某市加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作的調(diào)研報(bào)告

　　隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，人民生活水平的逐步提高，市民對(duì)改善人居環(huán)境需求與物業(yè)管理工作滯后的矛盾已日益突出。為破解小區(qū)物業(yè)管理工作難題，助推文明創(chuàng)建，提升城市居民的幸福指數(shù)，市政協(xié)組織開展了 “加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理工作”專題調(diào)研活動(dòng)，通過發(fā)放調(diào)查問卷、召開座談會(huì)、走訪調(diào)查等形式，深入了解我市小區(qū)物業(yè)管理工作現(xiàn)狀，廣泛征集意見建議，在此基礎(chǔ)上形成調(diào)研報(bào)告如下：

　　一、基本情況

　　目前，我市共有各類住宅小區(qū)457個(gè)。其中，設(shè)立業(yè)主委員會(huì)小區(qū)229個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)的一半，遠(yuǎn)未達(dá)到全覆蓋的目標(biāo);已實(shí)施物業(yè)管理小區(qū) 108個(gè)，僅占小區(qū)總數(shù)23.6%，絕大多數(shù)老舊小區(qū)都是無物業(yè)管理小區(qū)。現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)47家，物業(yè)從業(yè)人員1300余人，但從業(yè)人員普遍年齡偏大、文化層次較低，專業(yè)化水平有待提升。總體來看，我市小區(qū)物業(yè)管理工作水平不高，問題比較突出。

　　二、存在問題和不足

　　一是思想認(rèn)識(shí)有偏差。各級(jí)各部門對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作重視不夠，沒有將小區(qū)物業(yè)管理作為社會(huì)治理的重要組成部分，未從不斷滿足人民日益增長的美好生活需要出發(fā)，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行全面分析研究，建立行之有效的小區(qū)物業(yè)管理工作長效機(jī)制;多數(shù)業(yè)主對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作認(rèn)識(shí)有偏差，混淆了小區(qū)物業(yè)管理與小區(qū)治理的概念，將小區(qū)治理等同于物業(yè)管理，普遍存在“有問題找物業(yè)，解決不好就不繳費(fèi)”的思想。

　　二是小區(qū)自治能力弱。業(yè)主委員會(huì)是代表和維護(hù)全體業(yè)主權(quán)益的小區(qū)自治組織。調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，我市小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)滯后，遠(yuǎn)未實(shí)現(xiàn)全覆蓋;同時(shí)，受工作經(jīng)費(fèi)不足、缺乏監(jiān)管機(jī)制等因素影響，多數(shù)業(yè)主委員會(huì)成員維護(hù)業(yè)主權(quán)益和參與小區(qū)物業(yè)管理工作的積極性不高，不愿管、不敢管、不會(huì)管現(xiàn)象突出，“僵尸型”業(yè)主委員會(huì)比比皆是;個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員甚至串通物業(yè)服務(wù)企業(yè)打著小區(qū)改造、基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備維修的幌子，套取住宅專項(xiàng)維修資金，侵占業(yè)主權(quán)益。

　　三是物業(yè)服務(wù)水平低。大多物業(yè)服務(wù)企業(yè)專業(yè)化程度不高，處于粗放經(jīng)營狀態(tài)，重收費(fèi)、輕管理，重效益、輕服務(wù)現(xiàn)象突出;物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員普遍年齡較大、文化水平不高，僅能提供保潔、保安、綠化等傳統(tǒng)型基礎(chǔ)服務(wù);物業(yè)服務(wù)企業(yè)履約保證金制度尚未建立，企業(yè)隨意撤出、不及時(shí)辦理相關(guān)交接手續(xù)等現(xiàn)象屢見不鮮。

　　四是齊抓共管機(jī)制缺乏。小區(qū)物業(yè)管理是一項(xiàng)系統(tǒng)性工作，涉及部門多，由于齊抓共管的協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制缺乏，屬地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任不力，部門之間相互推諉、扯皮情況時(shí)有發(fā)生;相關(guān)部門未有效對(duì)各類項(xiàng)目、資金進(jìn)行整合，僅從便于本部門工作開展的角度出發(fā)，采用“撒胡椒面”的方式進(jìn)行分散投入，既不能形成小區(qū)物業(yè)管理工作合力，又無形中助長了業(yè)主的依賴和攀比思想。

　　五是業(yè)主自治意識(shí)缺失。

　　六是配套功能歷史欠賬多。

　　三、加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理的幾點(diǎn)建議

　　為加強(qiáng)小區(qū)物業(yè)管理，改善城市人居環(huán)境，不斷提高群眾的獲得感、幸福感、安全感，特提出建議如下：

　　(一)轉(zhuǎn)變觀念，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)。

　　1、加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。要站在維護(hù)社會(huì)和諧穩(wěn)定的高度，將小區(qū)物業(yè)管理作為推進(jìn)“五維共治”、文明創(chuàng)建的重要抓手，作為“一把手”工程抓緊抓實(shí);成立高規(guī)格的小區(qū)物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)組，對(duì)小區(qū)物業(yè)管理工作中存在的問題進(jìn)行全面分析研究，編制符合發(fā)展實(shí)際的工作規(guī)劃;建立小區(qū)物業(yè)管理工作聯(lián)席會(huì)議制度，構(gòu)建行之有效的指揮體系和長效機(jī)制，充實(shí)小區(qū)物業(yè)管理工作力量，高位推動(dòng)小區(qū)物業(yè)管理工作，扎實(shí)推進(jìn)各類問題的解決。

　　2、推進(jìn)依法治理。

　　3、做實(shí)“紅色物業(yè)”。借鑒武漢、溫州等地“紅色物業(yè)”先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，由組織部門牽頭，相關(guān)職責(zé)部門協(xié)作配合，街道和社區(qū)抓落實(shí)，全面推進(jìn)“紅色物業(yè)”建設(shè)。

　　4、強(qiáng)化工作考核。將小區(qū)物業(yè)管理工作納入相關(guān)市直部門目標(biāo)管理考核內(nèi)容，制定操作性強(qiáng)的考核辦法，分解目標(biāo)任務(wù)，細(xì)化考核內(nèi)容，切實(shí)增強(qiáng)相關(guān)市直部門抓好小區(qū)物業(yè)管理工作的責(zé)任意識(shí);建立小區(qū)物業(yè)管理工作“雙向交叉”考核機(jī)制。

　　(二)明確責(zé)任，健全工作體系。

　　5、突出主體責(zé)任。要將業(yè)主委員會(huì)和樓道長隊(duì)伍建設(shè)作為小區(qū)物業(yè)管理工作的“牛鼻子”工程抓緊抓實(shí);引導(dǎo)業(yè)主中熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的“兩代表一委員”和機(jī)關(guān)事業(yè)單位離退休人員加入業(yè)主委員會(huì)或擔(dān)任樓道長，提升小區(qū)自治組織的整體素質(zhì);建立業(yè)主委員會(huì)成員和樓道長工作經(jīng)費(fèi)補(bǔ)貼機(jī)制，明確補(bǔ)貼范圍和標(biāo)準(zhǔn)，整合文明創(chuàng)建、普法宣傳、綜治維穩(wěn)等各類項(xiàng)目資金，并從小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備經(jīng)營收益中拿出一定經(jīng)費(fèi)，對(duì)業(yè)主委員會(huì)成員和樓道長給予適當(dāng)工作補(bǔ)貼，在滿足其正常履職需要的同時(shí)，提高其工作積極性和主動(dòng)性。

　　6、強(qiáng)化屬地管理。街道和社區(qū)要嚴(yán)格落實(shí)屬地管理責(zé)任，進(jìn)一步健全工作機(jī)制，充實(shí)工作力量，明確專人負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)管理工作;要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)工作的指導(dǎo)，選優(yōu)配強(qiáng)業(yè)主委員會(huì)隊(duì)伍，并將業(yè)主委員會(huì)建設(shè)情況作為申報(bào)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目的前置條件，督促各小區(qū)加快推進(jìn)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)，力爭通過2-3年時(shí)間，實(shí)現(xiàn)小區(qū)業(yè)主委員會(huì)建設(shè)全覆蓋。

　　7、落實(shí)監(jiān)管責(zé)任。住建部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，強(qiáng)化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提升從業(yè)人員工作能力和綜合素質(zhì);鼓勵(lì)企業(yè)創(chuàng)新服務(wù)理念，積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+物業(yè)”管理模式，推進(jìn)智慧物業(yè)建設(shè);建立物業(yè)管理菜單式服務(wù)體系，為業(yè)主提供一些力所能及的便民服務(wù);督促企業(yè)定期公開物業(yè)服務(wù)、收費(fèi)、公共收益等情況，接受業(yè)主監(jiān)督;建立履約保證金制度，加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)退出管理，確保小區(qū)物業(yè)服務(wù)的穩(wěn)定性和連續(xù)性;建立物業(yè)服務(wù)質(zhì)量考評(píng)制度，并將考核結(jié)果納入企業(yè)及其法定代表人的信用檔案，與物業(yè)管理項(xiàng)目招投標(biāo)和企業(yè)評(píng)先評(píng)優(yōu)等掛鉤，激勵(lì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不斷提高服務(wù)質(zhì)量和水平。

　　8、加強(qiáng)聯(lián)動(dòng)配合。依據(jù)《宣城市住宅小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》，結(jié)合我市工作實(shí)際，進(jìn)一步明確公安、法院、司法、民政、應(yīng)急管理、環(huán)保、規(guī)劃、城管、市場監(jiān)管、經(jīng)信等相關(guān)職能部門在小區(qū)物業(yè)管理中的職責(zé)分工;建立市直部門、街道、社區(qū)三方聯(lián)動(dòng)工作機(jī)制，集中人力、財(cái)力、物力，加大對(duì)群眾基礎(chǔ)好、自治能力強(qiáng)的小區(qū)投入力度，打造一批小區(qū)物業(yè)管理“樣板工程”，發(fā)揮示范帶動(dòng)作用;改進(jìn)過去簡單的“聯(lián)點(diǎn)共建”工作方式，將應(yīng)付式的“上門入戶”工作變?yōu)橛嗅槍?duì)性的宣傳教育，將過去“鋪天蓋地”的宣傳單變?yōu)榇猴L(fēng)化雨式的思想工作，通過小區(qū)物業(yè)管理中一個(gè)個(gè)問題的解決，使廣大業(yè)主的覺悟得到潛移默化的提高。

　　(三)補(bǔ)齊短板，夯實(shí)工作基礎(chǔ)。

　　9、加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

　　10、加強(qiáng)維修資金管理。

　　11、建立物業(yè)管理補(bǔ)貼機(jī)制。

　　小區(qū)物業(yè)管理是社會(huì)治理的基礎(chǔ)工程，是一項(xiàng)涉及面廣、關(guān)注度高的系統(tǒng)性民生工程。要堅(jiān)持高位推動(dòng)，通過轉(zhuǎn)變思想觀念、明確責(zé)任分工、補(bǔ)齊各類短板，并充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的主體作用，切實(shí)解決小區(qū)物業(yè)管理工作中指揮不暢、機(jī)制不全問題，不斷提升小區(qū)物業(yè)管理工作水平，為助推“五維共治”、文明創(chuàng)建和人居環(huán)境改善奠定更加堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

篇2：天津市物業(yè)管理發(fā)展情況的調(diào)研報(bào)告

　　近年來隨著天津市城市建設(shè)的發(fā)展,房地產(chǎn)開發(fā)突飛猛進(jìn),一座座風(fēng)格迥異,設(shè)施齊全的住宅小區(qū)如雨后春筍般地聳立起來,為天津市增添了一筆亮麗的色彩。物業(yè)管理作為新興產(chǎn)業(yè)也如影隨形同步興起,應(yīng)運(yùn)而生的物業(yè)管理肩負(fù)起了小區(qū)建設(shè)、環(huán)境綠化美化、公共衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、水電暖的日常維護(hù)保養(yǎng)等工作,到目前涉及的范圍已逐漸發(fā)展到商場寫字樓和綜合大廈及廣大的城鎮(zhèn)居民區(qū),同時(shí)隨著政府機(jī)構(gòu)的體制轉(zhuǎn)軌和企事業(yè)單位的改制,政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院等單位的后勤服務(wù)也走向社會(huì)化。物業(yè)管理作為城市規(guī)劃、建設(shè)的合理延伸,將成為城市管理的重要組成部分,同時(shí)也為下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間。

　　一、近年來天津市物業(yè)企業(yè)得到快速發(fā)展

　　1.經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大

　　天津市的物業(yè)管理企業(yè)起步較晚,第一家注冊的物業(yè)管理公司在1996年才正式成立。剛剛起步時(shí)全市只有十幾家物業(yè)管理公司,管理總面積只有100萬平方米。但隨著天津市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,物業(yè)管理企業(yè)不斷發(fā)展壯大,到20**年6月天津市物業(yè)管理公司已發(fā)展到642家,管理總面積達(dá)到8652萬平方米,占全市住宅存量的56%,實(shí)施物業(yè)管理的項(xiàng)目已達(dá)到1600多個(gè),從業(yè)人員超過5萬人,營業(yè)收入突破10億元。

　　2.物業(yè)企業(yè)服務(wù)的領(lǐng)域更廣,服務(wù)內(nèi)容更寬,形式更加多樣化

　　城市建設(shè)進(jìn)程的加快使物業(yè)企業(yè)逐漸發(fā)展壯大起來,過去物業(yè)服務(wù)只需要清潔工、門衛(wèi)、綠化等幾項(xiàng)服務(wù)。近幾年,隨著物業(yè)體制的不斷深入和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整,物業(yè)服務(wù)的形式也從單一的服務(wù)發(fā)展到形式多樣的服務(wù)。如:家電的維修、接送上下學(xué)的學(xué)生、送水入戶、代買飛機(jī)車船票等。特別是隨著機(jī)關(guān)企事業(yè)單位后勤的社會(huì)化,大型物業(yè)公司已將物業(yè)服務(wù)的重點(diǎn)從對(duì)居民小區(qū)的物業(yè)服務(wù)延伸到工業(yè)區(qū)、學(xué)校、醫(yī)院、車站機(jī)場、商場、辦公樓宇等地方。如國際商場物業(yè)管理公司先后接管了師大北里、賽博數(shù)碼廣場、博士后公寓等單位。金廈物業(yè)管理公司除了原來所管的居民區(qū)以外,從20**年-20**年3年間開發(fā)了民政局大樓、長泰公寓、南開商業(yè)銀行、河北職業(yè)學(xué)院等多家企事業(yè)單位的物業(yè)服務(wù)。物業(yè)管理面積也由1994年的6萬平方米,達(dá)到目前的近40萬平方米,增加了5.7倍。十年間,物業(yè)管理的面積年遞增速度達(dá)到20.89%。此外,物業(yè)管理公司的服務(wù)領(lǐng)域也開始向更寬更廣的方向拓展,部分物業(yè)管理公司已由簡單的服務(wù)職能轉(zhuǎn)變?yōu)樯a(chǎn)與服務(wù)相結(jié)合的復(fù)合型的物業(yè)管理企業(yè)。例如,有的物業(yè)公司瞄準(zhǔn)市場需求專業(yè)化、規(guī)模化生產(chǎn)立體車庫的汽車停放架;有的物業(yè)公司與相關(guān)的技術(shù)部門合作生產(chǎn)市場需求廣闊的鈉離子水,不僅滿足了市場需求也進(jìn)一步壯大了企業(yè)規(guī)模,積累了雄厚的資本,為吸納更多的下崗人員的再就業(yè)提供了物質(zhì)保障。

　　3.舊區(qū)物業(yè)管理化為物業(yè)服務(wù)業(yè)提供了難得的機(jī)會(huì)

　　去年是市委、市政府對(duì)天津市成片舊樓區(qū)進(jìn)行綜合整修的第一年,據(jù)統(tǒng)計(jì),實(shí)施舊區(qū)物業(yè)管理的項(xiàng)目為社會(huì)提供了就業(yè)崗位1448個(gè),安置了下崗失業(yè)人員924名,其中4050人員757人。據(jù)有關(guān)部門預(yù)計(jì)今年天津市新增物業(yè)管理面積1200萬平方米,累計(jì)達(dá)到9210萬建筑平方米。全市住宅物業(yè)覆蓋率達(dá)到65%以上,為社會(huì)可提供4000余個(gè)就業(yè)崗位。社會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)的需求不斷加大,為物業(yè)企業(yè)的發(fā)展提供了難得的發(fā)展機(jī)遇。

　　二、物業(yè)服務(wù)業(yè)給下崗人員提供了廣闊的就業(yè)空間

　　隨著天津市住房

篇3：廣州物業(yè)管理市場調(diào)研報(bào)告

　　目錄:

　　1. 夏港街物業(yè)管理的基本情況

　　2 當(dāng)前夏港街物業(yè)管理存在的主要問題及分析

　　2.1 物業(yè)管理中存在的制度問題及分析

　　2.1.1 相關(guān)主體的法律關(guān)系不明確

　　2.1.2 物業(yè)管理缺乏市場競爭機(jī)制,物業(yè)管理體制不完善

　　2.1.3 物業(yè)管理公司缺乏監(jiān)督,與業(yè)主之間缺少明確的權(quán)責(zé)關(guān)系

　　2.2 物業(yè)管理中存在的歷史遺留問題及分析

　　2.2.1 一些舊的住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差,缺乏專項(xiàng)維修基金

　　2.2.2 物管公司與開發(fā)商的職責(zé)界定不明確

　　2.3 物業(yè)管理面臨的現(xiàn)實(shí)問題及分析

　　2.3.1 物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng),收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)偏低,經(jīng)營困境

　　2.3.2 物業(yè)管理企業(yè)的管理水平和從業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)較低

　　2.3.3 物業(yè)管理費(fèi)用收繳難

　　2.3.4 業(yè)主缺乏正確的消費(fèi)觀念和法制意識(shí)

　　3. 國內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)、城市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)借鑒

　　3.1 國外發(fā)達(dá)國家的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

　　3.1.1 美國的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

　　3.1.2 新加坡的物業(yè)管理

　　3.2 國內(nèi)部分城市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

　　3.2.1 深圳市的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)

　　3.2.2

　　4 完善物業(yè)管理,創(chuàng)建示范街道的措施

　　4.1 完善物業(yè)管理的法律法規(guī),理順政府、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的關(guān)系

　　4.1.1 加快物業(yè)管理的法制化管理的步伐

　　4.1.2 加快理順政府、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)、開發(fā)商的關(guān)系

　　4.2 廣泛宣傳,積極引導(dǎo),培育成熟的物業(yè)管理消費(fèi)群體

　　4.2.1 要通過多種形式的宣傳

　　4.2.2 要通過多種手段宣傳

　　4.2.3 要加強(qiáng)引導(dǎo)

　　4.3 政府、企業(yè)與業(yè)主共同參與,解決經(jīng)費(fèi)不足的狀況

　　4.3.1 解決物業(yè)管理費(fèi)收繳難問題

　　4.3.2 統(tǒng)一規(guī)范,努力籌集維修基金

　　4.3.3 物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)開展多種經(jīng)營,增加企業(yè)效益

　　4.3.4 社會(huì)各方都積極參與投入

　　4.4 引入競爭機(jī)制,努力激活物業(yè)管理市場

　　4.4.1 建立競爭機(jī)制,公開招標(biāo)物業(yè)管理公司

　　4.4.2 加強(qiáng)物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化發(fā)展

　　4.5 加強(qiáng)監(jiān)督,強(qiáng)化管理,努力促使物業(yè)管理公司提高物業(yè)管理水平

　　4.5.1 加快組建業(yè)主委員會(huì),加強(qiáng)監(jiān)督的力度

　　4.5.2 相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的監(jiān)管

　　4.5.3 進(jìn)一步完善物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)制

　　4.5.4 努力促使物業(yè)管理企業(yè)的提高管理水平