**投資發(fā)展有限公司

　　投資策劃部部門職責(zé)說明書 制訂時(shí)間：20**-5

　　表格編號(hào)：HR-001

　　修改狀態(tài)：0

　　部門名稱 投資策劃部 部門編號(hào) GS-005

　　部門上級(jí) 總經(jīng)理 下屬部門

　　部門職責(zé)說明：

　　一、市場(chǎng)調(diào)研與行業(yè)分析

　　1、負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)的研究和分析，對(duì)市場(chǎng)的中長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè);

　　2、負(fù)責(zé)建立房地產(chǎn)資訊網(wǎng)和信息資料庫(kù);

　　3、負(fù)責(zé)定期編寫《市場(chǎng)調(diào)查與研究》和編寫《項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》;

　　4、負(fù)責(zé)各種專題研究。

　　二、營(yíng)銷策劃

　　1、負(fù)責(zé)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、編制和控制項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃;

　　2、參與項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目命名工作;

　　3、負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷策劃書》并進(jìn)行跟進(jìn)調(diào)整;

　　4、負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷進(jìn)度專題報(bào)告》、《項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)格專題報(bào)告》;

　　5、參與示范單位的驗(yàn)收;

　　6、負(fù)責(zé)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃專題總結(jié)。

　　三、宣傳包裝

　　1、負(fù)責(zé)建立宣傳媒體和廣告設(shè)計(jì)、制作單位名錄;

　　2、負(fù)責(zé)編制《項(xiàng)目營(yíng)銷推介專題報(bào)告》，負(fù)責(zé)廣告發(fā)布效應(yīng)評(píng)估;

　　3、負(fù)責(zé)審核廣告以及其它宣傳材料的稿樣，監(jiān)督廣告的制作、安裝和日常維護(hù)工作;

　　4、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、制作、審核項(xiàng)目的標(biāo)志、項(xiàng)目宣傳資料、項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)包裝方案等;

　　5、協(xié)助有關(guān)部門組織開工、封頂、公開發(fā)售、入伙、參展等活動(dòng);

　　6、負(fù)責(zé)撰寫發(fā)展項(xiàng)目對(duì)外宣傳文章及對(duì)外宣傳稿件的撰寫、組稿;

　　7、負(fù)責(zé)邀請(qǐng)新聞單位對(duì)公司進(jìn)行采訪和報(bào)道，撰寫發(fā)展項(xiàng)目對(duì)外宣傳文章，策劃并組織對(duì)外公關(guān)活動(dòng);

　　8、負(fù)責(zé)營(yíng)銷費(fèi)用的控制;

　　9、負(fù)責(zé)公司樓盤的模型的制作，負(fù)責(zé)樓盤模型的招標(biāo)、設(shè)計(jì)、制作等工作。

　　四、報(bào)批報(bào)建業(yè)務(wù)

　　1、負(fù)責(zé)規(guī)劃方案招標(biāo)的報(bào)審工作;

　　2、負(fù)責(zé)項(xiàng)目名稱的注冊(cè)工作;

　　3、負(fù)責(zé)方案設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)的報(bào)建工作;

　　4、負(fù)責(zé)施工圖的報(bào)建工作;

　　5、負(fù)責(zé)申領(lǐng)樁基工程提前開工許可證、辦理建筑工程開工許可證;

　　6、負(fù)責(zé)基礎(chǔ)工程驗(yàn)線工作;

　　7、負(fù)責(zé)繳納土地使用費(fèi)、檔案保證金;

　　8、負(fù)責(zé)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證、商品房預(yù)售許可證、商品房外銷許可證;

　　9、負(fù)責(zé)商品房預(yù)售面積查丈、竣工面積查丈工作;

　　10、負(fù)責(zé)申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收證書;

　　11、負(fù)責(zé)辦理房地產(chǎn)資格證的年審工作;

　　12、負(fù)責(zé)辦理計(jì)劃立項(xiàng)批文、投資許可證;

　　13、負(fù)責(zé)辦理產(chǎn)權(quán)的總初始登記，統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展的基本數(shù)據(jù);

　　14、負(fù)責(zé)辦理給排水、供電、燃?xì)狻㈦娦诺鹊膱?bào)批、報(bào)建;

　　15、負(fù)責(zé)辦理施工過程中用水、用電、路口、排污、綠化、占道、破路等的報(bào)批、報(bào)建;

　　16、負(fù)責(zé)辦理《建筑用地規(guī)劃許可證》、《土地證》。

　　五、負(fù)責(zé)組織對(duì)銷售代理機(jī)構(gòu)的選定與談判、簽約、落實(shí)、監(jiān)督、協(xié)調(diào)、配合工作。

　　六、負(fù)責(zé)公司營(yíng)銷決策小組的日常工作及項(xiàng)目發(fā)展后評(píng)估工作。

　　七、建立和維護(hù)與相關(guān)單位之間的公共關(guān)系。

　　八、完成公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。

　　部門審核 人力資源部審核 總經(jīng)理審核

篇2：全國(guó)模范軍轉(zhuǎn)干部旅游集團(tuán)投資策劃部經(jīng)理先進(jìn)事跡材料

　　全國(guó)模范軍轉(zhuǎn)干部、旅游集團(tuán)投資策劃部經(jīng)理先進(jìn)事跡材料

　　z是陜西省近10年來, 少有的主動(dòng)要求轉(zhuǎn)業(yè)到企業(yè)的正團(tuán)職軍官，他以軍人特有素質(zhì)、作風(fēng)和搏擊精神為塑造現(xiàn)代企業(yè)文化貢獻(xiàn)著自己的力量。

　　記者是帶著好奇的心理采訪西安旅游集團(tuán)公司投資策劃部經(jīng)理、西安旅游股份有限公司董事z先生的。好奇的原因有三：一是他的軍旅作家身份，二是他是軍中為數(shù)不多的全國(guó)青聯(lián)委員，三是作為7次榮立三等功的正團(tuán)職軍官，他主動(dòng)要求轉(zhuǎn)業(yè)到企業(yè)。一位軍轉(zhuǎn)戰(zhàn)線的權(quán)威人士說：“宣傳z，不只是對(duì)一名轉(zhuǎn)業(yè)軍官的解讀，更是對(duì)千千萬萬個(gè)軍轉(zhuǎn)干部奮斗歷程的一次嶄新的詮釋。”

　　從普通戰(zhàn)士到青聯(lián)委員

　　1961年，z出生于軍人家庭，他的父親曾是黃埔軍校19期的畢業(yè)生，這種背景，使他的血液里流淌著深深的“軍旅情結(jié)”。1979年，剛滿18歲的z應(yīng)征入伍。在近6年的士兵生涯中，z始終是一名優(yōu)秀的汽車司機(jī)，他安全行車25萬公里無事故，多次被評(píng)為“紅旗車駕駛員”。正是這種歷練，為他后來的軍旅之路打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。1985年底z被破格提升為排長(zhǎng)，之后，他從正排、副連、正連到副營(yíng)，在每年一個(gè)三等功的榮譽(yù)映照下，一年晉升一級(jí)。1986年，被空軍政治部評(píng)為“四有”青年；1994年，他被推選為陜西省青年聯(lián)合會(huì)常務(wù)委員；1995年被共青團(tuán)陜西省委評(píng)為“陜西省優(yōu)秀青年”和“陜西新長(zhǎng)征突擊手”；1998年被增補(bǔ)為第八屆中華全國(guó)青年聯(lián)合會(huì)委員。

　　從普通的戰(zhàn)士到全國(guó)青聯(lián)委員，是一個(gè)巨大的跨越，z不僅順利跨過了一個(gè)個(gè)人生的橫桿，而且一路耕耘并收獲著更多的成果。

　　從軍旅作家到團(tuán)隊(duì)主官

　　在軍隊(duì)這個(gè)大熔爐里，團(tuán)長(zhǎng)、英雄不乏其人，而軍旅作家的卻鳳毛麟角。在緊張的訓(xùn)練和工作之余，z幾乎犧牲了全部的業(yè)余時(shí)間，用心打造著他的文學(xué)夢(mèng)，先后在《解放軍文藝》、《昆侖》、《延河》、《解放軍報(bào)》等報(bào)刊發(fā)表了80余萬字的作品，24歲時(shí)，他成為陜西作家協(xié)會(huì)會(huì)員。作家出版社曾出版過他的作品集《昨天沒有故事》，他參與編劇的電視連續(xù)劇《紅翼》榮獲第二屆全軍軍事題材電視劇評(píng)比二等獎(jiǎng)。

　　雖然創(chuàng)作成果斐然，但寫作僅是z的業(yè)余愛好。他在航空兵部隊(duì)提干后，帶出了優(yōu)秀機(jī)務(wù)中隊(duì)，多次被評(píng)為優(yōu)秀基層主官。后來到www.dewk.cn空軍政治部文化部幫助工作，2年后調(diào)入空軍電訊工程學(xué)院任學(xué)員隊(duì)教導(dǎo)員，38歲被提升為正團(tuán)職研究生學(xué)員隊(duì)政委。他不無驕傲地說，帶研究生隊(duì)他最大的收獲是領(lǐng)導(dǎo)過200多名碩士研究生，并親手送出去了64位博士研究生，這期間z以他的真誠(chéng)和才華深深地影響了這些高學(xué)歷人才。盡管他已經(jīng)轉(zhuǎn)業(yè)好幾年了，但當(dāng)?shù)弥赣H去世的消息后，這些博士、碩士研究生們自發(fā)地結(jié)隊(duì)前來追悼。

　　從熱血老兵到企業(yè)精英

　　20**年，42歲的z任正團(tuán)職已經(jīng)5年，按照軍官服役條例，他還可以留隊(duì)，但當(dāng)年正是三年裁軍20萬之際，z帶著不舍的心情毅然決然地做出了轉(zhuǎn)業(yè)的決定。

　　當(dāng)時(shí)，轉(zhuǎn)業(yè)軍官當(dāng)公務(wù)員既是政策要求也是主要潮流，z去黨政機(jī)關(guān)工作頗有優(yōu)勢(shì)：7次榮立三等功，行政正團(tuán)職，有基層機(jī)關(guān)經(jīng)歷和扎實(shí)的文字功底。在20**年部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)進(jìn)西安市的干部綜合測(cè)評(píng)中，他的得分位列前茅。根據(jù)政策，他可以自由選擇工商、稅務(wù)、公安等單位去當(dāng)公務(wù)員，一些“熱門”單位在看了z的材料后，也向他發(fā)出了邀請(qǐng)的信息。但是z卻把目光投向了西安旅游集團(tuán)。當(dāng)時(shí)的西旅集團(tuán)經(jīng)營(yíng)狀況是虧損的。但他認(rèn)為，旅游是朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，更是西安最具發(fā)展?jié)摿Φ闹鲗?dǎo)型產(chǎn)業(yè)，投身其中大有可為。

　　他說服了家人和關(guān)心他的親友、戰(zhàn)友與老領(lǐng)導(dǎo)，向西安市委組織部遞交了去西旅集團(tuán)工作的申請(qǐng)。申請(qǐng)中他寫道，“如果組織同意我的申請(qǐng)，我將從零做起，保持自己謹(jǐn)慎務(wù)實(shí)、善于學(xué)習(xí)、忠于團(tuán)隊(duì)、崇尚紀(jì)律的軍人作風(fēng)，為企業(yè)的全面發(fā)展竭盡全力。”他坦率而堅(jiān)定地態(tài)度最終得到了西安市委組織部的批準(zhǔn)。

　　說來也巧，就在已經(jīng)確定轉(zhuǎn)業(yè)的這一年，z被空軍政治部表彰為“空軍擁政愛民先進(jìn)個(gè)人”。后來z才知道，自己是西安市近10年來, 極個(gè)別的主動(dòng)要求轉(zhuǎn)業(yè)到企業(yè)工作的正團(tuán)職軍官。

　　從企業(yè)文化到項(xiàng)目策劃

　　20**年6月，z加入西安旅游集團(tuán)。當(dāng)時(shí)，正是以z董事長(zhǎng)為領(lǐng)導(dǎo)的新一屆集團(tuán)班子剛剛上任不久。面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損，人心渙散，企業(yè)文化建設(shè)與投資策劃等方面近乎空白的局面，新領(lǐng)導(dǎo)班子提出了“重塑西旅企業(yè)文化，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力”的戰(zhàn)略構(gòu)想。他擔(dān)任新成立的集團(tuán)投資策劃部的經(jīng)理，其核心職能就是為企業(yè)發(fā)展決策提供科學(xué)依據(jù)，整合與提升企業(yè)文化是其中的關(guān)鍵。面對(duì)嶄新的挑戰(zhàn)和困難，那段時(shí)期，z下功夫做了三件事：一是調(diào)整自己的思維方式和工作方法；二是系統(tǒng)學(xué)習(xí)企業(yè)文化與企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理等方面的專業(yè)知識(shí)；三是結(jié)合自己在部隊(duì)基層和機(jī)關(guān)的工作經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真地尋找著軍營(yíng)文化與企業(yè)文化的結(jié)合點(diǎn)。

　　在z的建議和策劃組織下，20**年10月，《西安旅游》報(bào)創(chuàng)刊，他在報(bào)紙上開辟了“平偉專欄”，以此搭起了與員工廣泛交流的橋梁。“平偉專欄”至今已累計(jì)發(fā)文四十余篇，近八萬字，在集團(tuán)員工中引起了較好的反響。以此為契機(jī)，西旅集團(tuán)正式拉開了企業(yè)文化建設(shè)的序幕。20**年，《西安旅游集團(tuán)VI手冊(cè)》正式施行；20**年，完成了集團(tuán)重點(diǎn)企業(yè)商標(biāo)的重新設(shè)計(jì)和注冊(cè)；20**年，《西旅集團(tuán)品牌形象管理執(zhí)行手冊(cè)（暫行）》、“西旅集團(tuán)企業(yè)形象標(biāo)識(shí)牌”正式啟用，同年，《企業(yè)文化手冊(cè)初稿》完成策劃設(shè)計(jì)。西旅文化產(chǎn)業(yè)公司和西旅創(chuàng)意遠(yuǎn)景旅游產(chǎn)業(yè)公司相繼成立，《西旅?吃喝玩樂》DM雜志創(chuàng)刊發(fā)行。z結(jié)合集團(tuán)實(shí)施“振興老字號(hào)工程”的發(fā)展要求，堅(jiān)持主張以樹立集團(tuán)品牌為核心的宣傳宗旨，組織匯編了《西旅集團(tuán)老字號(hào)歷史文化、趣聞?shì)W事匯編》、《西旅集團(tuán)老字號(hào)企業(yè)與名人》等十余萬字的文稿，文化力正在形成西旅的企業(yè)發(fā)展力。

　　20**年，西旅集團(tuán)董事長(zhǎng)z提出了“振興西安大旅游”的發(fā)展理念，z積極建言獻(xiàn)策，率領(lǐng)部門的同事們認(rèn)真進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研、深入研究論證，先后向集團(tuán)提報(bào)了《西旅集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃（討論稿）》、《打造山水西安旅游品牌》、《大漢上林苑項(xiàng)目總體概念規(guī)劃建議書》、《西旅品牌和企業(yè)形象塑造行動(dòng)方案》、《如何發(fā)揮旅游企業(yè)

在大關(guān)中經(jīng)濟(jì)圈中的作用》、《實(shí)現(xiàn)旅游產(chǎn)業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)和諧發(fā)展的相關(guān)建議》、《秦嶺北麓旅游資源整體開發(fā)策劃》等方案，這些方案得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的支持和認(rèn)可，在社會(huì)上也產(chǎn)生了較好的影響。

　　幾年來，z和他的團(tuán)隊(duì)踏實(shí)工作，盡職盡責(zé)，累計(jì)完成了百多份、近百萬字的項(xiàng)目策劃方案，在促進(jìn)企業(yè)健康快速發(fā)展方面，發(fā)揮了重要的作用。20**年z加入中國(guó)青年企業(yè)家協(xié)會(huì)；20**年，通過考試，他取得了國(guó)家高級(jí)策劃師的資格；20**年他開始擔(dān)任陜西青年企業(yè)家協(xié)會(huì)副秘書長(zhǎng)。

　　和五年前相比，西旅集團(tuán)不僅早已甩掉了虧損的帽子，總資產(chǎn)規(guī)模由20**年的7.9億元增長(zhǎng)到如今的24億余元；20**至20**年，集團(tuán)年均經(jīng)營(yíng)收入6.4億元，年均利潤(rùn)4200多萬元。同時(shí)，西旅集團(tuán)也已形成了以“傳承文明、點(diǎn)化山水，鑒古開今、和諧發(fā)展”核心理念的企業(yè)文化，發(fā)展成為中國(guó)西部最大的旅游服務(wù)企業(yè)之一。根據(jù)評(píng)估，“西旅”目前的品牌價(jià)值已達(dá)到20億元。西旅集團(tuán)的發(fā)展壯大，凝聚著z和他帶領(lǐng)的投資策劃部的一份智慧、辛勞與汗水！

　　從軍營(yíng)到企業(yè)，從軍官到職業(yè)經(jīng)理人，z在人生的道路上不斷取得佳績(jī)。《中國(guó)人才──轉(zhuǎn)業(yè)軍官》、《時(shí)代人物》、《西部大開發(fā)》等刊物，先后報(bào)道了他的事跡，面對(duì)媒體的關(guān)注和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)、同事們的肯定，z說：此次當(dāng)選全國(guó)模范軍轉(zhuǎn)干部，首先要感謝黨和軍隊(duì)多年來的培養(yǎng)，感謝西安旅游集團(tuán)董事長(zhǎng)z和領(lǐng)導(dǎo)同事們的支持和幫助，獲得的這一榮譽(yù)，屬于陜西省、屬于西安市、更屬于西旅集團(tuán)。自己將按照*副主席提出的“退役不退色”的要求，一如既往，全力以赴，為集團(tuán)“振興西安大旅游”的宏偉事業(yè)奉獻(xiàn)力量！

　　向前進(jìn)，就能產(chǎn)生信念！雖然從軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)已有五年多的時(shí)間，可記者仍然感到，身穿職業(yè)裝的z還是一名真正的軍人。

篇3：項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷是全案最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié),反映了發(fā)展商選擇開發(fā)項(xiàng)目的過程,這個(gè)過程是考驗(yàn)和衡量發(fā)展商房地產(chǎn)運(yùn)作能力的重要環(huán)節(jié),這個(gè)過程操作好了,就意味著項(xiàng)目成功了一半,在這個(gè)過程中多下功夫,以后的開發(fā)經(jīng)營(yíng)就可以事半功倍。

項(xiàng)目投資策劃營(yíng)銷可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析,并就規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行策略提示,還對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出專業(yè)意見。

一 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境分析

1、項(xiàng)目土地性質(zhì)調(diào)查

.地理位置

.地質(zhì)地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規(guī)劃使用性質(zhì)

.七通一平現(xiàn)狀

2、項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環(huán)境污染狀況

3、地塊交通條件調(diào)查

.地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃

.項(xiàng)目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進(jìn)入項(xiàng)目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀

4、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查

.購(gòu)物場(chǎng)所

.文化教育

.醫(yī)療衛(wèi)生

.金融服務(wù)

.郵政服務(wù)

.娛樂、餐飲、運(yùn)動(dòng)

.生活服務(wù)

.娛樂休息設(shè)施

.周邊可能存在的對(duì)項(xiàng)目不利的干擾因素

.歷史人文區(qū)位影響

二 區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷

1、宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況

.國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值:

第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量

第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量

房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量

.房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

.國(guó)家宏觀金融政策:

貨幣政策

利率

房地產(chǎn)按揭政策

.固定資產(chǎn)投資總額:

全國(guó)及項(xiàng)目所在地

其中房地產(chǎn)開發(fā)比重

.社會(huì)消費(fèi)品零售總額:

居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)

商品住宅價(jià)格指數(shù)

.中國(guó)城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡(luò)信息資源利用

2、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況及政府相關(guān)的政策法規(guī)

.項(xiàng)目所在地的居民住宅形態(tài)及比重

.政府對(duì)各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī)

.政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī)

.短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃

3、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀

4、項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及其差異

5、項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)現(xiàn)

6、商品住宅客戶構(gòu)成及購(gòu)買實(shí)態(tài)分析

.各種檔次商

品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購(gòu)買行為分析

三 土地SWOT(深層次)分析

1、項(xiàng)目地塊的優(yōu)勢(shì)

2、項(xiàng)目地塊的劣勢(shì)

3、項(xiàng)目地塊的機(jī)會(huì)點(diǎn)

4、項(xiàng)目地塊的威脅及困難點(diǎn)

四 項(xiàng)目市場(chǎng)定位

1、類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)研

.類比競(jìng)爭(zhēng)樓盤基本資料

.項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)詳析

.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料

.綜合評(píng)判

2、項(xiàng)目定位

.市場(chǎng)定位:

區(qū)域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風(fēng)格定位

五 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析

1、商品住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析的基本方法和概念

.商品住宅價(jià)值分析法(類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析法):

選擇可類比項(xiàng)目

確定該類樓盤價(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素及其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中的權(quán)重

分析可類比項(xiàng)目?jī)r(jià)值實(shí)現(xiàn)的各要素之特征

對(duì)比并量化本項(xiàng)目同各類比項(xiàng)目諸價(jià)值實(shí)現(xiàn)要素的對(duì)比值

根據(jù)價(jià)值要素對(duì)比值判斷本項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)的均價(jià)

.類比可實(shí)現(xiàn)價(jià)值決定因素:類比土地價(jià)值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項(xiàng)目周邊環(huán)境的差異:自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區(qū)素質(zhì)的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項(xiàng)目可提升價(jià)值判斷

A 建筑風(fēng)格和立面的設(shè)計(jì)、材質(zhì)

B 單體戶型設(shè)計(jì)

C 建筑空間布局和環(huán)藝設(shè)計(jì)

D 小區(qū)配套和物業(yè)管理

E 形象包裝和營(yíng)銷策劃

F 發(fā)展商品牌和實(shí)力

價(jià)值實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)因素

A 經(jīng)濟(jì)因素

B 政策因素

2、項(xiàng)目可實(shí)現(xiàn)價(jià)值分析

.類比樓盤分析與評(píng)價(jià)

.項(xiàng)目?jī)r(jià)值類比分析:

價(jià)值提升和實(shí)現(xiàn)要素對(duì)比分析

項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算

六 項(xiàng)目定價(jià)模擬

1、均價(jià)的確定

.住宅項(xiàng)目均價(jià)確定的主要方法:類比價(jià)值算術(shù)平均法

有效需求成本加價(jià)法

A 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍

B 確保合理利潤(rùn)率,追加有效需求價(jià)格

運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)

2、項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬

.商品住宅定價(jià)法:

差異性價(jià)格系數(shù)定價(jià)法(日照采光系數(shù)、景觀朝向系數(shù)、戶型系數(shù)、樓層系數(shù)、隨機(jī)系數(shù))

.各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定:

確定基礎(chǔ)均價(jià)

確定系數(shù)

確定幅度

.具體單位定價(jià)模擬

七 項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析

1、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬

.項(xiàng)目總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

.首期經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)

2、項(xiàng)目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項(xiàng)目收益部分模擬

.銷售收入模擬:

銷售均價(jià)假設(shè)

銷售收入模擬表

.利潤(rùn)模擬及說明:

模擬說明

利潤(rùn)模擬表

.敏感性分析:

可變成本變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)對(duì)利潤(rùn)的影響

八 投資風(fēng)險(xiǎn)分析及其規(guī)避方式提示

1、項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評(píng)價(jià)

.價(jià)值提升及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)性:

項(xiàng)目的規(guī)劃和設(shè)計(jì)是否足以提升項(xiàng)目同周

邊項(xiàng)目的類比價(jià)值

項(xiàng)目形象包裝和營(yíng)銷推廣是否成功

2、資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)性

.減少資金占用比例,加速資金周轉(zhuǎn)速度,降低財(cái)務(wù)成本

.對(duì)銷售節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行良好的把握,以盡量少的資金占用啟動(dòng)項(xiàng)目,并在最短的時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)資金回籠

3、經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)

.國(guó)際國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)過形勢(shì)的變化

.國(guó)家地方相關(guān)地產(chǎn)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)

九 開發(fā)節(jié)奏建議

1、影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素

.政策法規(guī)因素

.地塊狀況因素

.發(fā)展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素

.市場(chǎng)供求因素

.上市時(shí)間要求

2、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏及結(jié)果預(yù)測(cè)

.項(xiàng)目開發(fā)步驟

.項(xiàng)目投入產(chǎn)出評(píng)估

.結(jié)論