民盈集團(tuán)成本核算管理制度

　　第一章 總則

　　第一條 為加強(qiáng)成本管理，規(guī)范和統(tǒng)一集團(tuán)公司及子公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計(jì)算開發(fā)產(chǎn)品成本，便于成本資料的比較和分析，制定本制度。

　　第二條 本制度適用于集團(tuán)、全資、控股子公司的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

　　第三條 集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心負(fù)責(zé)本規(guī)范的推行、解釋、修改并檢查執(zhí)行情況。

　　各子公司房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)嚴(yán)格按照國(guó)家以及集團(tuán)成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責(zé)任制，完善成本核算基礎(chǔ)工作，改進(jìn)成本核算辦法，合理確定成本計(jì)算對(duì)象，正確歸集和分配開發(fā)成本及費(fèi)用，及時(shí)、準(zhǔn)確、完整地提供成本核算資料，并及時(shí)發(fā)現(xiàn)成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時(shí)對(duì)在本規(guī)范實(shí)施過程中發(fā)生的問題及時(shí)向集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門反饋。

　　第二章 成本核算的基本程序

　　第四條 成本核算的一般步驟依次如下：

　　1、根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則和項(xiàng)目特點(diǎn)，確定成本核算對(duì)象。

　　2、設(shè)置有關(guān)成本核算會(huì)計(jì)科目，核算和歸集開發(fā)成本及費(fèi)用。

　　3、按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分?jǐn)偝杀举M(fèi)用在各成本核算對(duì)象之間的分配方法、標(biāo)準(zhǔn)。

　　4、將歸集的開發(fā)成本費(fèi)用按確定的方法、標(biāo)準(zhǔn)在各成本核算對(duì)象之間進(jìn)行分配。

　　5、編制項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)算表，計(jì)算各成本核算對(duì)象的開發(fā)總成本。

　　6、正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　7、正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計(jì)算可售面積、不可售面積應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本。

　　8、編制成本報(bào)表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對(duì)象的成本情況。

　　第三章 成本核算對(duì)象的確定

　　第五條 成本核算對(duì)象的確定原則

　　1、滿足成本計(jì)算的需要;

　　2、便于成本費(fèi)用的歸集;

　　3、利于成本的及時(shí)結(jié)算;

　　4、適應(yīng)成本監(jiān)控的要求。

　　第六條 成本核算對(duì)象的確定方法

　　各公司可根據(jù)成本核算對(duì)象的確定原則，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，確定具體成本核算對(duì)象。

　　1、成片分期(區(qū))開發(fā)的項(xiàng)目，可以以各期(區(qū))為成本核算對(duì)象。

　　2、同一項(xiàng)目有商業(yè)裙樓、公寓、寫字樓、酒店等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對(duì)象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對(duì)象。

　　3、同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對(duì)象。

　　4、根據(jù)核算和管理需要，對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨(dú)作為成本核算對(duì)象。對(duì)于只為一個(gè)房屋等開發(fā)項(xiàng)目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項(xiàng)目成本且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為成本核算對(duì)象，發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)項(xiàng)目的成本。

　　第四章 成本費(fèi)用項(xiàng)目及核算內(nèi)容

　　第七條 成本費(fèi)用項(xiàng)目

　　開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項(xiàng)目。成本項(xiàng)目一般包括下列八項(xiàng)：

　　1、土地獲得價(jià)款;

　　2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi);

　　3、主體建筑工程費(fèi);

　　4、主體安裝工程費(fèi);

　　5、社區(qū)管網(wǎng)、水電、安防工程費(fèi);

　　6、園林環(huán)境工程費(fèi);

　　7、公共配套設(shè)施費(fèi);

　　8、開發(fā)間接費(fèi)。

　　第八條 各成本項(xiàng)目的核算內(nèi)容

　　1、土地獲得價(jià)款

　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括以下內(nèi)容：

　　1.1政府地價(jià)及市政配套費(fèi)：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費(fèi)，向政府部門交納的大市政配套費(fèi)、交納的契稅、土地使用費(fèi)、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)。

　　1.2合作款項(xiàng)：補(bǔ)償合作方地價(jià)、合作項(xiàng)目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等。

　　1.3紅線外市政設(shè)施費(fèi)：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費(fèi)、管線鋪設(shè)費(fèi)、接口補(bǔ)償費(fèi)。

　　1.4拆遷補(bǔ)償費(fèi)：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補(bǔ)償凈支出，安置及動(dòng)遷支出，農(nóng)作物補(bǔ)償費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等。

　　2、開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)：

　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項(xiàng)目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費(fèi)用。主要包括以下內(nèi)容：

　　2.1勘察設(shè)計(jì)費(fèi)

　　(1)勘測(cè)丈量費(fèi)：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費(fèi)，沉降觀測(cè)費(fèi)，日照測(cè)試費(fèi)、撥地釘樁驗(yàn)線費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、建筑面積丈量費(fèi)等。

　　(2)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：

　　規(guī)劃費(fèi)：方案招標(biāo)費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi)、方案評(píng)審費(fèi)、效果圖設(shè)計(jì)費(fèi)、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)。

　　設(shè)計(jì)費(fèi)：施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)、修改設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境景觀設(shè)計(jì)費(fèi)等。

　　其他：可行性研究費(fèi)、制圖、曬圖、趕圖費(fèi)、樣品制作費(fèi)等。

　　(3)建筑研究用房費(fèi)：包括材料及施工費(fèi)。

　　2.2報(bào)批報(bào)建增容費(fèi)

　　(1)報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建筑面積丈量費(fèi)、路口開設(shè)費(fèi)等、規(guī)劃管理費(fèi)、新材料基金(或墻改專項(xiàng)基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補(bǔ)貼費(fèi))、拆遷管理費(fèi)、招投標(biāo)管理費(fèi)等。

　　項(xiàng)目整體性報(bào)批報(bào)建費(fèi)：項(xiàng)目報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報(bào)批費(fèi)。

　　(2)增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)。

　　2.3“三通一平”費(fèi)：

　　(1)臨時(shí)道路：接通紅線外施工用臨時(shí)道路的設(shè)計(jì)、建造費(fèi)用。

　　(2)臨時(shí)用電：接通紅線外施工用臨時(shí)用電規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、臨時(shí)管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時(shí)變壓器安裝及拆除費(fèi)用。

　　(3)臨時(shí)用水：接通紅線外施工用臨時(shí)給排水設(shè)施的設(shè)計(jì)、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費(fèi)用。

　　(4)場(chǎng)地平整：基礎(chǔ)開挖前的場(chǎng)地平整、場(chǎng)地清運(yùn)、舊房拆除等費(fèi)用。

　　2.4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)

　　(1)臨時(shí)圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

　　(2)臨時(shí)辦公室：租金、建造及裝飾費(fèi)用。

　　(3)臨時(shí)場(chǎng)地占用費(fèi)：含施工用臨時(shí)占道費(fèi)、臨時(shí)借用空地租費(fèi)。

　　(4)臨時(shí)圍板：包括設(shè)計(jì)、建造、裝飾費(fèi)用。

　　3、主體建筑工程費(fèi)

　　指項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括：

　　3.1基礎(chǔ)造價(jià)：包括土石方、樁基、護(hù)壁(坡)工程費(fèi)，基礎(chǔ)處理費(fèi)、樁基咨詢及檢測(cè)費(fèi)、降水。

　　3.2結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)：主要包括砼框架(含獨(dú)立柱基和條 基等淺基礎(chǔ))、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運(yùn)輸、腳手架、超高補(bǔ)貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體(高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓)。

　　3.3門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費(fèi)用。

　　3.4公共部位精裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。

　　3.5戶內(nèi)精裝修費(fèi)：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺(tái)、露臺(tái)的精裝修費(fèi)用。

　　4、主體安裝工程費(fèi)

　　4.1室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費(fèi);

　　(1)室內(nèi)給排水系統(tǒng)費(fèi)(自來水/排水/直飲水/熱水);

　　(2)室內(nèi)采暖系統(tǒng)費(fèi)(地板熱/電熱膜/分戶燃?xì)鉅t/管道系統(tǒng)/暖氣片);

　　(3)室內(nèi)燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi);

　　(4)室內(nèi)電氣工程費(fèi)：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋。

　　4.2室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)

　　(1)通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費(fèi)：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費(fèi)用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費(fèi)用;

　　(2)電梯及其安裝費(fèi);

　　(3)發(fā)電機(jī)及其安裝費(fèi)：包括發(fā)電機(jī)供貨、安裝、機(jī)房降噪費(fèi);

　　(4)消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi);

　　(5)人防設(shè)備及安裝費(fèi)：包括密閉門、氣體過濾裝置等。

　　4.3弱電系統(tǒng)費(fèi)

　　(1)居家防盜系統(tǒng)費(fèi)用：包括陽臺(tái)及室內(nèi)紅外探測(cè)防盜、門磁、緊急按扭等;

　　(2)對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用：包括可視及非可視對(duì)講系統(tǒng)費(fèi)用;

　　(3)三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)費(fèi)用：包括水、電、氣遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)費(fèi)用;

　　(4)有線電視費(fèi)用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;

　　(5)電話系統(tǒng)費(fèi)用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用;

　　(6)寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費(fèi)用。

　　5、社區(qū)管網(wǎng)、水電、安防工程費(fèi)

　　5.1室外給排水系統(tǒng)費(fèi)

　　(1)室外給水系統(tǒng)費(fèi)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設(shè)備、及外接的消火栓等費(fèi)用;

　　(2)雨污水排除系統(tǒng)費(fèi)用

　　5.2室外采暖系統(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費(fèi)用

　　5.3室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi)：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站

　　5.4室外電氣及高低壓設(shè)備費(fèi)

　　(1)高低壓配電設(shè)備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;

　　(2)室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路部分費(fèi)用;

　　(3)室外弱電管道埋設(shè)：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。

　　5.5室外安防智能化系統(tǒng)費(fèi)

　　(1)停車管理系統(tǒng)費(fèi)用：包括露天停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場(chǎng)管理系統(tǒng)的費(fèi)用;

　　(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費(fèi)用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費(fèi)用;

　　(3)周界紅外防越系統(tǒng)費(fèi)用：紅外對(duì)掃等;

　　(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費(fèi)用;

　　(5)電子巡更系統(tǒng)費(fèi)用;

　　(6)電子公告屏費(fèi)用。

　　6、園林環(huán)境工程費(fèi)

　　指項(xiàng)目所發(fā)生的園林環(huán)境造價(jià)，主要包括：

　　6.1綠化建設(shè)費(fèi)：包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出;

　　6.2建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等;

　　6.3道路、廣場(chǎng)建造費(fèi)：道路廣場(chǎng)鋪設(shè)、開設(shè)路口工程及補(bǔ)償費(fèi)等;

　　6.4圍墻建造費(fèi)：包括永久性圍墻、圍欄及大門;

　　6.5室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈;

　　6.6室外背景音樂;

　　6.7室外零星設(shè)施：兒童游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。

　　7、公共配套設(shè)施費(fèi)

　　指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出。主要包括以下幾類：

　　7.1在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出，包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)ぁ和瘶穲@、自行車棚等;

　　7.2在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例，其經(jīng)營(yíng)收入歸于經(jīng)營(yíng)者或業(yè)委會(huì)的可經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出;

　　7.3開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施項(xiàng)目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)，發(fā)生的沒有投資來源的費(fèi)用;

　　7.4對(duì)于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復(fù)雜的地下室、車位等設(shè)施，應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷?xiàng)目。如開發(fā)商通過補(bǔ)交地價(jià)或人防工程費(fèi)等措施，得到政府部門認(rèn)可，取得了該配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)，則應(yīng)作為經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目獨(dú)立核算。

　　該成本項(xiàng)目下按各項(xiàng)配套設(shè)施設(shè)立明細(xì)科目進(jìn)行核算，如：

　　(1)游泳池：土建、設(shè)備、設(shè)施;

　　(2)業(yè)主會(huì)所：設(shè)計(jì)、裝修費(fèi)、資產(chǎn)購置、單體會(huì)所結(jié)構(gòu);

　　(3)幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置;

　　(4)學(xué)校：建造成本及配套資產(chǎn)購置;

　　(5)球場(chǎng);

　　(6)設(shè)備用房：配電房、水泵房土建及裝修費(fèi);

　　(7)車站建造費(fèi)：土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。

　　8、開發(fā)間接費(fèi)

　　開發(fā)間接費(fèi)核算與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié) 的成本費(fèi)用性支出;以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。

　　8.1工程管理費(fèi)

　　(1)工程監(jiān)理費(fèi)：支付給聘請(qǐng)的項(xiàng)目或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用;

　　(2)預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用;

　　(3)行政管理費(fèi)：直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的人員的工資、獎(jiǎng)金、補(bǔ)貼等人工費(fèi)以及直接從事項(xiàng)目開發(fā)的部門的行政費(fèi);

　　(4)施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng);

　　(5)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi);

　　(6)安全監(jiān)督費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi);

　　(7)工程保險(xiǎn)費(fèi)。

　　8.2營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)

　　(1)廣告設(shè)施及發(fā)布費(fèi)：車站廣告、路牌廣告;

　　(2)銷售環(huán)境改造費(fèi)：會(huì)所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)、工程、裝飾費(fèi);臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用;

　　(3)售樓處裝修、裝飾費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等;

　　(4)樣板間：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費(fèi)。主體外搭設(shè)的樣板間還包括建造費(fèi)用;

　　(5)其他。

　　8.3資本化借款費(fèi)用

　　包括直接用于項(xiàng)目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價(jià)或溢價(jià)攤銷和輔助費(fèi)用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費(fèi)用包括手續(xù)費(fèi)等。

　　8.4物業(yè)管理完善費(fèi)

　　包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金;以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費(fèi)用。

　　第五章 會(huì)計(jì)科目與帳簿設(shè)置

　　第九條 “開發(fā)成本”科目

　　該科目核算產(chǎn)品開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

　　在各級(jí)明細(xì)科目下，應(yīng)按各成本核算對(duì)象設(shè)立核算項(xiàng)目，成本核算對(duì)象可分層次設(shè)立。

　　為了歸集暫時(shí)不能確定特定成本核算對(duì)象的成本，以及需要先歸集后分配的成本，在每個(gè)項(xiàng)目的成本核算對(duì)象中，加設(shè)一條 “待分?jǐn)偝杀尽边M(jìn)行歸集。

　　項(xiàng)目開工前，所有成本均在成本核算對(duì)象“備開發(fā)土地”中核算;項(xiàng)目開工后，將已開工部分逐期自“備開發(fā)土地”中轉(zhuǎn)入“在建×期”。

　　第十條 “開發(fā)間接費(fèi)”科目

　　1、該科目歸集和分配與項(xiàng)目開發(fā)直接相關(guān)、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié) 的成本費(fèi)用性支出;以及項(xiàng)目營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)。

　　2、這類費(fèi)用先歸集，再按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象。各級(jí)明細(xì)科目的設(shè)置詳見“房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表”。

　　第十一條 “預(yù)提費(fèi)用”科目

　　核算按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則計(jì)提的，應(yīng)由本受益期、受益對(duì)象承擔(dān)的已經(jīng)發(fā)生或?qū)⒁l(fā)生、但尚未支付的成本、費(fèi)用。

　　1、費(fèi)用預(yù)提的時(shí)間：至少每季度末預(yù)提一次;

　　2費(fèi)用預(yù)提的范圍：對(duì)完工開發(fā)產(chǎn)品應(yīng)進(jìn)行成本預(yù)提，未完工產(chǎn)品按實(shí)際支付金額核算成本;

　　3、費(fèi)用預(yù)提的金額：以項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃中的動(dòng)態(tài)成本總額減帳面已列入成本總額的差額計(jì)提;

　　4、核算方法：預(yù)提時(shí)，借記“開發(fā)成本-成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)”，貸記本科目;次月月初，再將上述分錄用紅字沖回。

　　第十二條 “待攤費(fèi)用”科目

　　按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則核算在本期發(fā)生但應(yīng)由本期及以后各期共同負(fù)擔(dān)的、分?jǐn)偲谙拊谝荒暌詢?nèi)的費(fèi)用。

　　第十三條 “完工開發(fā)產(chǎn)品”科目

　　核算已開發(fā)完成并驗(yàn)收合格的開發(fā)產(chǎn)品的庫存實(shí)際成本。

　　第十四條 房地產(chǎn)成本核算科目明細(xì)表

　　一級(jí)科目

　　二級(jí)科目三級(jí)科目四級(jí)科目

　　核算項(xiàng)目備注

　　開發(fā)成本

　　土地獲得價(jià)款按前述明細(xì)

　　各成本核算對(duì)象

　　成本核算對(duì)象可 分層次設(shè)立。

　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象主體建筑工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象

　　主體安裝工程費(fèi)按前述明細(xì)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象社區(qū)管網(wǎng)、水電、安防工程費(fèi)

　　按前述明細(xì)

　　按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象

　　園林環(huán)境工程費(fèi)按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象公共配套設(shè)施費(fèi)

　　按前述明細(xì)

　　各成本核算對(duì)象

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　按前述明細(xì)

　　按前述明細(xì)各成本核算對(duì)象

　　自一級(jí)科目開發(fā) 間接費(fèi)轉(zhuǎn)入

　　成本預(yù)提及結(jié)轉(zhuǎn)

　　各成本核算對(duì)象

　　開發(fā)間接費(fèi)

　　項(xiàng)目名稱

　　工程管理費(fèi)

　　按前述明細(xì)

　　定期轉(zhuǎn)入開發(fā)成

　　營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi) 用按前述明細(xì)

　　本

　　資本化利息物業(yè)管理完善費(fèi)

　　其他

　　完工開發(fā)產(chǎn)品項(xiàng)目名稱具體期以及配套資產(chǎn)名稱

　　住宅、商鋪、寫 字樓、車庫及車 位、其他

　　第六章 成本費(fèi)用的歸集與分配

　　第十五條 土地獲得價(jià)款

　　一般能分清成本核算對(duì)象的，可直接將土地成本計(jì)入特定的成本核算對(duì)象中;如果分不清成本核算對(duì)象，可先在“土地獲得價(jià)款”之“待分?jǐn)偝杀尽钡暮怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，然后再在有關(guān)成本核算對(duì)象間分配;也可以不進(jìn)行歸集而直接通過設(shè)定分?jǐn)偡椒ǚ峙溆?jì)入有關(guān)成本核算對(duì)象。有關(guān)分配方法如下：

　　1、按建筑面積計(jì)征(或補(bǔ)償)時(shí)的分配方法：按成本核算對(duì)象的建筑面積或計(jì)容面積來分?jǐn)偂?/p>

　　2、按占地面積計(jì)征地價(jià)、進(jìn)行補(bǔ)償、繳納市政配套費(fèi)時(shí)的分配方法：

　　方法一：先按小區(qū)的占地面積將土地成本分配到各小區(qū);再將分配到各小區(qū)內(nèi)的土地成本，按小區(qū)內(nèi)房屋等成本核算對(duì)象和道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所的占地面積進(jìn)行直接分配;然后將分配到小區(qū)內(nèi)道路、廣場(chǎng)等公用場(chǎng)所占地面積的土地成本，按房屋等成本核算對(duì)象的占地面積進(jìn)行間接分配，計(jì)入房屋等成本核算對(duì)象的的開發(fā)成本;房屋等成本核算對(duì)象的直接分配數(shù)加間接分配數(shù)，即為該房屋等成本核算對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的土地成本。

　　方法二：也可將公用占地面積先分?jǐn)偟椒课莸瘸杀竞怂銓?duì)象的占地面積上，房屋等成本核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e，再乘以單位面積的土地成本來分配。

　　第十六條 開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)、主體建筑工程費(fèi)、主體安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)、水電、安防工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)。

　　能夠分清成本核算對(duì)象的，可直接計(jì)入成本核算對(duì)象的相應(yīng)成本項(xiàng)目;應(yīng)由兩個(gè)或兩個(gè)以上的成本核算對(duì)象負(fù)擔(dān)的費(fèi)用，可通過各成本項(xiàng)目下的“待分?jǐn)偝杀尽敝怂沩?xiàng)目進(jìn)行歸集，再按下表所示分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各成本核算對(duì)象：

　　成本項(xiàng)目分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)

　　開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)

　　按可售面積分?jǐn)?/p>

　　主體建筑工程費(fèi)

　　(1)扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?

　　(2)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偂?/p>

　　主體安裝工程費(fèi)

　　(1)扣除直接費(fèi)用后，按建筑面積分?jǐn)?

　　(2)根據(jù)造價(jià)經(jīng)驗(yàn)系數(shù)和建筑面積相乘，確定標(biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偂?/p>

　　社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?若能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)偂?/p>

　　園林環(huán)境工程費(fèi)公享性強(qiáng)，按可售面積分?jǐn)?公享性不強(qiáng)并可區(qū)分，按占地面積分?jǐn)偂?/p>

　　配套設(shè)施費(fèi)

　　按可售面積分?jǐn)偂?/p>

　　第十七條 開發(fā)間接費(fèi)

　　1、應(yīng)先通過“開發(fā)間接費(fèi)”科目分項(xiàng)目歸集開發(fā)間接費(fèi)的實(shí)際發(fā)生數(shù)，在每月(季)末，根據(jù)其實(shí)際發(fā)生數(shù)按一定標(biāo)準(zhǔn)分配計(jì)入各開發(fā)項(xiàng)目的各成本核算對(duì)象。

　　2、車位及車庫、其他配套設(shè)施及留作自用的固定資產(chǎn)，均不分配開發(fā)間接費(fèi)。

　　第七章 成本報(bào)表

　　第十八條 成本報(bào)表是成本信息管理的中心，通過成本報(bào)表可動(dòng)態(tài)了解項(xiàng)目成本總體情況、與目標(biāo)成本的偏差情況、成本管理中存在的問題等信息。各公司都應(yīng)按期完整、詳細(xì)、動(dòng)態(tài)的編制成本報(bào)表并及時(shí)上報(bào)集團(tuán)公司財(cái)務(wù)部門。

　　第十九條 成本報(bào)表有《開發(fā)成本計(jì)算分配表》、《在建開發(fā)產(chǎn)品成本表》、《已完工開發(fā)產(chǎn)品成本表》等。

　　第八章 附則

　　第二十條 本制度未涉及或未盡的成本核算事項(xiàng)，按國(guó)家或公司有關(guān)成本管理的規(guī)定執(zhí)行。

　　第二十一條 本制度規(guī)定與相關(guān)法律法規(guī)或公司章 程相抵觸時(shí)，以相關(guān)法律法規(guī)、公司章 程的規(guī)定為準(zhǔn)。

　　第二十二條 本制度(草案)經(jīng)集團(tuán)公司董事會(huì)審議通過后施行，修訂亦同。本制度解釋權(quán)歸集團(tuán)財(cái)務(wù)管理中心。

篇2：天安地產(chǎn)成本核算制度

　　安永地產(chǎn)成本核算制度

　　成本核算是會(huì)計(jì)核算的核心內(nèi)容，為貫徹經(jīng)濟(jì)性原則，努力降低成本，強(qiáng)化成本管理，特制定本制度。

　　1.成本核算對(duì)象

　　成本核算對(duì)象就是開發(fā)項(xiàng)目。

　　2.成本核算的方法

　　采用品種法進(jìn)行核算。品種法是指按照產(chǎn)品品種歸集生產(chǎn)費(fèi)用來計(jì)算產(chǎn)品成本的一種方法。在只有一種產(chǎn)品的情況下，全部費(fèi)用都是生產(chǎn)該種產(chǎn)品的直接費(fèi)用。在有幾種產(chǎn)品的情況下，歸集費(fèi)用后對(duì)間接費(fèi)用作適當(dāng)分配即可計(jì)算出各種產(chǎn)品的總成本和單位成本。

　　3.成本核算的程序

　　直接按開發(fā)項(xiàng)目設(shè)成本計(jì)算單，土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和基建安裝工程費(fèi)屬于直接費(fèi)用，直接分項(xiàng)目計(jì)入“開發(fā)成本”科目。

　　應(yīng)由各開發(fā)項(xiàng)目負(fù)擔(dān)的間接費(fèi)用，應(yīng)先在各開發(fā)項(xiàng)目和公共項(xiàng)目歸集，月底按一定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分?jǐn)偨Y(jié)轉(zhuǎn)。

　　4.成本分析

　　正確劃分進(jìn)入成本費(fèi)用的界限：計(jì)入成本費(fèi)用的支出范圍，大致如下：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)；可行性研究、勘察設(shè)計(jì)、測(cè)繪、“三通一平”等支出；固定資產(chǎn)的折舊費(fèi)、修理費(fèi)、租賃費(fèi)等；計(jì)入成本費(fèi)用的職工工資，按規(guī)定比例提取的福利費(fèi)等；出包工程支付的工程價(jià)款；勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)；差旅費(fèi)、辦公費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)；稅金；無形資產(chǎn)攤銷、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、技術(shù)開發(fā)費(fèi)。廣告費(fèi)。

　　嚴(yán)格劃分開發(fā)成本與期間費(fèi)用的界限：開發(fā)成本是企業(yè)在土地、房屋配套設(shè)施開發(fā)過程中發(fā)生的費(fèi)用，是與企業(yè)某種產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)營(yíng)有直接聯(lián)系的費(fèi)用支出。而期間費(fèi)用是反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中非生產(chǎn)性開支的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，它們不能計(jì)入開發(fā)成本。

　　嚴(yán)格劃分開發(fā)成本的歸屬期，劃分本期開發(fā)成本與后期開發(fā)成本。嚴(yán)格按權(quán)責(zé)發(fā)生制及收入與費(fèi)用相匹配的原則確定開發(fā)成本的歸屬期。

　　將成本實(shí)際發(fā)生數(shù)與目標(biāo)成本控制數(shù)，進(jìn)行比較，查明完成或未完成的原因。

篇3：醫(yī)院成本核算管理制度（三）

　　醫(yī)院成本核算管理制度(三)

　　為合理、有效地利用衛(wèi)生資源，降低醫(yī)療服務(wù)成本，從而提高醫(yī)院的社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，特制定本制度。

　　(一)建立健全醫(yī)院成本管理、核算組織體系

　　醫(yī)院成立成本管理領(lǐng)導(dǎo)小組，成員由主管財(cái)務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)科、后勤部及有關(guān)職能科室負(fù)責(zé)人組成，主要負(fù)責(zé)對(duì)全院成本管理工作和核算工作的組織、領(lǐng)導(dǎo)和落實(shí)。醫(yī)院財(cái)務(wù)科配備專職的成本核算人員，一般由專業(yè)會(huì)計(jì)人員擔(dān)任，負(fù)責(zé)具體的成本核算工作。各科室和后勤班組應(yīng)配備兼職的成本核算員，負(fù)責(zé)基礎(chǔ)資料的統(tǒng)計(jì)編報(bào)工作。

　　(二)做好成本核算的基礎(chǔ)工作

　　醫(yī)院的成本核算貫穿于醫(yī)療服務(wù)活動(dòng)的全過程，涉及到醫(yī)院內(nèi)的所有部門和人員。因此必須做好與成本核算有關(guān)的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作，建立健全與成本核算有關(guān)的各項(xiàng)原始記錄，保證成本核算原始資料真實(shí)、完整。

　　1、建立健全醫(yī)院固定資產(chǎn)、消耗藥品、材料、低值易耗品等各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)物資的計(jì)量、計(jì)價(jià)、驗(yàn)收、領(lǐng)退、轉(zhuǎn)移、報(bào)廢、清查、盤點(diǎn)制度。

　　2、制定必要的消耗定額和人員定額，加強(qiáng)定員定額管理。

　　3、建立和健全有關(guān)成本核算的原始記錄和憑證，并建立合理的憑證傳遞程序。

　　(三)醫(yī)院成本核算的原則

　　1、合法性原則。即計(jì)入成本的費(fèi)用都必須符合法律、法令、制度等的規(guī)定。不符合規(guī)定的費(fèi)用不能計(jì)入成本。

　　2、可靠性原則。即所提供的成本信息應(yīng)與客觀經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)一致，不能人為提高或降低成本，且這些信息還要有可核實(shí)性。

　　3、配比性的原則。即要求嚴(yán)格遵守權(quán)責(zé)發(fā)生制原則。

　　4、按實(shí)際成本計(jì)價(jià)的原則。

　　5、一致性原則。即成本核算所采用的方法前后各期必須保持一致，使各期的成本資料有統(tǒng)一的口徑，前后連貫，互相可比。

　　6、重要性原則。即對(duì)成本有重大影響的項(xiàng)目，應(yīng)作重點(diǎn)核算，力求精確。

　　(四)成本分析

　　成本分析是一項(xiàng)十分重要的工作。醫(yī)院通過成本分析，可以提供相關(guān)成本資料，作為制訂醫(yī)療收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及評(píng)估收費(fèi)合理性的依據(jù);可以作為醫(yī)療資源分配及投資效益分析等經(jīng)營(yíng)決策的依據(jù);可以作為醫(yī)院管理者評(píng)估營(yíng)運(yùn)績(jī)效及控制成本的依據(jù)。

　　(五)強(qiáng)化醫(yī)院內(nèi)部成本管理意識(shí)

　　醫(yī)院實(shí)行成本核算的最終目的是為了充分利用醫(yī)院衛(wèi)生資源，更好地為人民群眾的健康服務(wù)。

　　醫(yī)院內(nèi)部應(yīng)強(qiáng)化成本管理意識(shí)，做到人人關(guān)心成本核算，個(gè)個(gè)參與成本管理，從上到下形成一個(gè)良好的成本管理氛圍。因?yàn)槌杀竟芾砉ぷ魃婕暗矫總€(gè)人，所以應(yīng)強(qiáng)化以“人”為中心的管理思想。