物業(yè)工程培訓(xùn):房屋維修計劃管理
一、房屋維修計劃管理的意義和任務(wù)
1.房屋維修計劃
計劃作為企業(yè)管理的重要職能之一，它是對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動的事先安排。房屋維修計劃作為物業(yè)管理公司的一項重要管理職能，是對物業(yè)管理公司所管房屋開展維修活動的事先安排。房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括在一定時期內(nèi)有關(guān)房屋維修的計劃目標(biāo)、實施方案和相應(yīng)的保證性措施。
所謂房屋維修的計劃目標(biāo)是指物業(yè)管理公司在計劃期內(nèi)必須完成的維修工作的數(shù)量、質(zhì)量和效益等方面的標(biāo)準(zhǔn)。其中維修工作的數(shù)量是指在計劃時期內(nèi)預(yù)期對所需維修的房屋、房屋的部位、維修工作的內(nèi)容及相應(yīng)的實物工程量和工作量的一種規(guī)定。維修工作質(zhì)量是指對計劃期內(nèi)所需維修的房屋的質(zhì)量要求。維修工作效益是指維修成果與成本的關(guān)系，具體反映在維修工程成本、勞動生產(chǎn)率及維修工程工期等效益指標(biāo)上。
作為房屋維修計劃內(nèi)容之一的實施方案，是指為實現(xiàn)維修計劃目標(biāo)而采取的工作方法和步驟。實施方案的內(nèi)容包括計劃期內(nèi)維修工作的時間安排、實施維修工作的方式、維修工程的技術(shù)方案及組織措施等內(nèi)容。
房屋維修計劃的保證性措施是指為確保維修計劃目標(biāo)及相應(yīng)實施方案的實現(xiàn)而做的輔助性計劃。其內(nèi)容包括房屋維修資金使用計劃、物資供應(yīng)計劃、勞動力計劃及技術(shù)支持計劃等。
房屋維修計劃是一項專業(yè)性強又具體的工作計劃，為了全面規(guī)劃物業(yè)管理公司的房屋維修工作，必須從不同層次、不同角度編制計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，理順各種計劃之間的關(guān)系，使之成為相互聯(lián)系、相互影響、協(xié)調(diào)一致的計劃體系。
2.房屋維修計劃體系
從系統(tǒng)的觀點講，企業(yè)屬于一個有著具體目標(biāo)的人造系統(tǒng)，構(gòu)成企業(yè)的各個部門、各個單位及各種要素之間存在著相互聯(lián)系、相互制約的系統(tǒng)關(guān)系。房屋維修作為物業(yè)管理公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的組成部分，其活動的開展必然要受公司內(nèi)部其他部門和活動的制約。所以房屋維修不僅僅是物業(yè)管理公司內(nèi)部房屋維修部門的工作，而且是全公司生產(chǎn)經(jīng)營活動的一部分。為了使房屋維修工作得以正常開展并取得良好的效益，我們必須構(gòu)造并協(xié)調(diào)房屋維修部門與全公司各個層次及各個部門之間的關(guān)系。而房屋維修計劃作為全面指導(dǎo)公司開展房屋維修活動的指導(dǎo)性文件，則必須圍繞維修工作的正常開展，對物業(yè)管理公司內(nèi)部各層次、各部門的工作作出相應(yīng)的安排。為此，在房屋維修計劃中，必須編制一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃，并做好各種計劃之間的綜合平衡工作，使它們成為一個有機的整體。所謂房屋維修計劃體系是指以房屋維修施工計劃為中心，由一系列相互聯(lián)系、相互影響的計劃所組成的體系。
房屋維修計劃體系中的各種計劃，按不同的分類標(biāo)準(zhǔn)可分為不同的類型。
首先，按計劃內(nèi)容分，可分成房屋維修施工計劃和企業(yè)各部門的保證性計劃兩類。房屋維修施工計劃是直接指導(dǎo)物業(yè)管理公司開展房屋維修工作的計劃文件，具有主體計劃的性質(zhì)。而物業(yè)管理公司各部門圍繞房屋維修施工計劃的實現(xiàn)而做的保證性計劃，如材料采購供應(yīng)計劃、勞動力計劃、機具供應(yīng)計劃、資金使用計劃等，均屬于輔助性計劃。制定房屋維修計劃時，必須處理好維修施工計劃與其他保證性計劃的系統(tǒng)關(guān)系，保持計劃內(nèi)容、形式、數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)的相互適應(yīng)、相互協(xié)調(diào)及相互統(tǒng)一。同時，還必須根據(jù)房屋維修工作的特點，不斷調(diào)整、完善維修計劃的內(nèi)容和指標(biāo)，努力促進(jìn)維修工作的正常開展，確保物業(yè)管理公司房屋維修計劃的全面貫徹實施。
其次，按計劃期的長短分，房屋維修計劃可分為年度計劃、季度計劃和月度計劃。房屋維修年度計劃是物業(yè)管理公司對其年度維修工作的事先安排。由于計劃期較長，所以計劃內(nèi)容比較粗糙，屬于控制性計劃。房屋維修季度和月度計劃是管理公司對其季度和月度內(nèi)預(yù)期需要開展維修工作的事先安排，它是具體指導(dǎo)維修工作的計劃文件，屬于操作性或?qū)嵤┬缘挠媱潯?/p>
二、房屋維修計劃管理
房屋維修計劃管理是物業(yè)管理公司計劃管理的組成部分，是為了使房屋維修工作能夠達(dá)到預(yù)期目標(biāo)的綜合性管理工作。
房屋維修計劃管理是指為高效率地實現(xiàn)企業(yè)計劃職能而圍繞房屋維修所開展的計劃編制、組織實施及控制協(xié)調(diào)活動。其目的是通過合理安排和有效協(xié)調(diào)，高效率地利用企業(yè)現(xiàn)有的生產(chǎn)要素，協(xié)調(diào)好企業(yè)各職能部門的關(guān)系，從而使房屋維修工作正常開展。房屋維修計劃管理的內(nèi)容包括計劃編制、計劃檢查、計劃調(diào)整和計劃總結(jié)等一系列工作，其中積極做好計劃工作的綜合平衡，是維修計劃管理的基本工作。
為搞好房屋維修管理，要建立健全計劃管理機構(gòu)和工作制度，明確各級管理人員的職責(zé)，保證維修工作在預(yù)先擬定的內(nèi)容、步驟和投資標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)進(jìn)行，嚴(yán)格控制投資標(biāo)準(zhǔn)，合理安排人力、物力和財力，并在執(zhí)行計劃中做好調(diào)節(jié)和綜合平衡工作。
1.房屋維修計劃管理的意義
(1)計劃是管理的開端，是管理循環(huán)的起始，任何管理都不能與計劃相脫節(jié)，沒有計劃就失去了對行動的引導(dǎo)，就談不上管理。
(2)計劃管理是房屋維修部門與物業(yè)管理公司其他部門發(fā)生業(yè)務(wù)聯(lián)系的紐帶，它在正確處理公司全局與局部、維修部門與其他部門業(yè)務(wù)關(guān)系方面有著十分重要的意義。企業(yè)組織機構(gòu)只規(guī)定企業(yè)各部門的管理職能，而各部門在開展具體業(yè)務(wù)管理時，則必須按計劃辦事，計劃是指導(dǎo)和評價企業(yè)各職能部門工作的依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)。
(3)房屋維修工作涉及面廣、影響因素多，為了使其正常地、高效率地進(jìn)行，必須對其實行全過程的平衡和協(xié)調(diào)，使維修工作經(jīng)常處于計劃的指導(dǎo)下進(jìn)行，而這一點必須通過維修計劃管理才能實現(xiàn)。
(4)計劃執(zhí)行過程中的及時反饋是優(yōu)化生產(chǎn)經(jīng)營活動的重要方法，通過維修計劃管理及時檢查計劃的執(zhí)行情況并通過控制協(xié)調(diào)及時作出優(yōu)化處理。若無計劃管理就不能使優(yōu)化得到繼續(xù)，就不能使企業(yè)人、財、物及產(chǎn)、供、銷等各方面之間保持科學(xué)、合理的關(guān)系。
2.房屋維修計劃管理的特點
由于房屋維修工作的特點，使其計劃管理工作有許多不同于其他業(yè)務(wù)的復(fù)雜情況。房屋維修計劃管理的特點可以概括如下：
(1)計劃的自主性差。物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)性質(zhì)屬于服務(wù)性的，其房屋維修工作的開展一方面取決于用戶的要求，另一方面取決于所管房屋的完損情況，所以計劃的自主性較差。
(2)計劃的多變性。維修施工中變化因素多，如施工對象、現(xiàn)場環(huán)境、氣候和協(xié)作單位等條件的變化，而且這些因素往往難以預(yù)見。因此，勞動生產(chǎn)率不穩(wěn)定，影響開竣工，影響計劃的穩(wěn)定性。
(3)計劃的不均衡性。由于維修施工的季節(jié)性與不均衡性，造成計劃期內(nèi)的施工內(nèi)容與比例不同，使年、季、月之間做到計劃均衡的難度很大。
3.房屋維修計劃管理的任務(wù)
(1)根據(jù)國家房管政策對維修工作的要求，根據(jù)房屋損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)查研究及分析預(yù)測的基礎(chǔ)上，制定房屋維修計劃，確定合理的房屋維修周期、維修范圍和維修方案。
(2)做好房屋維修計劃的綜合平衡和優(yōu)化工作，保證重點工程，統(tǒng)籌安排，最優(yōu)地使用企業(yè)的資源，提高綜合經(jīng)濟效益。
(3)在組織維修計劃的實施過程中，通過控制和協(xié)調(diào)手段，消除執(zhí)行過程中的薄弱環(huán)節(jié)及不協(xié)調(diào)因素，保證生產(chǎn)有節(jié)奏、有秩序地進(jìn)行。這里講的控制和協(xié)調(diào)是指年度計劃對季度計劃的控制和協(xié)調(diào)，季度計劃對月度計劃的控制和協(xié)調(diào)。
(4)做好執(zhí)行情況的檢查、統(tǒng)計和分析，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)，及時反饋、及時調(diào)整和改進(jìn)，不斷提高計劃管理水平。
4.房屋維修計劃管理的目的
(1)有計劃地對房屋進(jìn)行維修保養(yǎng)，盡可能地避免房屋維修工作的盲目性，確保房屋安全正常使用，盡量提高房屋的使用功能，延長房屋的使用壽命。
(2)保證合理使用維修資金，使有限的資金發(fā)揮最大的維修效果，實現(xiàn)最大的經(jīng)濟效益和社會效益，努力使用戶滿意，提高物業(yè)管理公司的信譽。
(3)提高房屋維修管理水平，實現(xiàn)房屋維修目標(biāo)，全面完成維修任務(wù)。
總之，做好房屋維修計劃管理工作，要根據(jù)國家房屋政策對維修工作的要求、房屋完好損壞情況及用戶的實際需要，在調(diào)整及預(yù)測基礎(chǔ)上，制定維修計劃并做好綜合平衡工作，合理使用企業(yè)資源，做到節(jié)省開支、縮短工期，對維修活動的各個方面進(jìn)行有效的組織、指揮、協(xié)調(diào)和控制，不斷提高房屋維修質(zhì)量，盡最大可能滿足用戶的需求，取得更好的經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益。
三、房屋維修計劃的編制
1.房屋維修計劃編制的原則
編制房屋維修計劃應(yīng)本著實事求是、量力而行、留有余地的原則。即從房屋維修工程的實際出發(fā)，計劃的編制既考慮到必要，又考慮到可能。
所謂實事求是，是指應(yīng)根據(jù)房屋的完損情況及用戶的具體要求，在確保房屋安全使用的基礎(chǔ)上，正確處理重點和一般的關(guān)系，區(qū)分主要矛盾和次要矛盾，合理安排維修計劃。
所謂量力而行，是指正確處理用戶需要、技術(shù)與經(jīng)濟的關(guān)系，在編制維修計劃時，在聽取用戶意見的同時，應(yīng)充分考慮技術(shù)上的可行性和經(jīng)濟上的合理性，做好房屋維修方案的論證工作，在確保房屋正常使用功能和合理延長房屋使用壽命的基礎(chǔ)上，盡量減少用戶的經(jīng)濟負(fù)擔(dān)。
所謂留有余地，是指計劃應(yīng)有彈性。房屋維修施工的特殊性決定了在維修施工過程中存在很多不確定因素及外部環(huán)境對它的干擾，一旦某個不確定因素變成現(xiàn)實的影響因素，一旦某個外部環(huán)境因素對施工過程產(chǎn)生負(fù)面影響，都會帶來實際施工情況偏離原計劃從而改變原計劃的情況。隨著這些情況的出現(xiàn)，必將對人力、物力、財力等企業(yè)資源提出新的要求。所以，在編制計劃時必須充分考慮上述可能出現(xiàn)變化的因素，做好準(zhǔn)備，即在編制計劃時應(yīng)留有余地。
2.房屋維修計劃的內(nèi)容
房屋維修計劃的內(nèi)容主要包括以下幾個方面：
(1)房屋維修施工計劃。是物業(yè)管理公司房屋維修計劃的主導(dǎo)和核心，是編制其他計劃的依據(jù)。維修施工計劃必須反映計劃期內(nèi)所需維修房屋的名稱、維修部位及維修性質(zhì)、規(guī)模(建筑面積和實物工期量)、投資額、各項工程開竣工日期、施工任務(wù)的分配方式、自營維修或外包維修)、維修項目進(jìn)度表及維修項目施工技術(shù)方案等。
(2)房屋維修輔助計劃。屬于支持、保證性計劃，它為確保完成房屋維修施工計劃創(chuàng)造條件。其內(nèi)容主要包括：
①房屋維修施工力量計劃。包括臨時工、合同工的招聘計劃，自有工人的組織及供應(yīng)計劃，各維修班組(或施工項目部)任務(wù)的安排，外包工程的招投標(biāo)計劃等。
②房屋維修材料供應(yīng)計劃。包括材料、器材的采購、運輸、儲存計劃等。
③房屋維修機具供應(yīng)計劃。包括機具的購置、維修、更新計劃等。
④房屋維修技術(shù)支持計劃。包括技術(shù)人員的組織與配備、技術(shù)制度的制定、施工安全措施等。
⑤房屋維修資金使用計劃。包括資金的需要量預(yù)測、資金籌措、資金使用計劃等。
⑥房屋維修成本及利潤計劃。包括成本預(yù)測、成本目標(biāo)確定、成本控制、成本核算以及預(yù)期實現(xiàn)利潤額計劃等。
3.房屋維修計劃的編制方法
(1)編制依據(jù)。編制房屋維修計劃主要依據(jù)以下經(jīng)營環(huán)境和條件的分析：
①依據(jù)黨和國家對房地產(chǎn)管理的方針、政策以及必要的經(jīng)濟預(yù)測和技術(shù)預(yù)測資料。
②房屋的完損狀況。現(xiàn)有房屋的完損狀況是編制年度維修計劃的主要依據(jù)，通過組織查勘鑒定，掌握房屋各類完損等級情況后，為確保房屋安全、正常使用，保持房屋的正常使用功能，必須安排不同類型的維修。如危險房屋必須及時安排修理排險;嚴(yán)重?fù)p壞房屋可根據(jù)情況考慮翻修或大修;一般損壞房屋可進(jìn)行中修上升為完好房;完好和基本完好房屋經(jīng)常進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，以保持完好的狀態(tài)等。所以要根據(jù)現(xiàn)有房屋的完損情況，著重在確保安全的前提下，編制安排全年房屋維修的總規(guī)模及翻修、大修、中修、綜合維修等各類維修工程的規(guī)模。
③編制房屋維修計劃，除上述主要依據(jù)外，還應(yīng)考慮物業(yè)管理公司自身的條件。根據(jù)公司的施工力量、材料供應(yīng)能力、設(shè)備及人員素質(zhì)等因素進(jìn)行綜合全面的平衡。
(2)年度維修計劃的編制。年度維修計劃的編制與維修工程量、工期、降低成本、安全、質(zhì)量、服務(wù)、施工管理等有著密切的聯(lián)系，年度維修計劃的編制步驟如下：
①根據(jù)房屋完損狀況、國家有關(guān)房屋維修管理的政策及標(biāo)準(zhǔn)、企業(yè)自身的施工力量、用戶提出的正確意見等因素研究確定計劃期內(nèi)房屋維修的總規(guī)模以及各種維修類型的規(guī)模。
②根據(jù)有關(guān)技術(shù)要求和企業(yè)自身條件確定維修任務(wù)分配方案(即確定是自營維修還是自包維修)并編制相應(yīng)的年度維修施工進(jìn)度計劃。
③根據(jù)房屋維修工程量、在維修施工中各種資源的消耗量標(biāo)準(zhǔn)(定額)及進(jìn)度安排，編制有關(guān)人工、材料、機具、成本、資金計劃。
制定年度維修計劃時，還應(yīng)注意以下幾點：
①對企業(yè)自身條件應(yīng)有全面正確的了解，在自身具備的條件基礎(chǔ)上編制計劃。
②對房屋損壞等級統(tǒng)計資料和維修施工中工料消耗資料要有積累和分析。
③在編制計劃時，應(yīng)做好綜合平衡工作，協(xié)調(diào)好各層次、各方面的關(guān)系。
(3)季度維修計劃的編制。季度維修計劃是在年度維修計劃的基礎(chǔ)上，按照均衡生產(chǎn)的原則，并結(jié)合季節(jié)特點，編制季度計劃，季度計劃要保證年度計劃的順利完成。
①編制季度維修計劃要考慮的因素。首先，應(yīng)根據(jù)季節(jié)不同、氣候條件不同(如冬季天寒地凍，夏季盛夏酷暑)，適當(dāng)安排維修任務(wù)和采取施工措施。其次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同維修項目，例如維修屋面工程應(yīng)盡量安排在雨季到來之前進(jìn)行。再次應(yīng)根據(jù)不同季節(jié)安排不同住戶維修，如修理商業(yè)用房應(yīng)盡量安排在營業(yè)淡季進(jìn)行，學(xué)校用戶可安排在寒暑假期間施工等。
②季度維修計劃的編制。編制季度維修計劃時，應(yīng)在年度維修計劃的指導(dǎo)下，根據(jù)季度特點及有關(guān)具體條件來確定本季度維修施工的工程量及相應(yīng)的進(jìn)度計劃，在確定本季度維修工程量及進(jìn)度計劃時應(yīng)考慮與年度維修計劃總量的比例，在條件許可的基礎(chǔ)上，盡量趕早，以確保年度計劃的完成。在編制季度維修計劃時，應(yīng)擬定具體的維修設(shè)計方案和施工方案，以作為編制資源供應(yīng)計劃的依據(jù)。季度維修計劃中每個維修工程均應(yīng)編制工程預(yù)算，以確定該工程的預(yù)算造價及工料消耗量指標(biāo)，并在此基礎(chǔ)上編制勞動力組織計劃及材料、機具、資金供應(yīng)計劃。對在建工程，應(yīng)參照其原有的施工組織設(shè)計中總進(jìn)度的要求來編制季度維修計劃進(jìn)度表，對新開工程，在未編制進(jìn)度計劃表的情況下，首先要摸清在建工程在季度維修計劃中施工進(jìn)度計劃表上的工程量及相應(yīng)資源的分配情況，在此基礎(chǔ)上，對新開工程進(jìn)行研究，初步排出其施工進(jìn)度計劃，并對其資源進(jìn)行綜合平衡，考慮工程搭接，盡量組織均衡施工。
③月度維修計劃的編制。在充分保證季度維修計劃完成的前提下，根據(jù)季度維修計劃中各項工程準(zhǔn)備情況及房屋完損情況，按輕重緩急原則編制月度維修計劃。工程準(zhǔn)備情況主要指工程前期準(zhǔn)備，包括工程項目的查勘設(shè)計，維修項目報批，水電表移位，道路占用辦理，住用戶動遷，維修隊伍、材料、設(shè)備等準(zhǔn)備情況。
月度維修計劃的編制方法與季度維修計劃相同，維修項目因是月度計劃，基本上均做查勘預(yù)算，編制的依據(jù)是施工分段作業(yè)計劃，如情況有變化，在月度計劃中要進(jìn)行調(diào)整。月度維修計劃應(yīng)保證季度維修計劃的完成。如有特殊情況，應(yīng)辦理一定手續(xù)，經(jīng)批準(zhǔn)后才可以調(diào)整計劃。
四、房屋維修計劃的執(zhí)行和控制
編制房屋維修計劃，是計劃管理的開始，重要的是在計劃確定以后，如何貫徹執(zhí)行，保證計劃的實施。
房屋維修計劃控制的主要內(nèi)容包括：修繕項目的進(jìn)度、產(chǎn)量、質(zhì)量、成本和安全等。其控制的手段應(yīng)為各級人員深入實際地檢查，召集有關(guān)會議等。
房屋維修計劃是維修工作要達(dá)到總要求。因此，必須將維修計劃按內(nèi)部組織機構(gòu)層層分解，落實到基層，實行責(zé)任制，并讓從事維修的有關(guān)人員了解，使計劃成為全體人員的奮斗目標(biāo)。
在計劃貫徹執(zhí)行過程中，要進(jìn)行經(jīng)常性地監(jiān)督檢查和考核。房屋維修施工中對已有房屋進(jìn)行的維護(hù)保養(yǎng)、修理、改造，受到多種因素的制約。如：因使用單位和使用人不能搬遷而使維修不能按期進(jìn)行;因房屋周圍環(huán)境牽連而改變維修方案;因城市規(guī)劃的需要而提前更新改造;因維修經(jīng)費限制而降低維修標(biāo)準(zhǔn)和減少維修工程量，以及建筑材料價格調(diào)整，突發(fā)性天災(zāi)人禍等。這些必然會影響原計劃的實施和完成。因此，加強對維修計劃的監(jiān)督檢查和考核，發(fā)現(xiàn)問題，及時研究解決，搞好綜合平衡，對于維修計劃的完成尤為重要。
維修計劃執(zhí)行情況檢查的主要內(nèi)容有：計劃指標(biāo)分解及措施落實情況;計劃指標(biāo)的完成情況;原計劃的正確程度;執(zhí)行過程中出現(xiàn)的問題及解決的辦法;有哪些經(jīng)驗教訓(xùn)等。
為了確保按規(guī)定工期完成任務(wù)，在計劃管理中還要重視抓好掃尾工作計劃。當(dāng)一個階段的工程完成70%左右時，就要準(zhǔn)備下一階段的開工，所以這時往往容易重視新開工階段工程，而忽視對上一階段的掃尾工作，使工期得不到保證。因此必須重視掃尾工程計劃，對掃尾計劃要落實到人，并要落實時間、落實任務(wù)，以確保整個工程按工期計劃完成。
篇2：物業(yè)知識教材：房屋設(shè)備維修管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋設(shè)備維修管理
一、房屋設(shè)備的保養(yǎng)與維修
為了保證設(shè)備的正常運作，必須對各種房屋設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)與維修。
1.設(shè)備保養(yǎng)
房屋設(shè)備的保養(yǎng)是指物業(yè)管理企業(yè)主管部門和供電、供水、供氣等單位對設(shè)備所進(jìn)行的常規(guī)性檢查、養(yǎng)護(hù)、維修等工作。通常采用三級保養(yǎng)制(即日常維護(hù)保養(yǎng)、一級保養(yǎng)和二級保養(yǎng))。
(1)日常維護(hù)保養(yǎng)。是指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。主要包括定期檢查、清潔保養(yǎng)；發(fā)現(xiàn)小故障及時排除，及時做好維護(hù)工作并進(jìn)行必要記錄等。
(2)一級保養(yǎng)。是由設(shè)備操作人員與維修人員按計劃進(jìn)行保養(yǎng)維修工作。主要包括對設(shè)備的某些局部進(jìn)行解體清洗，按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行定期保養(yǎng)。
(3)二級保養(yǎng)。是指設(shè)備維修人員對設(shè)備進(jìn)行全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備達(dá)到完好狀態(tài)。
2.設(shè)備維修
房屋設(shè)備的維修是通過修復(fù)或更換零件、排除故障、恢復(fù)設(shè)備原有功能所進(jìn)行的技術(shù)活動。房屋設(shè)備維修根據(jù)設(shè)備破損程度可分為：
(1)零星維修工程。是指對設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及為排除運作故障而進(jìn)行局部修理。
(2)中修工程。中修工程是指對設(shè)備進(jìn)行正常的和定期全面檢修、對設(shè)備部分解體修理和更換少量磨損零部件，保證能恢復(fù)和達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)要求，使設(shè)備正常運轉(zhuǎn)。更換率為10%~30%左右。
(3)大修工程。是指對房屋設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修，對設(shè)備要進(jìn)行全部解體，更換主要部件或修理不合格零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能，更換率一般不超過30%。
(4)設(shè)備更新和技術(shù)改造。設(shè)備更新和技術(shù)改造是指設(shè)備使用一定年限后，技術(shù)性能落后，效率低、耗能大或污染日益嚴(yán)重，需要更新設(shè)備，提高和改善技術(shù)性能。
(5)故障維修。通常是房屋設(shè)備在使用過程中發(fā)生突發(fā)性故障而停止，檢修人員采取緊急修理措施，排除故障，使設(shè)備恢復(fù)功能。
(6)設(shè)備維修日常工作。
3.房屋設(shè)備維修的特點
(1)設(shè)備投資大導(dǎo)致設(shè)備維修成本高。相對于房屋建筑本身而言，房屋設(shè)備的維修一次性投資大、成本高，因為房屋設(shè)備使用年限較短。一方面房屋設(shè)備因使用而發(fā)生有形損耗，致使其使用年限縮短，另一方面，由于技術(shù)進(jìn)步，出現(xiàn)了性能更好、使用更舒適方便的新型房屋設(shè)備發(fā)生的無形損耗，導(dǎo)致其使用年限縮短，這種無形的和有形的損耗，都會引起房屋設(shè)備的維修更新間隔期的縮短，從而使維修更新成本增加。此外，新型的、使用效能更高、更舒適方便的設(shè)備一次性投資較大，因此，維修更新這種設(shè)備的成本就較高。
(2)維修技術(shù)要求高。由于房屋設(shè)備是在房屋建筑物內(nèi)部，其靈敏程度和精確程度的要求都較高，而維修工作的好壞會直接影響設(shè)備在運行中的技術(shù)性能的正常發(fā)揮，因此，房屋設(shè)備維修技術(shù)的要求相當(dāng)高。在設(shè)備維修管理中，必須要配備專業(yè)技術(shù)人員。在設(shè)備維修前，專業(yè)技術(shù)人員要認(rèn)真閱讀有關(guān)設(shè)備的技術(shù)檔案和技術(shù)資料，建立房屋設(shè)備維修責(zé)任制。
(3)隨機性與計劃性相結(jié)合、集中維修與分散維修相結(jié)合。房屋設(shè)備因平時使用不當(dāng)或其他突發(fā)事故等原因，往往是突然發(fā)生故障，這就使房屋設(shè)備的維修有很強的隨機性，事先很難確定故障究竟何時以何種程度發(fā)生。但房屋設(shè)備又都有一定的使用壽命和大修更新周期，因此，設(shè)備的維修又有很強的計劃性，可以制定房屋設(shè)備維修更新計劃，有計劃地制定維修保養(yǎng)次序、期限和日期。此外，房屋設(shè)備日常的維護(hù)保養(yǎng)、零星維修和突發(fā)性搶修卻是分散進(jìn)行的，而大修更新又往往是集中地按計劃進(jìn)行的，因此，房屋設(shè)備的維修又具有集中維修與分散維修相結(jié)合的特點。
二、各類管理人員的崗位職責(zé)與管理制度
1.管理人員的崗位職責(zé)
(1)工程部經(jīng)理。工程部經(jīng)理是對機電設(shè)備進(jìn)行管理、操作、保養(yǎng)、維修，保證設(shè)備正常進(jìn)行的總負(fù)責(zé)人。其職責(zé)是：
①在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度；
②負(fù)責(zé)設(shè)備的使用、維護(hù)、保養(yǎng)、更換的整個過程中的管理工作，使設(shè)備始終處于良好工作狀態(tài)；
③組織擬定設(shè)備管理、操作、維修等規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；
④組織、收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料，做好設(shè)備的技術(shù)管理工作；
⑤組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計劃，并進(jìn)行預(yù)算，在公司經(jīng)理批準(zhǔn)后，組織人員實施；
⑥組織人力、物力，及時完成住戶提出的報修申請；
⑦組織全體工程部員工進(jìn)行政治學(xué)習(xí)，樹立“業(yè)主至上，服務(wù)第一”的思想，進(jìn)行技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高解決技術(shù)難題的能力。
(2)各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人(工程師或技術(shù)員)。各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人在部門經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)所管轄的維修班組的技術(shù)、管理工作，并負(fù)責(zé)編制所分管的機電設(shè)備的保養(yǎng)、維修計劃、操作規(guī)程及有關(guān)資料，協(xié)助部門經(jīng)理完成上級主管部門布置的工作。具體職責(zé)為：
①負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備的預(yù)算計劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計劃的落實實施，并負(fù)責(zé)技術(shù)把關(guān)和檢查；
②負(fù)責(zé)檢查所有分管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)的情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)；
③負(fù)責(zé)制定所管理設(shè)備的運行方案，督導(dǎo)操作工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，以保證設(shè)備的正常運行；
④負(fù)責(zé)所管理設(shè)備的更新、改造計劃，以完善原設(shè)計和施工遺留的缺陷，使各項機電設(shè)備投入正常運轉(zhuǎn)，從而達(dá)到“安全、可靠、經(jīng)濟、合理”的目標(biāo)；
⑤組織調(diào)查、分析設(shè)備事故原因，提出處理意見及整改措施，以防止同類事故再次發(fā)生；
⑥具體負(fù)責(zé)培訓(xùn)所管轄機電設(shè)備的檢修工、操作工的技術(shù)水平、工作能力；
⑦積極完成上級領(lǐng)導(dǎo)布置的其他任務(wù)。
(3)領(lǐng)班：
①負(fù)責(zé)本班所管轄設(shè)備的運作、維護(hù)養(yǎng)護(hù)工作，嚴(yán)格做到“三干凈”：設(shè)備干凈、機房干凈、工作場所干凈；“四不漏”：不漏電、不漏水、不漏油、不漏氣：“五良好”：使用性能良好、潤滑良好、密封良好、緊固良好、調(diào)整良好。
②以身作則，帶領(lǐng)并督促全班員工遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程和公司制定的各項規(guī)章制度，及時完成上級下達(dá)的各項任務(wù)。
③負(fù)責(zé)本班的政治、業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高自身素質(zhì)，負(fù)責(zé)本班的日常工作安排。
④嚴(yán)格考核全體員工的出勤情況，不允許擅離職守做私活。
⑤負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計劃和備件計劃，報主管部門審核后組織實施。
(4)維修人員：
①按時上班，不得遲到早退，因故請假，需經(jīng)上級部門批準(zhǔn)；
②認(rèn)真執(zhí)行公司制定的各種設(shè)備維護(hù)規(guī)程；
③認(rèn)真完成設(shè)備的日常巡檢工作，發(fā)現(xiàn)問題及時處理；
④定期對機電設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)維護(hù)；
⑤認(rèn)真完成公司安排的設(shè)備大檢修任務(wù)；
⑥正確、詳細(xì)填寫工作記錄、維修記錄，建立設(shè)備檔案；
⑦愛惜各種設(shè)備、工具和材料，對日用維修消耗品要登記簽認(rèn)，嚴(yán)禁浪費；
⑧加強業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，認(rèn)真鉆研設(shè)備維護(hù)技術(shù)，并樹立高度的責(zé)任心，端正工作態(tài)度。
(5)保管員：
①負(fù)責(zé)統(tǒng)計材料、工具和其他備件的庫存情況，根據(jù)庫存數(shù)量及其他使用部門提出的采購申請，填寫采購申請表，報送經(jīng)理審批；
②負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的入庫驗收工作，保證產(chǎn)品品種、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量符合有關(guān)規(guī)定要求；
③負(fù)責(zé)庫房的保管工作，保證產(chǎn)品的安全和質(zhì)量；
④負(fù)責(zé)材料、工具和其他設(shè)備備件的出庫工作；
⑤負(fù)責(zé)統(tǒng)計庫房材料的工作，按時報送財務(wù)部門；
⑥負(fù)責(zé)完成上級交辦的其他任務(wù)。
2.管理制度
(1)接管驗收制度。設(shè)備驗收工作是設(shè)備安裝或檢修停用后轉(zhuǎn)入使用的一個重要過程。搞好設(shè)備驗收工作，對以后的管理和使用有著重要的意義。設(shè)備接管驗收不僅包括對新建房屋附屬設(shè)備的驗收，而且還包括對維修后房屋設(shè)備的驗收，以及委托加工或購置的更新設(shè)備開箱驗收。
房屋設(shè)備的第一次驗收為初驗，對發(fā)現(xiàn)的問題應(yīng)商定解決意見并確定復(fù)驗時間，對經(jīng)復(fù)驗仍不合格的應(yīng)限定解決期限。對設(shè)備的缺陷及不影響使用的問題可作為遺留問題簽訂協(xié)議保修或賠款補償。這類協(xié)議必須是設(shè)備能用、不致出現(xiàn)重大問題時方可簽訂。驗收后的驗收單與協(xié)議等文件應(yīng)保存好。
(2)預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度。計劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù)定計劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組織措施和技術(shù)措施。主要包括：
①確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。
②設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。
③開展預(yù)防計劃維修保養(yǎng)工作的實施與監(jiān)督。各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計劃，并分期分項下達(dá)給維修人員、使用人員實施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。
④大修理計劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。
進(jìn)行計劃維修保養(yǎng)的次序和期限是根據(jù)設(shè)備的作用、特點、規(guī)格與使用條件決定的。實行計劃性維修保養(yǎng)制度可以使房屋設(shè)備保持正常的工作能力，防止設(shè)備在使用過程中發(fā)生不應(yīng)有的磨損、老化、腐蝕等現(xiàn)象，充分發(fā)揮設(shè)備潛力和使用效益，正確掌握設(shè)備狀況，提高設(shè)備運行效率；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，可以延長設(shè)備的修理間隔期，降低修理成本，提高維修質(zhì)量；實行預(yù)防性維修保養(yǎng)制度，還可以保證房屋設(shè)備的安全運行，也是延長設(shè)備使用壽命、樹立物業(yè)管理企業(yè)良好形象的保證。
(3)值班制度。建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運行，其具體內(nèi)容如下：
①值班人員必須堅守崗位，不得擅自離崗，如因工作需要臨時離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時間及去向。
②根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)備的運行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。
③如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時不能處理，應(yīng)按報告制度及時報告給有關(guān)人員。
④調(diào)度值班人員接到請修通知后，應(yīng)及時通知有關(guān)班組，安排人員前往維修。
⑤所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。如需調(diào)班，必須報主管人員同意。就餐時間，實行輪換就餐制，并通知同班人員配合。
⑥值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長同意，按規(guī)定辦理請假手續(xù)。班長應(yīng)落實好代班人員，保證崗位上有人工作。
(4)交接班制度。搞好交接班工作，可以保證值班制度的實施，其主要內(nèi)容是：
交接班雙方人員必須提前10min做好交接班準(zhǔn)備工作，正點進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查看運行記錄，介紹運行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更等情況，清點儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。
出現(xiàn)下列情況不得交班：
①在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動或停機時；
②交接班準(zhǔn)備工作未完成時；
③接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班人時。
交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。
(5)報告制度。建立報告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組長及時了解設(shè)備的運行情況及設(shè)備維修管理情況，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)備管理中存在的問題，以便及時解決。其具體內(nèi)容有：
①下列情況報告班組長：
a.主要設(shè)備非正常操作的開停、調(diào)整及其他異常情況；
b.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機檢修；
c.零部件更換及修理；
d.運行人員暫時離崗。
②下列情況報告技術(shù)負(fù)責(zé)人：
a.重要設(shè)備非正常操作的啟停、調(diào)整及其他異常情況；
b.采用新的運行方式；
c.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機檢修；
d.重點零部件更換修理、加工和改造；
e.員工加班、調(diào)班、補休、請假；
f.與上級或外協(xié)單位聯(lián)系。
③下列情況報告經(jīng)理：
a.重點設(shè)備發(fā)生故障或停機修理；
b.影響大廈運行的設(shè)備出現(xiàn)故障并需要立即檢修和施工；
c.系統(tǒng)運行方式的重大改變；
d.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造；
e.系統(tǒng)或設(shè)備的整改工程及外委施工；
f.技術(shù)骨干、班組長以上人員崗位調(diào)整及班組組織結(jié)構(gòu)調(diào)整；
g.員工一天以上的請假，班組長以上的員工補休、換班。
(6)工具領(lǐng)用保管制度：
①個人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請部門經(jīng)理批準(zhǔn)，到倉庫辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個人負(fù)責(zé)使用、保管。
②班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請，部門經(jīng)理批準(zhǔn)后到倉庫領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時，按交接班制度交接公用工具。
③工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價值賠償。
④工具因使用時間過長而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)可辦理報廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。
除了上述設(shè)備管理制度外，還有工程設(shè)備請修制度，設(shè)備技術(shù)檔案資料保存管理制度，房屋設(shè)備更新、改造、調(diào)撥、增添、報廢規(guī)劃及審批制度，承租保管設(shè)備的責(zé)任制度和房屋設(shè)備清點盤點制度等一系列房屋設(shè)備管理制度體系，從而有效地實現(xiàn)專業(yè)化、制度化的房屋設(shè)備管理。
(7)設(shè)備操作維修安全規(guī)定：
①所有機電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)安全操作規(guī)程，并樹立“安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運行，又要保證工作人員安全。
②新上崗、轉(zhuǎn)崗的機電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。
③設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，并要認(rèn)真保管。
④工作人員進(jìn)入設(shè)備房內(nèi)嚴(yán)禁吸煙。
⑤非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。
⑥對于設(shè)備正常運行參數(shù)定時檢查記錄，如參數(shù)異常，必須及時處理。
⑦電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗電、檢修、檢查無誤后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防事故發(fā)生。
⑧熟悉掌握觸電急救方法及步驟。
3.培養(yǎng)一支“一專多能”的高素質(zhì)維修管理隊伍
物業(yè)管理公司如何適應(yīng)物業(yè)管理的科學(xué)化，設(shè)備維修管理人員的素質(zhì)是最重要的因素。因此對設(shè)備維修管理人員要有明確的要求，應(yīng)努力把他們培養(yǎng)成“精干”的“一專多能”的技術(shù)能手。
(1)技術(shù)人員要加強物業(yè)管理方面的知識學(xué)習(xí)，保證各種建筑設(shè)備正常運行。
住宅小區(qū)(大廈)人員相對集中，各種設(shè)施多，這就增加了設(shè)備管理的難度。為了更好地做好管理工作，設(shè)備管理人員和其他管理人員必須刻苦學(xué)習(xí)物業(yè)管理知識，熟知住宅小區(qū)(大廈)的物業(yè)情況和各項管理規(guī)定，在實際工作中加強管理意識，做到“勤察、多思、善斷”，對任何不規(guī)范使用設(shè)備的行為做到有效制止、糾正，發(fā)現(xiàn)設(shè)備不正常時，立即通知有關(guān)部門停機檢修，迅速查明原因。
(2)技術(shù)人員要“一專多能”，適應(yīng)機電管理的需要。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)配套的機電設(shè)備很多，通常是24h運行，因此機電人員隨時要處理機電設(shè)備出現(xiàn)的故障。這些設(shè)施技術(shù)程度高、專業(yè)性強，需要不同的專業(yè)技術(shù)人員來承擔(dān)。在實際工作中，機電人員數(shù)量受到定編的限制，需要處理的事情又無定性，所以出現(xiàn)有時機電人員事情干不完，有時卻沒有多少工作做，造成工作量極不平衡。為了克服這一現(xiàn)象，必須實行“一專多能”的用人制度，所謂“一專多能”，就是機電維修人員以一項專業(yè)技術(shù)為主，培養(yǎng)多種技術(shù)職能，在工作中能“提得起、放得下”，勝任多種工作，使整個機電隊伍達(dá)到精干高效。值得注意的是，在采用“一專多能”的工作方式時，不可盲目強求，切忌無證上崗，造成不安全事故發(fā)生和其他損失。
(3)加強巡視檢查工作，保證機電設(shè)備完好運行。
住宅小區(qū)(大廈)內(nèi)的機電設(shè)備分布零散，在機電人員編制有限的情況下，采用巡視檢查的方法來掌握其運行情況，是切實可行的。采用這種工作方法時，首先應(yīng)將設(shè)備及區(qū)域進(jìn)行劃分并分配到人，落實巡查內(nèi)容。每周工程部主任組織管理人員、技術(shù)骨干巡視檢查一次，以督促、檢查落實情況，保證機電設(shè)備的完好率。
篇3：物業(yè)知識教材：房屋維修施工管理
物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋維修施工管理
一、房屋維修施工項目管理概述
房屋維修工程施工項目管理工作，是以維修施工生產(chǎn)活動為中心，貫穿于維修施工的全過程。房屋是不動產(chǎn)，是固定不變的實體，其式樣多、結(jié)構(gòu)類型復(fù)雜，維修工程有特定的用戶與使用要求，故管理變異性大、困難多。為了高效、優(yōu)質(zhì)、低成本地完成維修項目的施工任務(wù)，提高維修工程施工的經(jīng)濟效益，物業(yè)管理公司必須做好維修施工項目的管理工作。
1.維修施工項目管理概念
房屋維修施工項目管理，就是對完成維修建筑產(chǎn)品的施工全過程所進(jìn)行的組織和管理。房屋維修施工過程是指從接受維修施工任務(wù)到工程交工驗收的全部過程。這個過程包括:簽訂房屋維修工程合同、施工組織與準(zhǔn)備、施工調(diào)度與管理、質(zhì)量管理與施工安全以及竣工交驗等。
房屋維修施工項目管理是針對房屋維修工程施工所進(jìn)行的一系列組織與管理工作的總稱。由于房屋維修施工項目的特點，決定了房屋維修施工項目管理是一項綜合的、復(fù)雜的施工生產(chǎn)管理活動。一方面，它是直接從事房屋維修施工活動的維修施工企業(yè)生產(chǎn)管理中的重要組成部分;另一方面，它也是物業(yè)管理公司房屋維修管理的重要內(nèi)容。
根據(jù)管理的主體不同，房屋維修施工項目管理可分為甲方的項目管理和乙方的項目管理。這兩種管理除了管理主體所處的地位不同外，其管理方法和內(nèi)容基本一致。
2.維修施工項目管理的主要任務(wù)
維修施工項目管理的主要任務(wù)是貫徹維修工程的施工程序，合理安排人力、物力、財力，不斷更新維修技術(shù)，在保證質(zhì)量及工期的前提下，提高勞動生產(chǎn)率，降低維修工程施工成本，增加盈利;在維修施工中，運用科學(xué)管理的方法與職能，對維修工程計劃、生產(chǎn)、技術(shù)、物資、勞力和財務(wù)進(jìn)行業(yè)務(wù)管理，對維修工程質(zhì)量、工程成本和進(jìn)度進(jìn)行合理、有效的控制。
3.維修施工項目管理的基本內(nèi)客
房屋維修施工項目管理貫穿于整個施工階段，在施工全過程的不同階段，施工管理工作的重點和具體內(nèi)容是不相同的。施工管理的實質(zhì)應(yīng)是對施工生產(chǎn)進(jìn)行合理的計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制和指揮。在施工中，人力組織得是否合理，物力是否得到了充分利用，財力用得是否得當(dāng)，機械設(shè)備和勞動力搭配得是否合適，施工方案是否先進(jìn)可靠等，都直接影響房屋維修的成效。所有這些，需要在施工過程中經(jīng)過科學(xué)的安排、精密的計算和合理的組織管理，這些課題就構(gòu)成了施工項目管理的全部內(nèi)容。房屋維修施工項目管理的內(nèi)容一般包括:
(1)落實維修任務(wù)，簽訂承包合同。
(2)在工程開工前，解決住戶臨時遷移，做到水、電、道路通暢，并安排大宗材料堆放，設(shè)備安置進(jìn)場，確定施工方案等各項準(zhǔn)備工作。
(3)組織均衡流水立體交叉施工，并對施工過程進(jìn)行質(zhì)量控制和全面協(xié)調(diào)工作。
(4)加強對維修現(xiàn)場的平面管理，合理利用空間，促進(jìn)文明施工，創(chuàng)文明施工現(xiàn)場。
(5)做好參與項目施工的各方的協(xié)調(diào)工作并開展合同管理工作。
從以上內(nèi)容看，房屋維修施工項目管理還包含企業(yè)的其他專業(yè)管理，如計劃、技術(shù)、質(zhì)量、材料、機械、成本等管理內(nèi)容。施工項目管理是綜合性的管理，它正是要運用這些專業(yè)管理方法對維修工程實施全過程的管理。
二、房屋維修施工準(zhǔn)備工作
1.房屋維修施工準(zhǔn)備工作的任務(wù)
施工準(zhǔn)備系指維修工程開工前，甲、乙雙方在組織、技術(shù)、經(jīng)濟、勞力和物資等方面，為保證工程順利開工而事先必須做好的一項綜合性的組織工作。維修工程應(yīng)根據(jù)工程量的大小及工程的難易程度等具體情況分別編制施工組織設(shè)計(大型工程)、施工方案(一般工程)或施工說明(小型工程)。
施工準(zhǔn)備工作，是房屋維修工程組織施工和管理的重要內(nèi)容。在工程開工前，必須有合理的施工準(zhǔn)備期。施工準(zhǔn)備工作的基本任務(wù)是掌握房屋維修工程的特點、進(jìn)度要求，摸清施工的客觀條件;從技術(shù)、物資、人力和組織等方面為房屋維修工程施工創(chuàng)造一切必要的條件。認(rèn)真細(xì)致地做好施工準(zhǔn)備工作，對充分發(fā)揮人的積極因素，合理組織人力、物力，加快施工進(jìn)度，提高房屋維修工程質(zhì)量，節(jié)約資金和原材料等，都起著十分重要的作用。
實踐證明，凡是重視施工準(zhǔn)備工作，開工前和施工中都能認(rèn)真地、細(xì)致地為施工生產(chǎn)創(chuàng)造一切必要的條件，則該項維修工程就能夠順利完成;反之，忽視準(zhǔn)備工作，倉促上馬，雖然有著加快工程進(jìn)度的良好愿望，但是往往事與愿違，工程進(jìn)行中缺東少西，延誤時間，浪費力量，有的甚至被迫停工，最后不得不反過頭來，補做各項準(zhǔn)備工作，這樣必然推遲工程進(jìn)度，造成不應(yīng)有的損失。
2.維修施工準(zhǔn)備工作主要內(nèi)容
維修施工組織準(zhǔn)備工作的內(nèi)容很多，其主要內(nèi)容有以下幾個方面:
(1)對維修工程應(yīng)摸清施工現(xiàn)場情況，包括電纜、電機以及煤氣、供暖、給排水等地下管網(wǎng)及其走向，并平整好現(xiàn)場;
(2)維修工程設(shè)計圖紙齊全;
(3)編制施工組織設(shè)計或施工方案獲得批準(zhǔn);
(4)材料、成品和半成品等構(gòu)件，能陸續(xù)進(jìn)入現(xiàn)場，確保連續(xù)施工;
(5)領(lǐng)取建筑施工執(zhí)照;
(6)安置好需搬遷的住(用)戶，切斷或接通水、電源;
(7)落實資金和勞動力計劃。
3.維修工程施工組織設(shè)計
施工組織設(shè)計是全面安排施工的技術(shù)經(jīng)濟文件，是指導(dǎo)施工的主要依據(jù)之一。正確編制和全面貫徹施工組織設(shè)計，是保證順利施工的首要條件，也是維修工程必不可少的組織措施。
(1)施工組織設(shè)計的主要任務(wù)。施工組織設(shè)計任務(wù)主要包括以下幾個方面:
①規(guī)定最合理的施工程序，保證以最短的工期完成維修工程，并按期投入使用;
②采用技術(shù)上先進(jìn)、經(jīng)濟上合理的施工方法和技術(shù)組織措施;
③選定最有效的施工機具和勞動組織;
④周密計算和安排人力、物力，保證均衡施工;
⑤制定正確的工程進(jìn)度計劃，找出施工過程中的關(guān)鍵問題;
⑥對施工現(xiàn)場的平面和空間進(jìn)行合理布置與管理等。
(2)施工組織設(shè)計內(nèi)容。根據(jù)維修工程的不同規(guī)模和技術(shù)要求的差異，分別編制施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明。施工組織設(shè)計或施工方案(施工說明)的內(nèi)容一般包括以下幾個方面:
①工程概況。包括工程地點、面積、投資、維修工程內(nèi)容、工期、主要工種工程量、材料設(shè)備及用戶搬遷時間等。
②單位工程進(jìn)度計劃。
③施工任務(wù)的組織分工和安排，總包、分包的分工范圍，物業(yè)管理公司、維修施工單位和設(shè)計單位的三方協(xié)作關(guān)系。
④勞動力組織及需要量計劃。
⑤主要材料、預(yù)制品、施工機具需要量及舊料代用計劃。
⑥生產(chǎn)、生活臨時設(shè)施計劃。
⑦施工用水、用電、燃料的供應(yīng)辦法。
⑧施工現(xiàn)場總平面圖，包括:標(biāo)明應(yīng)清理的現(xiàn)場障礙物、給定定位坐標(biāo)、地下管網(wǎng)情況、水電源的接設(shè)、消防設(shè)備位置、現(xiàn)場材料的存放位置和道路設(shè)置。
⑨保證工程質(zhì)量及安全生產(chǎn)的技術(shù)組織措施。
⑩各項技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)等。
三、施工階段管理工作
1.施工調(diào)度工作
由于維修工程施工的可變因素多，以及計劃工作不可能十分準(zhǔn)確，在維修施工中總會出現(xiàn)不協(xié)調(diào)和新的不平衡。施工調(diào)度就是以工程施工進(jìn)度計劃為依據(jù)，在整個施工過程中不斷求得勞動力、材料、機械與施工任務(wù)和進(jìn)度要求之間的平衡，并解決好工種與專業(yè)之間銜接的綜合性協(xié)調(diào)工作。
施工調(diào)度工作，是及時平衡、解決矛盾、保證正常施工的手段。其主要任務(wù)為:
(1)經(jīng)常檢查、督促施工計劃和工程合同的執(zhí)行情況，進(jìn)行人力、物力的平衡調(diào)度，促進(jìn)施工生產(chǎn)活動的進(jìn)行。
(2)組織好材料運輸，確保施工連續(xù)性，監(jiān)督檢查工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、勞動防護(hù)等情況，發(fā)現(xiàn)問題，找出原因、提出措施、限期改正。根據(jù)天氣預(yù)報，做好雨季施工工作。
2.施工現(xiàn)場管理
(1)施工現(xiàn)場經(jīng)常性管理。施工現(xiàn)場管理是以施工組織設(shè)計、一般工程施工方案或小型工程施工說明為依據(jù)，在施工現(xiàn)場進(jìn)行的各種管理活動。現(xiàn)場管理要指派專人負(fù)責(zé)，并貫穿到整個工程的始終。
維修工程施工現(xiàn)場管理工作的主要內(nèi)容有:
①修建或利用各項臨時設(shè)施，安排好施工銜接及料具進(jìn)退場，節(jié)約施工用地;
②按計劃拆除舊建筑，排除障礙物，清運渣土等;
③注意生產(chǎn)與住(用)戶安全，在拆除與翻修時，設(shè)立施工防護(hù)標(biāo)志，處理好與毗鄰建筑物或構(gòu)筑物的關(guān)系。
(2)施工現(xiàn)場材料管理。維修施工材料現(xiàn)場管理是指一個工程對象、一個施工現(xiàn)場的材料供應(yīng)管理工作的全過程。現(xiàn)場材料管理是管好、用好材料的基本落腳點，是衡量維修施工企業(yè)管理水平和實現(xiàn)文明施工的重要標(biāo)志。
維修施工現(xiàn)場材料管理的內(nèi)容主要有:
①根據(jù)施工進(jìn)度和場地大小，有計劃地組織建筑材料分期分批進(jìn)場，以滿足工程連續(xù)施工的需要;
②按施工材料需用計劃，實行材料限額領(lǐng)料與核算制度，并做好現(xiàn)場材料的檢查、保管;
③加強現(xiàn)場平面管理，根據(jù)施工進(jìn)度變化及時調(diào)整材料堆放位置;
④及時回收舊料、廢料，做好修舊利用;
⑤維修工程竣工后，及時清理現(xiàn)場，將剩余材料進(jìn)行清點，并辦好轉(zhuǎn)、退料手續(xù)。
(3)施工現(xiàn)場機械設(shè)備管理。現(xiàn)場機械設(shè)備管理的目的就是要充分發(fā)揮機械的效率和機械化施工的優(yōu)越性，更好地為生產(chǎn)服務(wù)。機械設(shè)備應(yīng)貫徹預(yù)防為主、維修并重的原則。設(shè)備在使用過程中，要盡量避免發(fā)生故障，以免影響生產(chǎn)和人身安全。
(4)施工班組管理。施工班組管理的主要任務(wù)是積極采用科學(xué)的管理方法，學(xué)習(xí)和采用先進(jìn)施工工藝和操作技術(shù)，優(yōu)質(zhì)低耗、均衡快速地完成維修任務(wù)。
3.施工安全管理
認(rèn)真貫徹執(zhí)行安全生產(chǎn)管理制度，是搞好房屋維修工作的一項重要措施。因此，要加強對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立健全安全生產(chǎn)管理制度，嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程，確保安全施工。
安全檢查機構(gòu)或人員必須認(rèn)真執(zhí)行安全生產(chǎn)的方針、政策、法令、條例，經(jīng)常對現(xiàn)場作業(yè)進(jìn)行安全檢查，并組織職工學(xué)習(xí)安全生產(chǎn)操作規(guī)程。生產(chǎn)活動中施工人員受到嚴(yán)重傷害的事故有物體打擊、高空墜落、機械傷害等。此外，由于施工方法不當(dāng)，施工質(zhì)量低劣，發(fā)生倒塌也會造成重大事故。為了預(yù)防這些事故的發(fā)生，施工單位的領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)經(jīng)常對施工人員進(jìn)行施工現(xiàn)場安全生產(chǎn)教育，包括進(jìn)入現(xiàn)場必須戴安全帽;高空、懸空作業(yè)，無安全設(shè)備的，必須系好安全帶;高空作業(yè)時，不準(zhǔn)往下亂拋材料、工具、垃圾等;各種電動機械設(shè)備，必須有有效的接地和安全防護(hù)裝置才能開動使用;各種機械設(shè)備，必須做到定機、定人;凡未經(jīng)短期訓(xùn)練的人員，嚴(yán)禁使用與玩弄機電設(shè)備;吊裝區(qū)域不得隨便入內(nèi)，起吊時吊臂旋轉(zhuǎn)半徑范圍內(nèi)不準(zhǔn)有人停留和行走，警戒措施要做好。
四、房屋維修工程驗收
竣工交驗必須符合房屋竣工交驗的條件和質(zhì)量評定標(biāo)準(zhǔn)，才能通知有關(guān)部門進(jìn)行竣工驗收。合格簽證后才能交付使用。
1.工程交驗的具體條件
(1)符合維修設(shè)計或維修方案的全部要求，并全部完成合同中規(guī)定的各項工程內(nèi)容。
(2)做到水通、電通、路通和建筑物周圍場地平整，供暖通風(fēng)恢復(fù)正常運轉(zhuǎn)并具備使用功能。
(3)各種施工技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全。
①維修施工單位應(yīng)根據(jù)各地城市建設(shè)的檔案管理的有關(guān)規(guī)定，對施工技術(shù)資料進(jìn)行分類整理，裝訂成冊。一部分資料移交房產(chǎn)管理機構(gòu)，一部分資料自留歸檔。
②竣工圖整理。凡按圖施工的工程應(yīng)以原有施工圖作竣工圖，工程變更不大的可利用原有施工圖修正即可，對于變更較大的工程，必須重新繪制竣工圖。竣工圖必須加蓋竣工圖簽，經(jīng)復(fù)核無誤，施工負(fù)責(zé)人簽字后方能歸檔。
2.房屋維修工程驗收的依據(jù)
(1)項目批準(zhǔn)文件;
(2)工程合同;
(3)維修設(shè)計圖紙或維修方案說明;
(4)工程變更通知書;
(5)技術(shù)交底記錄或紀(jì)要;
(6)隱蔽工程驗收記錄;
(7)材料、構(gòu)件檢驗及設(shè)備調(diào)試等資料。
3.維修工程質(zhì)量交驗標(biāo)準(zhǔn)
(1)維修工程的分項、分部工程必須達(dá)到國家建設(shè)部頒發(fā)的《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)和合同規(guī)定的質(zhì)量要求。
(2)維修工程中的主要項目，如鋼筋強度、水泥標(biāo)號、混凝土工程和砌筑砂漿等，均應(yīng)符合《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的全部要求。
(3)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。
4.一般大、中、翻修工程竣工交驗標(biāo)準(zhǔn)
(1)必須達(dá)到維修方案的全部要求，并完成合同規(guī)定的各項維修內(nèi)容。
(2)維修工程的施工文件和技術(shù)資料準(zhǔn)備齊全，裝訂成冊。
(3)所修的分部、分項工程必須達(dá)到《房屋修繕工程質(zhì)量檢驗評定標(biāo)準(zhǔn)》所規(guī)定的合格標(biāo)準(zhǔn)。
(4)觀感質(zhì)量評定得分合格率不低于95%。維修單位通過自檢達(dá)到以上條件和標(biāo)準(zhǔn)后，才能通知房屋管理機構(gòu)進(jìn)行竣工交驗。
5.工程驗收組織
房屋管理機構(gòu)在接到施工單位驗收通知后，應(yīng)及時組織設(shè)計或方案制定人員、甲方代表、房屋管理技術(shù)負(fù)責(zé)人及施工單位進(jìn)行交工驗收。按維修技術(shù)管理權(quán)限，大、中修項目及重大修建項目由各級房屋管理部門組織驗收。因施工質(zhì)量不合格需返工時，應(yīng)限期修復(fù)，經(jīng)復(fù)驗合格辦理驗收簽證，并評定質(zhì)量等級。
在工程驗收時，還應(yīng)簽訂回訪保修協(xié)議，回訪保修期限，大、中修工程一般為半年，翻修工程為1年。