旅美學者用美國實例大談業主大會法人地位如何
業主大會是由合法劃定的業主集體自治管理轄區內全體具有業主身份的成員組成，以會議制形式，依法行使物業管理民主自治權利的群眾性社會自治機構。
業主大會是由合法劃定的業主集體自治管理轄區內全體具有業主身份的成員組成，以會議制形式，依法行使物業管理民主自治權利的群眾性社會自治機構。業主大會在業主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位，但與業主大會履行重要職責不相稱的是，業主大會的法律地位不明確，業主大會既不是法人，也不是民法通則規定的可以作為民事主體的其他非法人組織，在法律上沒有適合的民事主體地位。業主大會民事主體資格的缺失極大地影響了其職能的發揮。賦予業主大會法人資格一直是學者們熱議的話題。
由建外SOHO事件說：
國內業委會的尷尬位置
20**年地產商潘石屹的建外SOHO小區爆發了物業管理戰爭。據報道，這場戰爭的起因是：20**年10月，建外SOHO東區業主委員會主任以1700萬元物業費去向不明為由，通知物業服務企業“終止合同”，同時委托新物業服務企業進行臨時托管。但業主委員會的做法受到部分業主反對與質疑。前任物業服務企業不愿撤離，新老物業服務企業的秩序維護員為爭奪物業辦公室釀成沖突，小區由此陷入混亂。
概括而言，建外SOHO小區的業主委員會不能做到名正言順，建外SOHO小區的業主委員會沒能掌管好財務。
但如果你要責怪建外SOHO小區的業主委員會，猜想他們也有一肚子的苦水要吐，當今中國小區想做些事的業主委員會要實施一些決議會常常會被業主杯葛、阻撓、反對，啥事不管的業主委員會會被物業服務企業牽著鼻子走，敗了家當還不知道呢!
曾有媒體調查顯示，業委會在小區的矛盾突出。其中反映業委會運作不規范的占被調查對象總數的19.28%，反映超范圍活動影響社區穩定的占5.89%，反映業主委員有特權化傾向的占13.50%，反映業主委員成為物業服務企業對立面的占11.30%。
總的來說，國內業委會的位置是十分尷尬。
由老美的故事說：
業主大會在國外很牛氣
有一天，筆者與一位房產經紀人約好，下午3點到花園賓館喝咖啡聊天。但她失約了，第二天打來電話說，昨天中午帶領一位客戶在曼哈頓租房，業主與房客談好協議后，去物業服務企業登記，結果等到晚上9點，審查手續還沒辦完，客戶不能住進。
房產經紀人想在曼哈頓半天、一天搞定一筆租賃生意，那太天真了!
這是因為曼哈頓大部分公寓業主委員會制定的公寓管理制度非常嚴格，目的是保證公寓業主的居住品質，不能讓“阿貓阿狗”混進來。物業服務企業是執行業主委員會的規則，對準房客的收入與品行進行調查，至少要準房客工作單位證明、收入證明、信譽分數、原房東的對該房客的評估信件等，還要收幾百元的申請費，搬進搬出要交近千元搬家出入費。
這種制度要在國內執行，房東、房客、業主委員會、物業服務企業早就“火拼”起來了，物業服務企業有什么權利審查業主準房客?我的房客給你們挑來挑去，客人跑了，損失誰來賠?業主委員會有什么權利制定這些“混蛋”規則?搬個家，還要收“過門費”，太霸道了吧!
但是，美國就行，幾十年，近百年了，行過來了，這是因為美國的公寓業主大會是法人，業主委員會與普通的公司董事會一樣，也叫董事會，它具有普通公司企業董事會相同的職責與權利。
美國的公寓小區只要開盤(美國賣樓花是犯法的，出售的是裝修好的房間)，哪怕只賣出一套，公寓小區的財務就要與開發商劃清，利益要分開。
由紐約司法規定說：
美國業主大會如何運作
第一，紐約司法部準許開發商有兩年擔任業主委員會主席及其他職務的權力，或指定他的代理人擔任。換句話說，開發商有兩年時間來管理這個公寓的運作。但是，一年以后或有51%的單元售出，業主有權自行選舉業主委員會。開發商按照這項規定，在開盤的同時，就向紐約州政府注冊一個以該公寓小區命名的一個公司，如這公寓叫“河畔公寓”，注冊的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注冊公司一般委托律師或稅務事務所，交二三百元手續費即可。申請三個星期后，就可拿到政府頒發的開業證書、有限公司的法規手冊、董事會股東手冊以及鋼印一個。
公司法人，往往是開發商指定的業主委員會主席，一個物業服務企業的負責人。
第二，如果這個公寓小區有500套單元，兩年只售出240套，出售的單元不到51%，第三年，開發商也要委托物業服務企業舉行業主代表大會，選舉新“河畔公寓有限公司”業主委員會(董事會)。當然也可保留老委員。
第三，物業服務企業的角色是業主委員會(董事會)所聘請的總經理，他也只拿一份工資，物業服務企業只能獲取該公寓小區的總物業費的3%至7%作為管理費，其他的錢均是“河畔公寓有限公司”的。
第四，美國的公司財務支出入賬都用支票，一般不允許使用現金，業主交物業費也是交支票，政府要求每一筆錢都要控制在國稅局眼皮底下。因此，物業服務企業要動用 “河畔公寓有限公司”的錢，要寫申報單，開好支票，遞交給業主委員會財務委員(董事會財會)過目，簽字生效。
第五，沒有出售的單元的物業費由開發商支付，這些單元的產權還是他的，在業主委員會改選時，他擁有未售出所有單元的選票。紐約司法部門規定，只要開發商在該樓盤的1% 的單元還沒有賣出(留著自己用的不計)，他在業主委員會(董事會)就可以保留一席。
第六，小區業主委員會每月舉行一次會議，研討小區財務設備維護人事等事宜，并把會議備忘錄交給管理公司，讓管理公司執行，有些會議決議印成通告，發給每個業主。
第七，無論哪家物業服務企業來接管，“河畔公寓有限公司”還是“河畔公寓有限公司”，跟一般公司一樣，董事長CEO可換，公司牌子不變。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物業服務企業還要請會計事務所查核“河畔公寓有限公司”的財務，寫年終財務報告，并向政府報稅，填寫公司稅表。它與普通公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”賬面的余額不用交盈利稅，因為它是屬非盈利公司。
從以上的例子看，美國把公寓小區它當一個經濟實體的公司來經營運作的。業主委員會就是公司的董事會，單元多的業主股份就多，選票比例就高。所有，美國有許多開放商對自己開發的樓盤只出售49% ，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控業主委員會(董事會)與物業服務企業，使他開發的公寓小區始終保持他的設計管理理念，而不是搞的烏七八糟。
我國業主大會
確立法人地位的可行性
我國現行《物業管理條例》主要突出的是業主大會，很多地方政府的有關條例的描述相同，“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。”
業委會的形式與代表大會制的模式相仿，但是各級代表是兼職的，而小區的業主委員是在經營一個經濟實體。因為業委會與物業服務企業，業主三者之間的矛盾焦點、工作重點是“錢”，設法制衡相互之間的利益，使三者之間利益均得，這與代表大會制有本質區別。
我想，國內小區業主大會的身份改變成法人，應該有個試點。在試點過程中，要有防止業主委員會權力過大，濫用職權，以權謀私的措施，要有個監督體制，例如小區開支的支出金額全部用支票，支票要管理公司與業主委員會主席共同簽名蓋章，每月公布財務賬目，業主委員會每個月要開小區事宜研討會等等。業主委員會每年要評估改選是最重要的!
沈克明(作者系旅美學者)
篇2：美國實例大談業主大會法人地位如何
旅美學者用美國實例大談業主大會法人地位如何
業主大會是由合法劃定的業主集體自治管理轄區內全體具有業主身份的成員組成，以會議制形式，依法行使物業管理民主自治權利的群眾性社會自治機構。業主大會在業主集體自治管理組織分工體系中居于首要地位，但與業主大會履行重要職責不相稱的是，業主大會的法律地位不明確，業主大會既不是法人，也不是民法通則規定的可以作為民事主體的其他非法人組織，在法律上沒有適合的民事主體地位。業主大會民事主體資格的缺失極大地影響了其職能的發揮。賦予業主大會法人資格一直是學者們熱議的話題。
由建外SOHO事件說：
國內業委會的尷尬位置
20**年地產商潘石屹的建外SOHO小區爆發了物業管理戰爭。據報道，這場戰爭的起因是：20**年10月，建外SOHO東區業主委員會主任以1700萬元物業費去向不明為由，通知物業服務企業“終止合同”，同時委托新物業服務企業進行臨時托管。但業主委員會的做法受到部分業主反對與質疑。前任物業服務企業不愿撤離，新老物業服務企業的秩序維護員為爭奪物業辦公室釀成沖突，小區由此陷入混亂。
概括而言，建外SOHO小區的業主委員會不能做到名正言順，建外SOHO小區的業主委員會沒能掌管好財務。
但如果你要責怪建外SOHO小區的業主委員會，猜想他們也有一肚子的苦水要吐，當今中國小區想做些事的業主委員會要實施一些決議會常常會被業主杯葛、阻撓、反對，啥事不管的業主委員會會被物業服務企業牽著鼻子走，敗了家當還不知道呢!
曾有媒體調查顯示，業委會在小區的矛盾突出。其中反映業委會運作不規范的占被調查對象總數的19.28%，反映超范圍活動影響社區穩定的占5.89%，反映業主委員有特權化傾向的占13.50%，反映業主委員成為物業服務企業對立面的占11.30%。
總的來說，國內業委會的位置是十分尷尬。
由老美的故事說：
業主大會在國外很牛氣
有一天，筆者與一位房產經紀人約好，下午3點到花園賓館喝咖啡聊天。但她失約了，第二天打來電話說，昨天中午帶領一位客戶在曼哈頓租房，業主與房客談好協議后，去物業服務企業登記，結果等到晚上9點，審查手續還沒辦完，客戶不能住進。
房產經紀人想在曼哈頓半天、一天搞定一筆租賃生意，那太天真了!
這是因為曼哈頓大部分公寓業主委員會制定的公寓管理制度非常嚴格，目的是保證公寓業主的居住品質，不能讓“阿貓阿狗”混進來。物業服務企業是執行業主委員會的規則，對準房客的收入與品行進行調查，至少要準房客工作單位證明、收入證明、信譽分數、原房東的對該房客的評估信件等，還要收幾百元的申請費，搬進搬出要交近千元搬家出入費。
這種制度要在國內執行，房東、房客、業主委員會、物業服務企業早就“火拼”起來了，物業服務企業有什么權利審查業主準房客?我的房客給你們挑來挑去，客人跑了，損失誰來賠?業主委員會有什么權利制定這些“混蛋”規則?搬個家，還要收“過門費”，太霸道了吧!
但是，美國就行，幾十年，近百年了，行過來了，這是因為美國的公寓業主大會是法人，業主委員會與普通的公司董事會一樣，也叫董事會，它具有普通公司企業董事會相同的職責與權利。
美國的公寓小區只要開盤(美國賣樓花是犯法的，出售的是裝修好的房間)，哪怕只賣出一套，公寓小區的財務就要與開發商劃清，利益要分開。
由紐約司法規定說：
美國業主大會如何運作
第一，紐約司法部準許開發商有兩年擔任業主委員會主席及其他職務的權力，或指定他的代理人擔任。換句話說，開發商有兩年時間來管理這個公寓的運作。但是，一年以后或有51%的單元售出，業主有權自行選舉業主委員會。開發商按照這項規定，在開盤的同時，就向紐約州政府注冊一個以該公寓小區命名的一個公司，如這公寓叫“河畔公寓”，注冊的公司就叫“河畔公寓有限公司”。注冊公司一般委托律師或稅務事務所，交二三百元手續費即可。申請三個星期后，就可拿到政府頒發的開業證書、有限公司的法規手冊、董事會股東手冊以及鋼印一個。
公司法人，往往是開發商指定的業主委員會主席，一個物業服務企業的負責人。
第二，如果這個公寓小區有500套單元，兩年只售出240套，出售的單元不到51%，第三年，開發商也要委托物業服務企業舉行業主代表大會，選舉新“河畔公寓有限公司”業主委員會(董事會)。當然也可保留老委員。
第三，物業服務企業的角色是業主委員會(董事會)所聘請的總經理，他也只拿一份工資，物業服務企業只能獲取該公寓小區的總物業費的3%至7%作為管理費，其他的錢均是“河畔公寓有限公司”的。
第四，美國的公司財務支出入賬都用支票，一般不允許使用現金，業主交物業費也是交支票，政府要求每一筆錢都要控制在國稅局眼皮底下。因此，物業服務企業要動用 “河畔公寓有限公司”的錢，要寫申報單，開好支票，遞交給業主委員會財務委員(董事會財會)過目，簽字生效。
第五，沒有出售的單元的物業費由開發商支付，這些單元的產權還是他的，在業主委員會改選時，他擁有未售出所有單元的選票。紐約司法部門規定，只要開發商在該樓盤的1% 的單元還沒有賣出(留著自己用的不計)，他在業主委員會(董事會)就可以保留一席。
第六，小區業主委員會每月舉行一次會議，研討小區財務設備維護人事等事宜，并把會議備忘錄交給管理公司，讓管理公司執行，有些會議決議印成通告，發給每個業主。
第七，無論哪家物業服務企業來接管，“河畔公寓有限公司”還是“河畔公寓有限公司”，跟一般公司一樣，董事長CEO可換，公司牌子不變。到年底，管理“河畔公寓有限公司”的物業服務企業還要請會計事務所查核“河畔公寓有限公司”的財務，寫年終財務報告，并向政府報稅，填寫公司稅表。它與普通公司唯一不同的是，“河畔公寓有限公司”賬面的余額不用交盈利稅，因為它是屬非盈利公司。
從以上的例子看，美國把公寓小區它當一個經濟實體的公司來經營運作的。業主委員會就是公司的董事會，單元多的業主股份就多，選票比例就高。所有，美國有許多開放商對自己開發的樓盤只出售49% ，其余51%自己留用出租，其目的就想掌控業主委員會(董事會)與物業服務企業，使他開發的公寓小區始終保持他的設計管理理念，而不是搞的烏七八糟。
我國業主大會
確立法人地位的可行性
我國現行《物業管理條例》主要突出的是業主大會，很多地方政府的有關條例的描述相同，“同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。業主大會作出決定，必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。業主大會作出制定和修改業主公約、業主大會議事規則，選聘和解聘物業服務企業，專項維修資金使用和續籌方案的決定，必須經物業管理區域內全體業主所持投票權2/3以上通過。”
業委會的形式與代表大會制的模式相仿，但是各級代表是兼職的，而小區的業主委員是在經營一個經濟實體。因為業委會與物業服務企業，業主三者之間的矛盾焦點、工作重點是“錢”，設法制衡相互之間的利益，使三者之間利益均得，這與代表大會制有本質區別。
我想，國內小區業主大會的身份改變成法人，應該有個試點。在試點過程中，要有防止業主委員會權力過大，濫用職權，以權謀私的措施，要有個監督體制，例如小區開支的支出金額全部用支票，支票要管理公司與業主委員會主席共同簽名蓋章，每月公布財務賬目，業主委員會每個月要開小區事宜研討會等等。業主委員會每年要評估改選是最重要的!
沈克明(作者系旅美學者)