物業(yè)工程培訓:房屋設備的維修管理

　　一、房屋設備的保養(yǎng)與維修

　　為了保證設備的正常運作，必須對各種房屋設備進行保養(yǎng)與維修。

　　1.設備保養(yǎng)

　　房屋設備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設備所進行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。

　　(1)日常維護保養(yǎng)。是指設備操作人員所進行的經常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng);發(fā)現小故障及時排除，及時做好維護工作并進行必要記錄等。

　　(2)一級保養(yǎng)。是由設備操作人員與維修人員按計劃進行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設備的某些局部進行解體清洗，按照設備磨損規(guī)律進行定期保養(yǎng)。

　　(3)二級保養(yǎng)。是指設備維修人員對設備進行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復磨損零件，使設備達到完好狀態(tài)。

　　2.設備維修

　　房屋設備的維修是通過修復或更換零件、排除故障、恢復設備原有功能所進行的技術活動。房屋設備維修根據設備破損程度可分為：

　　(1)零星維修工程。是指對設備進行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進行局部修理。

　　(2)中修工程。中修工程是指對設備進行正常的和定期全面檢修、對設備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復和達到應有的標準和技術要求，使設備正常運轉。更換率為10%～30%左右。

　　(3)大修工程。是指對房屋設備定期進行全面檢修，對設備要進行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設備基本恢復原有性能，更換率一般不超過30%。

　　(4)設備更新和技術改造。設備更新和技術改造是指設備使用一定年限后，技術性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴重，需要更新設備，提高和改善技術性能。

　　(5)故障維修。通常是房屋設備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設備恢復功能。

　　(6)設備維修日常工作程序：

　　3.房屋設備維修的特點

　　(1)設備投資大導致設備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設備使用年限較短。一方面房屋設備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術進步，出現了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設備發(fā)生的無形損耗，導致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設備一次性投資較大，因此，維修更新這種設備的成本就較高。

　　(2)維修技術要求高。由于房屋設備是在房屋建筑物內部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設備在運行中的技術性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設備維修技術的要求相當高。在設備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術人員。在設備維修前，專業(yè)技術人員要認真閱讀有關設備的技術檔案和技術資料，建立房屋設備維修責任制。

　　(3)隨機性與計劃性相結合、集中維修與分散維修相結合。房屋設備因平時使用不當或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設備日常的維護保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進行的，因此，房屋設備的維修又具有集中維修與分散維修相結合的特點。

　　二、各類管理人員的崗位職責與管理制度

　　1.管理人員的崗位職責

　　(1)工程部經理。工程部經理是對機電設備進行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設備正常進行的總負責人。其職責是：

　　①在公司經理的領導下，貫徹執(zhí)行有關設備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度;

　?、谪撠熢O備的使用、維護、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設備始終處于良好工作狀態(tài);

　?、劢M織擬定設備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術標準，并監(jiān)督執(zhí)行;

　　④組織、收集、編制各種設備的技術資料，做好設備的技術管理工作;

　　⑤組織編制各種設備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進行預算，在公司經理批準后，組織人員實施;

　?、藿M織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請;

　?、呓M織全體工程部員工進行政治學習，樹立“業(yè)主至上，服務第一”的思想，進行技術業(yè)務學習，提高解決技術難題的能力。

　　(2)各專業(yè)技術負責人(工程師或技術員)。各專業(yè)技術負責人在部門經理領導下，負責所管轄的維修班組的技術、管理工作，并負責編制所分管的機電設備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關資料，協(xié)助部門經理完成上級主管部門布置的工作。具體職責為：

　　①負責編制所管設備的年、季、月檢修計劃及相應的材料、工具準備的預算計劃，經工程部經理審批后負責組織計劃的落實實施，并負責技術把關和檢查;

　?、谪撠煓z查所有分管設備的使用、維護和保養(yǎng)的情況，并解決有關技術問題，以保證設備經常處于良好的工作狀態(tài);

　?、圬撠熤贫ㄋ芾碓O備的運行方案，督導操作工嚴格遵守崗位責任制，嚴格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設備的正常運行;

　?、茇撠熕芾碓O備的更新、改造計劃，以完善原設計和施工遺留的缺陷，使各項機電設備投入正常運轉，從而達到“安全、可靠、經濟、合理”的目標;

　　⑤組織調查、分析設備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生;

　?、蘧唧w負責培訓所管轄機電設備的檢修工、操作工的技術水平、工作能力;

　?、叻e極完成上級領導布置的其他任務。

　　(3)領班：

　　①負責本班所管轄設備的運作、維護養(yǎng)護工作，嚴格做到“三干凈”：設備干凈、機房干凈、工作場所干凈;“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調整良好。

　　②以身作則，帶領并督促全班員工遵守崗位責任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達的各項任務。

　　③負責本班的政治、業(yè)務學習，不斷提高自身素質，負責本班的日常工作安排。

　　④嚴格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。

　?、葚撠熤贫ū景嘣O備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。

　　(4)維修人員：

　?、侔磿r上班，不得遲到早退，因故請假，需經上級部門批準;

　?、谡J真執(zhí)行公司制定的各種設備維護規(guī)程;

　　③認真完成設備的日常巡檢工作，發(fā)現問題及時處理;

　?、芏ㄆ趯C電設備進行保養(yǎng)維護;

　　⑤認真完成公司安排的設備大檢修任務;

　?、拚_、詳細填寫工作記錄、維修記錄，建立設備檔案;

　　⑦愛惜各種設備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認，嚴禁浪費;

　　⑧加強業(yè)務學習，認真鉆研設備維護技術，并樹立高度的責任心，端正工作態(tài)度。

　　(5)保管員：

　　①負責統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據庫存數量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經理審批;

　　②負責材料、工具和其他設備備件的入庫驗收工作，保證產品品種、規(guī)格、數量、質量符合有關規(guī)定要求;

　　③負責庫房的保管工作，保證產品的安全和質量;

　?、茇撠煵牧?、工具和其他設備備件的出庫工作;

　?、葚撠熃y(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務部門;

　?、挢撠熗瓿缮霞壗晦k的其他任務。

　　2.管理制度

　　(1)接管驗收制度。設備驗收工作是設備安裝或檢修停用后轉入使用的一個重要過程。搞好設備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設備的驗收，而且還包括對維修后房屋設備的驗收，以及委托加工或購置的更新設備開箱驗收。

　　房屋設備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現的問題應商定解決意見并確定復驗時間，對經復驗仍不合格的應限定解決期限。對設備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設備能用、不致出現重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應保存好。

　　(2)預防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預定計劃進行一系列預防性設備點檢、養(yǎng)護、修理的組織措施和技術措施。主要包括：

　　①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內容;月維修保養(yǎng)內容;季度、半年、年度維修保養(yǎng)內容;大修理內容。

　?、谠O備維修、保養(yǎng)的要求。

　?、坶_展預防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設備維修部門每年應根據設備維修保養(yǎng)工作的內容和要求，研制預防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達給維修人員、使用人員實施，并進行監(jiān)督和檢查。

　　④大修理計劃根據公司設備管理和維修合一的體制，應采取大修集中、維修分散的組織形式。

　　進行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據設備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設備保持正常的工作能力，防止設備在使用過程中發(fā)生不應有的磨損、老化、腐蝕等現象，充分發(fā)揮設備潛力和使用效益，正確掌握設備狀況，提高設備運行效率;實行預防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質量;實行預防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設備的安全運行，也是延長設備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。

　　(3)值班制度。建立值班制度并嚴格執(zhí)行，可以及時發(fā)現事故隱患并排除故障，從而保證設備安全、正常操作運行，其具體內容如下：

　?、僦蛋嗳藛T必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。

　?、诟鶕僮饕?guī)程及崗位責任制的要求，密切注意所管設備的運行情況并按規(guī)定做好有關記錄。

　　③如發(fā)生設備故障，而當班人一時不能處理，應按報告制度及時報告給有關人員。

　?、苷{度值班人員接到請修通知后，應及時通知有關班組，安排人員前往維修。

　?、菟兄蛋鄭徫欢急仨毎才湃藛T值班，且要到崗到位。如需調班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。

　?、拗蛋嗳藛T應安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應落實好代班人員，保證崗位上有人工作。

　　(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內容是：

　　交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準備工作，正點進行交班。交接班的準備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設備狀況等。

　　出現下列情況不得交班：

　?、僭谑鹿侍幚砦赐瓿苫蛑卮笤O備啟動或停機時;

　　②交接班準備工作未完成時;

　?、劢影嗳藛T有醉酒現象或神志不清而未找到頂班人時。

　　交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。

　　(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經理、技術負責人和班組長及時了解設備的運行情況及設備維修管理情況，及時發(fā)現設備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內容有：

　　①下列情況報告班組長：

　　a.主要設備非正常操作的開停、調整及其他異常情況;

　　b.設備出現故障或停機檢修;

　　c.零部件更換及修理;

　　d.運行人員暫時離崗。

　　②下列情況報告技術負責人：

　　a.重要設備非正常操作的啟停、調整及其他異常情況;

　　b.采用新的運行方式;

　　c.重點設備發(fā)生故障或停機檢修;

　　d.重點零部件更換修理、加工和改造;

　　e.員工加班、調班、補休、請假;

　　f.與上級或外協(xié)單位聯系。

　?、巯铝星闆r報告經理：

　　a.重點設備發(fā)生故障或停機修理;

　　b.影響大廈運行的設備出現故障并需要立即檢修和施工;

　　c.系統(tǒng)運行方式的重大改變;

　　d.系統(tǒng)及主要設備的技術改造;

　　e.系統(tǒng)或設備的整改工程及外委施工;

　　f.技術骨干、班組長以上人員崗位調整及班組組織結構調整;

　　g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。

　　(6)工具領用保管制度：

　?、賯€人領用工具品種根據工種發(fā)放，由員工申請部門經理批準，到倉庫辦理領用手續(xù)，工具由個人負責使用、保管。

　?、诎嘟M領用的公共工具品種，由各領班申請，部門經理批準后到倉庫領用，領用后由領班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。

　　③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經理報告。由于人為因素所造成的由責任人按工具價值賠償。

　　④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經部門經理批準可辦理報廢，保管人重新辦理領用手續(xù)。

　　除了上述設備管理制度外，還有工程設備請修制度，設備技術檔案資料保存管理制度，房屋設備更新、改造、調撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設備的責任制度和房屋設備清點盤點制度等一系列房屋設備管理制度體系，從而有效地實現專業(yè)化、制度化的房屋設備管理。

　　(7)設備操作維修安全規(guī)定：

　　①所有機電操作，維修人員必須嚴格執(zhí)行國家有關安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設備的安全運行，又要保證工作人員安全。

　?、谛律蠉彙⑥D崗的機電維修人員必須經過技術培訓、考核，熟悉所轄樓宇的設備情況后，才能上崗工作。

　　③設備房應該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認真保管。

　　④工作人員進入設備房內嚴禁吸煙。

　?、莘请姎夤ぷ魅藛T未經允許，不得私自進入變、配電房。

　　⑥對于設備正常運行參數定時檢查記錄，如參數異常，必須及時處理。

　?、唠姎獠糠志S修，必須嚴格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴禁將金屬物、工具等遺留在設備上，以防事故發(fā)生。

　　⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。

　　3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質維修管理隊伍

　　物業(yè)管理公司如何適應物業(yè)管理的科學化，設備維修管理人員的素質是最重要的因素。因此對設備維修管理人員要有明確的要求，應努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術能手。

　　(1)技術人員要加強物業(yè)管理方面的知識學習，保證各種建筑設備正常運行。住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設施多，這就增加了設備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設備管理人員和其他管理人員必須刻苦學習物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現設備不正常時，立即通知有關部門停機檢修，迅速查明原因。

　　(2)技術人員要“一專多能”，適應機電管理的需要。住宅小區(qū)(大廈)內配套的機電設備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設備出現的故障。這些設施技術程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術人員來承擔。在實際工作中，機電人員數量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術為主，培養(yǎng)多種技術職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。

　　(3)加強巡視檢查工作，保證機電設備完好運行。住宅小區(qū)(大廈)內的機電設備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應將設備及區(qū)域進行劃分并分配到人，落實巡查內容。每周工程部主任組織管理人員、技術骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設備的完好率。

篇2：給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　給排水設施設備維修保養(yǎng)作業(yè)規(guī)程

　　一、目的

　　規(guī)范給排水設備設施保養(yǎng)工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業(yè)轄區(qū)內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養(yǎng)。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并檢查該計劃的執(zhí)行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養(yǎng)年度計劃》并組織監(jiān)督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養(yǎng)。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　　②給排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　?、酆侠淼臅r間（避開節(jié)假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養(yǎng)項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　?、劬唧w實施維修保養(yǎng)的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養(yǎng)時，應按《給排水設備設施維修保養(yǎng)年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養(yǎng)由外委完成，其余維修保養(yǎng)由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區(qū)內所有水泵機組進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)電動機維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規(guī)格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　?、芮鍧嶋妱訖C外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養(yǎng)：

　?、贆z查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規(guī)格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規(guī)格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規(guī)格水泵軸；

　?、蹤z查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗?；

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養(yǎng)。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養(yǎng)。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養(yǎng)：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　　②清除觸頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　　③清潔鐵芯上的油污及臟物；

　?、軝z查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養(yǎng)：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養(yǎng)：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　　②清除滅弧罩內的碳化物或金屬顆粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養(yǎng)：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養(yǎng)：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規(guī)格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規(guī)格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養(yǎng)：

　　①檢查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　?、跈z查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　?、燮詈艽蠡蛐盘柧€腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養(yǎng)

　　(1)閘閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　?、蹖﹂l閥閥桿加黃油潤滑；

　　④對銹蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養(yǎng)：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規(guī)格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養(yǎng)：

　　①檢查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　?、蹤z查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養(yǎng)：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　　④緊固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養(yǎng)

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規(guī)格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養(yǎng)（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養(yǎng)表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發(fā)性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在《維修保養(yǎng)記錄表》內，并于每次維修保養(yǎng)后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業(yè)經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　物管中心工程管理部設備維修工崗位職責

　　a)服從主管、副主管、領班的領導，完成上級安排的日常工作。

　　b)自覺遵守公司、物管中心各項規(guī)章制度、本崗位服務標準和《員工手冊》的要求。

　　c)認真執(zhí)行本崗位安全操作規(guī)程，工作時做好個人防護，確保安全生產。

　　d)在檢修過程中，樹立安全第一的思想，如遇傷亡事故，立即報告部門主管并做好現場保護工作，積極參與調查分析事故原因，提出改進辦法。

　　e)定期巡檢，主動向運行人員了解設備的運行情況，認真填寫巡檢記錄。

　　f)嚴格執(zhí)行檢修、維保計劃，按規(guī)程檢修，并做好記錄。

　　g)發(fā)現問題及時解決，不能解決的及時上報。

　　h)保持現場工作環(huán)境，做到“工完、料凈、現場清”。

　　i)保證設備正常運行，完好無損，無跑、冒、滴、漏現象。

　　j)完成主管、副主管、領班交辦的其它工作。