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物業(yè)經(jīng)理人

物業(yè)管理前期介入建議:機(jī)電節(jié)能篇

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  物業(yè)管理前期介入建議:機(jī)電節(jié)能篇

  機(jī)電節(jié)能

  溫馨提示:工程項(xiàng)目分包時,如有兩家或兩家以上的施工單位作為分包商時,應(yīng)指定其中一家作為整個工程的總承包,負(fù)責(zé)對后期維護(hù)、技術(shù)對接等協(xié)調(diào)工作。

  給排水

  一、生活水泵機(jī)房

  1、 園區(qū)(分期開發(fā))應(yīng)設(shè)計成整體的供水設(shè)備機(jī)房,(集中管理分區(qū)控制,節(jié)約投資成本)。

  2、 生活水箱裝設(shè)高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統(tǒng)。

  3、 供水水泵應(yīng)設(shè)置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負(fù)載空轉(zhuǎn)。

  4、 供水水箱應(yīng)設(shè)置2個并聯(lián)使用,以便于對水箱清洗。

  5、 水箱的材質(zhì)應(yīng)使用不銹鋼材料并做保溫(橡塑保溫材質(zhì))。

  6、 水箱應(yīng)設(shè)置密封水箱蓋并加雙鎖。

  7、 供水機(jī)房頂、墻面應(yīng)做隔音處理(鐵皮吸音板),地面鋪設(shè)地轉(zhuǎn)。

  8、 供水機(jī)房排水溝應(yīng)設(shè)計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。

  9、 生活水泵房、垃圾房建議設(shè)計時加裝紫外線消毒燈。

  二、 管網(wǎng)

  1、 供水管道主支管應(yīng)安裝控制節(jié)門。

  2、 供水管網(wǎng)應(yīng)按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設(shè)計。

  3、 供水管道材料使用銅管材質(zhì)。(考慮造價問題可裝鍍鋅無縫鋼管)

  4、 供水管道色標(biāo)清晰,彈簧減振材料質(zhì)量較好。

  5、 排水管道材質(zhì)使用鑄鐵管或不銹鋼管,不適用PVC或虹吸排水HPDE管材。

  6、 排水地漏與樓板的接口處防水材料必須是進(jìn)口產(chǎn)品。

  7、 排水污水井的井蓋使用防盜球墨鑄鐵井蓋。

  8、 排水管道不得穿過沉降縫。

  9、 衛(wèi)生間污水排水泵應(yīng)使用雙勻速攪刀切割式污水泵。

  10. 北區(qū)戶內(nèi)使用的地漏在滿足使用功能的條件下(第一標(biāo)段與其他標(biāo)段不一樣)結(jié)構(gòu)形式應(yīng)統(tǒng)一;建議在施工合同專用條款中應(yīng)有相應(yīng)約定,便于管理和維修;

  11. 北區(qū)(第一標(biāo)段)戶內(nèi)使用的地漏的結(jié)構(gòu)形式不太適合同層排水要求,地漏排水時水易從地漏上口邊螺紋處向外滲水,會造成室內(nèi)地板被淹泡的現(xiàn)象發(fā)生;目前已把該處打膠;建議在選擇其結(jié)構(gòu)時應(yīng)充分考慮同層排水的特點(diǎn);

  12. 北區(qū)戶內(nèi)洗衣機(jī)、淋浴排水地漏的結(jié)構(gòu)相同;建議應(yīng)采用洗衣機(jī)專用地漏,避免排水管與地漏密封不好降低室內(nèi)空氣質(zhì)量,且避免從洗衣機(jī)地漏處溢水;

  13. 北區(qū)雨水處理站雨水收集的(匯水面積)是7--10樓以北的雨水全部進(jìn)入雨水處理站內(nèi),當(dāng)雨水處理站設(shè)備故障或雨水量太大時均要用污水泵提升排至市政管線,如排水不及時會造成事故及消耗提升泵電能;建議應(yīng)在10#樓北側(cè)設(shè)置通市政和雨水站管線的聯(lián)通井,可根據(jù)需要關(guān)閉或打開其通路,可請設(shè)計師制定方案;

  14. 北區(qū)廢水系統(tǒng)現(xiàn)全部進(jìn)入中水站內(nèi);建議:當(dāng)中水站設(shè)備出現(xiàn)故障后應(yīng)有直接將廢水排入市政管網(wǎng)內(nèi)的功能;

  三、 計量

  1、 園區(qū)管道供水系統(tǒng)計量表一律納入遠(yuǎn)程抄表系。

  2、 管網(wǎng)的使用水點(diǎn)都應(yīng)裝獨(dú)立計量表。

  3、 供水水平干管支路一律安裝獨(dú)立計量表(如消防用水、空調(diào)用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補(bǔ)水、采暖、冷卻塔補(bǔ)水、直飲水補(bǔ)水、中水補(bǔ)水等),分路控制。

  四、管道井

  1、管道豎井一律做防水及防水臺基并做帶坡度的排水地漏。

  1、景觀水 園區(qū)景觀水池的防水要用質(zhì)量好的防水涂料最少保持在15年左右。

  2、區(qū)景觀水設(shè)計成循環(huán)水(增加循環(huán)泵)避免水臭,同時解決好池地面防水問題。

  3、北區(qū)景觀回水系統(tǒng)的管徑不管排水點(diǎn)至泵房遠(yuǎn)近均為一個規(guī)格,使景觀水池的回水流量不均衡并形成滯留區(qū),造成夏季滯留區(qū)水質(zhì)不符合設(shè)計要求;建議在審核景觀水處理方案時,對水平衡方案應(yīng)給予重視;

  直飲水

  1、園區(qū)提供直飲水系統(tǒng),末端分戶計量控制。

  消防

  1、 設(shè)備機(jī)房 園區(qū)消防水泵房設(shè)計成集中的設(shè)備機(jī)房(集中管理分區(qū)控制1-3期)。

  2、 消防控制水泵配電控制應(yīng)設(shè)計成帶自動巡檢功能。

  3、 消防水泵控制配電應(yīng)雙路供給(有第三電源接入更好)并實(shí)現(xiàn)自動互投。

  4、 消防水箱補(bǔ)水控制閥門建議安裝遙控浮球閥(不適用安裝普通的浮球控制閥)。

  5、 消防機(jī)房應(yīng)做隔音處理(鐵皮吸音板)、地面鋪設(shè)瓷磚。

  6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

  7、 設(shè)計時考慮消防水泵不應(yīng)裝設(shè)過載保護(hù)切斷裝置。

  8、 消費(fèi)噴淋系統(tǒng)水力警鈴安放在機(jī)房內(nèi)。

  9、 消防水泵房內(nèi)應(yīng)設(shè)置排水裝置。

  10.消防水泵房內(nèi)的消防水泵動力控制系統(tǒng)(電源箱、泵啟動控制柜)在同一房間內(nèi),均未與泵及管線分開,不符合安全運(yùn)行要求;建議有關(guān)部門在進(jìn)行方案審核時應(yīng)以避免;

  1、 水管網(wǎng) 末端噴淋泄水點(diǎn)建議設(shè)計在空調(diào)機(jī)房、管道井、衛(wèi)生間墩布池處。

  2、 噴淋系統(tǒng)用水應(yīng)設(shè)置過濾器。

  3、 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)布置應(yīng)采用多立管劃片連接,采用居中進(jìn)水 (即配水支干管與成組噴頭支管居中連接)最經(jīng)濟(jì),管網(wǎng)水力計算最方便應(yīng)采用多立管劃片連接。

  4、 噴淋系統(tǒng)水流指示器的信號作為防火卷簾的聯(lián)動信號,增加防火卷簾動作的可靠

  性。

  5、 高層建筑中的消防供水 系統(tǒng)(包括消火栓供水系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)),在需要對系統(tǒng)進(jìn)行豎向分區(qū)時,應(yīng)盡量避免采用減壓閥進(jìn)行減壓分區(qū)。因減壓閥一旦失靈,減壓閥后的整個消防分區(qū)系統(tǒng)將會受到影響。

  6、 濕式報警閥上壓力開關(guān),應(yīng)設(shè)計壓力開關(guān)硬線直接啟動噴灑泵的功能。

  7、 消火栓啟動按鈕應(yīng)設(shè)計通過模塊聯(lián)動啟動消防泵功能與硬拉線直接啟動裝置;

  1、 中控機(jī)房 中控室(安防、消防)預(yù)留機(jī)房集中控制,建議設(shè)置在會所首層同時應(yīng)將一二期整合在一起,以構(gòu)建公司信息中心。

  2、 中控室面積不小于60 M2(具體面積應(yīng)依據(jù)設(shè)備配置情況最終確定)。中控室設(shè)置衛(wèi)生間,面積不小于5 M2。保持24小時人員值守。

  3、 中控室應(yīng)設(shè)計安裝UPS備用電源。

  1、 消防主機(jī) 消防主機(jī)應(yīng)與末端設(shè)備兼容或集中控制使用同一品牌。

  2、 消防總線所帶點(diǎn)位必須在設(shè)計范圍60%-80%(國產(chǎn)應(yīng)該在160個點(diǎn))。

  3、 消防主機(jī)建議預(yù)留3-5路消防總線回路板,以備今后擴(kuò)容。

  4、 設(shè)計考慮消防回路每路所帶點(diǎn)位應(yīng)考慮將來商戶二次裝修時增加煙感、溫感。(建議預(yù)留30%點(diǎn)位)。

  5、 采用可靠的總線通訊材料及技術(shù),降低系統(tǒng)故障率。

  6、 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的主電源應(yīng)采用消防電源,即主電源采用單回路。

  7、 消防總線建議加裝短路隔離器,避免消防總線故障時縮小故障范圍(消防施工普遍采用此辦法)

  8、 設(shè)計安裝時考慮安裝有遠(yuǎn)程聯(lián)動控制功能的防火閥、送風(fēng)閥、排煙閥、排煙口。

  9、 消防系統(tǒng)正壓補(bǔ)風(fēng)機(jī)風(fēng)量建議設(shè)計時應(yīng)大于排風(fēng)量的50%。

  10、 安裝使用統(tǒng)一品牌或能兼容品牌。

  1、 消防廣播 消防廣播設(shè)計時應(yīng)考慮分外區(qū)和內(nèi)區(qū)(內(nèi)區(qū)表示住戶內(nèi)、外區(qū)表示公共區(qū)域),將來租戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發(fā)生沖突。

  2、消防廣播功放設(shè)計時應(yīng)預(yù)留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預(yù)備。

  3、消防廣播功放所帶消防廣播喇叭功率不能超負(fù)荷,否則消防聯(lián)動時部分區(qū)域消防廣播無法正常廣播。

  1、 防火卷簾

  1、防火卷簾兩側(cè)增設(shè)防火水幕。

  2、防火卷簾兩側(cè)應(yīng)設(shè)計安裝感煙探測器與感溫探測器。

  1、消防通道與安全出口

  安全出口標(biāo)識距離出口通道的距離不得超過30m。標(biāo)識字體至少是150mm高,筆畫寬度不小于20mm。

  2、超過50人的區(qū)域,必須有兩個安全出口。

  燃?xì)?/p>

  1、公寓的廚房應(yīng)采用實(shí)體墻和門與臥室隔開,不得使燃?xì)庠睢⑷細(xì)鉄崴鞯扔脷庠O(shè)備與臥室空間直接相連。

  2、住戶內(nèi)預(yù)留燃?xì)夤艿琅c灶臺一次通氣點(diǎn)火到位。

  暖通

  1、設(shè)備機(jī)房

  1、制冷機(jī)房、供熱機(jī)房(鍋爐房)預(yù)留實(shí)施園區(qū)(1-3期)集中控制,分區(qū)管理。

  2、空調(diào)機(jī)房循環(huán)水泵實(shí)施變頻控制。

  3、北區(qū)單冷螺桿機(jī)組的冷卻水系統(tǒng)(冷卻塔系統(tǒng))水質(zhì)處理方式為物理法(全程水處理器)處理方式,該方式阻垢效果較差;建議在該系統(tǒng)增加化學(xué)處理功能、提高制冷機(jī)的制冷能力同時節(jié)約用水;

  機(jī)組

  1、 水源熱泵機(jī)組及系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置進(jìn)水溫度保護(hù)裝置。

  2、 地源熱泵機(jī)組應(yīng)考慮地下水平衡與局部熱量平衡及機(jī)組配比。

  3、 建立針對地表水源熱泵空調(diào)設(shè)計用的地表水體資料數(shù)據(jù)庫。

  4、 建立開展地表水體熱擴(kuò)散遷移研究數(shù)據(jù)庫。

  5、 水源熱泵機(jī)組前后冷凍水、冷卻水(地下水)控制閥建議使用進(jìn)口產(chǎn)品已保證嚴(yán)密性,否則易造成系統(tǒng)串水。

  6、 追蹤地表水水體的溫度變化規(guī)律。

  7、 水源熱泵地板供暖/采暖應(yīng)考慮房間新風(fēng)量的配比。

  8、 對風(fēng)機(jī)、電機(jī)效率測驗(yàn),完成各區(qū)段風(fēng)力平衡調(diào)試、漏風(fēng)測驗(yàn)。

  9、 空調(diào)設(shè)計方案中應(yīng)有暖通設(shè)計師提供的空調(diào)系統(tǒng)全年運(yùn)行工況,該工況是空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要依據(jù);同時要整體考慮為其配套的冷、熱源的控制系統(tǒng)。避免每個功能單元的控制由供貨廠家深化的現(xiàn)象,確保空調(diào)系統(tǒng)自控的適用性、可靠性、節(jié)能性、可操作性;

  10 空調(diào)機(jī)組在冬、過季加試過程中出現(xiàn)較多加濕剩余的水流入下水道現(xiàn)象。建議改變加濕方式即采用循環(huán)水方式加濕,這樣既保證空調(diào)系統(tǒng)加濕效果(恒溫恒濕)又能避免在加濕過程中造成用水的浪費(fèi)同時可推遲制冷投入時間;

  11.空調(diào)機(jī)組加試過程因使用的是自來水其硬度較高,所以造成機(jī)組表冷器的迎風(fēng)面上形成了不同程度的結(jié)垢現(xiàn)象,從而影響其通風(fēng)量及熱交換效率,增大了運(yùn)行能耗;建議在招投標(biāo)時應(yīng)選用滿足使用功能和節(jié)能要求的加試方式(循環(huán)水)和水質(zhì)(軟化水);

  12 為了充分體現(xiàn)節(jié)能要求,建議在置換式空調(diào)機(jī)組熱回收器處增加過度季節(jié)使用的旁通閥及控制;這樣可以降低系統(tǒng)阻力節(jié)約風(fēng)機(jī)耗電、又可推遲制冷機(jī)投入的時間,也可節(jié)約制冷系統(tǒng)大量的耗電;

  13. 目前北區(qū)空調(diào)機(jī)房平面、空間布置不太合理,建議機(jī)組在機(jī)房內(nèi)的布置應(yīng)滿足規(guī)范及設(shè)備安裝和維修的平面空間位置,避免空間狹小影響運(yùn)行管理;

  14. 北區(qū)空調(diào)機(jī)組在試運(yùn)行時其過濾器數(shù)量不能滿足試車要求,建議在簽訂合同時應(yīng)多帶幾套用于試車用,這樣即可以滿足試運(yùn)行要求又可節(jié)約投資;

  15. 北區(qū)影院空調(diào)機(jī)組均為一次回風(fēng)機(jī)組,但其結(jié)構(gòu)形式不完全一樣,這樣給機(jī)組以后配置自控帶來不便;建議在招投標(biāo)技術(shù)談判時應(yīng)將其細(xì)節(jié)在合同專用條款中約定清楚為好;

  自控

  1、供暖/制冷設(shè)備應(yīng)就地實(shí)現(xiàn)自控并納入樓控。

  2、水源熱泵機(jī)組及系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置進(jìn)水溫度保護(hù)裝置。

  3、空調(diào)機(jī)組自動控制應(yīng)采用簡單可靠的純比例送風(fēng)溫度調(diào)節(jié)裝置且應(yīng)安裝在現(xiàn)場,這樣既經(jīng)濟(jì)又可靠易操作;確保空調(diào)運(yùn)行質(zhì)量,滿足恒溫恒是要求;

  4、現(xiàn)因空調(diào)系統(tǒng)已開始投入運(yùn)行但機(jī)組的自控系統(tǒng)還尚未安裝和完善,在此種情況下易造成表冷器凍結(jié)、電機(jī)及電器控制系統(tǒng)發(fā)生故障,影響正常空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行或增加小業(yè)主投訴;建議設(shè)備運(yùn)行前自動控制及安全保護(hù)裝置應(yīng)安裝并調(diào)試完成并滿足空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行要求;

  冷卻塔

  1、制冷系統(tǒng)的冷卻水現(xiàn)采用的是自來水冷卻建議采用軟化水,可延長冷卻水設(shè)備系統(tǒng)的使用壽命,同時可以提高制冷效率,可大量節(jié)約系統(tǒng)運(yùn)行耗電及費(fèi)用。但應(yīng)進(jìn)行一次投資和運(yùn)行費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性分析和比較;

  2、冷卻塔溢水管應(yīng)當(dāng)接入大廈回收水池避免水源浪費(fèi)。運(yùn)行問題建議不提,可更換冷卻塔下塔盆的補(bǔ)水用浮球閥即可解決;

  3. 制冷系統(tǒng)的冷卻水循環(huán)水系統(tǒng)的運(yùn)行方案,設(shè)計應(yīng)提供冷卻水系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)(濃縮倍數(shù)、排污時間排污量等指標(biāo)和方法),確保冷卻水的運(yùn)行水質(zhì),滿足正常制冷工況要求,降低維修費(fèi)用;

  源水井

  1、回灌水要加強(qiáng)對水質(zhì)處理的過濾次級以免造成含水層堵塞,使回水量逐漸降低。

  2、水井放置盤管的地方設(shè)置警示牌,并且把換熱盤管放置在流速適當(dāng)?shù)牡胤剑瑥亩鳒p水流速過大帶來的負(fù)面影響。

  地源系統(tǒng)

  1.地源熱泵系統(tǒng)地緣側(cè)的管路系統(tǒng)應(yīng)建立溫度及壓力測試裝置(一、二次表),便于對該系統(tǒng)量、質(zhì) 平衡的調(diào)試,滿足制冷工況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求;

  2. 目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)較難調(diào)整到設(shè)計要求值或達(dá)到其最加狀態(tài),建議在地源熱泵地緣測的支管即在進(jìn)出地面的立管合適的位置處應(yīng)安裝壓力溫度傳感器調(diào)節(jié)器這樣易能達(dá)到調(diào)節(jié)到最加狀態(tài)的要求;

  3. 目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)未安裝脫氣機(jī)。系統(tǒng)內(nèi)不同程度存有產(chǎn)生的氣體影響其系統(tǒng)運(yùn)行。 建議設(shè)計及方案確定時應(yīng)考慮地源熱泵系統(tǒng)安裝脫氣機(jī),確保地緣側(cè)水系統(tǒng)正常運(yùn)行;

  4. 從節(jié)能降耗角度應(yīng)考慮充分利用地下冷熱源 ,在過渡季節(jié)通過適當(dāng)換熱及控制是否可直接用于天棚系統(tǒng)進(jìn)行換熱,請設(shè)計師進(jìn)行方案設(shè)計,經(jīng)評估后可行方可實(shí)施;

  空調(diào)機(jī)組

  1、空調(diào)機(jī)組放置減震材料要考慮與振動系數(shù)的關(guān)系。

  2、空調(diào)通風(fēng)管道系統(tǒng)及機(jī)組安裝設(shè)計時,設(shè)計師及有關(guān)部門應(yīng)著重應(yīng)從空氣動力噪聲和機(jī)械振動噪聲角度去設(shè)計和審核,確保基本滿足國家規(guī)定的噪聲標(biāo)準(zhǔn),和使用功能;

  系統(tǒng)末端

  1、 公寓的地板供暖/制冷材料應(yīng)與地板的材料相匹配(如地轉(zhuǎn)、地板)。

  2、 建筑樓宇出庫及出入口應(yīng)加裝風(fēng)幕機(jī)保證室內(nèi)空調(diào)效果。

  3、 空調(diào)水系統(tǒng)各支路應(yīng)加裝水力平衡閥,已保證各支路水力平衡影響空調(diào)效。

  4、 如果公寓是節(jié)能墻體,空調(diào)回水溫度控制在35度以上,室內(nèi)溫度就可以達(dá)到22度以上以免起灰揚(yáng)塵。

  5、 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)各支路須加裝調(diào)節(jié)閥保證風(fēng)系統(tǒng)平衡。

  6、 空調(diào)水系統(tǒng)閥門設(shè)計安裝位置應(yīng)便于維修。

  7、 空調(diào)水系統(tǒng)各支路未端應(yīng)加裝溫度表、壓力表。

  天棚輻射盤管

  1、對同一棟大廈南面太陽直射的房間增加一定數(shù)量的地埋管,同時安裝獨(dú)立閥門進(jìn)行開關(guān)控制;冬天--對南面太陽直射的房間關(guān)閉一定的數(shù)量的供熱管,讓室內(nèi)溫度保持與北面平衡;夏天--對南面房間所有的供熱管全部開啟,讓室內(nèi)溫度降低保持與北面平衡;

  2、樓板內(nèi)暗敷管路實(shí)際走向的標(biāo)識應(yīng)先從標(biāo)注,并依據(jù)實(shí)際現(xiàn)場修訂施工圖(要求準(zhǔn)確),以供后期管理維修或二次裝修時參考;

  3、設(shè)備機(jī)房管道/設(shè)備應(yīng)有明顯的標(biāo)識(包括:分色油漆、使用功能、流體流向);

  4、無縫鋼管應(yīng)在保溫前先做防腐處理(打磨、刷防銹漆兩遍),通過驗(yàn)收后,方可進(jìn)行保溫施工。

  電氣

  配電機(jī)房

  1、 預(yù)留配電機(jī)房,實(shí)施園區(qū)(1-3期)集中控制,分區(qū)管理。

  2、配電柜前后應(yīng)鋪設(shè)絕緣墊(具體厚度依據(jù)國標(biāo));

  計量

  1、 動力、照明各回路都加裝計量表,便于能耗核算分析(即節(jié)能實(shí)施)。

  2、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)建議使用載波技術(shù)采集前端數(shù)據(jù)。

  3、 園區(qū)項(xiàng)目所有的電度表應(yīng)一律納入遠(yuǎn)傳計量抄表系統(tǒng)已便于能耗統(tǒng)計分析。

  4、 有線電視系統(tǒng)、手機(jī)信號覆蓋、單獨(dú)進(jìn)行用電計量。

  5、 住戶室內(nèi)用水、燃?xì)狻⒔ㄗh選用分戶預(yù)付費(fèi)系統(tǒng)。

  6、 公共區(qū)域用電、辦公用電,建議單獨(dú)安裝計量電度表。

  7、 壓力表及溫度表是否準(zhǔn)確是運(yùn)行人員進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要依據(jù);目前其誤差較大或非常不準(zhǔn),因此判斷失誤,會造成了不同程度的誤操作或走彎路,同時也影響了各系統(tǒng)的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行;建議在簽訂施工合同時在專用條款中提出須對壓力表及溫度表進(jìn)行標(biāo)定(具有相應(yīng)資質(zhì)部門進(jìn)行標(biāo)定)的約定條件;

  備用電源

  1、 可增設(shè)發(fā)電機(jī)房(地下一層便于日常管理、安全管理)。

  2、 每層電力豎井應(yīng)加裝雙回路互投器,以備將來主回路因故障斷電備用電力回路供電。

  3、 中控室監(jiān)控系統(tǒng),門禁系統(tǒng)供電應(yīng)由UPS電源提供。

  4、 應(yīng)急照明設(shè)計時消防應(yīng)急照明工作時間不應(yīng)低于90分鐘、疏散照明應(yīng)急工作時間不應(yīng)低于30分鐘、疏散指示和安全出口應(yīng)急工作時間不應(yīng)低于30分鐘。

  配電負(fù)荷

  1、樓宇低壓主回路線路容量(如插接母線、主電纜線路載流量是否充足)需滿足租戶需求(現(xiàn)電力容量應(yīng)不小于120W\平方米)。

  2、總配電室應(yīng)預(yù)留一定數(shù)量斷路器電路回路時以便于增容使用。

  3、每層建筑樓層電力豎井應(yīng)考慮到將來租戶電力增容,斷路器容量應(yīng)考慮。

  4、電力電纜線槽設(shè)計時應(yīng)考慮將來電力增容時敷設(shè)電纜所占有空間。

  低壓配電

  1、戶外庭院及水池配電應(yīng)采用局部TT系統(tǒng)TN-S低壓配電系統(tǒng)并設(shè)置漏電保護(hù)。

  2、民用建筑配電系統(tǒng)的干線,支干線及支線的導(dǎo)線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。

  3、照明:樓層電力設(shè)計時應(yīng)考慮到公區(qū)照明電源、商戶內(nèi)動力電源、商戶內(nèi)照明電源、應(yīng)急照明電源分別進(jìn)行單獨(dú)計量,便于將來電力統(tǒng)計分析。

  4、 園區(qū)景觀照明按照度(LU*)設(shè)計并實(shí)施BAS控制。

  5、 安裝位置較高照明燈具需采用高品質(zhì)光源,不需頻繁更換。

  6、 具有安全等級的設(shè)備間(燃?xì)忾g、生活水泵房)建議加裝防爆照明燈和防爆開關(guān)。

  7、 樓層配電表箱,建議分戶總閘設(shè)計漏電保護(hù)。發(fā)生故障時不影響其他住戶。

  8、 公共部位的燈應(yīng)采用節(jié)能自熄燈具,應(yīng)急照明可采用帶火災(zāi)強(qiáng)起的節(jié)能自熄開關(guān),電梯廳不能采用節(jié)能自熄開關(guān),考慮兩種照明模式:值班模式與高峰模式。

  9、 住戶室內(nèi)建議與供電部門協(xié)商使用預(yù)付費(fèi)卡式電度表。

  10、住戶室內(nèi)建議與供電部門協(xié)商使用預(yù)付費(fèi)卡式電度表。

  11、地下車庫及樓宇地下空間安全出口指示牌,建議使用無能耗熒光箭頭指示貼。(類似地鐵車站地面)。降低前期投入費(fèi)用的同時,可節(jié)約能耗和后期維護(hù)費(fèi)用。

  12、地下車庫照明,安裝線路建議進(jìn)行分路控制同上一條建議,使用頻率可增設(shè)為隔2亮1,在夜間2點(diǎn)至次日凌晨5點(diǎn)可開啟一部分進(jìn)行照明,達(dá)到節(jié)約能源的目的。

  13、較為密集的燈具建議設(shè)計單路與雙路控制,在夜間12點(diǎn)以后實(shí)現(xiàn)隔1亮1,實(shí)現(xiàn)節(jié)能。

  14、園區(qū)照明建議燈具按種類分開,單路控制。

  15、園區(qū)景觀照明建議設(shè)計安裝時控器,定時開啟景觀照明。

  16、地下停車場建議采用逆變裝置的40瓦熒光燈作為備用電源

  接地

  1、設(shè)計時應(yīng)考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。

  2、租戶衛(wèi)生間建議作局部等電位聯(lián)結(jié)。

  插座

  1、住戶區(qū)內(nèi)廚房和衛(wèi)生間電源插座應(yīng)單獨(dú)設(shè)置回路,普通電源插座回路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置等等

  標(biāo)牌標(biāo)識

  1、在設(shè)計說明中應(yīng)對配線分色施工提出明確要求,在設(shè)備材料統(tǒng)計時應(yīng)標(biāo)明各種顏色導(dǎo)線的數(shù)量,導(dǎo)線替代,以便于安裝檢測、維修。

  2、配電室的高低壓柜標(biāo)示標(biāo)牌清晰,低壓配電柜標(biāo)示標(biāo)牌清洗。

  3、配電柜應(yīng)有編號標(biāo)識、電纜連線應(yīng)有標(biāo)識、標(biāo)牌;

  4、供配電一次電路圖應(yīng)在配電室主墻面張貼上墻;

  5、配電柜/箱內(nèi)裸露銅排前設(shè)置絕緣保護(hù)板、在配電箱內(nèi)張貼一次電路圖。

  弱電

  電信機(jī)房

  1、預(yù)留聯(lián)通、電信合用機(jī)房,不小于40平方。

  網(wǎng)路機(jī)房

  1、設(shè)計預(yù)留獨(dú)立的網(wǎng)路機(jī)房不小于60平方,集中管理,分區(qū)服務(wù)。

  樓控

  1、新風(fēng)機(jī)組電動閥必須與樓控產(chǎn)品及系統(tǒng)兼容,防止樓控信號無法控制或開啟度不準(zhǔn)確控制電壓0-10V代表0-100%開啟。

  2、新風(fēng)機(jī)組或空調(diào)機(jī)組表冷器防凍開關(guān)必須安裝在表冷器背風(fēng)面(防止誤報警)。

  3、議樓控控制外圍泛光照明考慮節(jié)能狀態(tài)控制(必要時加裝光照度傳感器控制外圍泛光照明)。

  4、建議生活水泵房加裝門禁系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)安全措施。

  5、樓控設(shè)計施工時考慮預(yù)留20%--30%點(diǎn)位,為今后增加控制點(diǎn)做準(zhǔn)備。

  監(jiān)控

  1、 根據(jù)公安部規(guī)定監(jiān)控錄像需保存30天以備公安部門檢查,建議監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)加裝硬盤為2000G(說明:2000G硬盤如果監(jiān)控錄像為實(shí)時錄像存儲錄像為30天左右,如果只是進(jìn)行偵測錄像硬盤錄像機(jī)安裝1000G硬盤圖像也可保留30天左右)。你與對方協(xié)商時問清情況。

  2、監(jiān)控系統(tǒng)安裝時請施工方注意監(jiān)控頭安裝視野范圍必須能夠達(dá)到監(jiān)控防盜效果(如出入口、走道)。

  3、監(jiān)控系統(tǒng)考慮到今后維修及采購方便建議監(jiān)控攝像頭、矩陣主機(jī)、硬盤錄像機(jī)、顯示器采用同一廠家產(chǎn)品。

  4、設(shè)計采購監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)和矩陣主機(jī)預(yù)留20%點(diǎn)位,為將來增加監(jiān)控攝像頭預(yù)備使用。

  5、設(shè)計考慮監(jiān)控攝像頭安裝區(qū)域應(yīng)考慮現(xiàn)場的光照度,如光照度達(dá)不到建議安裝帶紅外的監(jiān)控攝像頭。

  門禁

  1、門禁系統(tǒng)安裝時必須符合消防規(guī)范,火災(zāi)消防聯(lián)動時火災(zāi)區(qū)域門禁系統(tǒng)必須必須斷電打開以利于人員疏散。大堂電動門必須處在開啟狀態(tài),消防聯(lián)動后自行恢復(fù)。

  2、金融機(jī)構(gòu)或重要機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定必須斷電關(guān)門以利于防盜。

  綜合布線

  1、如有光纖建議使用單模光纖(因電信和聯(lián)通發(fā)射信號為單模數(shù)據(jù)信號)。

  2、有線電視系統(tǒng)視頻放大器輸出端口應(yīng)滿足客戶需要,建議設(shè)計時每戶預(yù)留一個點(diǎn)位,在此基礎(chǔ)上在預(yù)留一部分以備將來客戶增加有線電視點(diǎn)位。

  3、綜合布線系統(tǒng)施工時考慮大對數(shù)電纜的對數(shù)(應(yīng)考慮將來客戶申請電話及網(wǎng)絡(luò)是否能夠滿足客戶需要)。

  車場管理系統(tǒng)

  1、 車場管理系統(tǒng)在出庫進(jìn)出口設(shè)計獨(dú)立的收費(fèi)房間,配置相應(yīng)的語音數(shù)據(jù)傳輸線。

  2、 收費(fèi)站電源供給必須是雙路供給,并配備UPS備用電源。

  3、 設(shè)計時應(yīng)考慮系統(tǒng)的容錯性、實(shí)用性、易操作性,并且可擴(kuò)展。

  4、 系統(tǒng)設(shè)置固定車位與自由車位模塊,便于分類收費(fèi)管理(即車輛進(jìn)出管理及收費(fèi)功能)。

  5、 系統(tǒng)設(shè)置車輛進(jìn)出記錄查功能模塊或菜單(即停車場信息查詢功能)

  6、 設(shè)計時考慮遠(yuǎn)距離讀卡功能。(主要滿足VIP住戶/客戶)

  7、 設(shè)計時考慮具備車場誘導(dǎo)系統(tǒng),提供車位誘導(dǎo)信息。

  8、 設(shè)計考慮系統(tǒng)具備完全在脫機(jī)和停電下工作的能力。

  9、 設(shè)計時考慮必須有足夠的安全保障性,具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能。

  10、設(shè)計時必須考慮是具備自主研發(fā)能力的廠商提供的產(chǎn)品,能夠提供硬件和軟件的持續(xù)升級。

  11、供貨商需要提供增加停車場引導(dǎo)指示牌,標(biāo)線、標(biāo)牌、標(biāo)位、標(biāo)號等,同時增加智能感應(yīng)設(shè) 備。

  12、設(shè)計時應(yīng)考慮刷卡卡類(如臨時卡、月住卡、永久卡等)。

  13、設(shè)計時考慮車輛防砸功能(地感線圈檢測)。

  14、設(shè)計考慮建立用戶管理模塊(包括對各類用戶進(jìn)行設(shè)置,包括卡號、部門、使用期限、用戶

  類型等;收費(fèi)人員的管理:收費(fèi)員的增加、刪除、考勤、統(tǒng)計、權(quán)限設(shè)定等;收費(fèi)信息管理:各用戶類別的費(fèi)率,計費(fèi)單位、收費(fèi)時段等;應(yīng)設(shè)計在管理中心統(tǒng)一對智能卡進(jìn)行發(fā)放登記、充值、驗(yàn)值操作)。

  15、設(shè)計時考慮電梯一卡通和停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行兼容(在一卡通終端操作即可授權(quán)電梯使用又可在停車場使用。

  1、一卡通系統(tǒng) 設(shè)計時應(yīng)考慮系統(tǒng)的容錯性、實(shí)用性、易操作性,并且可擴(kuò)展。

  2、園區(qū)的進(jìn)出口、電梯(電梯刷卡應(yīng)有設(shè)置權(quán)限功能)、樓梯通道的門禁考慮設(shè)計成一卡通(注意設(shè)置權(quán)限)。

  3、訪客進(jìn)入公寓可設(shè)計為申請一次性一卡通卡片。

篇2:物業(yè)管理前期介入建議:機(jī)電節(jié)能篇

  物業(yè)管理前期介入建議:機(jī)電節(jié)能篇

  機(jī)電節(jié)能

  溫馨提示:工程項(xiàng)目分包時,如有兩家或兩家以上的施工單位作為分包商時,應(yīng)指定其中一家作為整個工程的總承包,負(fù)責(zé)對后期維護(hù)、技術(shù)對接等協(xié)調(diào)工作。

  給排水

  一、生活水泵機(jī)房

  1、 園區(qū)(分期開發(fā))應(yīng)設(shè)計成整體的供水設(shè)備機(jī)房,(集中管理分區(qū)控制,節(jié)約投資成本)。

  2、 生活水箱裝設(shè)高低水位控制器報警裝置并納入中控報警系統(tǒng)。

  3、 供水水泵應(yīng)設(shè)置空載報警裝置接入中控室以免水箱無水時水泵負(fù)載空轉(zhuǎn)。

  4、 供水水箱應(yīng)設(shè)置2個并聯(lián)使用,以便于對水箱清洗。

  5、 水箱的材質(zhì)應(yīng)使用不銹鋼材料并做保溫(橡塑保溫材質(zhì))。

  6、 水箱應(yīng)設(shè)置密封水箱蓋并加雙鎖。

  7、 供水機(jī)房頂、墻面應(yīng)做隔音處理(鐵皮吸音板),地面鋪設(shè)地轉(zhuǎn)。

  8、 供水機(jī)房排水溝應(yīng)設(shè)計安裝不銹鋼箅子或球墨鑄鐵篦子。

  9、 生活水泵房、垃圾房建議設(shè)計時加裝紫外線消毒燈。

  二、 管網(wǎng)

  1、 供水管道主支管應(yīng)安裝控制節(jié)門。

  2、 供水管網(wǎng)應(yīng)按雙路環(huán)網(wǎng)供水系統(tǒng)設(shè)計。

  3、 供水管道材料使用銅管材質(zhì)。(考慮造價問題可裝鍍鋅無縫鋼管)

  4、 供水管道色標(biāo)清晰,彈簧減振材料質(zhì)量較好。

  5、 排水管道材質(zhì)使用鑄鐵管或不銹鋼管,不適用PVC或虹吸排水HPDE管材。

  6、 排水地漏與樓板的接口處防水材料必須是進(jìn)口產(chǎn)品。

  7、 排水污水井的井蓋使用防盜球墨鑄鐵井蓋。

  8、 排水管道不得穿過沉降縫。

  9、 衛(wèi)生間污水排水泵應(yīng)使用雙勻速攪刀切割式污水泵。

  10. 北區(qū)戶內(nèi)使用的地漏在滿足使用功能的條件下(第一標(biāo)段與其他標(biāo)段不一樣)結(jié)構(gòu)形式應(yīng)統(tǒng)一;建議在施工合同專用條款中應(yīng)有相應(yīng)約定,便于管理和維修;

  11. 北區(qū)(第一標(biāo)段)戶內(nèi)使用的地漏的結(jié)構(gòu)形式不太適合同層排水要求,地漏排水時水易從地漏上口邊螺紋處向外滲水,會造成室內(nèi)地板被淹泡的現(xiàn)象發(fā)生;目前已把該處打膠;建議在選擇其結(jié)構(gòu)時應(yīng)充分考慮同層排水的特點(diǎn);

  12. 北區(qū)戶內(nèi)洗衣機(jī)、淋浴排水地漏的結(jié)構(gòu)相同;建議應(yīng)采用洗衣機(jī)專用地漏,避免排水管與地漏密封不好降低室內(nèi)空氣質(zhì)量,且避免從洗衣機(jī)地漏處溢水;

  13. 北區(qū)雨水處理站雨水收集的(匯水面積)是7--10樓以北的雨水全部進(jìn)入雨水處理站內(nèi),當(dāng)雨水處理站設(shè)備故障或雨水量太大時均要用污水泵提升排至市政管線,如排水不及時會造成事故及消耗提升泵電能;建議應(yīng)在10#樓北側(cè)設(shè)置通市政和雨水站管線的聯(lián)通井,可根據(jù)需要關(guān)閉或打開其通路,可請設(shè)計師制定方案;

  14. 北區(qū)廢水系統(tǒng)現(xiàn)全部進(jìn)入中水站內(nèi);建議:當(dāng)中水站設(shè)備出現(xiàn)故障后應(yīng)有直接將廢水排入市政管網(wǎng)內(nèi)的功能;

  三、 計量

  1、 園區(qū)管道供水系統(tǒng)計量表一律納入遠(yuǎn)程抄表系。

  2、 管網(wǎng)的使用水點(diǎn)都應(yīng)裝獨(dú)立計量表。

  3、 供水水平干管支路一律安裝獨(dú)立計量表(如消防用水、空調(diào)用水、鍋爐用水、園林綠化用水、生活補(bǔ)水、采暖、冷卻塔補(bǔ)水、直飲水補(bǔ)水、中水補(bǔ)水等),分路控制。

  四、管道井

  1、管道豎井一律做防水及防水臺基并做帶坡度的排水地漏。

  1、景觀水 園區(qū)景觀水池的防水要用質(zhì)量好的防水涂料最少保持在15年左右。

  2、區(qū)景觀水設(shè)計成循環(huán)水(增加循環(huán)泵)避免水臭,同時解決好池地面防水問題。

  3、北區(qū)景觀回水系統(tǒng)的管徑不管排水點(diǎn)至泵房遠(yuǎn)近均為一個規(guī)格,使景觀水池的回水流量不均衡并形成滯留區(qū),造成夏季滯留區(qū)水質(zhì)不符合設(shè)計要求;建議在審核景觀水處理方案時,對水平衡方案應(yīng)給予重視;

  直飲水

  1、園區(qū)提供直飲水系統(tǒng),末端分戶計量控制。

  消防

  1、 設(shè)備機(jī)房 園區(qū)消防水泵房設(shè)計成集中的設(shè)備機(jī)房(集中管理分區(qū)控制1-3期)。

  2、 消防控制水泵配電控制應(yīng)設(shè)計成帶自動巡檢功能。

  3、 消防水泵控制配電應(yīng)雙路供給(有第三電源接入更好)并實(shí)現(xiàn)自動互投。

  4、 消防水箱補(bǔ)水控制閥門建議安裝遙控浮球閥(不適用安裝普通的浮球控制閥)。

  5、 消防機(jī)房應(yīng)做隔音處理(鐵皮吸音板)、地面鋪設(shè)瓷磚。

  6、 消防泵易采用充水式吸水方式。

  7、 設(shè)計時考慮消防水泵不應(yīng)裝設(shè)過載保護(hù)切斷裝置。

  8、 消費(fèi)噴淋系統(tǒng)水力警鈴安放在機(jī)房內(nèi)。

  9、 消防水泵房內(nèi)應(yīng)設(shè)置排水裝置。

  10.消防水泵房內(nèi)的消防水泵動力控制系統(tǒng)(電源箱、泵啟動控制柜)在同一房間內(nèi),均未與泵及管線分開,不符合安全運(yùn)行要求;建議有關(guān)部門在進(jìn)行方案審核時應(yīng)以避免;

  1、 水管網(wǎng) 末端噴淋泄水點(diǎn)建議設(shè)計在空調(diào)機(jī)房、管道井、衛(wèi)生間墩布池處。

  2、 噴淋系統(tǒng)用水應(yīng)設(shè)置過濾器。

  3、 噴淋系統(tǒng)管網(wǎng)布置應(yīng)采用多立管劃片連接,采用居中進(jìn)水 (即配水支干管與成組噴頭支管居中連接)最經(jīng)濟(jì),管網(wǎng)水力計算最方便應(yīng)采用多立管劃片連接。

  4、 噴淋系統(tǒng)水流指示器的信號作為防火卷簾的聯(lián)動信號,增加防火卷簾動作的可靠

  性。

  5、 高層建筑中的消防供水 系統(tǒng)(包括消火栓供水系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)),在需要對系統(tǒng)進(jìn)行豎向分區(qū)時,應(yīng)盡量避免采用減壓閥進(jìn)行減壓分區(qū)。因減壓閥一旦失靈,減壓閥后的整個消防分區(qū)系統(tǒng)將會受到影響。

  6、 濕式報警閥上壓力開關(guān),應(yīng)設(shè)計壓力開關(guān)硬線直接啟動噴灑泵的功能。

  7、 消火栓啟動按鈕應(yīng)設(shè)計通過模塊聯(lián)動啟動消防泵功能與硬拉線直接啟動裝置;

  1、 中控機(jī)房 中控室(安防、消防)預(yù)留機(jī)房集中控制,建議設(shè)置在會所首層同時應(yīng)將一二期整合在一起,以構(gòu)建公司信息中心。

  2、 中控室面積不小于60 M2(具體面積應(yīng)依據(jù)設(shè)備配置情況最終確定)。中控室設(shè)置衛(wèi)生間,面積不小于5 M2。保持24小時人員值守。

  3、 中控室應(yīng)設(shè)計安裝UPS備用電源。

  1、 消防主機(jī) 消防主機(jī)應(yīng)與末端設(shè)備兼容或集中控制使用同一品牌。

  2、 消防總線所帶點(diǎn)位必須在設(shè)計范圍60%-80%(國產(chǎn)應(yīng)該在160個點(diǎn))。

  3、 消防主機(jī)建議預(yù)留3-5路消防總線回路板,以備今后擴(kuò)容。

  4、 設(shè)計考慮消防回路每路所帶點(diǎn)位應(yīng)考慮將來商戶二次裝修時增加煙感、溫感。(建議預(yù)留30%點(diǎn)位)。

  5、 采用可靠的總線通訊材料及技術(shù),降低系統(tǒng)故障率。

  6、 火災(zāi)自動報警系統(tǒng)的主電源應(yīng)采用消防電源,即主電源采用單回路。

  7、 消防總線建議加裝短路隔離器,避免消防總線故障時縮小故障范圍(消防施工普遍采用此辦法)

  8、 設(shè)計安裝時考慮安裝有遠(yuǎn)程聯(lián)動控制功能的防火閥、送風(fēng)閥、排煙閥、排煙口。

  9、 消防系統(tǒng)正壓補(bǔ)風(fēng)機(jī)風(fēng)量建議設(shè)計時應(yīng)大于排風(fēng)量的50%。

  10、 安裝使用統(tǒng)一品牌或能兼容品牌。

  1、 消防廣播 消防廣播設(shè)計時應(yīng)考慮分外區(qū)和內(nèi)區(qū)(內(nèi)區(qū)表示住戶內(nèi)、外區(qū)表示公共區(qū)域),將來租戶自備背景音樂時不會與整體消防廣播背景音樂發(fā)生沖突。

  2、消防廣播功放設(shè)計時應(yīng)預(yù)留一定功率為將來二裝時增加消防廣播喇叭預(yù)備。

  3、消防廣播功放所帶消防廣播喇叭功率不能超負(fù)荷,否則消防聯(lián)動時部分區(qū)域消防廣播無法正常廣播。

  1、 防火卷簾

  1、防火卷簾兩側(cè)增設(shè)防火水幕。

  2、防火卷簾兩側(cè)應(yīng)設(shè)計安裝感煙探測器與感溫探測器。

  1、消防通道與安全出口

  安全出口標(biāo)識距離出口通道的距離不得超過30m。標(biāo)識字體至少是150mm高,筆畫寬度不小于20mm。

  2、超過50人的區(qū)域,必須有兩個安全出口。

  燃?xì)?/p>

  1、公寓的廚房應(yīng)采用實(shí)體墻和門與臥室隔開,不得使燃?xì)庠睢⑷細(xì)鉄崴鞯扔脷庠O(shè)備與臥室空間直接相連。

  2、住戶內(nèi)預(yù)留燃?xì)夤艿琅c灶臺一次通氣點(diǎn)火到位。

  暖通

  1、設(shè)備機(jī)房

  1、制冷機(jī)房、供熱機(jī)房(鍋爐房)預(yù)留實(shí)施園區(qū)(1-3期)集中控制,分區(qū)管理。

  2、空調(diào)機(jī)房循環(huán)水泵實(shí)施變頻控制。

  3、北區(qū)單冷螺桿機(jī)組的冷卻水系統(tǒng)(冷卻塔系統(tǒng))水質(zhì)處理方式為物理法(全程水處理器)處理方式,該方式阻垢效果較差;建議在該系統(tǒng)增加化學(xué)處理功能、提高制冷機(jī)的制冷能力同時節(jié)約用水;

  機(jī)組

  1、 水源熱泵機(jī)組及系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置進(jìn)水溫度保護(hù)裝置。

  2、 地源熱泵機(jī)組應(yīng)考慮地下水平衡與局部熱量平衡及機(jī)組配比。

  3、 建立針對地表水源熱泵空調(diào)設(shè)計用的地表水體資料數(shù)據(jù)庫。

  4、 建立開展地表水體熱擴(kuò)散遷移研究數(shù)據(jù)庫。

  5、 水源熱泵機(jī)組前后冷凍水、冷卻水(地下水)控制閥建議使用進(jìn)口產(chǎn)品已保證嚴(yán)密性,否則易造成系統(tǒng)串水。

  6、 追蹤地表水水體的溫度變化規(guī)律。

  7、 水源熱泵地板供暖/采暖應(yīng)考慮房間新風(fēng)量的配比。

  8、 對風(fēng)機(jī)、電機(jī)效率測驗(yàn),完成各區(qū)段風(fēng)力平衡調(diào)試、漏風(fēng)測驗(yàn)。

  9、 空調(diào)設(shè)計方案中應(yīng)有暖通設(shè)計師提供的空調(diào)系統(tǒng)全年運(yùn)行工況,該工況是空調(diào)系統(tǒng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的重要依據(jù);同時要整體考慮為其配套的冷、熱源的控制系統(tǒng)。避免每個功能單元的控制由供貨廠家深化的現(xiàn)象,確保空調(diào)系統(tǒng)自控的適用性、可靠性、節(jié)能性、可操作性;

  10 空調(diào)機(jī)組在冬、過季加試過程中出現(xiàn)較多加濕剩余的水流入下水道現(xiàn)象。建議改變加濕方式即采用循環(huán)水方式加濕,這樣既保證空調(diào)系統(tǒng)加濕效果(恒溫恒濕)又能避免在加濕過程中造成用水的浪費(fèi)同時可推遲制冷投入時間;

  11.空調(diào)機(jī)組加試過程因使用的是自來水其硬度較高,所以造成機(jī)組表冷器的迎風(fēng)面上形成了不同程度的結(jié)垢現(xiàn)象,從而影響其通風(fēng)量及熱交換效率,增大了運(yùn)行能耗;建議在招投標(biāo)時應(yīng)選用滿足使用功能和節(jié)能要求的加試方式(循環(huán)水)和水質(zhì)(軟化水);

  12 為了充分體現(xiàn)節(jié)能要求,建議在置換式空調(diào)機(jī)組熱回收器處增加過度季節(jié)使用的旁通閥及控制;這樣可以降低系統(tǒng)阻力節(jié)約風(fēng)機(jī)耗電、又可推遲制冷機(jī)投入的時間,也可節(jié)約制冷系統(tǒng)大量的耗電;

  13. 目前北區(qū)空調(diào)機(jī)房平面、空間布置不太合理,建議機(jī)組在機(jī)房內(nèi)的布置應(yīng)滿足規(guī)范及設(shè)備安裝和維修的平面空間位置,避免空間狹小影響運(yùn)行管理;

  14. 北區(qū)空調(diào)機(jī)組在試運(yùn)行時其過濾器數(shù)量不能滿足試車要求,建議在簽訂合同時應(yīng)多帶幾套用于試車用,這樣即可以滿足試運(yùn)行要求又可節(jié)約投資;

  15. 北區(qū)影院空調(diào)機(jī)組均為一次回風(fēng)機(jī)組,但其結(jié)構(gòu)形式不完全一樣,這樣給機(jī)組以后配置自控帶來不便;建議在招投標(biāo)技術(shù)談判時應(yīng)將其細(xì)節(jié)在合同專用條款中約定清楚為好;

  自控

  1、供暖/制冷設(shè)備應(yīng)就地實(shí)現(xiàn)自控并納入樓控。

  2、水源熱泵機(jī)組及系統(tǒng)應(yīng)設(shè)置進(jìn)水溫度保護(hù)裝置。

  3、空調(diào)機(jī)組自動控制應(yīng)采用簡單可靠的純比例送風(fēng)溫度調(diào)節(jié)裝置且應(yīng)安裝在現(xiàn)場,這樣既經(jīng)濟(jì)又可靠易操作;確保空調(diào)運(yùn)行質(zhì)量,滿足恒溫恒是要求;

  4、現(xiàn)因空調(diào)系統(tǒng)已開始投入運(yùn)行但機(jī)組的自控系統(tǒng)還尚未安裝和完善,在此種情況下易造成表冷器凍結(jié)、電機(jī)及電器控制系統(tǒng)發(fā)生故障,影響正常空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行或增加小業(yè)主投訴;建議設(shè)備運(yùn)行前自動控制及安全保護(hù)裝置應(yīng)安裝并調(diào)試完成并滿足空調(diào)系統(tǒng)安全運(yùn)行要求;

  冷卻塔

  1、制冷系統(tǒng)的冷卻水現(xiàn)采用的是自來水冷卻建議采用軟化水,可延長冷卻水設(shè)備系統(tǒng)的使用壽命,同時可以提高制冷效率,可大量節(jié)約系統(tǒng)運(yùn)行耗電及費(fèi)用。但應(yīng)進(jìn)行一次投資和運(yùn)行費(fèi)用的經(jīng)濟(jì)性分析和比較;

  2、冷卻塔溢水管應(yīng)當(dāng)接入大廈回收水池避免水源浪費(fèi)。運(yùn)行問題建議不提,可更換冷卻塔下塔盆的補(bǔ)水用浮球閥即可解決;

  3. 制冷系統(tǒng)的冷卻水循環(huán)水系統(tǒng)的運(yùn)行方案,設(shè)計應(yīng)提供冷卻水系統(tǒng)的運(yùn)行參數(shù)(濃縮倍數(shù)、排污時間排污量等指標(biāo)和方法),確保冷卻水的運(yùn)行水質(zhì),滿足正常制冷工況要求,降低維修費(fèi)用;

  源水井

  1、回灌水要加強(qiáng)對水質(zhì)處理的過濾次級以免造成含水層堵塞,使回水量逐漸降低。

  2、水井放置盤管的地方設(shè)置警示牌,并且把換熱盤管放置在流速適當(dāng)?shù)牡胤剑瑥亩鳒p水流速過大帶來的負(fù)面影響。

  地源系統(tǒng)

  1.地源熱泵系統(tǒng)地緣側(cè)的管路系統(tǒng)應(yīng)建立溫度及壓力測試裝置(一、二次表),便于對該系統(tǒng)量、質(zhì) 平衡的調(diào)試,滿足制冷工況經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求;

  2. 目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)較難調(diào)整到設(shè)計要求值或達(dá)到其最加狀態(tài),建議在地源熱泵地緣測的支管即在進(jìn)出地面的立管合適的位置處應(yīng)安裝壓力溫度傳感器調(diào)節(jié)器這樣易能達(dá)到調(diào)節(jié)到最加狀態(tài)的要求;

  3. 目前地緣熱泵供回水系統(tǒng)未安裝脫氣機(jī)。系統(tǒng)內(nèi)不同程度存有產(chǎn)生的氣體影響其系統(tǒng)運(yùn)行。 建議設(shè)計及方案確定時應(yīng)考慮地源熱泵系統(tǒng)安裝脫氣機(jī),確保地緣側(cè)水系統(tǒng)正常運(yùn)行;

  4. 從節(jié)能降耗角度應(yīng)考慮充分利用地下冷熱源 ,在過渡季節(jié)通過適當(dāng)換熱及控制是否可直接用于天棚系統(tǒng)進(jìn)行換熱,請設(shè)計師進(jìn)行方案設(shè)計,經(jīng)評估后可行方可實(shí)施;

  空調(diào)機(jī)組

  1、空調(diào)機(jī)組放置減震材料要考慮與振動系數(shù)的關(guān)系。

  2、空調(diào)通風(fēng)管道系統(tǒng)及機(jī)組安裝設(shè)計時,設(shè)計師及有關(guān)部門應(yīng)著重應(yīng)從空氣動力噪聲和機(jī)械振動噪聲角度去設(shè)計和審核,確保基本滿足國家規(guī)定的噪聲標(biāo)準(zhǔn),和使用功能;

  系統(tǒng)末端

  1、 公寓的地板供暖/制冷材料應(yīng)與地板的材料相匹配(如地轉(zhuǎn)、地板)。

  2、 建筑樓宇出庫及出入口應(yīng)加裝風(fēng)幕機(jī)保證室內(nèi)空調(diào)效果。

  3、 空調(diào)水系統(tǒng)各支路應(yīng)加裝水力平衡閥,已保證各支路水力平衡影響空調(diào)效。

  4、 如果公寓是節(jié)能墻體,空調(diào)回水溫度控制在35度以上,室內(nèi)溫度就可以達(dá)到22度以上以免起灰揚(yáng)塵。

  5、 空調(diào)風(fēng)系統(tǒng)各支路須加裝調(diào)節(jié)閥保證風(fēng)系統(tǒng)平衡。

  6、 空調(diào)水系統(tǒng)閥門設(shè)計安裝位置應(yīng)便于維修。

  7、 空調(diào)水系統(tǒng)各支路未端應(yīng)加裝溫度表、壓力表。

  天棚輻射盤管

  1、對同一棟大廈南面太陽直射的房間增加一定數(shù)量的地埋管,同時安裝獨(dú)立閥門進(jìn)行開關(guān)控制;冬天--對南面太陽直射的房間關(guān)閉一定的數(shù)量的供熱管,讓室內(nèi)溫度保持與北面平衡;夏天--對南面房間所有的供熱管全部開啟,讓室內(nèi)溫度降低保持與北面平衡;

  2、樓板內(nèi)暗敷管路實(shí)際走向的標(biāo)識應(yīng)先從標(biāo)注,并依據(jù)實(shí)際現(xiàn)場修訂施工圖(要求準(zhǔn)確),以供后期管理維修或二次裝修時參考;

  3、設(shè)備機(jī)房管道/設(shè)備應(yīng)有明顯的標(biāo)識(包括:分色油漆、使用功能、流體流向);

  4、無縫鋼管應(yīng)在保溫前先做防腐處理(打磨、刷防銹漆兩遍),通過驗(yàn)收后,方可進(jìn)行保溫施工。

  電氣

  配電機(jī)房

  1、 預(yù)留配電機(jī)房,實(shí)施園區(qū)(1-3期)集中控制,分區(qū)管理。

  2、配電柜前后應(yīng)鋪設(shè)絕緣墊(具體厚度依據(jù)國標(biāo));

  計量

  1、 動力、照明各回路都加裝計量表,便于能耗核算分析(即節(jié)能實(shí)施)。

  2、 三表遠(yuǎn)傳系統(tǒng)建議使用載波技術(shù)采集前端數(shù)據(jù)。

  3、 園區(qū)項(xiàng)目所有的電度表應(yīng)一律納入遠(yuǎn)傳計量抄表系統(tǒng)已便于能耗統(tǒng)計分析。

  4、 有線電視系統(tǒng)、手機(jī)信號覆蓋、單獨(dú)進(jìn)行用電計量。

  5、 住戶室內(nèi)用水、燃?xì)狻⒔ㄗh選用分戶預(yù)付費(fèi)系統(tǒng)。

  6、 公共區(qū)域用電、辦公用電,建議單獨(dú)安裝計量電度表。

  7、 壓力表及溫度表是否準(zhǔn)確是運(yùn)行人員進(jìn)行調(diào)節(jié)的重要依據(jù);目前其誤差較大或非常不準(zhǔn),因此判斷失誤,會造成了不同程度的誤操作或走彎路,同時也影響了各系統(tǒng)的安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行;建議在簽訂施工合同時在專用條款中提出須對壓力表及溫度表進(jìn)行標(biāo)定(具有相應(yīng)資質(zhì)部門進(jìn)行標(biāo)定)的約定條件;

  備用電源

  1、 可增設(shè)發(fā)電機(jī)房(地下一層便于日常管理、安全管理)。

  2、 每層電力豎井應(yīng)加裝雙回路互投器,以備將來主回路因故障斷電備用電力回路供電。

  3、 中控室監(jiān)控系統(tǒng),門禁系統(tǒng)供電應(yīng)由UPS電源提供。

  4、 應(yīng)急照明設(shè)計時消防應(yīng)急照明工作時間不應(yīng)低于90分鐘、疏散照明應(yīng)急工作時間不應(yīng)低于30分鐘、疏散指示和安全出口應(yīng)急工作時間不應(yīng)低于30分鐘。

  配電負(fù)荷

  1、樓宇低壓主回路線路容量(如插接母線、主電纜線路載流量是否充足)需滿足租戶需求(現(xiàn)電力容量應(yīng)不小于120W\平方米)。

  2、總配電室應(yīng)預(yù)留一定數(shù)量斷路器電路回路時以便于增容使用。

  3、每層建筑樓層電力豎井應(yīng)考慮到將來租戶電力增容,斷路器容量應(yīng)考慮。

  4、電力電纜線槽設(shè)計時應(yīng)考慮將來電力增容時敷設(shè)電纜所占有空間。

  低壓配電

  1、戶外庭院及水池配電應(yīng)采用局部TT系統(tǒng)TN-S低壓配電系統(tǒng)并設(shè)置漏電保護(hù)。

  2、民用建筑配電系統(tǒng)的干線,支干線及支線的導(dǎo)線截面建議選擇N或PEN線截面與相線截面相同。

  3、照明:樓層電力設(shè)計時應(yīng)考慮到公區(qū)照明電源、商戶內(nèi)動力電源、商戶內(nèi)照明電源、應(yīng)急照明電源分別進(jìn)行單獨(dú)計量,便于將來電力統(tǒng)計分析。

  4、 園區(qū)景觀照明按照度(LU*)設(shè)計并實(shí)施BAS控制。

  5、 安裝位置較高照明燈具需采用高品質(zhì)光源,不需頻繁更換。

  6、 具有安全等級的設(shè)備間(燃?xì)忾g、生活水泵房)建議加裝防爆照明燈和防爆開關(guān)。

  7、 樓層配電表箱,建議分戶總閘設(shè)計漏電保護(hù)。發(fā)生故障時不影響其他住戶。

  8、 公共部位的燈應(yīng)采用節(jié)能自熄燈具,應(yīng)急照明可采用帶火災(zāi)強(qiáng)起的節(jié)能自熄開關(guān),電梯廳不能采用節(jié)能自熄開關(guān),考慮兩種照明模式:值班模式與高峰模式。

  9、 住戶室內(nèi)建議與供電部門協(xié)商使用預(yù)付費(fèi)卡式電度表。

  10、住戶室內(nèi)建議與供電部門協(xié)商使用預(yù)付費(fèi)卡式電度表。

  11、地下車庫及樓宇地下空間安全出口指示牌,建議使用無能耗熒光箭頭指示貼。(類似地鐵車站地面)。降低前期投入費(fèi)用的同時,可節(jié)約能耗和后期維護(hù)費(fèi)用。

  12、地下車庫照明,安裝線路建議進(jìn)行分路控制同上一條建議,使用頻率可增設(shè)為隔2亮1,在夜間2點(diǎn)至次日凌晨5點(diǎn)可開啟一部分進(jìn)行照明,達(dá)到節(jié)約能源的目的。

  13、較為密集的燈具建議設(shè)計單路與雙路控制,在夜間12點(diǎn)以后實(shí)現(xiàn)隔1亮1,實(shí)現(xiàn)節(jié)能。

  14、園區(qū)照明建議燈具按種類分開,單路控制。

  15、園區(qū)景觀照明建議設(shè)計安裝時控器,定時開啟景觀照明。

  16、地下停車場建議采用逆變裝置的40瓦熒光燈作為備用電源

  接地

  1、設(shè)計時應(yīng)考慮每層電力豎井和弱電豎井必須加裝等電位箱。

  2、租戶衛(wèi)生間建議作局部等電位聯(lián)結(jié)。

  插座

  1、住戶區(qū)內(nèi)廚房和衛(wèi)生間電源插座應(yīng)單獨(dú)設(shè)置回路,普通電源插座回路應(yīng)設(shè)置漏電保護(hù)裝置等等

  標(biāo)牌標(biāo)識

  1、在設(shè)計說明中應(yīng)對配線分色施工提出明確要求,在設(shè)備材料統(tǒng)計時應(yīng)標(biāo)明各種顏色導(dǎo)線的數(shù)量,導(dǎo)線替代,以便于安裝檢測、維修。

  2、配電室的高低壓柜標(biāo)示標(biāo)牌清晰,低壓配電柜標(biāo)示標(biāo)牌清洗。

  3、配電柜應(yīng)有編號標(biāo)識、電纜連線應(yīng)有標(biāo)識、標(biāo)牌;

  4、供配電一次電路圖應(yīng)在配電室主墻面張貼上墻;

  5、配電柜/箱內(nèi)裸露銅排前設(shè)置絕緣保護(hù)板、在配電箱內(nèi)張貼一次電路圖。

  弱電

  電信機(jī)房

  1、預(yù)留聯(lián)通、電信合用機(jī)房,不小于40平方。

  網(wǎng)路機(jī)房

  1、設(shè)計預(yù)留獨(dú)立的網(wǎng)路機(jī)房不小于60平方,集中管理,分區(qū)服務(wù)。

  樓控

  1、新風(fēng)機(jī)組電動閥必須與樓控產(chǎn)品及系統(tǒng)兼容,防止樓控信號無法控制或開啟度不準(zhǔn)確控制電壓0-10V代表0-100%開啟。

  2、新風(fēng)機(jī)組或空調(diào)機(jī)組表冷器防凍開關(guān)必須安裝在表冷器背風(fēng)面(防止誤報警)。

  3、議樓控控制外圍泛光照明考慮節(jié)能狀態(tài)控制(必要時加裝光照度傳感器控制外圍泛光照明)。

  4、建議生活水泵房加裝門禁系統(tǒng)和監(jiān)控系統(tǒng)加強(qiáng)安全措施。

  5、樓控設(shè)計施工時考慮預(yù)留20%--30%點(diǎn)位,為今后增加控制點(diǎn)做準(zhǔn)備。

  監(jiān)控

  1、 根據(jù)公安部規(guī)定監(jiān)控錄像需保存30天以備公安部門檢查,建議監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)加裝硬盤為2000G(說明:2000G硬盤如果監(jiān)控錄像為實(shí)時錄像存儲錄像為30天左右,如果只是進(jìn)行偵測錄像硬盤錄像機(jī)安裝1000G硬盤圖像也可保留30天左右)。你與對方協(xié)商時問清情況。

  2、監(jiān)控系統(tǒng)安裝時請施工方注意監(jiān)控頭安裝視野范圍必須能夠達(dá)到監(jiān)控防盜效果(如出入口、走道)。

  3、監(jiān)控系統(tǒng)考慮到今后維修及采購方便建議監(jiān)控攝像頭、矩陣主機(jī)、硬盤錄像機(jī)、顯示器采用同一廠家產(chǎn)品。

  4、設(shè)計采購監(jiān)控系統(tǒng)硬盤錄像機(jī)和矩陣主機(jī)預(yù)留20%點(diǎn)位,為將來增加監(jiān)控攝像頭預(yù)備使用。

  5、設(shè)計考慮監(jiān)控攝像頭安裝區(qū)域應(yīng)考慮現(xiàn)場的光照度,如光照度達(dá)不到建議安裝帶紅外的監(jiān)控攝像頭。

  門禁

  1、門禁系統(tǒng)安裝時必須符合消防規(guī)范,火災(zāi)消防聯(lián)動時火災(zāi)區(qū)域門禁系統(tǒng)必須必須斷電打開以利于人員疏散。大堂電動門必須處在開啟狀態(tài),消防聯(lián)動后自行恢復(fù)。

  2、金融機(jī)構(gòu)或重要機(jī)關(guān)根據(jù)規(guī)定必須斷電關(guān)門以利于防盜。

  綜合布線

  1、如有光纖建議使用單模光纖(因電信和聯(lián)通發(fā)射信號為單模數(shù)據(jù)信號)。

  2、有線電視系統(tǒng)視頻放大器輸出端口應(yīng)滿足客戶需要,建議設(shè)計時每戶預(yù)留一個點(diǎn)位,在此基礎(chǔ)上在預(yù)留一部分以備將來客戶增加有線電視點(diǎn)位。

  3、綜合布線系統(tǒng)施工時考慮大對數(shù)電纜的對數(shù)(應(yīng)考慮將來客戶申請電話及網(wǎng)絡(luò)是否能夠滿足客戶需要)。

  車場管理系統(tǒng)

  1、 車場管理系統(tǒng)在出庫進(jìn)出口設(shè)計獨(dú)立的收費(fèi)房間,配置相應(yīng)的語音數(shù)據(jù)傳輸線。

  2、 收費(fèi)站電源供給必須是雙路供給,并配備UPS備用電源。

  3、 設(shè)計時應(yīng)考慮系統(tǒng)的容錯性、實(shí)用性、易操作性,并且可擴(kuò)展。

  4、 系統(tǒng)設(shè)置固定車位與自由車位模塊,便于分類收費(fèi)管理(即車輛進(jìn)出管理及收費(fèi)功能)。

  5、 系統(tǒng)設(shè)置車輛進(jìn)出記錄查功能模塊或菜單(即停車場信息查詢功能)

  6、 設(shè)計時考慮遠(yuǎn)距離讀卡功能。(主要滿足VIP住戶/客戶)

  7、 設(shè)計時考慮具備車場誘導(dǎo)系統(tǒng),提供車位誘導(dǎo)信息。

  8、 設(shè)計考慮系統(tǒng)具備完全在脫機(jī)和停電下工作的能力。

  9、 設(shè)計時考慮必須有足夠的安全保障性,具備防迂回、放尾隨、圖像對比等功能。

  10、設(shè)計時必須考慮是具備自主研發(fā)能力的廠商提供的產(chǎn)品,能夠提供硬件和軟件的持續(xù)升級。

  11、供貨商需要提供增加停車場引導(dǎo)指示牌,標(biāo)線、標(biāo)牌、標(biāo)位、標(biāo)號等,同時增加智能感應(yīng)設(shè) 備。

  12、設(shè)計時應(yīng)考慮刷卡卡類(如臨時卡、月住卡、永久卡等)。

  13、設(shè)計時考慮車輛防砸功能(地感線圈檢測)。

  14、設(shè)計考慮建立用戶管理模塊(包括對各類用戶進(jìn)行設(shè)置,包括卡號、部門、使用期限、用戶

  類型等;收費(fèi)人員的管理:收費(fèi)員的增加、刪除、考勤、統(tǒng)計、權(quán)限設(shè)定等;收費(fèi)信息管理:各用戶類別的費(fèi)率,計費(fèi)單位、收費(fèi)時段等;應(yīng)設(shè)計在管理中心統(tǒng)一對智能卡進(jìn)行發(fā)放登記、充值、驗(yàn)值操作)。

  15、設(shè)計時考慮電梯一卡通和停車場管理系統(tǒng)進(jìn)行兼容(在一卡通終端操作即可授權(quán)電梯使用又可在停車場使用。

  1、一卡通系統(tǒng) 設(shè)計時應(yīng)考慮系統(tǒng)的容錯性、實(shí)用性、易操作性,并且可擴(kuò)展。

  2、園區(qū)的進(jìn)出口、電梯(電梯刷卡應(yīng)有設(shè)置權(quán)限功能)、樓梯通道的門禁考慮設(shè)計成一卡通(注意設(shè)置權(quán)限)。

  3、訪客進(jìn)入公寓可設(shè)計為申請一次性一卡通卡片。

篇3:項(xiàng)目前期介入售樓處物業(yè)委托管理協(xié)議書

  項(xiàng)目前期介入及售樓處物業(yè)委托管理協(xié)議書

  甲方:天津CC地產(chǎn)有限公司

  乙方:天津CC物業(yè)管理有限公司

  從CC集團(tuán)整體利益出發(fā),從新項(xiàng)目的前期銷售到后期的物業(yè)管理,為了加強(qiáng)公司之間的配合,提高操作水平及展示集團(tuán)整體形象,支持項(xiàng)目銷售,為客戶提供滿意的高品質(zhì)生活服務(wù),獲得廣大的客戶群體及經(jīng)濟(jì)效益,社會效益,創(chuàng)造合力。天津CC地產(chǎn)有限公司(以下簡稱甲方)與天津CC物業(yè)管理有限公司(以下簡稱乙方)就甲方所開發(fā)項(xiàng)目前期介入及售樓處物業(yè)委托管理事宜,經(jīng)雙方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議:

  一、委托內(nèi)容:

  1、z墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z城市藝墅、z第壹城、z縣項(xiàng)目、z春天、z藍(lán)灣、半島.豪庭、檸檬、藍(lán)色版塊項(xiàng)目的售樓處(會館),樣板間(外賣場)和示范環(huán)境等的清潔衛(wèi)生服務(wù);車輛停放服務(wù);物業(yè)咨詢服務(wù)及有償服務(wù)(售樓處及樣板間開荒、外圍玻璃清潔等)。

  2、協(xié)助售樓處舉辦前期的社區(qū)文化活動,聯(lián)誼活動,推動銷售工作。

  3、物業(yè)的客戶調(diào)研、咨詢工作等,深入理解客戶群體服務(wù)需求,周邊市場環(huán)境,細(xì)致體會項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計思想,出具項(xiàng)目前期策劃方案,物業(yè)管理方案等。

  4、物業(yè)管理的前期介入,從使用功能、管理經(jīng)驗(yàn)出發(fā)提出建議。

  二、雙方責(zé)任:

  物業(yè)工作人員由乙方根據(jù)工作標(biāo)準(zhǔn)與甲方協(xié)商定編配備(各項(xiàng)目人員配備明細(xì)附后),協(xié)助甲方完成銷售工作。具體管理及人事關(guān)系隸屬乙方,人員工資、福利及日常消耗材料的采購費(fèi)等按乙方出具的費(fèi)用支出明細(xì)由甲方負(fù)責(zé),根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際需要,人員增減由甲方提出要求,并經(jīng)雙方協(xié)商后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。

  三、結(jié)算方式:

  1、截止倒20**年*月**日之前的費(fèi)用,由乙方按照實(shí)際發(fā)生額出具費(fèi)用明細(xì),由甲方一次結(jié)清。

  2、自20**年3月份開始,按以下方式結(jié)算

  1)各項(xiàng)目費(fèi)用支出控制建筑平米在10萬平米以下-0.25元/月.平米之內(nèi),10萬平米以上-0.15元/月.平米。

  2)每月25日按當(dāng)月實(shí)際發(fā)生額列出明細(xì),經(jīng)項(xiàng)目銷售經(jīng)理確認(rèn)。

  3)甲方按費(fèi)用支出明細(xì)每季度結(jié)算一次。

  3、各項(xiàng)目每月支出費(fèi)用測算附后。

  四、如由未盡事宜,雙方另定補(bǔ)充協(xié)議

  五、本協(xié)議一式兩份,甲乙雙方各執(zhí)一份,簽字蓋章后生效。

  六、附《各項(xiàng)目人員配備情況及每月支出費(fèi)用測算明細(xì)》

  七、附《售樓處物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)》

  甲方:天津CC地產(chǎn)有限公司乙方:天津CC物業(yè)管理有限公司

  年月日年月日

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