淺談運用法律手段追繳物業費欠費應注意的若干問題
物業費收費難，一直是一個困擾著物業管理行業的問題，雖然《 物業管理條例 》 對欠費業主做出了“違反物業服務合同的相關約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以向人民法院起訴”的規定；國家發改委和建設部共同頒布實施的《物業服務收費管理辦法》也有相應的規定；但物業管理企業一直缺乏有效的催繳手段，業主大會、業主委員會在目前階段也難以發揮條例規定的作用，并且，物業管理企業催繳乏力滋長了一些不負責任業主的錯誤意識，給物業管理企業的收費工作造成更大的困難。
欠交物業費，表面上看只是損害了物業管理企業的權益，而實質上最終受到傷害的是全體業主的權益，并且制約了物業管理行業尤其是住宅物業管理的良性發展。目前，由于各種因素導致了住宅物業管理費收費標準偏低，相當部分物業管理企業、項目處于持平甚至虧損運營狀態；假如業主再不交費，無疑是雪上加霜，必然導致物業管理企業、物業管理行業面臨“無米之炊”、“無源之水”的尷尬境地。因此，采取有效手段追繳物業費欠費，不論是為物業管理企業、行業的發展，還是為維護廣大業主的合法權益，都是一個必須迫切解決的問題。
隨著我國物業管理相關法規制度的完善、居民法律意識的逐步增強，通過法律訴訟追繳物業費欠費已成為解決物業收費難問題的重要手段。對所轄小區部分長期欠費業主進行了法律訴訟，非凡是對那一小部分，基本屬于沒有正當理由的、比較典型的、又在業主中有一定的所謂“影響力”的業主，通過法律訴訟追繳物業費欠費，一方面可以通過法律手段將業主拖欠的物業管理費收取回來，更重要的是通過法院這個平臺使雙方能夠心平氣和地坐在一起把各自的想法、意見說出來，根據相關的法律、法規由法院做出公正、公平、令雙方信服的裁決，并通過這種方式來教育引導業主轉變意識觀念，在物業管理區域內創造一個按時、按約交費的良好風氣。
筆者所在公司已準備通過訴訟追繳物業欠費，特通過對同行兄弟公司對欠費業戶進行的起訴，了解到全部勝訴，收回了被拖欠的費用，維護了企業和全體業主的權益。訴訟之初，部分業主對被起訴至法院很不理解，但經過雙方在整個訴訟過程中的溝通和交流，逐步達成了共識，最終接近 90 ％的案件都是通過庭外或法庭調節解決的。同時，在審理過程中，也緩和了業主以前在物業服務中所表現的對立情緒，解決了業主不交費的問題，為今后的小區物業管理工作奠定了比較好的基礎。目前來看，凡是被起訴過的業主，后來都能夠按時交費，更重要的是影響、帶動了一批欠費業主也能夠及時交費，這說明通過法律訴訟追繳物業費欠費還是有一定成效的。通過這些法律訴訟，對于訴訟中以及在日后物業管理工作中，筆者認為應該注重以下幾個問題：
一、要重視物業管理服務合同，明確雙方的權利和義務。
隨著市場經濟的發展，物業管理法律法規的不斷健全，業主的維權意識也在不斷提高。物業服務合同是物業管理企業取得物業管理權的基礎，業主與物業管理企業是建立在合同基礎上的民事法律關系，物業服務合同是解決業主與物業管理企業糾紛的根本依據，是業主維護自身權益的基礎，也是物業管理企業保護民事權益的基礎。因此，物業管理企業一定要十分重視物業服務合同的簽訂，要通過合同合理有效地保護自己的權益，規避不必要的風險。也就是說，要從物業管理的源頭上規避風險，這比在提供服務中采取一些防范措施、補救措施來規避風險，應該是更有效、更經濟的。
物業服務合同的制定宜細不宜粗、宜精不宜濫。所謂“細”，就是合同中物業服務的內容與標準一定要細化，比如保安服務不能僅僅籠統地約定“負責轄區治安”、“協助公共秩序維護”等，而應細化到在小區哪幾個出入口設幾個崗、負責什么、是立崗還是坐崗，設幾個巡邏保安、多長時間在轄區巡視一次，設哪幾個巡視點、職責是什么 …… 還包括所提供的物業服務不負責什么，也就是免責的部分。比如在合同中明確約定，物業服務不承擔業主人身安全、家庭財產的保險和保管責任等。這樣，一旦將來出現治安案件或其他風險問題，假如能夠提供足夠的證據，證實物業管理企業履行了合同約定的相應義務，即可以免責；所謂“精”，即是合同中該有的內容一定要有，不必要的內容就不要上，假如這些內容寫多了將來釋義合同時就有可能產生不必要的歧義，引起不必要的麻煩。
二、要加強基礎管理工作，引入風險意識。
法律訴訟同樣是有成本的，這種物業費訴訟的成本，包括訴訟費、代理費、鑒定費等各種直接費用，包括企業人員、時間、精力的投入，還有企業敗訴后將面臨的聲譽風險、群體效應等等。
因此，在物業管理市場目前的情況下，通過法律訴訟來追繳物業費，只能是物業費收費工作的一項輔助手段。從實際經驗來看，它的象征意義、引導作用、教育意義大于其追繳欠費的實質意義。從目前來看，更有效、更經濟的手段，還是要通過提供業主滿足的優質服務、親情服務，甚至是感化業主，來促使業主能夠積極交費。因此，物業管理企業在平時的物業管理服務中，要真正以業主為關注焦點，提高業主滿足率，在保證自身權益的前提下，最大化地滿足業主提出的合理要求，盡量避免業主以對物業服務不滿足為由拒交物業管理費。
三、要遵循人性化服務，物業費催繳工作要循序漸進。
物業服務中的管理對象是物業，服務對象是人，物業服務遵循人性化服務是理所當然的，物業費催繳工作當然也不例外。以目前我國的法制環境及群眾的法律意識，被起訴至法庭，絕對
大部分業主會認為是一件比較“丟人”的事情。因此，物業費繳費工作一定要循序漸進的進行，不能操之過急。
對于欠費業主，首先通常采取電話催繳，了解欠費原因，并積極解決業主所提出的問題；假如仍不交納 , 通常派工作人員登門走訪溝通 , 并酌情向業主發放物業費催繳通知書 ; 假如業主仍繼續拖欠 , 應再進一步向其發放物業催繳律師函，讓業主做好將可能被訴訟至法院的心理預備，同時也是給業主時間考慮是否交納物業管理費 ; 最后假如仍然不交費，再依法向法院提起訴訟。在這個過程中，要有禮有節，充分體現出人性化服務。
四、要抓住案件重點，在法庭上用事實說話。
因為每一個案件的重點都是不同的，所以開庭前對每一個案件都要進行深入細致的分析研究，充分了解業主的想法、不交費的原因，找出案件的要害點所在，做到“不打無把握之仗”；同時，法律是講事實的，法庭上是用證據說話的 , 證據收集的成功與否在整個訴訟過程中占有很重要的地位，在開庭之前一定要充分做好有關材料、證據、法律文書等前期預備工作，這樣訴訟成功的機會才會比較大，否則訴訟成功的機會就會大打折扣，甚至敗訴。
這樣，就要求我們在日常的物業管理服務工作中，要始終保持較高的法律意識，注重做好各種文字、圖片、實物等有效證據的建立和保存。比如，保留好和提供服務有關的各種合同、協議、通知通告、整改通知書、物業管理費催繳函、業主欠費原因說明書，各種工作記錄、向相關行政主管部門提交的報告單等等，這些在以后的訴訟中都會作為法庭上有力的證據。
這些日常工作做好了，當以后涉及到糾紛、訴訟時，就會做到有備無患。舉個例子，假如我們發催繳函的時候，一并附上欠費原因說明單，通常當時大部分業主都會如實填寫，因為那個時候還沒有涉及到訴訟的問題。這樣，我們既可以準確了解業主不交費的原因，又獲得了有效的證據。因為，在案件審理過程中，關于不交費的原因，業主通常會說很多，有的甚至不負責任、信口雌黃，而物業服務又是一種無形的產品，很難界定與量化，所以對業主提出的一些問題，當時往往很難一下子說清楚或馬上拿出充分有效的證據。但是，假如業主填寫了欠費原因說明單，我們在法庭上當廳出示，并針對這些原因舉出足夠的證據予以澄清，這樣對我們取得案件的勝訴就非常的有利。[文/張義軍]
篇2：物業公司追繳物業費民事訴訟范本
物業公司追繳物業管理費民事訴訟樣本
民事訴狀
原告：****物業管理公司
地址：********
法定代表人：***** 職務：****
委托代理人：***** 電話：*******
工作單位：****物業管理公司
被告：**** 電話：*******
地址：***********
訴訟請求：
1.依法判定被告立即支付物業管理費，共計人民幣***
2.判定被告支付逾期繳納物業管理費滯納金***.
3.判定被告支付摩托車的車位使用費***
4.本案全部訴訟方面的費用由被告承擔。
事實與理由：
****年*月*日，被告購買了***小區***幢***室房產(面積：***平方米)，按照原告與業主委員會于****年*月*日簽訂的《****住宅小區物業管理委托合同》及相關的法律法規的規定，原告一直依法對被告居住的小區實施規范的物業管理，為被告提供了完善的物業管理服務，履行了自己應盡的義務。根據**市物價局給原告批復的(****)***號文件和(****)***號文件規定，被告自****年1月1日--****年12月31日共拖欠應繳納的物業管理費及車輛停放費分別為****元和****元，截止****年**月**日，被告依法應繳納的滯納www.dewk.cn金****元，累計費用共達****元(詳見明細表)。我方及業主委員會曾多次以多種形式向被告催交物業管理費，但其未予理睬。
根據《中華人民共和國民法通則》第106條，《中華人民共和國民事訴訟法》第22條等規定，特向貴院提起訴訟，請求依法判令如上之訴請。
此致
**市**區人民法院!
具狀人： ****物業管理公司
年 月 日
附：
1、本訴狀副本一份;
2、原告營業執照;
3、法人代表身份證明、授權委托書、委托代理人身份證復印件;
4、****.*.*--****.**.**被告欠費明細表;
5、提供以下書證復印件：
1) ****年*月*日原告與****業主委員會簽訂的《****住宅小區物業管理委托合同》
2) **市物價局文件兩份：(****)***號、(****)***號
3) 《業主公約》。
篇3：物業公司追繳物業費民事訴狀范文
物業公司追繳物業費民事訴狀范文
民事訴狀
原告:三亞市心怡物業管理公司
地址:海南省三亞市東迎路三號
法定代表人:張三 職務:物業總經理
委托代理人:李四 電話:********
工作單位:三亞市心怡物業管理公司
被告:**** 電話:*******
地址:海南省三亞市
訴訟請求:
1.依法判定被告立即支付物業管理費,共計人民幣***
2.判定被告支付逾期繳納物業管理費滯納金***
3.判定被告支付摩托車的車位使用費***
4.本案全部訴訟方面的費用由被告承擔。
事實與理由:
**年*月*日,被告購買了心怡小區***幢***室房產(面積:***平方米),按照原告與業主委員會于****年*月*日簽訂的《心怡住宅小區物業管理委托合同》及相關的法律法規的規定,原告一直依法對被告居住的小區實施規范的物業管理,www.dewk.cn為被告提供了完善的物業管理服務,履行了自己應盡的義務。根據**市物價局給原告批復的(****)**號文件和(***)**號文件規定,被告自**年1月1日--**年12月31日共拖欠應繳納的物業管理費及車輛停放費分別為***元和***元,截止**年**月**日,被告依法應繳納的滯納金****元,累計費用共達***元(詳見明細表)。我方及業主委員會曾多次以多種形式向被告催交物業管理費,但其未予理睬。
根據《中華人民共和國民法通則》第106條,《中華人民共和國民事訴訟法》第22條等規定,特向貴院提起訴訟,請求依法判令如上之訴請。
此致
三亞市**區人民法院!
具狀人:三亞市心怡物業管理公司
年 月 日
附:
1、本訴狀副本一份;
2、原告營業執照;
3、法人代表身份證明、授權委托書、委托代理人身份證復印件;
4、****.*.*--****.**.**被告欠費明細表;
5、提供以下書證復印件:
1) ****年*月*日原告與****業主委員會簽訂的《****住宅小區物業管理委托合同》;
2) **市物價局文件兩份:(****)***號、(****)***號
3) 《心怡小區業主公約》。