住宅項目組團社區(qū)園林概念分析

　　一 期 二 期

　　第一階段：日式園林區(qū) 地中海風(fēng)情區(qū)

　　第二階段：法式景觀園林區(qū) 維也納風(fēng)情區(qū)

　　闡釋:1、創(chuàng)造”生態(tài)化”的環(huán)境,全面滿足貴陽人對美化,人文的需要是社會生態(tài)型住宅的基本內(nèi)涵

　　2、引入“動線綠化”理念，做到移步換景，景隨步移。

　　3、強力塑造各種風(fēng)情區(qū)的文化內(nèi)涵，是提升層次美鍵一環(huán)。

　　4.強調(diào)“100%的參與式園林“(即園林的實用率)

　　5、強調(diào)園林“綠視率“的概念。

　　《一》社區(qū)形象定位

　　一幅異國風(fēng)情畫

　　異國風(fēng)情

　　主推： 一幅異國風(fēng)情畫

　　闡釋：

　　(1)貴陽人的消費觀念比較超前，向往國外的生活方式，正迎合了這市場的需求。

　　(2)通過“畫“來襯托環(huán)境的美。

　　(3)為社區(qū)以后塑造“綠，靜，美“的形象做好鋪墊。

　　(4)炒作的素材比較多

　　(5)在多個階段推出都有新的賣點，容易引起市場的關(guān)注。.

　　(二)一期園林概念分析

　　1.日式園林

　　概念： “內(nèi)心的庭園”

　　內(nèi)容：

　　a.櫻花

　　b.白砂

　　c.石燈籠

　　d.踏石

　　e.竹子

　　f.小假山

　　2.法式雙景觀園林區(qū)

　　名稱： “楓丹白露”

　　內(nèi)涵： ～永久的光榮或浪漫的天堂～

　　內(nèi)容：

　　a.噴泉

　　b.建筑小品

　　c.花架

　　d.花壇的花卉與香草

　　e.規(guī)則的草坪

　　f.雕塑

　　格調(diào)：

　　a.突出自然景觀與現(xiàn)代文明的結(jié)合

　　b.強調(diào)“雙景觀”居住概念

　　c.突出居住“第二空間的概念”

　　【項目組團概念分析】

　　卓信.名都

　　一期 二期 三期

　　陽光領(lǐng)域 陽光領(lǐng)域 金領(lǐng)域

　　白領(lǐng)域 白領(lǐng)域

　　命名分析：

　　陽光領(lǐng)域

　　(1)項目為東西向的長條形，陽光比較充裕。

　　(2)就因為是”貴”陽才用“陽光“兩字。

　　白領(lǐng)域 項目的主流客戶群為中產(chǎn)階級，比較有概括性。

　　金領(lǐng)域 作為項目最高的形象，針對高級收入的目標(biāo)客戶群。

　　組團名稱的意義：

　　1、社區(qū)的品牌可以通過不同的側(cè)面進行塑造

　　2、不同的組合團概念可以吸引不同的客戶群，讓置業(yè)感覺這項目有三個不同類型的社區(qū)可以來選擇，增強可選性。

　　3、不同組團不同的賣點，增強項目可持續(xù)炒作的賣點。

　　【展銷會推廣策略分析】

　　時間： 202*年9月20-26日參展

　　目的： 做宣傳推廣，樹立小區(qū)品牌形象

　　內(nèi)部認購

　　問題點：

　　a 預(yù)售證沒拿到，在內(nèi)部認購上會使買家持觀望態(tài)度;

　　b 工程進度難以大量開展，也會使買家持觀望態(tài)度;

　　c 項目剛開盤，也會使買家持幣觀望;

　　(一)展銷會我們的推廣方案：

　　1、只是做形式上的宣傳，廣而告知，不做大量的推廣

　　2、強力推廣項目

　　〈1〉這是極好的銷售機會

　　〈2〉項目搶占市場的時機，要一炮而紅從眾多的樓盤中脫穎而出

　　(二)如何在房交會上有很好的銷售業(yè)

　　我們的目標(biāo)：80-120套

　　1、房交會前期推廣思路

　　時 間 事 項 工作單位 備 注

　　9月1日-10月10日 派發(fā)單張10000份

　　1、油榨街

　　2、南明其它區(qū)域

　　3、云巖區(qū)

　　4、二戈寨主要針對大的單位小區(qū)和居委會派發(fā) 銷售部與外騁大學(xué)生(約50人次，工作時間一天，每天30元)

　　地毯式的宣傳做好鋪墊

　　9月8日-15日 “貴陽人建筑自己的家園”活動 電臺、報社、銷售部、公司 項目前期規(guī)劃鋪墊

　　“項目形象代表” 報社、銷售部 項目前期形象炒作

　　9月20日前

　　在星力百貨連續(xù)二星期做展銷

　　銷售部

　　項目前期社會形象宣傳

　　9月10日-19日

　　報紙廣告

　　銷售部

　　項目前期社會形象宣傳

　　8月25日-8月20日

　　電 臺

　　銷售部

　　高密度宣傳異國風(fēng)情區(qū)

　　2、避項目銷售風(fēng)險的策略：

　　消費者顧慮：預(yù)售證、工程進度、園林景觀是否做到。

　　我們的策略：

　　(1)在取得預(yù)售證前采取“無條件退房”策略，這筆款由貸款銀行監(jiān)控，公證處公證。

　　(2)展銷會期間由：園林設(shè)計單位、施工建設(shè)單位、工程監(jiān)管單位、建筑設(shè)計單位、產(chǎn)權(quán)處、銀行、公證處等。

　　園林設(shè)計單位：解決消費者的園林效果問題。

　　施工單位：解決工程質(zhì)量與外立面的效果問題。

　　產(chǎn)權(quán)處：解決預(yù)售證的問題(在辦)

　　銀行;解決交款后退款的保證(公證處)

　　3、展銷會前的市場炒作

　　9月10日-15日時推出的“日本風(fēng)情區(qū)”

　　(1)五天內(nèi)銷售完畢的炒作引起市場的轟動

　　(2)9月20日-26日推出“法國風(fēng)情區(qū)“制造搶購的前期氛圍，造成項目一推出被市場認可的賣場。

　　【項目賣點分析】

　　1、與“中天星園、在水一方”同板塊的項目區(qū)域賣點

　　2、文化會所(圖書館與綠色通道門診治)

　　3、雙語幼兒園(中英幼兒園)

　　4、私立小學(xué)(與一品牌學(xué)校合作)

　　5、異國風(fēng)情區(qū)(日式、法式、地中海式......)

　　6、自然環(huán)保式、現(xiàn)代簡約建筑風(fēng)格

　　7、北面的山(強調(diào)“大氧吧”的概念)

　　8、周邊生活的成熟度(強調(diào)成熟生活圈)

　　您的家=戶內(nèi)面積+戶外景觀空間+有品味外立面+生活配套+異國風(fēng)情的度假生活

　　強調(diào)：(1)、家的附加值

　　(2)、現(xiàn)代生活：休閑與交流

　　(3)、空間的“透視率度”

　　(4)、產(chǎn)品特色概念

　　卓信名都的八大賣點，就是您購買的八大理由

　　【房交會前期媒體宣傳分析】

　　(一)戶外廣告;

　　1、車身廣告;突出中庭花園的環(huán)境畫面

　　2、大型噴畫：突出異國風(fēng)情區(qū)和形象代言人

　　3、燈箱廣告：突出“卓信.名都”與“異國風(fēng)情區(qū)”概念

　　(二)電臺廣告：(圖文廣告)

　　第一階段：突出異國風(fēng)情區(qū)與都市度假的生活方式

　　第二階段：突出日式風(fēng)情區(qū)宣傳

　　第三階段：突出法式風(fēng)情區(qū)宣傳

　　(三)報紙廣告：

　　第一階段：塑造園林綠化用地千萬平方米的異國風(fēng)情區(qū)

　　第二階段：“一萬元”置業(yè)市區(qū)的概念突出市中心的擁擠、干擾等的環(huán)境，推出項目在市內(nèi)的綠、靜美、生活環(huán)境。

　　第三階段：日式園林區(qū)(市場反應(yīng)轟動的炒作)

　　第四階段：法式園林區(qū)

　　注：1、日式園林區(qū)第一、第二幢9月20日前推完

　　2、法式園林區(qū)第三、四、五幢為9月20-9月25日強調(diào)

　　3、推“1”為“2”做好炒作的鋪墊

　　【項目定位】

　　卓信.名都項目定位：

　　~異國風(fēng)情~

　　~貴陽第一花園住宅小區(qū)~

　　主題廣告語：

　　魅力之城

　　讓你每天感受假日情懷

　　貴陽第一生活環(huán)境

　　主推： 異國風(fēng)情

　　讓你每天感受假日情懷

　　【一期推盤價格走勢分析】

　　首推1號樓、2號樓

　　1號樓均價2100元/平方米

　　2號樓均價2400元/平方米

　　目的：1、由1、2號樓測試市場

　　(一)1號樓主要用“低開高走”的策略起動市場，引起市場轟動效應(yīng)，目的使銷售形成旺銷的良性循環(huán)。

　　(二)2號樓主要測試中高價位的市場反應(yīng)程度，用95折的優(yōu)惠即****元/平方米的均價看市場反應(yīng)情況作以后項目價格定位的標(biāo)準(zhǔn)。

　　(三)測出市場對本項目南北向與東西向的價差標(biāo)準(zhǔn)。

　　(四)測出本項目的景觀價格系數(shù)，做到景觀價值的最大發(fā)揮，是創(chuàng)造本次最大利潤的挖掘點。

　　2、由1、2號樓吸納兩部分市場

　　(一)1號樓主要測試郊區(qū)客戶群衡量本項目對此區(qū)域客房的吸引度。

　　(二)2號樓主要測試市區(qū)同檔甚至高檔盤的客戶群，這是項目升價的關(guān)鍵。

篇2：園林規(guī)劃設(shè)計須突破概念誤區(qū)

目前,雖然房地產(chǎn)營銷策劃人才越來越多,但是從另一個側(cè)面我更擔(dān)心房地產(chǎn)營銷策劃的從業(yè)門檻會越來越低!

北京房地產(chǎn)行業(yè)概念時代已經(jīng)過去,然而某些地區(qū)仍然以概念策略為主導(dǎo)!這說明房地產(chǎn)行業(yè)仍然有些迷茫。換句話說:開發(fā)商仍然不知道自己所開發(fā)的是什么產(chǎn)品和消費者不知道自己買的是什么之局面一時還難以徹底根除!

就園林規(guī)劃設(shè)計的目的和作用為例吧,竟然有人認為:“是為了風(fēng)水、是為了陽臺的延伸、是為了接地氣”。這倒不如說:“是為了綠化祖國好聽呢!”。也有人認為:“策劃就是花錢的,按照老板的意圖花錢,花得老板高興就算完成任務(wù)了。”,未免有些莫名其妙!那么,在營銷策劃方面應(yīng)該如何進行園林規(guī)劃設(shè)計策劃呢?我想拋開綠色、生態(tài)等等概念,就如何做滿足客戶需求的園林談?wù)剛€人意見,供朋友們討論:

首先,應(yīng)該考慮目標(biāo)客戶群體的需要,使園林成為真正意義的買點

什么樣的園林是好?我認為“需要就是好”。如果說園林面積大就好。那么請問多大是大?多大才能夠大?如果說美觀的就是好,那么怎么才是最美?如何保證人人都會贊同?那個項目能做得比頤和園還美?其實園林本來就沒有不美的。僅僅將園林作為項目的賣點更是一個誤區(qū),那個項目沒有園林、那本樓書不強調(diào)綠化率?大家都有的東西還能稱其為賣點嗎?所以我認為,如果我們不弄清園林是給什么人做的,那么就不要做了。道理很簡單,你看到了自己不需要的東西,你會去珍惜嗎?會去在意嗎?好比一塊快要發(fā)霉的剩饅頭對餓了三天的人會怎樣?他一定會狼吞虎咽的把它吃掉,而對吃飽了的人就視而不見一樣。所以,我們要根據(jù)目標(biāo)客戶的需要,追求實質(zhì)、精心細化,根據(jù)他們的生活、工作環(huán)境、個性進行園林規(guī)劃,不要以點概面,更不能抓面漏點,要把園林做到業(yè)主心里去。這才是成功之路。

第二,個性化設(shè)計

如果說園林做得越奇特越能體現(xiàn)個性化,我認為也是一種誤區(qū),主要誤在設(shè)計和人的個性是不可等同的實質(zhì)上。園林是用來供使用者發(fā)揮個性、滿足個性張揚的,與設(shè)計師所發(fā)揮的設(shè)計個性不能等同。每個人每天都會面臨著種種壓力,包括同事、上級領(lǐng)導(dǎo)、生意伙伴、路遇陌生人的各種不同程度方方面面的壓力,時時都在克制自己,無法發(fā)揮個性,因此希望回到家后充分張揚個性,找到擁有自我的感受。所以我們只有給他們準(zhǔn)備一個可以參與,而不受限制的園林才是個性化的體現(xiàn)。只能觀賞,不可參與的園林不是真正的園林。比如說,你做個奇形怪狀的假山吧,它必定是假的,不可攀登,況且你無論如何也不可能作出自然山脈的感覺啊!;你鋪塊草坪吧,掛著不許踐踏的指示牌。這都不是真正的園林,這只能好比一支花雖然漂亮,卻只能插在花瓶里欣賞一樣,不實用。這里所說的就是所謂的“觀賞與參與互動”。

第三,體現(xiàn)人性化

一方面,我們把“人性化”一詞作為一個概念或口號,空喊了那么多年,卻不能在項目中正確運用;另一方面,也有很多項目確實做到了,卻不能使客戶理解。這正是因為不理解“人性化”的真正含義。我認為一個真正人性化的小區(qū)園林規(guī)劃必須做到想業(yè)主之所想、方便業(yè)主之無所不及。簡單的說:“老年人喜歡下下棋,能讓他們不必每天抱著棋盤和棋子下樓;年輕人喜歡運動,讓他不必每天抱著籃球到處找籃球場;少年兒童喜歡戲水,讓他不必經(jīng)常請家長帶著去公園;……”。這就是人性化。

第四,講究園林與建筑的對話

建筑和園林都是死的,而設(shè)計思路是活的。很多成功案例在建筑設(shè)計中通常的手法是巧妙地將一些諸如傳統(tǒng)吉祥符號、吉祥物之類抽象處理,加以現(xiàn)代建筑手法隱喻;讓居住的時空與園林緊密聯(lián)系,增加視覺性。再創(chuàng)造一種人性化的立面效果,如檐口、線條、色彩等等。即可提升建筑單體的視覺識別性與空間趣味性,又可與園林呼應(yīng)。這就是園林與建筑的對話,就是所謂的建筑與景觀互動。這一手法在房地產(chǎn)操盤實戰(zhàn)中是比較奏效的方法,也就是說這種做法很容易使項目從眾多項目中脫穎而出。

第五,人景互動

為什么要人景戶動?人本身來自于大自然、屬于大自然,只不過是由于生活和工作將其強行分開,人是需要回歸自然來放飛心情、解除疲憊、張揚個性的,戶外園林景觀是居住環(huán)境中不可分割的一部分,而只有可參與性的景觀才能讓環(huán)境與居住最大限度的融為一體。因此,充分考慮到建筑與環(huán)境對人心情和家庭生活的影響力,注重實用、生態(tài)、功能、觀賞性緊密聯(lián)系是至關(guān)重要的一環(huán)。

第六,注重園林對人心情和家庭生活的影響力

大家都經(jīng)常說環(huán)境可以改變?nèi)?這一方面是指人的工作環(huán)境,另一方面則是指人的生活環(huán)境。而園林恰恰是人生活環(huán)境不可分割的重要組成部分。如果你到山里接觸到自然環(huán)境,為什么感到親切,因為它能使你放松、使你自由自在,可以改變你的心情。所以成功的園林應(yīng)該是很隨意、很自然、很放縱、視野很通透的。比如說兩口人在下班后吃過飯,卻因誰來洗碗等家庭瑣事鬧得很不愉快時,到園林里走一走,心情能夠得到改變,從而化解了家庭矛盾。能夠起到這種作用的園林肯定是好的園林。我想單

單一片草地、單單栽幾顆樹,而不加以構(gòu)思就不一定能達到這種作用。這一點對園林規(guī)劃設(shè)計來講確實很難,但是作為營銷策劃者,是必須要考慮到的,也是未來人們購房、生活所必須選擇的!

第七,降低成本,減少投資

我們面對的是越來越冷靜的消費者,他們已經(jīng)意識到開發(fā)商所作的一切都是在花他們自己的錢。所以園林規(guī)劃時必須根據(jù)實際情況、項目條件,注重成本。考慮到以上各方面并不意味著要多花錢,更不意味著投入很多才能作出好園林,也不是說大就是好,更不能說復(fù)雜就是創(chuàng)意。園林的成功案例也不乏其數(shù)。我們在策劃某8萬平米的一個項目時,在園林規(guī)劃上不僅節(jié)省了大量資金,同時還增加了很多項目賣點。可謂受益非淺!

構(gòu)思一種個性化、人性化、積極向上、新穎而不浮躁、美觀而又實用、簡介而滿足需求的園林,確實很難,需要開發(fā)商作為一個課題研究,提出自己的設(shè)計要求和策劃思路,再由設(shè)計師進行理解、完善、修飾和創(chuàng)意才是很本之根本,而不應(yīng)該任由設(shè)計師隨心所欲的去創(chuàng)造!這樣很多參與招標(biāo)的設(shè)計公司和參與人員都會很累,效果也未必令人滿意,同時還造成社會資源的極大浪費。