住宅項(xiàng)目組團(tuán)社區(qū)園林概念分析
一 期 二 期
第一階段：日式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū)
第二階段：法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū)
闡釋:1、創(chuàng)造”生態(tài)化”的環(huán)境,全面滿足貴陽人對美化,人文的需要是社會(huì)生態(tài)型住宅的基本內(nèi)涵
2、引入“動(dòng)線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。
3、強(qiáng)力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。
4.強(qiáng)調(diào)“100%的參與式園林“(即園林的實(shí)用率)
5、強(qiáng)調(diào)園林“綠視率“的概念。
《一》社區(qū)形象定位
一幅異國風(fēng)情畫
異國風(fēng)情
主推： 一幅異國風(fēng)情畫
闡釋：
(1)貴陽人的消費(fèi)觀念比較超前，向往國外的生活方式，正迎合了這市場的需求。
(2)通過“畫“來襯托環(huán)境的美。
(3)為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。
(4)炒作的素材比較多
(5)在多個(gè)階段推出都有新的賣點(diǎn)，容易引起市場的關(guān)注。.
(二)一期園林概念分析
1.日式園林
概念： “內(nèi)心的庭園”
內(nèi)容：
a.櫻花
b.白砂
c.石燈籠
d.踏石
e.竹子
f.小假山
2.法式雙景觀園林區(qū)
名稱： “楓丹白露”
內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～
內(nèi)容：
a.噴泉
b.建筑小品
c.花架
d.花壇的花卉與香草
e.規(guī)則的草坪
f.雕塑
格調(diào)：
a.突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合
b.強(qiáng)調(diào)“雙景觀”居住概念
c.突出居住“第二空間的概念”
【項(xiàng)目組團(tuán)概念分析】
卓信.名都
一期 二期 三期
陽光領(lǐng)域 陽光領(lǐng)域 金領(lǐng)域
白領(lǐng)域 白領(lǐng)域
命名分析：
陽光領(lǐng)域
(1)項(xiàng)目為東西向的長條形，陽光比較充裕。
(2)就因?yàn)槭恰辟F”陽才用“陽光“兩字。
白領(lǐng)域 項(xiàng)目的主流客戶群為中產(chǎn)階級(jí)，比較有概括性。
金領(lǐng)域 作為項(xiàng)目最高的形象，針對高級(jí)收入的目標(biāo)客戶群。
組團(tuán)名稱的意義：
1、社區(qū)的品牌可以通過不同的側(cè)面進(jìn)行塑造
2、不同的組合團(tuán)概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺這項(xiàng)目有三個(gè)不同類型的社區(qū)可以來選擇，增強(qiáng)可選性。
3、不同組團(tuán)不同的賣點(diǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目可持續(xù)炒作的賣點(diǎn)。
【展銷會(huì)推廣策略分析】
時(shí)間： 202*年9月20-26日參展
目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象
內(nèi)部認(rèn)購
問題點(diǎn)：
a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認(rèn)購上會(huì)使買家持觀望態(tài)度;
b 工程進(jìn)度難以大量開展，也會(huì)使買家持觀望態(tài)度;
c 項(xiàng)目剛開盤，也會(huì)使買家持幣觀望;
(一)展銷會(huì)我們的推廣方案：
1、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣
2、強(qiáng)力推廣項(xiàng)目
〈1〉這是極好的銷售機(jī)會(huì)
〈2〉項(xiàng)目搶占市場的時(shí)機(jī)，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出
(二)如何在房交會(huì)上有很好的銷售業(yè)
我們的目標(biāo)：80-120套
1、房交會(huì)前期推廣思路
時(shí) 間 事 項(xiàng) 工作單位 備 注
9月1日-10月10日 派發(fā)單張10000份
1、油榨街
2、南明其它區(qū)域
3、云巖區(qū)
4、二戈寨主要針對大的單位小區(qū)和居委會(huì)派發(fā) 銷售部與外騁大學(xué)生(約50人次，工作時(shí)間一天，每天30元)
地毯式的宣傳做好鋪墊
9月8日-15日 “貴陽人建筑自己的家園”活動(dòng) 電臺(tái)、報(bào)社、銷售部、公司 項(xiàng)目前期規(guī)劃鋪墊
“項(xiàng)目形象代表” 報(bào)社、銷售部 項(xiàng)目前期形象炒作
9月20日前
在星力百貨連續(xù)二星期做展銷
銷售部
項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳
9月10日-19日
報(bào)紙廣告
銷售部
項(xiàng)目前期社會(huì)形象宣傳
8月25日-8月20日
電 臺(tái)
銷售部
高密度宣傳異國風(fēng)情區(qū)
2、避項(xiàng)目銷售風(fēng)險(xiǎn)的策略：
消費(fèi)者顧慮：預(yù)售證、工程進(jìn)度、園林景觀是否做到。
我們的策略：
(1)在取得預(yù)售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。
(2)展銷會(huì)期間由：園林設(shè)計(jì)單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。
園林設(shè)計(jì)單位：解決消費(fèi)者的園林效果問題。
施工單位：解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。
產(chǎn)權(quán)處：解決預(yù)售證的問題(在辦)
銀行;解決交款后退款的保證(公證處)
3、展銷會(huì)前的市場炒作
9月10日-15日時(shí)推出的“日本風(fēng)情區(qū)”
(1)五天內(nèi)銷售完畢的炒作引起市場的轟動(dòng)
(2)9月20日-26日推出“法國風(fēng)情區(qū)“制造搶購的前期氛圍，造成項(xiàng)目一推出被市場認(rèn)可的賣場。
【項(xiàng)目賣點(diǎn)分析】
1、與“中天星園、在水一方”同板塊的項(xiàng)目區(qū)域賣點(diǎn)
2、文化會(huì)所(圖書館與綠色通道門診治)
3、雙語幼兒園(中英幼兒園)
4、私立小學(xué)(與一品牌學(xué)校合作)
5、異國風(fēng)情區(qū)(日式、法式、地中海式......)
6、自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格
7、北面的山(強(qiáng)調(diào)“大氧吧”的概念)
8、周邊生活的成熟度(強(qiáng)調(diào)成熟生活圈)
您的家=戶內(nèi)面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國風(fēng)情的度假生活
強(qiáng)調(diào)：(1)、家的附加值
(2)、現(xiàn)代生活：休閑與交流
(3)、空間的“透視率度”
(4)、產(chǎn)品特色概念
卓信名都的八大賣點(diǎn)，就是您購買的八大理由
【房交會(huì)前期媒體宣傳分析】
(一)戶外廣告;
1、車身廣告;突出中庭花園的環(huán)境畫面
2、大型噴畫：突出異國風(fēng)情區(qū)和形象代言人
3、燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國風(fēng)情區(qū)”概念
(二)電臺(tái)廣告：(圖文廣告)
第一階段：突出異國風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式
第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳
第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳
(三)報(bào)紙廣告：
第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國風(fēng)情區(qū)
第二階段：“一萬元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項(xiàng)目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。
第三階段：日式園林區(qū)(市場反應(yīng)轟動(dòng)的炒作)
第四階段：法式園林區(qū)
注：1、日式園林區(qū)第一、第二幢9月20日前推完
2、法式園林區(qū)第三、四、五幢為9月20-9月25日強(qiáng)調(diào)
3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊
【項(xiàng)目定位】
卓信.名都項(xiàng)目定位：
~異國風(fēng)情~
~貴陽第一花園住宅小區(qū)~
主題廣告語：
魅力之城
讓你每天感受假日情懷
貴陽第一生活環(huán)境
主推： 異國風(fēng)情
讓你每天感受假日情懷
【一期推盤價(jià)格走勢分析】
首推1號(hào)樓、2號(hào)樓
1號(hào)樓均價(jià)2100元/平方米
2號(hào)樓均價(jià)2400元/平方米
目的：1、由1、2號(hào)樓測試市場
(一)1號(hào)樓主要用“低開高走”的策略起動(dòng)市場，引起市場轟動(dòng)效應(yīng)，目的使銷售形成旺銷的良性循環(huán)。
(二)2號(hào)樓主要測試中高價(jià)位的市場反應(yīng)程度，用95折的優(yōu)惠即****元/平方米的均價(jià)看市場反應(yīng)情況作以后項(xiàng)目價(jià)格定位的標(biāo)準(zhǔn)。
(三)測出市場對本項(xiàng)目南北向與東西向的價(jià)差標(biāo)準(zhǔn)。
(四)測出本項(xiàng)目的景觀價(jià)格系數(shù)，做到景觀價(jià)值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利潤的挖掘點(diǎn)。
2、由1、2號(hào)樓吸納兩部分市場
(一)1號(hào)樓主要測試郊區(qū)客戶群衡量本項(xiàng)目對此區(qū)域客房的吸引度。
(二)2號(hào)樓主要測試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項(xiàng)目升價(jià)的關(guān)鍵。
篇2：園林規(guī)劃設(shè)計(jì)須突破概念誤區(qū)
目前,雖然房地產(chǎn)營銷策劃人才越來越多,但是從另一個(gè)側(cè)面我更擔(dān)心房地產(chǎn)營銷策劃的從業(yè)門檻會(huì)越來越低!
北京房地產(chǎn)行業(yè)概念時(shí)代已經(jīng)過去,然而某些地區(qū)仍然以概念策略為主導(dǎo)!這說明房地產(chǎn)行業(yè)仍然有些迷茫。換句話說:開發(fā)商仍然不知道自己所開發(fā)的是什么產(chǎn)品和消費(fèi)者不知道自己買的是什么之局面一時(shí)還難以徹底根除!
就園林規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的和作用為例吧,竟然有人認(rèn)為:“是為了風(fēng)水、是為了陽臺(tái)的延伸、是為了接地氣”。這倒不如說:“是為了綠化祖國好聽呢!”。也有人認(rèn)為:“策劃就是花錢的,按照老板的意圖花錢,花得老板高興就算完成任務(wù)了。”,未免有些莫名其妙!那么,在營銷策劃方面應(yīng)該如何進(jìn)行園林規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃呢?我想拋開綠色、生態(tài)等等概念,就如何做滿足客戶需求的園林談?wù)剛€(gè)人意見,供朋友們討論:
首先,應(yīng)該考慮目標(biāo)客戶群體的需要,使園林成為真正意義的買點(diǎn)
什么樣的園林是好?我認(rèn)為“需要就是好”。如果說園林面積大就好。那么請問多大是大?多大才能夠大?如果說美觀的就是好,那么怎么才是最美?如何保證人人都會(huì)贊同?那個(gè)項(xiàng)目能做得比頤和園還美?其實(shí)園林本來就沒有不美的。僅僅將園林作為項(xiàng)目的賣點(diǎn)更是一個(gè)誤區(qū),那個(gè)項(xiàng)目沒有園林、那本樓書不強(qiáng)調(diào)綠化率?大家都有的東西還能稱其為賣點(diǎn)嗎?所以我認(rèn)為,如果我們不弄清園林是給什么人做的,那么就不要做了。道理很簡單,你看到了自己不需要的東西,你會(huì)去珍惜嗎?會(huì)去在意嗎?好比一塊快要發(fā)霉的剩饅頭對餓了三天的人會(huì)怎樣?他一定會(huì)狼吞虎咽的把它吃掉,而對吃飽了的人就視而不見一樣。所以,我們要根據(jù)目標(biāo)客戶的需要,追求實(shí)質(zhì)、精心細(xì)化,根據(jù)他們的生活、工作環(huán)境、個(gè)性進(jìn)行園林規(guī)劃,不要以點(diǎn)概面,更不能抓面漏點(diǎn),要把園林做到業(yè)主心里去。這才是成功之路。
第二,個(gè)性化設(shè)計(jì)
如果說園林做得越奇特越能體現(xiàn)個(gè)性化,我認(rèn)為也是一種誤區(qū),主要誤在設(shè)計(jì)和人的個(gè)性是不可等同的實(shí)質(zhì)上。園林是用來供使用者發(fā)揮個(gè)性、滿足個(gè)性張揚(yáng)的,與設(shè)計(jì)師所發(fā)揮的設(shè)計(jì)個(gè)性不能等同。每個(gè)人每天都會(huì)面臨著種種壓力,包括同事、上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、生意伙伴、路遇陌生人的各種不同程度方方面面的壓力,時(shí)時(shí)都在克制自己,無法發(fā)揮個(gè)性,因此希望回到家后充分張揚(yáng)個(gè)性,找到擁有自我的感受。所以我們只有給他們準(zhǔn)備一個(gè)可以參與,而不受限制的園林才是個(gè)性化的體現(xiàn)。只能觀賞,不可參與的園林不是真正的園林。比如說,你做個(gè)奇形怪狀的假山吧,它必定是假的,不可攀登,況且你無論如何也不可能作出自然山脈的感覺啊!;你鋪塊草坪吧,掛著不許踐踏的指示牌。這都不是真正的園林,這只能好比一支花雖然漂亮,卻只能插在花瓶里欣賞一樣,不實(shí)用。這里所說的就是所謂的“觀賞與參與互動(dòng)”。
第三,體現(xiàn)人性化
一方面,我們把“人性化”一詞作為一個(gè)概念或口號(hào),空喊了那么多年,卻不能在項(xiàng)目中正確運(yùn)用;另一方面,也有很多項(xiàng)目確實(shí)做到了,卻不能使客戶理解。這正是因?yàn)椴焕斫狻叭诵曰钡恼嬲x。我認(rèn)為一個(gè)真正人性化的小區(qū)園林規(guī)劃必須做到想業(yè)主之所想、方便業(yè)主之無所不及。簡單的說:“老年人喜歡下下棋,能讓他們不必每天抱著棋盤和棋子下樓;年輕人喜歡運(yùn)動(dòng),讓他不必每天抱著籃球到處找籃球場;少年兒童喜歡戲水,讓他不必經(jīng)常請家長帶著去公園;……”。這就是人性化。
第四,講究園林與建筑的對話
建筑和園林都是死的,而設(shè)計(jì)思路是活的。很多成功案例在建筑設(shè)計(jì)中通常的手法是巧妙地將一些諸如傳統(tǒng)吉祥符號(hào)、吉祥物之類抽象處理,加以現(xiàn)代建筑手法隱喻;讓居住的時(shí)空與園林緊密聯(lián)系,增加視覺性。再創(chuàng)造一種人性化的立面效果,如檐口、線條、色彩等等。即可提升建筑單體的視覺識(shí)別性與空間趣味性,又可與園林呼應(yīng)。這就是園林與建筑的對話,就是所謂的建筑與景觀互動(dòng)。這一手法在房地產(chǎn)操盤實(shí)戰(zhàn)中是比較奏效的方法,也就是說這種做法很容易使項(xiàng)目從眾多項(xiàng)目中脫穎而出。
第五,人景互動(dòng)
為什么要人景戶動(dòng)?人本身來自于大自然、屬于大自然,只不過是由于生活和工作將其強(qiáng)行分開,人是需要回歸自然來放飛心情、解除疲憊、張揚(yáng)個(gè)性的,戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一部分,而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。因此,充分考慮到建筑與環(huán)境對人心情和家庭生活的影響力,注重實(shí)用、生態(tài)、功能、觀賞性緊密聯(lián)系是至關(guān)重要的一環(huán)。
第六,注重園林對人心情和家庭生活的影響力
大家都經(jīng)常說環(huán)境可以改變?nèi)?這一方面是指人的工作環(huán)境,另一方面則是指人的生活環(huán)境。而園林恰恰是人生活環(huán)境不可分割的重要組成部分。如果你到山里接觸到自然環(huán)境,為什么感到親切,因?yàn)樗苁鼓惴潘伞⑹鼓阕杂勺栽?可以改變你的心情。所以成功的園林應(yīng)該是很隨意、很自然、很放縱、視野很通透的。比如說兩口人在下班后吃過飯,卻因誰來洗碗等家庭瑣事鬧得很不愉快時(shí),到園林里走一走,心情能夠得到改變,從而化解了家庭矛盾。能夠起到這種作用的園林肯定是好的園林。我想單
單一片草地、單單栽幾顆樹,而不加以構(gòu)思就不一定能達(dá)到這種作用。這一點(diǎn)對園林規(guī)劃設(shè)計(jì)來講確實(shí)很難,但是作為營銷策劃者,是必須要考慮到的,也是未來人們購房、生活所必須選擇的!第七,降低成本,減少投資
我們面對的是越來越冷靜的消費(fèi)者,他們已經(jīng)意識(shí)到開發(fā)商所作的一切都是在花他們自己的錢。所以園林規(guī)劃時(shí)必須根據(jù)實(shí)際情況、項(xiàng)目條件,注重成本。考慮到以上各方面并不意味著要多花錢,更不意味著投入很多才能作出好園林,也不是說大就是好,更不能說復(fù)雜就是創(chuàng)意。園林的成功案例也不乏其數(shù)。我們在策劃某8萬平米的一個(gè)項(xiàng)目時(shí),在園林規(guī)劃上不僅節(jié)省了大量資金,同時(shí)還增加了很多項(xiàng)目賣點(diǎn)。可謂受益非淺!
構(gòu)思一種個(gè)性化、人性化、積極向上、新穎而不浮躁、美觀而又實(shí)用、簡介而滿足需求的園林,確實(shí)很難,需要開發(fā)商作為一個(gè)課題研究,提出自己的設(shè)計(jì)要求和策劃思路,再由設(shè)計(jì)師進(jìn)行理解、完善、修飾和創(chuàng)意才是很本之根本,而不應(yīng)該任由設(shè)計(jì)師隨心所欲的去創(chuàng)造!這樣很多參與招標(biāo)的設(shè)計(jì)公司和參與人員都會(huì)很累,效果也未必令人滿意,同時(shí)還造成社會(huì)資源的極大浪費(fèi)。