物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工程部肩負(fù)著確保小區(qū)內(nèi)各設(shè)備設(shè)施安全、可靠運(yùn)行的職責(zé)。依據(jù)筆者的工作經(jīng)驗(yàn)，要做好工程部的工作，確保小區(qū)設(shè)備設(shè)施安全運(yùn)行，必須在項(xiàng)目接管的早期重點(diǎn)注意以下五個(gè)問(wèn)題。

工程圖紙、技術(shù)資料的收集與歸檔

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)接管小區(qū)以后，移交方有可能同時(shí)將相關(guān)的設(shè)備設(shè)施的工程圖紙和技術(shù)資料一并移交給物業(yè)服務(wù)公司。但在更多的時(shí)候，相當(dāng)多的圖紙、技術(shù)資料，移交方可能會(huì)以分期、分批的形式向物業(yè)服務(wù)公司移交。因此，前期工程部應(yīng)設(shè)立專職檔案員會(huì)同各專業(yè)主管人員做好工程圖紙、技術(shù)資料的整理、歸檔工作。應(yīng)按專業(yè)的劃分，將相關(guān)的圖紙、資料分類進(jìn)行整理、編號(hào)，并建立全部工程圖紙、技術(shù)資料的總目錄。購(gòu)置專用檔案柜及檔案資料盒。將全部圖紙、技術(shù)資料分別置放、妥善保管。

　　在每個(gè)檔案柜上，應(yīng)以大小合適的口取紙或其它標(biāo)識(shí)材料做好標(biāo)識(shí)，注明該檔案柜內(nèi)的圖紙、技術(shù)資料的內(nèi)容;在每一個(gè)檔案資料盒內(nèi)的第一頁(yè)，應(yīng)是該盒內(nèi)各種圖紙、技術(shù)資料的詳細(xì)清單。

　　建立嚴(yán)格的工程圖紙、技術(shù)資料的管理制度，以防止圖紙、技術(shù)資料的損壞和丟失。任何人借閱圖紙、資料時(shí)，均須做好借閱記錄，逾期不還的資料員/文員應(yīng)及時(shí)予以追回或辦理延期借閱手續(xù)。對(duì)于重要設(shè)備的技術(shù)資料(如設(shè)備使用說(shuō)明書(shū)等)，應(yīng)進(jìn)行復(fù)制。妥善保管好原件。重要設(shè)備的原始技術(shù)資料原則上不應(yīng)外借。

　　由于項(xiàng)目人員流動(dòng)的必然性，一些存放于今人手中的設(shè)備技術(shù)資料，特別是前期顧問(wèn)小組成員在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)所手繪的一些現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際狀況的草圖、照片，可能會(huì)流失。而這些資料恰恰是日后日常管理的寶貴資料，前期工程經(jīng)理及專業(yè)主管應(yīng)特別引起重視。應(yīng)及時(shí)收集并做好備份工作。

設(shè)備初始檔案的建立

　　接管驗(yàn)收之后，作為工程管理部應(yīng)及時(shí)著手建立設(shè)備檔案，收集、整理設(shè)備的原始資料。首先，應(yīng)根據(jù)圖紙及實(shí)物建立一個(gè)所轄設(shè)備的清單(也可稱作設(shè)備總表)。如果在移交時(shí)，移交方已提供了總的設(shè)備清單，工程管理部各主管人員應(yīng)對(duì)其中的設(shè)備逐臺(tái)予以確認(rèn)，確保清單上設(shè)備的安裝位置、規(guī)格型號(hào)，服務(wù)區(qū)域與實(shí)際情況及設(shè)計(jì)圖紙相符。設(shè)備初始檔案資料包括：產(chǎn)品的合格證、產(chǎn)品的質(zhì)量證明書(shū)、設(shè)備的安裝使用說(shuō)明書(shū)、設(shè)備的供貨合同、產(chǎn)品的檢驗(yàn)報(bào)告、設(shè)備的安裝調(diào)試記錄、試運(yùn)行記錄、設(shè)備的安裝圖紙及裝配圖紙、設(shè)備的備品備件清冊(cè)、專用工具清單及使用方法說(shuō)明、設(shè)備的改裝記錄、進(jìn)口設(shè)備的商檢報(bào)告等。這些資料必須妥善保管。

重點(diǎn)設(shè)備技術(shù)資料的收集與整理

　　重點(diǎn)設(shè)備包括冷水機(jī)組、電梯、鍋爐、消防中控系統(tǒng)設(shè)備和樓宇自控系統(tǒng)主機(jī)、保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備、衛(wèi)星接收設(shè)備、電話交換機(jī)、高壓變配電設(shè)備、擦窗機(jī)、壓力容器及一些價(jià)值較高的進(jìn)口設(shè)備。

　　對(duì)于上述設(shè)備技術(shù)資料的收集應(yīng)盡可能地做到完整。這樣對(duì)日后的設(shè)備維護(hù)是極為有益的。壓力容器、鍋爐、電梯及擦窗機(jī)設(shè)備等屬于特種設(shè)備，這些設(shè)備政府部門(mén)是要定期強(qiáng)制檢驗(yàn)的。因此，必須要進(jìn)行認(rèn)真的收集，力求齊全并要單獨(dú)妥善保管。

　　一般來(lái)說(shuō)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)項(xiàng)目工程部應(yīng)收集的重點(diǎn)設(shè)備資料包括：

　　電梯：產(chǎn)品合格證、電梯安裝合格證書(shū)、出廠裝箱明細(xì)表、電梯安裝工程施工技術(shù)資料。安裝使用維護(hù)保養(yǎng)說(shuō)明書(shū)、電梯隨機(jī)圖紙、圖冊(cè)、質(zhì)量監(jiān)督核定證書(shū)。電梯安全檢驗(yàn)合格證、電梯安全使用許可證、電梯安全檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)、起重機(jī)械安全技術(shù)檔案。

　　壓力容器：壓力容器清單、壓力容器使用說(shuō)明書(shū)、壓力容器質(zhì)量證明書(shū)、設(shè)計(jì)圖紙(圖紙上須蓋有技術(shù)監(jiān)督部門(mén)的制造許可證章)、壓力容器的檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)(由特種設(shè)備檢驗(yàn)所出具，進(jìn)口設(shè)備的壓力容器應(yīng)有市級(jí)政府部門(mén)的檢驗(yàn)及商檢報(bào)告)、壓力容器報(bào)裝申請(qǐng)單、壓力容器使用許可證、安全附件的檢驗(yàn)合格證(如安全閥等)。

　　鍋爐：鍋爐的資料除應(yīng)有壓力容器所述的資料外，還應(yīng)有受壓部件的強(qiáng)度計(jì)算書(shū)、鍋爐房的設(shè)計(jì)圖紙、安裝單位的資料等。

　　衛(wèi)星機(jī)房設(shè)備：除工程圖紙、技術(shù)資料外還應(yīng)有衛(wèi)星電視接收許可證。

　　冷水機(jī)組：安裝圖紙、產(chǎn)品合格證、機(jī)組使用維護(hù)說(shuō)明書(shū)、調(diào)試記錄、試運(yùn)行記錄、蒸發(fā)器/冷凝器的壓力容器的相關(guān)資料(見(jiàn)壓力容器的技術(shù)資料)、隨機(jī)專用工具及隨機(jī)備件清單等。

　　同所有的設(shè)備一樣，上述各種設(shè)備的售后服務(wù)信息資料應(yīng)該準(zhǔn)確地收集，內(nèi)容包括：售后服務(wù)單位的地址、聯(lián)系電話、聯(lián)系人，項(xiàng)目所在地有無(wú)辦事處等。這些資料均應(yīng)詳細(xì)整理列表作為設(shè)備檔案的一部分認(rèn)真保存。

　　對(duì)重點(diǎn)設(shè)備技術(shù)資料的收集和整理，還應(yīng)重視設(shè)備供貨合同中的一些事項(xiàng)，如設(shè)備保修期的起始及終止的時(shí)間，有些設(shè)備雖然我們已經(jīng)接管了，但因?yàn)檫€在保修期之內(nèi)，這時(shí)期如果設(shè)備出現(xiàn)鼓障，需要修理及更換零部件，就應(yīng)該請(qǐng)廠家人員來(lái)解決或提請(qǐng)移交方注意設(shè)備的檢修應(yīng)由廠方解決。這樣，既節(jié)省物力也節(jié)省人力，并免去了不必要的開(kāi)支。還有，在大型設(shè)備的供貨合同中如冷凍機(jī)組的供貨合同，其中一般含有關(guān)于操作人員的培訓(xùn)事項(xiàng)。并且，關(guān)于培訓(xùn)的方式、地點(diǎn)及培訓(xùn)的費(fèi)用在合同中會(huì)有詳細(xì)說(shuō)明。因此，收集此類資料更應(yīng)引起前期工程人員的重視。有時(shí)，因?yàn)闋砍兜皆S多方面的因素，我們拿不到供貨合同，此時(shí)作為前期工程的運(yùn)作人員應(yīng)盡可能主動(dòng)地向移交方的有關(guān)人員了解這方面的內(nèi)容。

設(shè)備備品、備件的收集與管理

　　設(shè)備備品、備件的收集應(yīng)引起前期工程管理人員尤其是工程經(jīng)理及專業(yè)主管的足夠重視。在這里著重提一下進(jìn)口備件的收集與整理工作。設(shè)備隨機(jī)可能帶有一些常用的易損件，如溫度、壓力的傳感器、水泵的機(jī)械密封、水封環(huán)，離心式冷水機(jī)組的冷媒過(guò)濾器、潤(rùn)滑油過(guò)濾器、水室蓋兒墊床等，還有設(shè)備檢修用的專用工具。這些備件、專用工具在接管應(yīng)注意重點(diǎn)收集、整理，這些備件、工具在設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，如果臨時(shí)采購(gòu)將會(huì)有較長(zhǎng)的供貨周期及比較昂貴的價(jià)格并且會(huì)對(duì)我們的服務(wù)工作有所影響。因此，接管后一定要及時(shí)入庫(kù)建帳，打印出清單并歸檔備查。

　　進(jìn)口設(shè)備的備品備件的收集還應(yīng)了解、掌握該設(shè)備的供貨渠道，在接收設(shè)備檔案時(shí)應(yīng)注意向移交方索要備件清單 (SPARELIST)，同所有設(shè)備一樣，要準(zhǔn)確掌握供貨商的信息(單位地址、單位名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人等)。進(jìn)口設(shè)備的備件，從其日后維修的角度來(lái)看，用量很小，因此購(gòu)買(mǎi)困難并且價(jià)格昂貴。所以，在收集與管理時(shí)，必須引起足夠的重視。同時(shí)，避免因保管上的不當(dāng)而造成損壞及丟失。

市政設(shè)施接駁及竣工資料的收集與整理

　　新建物業(yè)項(xiàng)目的供水、供電、天然氣及熱力、排水管道等市政工程的施工—般是由市政公司進(jìn)行。在對(duì)這些市政工程接駁資料收集時(shí)，應(yīng)注意了解具體的施工單位、聯(lián)系人的信息資料。例如，天然氣的供給是來(lái)自哪個(gè)管網(wǎng)所，應(yīng)了解其聯(lián)系人、聯(lián)系電話。要注意收集燃?xì)庹{(diào)壓站/箱的施工/竣工圖紙，管道的打壓記錄、關(guān)于調(diào)壓站的管理文件(自管還是由天然氣公司代管)。因?yàn)椋绻亲怨軕?yīng)有建設(shè)單位與天然氣公司簽署的自管協(xié)議，物業(yè)服務(wù)公司的人員要有上崗證，并且需要進(jìn)行專門(mén)的培訓(xùn)。

　　電力設(shè)施的施工/竣工資料的收集也很重要。供電電纜來(lái)自哪個(gè)開(kāi)閉站，變電室設(shè)備的安裝單位的名稱、聯(lián)系電話、聯(lián)系人以及高壓供電設(shè)備的試驗(yàn)記錄等信息資料。

　　在收集這些市政工程接駁資料時(shí)，還應(yīng)注意收集建設(shè)單位的開(kāi)工申請(qǐng)及相關(guān)的手續(xù)辦理的資料(供水、供電、供氣、排水等方面的協(xié)議或批文等)。室外供水、排水、供氣、熱力、電力管線等設(shè)施的竣工圖，竣工驗(yàn)收資料;項(xiàng)目供水指標(biāo)的確認(rèn)資料、水平衡的測(cè)試報(bào)告，節(jié)水管理部門(mén)主管人員的聯(lián)系電話等。

篇2：物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　物業(yè)管理前期介入的作用及其立法意義

　　現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能，對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理需要物業(yè)管理企業(yè)的前期介入。目前一些富有遠(yuǎn)見(jiàn)的開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進(jìn)入的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決、開(kāi)發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。而真正意義上的前期介入是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開(kāi)始到物業(yè)接管驗(yàn)收為止的質(zhì)量監(jiān)督過(guò)程。

　　一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開(kāi)始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見(jiàn)，避免物業(yè)建成后的使用和管理問(wèn)題。

　　物業(yè)的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問(wèn)題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能全面考慮后期的物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，或者很少?gòu)臉I(yè)主長(zhǎng)期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問(wèn)題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。

　　同時(shí)由于設(shè)計(jì)階段與物業(yè)的建成存在較長(zhǎng)間隔，建筑、設(shè)施的技術(shù)進(jìn)步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設(shè)計(jì)方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經(jīng)營(yíng)維護(hù)者，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的問(wèn)題有比較清楚的了解，其前期介入可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的討論，完善設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設(shè)計(jì)更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設(shè)計(jì)的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來(lái)的麻煩。

　　在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈，其絕大部分設(shè)計(jì)工作是1996年內(nèi)完成的，若全部按照設(shè)計(jì)圖紙建設(shè)，則會(huì)與后期使用和經(jīng)營(yíng)管理要求就產(chǎn)生距離。作為前期介入該大廈的物業(yè)管理公司，積極組織物業(yè)管理專業(yè)人員對(duì)大廈各類設(shè)備如電梯、電氣、空調(diào)、潔具、電腦布線、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)進(jìn)行了深入細(xì)致的調(diào)研，參與設(shè)備、材料的選型及供應(yīng)商的考察選用，并親臨有關(guān)生產(chǎn)廠家進(jìn)行實(shí)地考察。在此基礎(chǔ)上，從完善大廈設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)、更好搞好大廈經(jīng)營(yíng)的角度提出了一系列建議，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行補(bǔ)充和完善。這些項(xiàng)目經(jīng)同開(kāi)發(fā)商和業(yè)主方溝通后，最終做出了更加合理的方案并付諸實(shí)施，取得了很好的效果。

　　二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)的缺憾。

　　物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問(wèn)題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。在建設(shè)施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設(shè)備安裝、管線布置錯(cuò)綜復(fù)雜，對(duì)工程質(zhì)量的控制要求高。但這一階段是整個(gè)項(xiàng)目的關(guān)鍵時(shí)期，開(kāi)發(fā)商的主要精力更多放在工程進(jìn)度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開(kāi)發(fā)商的本意來(lái)說(shuō)，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達(dá)到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標(biāo)，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對(duì)工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項(xiàng)目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開(kāi)發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問(wèn)題，對(duì)物業(yè)使用過(guò)程中經(jīng)常會(huì)碰到的滲漏、裂縫以及一些細(xì)微的質(zhì)量問(wèn)題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護(hù)中必須面對(duì)的，通過(guò)物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護(hù)工作省去很多麻煩。

　　現(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲都可能給設(shè)施、設(shè)備的使用帶來(lái)極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為方便自己工作，而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工，從而給人住后的物業(yè)管理帶來(lái)諸多難以解決的問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)派出專業(yè)人員入住樓盤(pán)，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項(xiàng)工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭(zhēng)得了良好的.硬件條件。

　　此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗(yàn)收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。如物業(yè)管理公司介入深圳某大廈的管理后，嚴(yán)格按照優(yōu)質(zhì)工程標(biāo)準(zhǔn).進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，在開(kāi)發(fā)商聘有監(jiān)理公司的情況下，還是發(fā)現(xiàn)并指出了屋面滲漏材料回使用、玻璃幕墻安裝、施工單位使用海砂、假冒水泵、地下停車場(chǎng)風(fēng)管不合理等大量工程質(zhì)量問(wèn)題，這些問(wèn)題涉及到材料選用設(shè)備選型、配套設(shè)施、管線布置等多方面。回若物業(yè)管理企業(yè)采取提前介入，就可以很好監(jiān)督和解決此類問(wèn)題。

　　三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴(yán)格按規(guī)范做好接管驗(yàn)收工作，確保物業(yè)理單位從物業(yè)開(kāi)始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。

　　有的開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購(gòu)、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開(kāi)發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來(lái)諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來(lái)影響。

　　有物業(yè)管理公司提前介入后，發(fā)展商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開(kāi)發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對(duì)接管的物業(yè)從使用功能上嚴(yán)格把關(guān)，就日常管理維護(hù)工作中可能出現(xiàn)的問(wèn)題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進(jìn)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時(shí)指出安裝調(diào)試過(guò)程中，對(duì)給排水、電照、通訊、暖通、氣體動(dòng)力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個(gè)設(shè)備系統(tǒng)中所存在的問(wèn)題，促使開(kāi)發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項(xiàng)設(shè)備設(shè)施在投入使用前就能正常運(yùn)行。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國(guó)家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。

　　同時(shí)，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌;所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前即已解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。如果在發(fā)展商的授權(quán)下，在竣工驗(yàn)收合同中，發(fā)展商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表發(fā)展商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗(yàn)收工作順利，接管后即能技入使用，及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。

　　此外，物業(yè)管理前期介入可以更好鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有失誤，給業(yè)主留下不好的印象。

　　四、前期介入的立法意義

　　實(shí)踐證明，讓物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)完善物業(yè)功能、確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和順利維護(hù)保養(yǎng)等方面，有無(wú)可替代的重要作用。但是，由于目前設(shè)計(jì)飛建設(shè)、施工、安裝、監(jiān)理等環(huán)節(jié)的單位對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)識(shí)重視不夠，致使物業(yè)管理行為滯后，給后期物業(yè)管理帶來(lái)諸多不便。如果從法律的高度，規(guī)定所有物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目必須有符合一定資質(zhì)條件的專業(yè)物業(yè)管理單位介入，那么，這將對(duì)我國(guó)今后的整體物業(yè)建設(shè)質(zhì)量和物業(yè)管理質(zhì)量乃至人民生活質(zhì)量產(chǎn)生極大的促進(jìn)作用，其意義將是深遠(yuǎn)的。

　　1、法定前期介入能夠進(jìn)一步促進(jìn)物業(yè)建設(shè)質(zhì)量的提高。

　　如果讓具有一定資質(zhì)條件的物業(yè)管理單位提前介入物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，那么作為專業(yè)的物業(yè)管理單位將從規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段開(kāi)始，從物業(yè)管理的角度，對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建筑、安裝、維護(hù)和保養(yǎng)等工作按物業(yè)管理的要求進(jìn)行主動(dòng)控制，更加確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量。

　　2、法定前期介入可以為保證物業(yè)建成后長(zhǎng)期管理服務(wù)的質(zhì)量奠定良好的基礎(chǔ)。 　　當(dāng)前，很多物業(yè)(特別是老舊物業(yè))的管理服務(wù)質(zhì)量不能令人滿意，其關(guān)鍵因素不全是物業(yè)管理單位的管理服務(wù)水平不高，其設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)質(zhì)量不符合物業(yè)管理的要求，也是影響物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的重要因素。如果有良好的物業(yè)管理前期介入，就可以避免或減少那些影響物業(yè)管理質(zhì)量的因素，從而使業(yè)主在居住使用的舒適度、滿意度等方面將會(huì)有更大的飛躍，保證物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量才有基礎(chǔ)。

　　3、法定前期介入有利于從整體上提高我國(guó)的物業(yè)建設(shè)和管理質(zhì)量。

　　隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，我國(guó)每年建設(shè)的物業(yè)數(shù)量相當(dāng)龐大，然而，從物業(yè)管理的角度去考察，真正符合物業(yè)管理要求，或者說(shuō)沒(méi)有物業(yè)管理服務(wù)缺憾的物業(yè)并不是全部。這一方面與全國(guó)物業(yè)管理普及發(fā)展的不平衡有關(guān)，另一方面與物業(yè)設(shè)計(jì)、建設(shè)單位缺乏物業(yè)管理意識(shí)也很有關(guān)。從法規(guī)上規(guī)定物業(yè)管理前期介入，對(duì)提高我國(guó)物業(yè)建設(shè)、物業(yè)管理水平的作用意義是不言而喻的。在當(dāng)前物業(yè)管理發(fā)展不平衡的情況下，對(duì)加快推行物業(yè)管理體制也有極大的推動(dòng)作用。

篇3：物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　物業(yè)管理前期介入內(nèi)容

　　一、物業(yè)管理前期介入的認(rèn)識(shí)

　　對(duì)于一項(xiàng)物業(yè)來(lái)說(shuō)，存在著開(kāi)發(fā)--經(jīng)營(yíng)--管理三個(gè)階段。從形式上看，物業(yè)管理是對(duì)物業(yè)的使用管理，因此，物業(yè)管理只要在物業(yè)交付使用時(shí)介入即可，并且很多物業(yè)管理企業(yè)也是這么做的，然而，從物業(yè)管理的實(shí)踐來(lái)看，并非如此簡(jiǎn)單。我國(guó)的物業(yè)管理是從傳統(tǒng)的房地產(chǎn)管理脫胎而出的，體制雖變，但管理手段卻還有很多沒(méi)有更新，物業(yè)管理一直滯后于規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)。開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)是各物業(yè)轄區(qū)能否形成完整、舒適、便利的功能區(qū)域的先天制約因素。

　　以往房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮了房屋和配套設(shè)施建造時(shí)的方便和節(jié)約，而沒(méi)有從管理角度把房屋建成后的管理聯(lián)系起來(lái)統(tǒng)一規(guī)劃，造成建成后物業(yè)管理上的矛盾和漏洞。如現(xiàn)在常見(jiàn)的車位擁擠，住房使用功能不全，空調(diào)位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風(fēng)、交通等配套方面存在的問(wèn)題。這種整體布局上的缺陷，既使業(yè)主時(shí)有抱怨，又使物業(yè)管理工作難以完善，并且以后往往也難以彌補(bǔ)。如果開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就選擇好物業(yè)管理企業(yè)，即利用物業(yè)管理企業(yè)的豐富經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見(jiàn)，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，可為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。

　　物業(yè)管理是以經(jīng)濟(jì)為手段，從事對(duì)物業(yè)的使用、保養(yǎng)、維修、經(jīng)營(yíng)工作和提供服務(wù)，是使物業(yè)發(fā)揮最佳效應(yīng)的一種管理形式，它同物業(yè)的形成過(guò)程即投資決策、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程建設(shè)及房屋營(yíng)銷等階段均有著密不可分的聯(lián)系。因此，物業(yè)管理應(yīng)建立追求全過(guò)程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的開(kāi)發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展后居住水平提高的需要，要有一定的超前性，即從項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就開(kāi)始關(guān)注物業(yè)的全過(guò)程效益。物業(yè)管理是一種對(duì)物業(yè)全過(guò)程的管理，其首要環(huán)節(jié)即是物業(yè)管理的前期介入。

　　這里所說(shuō)的物業(yè)管理前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)階段即介入，從事物業(yè)形成前的階段性管理。物業(yè)前期管理工作雖然尚未形成對(duì)物業(yè)運(yùn)行主體的管理，但是就其管理的內(nèi)涵分析，它應(yīng)屬于企業(yè)管理的一個(gè)管理階段。

　　物業(yè)管理前期介入是一種物業(yè)管理企業(yè)同房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商共同對(duì)物業(yè)實(shí)施平行或交叉管理的方法，因此，無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是軟件管理。前者是形成物業(yè)，后者是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟巍⒎啃图案綄僭O(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力度。尤其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)大潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要保持其產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，還必須有超前意識(shí)，即從高起點(diǎn)起步，充分考慮人們對(duì)房地產(chǎn)品和工作、居住環(huán)境需求的不斷變化，不僅要重視物業(yè)本身的工程質(zhì)量，更應(yīng)該考慮物業(yè)的使用功能、小區(qū)的合理布局、建筑的造型、建材的選用、室外的環(huán)境、工作或居住的安全舒適與方便等;然而對(duì)于業(yè)主而言，卻不止于此，業(yè)主還將對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行權(quán)衡。從某種意義上講，物業(yè)的硬件建設(shè)相對(duì)較為直觀，而軟件管理卻要長(zhǎng)期相伴。

　　一個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要幾年時(shí)間，但其使用時(shí)間卻是幾十年，甚至上百年。隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，業(yè)主既會(huì)從使用者的角度，也會(huì)從所有人的角度對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行選擇、評(píng)價(jià)。在物業(yè)開(kāi)發(fā)階段適時(shí)地選擇恰當(dāng)?shù)奈飿I(yè)管理企業(yè)，能在很大程度上避免缺陷和漏洞，使物業(yè)更符合使用和管理的要求，因此，這是開(kāi)發(fā)商不容忽視的重要環(huán)節(jié)。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)而言，首先應(yīng)參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)以獲取物業(yè)的管理權(quán)。在同開(kāi)發(fā)商簽訂了物業(yè)管理協(xié)議書(shū)后，即應(yīng)著手配備與物業(yè)相匹配的管理人員，開(kāi)展各項(xiàng)物業(yè)前期階段的管理工作。由于將來(lái)的業(yè)主管理委員會(huì)擁有“決定繼聘或選聘物業(yè)管理企業(yè)”的權(quán)利，因此，物業(yè)管理企業(yè)在前期管理中能否形成有序的管理秩序，能否滿足業(yè)主的服務(wù)需求，能否在業(yè)主中樹(shù)立良好的、有效的“管家”形象，對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)把握機(jī)會(huì)、占領(lǐng)市場(chǎng)的重大問(wèn)題。毋庸置疑，物業(yè)管理前期介入將使硬件建設(shè)與軟件建設(shè)相得益彰，對(duì)物業(yè)實(shí)行前期管理不僅是物業(yè)管理者的需要，同樣也成了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的需要，當(dāng)然更是業(yè)主維護(hù)自身權(quán)利的需要。

　　二、物業(yè)管理前期介入的必要性

　　(一)促使物業(yè)竣工后返工無(wú)望的工程質(zhì)量難點(diǎn)提前得到妥善解決

　　物業(yè)管理的基本職能是代表和維護(hù)業(yè)主的利益，對(duì)所委托的物業(yè)進(jìn)行有效管理。然而在物業(yè)管理的實(shí)踐中，一些物業(yè)的先天缺陷一直困擾著物業(yè)管理企業(yè)，諸如物業(yè)質(zhì)量、設(shè)備性能、設(shè)施配套以及綜合布局等，這些均不取決于物業(yè)管理企業(yè)，而往往在于物業(yè)的開(kāi)發(fā)商和建筑商。要改變這一狀況，把一些以往長(zhǎng)期難以得到解決的問(wèn)題盡可能在物業(yè)管理過(guò)程中將之限制在最小范圍之內(nèi)，就必須開(kāi)展物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理前期介入同規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)同步或交叉進(jìn)行，這樣既可以反映以后專業(yè)化管理得以順利實(shí)施的各種需求，又可以從業(yè)主或使用人的角度，憑專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)和以往管理實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)上的種種問(wèn)題和缺陷，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)進(jìn)行審視，對(duì)不適之處提出修改方案，優(yōu)化、完善設(shè)計(jì)中的細(xì)節(jié)，從而把那些后期管理中力不從心的或返工無(wú)望的先天缺陷爭(zhēng)取在物業(yè)竣工之前，逐項(xiàng)加以妥善解決，減少后遺癥，保持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

　　(二)物業(yè)管理前期介入是對(duì)所管物業(yè)的全面了解

　　物業(yè)管理行為的實(shí)質(zhì)是服務(wù)。然而要服務(wù)得好，使業(yè)主滿意，就必須對(duì)物業(yè)進(jìn)行全面的了解。如果物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用時(shí)才介入管理，就無(wú)法對(duì)諸如土建結(jié)構(gòu)、管線定向、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝等物業(yè)的情況了如指掌。因此，必須在物業(yè)的形成過(guò)程中就介入管理，才能對(duì)今后不便于養(yǎng)護(hù)和維修之處提出改進(jìn)意見(jiàn)，并做好日后養(yǎng)護(hù)維修的重點(diǎn)記錄。唯有如此，物業(yè)管理企業(yè)方能更好地為業(yè)主服務(wù)。

　　(三)物業(yè)管理前期介入是為后期管理做好準(zhǔn)備

　　物業(yè)管理也是一項(xiàng)綜合管理工程，通過(guò)物業(yè)管理把分散的社會(huì)分工集合為一體，并理順關(guān)系，建立通暢的服務(wù)渠道，以充分發(fā)揮物業(yè)管理的綜合作用。此外，在對(duì)物業(yè)實(shí)體實(shí)施管理之前，還應(yīng)設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，并協(xié)同開(kāi)發(fā)商草擬有關(guān)文件制度，籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)，印制各種證件，以及進(jìn)行機(jī)構(gòu)設(shè)置、人員聘用、培訓(xùn)等工作。物業(yè)管理前期介入就可以在此階段把上述工作安排就緒，以使物業(yè)一旦正式交付驗(yàn)收，物業(yè)管理企業(yè)便能有序地對(duì)物業(yè)實(shí)體進(jìn)行管理。

　　三、物業(yè)管理前期介入的內(nèi)容

　　在物業(yè)管理前期介入階段，物業(yè)管理企業(yè)的管理內(nèi)容大致可以歸納為以下幾個(gè)方面:

　　(一)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)投標(biāo)來(lái)接洽物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　無(wú)論物業(yè)管理企業(yè)是開(kāi)發(fā)商組建的，或是獨(dú)立組建的，或是房管所轉(zhuǎn)換的，還是各大系統(tǒng)組建的，要獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)首先必須不斷開(kāi)拓，通過(guò)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)接洽業(yè)務(wù)。

　　1.進(jìn)行可行性、可靠性、可盈利性分析。可行性是指物業(yè)管理企業(yè)既要從自身的實(shí)際出發(fā)，考慮擬接管的物業(yè)與本企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)是否相符，該物業(yè)的接管能否發(fā)揮本企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，做到揚(yáng)長(zhǎng)避短，又要考慮能否在該物業(yè)的管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)中取勝，如果明知競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手實(shí)力比自己強(qiáng)大，就不必勉強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)。可靠性是指該物業(yè)的建設(shè)是否有保證，開(kāi)發(fā)商的資信條件是否較好并能協(xié)作配合，等等。這樣做可避免管理權(quán)競(jìng)爭(zhēng)得手后，由于開(kāi)發(fā)商或建設(shè)方面的原因，使工作留有漏洞，造成今后的物業(yè)管理難以完善，給企業(yè)帶來(lái)不應(yīng)有的損失。可盈利性是指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，測(cè)算物業(yè)的管理能否給企業(yè)帶來(lái)正常利潤(rùn)，或近期雖無(wú)利潤(rùn)但企業(yè)能在該地區(qū)打開(kāi)新局面，爭(zhēng)取更多的業(yè)務(wù)。

　　2.具體測(cè)算物業(yè)管理費(fèi)用，并草擬總體管理方案。

　　3.投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)、洽談、簽訂物業(yè)管理合同(協(xié)議)。

　　4.選派管理人員運(yùn)作物業(yè)前期管理。

　　(二)建立與業(yè)主或使用人的聯(lián)絡(luò)關(guān)系

　　物業(yè)管理的對(duì)象是物業(yè)，而服務(wù)對(duì)象則是人，即業(yè)主和使用人。因此，物業(yè)管理企業(yè)既應(yīng)與第一業(yè)主(開(kāi)發(fā)商)共同協(xié)商，又要與未來(lái)業(yè)主或使用人取得聯(lián)系，聽(tīng)取意見(jiàn)。

　　1.聽(tīng)取業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)管理的要求、希望。

　　2.了解業(yè)主或使用人對(duì)物業(yè)使用的有關(guān)安排、打算。

　　3.參與售房部門(mén)同業(yè)主或使用人簽約，并提供草擬的業(yè)主公約、裝修施工管理辦法、門(mén)禁出入辦法、停車場(chǎng)管理辦法、管理費(fèi)收取辦法等物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法。

　　(三)察看工程建設(shè)現(xiàn)場(chǎng)

　　物業(yè)管理前期介入的目的是為以后的管理創(chuàng)造良好的條件，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)根據(jù)物業(yè)管理要求，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議。

　　1.審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。

　　2.對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。

　　3.在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。

　　4.參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試、銘牌檢查，并按整改計(jì)劃督促整改。

　　(四)設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度

　　物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還須與開(kāi)發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。

　　1.籌建業(yè)主管理委員會(huì)。

　　2.與開(kāi)發(fā)商一起草擬物業(yè)轄區(qū)的規(guī)章制度、業(yè)主管理委員會(huì)章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。

　　3.設(shè)置物業(yè)轄區(qū)的組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門(mén)人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)轄區(qū)綜合管理辦法等。

　　4.制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。

　　(五)建立服務(wù)系統(tǒng)和服務(wù)網(wǎng)絡(luò)

　　物業(yè)管理的專業(yè)化、社會(huì)化、企業(yè)化特征決定了其特定的環(huán)境條件，物業(yè)管理的成敗在很大程度上取決于物業(yè)管理公司與這些環(huán)境條件即與社會(huì)有關(guān)部門(mén)相互關(guān)系的協(xié)調(diào)，這里既有行政管理關(guān)系，又有經(jīng)濟(jì)關(guān)系。

　　1.保安、清潔、養(yǎng)護(hù)、維修、綠化隊(duì)伍的設(shè)立或選聘，洽談和訂立合同。

　　2.同街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)進(jìn)行聯(lián)絡(luò)、溝通與協(xié)調(diào)。

　　3.建立代辦服務(wù)項(xiàng)目網(wǎng)絡(luò)。

　　(六)辦理移交接管事宜

　　物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)交付使用之前，還要為物業(yè)的交接做好準(zhǔn)備。

　　1.擬訂移交接管辦法。

　　2.籌備成立業(yè)主管理委員會(huì)。

　　3.協(xié)助和辦理移交接管事項(xiàng)。