投資策劃指的是由開(kāi)發(fā)商或由開(kāi)發(fā)商委托策劃顧問(wèn)公司,根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查,將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究,從而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步設(shè)想(項(xiàng)目選址、資金籌措、配套設(shè)施等)。然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃,通過(guò)與城市規(guī)劃、土地管理部門(mén)以及建造商、投資商(包括金融部門(mén))等的接觸,最終使該項(xiàng)目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。投資策劃的基本內(nèi)容是:項(xiàng)目在哪里建?建什么類(lèi)型?賣(mài)給誰(shuí)?賣(mài)多少錢(qián)?什么時(shí)候賣(mài)?怎么賣(mài)?前四個(gè)問(wèn)題則是投資策劃的實(shí)現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定,只能因地制宜,根據(jù)可能獲得的地塊來(lái)策劃建什么,賣(mài)給誰(shuí),賣(mài)多少錢(qián),就成為關(guān)鍵一步,期望能看準(zhǔn)市場(chǎng)空隙,揚(yáng)長(zhǎng)避短,發(fā)揮出地塊的最大價(jià)值。
1、項(xiàng)目定位
究竟是做寫(xiě)字樓還是做商場(chǎng),是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議,要仔細(xì)分析市場(chǎng),不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤(pán),別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,要想開(kāi)發(fā)成功,樓盤(pán)的市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確,因此,發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家,經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證之后才做市場(chǎng)定位。
在廣州,一直不乏這樣的類(lèi)似例子:某發(fā)展商在最高檔寫(xiě)字樓商圈里拿到一塊地,原計(jì)劃是建造寫(xiě)字樓,可是等到準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)時(shí),發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常痛苦的過(guò)程才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可,利潤(rùn)無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場(chǎng)調(diào)研不夠超前,也因?yàn)榘l(fā)展商對(duì)各類(lèi)物業(yè)包括寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)欠缺長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究,畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對(duì)市場(chǎng)的東西。做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn),看得遠(yuǎn)一點(diǎn),參考過(guò)去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)。
2、市場(chǎng)需求
投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調(diào)查研究,目的在于了解真實(shí)的供應(yīng)量或需求量狀況。
要把握供應(yīng)不難,把所有同一地區(qū)或者有競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)的樓盤(pán)資料拿過(guò)來(lái),就可以基本得出結(jié)論。但是,這里卻要特別注意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幕后的事情:今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項(xiàng)目是住宅小區(qū),是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來(lái)推算需求量,這很不準(zhǔn)確,不應(yīng)忽略國(guó)內(nèi)買(mǎi)家和集團(tuán)的購(gòu)買(mǎi)能力,而且也要考慮到過(guò)去已有多少購(gòu)買(mǎi)數(shù)量,現(xiàn)在還有多少人打算購(gòu)買(mǎi),將來(lái)有多少人一定會(huì)買(mǎi),以及他們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)程度。也可以通過(guò)做問(wèn)卷調(diào)查,主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對(duì)項(xiàng)目預(yù)定價(jià)格的認(rèn)同程度以及對(duì)物業(yè)的價(jià)格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來(lái)做,現(xiàn)在,社會(huì)上已經(jīng)有部分專(zhuān)業(yè)的調(diào)研公司,通過(guò)他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、資金運(yùn)作
判斷“房子賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)能接受”并不難,難的是有成本優(yōu)勢(shì)、足以在保證利潤(rùn)的前提下定出有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶(hù)型、配套、社區(qū),又有價(jià)格優(yōu)勢(shì),接下來(lái)的銷(xiāo)售推廣自然水到渠成。但是“究竟項(xiàng)目有沒(méi)有錢(qián)賺”除了市場(chǎng)行情之外,還取決于發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制和項(xiàng)目操作。因此:(1)節(jié)約自有資金是最安全的;(2)如果運(yùn)作得當(dāng)、銷(xiāo)售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;(3)資金什么時(shí)候使用,應(yīng)有用款計(jì)劃;(4)對(duì)預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計(jì)。有的項(xiàng)目開(kāi)始把推廣工作完全交給專(zhuān)業(yè)廣告公司來(lái)做,這越發(fā)說(shuō)明這已經(jīng)成為一項(xiàng)具體、量化的執(zhí)行性工作,不可能也沒(méi)必要站到一個(gè)項(xiàng)目的高度去承擔(dān)策劃的功能。目前各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的策劃人參與指導(dǎo)。
篇2：房地產(chǎn)投資策劃與經(jīng)營(yíng)策略透析
一、投資策劃
投資策劃指的是由開(kāi)發(fā)商或由開(kāi)發(fā)商委托策劃顧問(wèn)公司,根據(jù)物業(yè)市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行綜合調(diào)查,將各個(gè)方面獲得的多種信息進(jìn)行綜合分析與研究,從而形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初步設(shè)想(如項(xiàng)目選址、資金籌措、配套設(shè)施等),然后根據(jù)這一初步設(shè)想進(jìn)一步進(jìn)行策劃,通過(guò)與城市規(guī)劃、土地管理部門(mén)以及建造商、投資商(包括金融部門(mén))等的接觸,最終使該項(xiàng)目設(shè)想具體化和目標(biāo)化。
投資策劃的基本內(nèi)容是:項(xiàng)目在哪里建?建什么類(lèi)型?賣(mài)給誰(shuí)?賣(mài)多少錢(qián)?什么時(shí)候賣(mài)?怎么賣(mài)?前四個(gè)問(wèn)題則是投資策劃的實(shí)現(xiàn)步驟。究竟能拿什么樣的地塊并不能完全由發(fā)展商決定,只能因地制宜,根據(jù)可能獲得的地塊來(lái)策劃建什么?賣(mài)給誰(shuí)?賣(mài)多少錢(qián)?就成為關(guān)鍵一步,期望能看準(zhǔn)市場(chǎng)空隙,揚(yáng)長(zhǎng)避短,發(fā)揮了地塊的最大價(jià)值。
1、建什么? 究竟是做寫(xiě)字樓還是做商場(chǎng),是做別墅還是做多高層住宅,做什么檔次的住宅等等,這么大的一件事情,不能只靠幾個(gè)簡(jiǎn)單建議,要仔細(xì)分析市場(chǎng),不能簡(jiǎn)單抄襲。同樣的地段、同樣品質(zhì)的樓盤(pán),別人能做成功,自己就未必。諸多成功的經(jīng)驗(yàn)告訴我們,要想開(kāi)發(fā)成功,樓盤(pán)的市場(chǎng)定位一定要準(zhǔn)確,因此,發(fā)展商不妨多找一些物業(yè)市場(chǎng)方面的專(zhuān)家,經(jīng)過(guò)認(rèn)真論證之后才做市場(chǎng)定位。
在廣州,一直不乏這樣的類(lèi)似例子:某發(fā)展商在最高檔寫(xiě)字樓商圈里拿到一塊地,原計(jì)劃是建造寫(xiě)字樓,可是等到準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)時(shí),發(fā)現(xiàn)已經(jīng)沒(méi)有寫(xiě)字樓的市場(chǎng)空間。不得已之下惟有將其改成住宅綜合樓,還需要經(jīng)過(guò)一個(gè)非常痛苦的過(guò)程才能贏得市場(chǎng)認(rèn)可,利潤(rùn)無(wú)疑是差了一大截。這反映了發(fā)展商當(dāng)初所做的市場(chǎng)調(diào)研不夠超前,也因?yàn)榘l(fā)展商對(duì)各類(lèi)物業(yè)包括寫(xiě)字樓的市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)欠缺長(zhǎng)期、系統(tǒng)的研究,畢竟發(fā)展商所做的是2年甚至3年以后才面對(duì)市場(chǎng)的東西,做好投資策劃的首要前提就是要比別人站得高一點(diǎn),看得遠(yuǎn)一點(diǎn),參考過(guò)去、利用現(xiàn)在、預(yù)測(cè)未來(lái)。
2、賣(mài)給誰(shuí)? 投資策劃最重要的一環(huán)是市場(chǎng)調(diào)查研究,目的在于了解真實(shí)的供應(yīng)量或需求量狀況。
要把握供應(yīng)不難,把所有同一地區(qū)或者有競(jìng)爭(zhēng)的地區(qū)的樓盤(pán)資料拿過(guò)來(lái),就可以基本得出結(jié)論。但是,這里卻要特別注意開(kāi)發(fā)項(xiàng)目幕后的事情:今年真正要推出的數(shù)量包括成交數(shù)量、投資商的實(shí)力、可信度等。如果自己的項(xiàng)目是住宅小區(qū),是一個(gè)長(zhǎng)期項(xiàng)目就應(yīng)該兼顧到近幾年的供應(yīng)量,如果只是單體樓,只需了解這兩年的真正供應(yīng)量即可。
了解需求可以采用估算法。但從有多少外資企業(yè)、每個(gè)企業(yè)多少員工等來(lái)推算需求量,這很不準(zhǔn)確,不應(yīng)忽略國(guó)內(nèi)買(mǎi)家和集團(tuán)的購(gòu)買(mǎi)能力,而且也要考慮到過(guò)去已有多少購(gòu)買(mǎi)數(shù)量,現(xiàn)在還有多少人打算購(gòu)買(mǎi),將來(lái)有多少人一定會(huì)買(mǎi),以及他們對(duì)房地產(chǎn)的認(rèn)識(shí)程度。也可以通過(guò)做問(wèn)卷調(diào)查,主要了解的內(nèi)容是目標(biāo)受訪者對(duì)項(xiàng)目預(yù)定價(jià)格的認(rèn)同程度以及對(duì)物業(yè)的價(jià)格預(yù)期。這種工作以前是交給房地產(chǎn)中介代理公司來(lái)做,現(xiàn)在,社會(huì)上已經(jīng)有部分專(zhuān)業(yè)的調(diào)研公司,通過(guò)他們的工作也許能得到意想不到的效果。
3、賣(mài)多少錢(qián)? 判斷“房子賣(mài)多少錢(qián)市場(chǎng)能接受”并不難,難的是有成本優(yōu)勢(shì)、足以在保證利潤(rùn)的前提下定出有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格。有符合市場(chǎng)需要的戶(hù)型、配套、社區(qū),又有價(jià)格優(yōu)勢(shì),接下來(lái)的銷(xiāo)售推廣自然水到渠成。但是“究竟項(xiàng)目有沒(méi)有錢(qián)賺”除了市場(chǎng)行情之外,還取決于發(fā)展商對(duì)開(kāi)發(fā)成本的控制和項(xiàng)目操作。因此:①節(jié)約自有資金是最安全的;②如果運(yùn)作得當(dāng)、銷(xiāo)售順利,只需占總投資30%的自有資金就夠了;③資金什么時(shí)候使用,應(yīng)有用款計(jì)劃;④對(duì)預(yù)售樓花的回款速度要有保守的估計(jì)。有的項(xiàng)目開(kāi)始把推廣工作完全交給專(zhuān)業(yè)廣告公司來(lái)做,這越發(fā)說(shuō)明這已經(jīng)成為一項(xiàng)具體、量化的執(zhí)行性工作,不可能也沒(méi)必要站到一個(gè)項(xiàng)目的高去承擔(dān)策劃的功能。目前各個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售培訓(xùn)、銷(xiāo)售部的管理水平仍然參差不齊,還需要有專(zhuān)業(yè)經(jīng)驗(yàn)的策劃人參與指導(dǎo)。
二、經(jīng)營(yíng)策略
據(jù)有關(guān)資料介紹,每年由于管理失誤造成的損失觸目驚心。不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,因缺乏經(jīng)營(yíng)管理基本常識(shí)和管理技能,致使企業(yè)幾千萬(wàn)元的虧損。因此,房地產(chǎn)公司應(yīng)更多地把注意力投向經(jīng)營(yíng)管理。
1、應(yīng)從一般的市場(chǎng)分析,轉(zhuǎn)向在宏觀分析基礎(chǔ)上的微觀分析和定性定量相結(jié)合的分析。
目前,在房地產(chǎn)項(xiàng)目投資可行性研究中,往往只是集中在大的、宏觀方面的研究,如全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)項(xiàng)目總體可行性分析等。嚴(yán)格來(lái)說(shuō),這些研究大都缺乏科學(xué)和有針對(duì)性的細(xì)化分析,如對(duì)某一小區(qū)(或地塊)、某一類(lèi)型、甚至某一樓價(jià)的變化,進(jìn)行具體分析的卻很少,對(duì)這些方面采取粗淺的賃經(jīng)驗(yàn)去判斷是造成投資失誤及偏差的主要原因。
2、應(yīng)從一般經(jīng)營(yíng)理念轉(zhuǎn)為符合房地產(chǎn)行業(yè)特性的專(zhuān)業(yè)化、系統(tǒng)化和整體化經(jīng)營(yíng)理念。
對(duì)于個(gè)別大型公司來(lái)說(shuō),目前存在著每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各自為政的情況,造成人力等資源重復(fù)浪費(fèi),如采用先進(jìn)的管理方法,進(jìn)行“同類(lèi)項(xiàng)合并”,利用整體化經(jīng)營(yíng)理念,將降低成本和風(fēng)險(xiǎn)。
大型公司企業(yè)規(guī)模、投資項(xiàng)目龐大,可能會(huì)造成市場(chǎng)反應(yīng)遲鈍(或不能適當(dāng)超前),在項(xiàng)目投資和操作上,發(fā)生失誤和偏差,分析這些失誤和偏差,總結(jié)制定出能夠適應(yīng)(超前)市場(chǎng)的切實(shí)可行的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略,有著極其重要的意義。
3、改變延誤時(shí)機(jī)及對(duì)成本控制不力的狀況。
大型公司處理問(wèn)題的策略往往比較保守,與瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)不相適應(yīng),也造成時(shí)機(jī)的延誤。如某些高價(jià)盤(pán),在明知市場(chǎng)需求有問(wèn)題且其它條件明顯很難改變的情況下,不能及時(shí)采取唯一的降價(jià)手段(或采用不符實(shí)際的溫和降價(jià)措施),造成此類(lèi)樓盤(pán)因功能折舊而實(shí)際價(jià)值降低,因利息等支出增加而導(dǎo)致實(shí)際成本升高,而且滯銷(xiāo)會(huì)使公司形象受到較大的影響,必須改變這種情況。
4、有效地發(fā)揮自身品牌的優(yōu)勢(shì)。
由于住宅商品是一種綜合性的商品,作為行外人的購(gòu)買(mǎi)者,在諸多方面無(wú)從知曉及判斷所選擇的住宅商品是否符合自己需求,物業(yè)管理等服務(wù)是否可保持其商品的保值增值,以及滿(mǎn)足其居住需求。而這一切相當(dāng)程度上掌握在發(fā)展商及物業(yè)公司手里,故這種復(fù)雜的商品存在著“信息不對(duì)稱(chēng)、。越是“信息不對(duì)稱(chēng)”的商品,消費(fèi)者的品牌認(rèn)同率越高,品牌形象良好的發(fā)展商將給自己的樓盤(pán)銷(xiāo)售帶來(lái)“超額利潤(rùn)”。目前,房地產(chǎn)公司不是沒(méi)有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn),而是對(duì)這一點(diǎn)的重要性認(rèn)識(shí)不足,缺乏從長(zhǎng)遠(yuǎn)眼光培育企業(yè)品牌形象的總體戰(zhàn)略,以及連續(xù)性的形象策劃操作。這方面需根據(jù)自己的情況,運(yùn)用針對(duì)性的房地產(chǎn)CIS(企業(yè)形象設(shè)計(jì)系統(tǒng)),注意把“開(kāi)發(fā)”與本企業(yè)品牌結(jié)合,有培育市場(chǎng)形象的一整套完善的計(jì)劃,領(lǐng)先于其它企業(yè)制造“品牌賣(mài)點(diǎn)”,必將在房地產(chǎn)市場(chǎng)上領(lǐng)先一點(diǎn),獲得理想的“品牌利益”。
5、開(kāi)發(fā)要超前,要加強(qiáng)管理。
消費(fèi)者的消費(fèi)需求是不斷“進(jìn)化”的,人才眾多、資金充裕的房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)也應(yīng)隨之不斷“進(jìn)化”?！斑M(jìn)化”速度甚至可以略超前一些,因?yàn)橹懈邫n樓盤(pán),開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng),更需要超前,這對(duì)銷(xiāo)售和企業(yè)形象將更為有利。
另外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司還要注意對(duì)人的管理;加強(qiáng)財(cái)務(wù)成本核算管理;加強(qiáng)以人為本對(duì)住宅居住性、舒適性、安全性和可改造性等方面進(jìn)行規(guī)劃管理和設(shè)計(jì)管理;加大科技力度,提高施工、建材管理水平和質(zhì)量,最大限度地降低消耗;加強(qiáng)售后服務(wù),提高物業(yè)管理質(zhì)量和水平,實(shí)現(xiàn)企業(yè)最佳的整體效益。