**投資發展有限公司

　　投資策劃部部門職責說明書 制訂時間：20**-5

　　表格編號：HR-001

　　修改狀態：0

　　部門名稱 投資策劃部 部門編號 GS-005

　　部門上級 總經理 下屬部門

　　部門職責說明：

　　一、市場調研與行業分析

　　1、負責對房地產行業進行系統的研究和分析，對市場的中長期發展趨勢進行預測;

　　2、負責建立房地產資訊網和信息資料庫;

　　3、負責定期編寫《市場調查與研究》和編寫《項目市場調查報告》;

　　4、負責各種專題研究。

　　二、營銷策劃

　　1、負責項目的市場定位、編制和控制項目發展計劃;

　　2、參與項目概念設計，負責組織項目命名工作;

　　3、負責編制《項目營銷策劃書》并進行跟進調整;

　　4、負責編制《項目營銷進度專題報告》、《項目營銷價格專題報告》;

　　5、參與示范單位的驗收;

　　6、負責項目營銷策劃專題總結。

　　三、宣傳包裝

　　1、負責建立宣傳媒體和廣告設計、制作單位名錄;

　　2、負責編制《項目營銷推介專題報告》，負責廣告發布效應評估;

　　3、負責審核廣告以及其它宣傳材料的稿樣，監督廣告的制作、安裝和日常維護工作;

　　4、負責設計、制作、審核項目的標志、項目宣傳資料、項目現場包裝方案等;

　　5、協助有關部門組織開工、封頂、公開發售、入伙、參展等活動;

　　6、負責撰寫發展項目對外宣傳文章及對外宣傳稿件的撰寫、組稿;

　　7、負責邀請新聞單位對公司進行采訪和報道，撰寫發展項目對外宣傳文章，策劃并組織對外公關活動;

　　8、負責營銷費用的控制;

　　9、負責公司樓盤的模型的制作，負責樓盤模型的招標、設計、制作等工作。

　　四、報批報建業務

　　1、負責規劃方案招標的報審工作;

　　2、負責項目名稱的注冊工作;

　　3、負責方案設計、擴初設計的報建工作;

　　4、負責施工圖的報建工作;

　　5、負責申領樁基工程提前開工許可證、辦理建筑工程開工許可證;

　　6、負責基礎工程驗線工作;

　　7、負責繳納土地使用費、檔案保證金;

　　8、負責申領建設工程規劃許可證、商品房預售許可證、商品房外銷許可證;

　　9、負責商品房預售面積查丈、竣工面積查丈工作;

　　10、負責申領建設工程規劃驗收證書;

　　11、負責辦理房地產資格證的年審工作;

　　12、負責辦理計劃立項批文、投資許可證;

　　13、負責辦理產權的總初始登記，統計項目發展的基本數據;

　　14、負責辦理給排水、供電、燃氣、電信等的報批、報建;

　　15、負責辦理施工過程中用水、用電、路口、排污、綠化、占道、破路等的報批、報建;

　　16、負責辦理《建筑用地規劃許可證》、《土地證》。

　　五、負責組織對銷售代理機構的選定與談判、簽約、落實、監督、協調、配合工作。

　　六、負責公司營銷決策小組的日常工作及項目發展后評估工作。

　　七、建立和維護與相關單位之間的公共關系。

　　八、完成公司領導交辦的其他工作。

　　部門審核 人力資源部審核 總經理審核

篇2：全國模范軍轉干部旅游集團投資策劃部經理先進事跡材料

　　全國模范軍轉干部、旅游集團投資策劃部經理先進事跡材料

　　z是陜西省近10年來, 少有的主動要求轉業到企業的正團職軍官，他以軍人特有素質、作風和搏擊精神為塑造現代企業文化貢獻著自己的力量。

　　記者是帶著好奇的心理采訪西安旅游集團公司投資策劃部經理、西安旅游股份有限公司董事z先生的。好奇的原因有三：一是他的軍旅作家身份，二是他是軍中為數不多的全國青聯委員，三是作為7次榮立三等功的正團職軍官，他主動要求轉業到企業。一位軍轉戰線的權威人士說：“宣傳z，不只是對一名轉業軍官的解讀，更是對千千萬萬個軍轉干部奮斗歷程的一次嶄新的詮釋?！?/p>

　　從普通戰士到青聯委員

　　1961年，z出生于軍人家庭，他的父親曾是黃埔軍校19期的畢業生，這種背景，使他的血液里流淌著深深的“軍旅情結”。1979年，剛滿18歲的z應征入伍。在近6年的士兵生涯中，z始終是一名優秀的汽車司機，他安全行車25萬公里無事故，多次被評為“紅旗車駕駛員”。正是這種歷練，為他后來的軍旅之路打下了堅實的基礎。1985年底z被破格提升為排長，之后，他從正排、副連、正連到副營，在每年一個三等功的榮譽映照下，一年晉升一級。1986年，被空軍政治部評為“四有”青年；1994年，他被推選為陜西省青年聯合會常務委員；1995年被共青團陜西省委評為“陜西省優秀青年”和“陜西新長征突擊手”；1998年被增補為第八屆中華全國青年聯合會委員。

　　從普通的戰士到全國青聯委員，是一個巨大的跨越，z不僅順利跨過了一個個人生的橫桿，而且一路耕耘并收獲著更多的成果。

　　從軍旅作家到團隊主官

　　在軍隊這個大熔爐里，團長、英雄不乏其人，而軍旅作家的卻鳳毛麟角。在緊張的訓練和工作之余，z幾乎犧牲了全部的業余時間，用心打造著他的文學夢，先后在《解放軍文藝》、《昆侖》、《延河》、《解放軍報》等報刊發表了80余萬字的作品，24歲時，他成為陜西作家協會會員。作家出版社曾出版過他的作品集《昨天沒有故事》，他參與編劇的電視連續劇《紅翼》榮獲第二屆全軍軍事題材電視劇評比二等獎。

　　雖然創作成果斐然，但寫作僅是z的業余愛好。他在航空兵部隊提干后，帶出了優秀機務中隊，多次被評為優秀基層主官。后來到www.dewk.cn空軍政治部文化部幫助工作，2年后調入空軍電訊工程學院任學員隊教導員，38歲被提升為正團職研究生學員隊政委。他不無驕傲地說，帶研究生隊他最大的收獲是領導過200多名碩士研究生，并親手送出去了64位博士研究生，這期間z以他的真誠和才華深深地影響了這些高學歷人才。盡管他已經轉業好幾年了，但當得知他母親去世的消息后，這些博士、碩士研究生們自發地結隊前來追悼。

　　從熱血老兵到企業精英

　　20**年，42歲的z任正團職已經5年，按照軍官服役條例，他還可以留隊，但當年正是三年裁軍20萬之際，z帶著不舍的心情毅然決然地做出了轉業的決定。

　　當時，轉業軍官當公務員既是政策要求也是主要潮流，z去黨政機關工作頗有優勢：7次榮立三等功，行政正團職，有基層機關經歷和扎實的文字功底。在20**年部隊轉業進西安市的干部綜合測評中，他的得分位列前茅。根據政策，他可以自由選擇工商、稅務、公安等單位去當公務員，一些“熱門”單位在看了z的材料后，也向他發出了邀請的信息。但是z卻把目光投向了西安旅游集團。當時的西旅集團經營狀況是虧損的。但他認為，旅游是朝陽產業，更是西安最具發展潛力的主導型產業，投身其中大有可為。

　　他說服了家人和關心他的親友、戰友與老領導，向西安市委組織部遞交了去西旅集團工作的申請。申請中他寫道，“如果組織同意我的申請，我將從零做起，保持自己謹慎務實、善于學習、忠于團隊、崇尚紀律的軍人作風，為企業的全面發展竭盡全力。”他坦率而堅定地態度最終得到了西安市委組織部的批準。

　　說來也巧，就在已經確定轉業的這一年，z被空軍政治部表彰為“空軍擁政愛民先進個人”。后來z才知道，自己是西安市近10年來, 極個別的主動要求轉業到企業工作的正團職軍官。

　　從企業文化到項目策劃

　　20**年6月，z加入西安旅游集團。當時，正是以z董事長為領導的新一屆集團班子剛剛上任不久。面對企業經營虧損，人心渙散，企業文化建設與投資策劃等方面近乎空白的局面，新領導班子提出了“重塑西旅企業文化，打造核心競爭力”的戰略構想。他擔任新成立的集團投資策劃部的經理，其核心職能就是為企業發展決策提供科學依據，整合與提升企業文化是其中的關鍵。面對嶄新的挑戰和困難，那段時期，z下功夫做了三件事：一是調整自己的思維方式和工作方法；二是系統學習企業文化與企業經營管理等方面的專業知識；三是結合自己在部隊基層和機關的工作經驗，認真地尋找著軍營文化與企業文化的結合點。

　　在z的建議和策劃組織下，20**年10月，《西安旅游》報創刊，他在報紙上開辟了“平偉專欄”，以此搭起了與員工廣泛交流的橋梁?！捌絺凇敝两褚牙塾嫲l文四十余篇，近八萬字，在集團員工中引起了較好的反響。以此為契機，西旅集團正式拉開了企業文化建設的序幕。20**年，《西安旅游集團VI手冊》正式施行；20**年，完成了集團重點企業商標的重新設計和注冊；20**年，《西旅集團品牌形象管理執行手冊（暫行）》、“西旅集團企業形象標識牌”正式啟用，同年，《企業文化手冊初稿》完成策劃設計。西旅文化產業公司和西旅創意遠景旅游產業公司相繼成立，《西旅?吃喝玩樂》DM雜志創刊發行。z結合集團實施“振興老字號工程”的發展要求，堅持主張以樹立集團品牌為核心的宣傳宗旨，組織匯編了《西旅集團老字號歷史文化、趣聞軼事匯編》、《西旅集團老字號企業與名人》等十余萬字的文稿，文化力正在形成西旅的企業發展力。

　　20**年，西旅集團董事長z提出了“振興西安大旅游”的發展理念，z積極建言獻策，率領部門的同事們認真進行市場調研、深入研究論證，先后向集團提報了《西旅集團戰略發展規劃（討論稿）》、《打造山水西安旅游品牌》、《大漢上林苑項目總體概念規劃建議書》、《西旅品牌和企業形象塑造行動方案》、《如何發揮旅游企業

在大關中經濟圈中的作用》、《實現旅游產業和文化產業和諧發展的相關建議》、《秦嶺北麓旅游資源整體開發策劃》等方案，這些方案得到了集團領導的支持和認可，在社會上也產生了較好的影響。

　　幾年來，z和他的團隊踏實工作，盡職盡責，累計完成了百多份、近百萬字的項目策劃方案，在促進企業健康快速發展方面，發揮了重要的作用。20**年z加入中國青年企業家協會；20**年，通過考試，他取得了國家高級策劃師的資格；20**年他開始擔任陜西青年企業家協會副秘書長。

　　和五年前相比，西旅集團不僅早已甩掉了虧損的帽子，總資產規模由20**年的7.9億元增長到如今的24億余元；20**至20**年，集團年均經營收入6.4億元，年均利潤4200多萬元。同時，西旅集團也已形成了以“傳承文明、點化山水，鑒古開今、和諧發展”核心理念的企業文化，發展成為中國西部最大的旅游服務企業之一。根據評估，“西旅”目前的品牌價值已達到20億元。西旅集團的發展壯大，凝聚著z和他帶領的投資策劃部的一份智慧、辛勞與汗水！

　　從軍營到企業，從軍官到職業經理人，z在人生的道路上不斷取得佳績?！吨袊瞬农ぉまD業軍官》、《時代人物》、《西部大開發》等刊物，先后報道了他的事跡，面對媒體的關注和集團領導、同事們的肯定，z說：此次當選全國模范軍轉干部，首先要感謝黨和軍隊多年來的培養，感謝西安旅游集團董事長z和領導同事們的支持和幫助，獲得的這一榮譽，屬于陜西省、屬于西安市、更屬于西旅集團。自己將按照*副主席提出的“退役不退色”的要求，一如既往，全力以赴，為集團“振興西安大旅游”的宏偉事業奉獻力量！

　　向前進，就能產生信念！雖然從軍隊轉業已有五年多的時間，可記者仍然感到，身穿職業裝的z還是一名真正的軍人。

篇3：項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷

項目投資策劃營銷是全案最為關鍵的環節,反映了發展商選擇開發項目的過程,這個過程是考驗和衡量發展商房地產運作能力的重要環節,這個過程操作好了,就意味著項目成功了一半,在這個過程中多下功夫,以后的開發經營就可以事半功倍。

項目投資策劃營銷可對項目進行定價模擬和投入產出分析,并就規避開發風險進行策略提示,還對項目開發節奏提出專業意見。

一 項目用地周邊環境分析

1、項目土地性質調查

.地理位置

.地質地貌狀況

.土地面積及紅線圖

.土地規劃使用性質

.七通一平現狀

2、項目用地周邊環境調查

.地塊周邊的建筑物

.綠化景觀

.自然景觀

.歷史人文景觀

.環境污染狀況

3、地塊交通條件調查

.地塊周邊的市政路網以其公交現狀、遠景規劃

.項目的水、路、空交通狀況

.地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網現狀

4、周邊市政配套設施調查

.購物場所

.文化教育

.醫療衛生

.金融服務

.郵政服務

.娛樂、餐飲、運動

.生活服務

.娛樂休息設施

.周邊可能存在的對項目不利的干擾因素

.歷史人文區位影響

二 區域市場現狀及其趨勢判斷

1、宏觀經濟運行狀況

.國內生產總值:

第一產業數量

第二產業數量

第三產業數量

房地產所占比例及數量

.房地產開發景氣指數

.國家宏觀金融政策:

貨幣政策

利率

房地產按揭政策

.固定資產投資總額:

全國及項目所在地

其中房地產開發比重

.社會消費品零售總額:

居民消費價格指數

商品住宅價格指數

.中國城市房地產協作網絡信息資源利用

2、項目所在地房地產市場概況及政府相關的政策法規

.項目所在地的居民住宅形態及比重

.政府對各類住宅的開發和流通方面的政策法規

.政府關于商品住宅在金融、市政規劃等方面的政策法規

.短中期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規劃

3、項目所在地房地產市場總體供求現狀

4、項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異

5、項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發現

6、商品住宅客戶構成及購買實態分析

.各種檔次商

品住宅客戶分析

.商品住宅客戶購買行為分析

三 土地SWOT(深層次)分析

1、項目地塊的優勢

2、項目地塊的劣勢

3、項目地塊的機會點

4、項目地塊的威脅及困難點

四 項目市場定位

1、類比競爭樓盤調研

.類比競爭樓盤基本資料

.項目戶型結構詳析

.項目規劃設計及銷售資料

.綜合評判

2、項目定位

.市場定位:

區域定位

主力客戶群定位

.功能定位

.建筑風格定位

五 項目價值分析

1、商品住宅項目價值分析的基本方法和概念

.商品住宅價值分析法(類比可實現價值分析法):

選擇可類比項目

確定該類樓盤價值實現的各要素及其價值實現中的權重

分析可類比項目價值實現的各要素之特征

對比并量化本項目同各類比項目諸價值實現要素的對比值

根據價值要素對比值判斷本項目可實現的均價

.類比可實現價值決定因素:類比土地價值

A 市政交通及直入交通的便利性的差異

B 項目周邊環境的差異:自然和綠化景觀的差異

教育和人文景觀的差異

各種污染程度的差異

社區素質的差異

C 周邊市政配套便利性的差異

項目可提升價值判斷

A 建筑風格和立面的設計、材質

B 單體戶型設計

C 建筑空間布局和環藝設計

D 小區配套和物業管理

E 形象包裝和營銷策劃

F 發展商品牌和實力

價值實現的經濟因素

A 經濟因素

B 政策因素

2、項目可實現價值分析

.類比樓盤分析與評價

.項目價值類比分析:

價值提升和實現要素對比分析

項目類比價值計算

六 項目定價模擬

1、均價的確定

.住宅項目均價確定的主要方法:類比價值算術平均法

有效需求成本加價法

A 分析有效市場價格范圍

B 確保合理利潤率,追加有效需求價格

運用以上兩種方法綜合分析確定均價

2、項目中具體單位的定價模擬

.商品住宅定價法:

差異性價格系數定價法(日照采光系數、景觀朝向系數、戶型系數、樓層系數、隨機系數)

.各種差異性價格系數的確定:

確定基礎均價

確定系數

確定幅度

.具體單位定價模擬

七 項目投入產出分析

1、項目經濟技術指標模擬

.項目總體經濟技術指標

.首期經濟技術指標

2、項目首期成本模擬

.成本模擬表及其說明

3、項目收益部分模擬

.銷售收入模擬:

銷售均價假設

銷售收入模擬表

.利潤模擬及說明:

模擬說明

利潤模擬表

.敏感性分析:

可變成本變動時對利潤的影響

銷售價格變動時對利潤的影響

八 投資風險分析及其規避方式提示

1、項目風險性評價

.價值提升及其實現的風險性:

項目的規劃和設計是否足以提升項目同周

邊項目的類比價值

項目形象包裝和營銷推廣是否成功

2、資金運作風險性

.減少資金占用比例,加速資金周轉速度,降低財務成本

.對銷售節奏和開發節奏進行良好的把握,以盡量少的資金占用啟動項目,并在最短的時間內實現資金回籠

3、經濟政策風險

.國際國內宏觀經過形勢的變化

.國家地方相關地產政策的出臺及相關市政配套設施的建設

九 開發節奏建議

1、影響項目開發節奏的基本因素

.政策法規因素

.地塊狀況因素

.發展商操作水平因素

.資金投放量及資金回收要求

.銷售策略、銷售政策及價格控制因素

.市場供求因素

.上市時間要求

2、項目開發節奏及結果預測

.項目開發步驟

.項目投入產出評估

.結論