二十五條 供水、供電、供熱、供氣、郵政、通訊、有線電視等供應設施設備驗收合格后，由各專業單位接管，接管的同時建設單位應提交小區管線平面圖、地下管網圖紙等資料。專業單位接收后，應當及時做好共用設施設備的維修、更新和養護。

　　專業單位委托物業企業負責共用設施設備日常維修養護的，應當與物業企業簽訂委托協議，明確維修養護的主要事項以及費用支付的標準和方式，并承擔對其維修養護工作進行監督的責任。

　　相關專業單位接收物業管理區域共用設施設備后所發生的維修、更新、養護等費用，在相關專業單位企業成本中列支。由建設單位自行組織施工的，在質保期內的維修由建設單位自行負責。

　　第二十六條 在辦理交接查驗手續時，建設單位應當向物業企業移交下列資料：

　　（一）物業的報建、批準文件，竣工總平面圖，物業規劃圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，共用配套設施竣工圖，地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的訂貨合同及安裝、使用和維護保養說明書、電路示意圖等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I及配套設施的產權清單；

　?。ㄋ模┪飿I管理區域內各類建筑物、場地、設施設備的清單；

　?。ㄎ澹┙泴徍蓑炇盏奈飿I管理用房資料；

　　（六）環保、綠化等相關工程的綜合驗收資料；

　　（七）物業質量保修文件和物業使用說明書；

　　（八）物業的使用、維護和管理所必需的其他資料。

　　以上共用設施設備的安裝和地下管網工程的施工，由物業主管部門按照設計標準要求進行驗收。

　　業主委員會成立后，物業企業應當將基本情況告知業主委員會。前期物業服務合同終止時，物業企業應當將詳細資料移交給新中標的物業企業，并報物業主管部門備案。

　　第二十七條 前期物業服務合同到期后，業主大會或業主委員會尚未召開成立期間，前期物業服務合同可以自動延續，由前期物業企業按照前期物業服務標準、收費標準繼續提供物業服務。

　　第二十八條 開發建設單位在商品房交付使用驗收前15日內，到物業主管部門辦理物業竣工綜合驗收，待物業竣工綜合驗收合格后，方可進行商品房交付使用驗收。

　　開發建設單位在商品房交付使用驗收時，按水、電、氣、暖、樓宇門、窗戶、電梯、消防設施、監控系統等設備安裝和防水工程造價總額百分之三的比例，將開發單位預留施工單位的質量保修金一次性抵押到物業主管部門監管，時限五年，當發生物業方面質量問題時，物業主管部門可使用質量保修金及時進行維護，質量保修金到期后，未發生質量問題的，將全額（含活期利息）返還。

　　第四章 物業管理服務

　　第二十九條 業主委員會應當根據《關于商品和服務實行明碼標價的規定》和《內蒙古自治區物業管理條例》第二十八條、第四十條的規定與業主大會通過公開招投標中標的物業企業簽訂物業服務合同。

　　物業企業在簽訂物業服務合同30日內，持相關物業核準材料到所轄價格主管部門辦理經營服務性收費許可證，并按照物業服務合同的約定提供物業服務。

　　第三十條 物業服務收費應當遵循“提供什么服務、收取什么費用”的原則，由業主委員會與物業企業在物業服務合同中約定。

　　物業服務收費實行政府指導價。具體收費標準由業主委員會與物業企業依據價格主管部門制定的基準價及浮動幅度在物業服務合同中約定，物業企業要將價格主管部門核發收費許可證中核定的收費內容、收費標準和服務內容向業主進行公示，由業主監督執行。

　　物業服務費實行第三方監管，物業企業將所收取的物業服務費統一交到物業主管部門指定銀行賬戶進行監管，按季度撥付；物業服務費不得挪作他用，物業企業須依法納稅。

　　業主委員會或10%以上業主對物業企業公布的收支狀況有異議的，物業企業應當作詳細說明，業主委員會也可以邀請審計單位進行審計。

　　第三十一條 業主應當根據物業服務合同的約定足額繳納物業服務費，不得以任何理由拒繳物業服務費。業主與物業使用人確定由物業使用人繳納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，開發建設單位應繳納足額物業服務費。

　　對業主違反合同約定，長期不繳納物業費的，業主委員會和物業企業查明原因并進行協商，對無正當理由長期拒交的，由物業企業依法提起訴訟，按法律程序解決。物業企業不得因業主欠繳物業服務費而擅自降低物業服務標準。

　　新建小區應設立交費刷卡點，實行水、電、暖、物業服務費“一卡制”收費方式。

　　第三十二條 物業管理區域內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業單位應當向最終用戶收取有關費用。專業單位不得強制物業企業代收費用，也不得因物業企業拒絕代收有關費用而停止提供服務。經物業企業同意接受委托代收的，相關單位要在委托協議中標明代收服務費。

　　對欠繳供熱、供水、供燃氣等費用的業主，相關部門可采取分戶控制，停止對其提供服務，或通過法律手段加以解決，不得因個別業主欠費而損害其他業主的合法權益。

　　第三十三條 建設行政主管部門應將供水、供氣、供熱企業與物業相關的監管職能劃歸物業主管部門進行監管，供電、郵政、通訊、有線電視等相關專業單位要全力配合物業主管部門，確保物業區域內公共服務設施設備的安全運轉。

　　第三十四條 物業企業與各專業單位職責劃分如下：

　?。ㄒ唬┕╇娫O施：樓宇進戶線以內，由業主負責更新；以外由電業部門負責組織或委托并監督有資質單位施工（新建小區內線路施工費用由建設單位承擔）和維護。

　?。ǘ┤細夤艿溃喝細獠块T負責供氣安全工作，燃氣管網支線干線、室內管線及附屬設施（不包括燃氣灶具）由燃氣部門負責組織或委托并監督有資質單位施工（新建小區內施工費用由建設單位承擔）和維護。

　?。ㄈ┳詠硭芫€：以注冊水表為界，注冊水表以內（包括閥門）在質保期內由建設單位負責，過質保期后，如需更換，按程序支取住宅專項維修資金進行更換；進戶管線以內由業主負責更新；以外（含小區內主管線）由自來水公司負責組織或委托并監督有資質單位施工（新建小區內施工費用由建設單位承擔）、維修、更新和養護。

　　（四）下水管道：樓宇內分戶管線由業主負責更新；小區使用的化糞池及管線（不含市政管線）由物業企業負責清掏和維護，如需更換，在質保期內由建設單位負責，過質保期后，按程序支取住宅專項維修資金進行更換；小區以外由排水部門負責組織或委托并監督有資質單位施工和維護。

　?。ㄎ澹╇娦牛ňW通）管線：樓內電話預埋管線由業主負責更新，其它管線由電信（網通）部門負責組織施工和維護。

　　（六）供熱管線：進樓口以內管線在質保期內，由建設單位負責，過質保期后，按程序支取住宅專項維修資金進行更換；進戶管線由業主負責更新；樓宇外供熱管線（含小區內主管線）全部由供熱部門負責組織或委托并監督有資質單位施工（新建小區內施工費用由建設單位承擔）、維修、更新和養護。

　　新建住宅小區的供熱采暖系統要安裝供熱計量裝置和室內溫度調控裝置，由供熱部門公開招標采購符合國家相關標準的產品，經當地質量技術監督部門檢驗合格后，方可安裝，費用由建設單位承擔。相關標準依據自治區住房和城鄉建設廳《關于加強新建居住建筑供熱計量裝置和室內溫度調控裝置及安裝費用管理的通知》（內建城〔20**〕17號）要求執行。熱計量裝置和溫控裝置由供熱部門安裝，產權歸供熱部門，并負責管理、維護和更新。

　?。ㄆ撸╇娞荩河砷_發建設單位按照設計標準負責建設。物業企業負責管理和維護，并與具備電梯維修保養資質的企業簽訂維保合同；并必須在每月、每季度、每半年、每一年進行專業維保，其維保的項目和要求按照《電梯使用管理與維護保養規則》（TSGT5001-20**）標準執行。

　　為監控電梯的安全運行，電梯在安裝時須在電梯井同時設置高清攝像頭。

　?。ò耍┫涝O施：小區內須設置消防設施，由開發建設單位按照有關部門的標準要求和技術規范建設。物業企業負責管理和維護，并與具備消防設施維護保養資質的企業簽訂維保合同；如需更換，在質保期內由建設單位負責，過質保期后，按程序支取住宅專項維修資金進行更換。

　?。ň牛┮曨l監控：小區內須設置視頻監控系統，由開發建設單位按照有關部門的標準要求和技術規范負責建設。安裝標準依據《烏蘭察布市人民政府關于批轉市公安局加強全市新建居民住宅小區安全技術防范設施建設管理意見的通知》（烏政發〔20**〕224號）要求配裝。物業企業負責維護

，如需更換，在質保期間內由建設單位負責，過質保期后，按程序支取住宅專項維修資金進行更換。

　　第三十五條 物業服務合同期滿前3個月，業主委員會應組織物業服務招投標工作，沒有及時選聘新物業企業的，原物業企業應當相應延長服務，但最長不超過3個月。延長服務期間，物業企業按照原物業合同約定的服務標準提供服務和收取服務費用。

　　物業企業應當自物業服務合同終止或解除之日起10日內，向業主委員會辦理下列事項，報物業主管部門備案。

　?。ㄒ唬︻A收的物業服務費及其它公共經費按實結算，結余部分應當按照合同的約定予以退回；

　?。ǘ┮平蝗课飿I檔案資料和有關的財務帳冊；

　　（三）移交物業管理用房、場地和其它財物。

　　第三十六條 物業企業不得有下列行為：

　?。ㄒ唬p少專業人員數量，降低服務標準的；

　　（二）聘用未取得物業管理職業資格證書人員的；

　　（三）將一個物業管理區域內的全部物業管理業務一并委托給他人的；

　　（四）挪用住宅專項維修資金的；

　　（五）擅自占用、挖掘物業管理區域內道路、場地，損害業主共同利益的；

　?。┥米岳霉灿貌课弧⒐灿迷O施設備進行經營的；

　?。ㄆ撸┪飿I服務合同終止時，不按規定移交物業管理用房和詳細資料的；

　　（八）超越資質等級承接物業管理項目的；

　?。ň牛┏鲎?、出借、轉讓資質等級證書的；

　?。ㄊ┓?、法規禁止的其他行為。

　　第三十七條 物業企業在合同期內不得擅自停止服務，無故棄管服務、突然中斷服務，給業主造成不良影響的，降低其企業資質，記入企業信用檔案；給業主造成的損失從項目接管保證金內扣除；情節嚴重、構成違法的，依法承擔相應責任。有不良行為記錄的企業，不再批準招標承接新的物業項目，暫停資質年檢一年。

　　對物業企業的服務，百分之五十以上的業主不認可的，物業企業要按規定的程序、步驟退出物業服務。

　　第三十八條 物業企業應當建立健全物業服務檔案，并依據與業主約定的服務內容建立快捷的服務制度，制定服務時限，責任落實到人。提倡感動式、管家式的服務，鼓勵物業企業和物業崗位經理創優達標。

　　物業企業在獲得優秀達標項目或示范達標項目稱號后，方可進行企業資質升級。

　　第三十九條 對物業管理區域內的突發事件實行快速處理機制。對危機共用部位、共用設施設備安全、影響業主生活秩序等突發緊急情況，需要立即維修的，有關部門應從速從快先行搶修、立即處理；物業主管部門與消防等專業部門合作成立應急搶險維修服務隊，同級財政要提供經費保障。

　　第四十條 各級政府要將既有建筑節能改造和老舊住宅小區（或單體樓）綜合整治相結合，并同步實施；要將老舊小區的供排水、供熱管網改造和維修費用，以及環境等綜合整治費用納入同級財政預算。

　　第五章 物業使用與維護

　　第四十一條 業主在使用物業時應當遵守臨時管理規約和管理規約。

　　臨時管理規約和管理規約一般包括下列內容：

　?。ㄒ唬┪飿I管理區域內共用部位的使用和維護規則；

　　（二）物業管理用房的使用和經營；

　?。ㄈI主合理使用物業專有部分的權利，但不得危及建筑物的安全及損害其他業主的合法權益；

　?。ㄋ模┪菝?、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規范；

　　（五）維護物業管理區域內公共秩序的權利和義務；

　　（六）業主分擔物業管理區域內各類費用的方式；

　?。ㄆ撸┻`反規約應當承擔的責任。

　　第四十二條 物業管理區域禁止下列行為：

　　（一）改變物業的使用用途；

　?。ǘ┐罱ńㄖ锘驑嬛?；

　　（三）擅自占用消防車道、疏散通道和損壞消防設施和物業的共用部位、共用設施設備和附屬設施；

　?。ㄋ模p壞房屋結構或其他影響物業使用安全的行為；

　　（五）損壞健身和兒童娛樂設施；

　?。p壞綠地、花草樹木、園林小品；

　　（七）任意棄置垃圾、亂堆亂放雜物、亂設攤點；

　?。ò耍┙B家禽家畜、大型寵物，小型寵物隨行時應確保居民安全和環境衛生；

　?。ň牛┥米詮堎N或懸掛標語、廣告和啟事，在共用部位、共用設施上亂寫、亂畫；

　?。ㄊ┲圃煸肼暩蓴_他人正常生活；

　　（十一）其它違反法律、法規和管理規約的行為。

　　為規范業主的裝修行為，控制業主違章裝修，物業企業可向業主收取裝修拆改保證金，一般不超過3000元/戶。

　　在物業管理區域內私搭亂建、擅自更改建筑造型、使用功能的，由城管部門負責禁止和監督清除、并恢復原貌。

　　損壞綠地、花草、樹木、園林小品的，由物業企業負責禁止和監督，并恢復原貌。

　　違章裝修、拆改承重墻、擅自破壞建筑主體結構的業主，由房產部門負責禁止和監督改正，并恢復原貌。工程質量監督部門負責鑒定。對拒不改正的業主，房產部門不予辦理確權和房屋產權手續。

　　在物業管理區域內或周邊對小區業主造成煙塵、噪聲等污染的，由環保部門負責查處。

　　對占用消防車道、疏散通道，損壞消防設施和破壞環境秩序、公共治安秩序的。由物業企業、社區居委會協調公安機關負責查處。

　　第四十三條 小區內的公共場地及地面、樓頂廣告位歸全體業主所有，開發建設單位不得出售出租。

　　由物業企業出租收費，并將樓體廣告位出租費單獨列帳，獨立核算，除用于設施有效使用的必要開支外，應當根據業主大會的決定，用于補充物業專項維修資金或用于物業管理及補充業主委員會辦公經費。

　　第四十四條 大型車輛及載有危險化學品等易燃易爆品的車輛不得進入住宅小區；進入住宅小區的車輛應當在劃定的停車位內按序停放，并遵守下列規定：

　?。ㄒ唬p速通行，遇到非機動車和行人應當合理避讓；

　　（二）禁止鳴號；且車輛停放期間防盜報警器應當使用靜音，發生噪音應當迅速解除；

　?。ㄈ┎坏脤④囕v停放在小區消防通道口或阻礙物業管理區域通行的主要通道上；

　　（四）車輛停放不得損壞綠地或影響其他業主使用物業或共有設施設備。

　　第六章 物業管理用房、設施和經費

　　第四十五條 建設單位應當按照規劃配建要求配置警務室、公廁、垃圾轉運站、路燈、社區和物業管理用房。

　　建設單位應當按照建設工程規劃許可證標明的地上總建筑面積千分之三的比例配置物業管理用房及社區用房。物業管理用房面積不足100平方米的，至少配置100平方米。社區用房面積不低于300平方米。

　　物業管理用房及社區用房應當與小區規劃同步設計、同步施工、同步交付。因依法調整規劃，物業竣工綜合驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證標明的地上建筑面積的，在取得規劃行政許可后，建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房；確實無法補充配置的，應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款，列入物業專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理方面的其它需要。對物業管理用房和社區用房的具體位置和面積，建設單位應當征求街道辦事處和物業主管部門意見，在規劃方案中確定，在規劃審批時明確，在施工圖審查中專審（包括環境施工圖），在開工許可中硬性標明，并不得任意調整。

　　第四十六條 物業交付前，建設單位應當按照本條例第四十五條規定的標準將物業管理用房交給物業主管部門。前期物業招投標后，將物業管理用房移交給中標的物業企業使用和管理。業主委員會成立后，物業主管部門應將物業管理用房的產權證明等資料移交給業主委員會。其中廉租房小區和拆遷安置小區物業管理用房的產權屬于政府。

　　首次業主大會召開后，業主委員會應當將物業管理用房的位置、面積等在小區內公告。

　　因分期開發等原因，不能足額提供當期物業管理經營用房的，建設單位應在物業交付前向物業管理辦公室抵押同類地段、同等面積商業用房的市場租金作為經濟補償，并在后期開發中及時補足物業管理用房。

　　第四十七條 物業管理用房和社區用房的所有權屬于該物業管理區域內的全體業主，其所有權不得分割、轉讓和抵押，使用用途不得擅自改變。

　　物業管理用房主要用于物業企業開展物業服務和業主委員會進行辦公。對辦公剩余部分，由業主委員會根據業主大會的決定自行出租或委托物業企業出租或經營，租金或收益用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。物業企業與承租方簽定的租賃合同應當經過業主大會或業主委員會同意。

　　前期物業服務期間由物業企業出租或經營的物業管理用房，其租賃或經營期限最長不得超過前期物業服務合同約定的服務期限，且租金或收益應當用于補充物業專項維修資金或按照業主大會的決定用于物業管理等方面。前期物業企業與承租方簽訂的租賃合同應當在簽訂之時起15日內向物業主管部門備案。

　　社區用房由該社區居委會監管和使用，其中70%的社區用房由社區居委會組織全體業主開展文體活動時使用，剩余部分用于社區辦公。

　　第四十八條 住宅專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業保修期滿后物業共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造，不得挪作他用。

　　專項維修資金由業主交納，專項維修資金要按照市政府授權的物業管轄范圍，由各轄區物業主管部門進行集中收取、專戶存儲、專人管理。專項維修資金使用要經業主委員會同意，報各轄區物業主管部門審批后方可使用。

　　物業管理區域內應由建設單位、施工單位、專業服務單位承擔的維修、養護費用或應從物業服務費用中列支，屬于保修范圍、保修期限內的物業共用部位、共用設施設備維修養護費用不得使用專項維修資金。

　　第四十九條 住宅小區業主委員會成立后30日內，各地房產（物業）主管部門應當將本物業區域內的保修金、住宅專項維修資金的數額、收支情況、用途等以書面形式告知業主委員會。

　　第五十條 對違反本辦法的行為，相關部門將按照國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》的有關規定進行處罰。

　　第七章 附 則

　　第五十一條 本辦法下列用語的含義：

　　住宅小區是指達到一定規模，基礎設施配套比較齊全的居民生活小區（含居住組團）。

　　物業管理是指物業企業對小區內共用設施設備及公共環境、秩序的日常維護及管理，并對其承擔相應職責。

　　物業服務是指物業企業對業主提供和諧親切的居住氛圍、便捷周到的各項服務、及時有效的溝通配合，并對服務內容（項目）質量承擔相應職責。

　　住宅物業的最終用戶是指：（一）專有部分以單個業主

作為最終用戶；（二）部分業主共有部分以該共有部分的全體業主作為最終用戶；（三）全體業主共有部分以全體業主作為最終用戶。

　　公共能耗費是指小區共用部位、共用設施設備及在公共性服務中所發生的水、電、煤等能源消耗所產生的費用。

　　共用部位是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯機房、走廊通道、走廊墻、房屋承重結構（房屋的基礎、樓板、屋頂、梁、柱、承重墻體等）、室外墻面屋面等部位。

　　共用設備是指一幢住宅內部，由整幢住宅的業主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防設施、排氣閥、單元門、監控、小區大門、小區智能化設備和控制設備等設備。

　　各項公共服務設施是指小區內道路、疏散樓梯、消防車道、各種管網、照明設施，社區和物業用房，幼兒園、公廁、垃圾轉運站（垃圾收集點）、便民市場、停車場、警務和安防設施、綠化和景觀、體育健身設施等為居民提供生活、休閑服務的設施。

　　第五十二條 本市行政區域內非住宅小區內的其它住宅實行物業管理和非住宅的物業管理參照本辦法執行。

　　第五十三條 本辦法自20**年7月20日起施行，由烏蘭察布市住房和城鄉建設委員會負責解釋。

篇2：呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼和浩特市老舊住宅小區物業管理辦法

　　呼政發〔20**〕45號

　　第一章總則

　　第一條 為加強我市老舊住宅小區物業管理，改善人居環境，促進和諧社區建設，根據國務院《物業管理條例》、《內蒙古自治區物業管理條例》和有關法律、法規，結合本市實際，制定本辦法。

　　第二條 本辦法適用于本市未實行專業化物業管理的老舊住宅小區的準物業管理活動。本辦法所稱老舊住宅小區，是指已經建成交付使用，經整治改造仍不具備實施專業化物業管理條件的住宅小區。本辦法所稱準物業管理，是指由鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施以公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護為主要內容的物業服務活動。

　　第三條 老舊住宅小區準物業管理堅持“政府負責、部門協調、鄉鎮政府或者街道辦事處組織落實”的原則。老舊住宅小區物業管理優先選擇由業主大會選聘物業服務企業實施專業化的物業管理方式。業主大會成立前或者業主大會成立后沒有選聘物業服務企業的，由鄉鎮政府或者街道辦事處實施準物業管理。

　　第四條 呼和浩特市住房保障和房屋管理部門是本市老舊住宅小區準物業管理的行政主管部門，呼和浩特市物業管理機構負責全市老舊住宅小區準物業管理活動的指導和監督檢查工作。

　　各區人民政府物業管理部門具體負責本行政區域內老舊住宅小區準物業管理活動的協調落實工作。鄉鎮政府或者街道辦事處負責轄區內老舊住宅小區的準物業管理工作，包括開展老舊住宅小區準物業管理；組織指導業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督其依法履行職責；調解處理物業管理糾紛；解決物業管理區域內發生的突發事件以及其他需要協調的物業管理事項等。

　　社區居民委員會協助鄉鎮政府或者街道辦事處做好老舊住宅小區準物業管理工作。其他相關部門應當根據各自職責，做好與老舊住宅小區準物業管理有關的工作。

　　第五條 市、區人民政府應當采取措施對老舊住宅小區進行整治改造，并將整治改造規劃和年度計劃以及經整治不能實行專業化物業管理的老舊住宅小區名單向社會公布。

　　第二章 準物業管理的組織實施

　　第六條 老舊住宅小區準物業管理區域的劃分，由區人民政府物業管理部門會同鄉鎮政府或者街道辦事處，根據老舊住宅小區建設用地規劃，并結合建筑物規模、共用設施設備、社區建設等因素確定。

　　第七條 實施準物業管理的老舊住宅小區，應當配置物業管理用房，為小區實施準物業管理提供基本條件。物業管理用房優先使用老舊住宅小區的門房或者在其基礎上進行改建；無門房的由區人民政府或者鄉鎮政府、街道辦事處通過投資建設、租賃、購買等方式解決。

　　第八條 鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當收集準物業管理所需的相關資料，有關單位和個人應當予以配合。具體資料包括：

　?。ㄒ唬┛⒐た偲矫鎴D，單體建筑結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖、分戶驗收等竣工驗收資料；

　?。ǘ┰O施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

　?。ㄈ┪飿I質量保修文件和物業使用說明文件；

　?。ㄋ模I主名冊；

　?。ㄎ澹┪飿I管理所需的其他資料。鄉鎮政府或者街道辦事處對老舊住宅小區實施準物業管理期間，物業資料管理按照檔案管理相關規定執行。

　　第九條 區人民政府物業管理部門應當建立健全老舊住宅小區準物業管理各項規章制度及服務內容和服務標準，并負責對本轄區內各鄉鎮政府和街道辦事處的老舊住宅小區準物業管理活動進行監督。

　　第十條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當會同社區居委會將準物業管理服務內容和服務標準在小區內的顯著位置向業主公示，與業主委員會簽訂《準物業管理服務合同》，為業主提供物業服務，并接受物業管理部門的監督?！稖饰飿I管理服務合同》的內容包括物業的使用維護、業主的權利義務、物業服務費用標準及收交方式、違約責任等。

　　第十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當根據本轄區內老舊住宅小區的數量、建筑面積、戶數以及劃分的準物業管理區域等，聘用物業服務人員具體負責老舊住宅小區的公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護等準物業管理工作；也可以社區為單位，委托社區居委會聘用物業服務人員，由社區公共服務機構統一管理，開展準物業服務工作。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區居委會應當對聘用的物業服務人員進行上崗前

培訓，提高物業服務人員的專業知識和業務技能。

　　第十二條 老舊住宅小區內供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等專業經營設施設備，由鄉鎮政府或者街道辦事處組織，按照有關規定移交給專業經營單位，專業經營單位應當接收。

　　各專業經營單位應當在業主委員會或社區居委會的協助下，分別與業主簽訂服務合同。專業經營單位應當承擔專業經營設施設備分戶計量裝置（含）或者入戶端口以外設施設備的維修、養護、更新等責任及相關費用。專業經營設施設備的維護、保養等費用，不得從專項維修資金中列支。

　　專業經營單位對專業經營設施設備進行維修、養護、更新時，業主應當予以配合。

　　第三章 準物業管理費用及政府補貼政策

　　第十三條 老舊住宅小區準物業管理費用標準由價格行政主管部門根據物業管理部門確定的準物業服務內容、服務標準測算服務成本，并按照物價指數變動情況、城鎮居民人均可支配收入等情況制定。

　　老舊住宅小區準物業管理費用由政府補貼資金與業主交費按照各50%的比例承擔；其中政府補貼資金由市、區兩級政府各承擔50%。市、區人民政府應當將老舊住宅小區準物業管理費用中政府補貼部分列入財政預算。

　　鄉鎮政府或者街道辦事處以及社區公共服務機構為業主提供規定服務內容以外的專項服務的，其收費標準由雙方約定。

　　第十四條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當將老舊住宅小區準物業管理費用實行專戶管理，專項用于公共秩序維護、衛生保潔、綠化養護及聘用人員工資等支出，不得挪作他用。

　　第十五條 實施準物業管理的老舊住宅小區，業主應當按時交納物業服務費，不得以放棄共有權利為由拒絕交納。住宅產權轉移時，業主應當結清物業服務費。

　　對拒不交納物業服務費的業主，由業主委員會或者社區居委會督促其交納；經督促拒不繳納的，鄉鎮政府或街道辦事處以及社區公共服務機構可以向人民法院提起訴訟。

　　第十六條 實施準物業管理的老舊住宅小區中的低保戶、特困戶，可以憑民政部門核發的特困、低保等相關證明向鄉鎮政府或者街道辦事處申請物業服務費減免，減免部分納入政府補貼范圍。第十七條申請準物業管理政府補貼資金應符合以下條件：

　?。ㄒ唬┼l鎮政府或街道辦事處在轄區老舊住宅小區內開展準物業管理工作；

　　（二）物業服務內容和標準達到政府規定的要求。

　　第十八條 準物業管理政府補貼資金的申請和撥付按照以下程序辦理：

　　（一）符合本辦法規定條件的，由鄉鎮政府或街道辦事處向區人民政府物業管理部門提出補貼申請，資金核算以小區為單位，材料齊全的，區人民政府物業管理部門應予以受理。

　?。ǘ﹨^人民政府物業管理主管部門在10日內進行材料審查和實地察勘，情況屬實的，由區人民政府物業管理部門將補貼資金撥付鄉鎮政府或街道辦事處。

　?。ㄈ﹨^人民政府物業管理部門撥付老舊住宅小區準物業管理補貼資金后，應當向市人民政府物業管理部門提出補貼申請,市人民政府物業管理部門核實后，根據區人民政府物業管理部門的撥付資金憑證，按照1∶1的比例撥付。

　　第十九條 供水、供暖等專業經營單位應當按照與業主簽訂的服務合同，按照規定的標準向業主收取服務費用。

　　第四章 監督管理

　　第二十條 物業管理部門應當加強對老舊住宅小區實施準物業管理工作的組織領導，制定具體的監督考核辦法，并實施監督檢查。

　　第二十一條 鄉鎮政府或者街道辦事處應當建立物業管理費用籌集情況和使用情況賬目，接受審計等有關部門和小區業主委員會的監督。

　　第二十二條 鄉鎮政府或者街道辦事處違反規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的，業主有權拒絕交納，并可以向市、區物業管理部門進行舉報。物業管理部門應當對業主的投訴舉報進行受理，根據物業管理相關法規、規章的規定，及時處理并將處理結果反饋給投訴舉報人。

　　第二十三條 違反本辦法規定，供水、供暖等專業經營單位無正當理由拒絕、拖延接收專業經營設施設備的，由政府相關部門責令限期改正。影響業主正常生活或者造成人身、財產損害的，專業經營單位應當承擔相應的賠償責任。

　　第二十四條物業管理部門、鄉鎮政府或者街道辦事處和其他有關部門的工作人員在老舊住宅小區準物業管理工作中，有濫用職權、玩忽職守、循私舞弊等行為的，由相關部門依法給予行政處分；構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十五條 住房保障和房屋管理部門可以根據本辦法制定實施細則。

　　第二十六條 各旗縣老舊住宅小區準物業管理可參照本辦法執行。

　　第二十七條 本辦法自公布之日起施行。