《寧波住宅小區(qū)條例》實施意見學(xué)習(xí)內(nèi)容

　　一、 業(yè)主大會

　　1入住率50%以上，成立業(yè)主大會，產(chǎn)生業(yè)委會

　　2不到50%，但實施物業(yè)管理滿2年以上，可以討論是否成立業(yè)主大會

　　3小區(qū)業(yè)主業(yè)主超過100個，可成立業(yè)主代表大會

　　二、財務(wù)公布

　　1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年第一嫉妒向全體業(yè)主公布上年度共用部位維修資金、利用共用部位和相關(guān)場地所得收益的使用情況，并向業(yè)主委員會提交上年度物業(yè)服務(wù)費收支財務(wù)報表。

　　2業(yè)主對費用有疑問的，物業(yè)公司應(yīng)當充分說明，經(jīng)業(yè)主大會討論同意，由業(yè)委會聘請專業(yè)機構(gòu)對財務(wù)進行審計。

　　3合同期滿一個月前，業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)對財務(wù)進行審計。

　　三、物業(yè)配套用房

　　1多層住宅、小高層住宅，3‰物業(yè)管理用房，4‰經(jīng)營用房，3.8‰的專業(yè)管理用房

　　2高層住宅、商住樓、別墅區(qū)，3‰物業(yè)管理用房，4‰經(jīng)營用房

　　3高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置。

　　4如果大型小區(qū)上述各類物業(yè)都有，按上述各自單獨計算

　　5門衛(wèi)房不算物業(yè)管理用房，會所不算經(jīng)營用房。

　　四、物業(yè)管理初期費

　　1建設(shè)單位按4元/M2DE 交納初期費，其中30%在招投標結(jié)束后7日內(nèi)撥給物業(yè)管理公司，其余部分在房屋交付使用后按分批劃撥。

　　2開發(fā)商應(yīng)在竣工驗收前按綠化造價10%的比例，交納綠化管理費。經(jīng)業(yè)主代表大會同意，可將其撥付給物業(yè)管理企業(yè)。

　　五、資質(zhì)管理

　　1一級企業(yè)接各類物業(yè);二級(含暫二級)可接20萬M2以下住宅，10萬M2以下大樓、廠房、醫(yī)院、學(xué)校;三級(含暫三級)可接15萬M2以下住宅，5萬M2以下大樓、廠房、醫(yī)院、學(xué)校;四級(含暫四級)可接5萬M2以下住宅。

　　2招投標活動中，開發(fā)商推薦的公司經(jīng)建委認定不受以上限制，非本市物業(yè)管理企業(yè)接物業(yè)，經(jīng)市建委資質(zhì)核定才能參加招投標活動

　　3物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理(含管理處主任)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的上崗證。20**年9月1日以后未取得證書的仍從事上述職位工作，按《國家條例》查處：物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

　　六、收費

　　1水電、有線電視、寬帶等單位應(yīng)直接向最終用戶收取，物業(yè)管理公司可接受上訴單位的有償委托代收，但是不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　2已竣工但未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，服務(wù)費用有建設(shè)單位交納。業(yè)主出租房屋，約定由租戶交納物業(yè)費而租戶未交納的，業(yè)主付連帶責(zé)任。

　　物業(yè)管理十八問

　　1.為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)?

　　答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

　　2.什么是物業(yè)管理?

　　答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

　　3.業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)?

　　答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：

　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。

　　4.如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會?

　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)(第十條)。

　　5.業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定?

　　答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6.業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

　　7.業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系?擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件?

　　答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。

　　8.業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系?

　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9.建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責(zé)任?

　　答：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。

　　建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條);建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責(zé)任(第三十一條)。

　　10.《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求?

　　答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。

　　11.怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容?

　　業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。

　　12.物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用?

　　答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13.物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。

　　14.物業(yè)服務(wù)費用如何確定?物業(yè)服務(wù)費用由誰交納?不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責(zé)任?

　　答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。

　　業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15.《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定?

　　答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。

　　16.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔什么責(zé)任?對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責(zé)任，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。

　　17.《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定?

　　答：《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：

　　一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

　　二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任(第五十二條)。

　　三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。

　　四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18.哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交納住房維修資金?住房專項維修資金歸誰所有，什么用途?

　　答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任(第五十四條、第六十三條)。

　　兩本合同，四項授權(quán)，六項禁止，十項制度

　　兩本合同：

　　1、<前期物業(yè)服務(wù)合同>

　　2、<物業(yè)服務(wù)合同>

　　◆四項授權(quán)：

　　1、物業(yè)區(qū)域劃分

　　2、業(yè)主投票權(quán)

　　3、建設(shè)資金收取

　　4、物管企業(yè)資質(zhì)授權(quán)

　　◆六項禁止：

　　1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事

　　與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　2、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自

　　處分。

　　3、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)

　　管理用房的用途。

　　4、物管企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域的專向服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域

　　內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　6、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共

　　同利益。

　　◆十項制度：

　　1、告知制度

　　2、業(yè)主委員會備案制度

　　3、招投標制度

　　4、承接驗收制度

　　5、保修責(zé)任制度

　　6、資質(zhì)管理制度

　　7、從業(yè)人員資質(zhì)制度

　　8、交接制度

　　9、報告制度

　　10、專項維修基金制度

　　■尊重了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

　　新條例 “一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。”尊重了業(yè)主是否聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務(wù)的選擇權(quán)，明確了一個物業(yè)管理區(qū)域聘請物業(yè)公司進行服務(wù)，不是法規(guī)強制性行為。

　　■ 強調(diào)了公約的作用

　　條例以法規(guī)的形式強制建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約和向買受人明示并予以說明，同時要求物業(yè)買受人“應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。”明確了“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”，業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)“遵守業(yè)主公約”，并明確了物業(yè)使用人和業(yè)主的約定不得違反“業(yè)主公約”的約定。

　　■明確了物業(yè)公司的工作性質(zhì)

　　物業(yè)公司長期以管理者自居，擺不正自己的位置。這次條例將物業(yè)管理合同更名為物業(yè)服務(wù)合同，明確了物業(yè)公司的工作性質(zhì)，并在條款中確定了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動中沒有直接處罰權(quán)，發(fā)生費用糾紛，應(yīng)尋法律途徑進行解決。

　　■明確了業(yè)主大會成立的方法

　　新條例首次確定第一次業(yè)主大會不再由建設(shè)單位和物業(yè)公司組織召開，而由業(yè)主自行組織召開，并將過去業(yè)主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業(yè)主委員會的成立只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定即可進行運作。

　　■業(yè)主大會工作有了可操作性

　　新條例將業(yè)主大會的工作形式由過去的單一開會形式改為目前的開會和書面征求意見兩種形式，取消了過去“書面同意”的要求，意味著業(yè)主大會只要盡到告知責(zé)任，可以用統(tǒng)計“贊成票”，也可用統(tǒng)計“反對票”的方式通過業(yè)主大會決議。

　　■為業(yè)主減輕了負擔

　　條例規(guī)定了“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。”明確了物業(yè)公司按商業(yè)化公司模式運作，避免其承擔本來不應(yīng)由其承擔的社會責(zé)任，在將來物業(yè)管理收費市場化時，會同時減輕業(yè)主的負擔。

　　引入了民事賠償機制過去的行政法規(guī)通常對法律責(zé)任的規(guī)定只限于政府的行政處罰，而受害的當事人卻得不到任何民事賠償，新條例則在規(guī)定行政處罰的同時規(guī)定了民事賠償責(zé)任。

　　■業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主有約束力，業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)。條例明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，并且規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，職責(zé)是制定、修改業(yè)主公約，選舉、更換業(yè)主委員會委員，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等，業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主有約束力。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。主要的職責(zé)是代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實施以及履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。條例把對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共性事務(wù)的決策權(quán)賦予了業(yè)主大會，能夠充分體現(xiàn)全體業(yè)主對物業(yè)管理事務(wù)的權(quán)利，同時避免個別業(yè)主委員會或少部分業(yè)主不規(guī)范運作，損害業(yè)主權(quán)益。

　　■推行招投標，促進物業(yè)管理市場化。公開、公平、公正的招投標，將促進公平競爭，促進優(yōu)勝劣汰，促進物業(yè)管理市場化，提高物業(yè)管理整體水平。條例規(guī)定，國家提倡物業(yè)管理推行招投標，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，除規(guī)定的特殊情形外，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。針對目前存在的阻礙招投標開展的交接難問題，條例專門對物業(yè)交接做了規(guī)定。主要包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在交接中的資料移交義務(wù)和公共部位公共設(shè)施設(shè)備的查驗等。

　　■全體業(yè)主均應(yīng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約分兩種，一是前期的業(yè)主臨時公約，由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同時，書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。二是由業(yè)主大會制定和修改，業(yè)主委員會監(jiān)督實施的業(yè)主公約。業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任。公約對全體業(yè)主具有約束力，因此業(yè)主公約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高自治規(guī)則。

　　■物業(yè)管理企業(yè)按合同提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)和收費要規(guī)范化。條例規(guī)定業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。同時，條例明確物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)質(zhì)價相符，收費應(yīng)與服務(wù)水平相適應(yīng)。

　　■業(yè)主關(guān)于共用部位共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益有保障。條例從幾方面保障了業(yè)主對公共部位公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，一是業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);二是建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);三是未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途;四是共用部位共用設(shè)施設(shè)備的收益用于補充基金或按業(yè)主大會決定使用;五為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得給改變用途，依法確需改變用途的，應(yīng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　■物業(yè)管理與專業(yè)管理部門的責(zé)任界定清楚。條例規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　■條例體現(xiàn)了物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。條例規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要與居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)告知居委會，并認真聽取居委會建議。

　　■條例罰則分明，違反規(guī)定的，要承擔相應(yīng)法律責(zé)任。條例對違反條例規(guī)定的行為規(guī)定了詳細而明確的處罰措施，能夠保證條例的有效實施。為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)主體維護自身權(quán)益，為行政管理部門依法行政提供了法律依據(jù)。

　　問：條例從哪幾個方面保護業(yè)主的合法權(quán)益?

　　答：業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護單個業(yè)主的權(quán)利，而且要保護全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業(yè)主合法權(quán)益的保護：一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

　　二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項，業(yè)主委員會負責(zé)公共日常事務(wù)，為保護業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會的會議形式和表決方式，業(yè)主通過業(yè)主大會行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利，如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等，為保護業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為，來保護業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費用時，不得收取手續(xù)費等額外費用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

　　問：條例是如何規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為的?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是廣大人民群眾最為關(guān)心的問題，為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，加強對其監(jiān)督管理，條例從以下幾個方面進行了規(guī)定：一是對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。只有符合一定資質(zhì)條件的企業(yè)，才能從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　二是業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并對物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容作出規(guī)定。

　　三是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　四是要求物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須辦理物業(yè)驗收手續(xù)。防止開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，影響業(yè)主利益，也影響物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

　　五是要求物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　問：目前大家反映比較強烈的是業(yè)主大會成立以前，由開發(fā)建設(shè)單位聘用物業(yè)管理企業(yè)所實施物業(yè)管理的問題，條例對此有哪些規(guī)定?

　　答：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理在條例中被稱作前期物業(yè)管理。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護新入住的業(yè)主的利益，條例對前期物業(yè)管理作了以下幾個方面的規(guī)定：一是明確了前期物業(yè)管理的招投標制度。一般而言，住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這就防止了目前存在的因為物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間的利益關(guān)系，而影響將來的物業(yè)管理。二是建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約必須向物業(yè)買受人明示。業(yè)主在知道自己在將來物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)的前提下，再做出購房決定。

　　三建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同中必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。同時條例規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。四是規(guī)定了物業(yè)承接時的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。

　　問：物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金一直是大家比較關(guān)心的問題，條例對物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金作了怎樣的規(guī)定?

　　答：物業(yè)服務(wù)費用是廣大群眾十分關(guān)心的問題，考慮到物業(yè)服務(wù)費用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對其予以必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例作了以下規(guī)定：一是物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二是對違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，規(guī)定了相應(yīng)的措施。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，條例對專項維修資金作了以下規(guī)定：一是住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　二是專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三是對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　問：在物業(yè)的使用和維護過程中，必須處理好單個業(yè)主權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系，條例對物業(yè)的使用和維護有哪些規(guī)定?

　　答：條例規(guī)定業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，必須尊重全體業(yè)主的共同利益。對物業(yè)的使用和維護，條例作了以下規(guī)定：

　　一是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

　　三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

篇2：《寧波住宅小區(qū)條例》實施意見學(xué)習(xí)內(nèi)容

　　《寧波住宅小區(qū)條例》實施意見學(xué)習(xí)內(nèi)容

　　一、 業(yè)主大會

　　1入住率50%以上，成立業(yè)主大會，產(chǎn)生業(yè)委會

　　2不到50%，但實施物業(yè)管理滿2年以上，可以討論是否成立業(yè)主大會

　　3小區(qū)業(yè)主業(yè)主超過100個，可成立業(yè)主代表大會

　　二、財務(wù)公布

　　1物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)每年第一嫉妒向全體業(yè)主公布上年度共用部位維修資金、利用共用部位和相關(guān)場地所得收益的使用情況，并向業(yè)主委員會提交上年度物業(yè)服務(wù)費收支財務(wù)報表。

　　2業(yè)主對費用有疑問的，物業(yè)公司應(yīng)當充分說明，經(jīng)業(yè)主大會討論同意，由業(yè)委會聘請專業(yè)機構(gòu)對財務(wù)進行審計。

　　3合同期滿一個月前，業(yè)主委員會聘請專業(yè)機構(gòu)對財務(wù)進行審計。

　　三、物業(yè)配套用房

　　1多層住宅、小高層住宅，3‰物業(yè)管理用房，4‰經(jīng)營用房，3.8‰的專業(yè)管理用房

　　2高層住宅、商住樓、別墅區(qū)，3‰物業(yè)管理用房，4‰經(jīng)營用房

　　3高層辦公樓按總建筑面積3‰的比例配置。

　　4如果大型小區(qū)上述各類物業(yè)都有，按上述各自單獨計算

　　5門衛(wèi)房不算物業(yè)管理用房，會所不算經(jīng)營用房。

　　四、物業(yè)管理初期費

　　1建設(shè)單位按4元/M2DE 交納初期費，其中30%在招投標結(jié)束后7日內(nèi)撥給物業(yè)管理公司，其余部分在房屋交付使用后按分批劃撥。

　　2開發(fā)商應(yīng)在竣工驗收前按綠化造價10%的比例，交納綠化管理費。經(jīng)業(yè)主代表大會同意，可將其撥付給物業(yè)管理企業(yè)。

　　五、資質(zhì)管理

　　1一級企業(yè)接各類物業(yè);二級(含暫二級)可接20萬M2以下住宅，10萬M2以下大樓、廠房、醫(yī)院、學(xué)校;三級(含暫三級)可接15萬M2以下住宅，5萬M2以下大樓、廠房、醫(yī)院、學(xué)校;四級(含暫四級)可接5萬M2以下住宅。

　　2招投標活動中，開發(fā)商推薦的公司經(jīng)建委認定不受以上限制，非本市物業(yè)管理企業(yè)接物業(yè)，經(jīng)市建委資質(zhì)核定才能參加招投標活動

　　3物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理、部門經(jīng)理(含管理處主任)必須持有物業(yè)管理部門頒發(fā)的上崗證。20**年9月1日以后未取得證書的仍從事上述職位工作，按《國家條例》查處：物業(yè)管理企業(yè)聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令停止違法行為，處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責(zé)任。

　　六、收費

　　1水電、有線電視、寬帶等單位應(yīng)直接向最終用戶收取，物業(yè)管理公司可接受上訴單位的有償委托代收，但是不得向業(yè)主收取手續(xù)費。

　　2已竣工但未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，服務(wù)費用有建設(shè)單位交納。業(yè)主出租房屋，約定由租戶交納物業(yè)費而租戶未交納的，業(yè)主付連帶責(zé)任。

　　物業(yè)管理十八問

　　1.為什么要制定《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)?

　　答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，改善人民群眾的生活和工作環(huán)境(第一條)。

　　2.什么是物業(yè)管理?

　　答：《條例》中所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(第二條)。

　　3.業(yè)主在物業(yè)管理活動中有哪些權(quán)利和義務(wù)?

　　答：針對實踐中業(yè)主權(quán)利和義務(wù)不明確的問題，《條例》規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動享有10項權(quán)利：

　　(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù);

　　(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項提出建議;

　　(3)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;

　　(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);

　　(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);

　　(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;

　　(7)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;

　　(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);

　　(9)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金的管理和使用;

　　(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

　　同時規(guī)定業(yè)主在物業(yè)管理活動中必須履行6項義務(wù)：

　　(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;

　　(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;

　　(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;

　　(4)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金;

　　(5)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;

　　(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)(第六條)。

　　4.如何成立業(yè)主大會，什么情況下可以不成立業(yè)主大會?

　　答：同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會。

　　只有一個業(yè)主的，或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，可以不成立業(yè)主大會。決定不成立業(yè)主大會的，由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、業(yè)主委員會職責(zé)(第十條)。

　　5.業(yè)主在業(yè)主大會會議上的投票權(quán)如何確定?

　　答：業(yè)主在業(yè)主大會會議上投票權(quán)的確定，應(yīng)當根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定來確定。但首次業(yè)主大會會議召開時，由于業(yè)主大會議事規(guī)則尚未制定，《條例》規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定，具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定(第十條、第十八條)。

　　6.業(yè)主大會會議可以采用什么形式召開?如何作出決定?

　　答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式。業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議。但無論采用哪種方式召開會議，都應(yīng)當有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加(第十二條)。

　　召開業(yè)主大會會議，應(yīng)當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主，住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，還應(yīng)當同時告知相關(guān)的居民委員會(第十四條)。

　　業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)、專項維修資金使用、續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過(第十二條)。

　　7.業(yè)主委員會是怎樣產(chǎn)生的，它和業(yè)主大會間是什么關(guān)系?擔任業(yè)主委員會委員必須具備哪些條件?

　　答：業(yè)主大會成立時，應(yīng)當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案(第十條、第十五條、第十六條)。

　　業(yè)主委員會委員應(yīng)當由熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強、具有一定組織能力的業(yè)主擔任(第十六條)。

　　8.業(yè)主大會、業(yè)主委員會和居民委員會之間有何關(guān)系?

　　答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。

　　在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。

　　住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并聽取居民委員會的建議(第二十條)。

　　9.建設(shè)單位在前期物業(yè)管理活動中承擔什么責(zé)任?

　　答：建設(shè)單位應(yīng)當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任等事項依法作出約定。建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益，應(yīng)當在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示，并予以說明(第二十二條、第二十三條)。

　　住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標人少于3個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)。

　　建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)(第二十七條);建設(shè)單位應(yīng)當在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時向物業(yè)管理企業(yè)移交竣工總平面圖等資料(第二十九條);應(yīng)當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房(第三十條);應(yīng)當按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔物業(yè)的保修責(zé)任(第三十一條)。

　　10.《條例》對前期物業(yè)服務(wù)合同作了哪些要求?

　　答：前期物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當以書面形式訂立(第二十一條)。

　　建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的買賣合同應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容(第二十五條)。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。但前期物業(yè)服務(wù)合同是附終止條件的合同，約定的期限未滿，業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止(第二十六條)。

　　11.怎樣簽訂物業(yè)服務(wù)合同，物業(yè)服務(wù)合同包括哪些主要內(nèi)容?

　　業(yè)主大會作出選聘物業(yè)管理企業(yè)的決定后，業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當對物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進行約定(第三十五條)。

　　12.物業(yè)管理用房歸誰所有，如何使用?

　　答：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。物業(yè)管理企業(yè)使用物業(yè)管理用房，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的約定。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將物業(yè)管理用房交還給業(yè)主委員會(第三十八條、第三十九條)。

　　13.物業(yè)管理企業(yè)能否把取得的物業(yè)管理服務(wù)再轉(zhuǎn)移給其他的物業(yè)管理企業(yè)?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)不能將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理業(yè)務(wù)一并再委托給其他物業(yè)管理企業(yè)。但為了有利于物業(yè)管理專業(yè)化水平的提高，物業(yè)管理企業(yè)可以把物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)(第四十條)。

　　14.物業(yè)服務(wù)費用如何確定?物業(yè)服務(wù)費用由誰交納?不交納物業(yè)管理費用的承擔什么法律責(zé)任?

　　答：物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定(第四十一條)。

　　業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納(第四十二條)。

　　業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)。

　　15.《條例》對水、電、氣、熱等費用的代收作了哪些規(guī)定?

　　答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。物業(yè)管理企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用(第四十五條)。

　　16.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當承擔什么責(zé)任?對物業(yè)管理企業(yè)保安人員有什么要求?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應(yīng)急措施的同時，應(yīng)當及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作(第四十七條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的安全事故承擔的法律責(zé)任，應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定來確定，未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任(第三十六條)。

　　物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應(yīng)當遵守國家有關(guān)規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益(第四十七條)。

　　17.《條例》對物業(yè)的使用與維護作了哪些規(guī)定?

　　答：《條例》對物業(yè)的使用與維護作了四個方面的規(guī)定：

　　一是，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途。

　　二是，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任(第五十二條)。

　　三是，業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主(第五十三條)。

　　四是，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。業(yè)主所得收益應(yīng)當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用(第五十五條)。

　　18.哪些物業(yè)的業(yè)主應(yīng)當交納住房維修資金?住房專項維修資金歸誰所有，什么用途?

　　答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，任何人不得挪作他用。《條例》對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了嚴格的法律責(zé)任(第五十四條、第六十三條)。

　　兩本合同，四項授權(quán)，六項禁止，十項制度

　　兩本合同：

　　1、<前期物業(yè)服務(wù)合同>

　　2、<物業(yè)服務(wù)合同>

　　◆四項授權(quán)：

　　1、物業(yè)區(qū)域劃分

　　2、業(yè)主投票權(quán)

　　3、建設(shè)資金收取

　　4、物管企業(yè)資質(zhì)授權(quán)

　　◆六項禁止：

　　1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事

　　與物業(yè)管理無關(guān)的活動。

　　2、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自

　　處分。

　　3、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)

　　管理用房的用途。

　　4、物管企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域的專向服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將區(qū)域

　　內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托他人。

　　5、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用途。

　　6、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共

　　同利益。

　　◆十項制度：

　　1、告知制度

　　2、業(yè)主委員會備案制度

　　3、招投標制度

　　4、承接驗收制度

　　5、保修責(zé)任制度

　　6、資質(zhì)管理制度

　　7、從業(yè)人員資質(zhì)制度

　　8、交接制度

　　9、報告制度

　　10、專項維修基金制度

　　■尊重了業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)

　　新條例 “一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。”尊重了業(yè)主是否聘請物業(yè)公司進行物業(yè)管理服務(wù)的選擇權(quán)，明確了一個物業(yè)管理區(qū)域聘請物業(yè)公司進行服務(wù)，不是法規(guī)強制性行為。

　　■ 強調(diào)了公約的作用

　　條例以法規(guī)的形式強制建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約和向買受人明示并予以說明，同時要求物業(yè)買受人“應(yīng)當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。”明確了“業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力”，業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)“遵守業(yè)主公約”，并明確了物業(yè)使用人和業(yè)主的約定不得違反“業(yè)主公約”的約定。

　　■明確了物業(yè)公司的工作性質(zhì)

　　物業(yè)公司長期以管理者自居，擺不正自己的位置。這次條例將物業(yè)管理合同更名為物業(yè)服務(wù)合同，明確了物業(yè)公司的工作性質(zhì)，并在條款中確定了物業(yè)公司在物業(yè)管理活動中沒有直接處罰權(quán)，發(fā)生費用糾紛，應(yīng)尋法律途徑進行解決。

　　■明確了業(yè)主大會成立的方法

　　新條例首次確定第一次業(yè)主大會不再由建設(shè)單位和物業(yè)公司組織召開，而由業(yè)主自行組織召開，并將過去業(yè)主委員會成立的審批制改為備案制，這就意味著今后業(yè)主委員會的成立只要不違反法律法規(guī)的規(guī)定即可進行運作。

　　■業(yè)主大會工作有了可操作性

　　新條例將業(yè)主大會的工作形式由過去的單一開會形式改為目前的開會和書面征求意見兩種形式，取消了過去“書面同意”的要求，意味著業(yè)主大會只要盡到告知責(zé)任，可以用統(tǒng)計“贊成票”，也可用統(tǒng)計“反對票”的方式通過業(yè)主大會決議。

　　■為業(yè)主減輕了負擔

　　條例規(guī)定了“物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)”，“供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要，臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當及時恢復(fù)原狀。”明確了物業(yè)公司按商業(yè)化公司模式運作，避免其承擔本來不應(yīng)由其承擔的社會責(zé)任，在將來物業(yè)管理收費市場化時，會同時減輕業(yè)主的負擔。

　　引入了民事賠償機制過去的行政法規(guī)通常對法律責(zé)任的規(guī)定只限于政府的行政處罰，而受害的當事人卻得不到任何民事賠償，新條例則在規(guī)定行政處罰的同時規(guī)定了民事賠償責(zé)任。

　　■業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主有約束力，業(yè)主委員會是執(zhí)行機構(gòu)。條例明確了業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，并且規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域成立業(yè)主大會，職責(zé)是制定、修改業(yè)主公約，選舉、更換業(yè)主委員會委員，選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)等，業(yè)主大會的決定對全體業(yè)主有約束力。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。主要的職責(zé)是代表業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)合同，監(jiān)督業(yè)主公約的實施以及履行業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。條例把對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理公共性事務(wù)的決策權(quán)賦予了業(yè)主大會，能夠充分體現(xiàn)全體業(yè)主對物業(yè)管理事務(wù)的權(quán)利，同時避免個別業(yè)主委員會或少部分業(yè)主不規(guī)范運作，損害業(yè)主權(quán)益。

　　■推行招投標，促進物業(yè)管理市場化。公開、公平、公正的招投標，將促進公平競爭，促進優(yōu)勝劣汰，促進物業(yè)管理市場化，提高物業(yè)管理整體水平。條例規(guī)定，國家提倡物業(yè)管理推行招投標，住宅物業(yè)的建設(shè)單位，除規(guī)定的特殊情形外，應(yīng)當通過招投標的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。針對目前存在的阻礙招投標開展的交接難問題，條例專門對物業(yè)交接做了規(guī)定。主要包括建設(shè)單位、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)在交接中的資料移交義務(wù)和公共部位公共設(shè)施設(shè)備的查驗等。

　　■全體業(yè)主均應(yīng)遵守業(yè)主公約。業(yè)主公約分兩種，一是前期的業(yè)主臨時公約，由建設(shè)單位在銷售物業(yè)之前制定，并在物業(yè)銷售前向物業(yè)買受人明示。物業(yè)買受人在簽訂物業(yè)買賣合同時，書面承諾遵守業(yè)主臨時公約。二是由業(yè)主大會制定和修改，業(yè)主委員會監(jiān)督實施的業(yè)主公約。業(yè)主公約的主要內(nèi)容包括有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當承擔的責(zé)任。公約對全體業(yè)主具有約束力，因此業(yè)主公約是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的最高自治規(guī)則。

　　■物業(yè)管理企業(yè)按合同提供服務(wù)，物業(yè)服務(wù)和收費要規(guī)范化。條例規(guī)定業(yè)主委員會受業(yè)主大會委托與物業(yè)管理企業(yè)簽訂書面的物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供服務(wù)。未能履行合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責(zé)任。同時，條例明確物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)質(zhì)價相符，收費應(yīng)與服務(wù)水平相適應(yīng)。

　　■業(yè)主關(guān)于共用部位共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益有保障。條例從幾方面保障了業(yè)主對公共部位公共設(shè)施設(shè)備的權(quán)利，一是業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);二是建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);三是未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途;四是共用部位共用設(shè)施設(shè)備的收益用于補充基金或按業(yè)主大會決定使用;五為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得給改變用途，依法確需改變用途的，應(yīng)依法辦理有關(guān)手續(xù)。

　　■物業(yè)管理與專業(yè)管理部門的責(zé)任界定清楚。條例規(guī)定供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位，應(yīng)當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任;供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當向最終用戶收取有關(guān)費用。

　　■條例體現(xiàn)了物業(yè)管理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系。條例規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會要與居委會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等工作。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定應(yīng)告知居委會，并認真聽取居委會建議。

　　■條例罰則分明，違反規(guī)定的，要承擔相應(yīng)法律責(zé)任。條例對違反條例規(guī)定的行為規(guī)定了詳細而明確的處罰措施，能夠保證條例的有效實施。為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)等有關(guān)主體維護自身權(quán)益，為行政管理部門依法行政提供了法律依據(jù)。

　　問：條例從哪幾個方面保護業(yè)主的合法權(quán)益?

　　答：業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理的落腳點就是要保護業(yè)主的財產(chǎn)權(quán)利，不僅要保護單個業(yè)主的權(quán)利，而且要保護全體業(yè)主的共同利益。條例從如下幾個方面加強了對業(yè)主合法權(quán)益的保護：一是明確列舉了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權(quán)利及其內(nèi)容。

　　二是規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，業(yè)主大會應(yīng)當代表和維護全體業(yè)主在物業(yè)管理中的共同利益，決定物業(yè)管理中的重大事項，業(yè)主委員會負責(zé)公共日常事務(wù)，為保護業(yè)主合法權(quán)益提供組織上的保障。三是規(guī)范了業(yè)主大會的會議形式和表決方式，業(yè)主通過業(yè)主大會行使自己在物業(yè)管理中的權(quán)利，如自主地選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)、決定物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容、監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同等，為保護業(yè)主的合法權(quán)益提供程序上的保障。四是通過規(guī)范建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)的行為，來保護業(yè)主的合法權(quán)益。如條例規(guī)定了建設(shè)單位不得擅自處分業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共同設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán);建設(shè)單位應(yīng)當依法承擔物業(yè)的保修責(zé)任。條例還明確了物業(yè)管理用房的所有權(quán)歸業(yè)主，物業(yè)管理企業(yè)不能擅自改變其用途;物業(yè)管理企業(yè)在代收有關(guān)公用事業(yè)費用時，不得收取手續(xù)費等額外費用;物業(yè)管理企業(yè)不得擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施的用途等。

　　問：條例是如何規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為的?

　　答：物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量是廣大人民群眾最為關(guān)心的問題，為了規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)行為，加強對其監(jiān)督管理，條例從以下幾個方面進行了規(guī)定：一是對物業(yè)管理企業(yè)實行資質(zhì)管理制度。只有符合一定資質(zhì)條件的企業(yè)，才能從事物業(yè)管理服務(wù)。

　　二是業(yè)主委員會應(yīng)當與物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同，并對物業(yè)服務(wù)合同的基本內(nèi)容作出規(guī)定。

　　三是物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供相應(yīng)的服務(wù)。

　　四是要求物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)時必須辦理物業(yè)驗收手續(xù)。防止開發(fā)建設(shè)遺留的質(zhì)量問題，影響業(yè)主利益，也影響物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)。

　　五是要求物業(yè)管理企業(yè)協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。

　　問：目前大家反映比較強烈的是業(yè)主大會成立以前，由開發(fā)建設(shè)單位聘用物業(yè)管理企業(yè)所實施物業(yè)管理的問題，條例對此有哪些規(guī)定?

　　答：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理在條例中被稱作前期物業(yè)管理。為了保證建設(shè)單位聘請物業(yè)管理企業(yè)的行為公開、透明，保護新入住的業(yè)主的利益，條例對前期物業(yè)管理作了以下幾個方面的規(guī)定：一是明確了前期物業(yè)管理的招投標制度。一般而言，住宅物業(yè)的建設(shè)單位必須通過招投標的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。這就防止了目前存在的因為物業(yè)管理企業(yè)和建設(shè)單位之間的利益關(guān)系，而影響將來的物業(yè)管理。二是建設(shè)單位制定的業(yè)主臨時公約必須向物業(yè)買受人明示。業(yè)主在知道自己在將來物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)的前提下，再做出購房決定。

　　三建設(shè)單位與業(yè)主簽訂的購房合同中必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。業(yè)主通過簽訂購房合同了解和接受前期物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容。同時條例規(guī)定前期物業(yè)服務(wù)合同的期限未滿、業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。四是規(guī)定了物業(yè)承接時的驗收手續(xù)和相關(guān)資料的移交。

　　問：物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金一直是大家比較關(guān)心的問題，條例對物業(yè)服務(wù)費用、物業(yè)專項維修資金作了怎樣的規(guī)定?

　　答：物業(yè)服務(wù)費用是廣大群眾十分關(guān)心的問題，考慮到物業(yè)服務(wù)費用涉及到億萬群眾的切身利益，目前物業(yè)管理市場發(fā)育還不完善，需要國家對其予以必要的指導(dǎo)和規(guī)范，條例作了以下規(guī)定：一是物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。二是對違反物業(yè)服務(wù)合同約定，逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主，規(guī)定了相應(yīng)的措施。

　　物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項維修資金是物業(yè)保修期滿以后，專項用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)的資金，是物業(yè)的“養(yǎng)老金”，條例對專項維修資金作了以下規(guī)定：一是住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金。

　　二是專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　三是對挪用專項維修資金的行為規(guī)定了相應(yīng)的法律責(zé)任。

　　問：在物業(yè)的使用和維護過程中，必須處理好單個業(yè)主權(quán)利和全體業(yè)主共同利益之間的關(guān)系，條例對物業(yè)的使用和維護有哪些規(guī)定?

　　答：條例規(guī)定業(yè)主在行使自己權(quán)利的同時，必須尊重全體業(yè)主的共同利益。對物業(yè)的使用和維護，條例作了以下規(guī)定：

　　一是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)都不得改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途。

　　二是供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備維修、養(yǎng)護的責(zé)任。

　　三是業(yè)主需要裝飾裝修房屋的，應(yīng)當事先告知物業(yè)管理企業(yè);物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主。

篇3：小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)班子學(xué)習(xí)制度

　　小學(xué)領(lǐng)導(dǎo)班子學(xué)習(xí)制度

　　1.建立定期學(xué)習(xí)的制度，努力建設(shè)成為學(xué)習(xí)型的領(lǐng)導(dǎo)集體。學(xué)校一般每周召開一次行政工作會議，參加人員為中層以上領(lǐng)導(dǎo)干部，主要是傳達學(xué)習(xí)上級會議和文件精神，總結(jié)學(xué)校近期工作，研究和部署學(xué)校重要工作，達成共識，形成決策，確定每月的主要工作安排。

　　2.根據(jù)上級黨委年度理論學(xué)習(xí)的要求，組織行政領(lǐng)導(dǎo)成員進行政治理論學(xué)習(xí)，提高政治思想修養(yǎng)。

　　3.每學(xué)期由校長確定教育教學(xué)理論的主題內(nèi)容，采取個人自學(xué)和集體學(xué)習(xí)相結(jié)合的方式，并撰寫學(xué)習(xí)體會，以適應(yīng)學(xué)校現(xiàn)代化管理的要求，提高各成員的業(yè)務(wù)水平。

　　4.開辟東方小學(xué)理論學(xué)習(xí)網(wǎng)絡(luò)專欄，定期向?qū)W校全體成員提供政治學(xué)習(xí)、業(yè)務(wù)提升等方面的資源。

　　5.健全會議考勤制度。各行政領(lǐng)導(dǎo)成員務(wù)必參加每次的學(xué)習(xí)會議，如有特殊情況不能到會須向校長請假。

　　6.每次學(xué)習(xí)會議由辦公室主任負責(zé)記錄，歸檔備查，并定期向上級匯報學(xué)習(xí)情況。

　　**小學(xué)