溫馨提示(關于計收欠費滯納金的事宜)
尊敬的業(yè)主/住用戶：
為了實現(xiàn)本小區(qū)物業(yè)管理的收支平衡，保證必要的資金向大家提供持續(xù)、優(yōu)質的服務，根據(jù)管理處與全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同、業(yè)主公約的約定(無相關約定的，根據(jù)國家的相關規(guī)定)，并經(jīng)公司領導批準，決定從20**年3月20日起對欠交管理費及水電費時間較長的業(yè)主/住用戶，計收欠費滯納金，以保障絕大多數(shù)業(yè)主的權益，保障小區(qū)物業(yè)正常運轉。
1、滯納金計征開始時間：為照顧繳費不方便的業(yè)主/住用戶，繳費寬限期為1個月，即當期欠費的滯納金起算日期為次月11日。如20**年3月份的物業(yè)管理費和根據(jù)實際抄表計算的2月份的水電費應在3月10日前交費，若截止4月10日仍未交費，則從4月11日起計收滯納金。
2、計收率：滯納金計收率為按日加收0.1%，對同一筆欠費只計算累計天數(shù)，不計算復利。
3、歷史欠費的滯納金的處理：對歷史欠費(即以前期間欠費)，分別從當時欠費產生月份的次月11日起，分期按日計收滯納金。凡在3月20日前交清歷史全部欠費的，可以考慮免除其歷史欠費應計的滯納金。未在規(guī)定期限交清前期欠費的，不可免除。
謝謝合作!
**市**物業(yè)管理有限公司
**苑管理處
二0**年二月**日
篇2：案例討論:物業(yè)起訴欠費業(yè)主 是否先得業(yè)委會點頭
案例討論：物業(yè)起訴欠費業(yè)主，是否先得業(yè)委會點頭
專家稱此觀點實際對業(yè)主不利業(yè)委會只有督促業(yè)主交費的權利法院考慮增加人大代表共審此案
電梯費標準過高業(yè)主拒交物業(yè)上法庭索“債”律師依“物業(yè)條例”第67條首提新觀點法官宣布休庭———
物業(yè)公司向法院起訴欠費業(yè)主，須經(jīng)業(yè)委會同意？今年3月，在世紀城4位業(yè)主因拖欠物業(yè)費、供暖費而被物業(yè)公司訴至法庭時，業(yè)主方的代理律師北京憶通律師事務所李勁松律師首次提出了上述抗辯理由，這枚“重型炮彈”的出現(xiàn)使得案件在開庭40多分鐘后被宣布休庭，至今還沒有再次開庭。那么，該理由能否成立？在業(yè)內有多大的影響力呢？記者進行了采訪。
事情原委
“物業(yè)條例”第67條
首次提起引人關注
該案的當事人曹女士告訴記者，一直拖欠物業(yè)費的理由就是因為物業(yè)公司多收了電梯費。
同樣依據(jù)“發(fā)改委196號文件”，物業(yè)要求曹女士所在樓層的業(yè)主按每天每平方米1.97元的標準交納電梯費，而根據(jù)業(yè)委會的計算，業(yè)主應按每天每平方米0.2元左右的標準交納。
同樣的標準，為何計算出的數(shù)字卻如此懸殊呢？發(fā)改委工作人員告訴曹女士，業(yè)委會計算的電梯費收費標準是正確的。與物業(yè)協(xié)商未果的曹女士及其他業(yè)主便拒交物業(yè)費。
李律師認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第67條———違反物業(yè)服務合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務費用的，業(yè)主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。也就是說，對于欠費業(yè)主應先由業(yè)委會督促交費，這是一個強制性條款，在沒有業(yè)委會督促交費的前置程序下，物業(yè)公司無權直接起訴欠費業(yè)主。
簡單地說，就是物業(yè)公司要起訴欠費業(yè)主，必須經(jīng)業(yè)委會同意。基于此，李勁松律師當庭提出改簡易程序為普通程序審理，并申請由有人大代表和政協(xié)委員身份的人民陪審員組成合議庭的要求。
專家看點
業(yè)委會督促=點頭？
業(yè)委會有這種權利?
李勁松律師告訴記者，對條例第67條這樣理解有兩個原因：
一是《物業(yè)管理條例》35條規(guī)定，業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)服務合同是物業(yè)公司與業(yè)委會簽訂的，物業(yè)公司向業(yè)主提供物業(yè)服務，應由業(yè)委會進行把關、驗收。如果業(yè)主不交費，則根據(jù)合同對等原則，物業(yè)公司也只能向法院起訴業(yè)委會，而不能直接起訴業(yè)主。
二是業(yè)委會在驗收、監(jiān)督物業(yè)公司的服務時，如果認為物業(yè)公司的服務很到位，則應當督促欠費業(yè)主交費。而如果物業(yè)公司提供的服務不到位，業(yè)委會也可不督促業(yè)主交費，而不是按照物業(yè)的要求全部交納。這才符合合同權利義務的對等原則。
中國社會科學院法學研究所研究員劉俊海教授告訴
記者，物業(yè)服務合同是由每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會沒有法律主體資格和地位，其不能作為當事一方簽署合同。把“業(yè)委會督促業(yè)主交納欠交的物業(yè)費”作為物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序是有道理的。
但是督促不等于同意，業(yè)委會只起督促、協(xié)調作用，而不是“批準”、“點頭”，這是兩個概念，不能畫等號。
對此，舒可心（朝陽園小區(qū)業(yè)委會原主任）持肯定態(tài)度，認為物業(yè)合同是由業(yè)主大會即全體業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，業(yè)委會只是業(yè)主大會的代表，最終簽訂合同的仍是每個業(yè)主。
市物業(yè)管理協(xié)會張秘書長也認為，業(yè)委會只是起一個協(xié)調、溝通的作用，而不是須經(jīng)業(yè)委會同意，物業(yè)公司才能起訴欠費業(yè)主。
業(yè)主欠交物業(yè)費到底欠了誰的錢？
舒可心告訴記者，要想明白物業(yè)公司是否有權告業(yè)主，首先應弄清楚，業(yè)主欠費，到底是欠誰的費？
根據(jù)條例，業(yè)主交納物業(yè)費是依據(jù)業(yè)主公約向其他業(yè)主承諾的交費義務，而不是向物業(yè)公司承諾的交費義務，物業(yè)公司只是受業(yè)主大會的委托管理小區(qū)公共事務，處于受托人地位，而不是欠費業(yè)主的“債權人”。
所以，即使物業(yè)公司起訴，也是履行受托人義務，代其他業(yè)主或業(yè)主全體向欠費業(yè)主要錢。
市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生律師也表示，對第67條規(guī)定的理解，可分兩種情況來對待：
一種情況是，物業(yè)公司對小區(qū)的日常服務實行包干制。采用這種管理方式的，如有業(yè)主欠交物業(yè)費等費用，應由物業(yè)公司先給業(yè)委會發(fā)函，由業(yè)委會履行督促義務，如果業(yè)主逾期仍不交費，物業(yè)公司則可起訴業(yè)主。
另一種情況是，物業(yè)服務收費采取酬金制。也就是說業(yè)主交納的物業(yè)費仍屬業(yè)主自己的錢，只是由業(yè)委會委托物業(yè)公司根據(jù)小區(qū)的管理和服務進行花費。在這種情況下，如果業(yè)主不交納物業(yè)費，物業(yè)公司可根據(jù)業(yè)委會的授權直接起訴業(yè)主，因為物業(yè)公司已經(jīng)代業(yè)委會履行了督促義務，就不用業(yè)委會另行督促了。
面對現(xiàn)狀
沒有業(yè)委會業(yè)主欠費
物業(yè)只能起訴開發(fā)商？
今年3月9日，已經(jīng)當了18年全國人大代表的羅益鋒與另外30位代表，向十屆全國人大四次會議提交了《建立物業(yè)管理法》的議案。
其中，羅益鋒提到，在其調查的過程中，大部分小區(qū)沒有業(yè)委會，有70%的人對自己所住小區(qū)的物業(yè)管理大為不滿。
那么，如果這些沒有業(yè)委會的小區(qū)業(yè)主，用拒交物業(yè)費的方式來對抗物業(yè)公司的服務，物業(yè)公司能否直接起訴欠費業(yè)主
呢？李律師認為，如果未成立業(yè)委會，應先成立業(yè)委會。如果在業(yè)委會成立之前，物業(yè)公司要起訴，也只能起訴開發(fā)商，而不能直接告業(yè)主。
這是因為，此時的物業(yè)公司是由開發(fā)商請來的，而業(yè)主在入住時，只是與開發(fā)商簽訂了有關物業(yè)服務的協(xié)議，相當于開發(fā)商取代了業(yè)委會的作用。所以，物業(yè)公司只能以開發(fā)商為被告，再由開發(fā)商來起訴業(yè)委會。
劉俊海教授對此則持有異議。他認為，根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定，前期的物業(yè)公司是在業(yè)主入住前，由開發(fā)商選定，但業(yè)主入住后，物業(yè)管理合同仍然是由每個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂的，而不是業(yè)主與開發(fā)商簽訂的。對條例第67條的理解應當客觀理性。
實際影響
業(yè)委會督促交費
到底對誰有利？
相對于以往欠費業(yè)主屢訴屢敗的情況，《物業(yè)管理條例》第67條的提起，是否能真正、有效地保護業(yè)主的權益？是否能促進業(yè)委會的成立？
前些天，新華聯(lián)家園十余戶業(yè)主因欠物業(yè)費被物業(yè)公司推上被告席。近日，記者隨機采訪了兩位因欠物業(yè)費而被起訴的業(yè)主，他們都表示此前并不知道第67條的規(guī)定，但會保留用此條規(guī)定抗辯物業(yè)的權利。
而舒可心卻表示，業(yè)委會“督促”業(yè)主交費，看起來是保護業(yè)主利益，實際是保護了物業(yè)公司的利益。也就是說，當小區(qū)個別或部分業(yè)主欠費影響了小區(qū)整體的物業(yè)管理，如果物業(yè)公司沒有起訴欠費業(yè)主，就很有可能因服務不到位或履行合同不當而被業(yè)委會告上法庭。這時，物業(yè)公司就可以以業(yè)委會沒有履行督促交費的義務而進行抗辯。而根據(jù)“誰主張誰舉證”的原則，業(yè)委會要想證明自己已經(jīng)履行了督促義務則是很難的，舉證不能的不利后果也只能由業(yè)委會來承擔，也就是最終由業(yè)主承擔。
最新進展
打算組成合議庭何時再審還未定
本案的主審法官張法官告訴記者，根據(jù)《最高人民法院〈關于適用簡易程序審理民事案件〉的若干規(guī)定》第3條規(guī)定，當事人就適用簡易程序提出異議，人民法院認為異議成立的，或者人民法院在審理過程中發(fā)現(xiàn)不宜適用簡易程序的，應當將案件轉入普通程序審理。因考慮到世紀城的業(yè)主較多，牽涉的業(yè)主利益較大，而當事人對案件審理的程序又持有異議，為慎重起見，法官當庭宣布休庭。
而對于律師提出的“根據(jù)條例第67條規(guī)定，經(jīng)業(yè)委會督促是物業(yè)公司起訴業(yè)主的前置程序”這一說法，張法官則認為不當，因為前置程序通常是由訴訟法或相關司法解釋進行規(guī)定的，而作為一個條例———《物業(yè)管理條例》是無權規(guī)定前置程序的。
“目前，法院已打算組成合議庭適用普通程序審理本案，但如何組成、何時再開庭還沒有定”。
世紀城很多業(yè)主可能還不知道，這場官司引發(fā)的對“物業(yè)條例”第67條的爭議。
篇3：二手房交易的物業(yè)欠費由誰支付
[案例]
今年8月,歐陽先生通過中介公司購買一套天河的房子,可剛入住不久,就接到物業(yè)管理處通知,稱歐陽先生的單元拖欠了1000多元的費用,并限期15個工作日之內繳付。
歐陽先生為此可丈二和尚摸不著頭腦:才剛收的樓,哪來這么多欠費,而且在簽署合同時已清楚約定,由原業(yè)主將物業(yè)交付前的所有欠費結清,當時還看清楚了原業(yè)主提供的今年7月的物業(yè)管理費的發(fā)票。但是此時,原業(yè)主已無法聯(lián)系上了。
物業(yè)管理處告訴歐陽,該單元去年10月至今年6月的管理費仍未繳納,7月份的管理費交了;而且由于各種原因,從去年至今年年中,大廈內尚有一筆公攤電費無計征,必須于近日內收取。
[分析]
記者在采訪中了解到,不少置業(yè)者在
二手房屋買賣過程中,會遇到涉及業(yè)主和買家的多項費用,有些人因為出現(xiàn)部分費用一時間無法確定由誰支付的情況而鬧矛盾。所以賣方在交易前要清楚告知買方及經(jīng)紀方售價是否包含該物業(yè)過往已支付的費用(如:
維修基金、煤氣開通費等),以及所出售物業(yè)是否尚有欠費,是否存在需與買方協(xié)商另行結算的費用等情況。而買方在買房前亦要了解該物業(yè)相關費用的結算狀況,例如:售價包含哪些費用,是否有其它費用需另行支付等。
[專業(yè)人士提醒]
交易前,要到物業(yè)管理處了解物業(yè)的交費情況,同時,相關情況經(jīng)雙方協(xié)商一致后,需在合同中清晰注明相關費用由誰支付。
作者:肖陽