信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況調(diào)查報告

隨著互聯(lián)網(wǎng)的普及，信息產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展中的作用越來越明顯。近幾年，我市信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展取得了明顯進(jìn)步，整體實(shí)力不斷增強(qiáng)，但與全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的需求相比，還有不小的差距。近期，我們深入信息產(chǎn)業(yè)有關(guān)部門、企業(yè)，了解了信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史和現(xiàn)狀，分析了存在的問題，提出了加快信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的建議。現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：一、全市信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷史

聊城市電子工業(yè)始于1968年。1973年，全市有電子企業(yè)35家、產(chǎn)品20種。1974—1977年，電子產(chǎn)品市場競爭激烈，盲目上馬的企業(yè)因產(chǎn)品無銷路而漸次被淘汰，電子企業(yè)減少到13家。

1978年開始，電子工業(yè)在“調(diào)整、改革、整頓、提高”方針的指導(dǎo)下得到了較快發(fā)展，至1985年，產(chǎn)品有5大類39個品種，年產(chǎn)值150萬元；至1996年，產(chǎn)品有45種，共完成工業(yè)總產(chǎn)值1676萬元，實(shí)現(xiàn)利稅217萬元。1998年至**年，陽谷電纜集團(tuán)的光纖拉絲、通信電纜、通信光纜項(xiàng)目，高唐藍(lán)山集團(tuán)的液晶顯示器、電極板項(xiàng)目，高唐天海電裝項(xiàng)目、冠洲集團(tuán)的稀士釹鐵硼等一批電子信息項(xiàng)目相繼開工建設(shè)，標(biāo)志著聊城市電子信息產(chǎn)業(yè)上了一個新的臺階。**年全市電子信息產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值2.5億元，同比增長62.2%。

“十五”期間，信息產(chǎn)業(yè)保持快速發(fā)展的態(tài)勢，信息技術(shù)得到了廣泛應(yīng)用。**年，全市信息產(chǎn)品制造業(yè)資產(chǎn)總額5億元，實(shí)現(xiàn)銷售收入4億元，通信服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)收入13億元，信息產(chǎn)業(yè)總收入完成16億元。信息服務(wù)業(yè)得到長足發(fā)展，全市有規(guī)模較大的科技市場3家，從事計(jì)算機(jī)系統(tǒng)集成服務(wù)企業(yè)200余家，從業(yè)人員達(dá)4100余人。**年計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額超過1億元。全市基本建成了以光纖為主，數(shù)字集群、衛(wèi)星和微波通信為輔，集程控化、數(shù)字化交換為一體的高速通信網(wǎng)絡(luò)。信息技術(shù)與各產(chǎn)業(yè)有效融合，在社會各領(lǐng)域得到廣泛應(yīng)用，促進(jìn)了傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的升級，極大地帶動了經(jīng)濟(jì)增長方式的轉(zhuǎn)變。

二、全市信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀及其特點(diǎn)

近兩年，在市委、市政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，全市信息產(chǎn)業(yè)得到了更快發(fā)展，整體實(shí)力不斷增強(qiáng)；信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日臻完善，基礎(chǔ)性作用日益強(qiáng)化；信息化服務(wù)領(lǐng)域全方位拓展，服務(wù)能力大大提高。

（一）信息產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展

**年以來，全市信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，電子信息產(chǎn)品制造業(yè)規(guī)模不斷擴(kuò)大，技術(shù)含量明顯提升。截止到**年底，全市信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)共有46家，比**年底增加8家。**年全市實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入58.1億元，同比增長42%，增幅列全省第3位。今年上半年全市信息產(chǎn)業(yè)共實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入40.87億元，同比增長40.1%。其中通信業(yè)11.9億元，同比增長33%；電子信息產(chǎn)業(yè)制造業(yè)27.9億元，同比增長43%；計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè)7900萬元，同比增長32%；軟件業(yè)2800萬元，同比增長12%。隨著光纖預(yù)制棒、光纖拉絲、汽車行駛記錄儀等一批重點(diǎn)項(xiàng)目的開工建成，產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)一步拉長，產(chǎn)業(yè)規(guī)模迅速膨脹，全市信息產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出良性發(fā)展勢頭，實(shí)現(xiàn)了“***”良好開局。

（二）信息基礎(chǔ)設(shè)施更加完善

今年上半年，全市新增通信光纜2100公里，線路總長度達(dá)27452公里，城域網(wǎng)覆蓋了全市所有城鄉(xiāng)及85%以上行政村，近60%的行政村接通了光纜；全市固定電話（含小靈通）總用戶達(dá)145.2萬；移動電話總用戶達(dá)225萬；城鄉(xiāng)有線電視用戶達(dá)40萬，入戶率達(dá)35%；村村通有線電視和家家通電話工程正在緊張實(shí)施；互聯(lián)網(wǎng)出口總帶寬超過5g，互聯(lián)網(wǎng)注冊用戶達(dá)20萬，比去年同期均有較大增長。

（三）電子政務(wù)建設(shè)取得新進(jìn)展

一是聊城政務(wù)網(wǎng)服務(wù)水平顯著提高。八個縣（市、區(qū)）政府、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會和絕大部分市直部門建立了門戶網(wǎng)站，政府工作效能得到明顯提高。二是實(shí)現(xiàn)了全市政府系統(tǒng)電子公文傳輸。今年7月1日電子公文傳輸系統(tǒng)啟動以來，實(shí)現(xiàn)了公文及時發(fā)送，縮短了公文運(yùn)轉(zhuǎn)周期，提高了公文運(yùn)行效率；規(guī)范了政府工作行為，有效地避免了丟文、漏文現(xiàn)象，也有效地避免了越級行文、逆行文，使文件處理日益規(guī)范；降低了行政成本，實(shí)現(xiàn)了全市政府系統(tǒng)無紙化辦公，預(yù)計(jì)當(dāng)年可節(jié)約行政成本300多萬元。三是網(wǎng)站信息發(fā)布再上新水平。今年上半年聊城政務(wù)網(wǎng)共發(fā)布各類圖文信息5000多條，實(shí)現(xiàn)了**市人大政協(xié)“兩會”文字、圖片、視頻直播，“五一”文化旅游節(jié)圖文直播，“聊城市雙擁共建合唱匯演”圖片、視頻直播，在第二屆中國特色政府網(wǎng)站評比活動中榮獲“特色與創(chuàng)新”提名獎。四是網(wǎng)上招商效果良好。**年6月組織開展了網(wǎng)上招商活動，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到今年7月份，通過網(wǎng)上洽談，全市共落實(shí)項(xiàng)目202個，實(shí)際到位資金33.45億元人民幣。

篇2：許昌市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展調(diào)查(上篇)

　　關(guān)于許昌市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的調(diào)查（上篇）

　　對于許多市民來說，能在環(huán)境幽雅的居民小區(qū)內(nèi)擁有一套屬于自己的住房，是最愜意不過的事兒了。但一旦入住小區(qū)，由物業(yè)管理引發(fā)的諸多矛盾常常隨之而來，著實(shí)讓人頭痛不已。

　　許昌市物業(yè)管理盡管起步較晚，但作為一種新興行業(yè)，物業(yè)管理隊(duì)伍不斷壯大，服務(wù)領(lǐng)域逐步拓寬，正一步步走進(jìn)千家萬戶。可以說，物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展健康與否，不僅關(guān)系到相關(guān)從業(yè)人員和企業(yè)的未來，也影響著所有享受物業(yè)服務(wù)人們生活的便捷和品質(zhì)。

　　目前，許昌市共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)233家，共管理服務(wù)項(xiàng)目270余個，管理面積2605.6萬平方米，從業(yè)人員1萬余人。雖然經(jīng)過10多年的發(fā)展，許昌市物業(yè)管理覆蓋面不斷擴(kuò)大，服務(wù)領(lǐng)域逐步擴(kuò)展，服務(wù)內(nèi)容逐步規(guī)范，服務(wù)質(zhì)量逐步提高，但是我市物業(yè)在前行的道路上，面臨著許許多多、形形色色的坎坷，有時矛盾激化到水火不容的地步。

　　小區(qū)管理不可少

　　不少居民小區(qū)存在物業(yè)與業(yè)主相互抱怨的“怪圈”：服務(wù)不到位→業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)→物業(yè)降服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)→業(yè)主更加不滿，繼續(xù)不繳費(fèi)……

　　許昌市區(qū)延中小區(qū)是一個老小區(qū)，而且是一個大小區(qū)，管理起來難度很大。以前，有關(guān)延中小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生差、垃圾無人清運(yùn)的報道，大家經(jīng)常看到。去年年初，魏都區(qū)七里店街道辦事處吳莊社區(qū)成立的物業(yè)公司接手延中小區(qū)后，主干道都安裝了監(jiān)控設(shè)施，建立了出入證制度，環(huán)境也變得干凈整潔了。

　　看著小區(qū)面貌發(fā)生的巨大變化，不到半年時間，80%以上的業(yè)主都按時繳物業(yè)管理費(fèi)。當(dāng)時業(yè)主李紅軍說：“居民不再像以前那樣，經(jīng)常聚在一起抱怨物業(yè)公司的服務(wù)了。”

　　實(shí)際上，物業(yè)管理對我們來說是個新生事物，是個舶來品，最早起源于19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時英國工業(yè)正處于一個發(fā)展的高漲階段，對勞動力的需求很大，隨著大量農(nóng)村人口的涌入，原有的房屋空前緊張。一些開發(fā)商相繼修建一批簡易住宅，以低廉租金租給貧民和工人家庭居住。

　　由于住宅設(shè)施極為簡陋，環(huán)境條件又臟又差，不僅承租人拖欠租金嚴(yán)重，而且人為破壞房屋設(shè)施的情況時有發(fā)生，嚴(yán)重影響了業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益。當(dāng)時有一女士為在其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理辦法，首開物業(yè)管理之先河。

　　我國物業(yè)管理的誕生，是在20世紀(jì)80年代，雛形是住宅小區(qū)管理，最早在深圳推行。在當(dāng)時的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時代，人們住的都是公房或單位的福利房。在那種體制下，住戶不繳物業(yè)管理費(fèi)，也沒有個人出費(fèi)用的牽扯，所以比較和諧。

　　許昌市的物業(yè)管理起步于1999年，隨著城市建設(shè)步伐的加快，物業(yè)管理行業(yè)的不斷壯大，其管理服務(wù)已被大多數(shù)人所接受，但也存在一些不可忽視的問題，有些地方矛盾還比較突出。

　　20**年6月23日，在東城區(qū)一小區(qū)發(fā)生了這樣的事情，業(yè)主謝女士把自家的車頭朝南尾朝北，緊貼著物業(yè)公司一扇大門停放，造成該門不能開啟。該小區(qū)物業(yè)公司10多名人員上下班只好靠一架梯子從一扇窗戶出入。

　　造成堵門的原因很簡單：物業(yè)公司的一名任姓經(jīng)理辱罵了她，她要求該經(jīng)理公開道歉。對此，任經(jīng)理接受記者采訪時，承認(rèn)當(dāng)時有人施工到后半夜，但施工不歸物業(yè)管，只能向上反映。他說，由于是后半夜接到的電話，通話時間又較長，業(yè)主先說了“管理混亂咋不滾蛋”之類的話，他就“回敬”了業(yè)主。

　　實(shí)際上，業(yè)主和物業(yè)公司本該是平等的民事主體，是基于物業(yè)管理合同形成的服務(wù)和被服務(wù)的關(guān)系。但多年來的情況是，相當(dāng)一部分物業(yè)公司是房地產(chǎn)公司的“附庸”，名義上是獨(dú)立的法人，實(shí)際上卻受控于房地產(chǎn)開發(fā)公司。物業(yè)公司若想取得突破性發(fā)展，必須弄清楚自己的“主人”是誰，是開發(fā)商，還是業(yè)主?如果仍過分依賴開發(fā)商的“補(bǔ)貼”，而不思考自身的生存之道，那么物業(yè)公司的路會越走越窄。

　　“各物業(yè)管理公司之間存在差距，內(nèi)部管理上也有很多問題。”許昌市住建局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人說，“除我市正規(guī)的物業(yè)公司外，有相當(dāng)一部分物業(yè)公司是開發(fā)商的子公司，因此，在驗(yàn)收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。而物業(yè)管理糾紛中大部分是由開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對準(zhǔn)物業(yè)管理公司。”

　　物業(yè)問題面面觀

　　“小區(qū)物業(yè)存在最大的問題就是被動管理。小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施損壞后，物業(yè)公司不會主動去修復(fù)，而要經(jīng)業(yè)主報修才會解決，有時業(yè)主來回多次報修，還會姍姍來遲，讓人等得心煩。”近日，家住許昌市區(qū)解放路的業(yè)主張家輝抱怨道。

　　他所住的小區(qū)是老式小區(qū)，管理模式落后，被動管理現(xiàn)象尤為突出，再加上設(shè)施陳舊，報修成了“家常便飯”。有一次，張家輝所住的樓層過道感應(yīng)燈壞了，事隔半月未見物業(yè)來主動巡查和修理。他實(shí)在忍不住，去物業(yè)報修，沒想到迎接他的是，“知道了，回去吧”。

　　過了半月不見維修人影，再去報修，以“忙”字讓他啞口無言。終于盼來修理工時卻沒帶梯子，讓他提供椅子，不然的話就會無情面地“拜拜”。

　　像這樣的問題小區(qū)還有不少。目前，許昌市的物業(yè)管理也同其他城市一樣，受社會各方面因素的制約及行業(yè)自身原因的影響，存在一定的不足，尤其是居民住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)、

建筑質(zhì)量、供水供暖、環(huán)境綠化、服務(wù)收費(fèi)、小區(qū)停車難等一系列環(huán)節(jié)出現(xiàn)任何問題，最終都會通過物業(yè)管理這個環(huán)節(jié)暴露出來。

　　屬地管理不到位。個別地方?jīng)]有落實(shí)相關(guān)規(guī)定，沒有配備專職的物業(yè)管理人員，對居民住宅小區(qū)管理的重要性認(rèn)識不足，在指導(dǎo)小區(qū)成立業(yè)主委員會、處理居民矛盾糾紛工作上，力度不夠。

　　人員素質(zhì)有待提高。一些物業(yè)工作人員對小區(qū)居民反映的問題處理不及時，解決不徹底，企業(yè)賬目不及時公布，透明度不高，造成業(yè)主不滿意。個別物業(yè)服務(wù)企業(yè)服務(wù)意識不強(qiáng)，沒有從過去“管理者”的角色轉(zhuǎn)換過來，未能形成“在管理中服務(wù)，在服務(wù)中管理”的機(jī)制。

　　房產(chǎn)開發(fā)留隱患。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)重建設(shè)輕管理，不能按照前期物業(yè)管理招投標(biāo)管理辦法規(guī)定的程序招聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)，給后期物業(yè)管理帶來了難度，個別開發(fā)企業(yè)沒有按規(guī)定配建物業(yè)管理用房。

　　自我管理意識差。市區(qū)絕大部分住宅小區(qū)沒有成立業(yè)主委員會，導(dǎo)致小區(qū)一旦出現(xiàn)矛盾糾紛，無人出面協(xié)調(diào)解決的被動局面。目前，市區(qū)小區(qū)成立業(yè)主委員會的只有31家，占小區(qū)總數(shù)的4.37%。個別小區(qū)雖然成立了業(yè)主委員會，但不認(rèn)真履行業(yè)主委員會的職責(zé)，忽視對業(yè)主的責(zé)任與應(yīng)盡義務(wù)的引導(dǎo)。

　　市場運(yùn)作不完善。由于種種原因，部分業(yè)主對物業(yè)收費(fèi)表示不理解，造成物業(yè)服務(wù)收費(fèi)率低，有的企業(yè)因難以全額收取物業(yè)費(fèi)，只得被迫撤離所服務(wù)的小區(qū)。

　　利益糾紛難厘清

　　20**年2月，市區(qū)解放路三國昶源小區(qū)物業(yè)公司由于部分業(yè)主拒繳物業(yè)管理費(fèi)，導(dǎo)致撤離，不僅垃圾堆積如山，無人清理，還發(fā)生了盜竊事件。

　　當(dāng)時，這一小區(qū)門口有一間門衛(wèi)室，門緊鎖著，附近有3個垃圾桶，里面塞滿了垃圾，地上還有一大堆垃圾。“這些垃圾堆了一個多月了。”該小區(qū)居民徐女士說。

　　其實(shí)，這次正式向業(yè)主通告離場決定，是小區(qū)物業(yè)管理公司無奈的抉擇。而壓倒他們的最后一根稻草，來自于長時間部分居民找各種理由不繳物業(yè)費(fèi)，導(dǎo)致公司嚴(yán)重虧損，連給清潔和保安人員的工資都發(fā)不出來。

　　“物業(yè)公司說撤就撤，我們現(xiàn)在都不知道該怎么辦了。”采訪中，該小區(qū)業(yè)主王大爺說，“即便很多業(yè)主沒有按時繳納物業(yè)費(fèi)，但物業(yè)公司就這么直接停止運(yùn)作，給業(yè)主生活帶來很大困擾，這種做法極為欠妥。”

　　同時，王大爺還表示，與其他拖欠物業(yè)費(fèi)的業(yè)主不同，他家每年均按時繳清了物業(yè)費(fèi)，“現(xiàn)在被殃及池魚，我又該到哪兒說理去?”

　　據(jù)魏都區(qū)五一路街道辦事處萬里社區(qū)管理負(fù)責(zé)人介紹，該小區(qū)以前就發(fā)生過垃圾處理費(fèi)收不齊、垃圾堆積如山的情況。最后，社區(qū)工作人員幫該小區(qū)清理了垃圾。后來，應(yīng)一些住戶的要求，社區(qū)工作人員幫他們聯(lián)系了一家物業(yè)公司。物業(yè)公司進(jìn)駐小區(qū)后，小區(qū)的環(huán)境改善很大，該小區(qū)曾被評為示范小區(qū)。可是，由于部分住戶總是不繳物業(yè)費(fèi)，造成物業(yè)公司賠錢，就撤走了。

　　而這一典型的物業(yè)糾紛事件并非孤例。許昌市住建局物業(yè)管理科負(fù)責(zé)人告訴記者，物業(yè)管理是個微利行業(yè)，相關(guān)物業(yè)管理政策法規(guī)明確，物業(yè)利潤在10%以內(nèi)。由于收費(fèi)普遍較低，物業(yè)服務(wù)企業(yè)效益非常差，因此在經(jīng)營的物業(yè)企業(yè)中，目前許昌市有40%的物業(yè)處于虧損狀態(tài)。一物業(yè)公司姓賈的董事長坦誠地說：“前些年，物業(yè)這一行還有些盈利，現(xiàn)在保安工資漲了不少，可物業(yè)費(fèi)不好收不說，還幾乎原地踏步，我管的小區(qū)也由原來的6個減少到目前的2個。

　　此外，由于投訴糾紛眾多、矛盾重重，一些業(yè)主對付物業(yè)的唯一“撒手锏”，便是拒繳物業(yè)費(fèi)。因此，不少小區(qū)的物業(yè)費(fèi)回款率相當(dāng)?shù)停械纳踔?0%都達(dá)不到。在此情況下，如果物業(yè)要堅(jiān)持下去，只有采取降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的做法來維持，而這又加劇了物業(yè)與業(yè)主之間的矛盾，于是更多業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，然后物業(yè)再降低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，形成惡性循環(huán)。

　　不過，一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，當(dāng)前，在許昌市那些看起來經(jīng)營管理不錯的小區(qū)，基本上都是與其管理的樓盤開發(fā)企業(yè)有從屬關(guān)系，或是有機(jī)構(gòu)聯(lián)系。這樣做的目的，主要是給其樓盤做品牌和售后服務(wù)。

　　探索雙方支撐點(diǎn)

　　“如果不能解決我的停車位問題，那我也不打算繳物業(yè)費(fèi)了。”近日，家住市區(qū)望田路某小區(qū)的胡先生這樣對上門的物業(yè)收費(fèi)員說。

　　他告訴記者，自己所在小區(qū)定位為中檔社區(qū)，但由于建成時間較早，建設(shè)之初規(guī)劃小區(qū)停車位較少。隨著近幾年來小區(qū)內(nèi)住戶購車數(shù)量激增，停車成為一件難事，每天都得花上很多時間停車，或者干脆只能停到小區(qū)外面。

　　“小區(qū)最初并沒有為業(yè)主分配停車位，基本上大家都是隨意停放。隨著停車位越來越緊張，一些住戶開始進(jìn)行了‘圈地運(yùn)動’，在自己樓旁的空地上自行安裝了車位鎖。這確實(shí)解決了部分人的停車問題，但對于同是小區(qū)業(yè)主的其他人來說是不公平的。”

　　實(shí)際上，物管和業(yè)主，誰也離不開誰，但雙方總是有矛盾。一邊是物業(yè)公司嘆苦，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)不滿，兩者之間剪不斷理還亂，被調(diào)侃“比婆媳關(guān)系還難處理”。

　　記者在探訪市區(qū)小區(qū)發(fā)現(xiàn)，“家家有本難念的經(jīng)”，每個小區(qū)遇到的狀況各不相同，車位紛爭、工程遺留問題、利益之爭等成為引爆物管與業(yè)主之間矛盾的主要導(dǎo)火索。

　　玉秀新村位于市區(qū)望田路，有七八百戶居民，于20**年成立了業(yè)主委員會。按照有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司應(yīng)與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。但該小區(qū)的物業(yè)公

司并沒有與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)服務(wù)合同。到了20**年12月，業(yè)主委員會聘用的另一家物業(yè)管理公司在進(jìn)駐小區(qū)時，卻遭到原物業(yè)管理公司的抵制，最后雙方訴諸法律。玉秀新村出現(xiàn)的問題，是物業(yè)公司與業(yè)主委員會長期矛盾的集中反映，結(jié)果受害的卻是廣大業(yè)主。

　　專家分析，目前，在業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的原因中，認(rèn)為自己需求沒有得到滿足是一種普遍的現(xiàn)象。比如上述對車位問題的抱怨，進(jìn)而打算拒繳物業(yè)費(fèi)就屬于這一類型。此外，拒繳物業(yè)費(fèi)的另一個重要原因是，由于開發(fā)商的遺留問題得不到解決，業(yè)主將矛頭指向物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　“確實(shí)已經(jīng)挺長時間沒繳物業(yè)費(fèi)了。”當(dāng)張先生這么說時，并不認(rèn)為自己做得不對。原來，張先生入住的新房沒多久房間內(nèi)就出現(xiàn)了滲水的問題，多次交涉要求物業(yè)維修無果。“物業(yè)公司表示這屬于開發(fā)商的責(zé)任，不屬于他們的服務(wù)范圍。但開發(fā)商不好找，我也只能采取這樣的方式維權(quán)了。只要能盡快修好，物業(yè)費(fèi)我可以補(bǔ)繳，畢竟這是我的房子，我還要住的。”

　　物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛，大多都是來自雙方的利益爭奪。一邊是物業(yè)公司追求利潤最大化，一邊是業(yè)主奢望使用較少費(fèi)用，享受到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。因此，在這種矛盾的前提下，雙方就難免發(fā)生博弈，最終陷入僵持局面。可以說，一邊是物業(yè)公司的入不敷出，一邊是業(yè)主對物業(yè)服務(wù)的不滿，物管與業(yè)主之間的矛盾，似乎是永遠(yuǎn)的痛。

　　而其解決之道，就是需要物業(yè)公司與業(yè)主自行把握好利益的平衡點(diǎn)。“大家都互相退一步，多站在對方的立場考慮問題，才能最終實(shí)現(xiàn)互利共贏。”

篇3：市場調(diào)查是房地產(chǎn)發(fā)展生命線

“知已知彼,百戰(zhàn)不殆”,在當(dāng)今商品經(jīng)濟(jì)的時代,這同樣是一句至理名言。而企業(yè)知已知彼的方法就是市場調(diào)查。

市場調(diào)查就是運(yùn)用科學(xué)方法,有目的、有計(jì)劃地系統(tǒng)搜集、記錄、整理和分析有關(guān)市場活動狀況的完整資料,為企業(yè)預(yù)測提供資料數(shù)據(jù),為經(jīng)營決策、制定計(jì)劃提供依據(jù)。因此說市場調(diào)查是企業(yè)了解市場情況,進(jìn)行市場判斷、預(yù)測、制定正確經(jīng)營策略的前提,也可以說,市場調(diào)查直接關(guān)系到企業(yè)的生存和發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)具有建設(shè)周期長、資金占壓量大且周轉(zhuǎn)時間長等特點(diǎn),因此如何正確地把握市場,更具重要意義。

北京的房地產(chǎn)企業(yè)把市場調(diào)查作為一種預(yù)測市場、輔助決策的重要方法,在認(rèn)識上是有一個過程的。在1993年以前北京房地產(chǎn)市場,可以說不需要進(jìn)行詳細(xì)認(rèn)真的市場調(diào)查就可以把握市場,因?yàn)槟菚r北京的房地產(chǎn)市場明顯是賣方市場。只要你建,無論是住宅還是寫字樓,都不愁沒有買家,因此就不愁沒有錢掙,這可以說是一個最淺顯的道理。在當(dāng)時所謂的房地產(chǎn)市場調(diào)查,以及依據(jù)市場調(diào)查而進(jìn)行的可行性研究報告、資金測算,對房地產(chǎn)企業(yè)來講,其主要的目的都是完成辦理政府批件的一個步驟,僅僅是一個文件,幾張紙而已。在那個“時間就是金錢”的時代里,沒有一個房地產(chǎn)開發(fā)商會浪費(fèi)時間認(rèn)真地去研究和分析市場究竟是什么樣的發(fā)展趨勢,因?yàn)楫?dāng)時這樣做沒有必要。

但是隨著房地產(chǎn)市場的日趨完善,市場競爭日益激烈,市場調(diào)查工作對房地產(chǎn)企業(yè)的作用也逐漸顯得重要和現(xiàn)實(shí)起來。在是否購買項(xiàng)目用地時,不能再象以往那樣由領(lǐng)導(dǎo)拍腦袋,憑經(jīng)驗(yàn)決定是否該買。對地價是多少才有盈利也需要認(rèn)真測算分析。這是因?yàn)榻鼛啄瓯本┑姆康禺a(chǎn)市場發(fā)生了重大的變化,已逐漸由賣方市場轉(zhuǎn)變成為買方市場,而且買方也從過去的大機(jī)關(guān)、團(tuán)體逐漸過渡為個人,如果不了解什么樣的項(xiàng)目才是市場真正需要,對市場發(fā)展趨勢沒有明確、清醒的認(rèn)識,盲目決策,如果一旦在購買土地的決策上發(fā)生失誤,其后果將是致命的。因此越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)識到對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)查是十分關(guān)鍵的一步。

在房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段,市場調(diào)查的重點(diǎn)也不盡相同。

(一)購地前的宏觀調(diào)查

因?yàn)榉康禺a(chǎn)作為一種特殊的商品具有不可移動性這一特點(diǎn),所以房地產(chǎn)企業(yè)在購買土地之前,要對該地區(qū)房地產(chǎn)的整體市場供給、需求狀況進(jìn)行宏觀的調(diào)查,尤其是對該地塊周邊的市場供需情況進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查研究,這一區(qū)域各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)量是多少,消化量是多少,現(xiàn)在存量是多少,空置率及租金水平如何,結(jié)合該地區(qū)近兩年各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售情況,對各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售價格走勢如何進(jìn)行預(yù)測。同時進(jìn)行需求方面的調(diào)查,了解該地區(qū)對各類房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求情況。根據(jù)以上供需的宏觀調(diào)查結(jié)果,確定該地塊大致的產(chǎn)品定位——是做哪一類房地產(chǎn)項(xiàng)目,即:住宅、寫字樓、商場或其它類型建筑。之后,對所確定的類型項(xiàng)目進(jìn)行更為細(xì)致的調(diào)查,以確定是做哪一檔次的項(xiàng)目,即高檔、中檔、低檔或者是外銷、內(nèi)銷,以及主要客戶層的范圍,再進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)測算,即:進(jìn)行征地、拆遷、設(shè)計(jì)、市政、建安、銷售、財(cái)務(wù)等費(fèi)用的估算與預(yù)計(jì)收入間的綜合盈虧分析。在合理成本利潤率條件下,才能做出是否購買的決策。應(yīng)該說這一階段的市場調(diào)查結(jié)果往往是最為關(guān)鍵的,因?yàn)閾?jù)此做出的決策將直接關(guān)系到項(xiàng)目經(jīng)營的成敗。

(二)購地后項(xiàng)目產(chǎn)品定位分析

在購地后,就要進(jìn)行更為詳細(xì)而有重點(diǎn)的市場調(diào)查分析,依據(jù)所確定的產(chǎn)品宏觀定位,對同一檔次的項(xiàng)目市場供給情況及主要客戶層的具體需求進(jìn)行調(diào)查,以給要開發(fā)的產(chǎn)品提供更為細(xì)致的定位指導(dǎo)。以居住性項(xiàng)目為例,要根據(jù)主要客戶群體的消費(fèi)水平、職業(yè)特征、購買偏好等確定以哪一種戶型為主打戶型,各類戶型的建設(shè)比例,是采用什么樣的裝修標(biāo)準(zhǔn)等。對于主要消費(fèi)群體的調(diào)查,可以通過直接向可能的潛在客戶調(diào)查,也可以向租賃者了解客戶心態(tài),因?yàn)樽夥颗c買房的人對于房屋的渴望心理是相同的,他們對于房屋的需求也是相同的,而且許多租房者就是潛在的買房者,所以,通過對租賃者的調(diào)查去了解客戶的心態(tài)是最巧妙的捷徑。把調(diào)查來的素材去粗取精,去偽存真,進(jìn)行綜合分析研究,最后使產(chǎn)品的定位更加清晰。

以下是一次對潛在購房者進(jìn)行需求調(diào)查的部分結(jié)果:

1、可接受價位在8000-10000元/平方米的客戶對建筑面積需求以150-180平方米為最多。

2、在同樣可接受價位下客戶的首選戶型是三室二廳。

3、經(jīng)過對于周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行供給調(diào)查發(fā)現(xiàn)所提供的三居以180平方米以上為供應(yīng)量最大。

供需兩方面綜合對比,可得出以下結(jié)論:即在該地區(qū)價位在8000-10000元/平方米的項(xiàng)目中,150-180平方米的三居室為市場供需的一個空白點(diǎn)。如果我們的項(xiàng)目已確定在這一價位內(nèi),就可以在項(xiàng)目戶型比例中給予考慮。

(三)配合產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行的調(diào)查

進(jìn)入設(shè)計(jì)階段,市場調(diào)查工作也應(yīng)不斷地深化。應(yīng)該選擇該地區(qū)同檔次的明星樓盤進(jìn)行重點(diǎn)調(diào)查,分析其在設(shè)計(jì)上的優(yōu)劣勢,以便在設(shè)計(jì)時有所依據(jù),因?yàn)榉康禺a(chǎn)建設(shè)周期長,所以在設(shè)計(jì)中必須具有超前意識。要想在激烈的市場競爭中

取勝,就必須作到不僅別人有的我有,還要做到別人沒有想到的,我想到了才行。

2000年在京城CBD商圈內(nèi)閃亮登場的“鳳凰城”項(xiàng)目之所以在短短幾個月時間內(nèi)取得了銷售幾萬平方米的矯人業(yè)績,就是其充分利用市場調(diào)查這一有利工具輔助設(shè)計(jì)的結(jié)果。

該項(xiàng)目的發(fā)展商在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前,就進(jìn)行了有重點(diǎn)的市場調(diào)查工作,通過對大量購房潛在客戶進(jìn)行詳細(xì)的需求調(diào)查后,發(fā)現(xiàn)對高檔公寓項(xiàng)目的潛在客戶而言,小區(qū)內(nèi)的環(huán)境是除價格、位置、戶型、交通、周邊環(huán)境等因素外,對其購買影響最大的因素之一。因此在社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中充分考慮了小區(qū)內(nèi)的環(huán)境,特別聘請德國規(guī)劃師進(jìn)行園林景觀的規(guī)劃設(shè)計(jì):精心保留了現(xiàn)狀的楊樹林,其間有橢圓形林間漫步道穿越;小區(qū)主入口設(shè)計(jì)了以噴泉為主題的庭院廣場,小溪及弧形水道流向園中樹林及噴泉,整體環(huán)境自然、寧靜、優(yōu)雅,使“鳳凰城”成為少有的入住時即為住戶提供良好生活環(huán)境的項(xiàng)目,大大提升了該項(xiàng)目的品質(zhì)。

在戶型設(shè)計(jì)時根據(jù)需求調(diào)查的結(jié)果,客戶對朝向有著非常強(qiáng)烈的偏好,而朝向是塔樓設(shè)計(jì)中一個比較難解決的問題。經(jīng)過仔細(xì)推敲,在設(shè)計(jì)中甚至不惜犧牲塔樓西南角可以建設(shè)的面積,而盡可能保證所有戶型的良好朝向。正是由于在設(shè)計(jì)中充分考慮了市場調(diào)查的結(jié)果,使其設(shè)計(jì)符合客戶的心理,且具有超前特性,使得該項(xiàng)目在周邊眾多樓盤中脫穎而出,令人耳目一新,立刻受到市場的歡迎,成為京城最熱賣樓盤之一。

(四)配合市場營銷進(jìn)行的調(diào)查

為配合房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場營銷,要對周邊同檔次項(xiàng)目進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)之一是地域性,周邊同檔次的項(xiàng)目必將是強(qiáng)有力的競爭對手,因此要對其進(jìn)行長期的跟蹤調(diào)查,尤其是對其銷售策略更要給予密切關(guān)注,以便公司隨時采取相應(yīng)對策,在競爭中處于不敗之地。比如經(jīng)過跟蹤調(diào)查,發(fā)現(xiàn)周邊同檔次項(xiàng)目采取了降價促銷的策略,在項(xiàng)目的近期營銷策劃中要考慮此情況,及時采取對策。并不一定也同時打降價牌,可以著重宣傳我項(xiàng)目的優(yōu)勢,讓客戶了解,我項(xiàng)目物有所值,這樣不僅可以減少客戶的流失,還可以借機(jī)提升我項(xiàng)目的檔次,反而可以變不利為有利。如果缺乏相關(guān)的調(diào)查,等到競爭對手營銷策略已對市場造成影響,再事后反應(yīng),就會十分被動,失去十分寶貴的商機(jī)。

(五)其它方面的調(diào)查工作

在項(xiàng)目開發(fā)過程中,還應(yīng)根據(jù)公司對某些具體方面的特殊要求,進(jìn)行一些專門性、一次性的調(diào)查,如:對新材料、新產(chǎn)品、新技術(shù)的調(diào)查,對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及提供的服務(wù)的調(diào)查等,以為公司的一些具體決策提供依據(jù)。比如中關(guān)村地區(qū)的某個項(xiàng)目,經(jīng)過認(rèn)真的調(diào)查分析后,在外裝修方面采用干掛磁板等新技術(shù),使該項(xiàng)目頗具吸引力。

總之,房地產(chǎn)的市場調(diào)查工作應(yīng)該是一項(xiàng)長期的工作。有些人認(rèn)為:只有項(xiàng)目開發(fā)初期才需要進(jìn)行市場調(diào)查,過后就不必要了。這種想法是錯誤的。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、政策的變化,人們生活方式、思想觀念等都會發(fā)生變化,這些變化無疑會對市場產(chǎn)生巨大的影響,可以說市場和天氣一樣,無時不在變化。事實(shí)也確實(shí)如此,例如,在一年前140-160平方米的大戶型、躍層式的住宅熱賣,但從去年開始,小于100平方米的小戶型銷售情況非常地火爆。曾幾何時,京城的住宅幾乎全被塔式高層所占據(jù),如今,板式小高層、多層帶電梯的板式住宅,TOWNHOUSE(連排住宅)都十分暢銷。甚至“SOHO”等一批新概念住宅也一度成為市場的寵兒,可見市場在瞬息萬變。如果沒有經(jīng)常性的市場調(diào)查工作,就不可能及時了解市場的變化情況和采取應(yīng)變措施。因此,具有遠(yuǎn)見卓識的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員應(yīng)該選派專人,設(shè)立專職負(fù)責(zé)市場調(diào)查的工作部門或組織系統(tǒng),訂立合理的規(guī)章制度,讓房地產(chǎn)企業(yè)本身的市場調(diào)查工作不會時斷時續(xù),而是結(jié)合營銷業(yè)務(wù)的實(shí)際需要不斷地改變調(diào)查的重點(diǎn),經(jīng)常性地發(fā)揮應(yīng)有的作用。使市場調(diào)查工作貫穿著房地產(chǎn)開發(fā)的各個階段,真正成為房地產(chǎn)企業(yè)的生命線。