物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理培訓(xùn)手冊
一、 結(jié)構(gòu)
第一講 物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)
第二講 設(shè)施設(shè)施中大修規(guī)定
第三講 節(jié)能管理
第四講 工程部經(jīng)理的管理責任
第一講物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理基礎(chǔ)
一、 物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標
1、物業(yè)設(shè)備概述
什么是物業(yè)設(shè)備設(shè)施?
物業(yè)設(shè)備即包括室內(nèi)設(shè)備，也包括物業(yè)紅線內(nèi)的室外設(shè)備與設(shè)施，具體主要有給排水、供電、供暖、消防、樓控、監(jiān)控、通風、電梯、空調(diào)、燃氣供應(yīng)以及通信網(wǎng)絡(luò)等設(shè)備，這些設(shè)備構(gòu)成了物業(yè)的主體，是物業(yè)全方位管理與服務(wù)的有機組成部分。
2、 物業(yè)設(shè)備管理的意義
管理、使用好物業(yè)設(shè)備、設(shè)施有以下幾個方面的意義：
(1)物業(yè)設(shè)備管理在人們提供良好的工作、學習及生活環(huán)境中，起到基礎(chǔ)性管理的作用，并提供了有力保障。
(2)物業(yè)設(shè)備管理是實現(xiàn)物業(yè)高效率發(fā)揮使用功能，促進物業(yè)與設(shè)備現(xiàn)代化、規(guī)范化的強有力手段。
(3)物業(yè)設(shè)備管理是提高現(xiàn)有設(shè)備、設(shè)施性能與完好率，延長設(shè)備使用壽命，節(jié)約資金投入，保障設(shè)備安全運行的保證。
(4)物業(yè)設(shè)備管理是衛(wèi)生、環(huán)境建設(shè)與物質(zhì)文明建設(shè)起到保駕護航的作用。
(5)物業(yè)設(shè)備管理能強化物業(yè)管理企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)。
3、物業(yè)設(shè)備管理的目標
用好、管好、維護好、檢修好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，是物業(yè)設(shè)備管理的根本目標。
衡量物業(yè)設(shè)備管理質(zhì)量的兩個指標：
A-----設(shè)備有效利用率， %;
B-----設(shè)備的完好率， %;
4、物業(yè)設(shè)備是否完好的標準為：
(1)零部件完整齊全
(2)設(shè)備運轉(zhuǎn)正常
(3)設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全
(4)設(shè)備整潔，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象
(5)防凍、保溫、防腐等措施完整有效
二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容
(1)物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
(2)物業(yè)設(shè)備運行管理
(3)物業(yè)設(shè)備維修管理
(4)物業(yè)設(shè)備更新改造管理
(5)備品配件管理
(6)固定資產(chǎn)(設(shè)備)管理和工程資料的管理等
1、物業(yè)設(shè)備基礎(chǔ)資料的管理
注：主要包括設(shè)備原始檔案、設(shè)備技術(shù)資料以及政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件。
(1)設(shè)備原始檔案
設(shè)備原始檔案包括：
a)設(shè)備清單或裝箱單
i. 設(shè)備發(fā)票
ii. 產(chǎn)品質(zhì)量合格證明書
iii. 開箱驗收報告
iv. 產(chǎn)品技術(shù)資料
v. 安裝施工、水壓試驗、調(diào)試、驗收報告
b) 設(shè)備技術(shù)資料
設(shè)備技術(shù)資料包括：
i. 設(shè)備卡片
ii. 設(shè)備臺帳
iii. 設(shè)備技術(shù)登錄薄
iv. 竣工圖
v. 系統(tǒng)資料
c) 政府職能部門頒發(fā)的有關(guān)政策、法規(guī)、條例、規(guī)程、標準等強制性文件
2、物業(yè)設(shè)備運行管理
**物業(yè)設(shè)備的運行管理實際上包括了物業(yè)設(shè)備技術(shù)運行管理和物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟運行管理兩部分。
一是：設(shè)備的運行在技術(shù)性能上始終處于最佳狀態(tài)
(1) 針對設(shè)備的特點，制定科學、嚴密切實可行的操作規(guī)程。
(2) 對操作人員進行專業(yè)的培訓(xùn)教育。對政府規(guī)定的某些需持證上崗的工種，必須嚴格要求持證上崗。
(3) 加強維護保養(yǎng)工作。
(4) 設(shè)備中的儀表、(如壓力表、安全閥等)、安全附件必須定期校驗，確保靈敏可靠。
(5)對運行中的設(shè)備不能單憑經(jīng)驗用直觀的方法來管理，而應(yīng)在運行狀態(tài)下的監(jiān)測和對故障進行技術(shù)診斷的基礎(chǔ)上，做深入、透徹、準確的分析。
(6)對事故的處理要嚴格執(zhí)行“三不放過”原則。即事故原因未查清不放過、對事故責任者未處理不放過、事故后沒有采取改善措施不放過。
二是：從設(shè)備的購置到運行、維修與更新改造中，尋求以最少的投入得到最大的經(jīng)濟效益，即設(shè)備的全過程管理的各項費用最經(jīng)濟。
設(shè)備的經(jīng)濟運行管理，可從以下幾個方面進行：
(1)初期投資費用管理
在購置設(shè)備時，應(yīng)綜合考慮一下因素：
A、 設(shè)備的技術(shù)性能參數(shù)必須滿足使用要求，并注意考慮到發(fā)展的需要。
B、 設(shè)備的安全可靠程度、操作難易程度及對工作環(huán)境的要求。
C、 設(shè)備價格及運行時能源的耗用情況。
D、 設(shè)備壽命。
E、 設(shè)備的外形尺寸、重量、連接和安裝方式、噪聲和振動。
F、 注意采用新技術(shù)、新工藝、新材料及新型設(shè)備。
(2) 運行成本管理
A、 能源消耗的經(jīng)濟核算。
B、 操作人員的配備。
C、 維修費用的管理。
3、 物業(yè)設(shè)備維修管理
設(shè)備在使用過程中會發(fā)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴重時會釀成設(shè)備事故。
(1) 維護保養(yǎng)方式：主要是“清潔、緊固、潤滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。對長時間運行的設(shè)備要巡視檢查，定期切換，輪流使用，進行強制保養(yǎng)。
(2) 維護保養(yǎng)工作的實施
維護保養(yǎng)工作主要分日常保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)兩種。
A、 日常維護保養(yǎng)工作要求設(shè)備操作人員在班前對設(shè)備進行外觀檢查，在班中按操作規(guī)程操作設(shè)備，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中有無異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，在班后對設(shè)備做好清潔工作。
B、 定期維護保養(yǎng)工作是以操作人員為主、檢修人員協(xié)助進行的。它是有計劃地將設(shè)備停止運行，進行維護保養(yǎng)。應(yīng)做好以下工作：
*徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通;
*檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙;
*檢查安全裝置
*檢查潤滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無堵塞;
*清洗油箱，檢查油位指示器，換油;
*檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常。
(3)設(shè)備的點檢
*設(shè)備的點檢就是對設(shè)備有針對性的檢查。設(shè)備點檢時可以停機檢查，也可以隨機檢查。
*設(shè)備的點檢包括日常點檢及計劃檢查。
*設(shè)備的日常點檢由操作人員隨機檢查。日常點檢內(nèi)容主要包括：(1)運行狀況及參數(shù);(2)安全保護裝置;(3)易磨損的零部件;(4)易污染堵塞、需經(jīng)常清洗更換的部件;(5)在運行中經(jīng)常要求調(diào)整的部位;(6)在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常現(xiàn)象的部位。
**設(shè)備的計劃點檢一般以專業(yè)維修人員為主，操作人員協(xié)助進行，計劃點檢內(nèi)容主要有：(1)記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況;(2)更換零部件;(3)確定修理的部位、部件及修理時間;(4)安排檢修計劃。
(4)物業(yè)設(shè)備的計劃檢修
*對在用設(shè)備，根據(jù)運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隔期。以檢修間隔期為基礎(chǔ)，編制檢修計劃，對設(shè)備進行預(yù)防性修理，這就是計劃檢修
*實行計劃檢修，可以在設(shè)備發(fā)生故障之前就對它進行修理，使設(shè)備一直處于完好能用狀態(tài)。計劃檢修工作一般分為小修、中修、大修和系統(tǒng)大修4種。
(5)計劃檢修和維護保養(yǎng)的關(guān)系
*設(shè)備管理應(yīng)建立“維護保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔”的原則。
4、 物業(yè)設(shè)備更新改造管理
在使用設(shè)備時特別要注意的是，只要通過技術(shù)改造能達到同樣的目的的，一般就不采用設(shè)備更新方式。
備品配件的管理
*運轉(zhuǎn)類的零部件將要磨損、老化，從而降低了設(shè)備的技術(shù)性能。
*需用新的零部件更換已磨損老化的零部件，在檢修之前就把新的零部件準備好，這就是備品配件管理的基本原則。
*備品配件管理工作的目的是，既要科學地組織備件儲備，及時滿足設(shè)備維修的需要，又要將儲備的數(shù)量壓縮到最低的限度，降低備件的儲備費用，加快資金周轉(zhuǎn)。
5、固定資產(chǎn)(設(shè)備)管理
*固定資產(chǎn)是指使用年限在一年以上，單位價值在規(guī)定標準以上，并在使用過程中保持原有物質(zhì)形態(tài)的資產(chǎn)，包括房屋及建筑物、機器設(shè)備、運輸設(shè)備、工具等。
*不屬于生產(chǎn)經(jīng)營主要設(shè)備的物品，單價值在2000以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)管理。
固定資產(chǎn)管理應(yīng)考慮的幾個問題：
*固定資產(chǎn)(設(shè)備)的利用程度：利用率和生產(chǎn)率兩個指標。
*設(shè)備折舊：參考同類，根據(jù)設(shè)備情況以及技術(shù)進步程度。
*設(shè)備的報廢
*固定資產(chǎn)的管理要求：
A、保證其完整無缺。
B、提高其完程度和利用效果。
C、正確核定其需用量。
D、正確計算其折舊額，計劃性地計提折舊。
F、進行其投資預(yù)測。
6、工程資料的管理
1) 資料管理的目的和意義
2) 物業(yè)工程資料的分類目錄
A、竣工驗收資料
B、設(shè)備管理資料
C、二次裝修設(shè)備改造變更資料
3)工程資料管理的方法:文件檔案管理和電腦管理兩大類。
4)工程資料管理的要求：
A、歸檔：要求和時間
B、保管：嚴格做到“七防”(防火、盜、高溫、潮、蟲，塵及有害氣體);每年年底一次特別清理。
三、 物業(yè)設(shè)備管理制度、
*現(xiàn)代物業(yè)管理都是專業(yè)化管理，最主要的內(nèi)容就是要建立一套完整的管理制度。
物業(yè)管理的規(guī)章制度有下列三大類：
(1) 技術(shù)規(guī)程方面的制度
A、物業(yè)設(shè)備接管驗收制度
B、物業(yè)設(shè)備的安全操作規(guī)程
C、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)維修規(guī)程
(2)管理工作方面的制度
A、物業(yè)設(shè)備預(yù)防性計劃維修保養(yǎng)制度
B、設(shè)備運行管理制度：包括巡視抄表制度，安全運行制度，經(jīng)濟運行制度，文明運行制度。
C、工具領(lǐng)用保管制度
(3)、責任方面的制度
A、各專業(yè)，技術(shù)工種及管理崗位責任制度
B、值班制度
C、交接班制度
D、報告記錄制度
四、物業(yè)設(shè)備管理的要求標準
*設(shè)備管理體制
(1)、企業(yè)負責人管理職責
(2)、設(shè)備管理部門及其人員配備
(3)、健全必要的管理制度
(4)、技術(shù)經(jīng)濟指標應(yīng)達到同行業(yè)或上級主管部門規(guī)定的要求
*設(shè)備技術(shù)與經(jīng)濟管理
(1)、設(shè)備前期管理
(2)、固定資產(chǎn)管理
(3)、設(shè)備技術(shù)管理
(4)、設(shè)備經(jīng)濟管理
(5)、設(shè)備使用與維護管理
(6)、設(shè)備檢修管理
(7)、動力房管理
(8)、特種設(shè)備管理
第二講 設(shè)備設(shè)施大中修規(guī)定
一、供電系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備的大中修
(1) 設(shè)施設(shè)備大中修的依據(jù)
1 .《 建筑電氣工程施工質(zhì)量驗收規(guī)范》 (GB 50303 )
2. 《 電氣裝置安裝工程電氣設(shè)備交接試驗標準》(GB 50150 )
3 .《 供配電系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》 (GB5o052 )
4 .《 1oKv 高壓配電柜使用維護說明書》
5 .《 10Kv 變壓器使用維護說明書》
供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修
(2) 中修的確定及項目內(nèi)容
1.設(shè)備設(shè)施中修確定的條件
部分解體修理和更換少量的部件，零部件更換率一般為10％～20％.
2.設(shè)備設(shè)施中修的項目內(nèi)容
是指對設(shè)備進行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備正常運轉(zhuǎn)并能夠恢復(fù)、達到應(yīng)有的標準以技術(shù)要求。
供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修
(3).大中修的確定及項目內(nèi)容
1.設(shè)備設(shè)施大修確定的條件
對設(shè)備進行全面檢修、全部解體，零部件更換率一般不超過30％.
2.設(shè)備設(shè)施大修的項目內(nèi)容
對設(shè)備定期進行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，修復(fù)設(shè)備的附件以及翻新外觀，是設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。
供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修
(4) 高壓供電系統(tǒng)主要設(shè)備設(shè)施大中修參考周期
A、符合以下條件者可考慮變壓器大修：
1 .在運行中發(fā)現(xiàn)配電變壓器有缺陷或異常，危及安全運行，又不能在現(xiàn)場進行處理者。
2 .配電變壓器平均負荷率持續(xù)在80 %以上，且測量絕緣水平有明顯下降趨勢者。
3 .運行年限已達到設(shè)計使用壽命(一般為20 年)，且長期處于80 %以上重載運行者。
4 .在運行中遭受多次過電壓，二次短路電流沖擊等需進行吊芯檢查者。
5 .屬技術(shù)改進項目需要大修解決者。
B、 斷路器
根據(jù)實際使用條件并結(jié)合產(chǎn)品設(shè)備手冊要求，斷路器操作次數(shù)等主要參數(shù)達到生產(chǎn)廠家技術(shù)文件中約定條件者應(yīng)進行檢查和測試，依據(jù)測試結(jié)果確定是否進行大中修，以保證其工作可靠性。
供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修
(5) 設(shè)施設(shè)備大中修的工作內(nèi)容
1、管理目標
A.提高管理價值，使管理區(qū)域內(nèi)設(shè)備保值、增值;
B .延長設(shè)備使用壽命，為客戶節(jié)約資金;
C.使設(shè)備在良好工況下運行。
二、電梯大中修的確定及項目內(nèi)容
1、電梯中修的確定條件
A、出對個別零部件在不需拆卸的前提下其清洗、加潤滑油、擰緊電氣接線端子的螺栓等外，均需進行拆卸檢查。
B、需拆檢電梯傳動部件和機械電氣安全裝置，需更換有異常聲響或磨損的零件，以及拆修部分電氣元件。
C、新裝電梯在使用2年以上的且使用十分頻繁的。
凡符合上述1、2、3三條中任何一條者，即可算為中修項目。
2、電梯中修項目內(nèi)容
A、電梯的機械部件中修項目內(nèi)容
1)清洗曳引機渦輪減速機和調(diào)換減速箱內(nèi)的齒輪油。
2)調(diào)換曳引機蝸桿軸伸處的石面盤根或耐油橡膠封圈。
3)調(diào)換曳引機渦輪減速箱蓋與箱體之間的密封墊圈或重新涂抹封圈。
4)調(diào)換電磁制動器閘瓦的石棉剎車帶，并調(diào)整閘瓦與制動輪的間隙小于等于0.5mm，并使間隙均勻。
5)調(diào)整和整修層矯門的聯(lián)動部分，調(diào)整更換層矯門滑輪及更換門扇下端、滑塊。
6)調(diào)整電磁制動器的制動彈簧壓縮力。
7)限速器上卡繩壓塊的調(diào)整或更換。
8)檢查和調(diào)整轎廂安全鉗楔塊與導(dǎo)軌之間間隙為2到3mm，并使間隙保持均勻一致。
9)檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩與安全鉗連桿的連接情況，并檢查和調(diào)整限速器鋼絲繩的張緊及伸長狀況。
10)調(diào)整和調(diào)換轎廂、對重的導(dǎo)靴及靴襯。
11)檢查和調(diào)整曳引鋼絲繩的松緊度，若轎廂在最高層的層樓平面位置是，對重底部與對重緩沖器頂面之間小于100mm時，應(yīng)截短曳引鋼絲繩的伸長部分，使該間距在尺寸范圍內(nèi)。
12)檢查和調(diào)整門刀與層門機械鉤子鎖滾輪的嚙
合狀況，并調(diào)整鎖鉤的鎖緊 合狀況。
13)調(diào)整或更換導(dǎo)靴靴襯，修銼導(dǎo)軌上的劃痕，并重新校正導(dǎo)軌。
B、電梯的電氣部分中修項目內(nèi)容
主控制及信號繼電器屏上繼電器、接觸器觸點的整修或更換，或更換整個繼電器、接觸器。
1) 檢查和擰緊各接觸器、繼電器上的接線螺栓。
2) 檢查和調(diào)整方向機械聯(lián)鎖的可靠性。
3) 檢查和調(diào)整井道內(nèi)各限位開關(guān)動作可靠性及動作位置。
4) 檢查和調(diào)整井道內(nèi)各磁性開關(guān)工作的可靠性。
5) 檢查和更換轎廂操作箱、各層廳外呼按鈕箱上的按鈕元件、開關(guān)及電氣元件。
6) 檢查和更換信號指示燈的燈泡及燈座。
7) 動力回路的信號照明回路的絕緣電阻的測量和處理。
8) 對乘客電梯、集選控制的有/無司機電梯，應(yīng)檢查門保護和超載、滿載控制的動作可靠性。
9) 對直流電梯、閉環(huán)控制的交流調(diào)速電梯應(yīng)檢查和調(diào)整測速裝置作用可靠性;整修或調(diào)換測速機的電刷和清除其整流子的灰精粉。
10) 對直流電梯的直流電動機和發(fā)電機的整流子和碳刷進行清洗整修或更換。
11) 檢查和調(diào)整電梯的起動舒適感和平層停車準確度。
在上述各項中有60%---70%及以上需于以檢查、更換和調(diào)整的，則既可屬電梯中修程度。
C、電梯大修的確定及項目內(nèi)容
電梯大修的確定
1) 電梯已中修2次以上的。
2) 電梯雖然未中修，但正式投入使用已達5-6年的。
3) 電梯發(fā)生過重大事故，其主要部件嚴重受損的。
凡符合上述1、2、3三條件中的任何一條時，宜安排進行電梯大修。
D、電梯大修項目內(nèi)容
電梯的機械部件大修項目內(nèi)容
1) 渦輪減速機的拆修
a、 調(diào)整和鏟刮渦輪蝸桿齒側(cè)間隙，如磨損量過大，即需要更換渦輪副。
b、 調(diào)整或更換渦桿軸伸出端的軸承及石棉盤根。
c、 更換渦桿軸的后門頭平面軸承。
d、 整修或更換減速器滑動軸承。
e、 若渦桿減速箱的箱體、箱蓋鑄件有嚴重變形或有裂痕等，則應(yīng)予以更換或修補。
2)電磁制動器的拆修、清洗、更換剎車皮，調(diào)整間隙。
3)若曳引電動機有異常摩擦聲，起制動電流明顯增大，軸向竄動增大，空載電流明顯增大，則應(yīng)予以更換為同型號、同規(guī)格的電動機。
4)限速器的拆修和動作速度的整定并加封紀急記。
5)限速器鋼絲繩的清洗，截去伸長部分，并檢查和潤滑其張緊輪的轉(zhuǎn)動部分。
6)調(diào)換安全鉗的楔塊，并調(diào)整其與導(dǎo)軌面的間隙均勻，并保證間隙在2-3mm之內(nèi);并用檢修速度試驗安全鉗動作的可靠性。
7)清洗導(dǎo)軌，更換嚴重變形的轎廂導(dǎo)軌或用增加導(dǎo)軌撐架方法調(diào)整其垂直度和平行度。
8)轎廂的整形或更換部分嚴重變形的矯壁。
9)拆修自動門機或更換同型號尺寸的自動門整機或更換門電機。
10)整修或更換矯內(nèi)的裝潢。
11)調(diào)整層轎門的連動性，檢查和調(diào)換層、轎門滑輪和調(diào)換嚴重變形的層、轎門門扇。
12)更換或重新車削導(dǎo)向輪、轎廂輪、對重輪的繩槽，拆洗其輪軸，更換并潤滑軸承。
13)徹底檢查并清洗油壓緩沖器，更換緩沖器油。
14)調(diào)整或更換轎廂門的安全板、光電保護器或電子保護器。
15)對集選控制電梯需檢查轎廂的滿載、超載裝置的動作可靠性。
16)轎廂及層、轎門的噴漆。
17)調(diào)整和更換轎廂、對重的導(dǎo)靴及其靴襯。
18)截短伸長的曳引鋼絲繩或更換斷絲嚴重的曳引鋼絲繩。
電梯的電氣部分的大修項目內(nèi)容
1) 更換控制屏上繼電器、接觸器或控制屏重新接線。
2) 由于電梯控制功能的增加而重新調(diào)換控制屏。
3) 調(diào)換或更換個別層樓的門電鎖接點。
4) 調(diào)換井道各限位保護開關(guān)的動作位置，并更換個別開關(guān)元件。
5) 矯內(nèi)和層外各層的操作箱、按鈕箱中的元件及布線的整理等等。
6) 更換電線管內(nèi)的導(dǎo)線。
7) 檢查動力電路、照明及信號電路的絕緣電阻。
8) 檢查或更換隨行電纜的段股或外表老化的電纜線。
9) 檢查或更換信號指示系統(tǒng)的功能及元件。
10) 對直流電梯、交流調(diào)速電梯尚需檢查和更換電機碳刷、整流子的清洗及車削等以及其輸出電壓、電流等參數(shù)是否變化大。
11) 對于有選層器的電梯應(yīng)檢查或更換選層器。
12) 檢查和調(diào)整更換嚴重燒蝕的主電源開關(guān)及熔斷絲等。
13) 檢查和調(diào)整電梯整機性能，使之達到原設(shè)計要求。
14) 檢查和調(diào)整電梯的各項功能，使之達到原設(shè)計要求。
在上述各項各條中有60%--70%予以檢查、更換、調(diào)整的，則既可屬電梯大修程度。
電梯修理周期表
周期 電梯使用繁忙程度 小修/月 中修/月 大修/月
繁忙(一天兩班) 6 18 48
貨梯 一般(一天一班) 9 24 60
空閑 12 36 72
繁忙(一天兩班) 6 24 48
客梯 一般(一天一班) 9 24 60
空閑 12 36 60
三、空調(diào)系統(tǒng)的大中修
1、制冷機壽命的減少的六個基本影響因素
A、開/關(guān)周期的次數(shù);
B、運行時間;
C、平均負荷;
D、最初安裝或最后一次大修后起算時間;
F、空氣泄漏和凈化的程度;
G、設(shè)備日常維護保養(yǎng)得水平;
這些因素的前提是壓機得到正確的維護。
2、基本標準
一個標準型制冷壓縮機在需要對其損耗的零件進行大修之前基本上可以運行5-10年，制冷機使用接近實際理想狀態(tài)的程度在決定壓縮機的壽命方面起到了主要的作用，由于幾乎沒有制冷機是在理想狀態(tài)下工作，因此，大多數(shù)壓縮機在它們一旦到達目標年齡時都需要進行預(yù)防的大、中修。
3、大中修周期與工作內(nèi)容
A、中修
1)周期：一般運行3-5年或?qū)嶋H運行5000-10000小時。
B、中修內(nèi)容：
1)機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進行組裝;
2)對機組各部裝配標準進行校驗;
3)對制冷劑進行檢查，凈化處理，按標準加入;
4)按標準重新加入潤滑油;
5)檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置;
6)對脫漆或銹蝕部位進行除銹、補漆;
7)檢查合格后試運行;
C、大修
1)大修周期：一般為使用5-10年或?qū)嶋H運行10000-20000小時。
D、大修內(nèi)容
1)對機組進行全部解體、檢查、修理或更換已失效的零、部件;
2)有必要時對基礎(chǔ)進行重新校驗、調(diào)整;
3)機體內(nèi)外清洗，重新按規(guī)定進行組裝;
4)對機組各部裝配標準進行校驗;
5)對制冷劑進行檢查、凈化處理，按標準加入;
6)按標準重新加入潤滑油;
7)檢查校驗各種計量、監(jiān)視與測量裝置;
8)全部進行除銹油漆;
9)檢查合格后試運行。
四、給排水系統(tǒng)大、中修
1、中修的確定和項目內(nèi)容
A、水泵等電機設(shè)備的軸承更換;
B、閥門的更換;
C、管道腐蝕嚴重局部更換;
D、蓄水池的修補;
E、人滲池、雨水口、雨水檢查井的修補;
F、滲水地面的修補;
2、大修的確定及項目內(nèi)容
A、水泵等電機線圈的更新。
B、電控柜的更新。
C、管道腐蝕嚴重全部更換。
D、滲水地面的更新。
E、蓄水罐的更新。
F、雨水井、人滲井、棄流設(shè)備的新。
五、消防系統(tǒng)的大中修
1、消防設(shè)備設(shè)施的大中修界定
就消防系統(tǒng)而言，設(shè)備可分為兩大類，一類是電器部分：包括消防配電和消防自動報警系統(tǒng)。另一類是滅火設(shè)備：包括水滅火系統(tǒng)、泡沫滅火系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、干粉滅火系統(tǒng)、正壓送風和排煙設(shè)備和防火卷簾設(shè)備等。因此，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的消防系統(tǒng)涉筆大中修的界定與其它系統(tǒng)有所不同。
A、 消防設(shè)備的中修
中修是對設(shè)備進行部分解體、修理或更換不封主要零件與基準件，或修理使用期限等于或下于修理間隔周期的零件;同時要檢查整個機械，緊固所有機件，消除擴大的間隙，校正設(shè)備的基準，以保證機器設(shè)備能恢復(fù)和達到應(yīng)有的標準和技術(shù)要求。
B、 消防設(shè)備的大修
大修是對設(shè)備進行定期的，包括更換主要零部件的全面檢修工程，即通過更換，恢復(fù)其主要零部件，恢復(fù)設(shè)備原有精度、性能和生產(chǎn)效率而進行的全面修理。
C、 消防各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施大修的分類說明
1) 消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)：均由消防部門認可的專業(yè)生產(chǎn)企業(yè)提供的井口或國產(chǎn)品牌產(chǎn)品，工作原理大同小異，但其各生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品不具有通用性和可替代性。當系統(tǒng)不能正常、準確地接收報警和發(fā)出各種聯(lián)動輸出信號，原產(chǎn)品功能已不能滿足設(shè)計和使用要求，或因生產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品停產(chǎn)、無法保證提供系統(tǒng)設(shè)備備件時，則需要考慮對消防報警系統(tǒng)設(shè)備進行升級或?qū)ο到y(tǒng)進行更新?lián)Q代。
2) 消防供水設(shè)備設(shè)施：大修工程主要是對各部位進行拆卸、清洗、調(diào)整，對老化或損壞嚴重的設(shè)備、配件更換。
a) 水泵：解體檢查葉輪、軸、軸承、殼體及密封件等，更換損壞的部件。大修后應(yīng)能滿足正常使用要求。
b) 電機：解體檢查。
c) 管道：發(fā)現(xiàn)總水表與分水表流量相差較大時，應(yīng)檢查暗管，發(fā)現(xiàn)損壞應(yīng)立即更換。銹蝕嚴重的管段應(yīng)更換，局部出現(xiàn)砂眼、滴水應(yīng)修復(fù)。
d) 高、底位水箱：許多消防水箱與建筑物的生活水箱共用，因此，應(yīng)注意，水箱內(nèi)壁應(yīng)完好、光滑平整，修復(fù)或更換破損的水箱并做好防腐。水箱出現(xiàn)局部變形應(yīng)修復(fù)或更換。
e) 閥門：閥門應(yīng)啟閉靈活，啟閉不靈活應(yīng)修理或更換。消防系統(tǒng)的逆止閥必須拆卸檢查，應(yīng)符合性能要求。
f) 消火栓滅火系統(tǒng)：包括消火栓泵和電機、壓力罐、水管、閥門、消火栓等設(shè)備。
大修界定參見 五.1條。
g) 自動噴水滅火系統(tǒng)：包括噴頭、報警閥組、水流指示器、壓力開關(guān)、末端試水裝置、管道和供水設(shè)備組成。大修界定參見 五.1條。
3) 防排煙系統(tǒng)：正壓送風分機、排煙風機、排煙防火閥、防火閥。
a) 風機：當風機出現(xiàn)異常噪音或經(jīng)檢測試風道的出口風壓不能達到設(shè)計要求時，需要對風機進行大修。
b)防火閥：應(yīng)保證排煙防火閥、防火閥的開啟靈活，排煙防火閥配套裝置故障無法修復(fù)或防火體、葉片出現(xiàn)問題時，則需要進行更換。
4) 防火分區(qū)防火卷簾門、防火門。
a) 當防火門出現(xiàn)變形不能正常關(guān)閉時，則需要對防火門進行修理，甚至更換。
b) 防火卷簾包括底座、簾片、導(dǎo)軌、軸承、按鈕、電機、控制箱、煙感、溫感等設(shè)備出現(xiàn)問題時，則需要進行更換。
5)消防應(yīng)急照明、滅火器材應(yīng)急照明中使用的蓄電池，外觀變形、電壓低于規(guī)定
正常值或電壓正常，但不能額定的工作電流、已超出蓄電池的使用壽命的情況，則需更換。
六、 設(shè)施設(shè)備的大中修管理制度
將損壞嚴重，使用年限較長的設(shè)備通過更換或維修部件來恢復(fù)設(shè)備原有的性能，為正確擬定大中修方案、減少執(zhí)行過程中的偏差，做到適時、合理維修及更換配件，執(zhí)行此項制度。
1、設(shè)備大中修費用不能超過當前市場上同類設(shè)備的重置價值;
2、設(shè)備中修周期依據(jù)日常維護保養(yǎng)記錄制定;
3、設(shè)備大修時間依據(jù)中修周期及結(jié)果確定;
4、依據(jù)維修設(shè)備的設(shè)計說明和使用手冊來執(zhí)行大、中修工作計劃;
5、應(yīng)提出計劃，通過上級批準后安排施工;
6、設(shè)備的大、中修及更新改造前后應(yīng)出具設(shè)備性能指標評價報告;
7、設(shè)備大、中修工程原則上應(yīng)與專業(yè)維修公司簽訂專業(yè)維修工作合同;
8、物業(yè)工程技術(shù)人員要負責設(shè)備大、中修工作的監(jiān)督并做好記錄;
9、大、中修完成后，要將各項技術(shù)指標進行試驗，并填寫報告;
10、驗收通過后，設(shè)備大中修工作終結(jié)。
供電系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施的大中修
七、 設(shè)備報廢標準的探討
1 .設(shè)備大修費用超過設(shè)備重置費用的50 %以上。
2 設(shè)備的技術(shù)與質(zhì)量標準：
l )設(shè)備運行可靠性和技術(shù)性能落后，不能滿足客戶使用要求的最低標準和需要，導(dǎo)致客戶大量投訴或者嚴重投訴的;
2 )長期使用，主要部件已經(jīng)損壞老化且購不到配件;運行成本或維護成本大大增加，重置后首次中修前即可收回更新成本的;
3 )因事故或其他原因造成損壞，不能修復(fù)或無修復(fù)價值。
3 .設(shè)備的安全與環(huán)境標準：
l )超過安全使用期限，存在安全隱患的設(shè)備;
2 )不符合國家頒布的環(huán)境使用標準在現(xiàn)有技術(shù)條件下又不能改造達標的設(shè)備。
4 .國家明確規(guī)定應(yīng)淘汰的設(shè)備。
5 .能效達不到國家規(guī)定的設(shè)備設(shè)施。
第三講 節(jié)能管理
空調(diào)系統(tǒng)節(jié)能要求
1、 空調(diào)運行人員應(yīng)掌握系統(tǒng)的實際能耗情況，應(yīng)接受相關(guān)部門的審計，應(yīng)定期調(diào)查能耗分布狀況和分析節(jié)能潛力，提出節(jié)能和改造建議。
2、 應(yīng)根據(jù)系統(tǒng)的冷(熱)負荷及能源供應(yīng)等條件，經(jīng)技術(shù)經(jīng)濟比較，按節(jié)能原則，制定合理的運行方案。
3、 工程部每年進行一次空調(diào)通風系統(tǒng)能耗系數(shù)的測算，測算結(jié)果應(yīng)作為對系統(tǒng)節(jié)能狀況進行檢測和比較的依據(jù)。
4、 當空調(diào)通風系統(tǒng)的使用功能和負荷分布發(fā)生變化，空調(diào)通風系統(tǒng)存在明顯不平衡時，應(yīng)對空調(diào)水系統(tǒng)和風系統(tǒng)進行平衡測試，水力失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%;風量失調(diào)率不宜超過15%，最大不超過20%。
5、 啟動冷熱源設(shè)備對系統(tǒng)進行預(yù)熱或預(yù)冷運行時，宜關(guān)閉新風系統(tǒng);當采用室外空氣進行預(yù)冷時，宜充分利用新風系統(tǒng)。
6、 對人流密度相對變化較大的場所，宜采用新風需求控制，應(yīng)根據(jù)室內(nèi)二氧化碳濃度值控制新風量，使二氧化碳濃度滿足規(guī)范要求。
7、 表面式冷卻器的冷水溫度，應(yīng)比空氣出口干球溫度至少低3.5度。
8、 風系統(tǒng)運行時宜采取有效措施增大送回風溫差，但不影響系統(tǒng)的風量平衡。
9、 制冷工況運行時宜采用大溫差送風，并應(yīng)符合規(guī)定。
10、 空調(diào)通風系統(tǒng)在供冷工況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于3度時，以及在供熱情況下，水系統(tǒng)的供回水溫差小于6度，宜采取減小流量的措施，但不影響系統(tǒng)的平衡。
11、 空氣過濾器的前后應(yīng)定期檢查，當壓差不能直接顯示或遠程顯示時，宜增設(shè)儀器儀表。
12、 對多臺并聯(lián)運行的同類設(shè)備，應(yīng)根據(jù)實際負荷情況，自動或手動調(diào)整運行臺數(shù)，輸出總量與需求相匹配。
13、 具備調(diào)速功能的設(shè)備的輸出能力宜自動隨控制的變化而變化。
14、 當空調(diào)通風系統(tǒng)為間歇運行方式時，應(yīng)根據(jù)氣候狀況、空調(diào)負荷情況和建筑熱惰性，合理確定開停機時間。
15、 冷卻塔補水總管上應(yīng)安裝水量計量表，應(yīng)定期記錄和分析補水記錄，并應(yīng)采取措施減小補水量。
16、 空調(diào)房間的運行設(shè)定溫度：冬季小于等于18度;夏季室內(nèi)外溫差小于等10度。
17、 對作息時間固定的單位建筑，在非上班時間內(nèi)應(yīng)降低空調(diào)運行控制標準。
18、 設(shè)備及管道的保溫情況應(yīng)定期檢查。
19、 水泵的電流值應(yīng)在不同的負荷下檢查記錄，并應(yīng)與水泵的額定電流值進行對比，對于水泵電流和輸送系數(shù)偏高的系統(tǒng)，應(yīng)通過技術(shù)經(jīng)濟比較采取節(jié)能措施。
20、 要做好空調(diào)的能源消耗的計量、抄錄、統(tǒng)計、匯總、分析工作，嚴格控制能源消耗，使其逐年降低，實現(xiàn)有效的節(jié)能管理。
一、 節(jié)能管理
1、 有關(guān)機構(gòu)研究表明，大廈內(nèi)主要能源消耗為：空調(diào)占60%，照明占23%，電梯占6%，其他約占11%。
2、 節(jié)電措施如下：
A、 采用限制電力高峰，涉筆交替運行，優(yōu)化設(shè)備啟停。
B、 冷凍水溫度的最佳設(shè)定值及趨勢分析控制。
C、 照明系統(tǒng)中采用節(jié)能設(shè)備，及時調(diào)整照明系統(tǒng)的啟停時間。
D、 增加空調(diào)系統(tǒng)流量統(tǒng)計功能，可以根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時調(diào)整制冷機的供回水溫度。
E、 制定節(jié)能工作計劃與有關(guān)節(jié)能的規(guī)章制度。
F、 統(tǒng)計和分析能源消耗。
G、 巡視、檢查和監(jiān)督能源使用。
第四講 工程部經(jīng)理的管理責任
工程部經(jīng)理是工程部管理的核心，他的工作十分重要。一個良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)和管理才能的工程部經(jīng)理，可以使大廈創(chuàng)造比同等大廈更多的利潤。從這個角度講，工程部經(jīng)理也是大廈的“利潤中心”負責人。
一、 工程部經(jīng)理的工作內(nèi)容---為設(shè)定的目標服務(wù)
1、 人力控制
1) 觀察各級管理人員是否履行其職責
2) 工作計劃實施的進度與工作質(zhì)量評估
3) 員工的工作情緒
4) 勞動生產(chǎn)率的評估
2、 材料控制
1) 設(shè)備檔案、設(shè)備運行數(shù)據(jù)庫的建立和控制。設(shè)備檔案與運行數(shù)據(jù)的積累是編制工程部“計劃性維修”計劃的依據(jù)，因此要十分重視對這方面的管理。
2) 工程零、配件及其他維修材料、工具等是否齊全，保持合理的庫存量是減少庫存積壓的關(guān)鍵。因此，必須掌握零、配件及其他維修材料、工具使用的數(shù)量、型號、品種等數(shù)據(jù)，提出合理的倉庫存量限量。
3、 工作質(zhì)量和工作量的控制
1) 工作量分配是否合理，是否忙閑不均的現(xiàn)象。
2) 日常維修中隊返修率要進行調(diào)查，從調(diào)查中找出原因并以解決。
3) 從客戶的投訴信及兄弟部門反饋的信息中，檢查是否做到了能及時維修。
4、 工作管理的工作計劃的制定
根據(jù)工作計劃，每月可以集散不同的部門人員為實施工作計劃需求服務(wù)。
制定統(tǒng)一的培訓(xùn)計劃：
1) 全體員工都參加培訓(xùn)。
2) 業(yè)務(wù)培訓(xùn)/多樣性、經(jīng)常性、使每位員工達到一專多能的工作能力，這樣，編制減少，工作效率反而提高了。
3) 對客戶服務(wù)要樹立“服務(wù)意識“。
5、 員工考核
員工管理是企業(yè)增加價值的主要途徑，因此員工考核是工程部經(jīng)理重要的工作內(nèi)容之一。要把員工考核作為員工激勵的一部分，通過考核使工程部員工明確自我努力的方向，達到更高的工作目標要求。建議從四個方面著手：
1) 日常工作表現(xiàn)：完成工作量的多少和工作質(zhì)量的優(yōu)劣。
2) 思想狀況：是否有積極向上的要求，及與他人工作配合的情況如何。
3) 技術(shù)專長：是否積極學習專業(yè)知識，有無“一專多能”的工作能力。
4) 對領(lǐng)班以上人員要考核管理能力一項，是否盡到管理責任，是否團結(jié)下屬，團隊意識強與弱，等等。
篇2：做好設(shè)備設(shè)施管理 提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)
[摘要]本文結(jié)合國外物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展趨勢分析了目前國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀,認為科學、規(guī)范的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是一項具有科學的成本控制理論和手段,能不斷為用戶提供高服務(wù)品質(zhì)的工作,并從管理經(jīng)濟學角度對如何搞好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理,提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)進行了介紹和討論。
[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)設(shè)施 品質(zhì)管理
一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢
一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣,傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理,主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng),把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標,著眼于有故障的設(shè)備,具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用和建筑智能化建設(shè)的推進,信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑,使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng),各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大,“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為,大樓或小區(qū)建成后,招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化(典型如空氣品質(zhì))等等。據(jù)報道,武漢5座180米以上的大型建筑,雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng),但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%,運行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大樓使用多年后,仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復(fù)。
導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因,首先是建設(shè)方、設(shè)計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利,而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資,如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中,較少考慮各項設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配,而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗收過程中,設(shè)計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手,工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少,設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后,很少有一個預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定,竣工資料亦不完整,但卻匆匆趕著驗收、評獎,特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè),往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜,卻不管是否真的在營運過程中起到應(yīng)有作用。
其次,是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后,相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員,沒有受過專業(yè)培訓(xùn),顛倒與 業(yè)主的關(guān)系,動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令,要用戶這樣、那樣,只關(guān)心收錢、不高興辦事,客戶稍有意見就對人家上綱上線。
第三的一個認識誤區(qū),就是認為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動就行了,這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容,這個認識在不少物管公司具有普遍性,這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管
篇3：園區(qū)設(shè)施管理模式
對于“設(shè)施管理”的概念,國外、國內(nèi)有不同的理解和說法,也有爭論。其實,在我看來,說法并不重要,重要的是如何準確的理解、把握并將設(shè)施管理的理念付諸實踐,讓結(jié)果證明設(shè)施管理全新的管理系統(tǒng)和運行機制的有效性和先進性。否則,再好的理念,再先進的管理系統(tǒng)也是紙上談兵。
我是這樣理解“設(shè)施管理”的:對物業(yè)實施多方位、專業(yè)化的運作和管理,為企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、工作、生活提供前瞻性的保障、戰(zhàn)略性的支持和全面的服務(wù)。物業(yè)公司的管理和服務(wù)始終與企業(yè)的經(jīng)營和發(fā)展緊緊地融合在一起,是通過企業(yè)價值、物業(yè)價值的提升而體現(xiàn)物業(yè)公司自我價值的存在。而這些靠傳統(tǒng)的保安、保潔、綠化、工程運行維護的物業(yè)管理和服務(wù)系統(tǒng)顯然是滿足不了。可以說,設(shè)施管理是適應(yīng)社會經(jīng)濟發(fā)展的需要應(yīng)運而生的。
設(shè)施管理出于物業(yè)管理,但又高于物業(yè)管理。設(shè)施管理在傳統(tǒng)物業(yè)管理的基礎(chǔ)上得到了進一步提升,從管理內(nèi)涵、管理目的、管理方式、管理范圍等方面大大超過了傳統(tǒng)物業(yè)管理。
與物業(yè)管理的不同之處很多,最主要的是管理內(nèi)涵和目的不同,在實現(xiàn)物業(yè)保值增值的基礎(chǔ)上,為客戶的社會效益、經(jīng)濟效益提供幫助和支持,目的是協(xié)助客戶達到大幅降低成本和提高營運效益的目的。當然還有其它幾個方面的不同:一是應(yīng)用的領(lǐng)域不同。主要是城市公用設(shè)施、工業(yè)設(shè)施的管理。二是服務(wù)的對象多以生產(chǎn)、經(jīng)營、研究的企業(yè)、公司為主;三是管理的物業(yè)類型多,如一個園區(qū)內(nèi)可能會含孵化器、標準化廠房、公寓、實驗室等不同物業(yè)類型;四是專業(yè)化要求高,如設(shè)備的穩(wěn)定性、生物垃圾、化學廢棄物的處理、收集等;五是業(yè)務(wù)范籌廣。如能源管理、不動產(chǎn)管理、行政服務(wù)、設(shè)施管理咨詢、廢棄物處理與化學品管理等。雖然不同類型的物業(yè),設(shè)施管理內(nèi)容的側(cè)重點有所不同,但離不開以下兩點:一是通過設(shè)施管理,延長設(shè)備設(shè)施的使用壽命,節(jié)約能源,降低經(jīng)營成本和運行費用。二是向客戶提供高效的增值服務(wù),使客戶工作效率更高,生活更便利,從而提高物業(yè)公司的美譽度,增加經(jīng)營收益。設(shè)施管理的主要特點是實施生命周期管理、進行定制化設(shè)計與服務(wù)、提高客戶營運能力。
具體到每一個物業(yè)類型,其個性化的服務(wù)非常關(guān)鍵。如:同樣是保安服務(wù)工作,園區(qū)內(nèi)的醫(yī)院的保安服務(wù)就要重點做好醫(yī)療秩序的維護管理,落實住院登記制度、對探視人員的管理、協(xié)助醫(yī)護人員查房、閑雜人員的清理等;而科技型工業(yè)園區(qū),保安服務(wù)工作的重點是保密性、安全性。如軟件園,保安就要重點加強對出入人員的檢查,以保護知識產(chǎn)權(quán)、防止科研成果和資料的流失;作為醫(yī)藥孵化基地,保安工作就要重點加強實驗人員和實驗用物品及實驗動物的進出的安全管理。
做好園區(qū)設(shè)施管理工作,我的感受有以下幾點:
一是必須建立成熟的科技園區(qū)管理模式并不斷創(chuàng)新,打造核心競爭力,并將其復(fù)制;二是建立一支具有國際化視野的職業(yè)團隊,滿足國內(nèi)、國際不同客戶的管理服務(wù)需求;三是完善管理規(guī)范和質(zhì)量檢查細則標準,搭建完整的管理平臺,實現(xiàn)各項目管理品質(zhì)如一;四是實現(xiàn)服務(wù)產(chǎn)品的多樣化,形成對園區(qū)客戶經(jīng)營與生產(chǎn)的多方位支持,提升設(shè)施管理價值。五是建立大客戶戰(zhàn)略合作網(wǎng)絡(luò),支持和推動園區(qū)設(shè)施業(yè)務(wù)的進一步發(fā)展。
實現(xiàn)上述目標,我認為要做好以下幾項主要工作:
(一)使設(shè)施管理深入到入園客戶的生產(chǎn)、經(jīng)營之中
從過去單一維護升級到前瞻性保障,如生命周期、能源管理;從過去單一的公共區(qū)域的服務(wù)擴展到與入園企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營相結(jié)合,改善入園企業(yè)運營能力,提高收益;從過去物業(yè)現(xiàn)狀的保持升級到今后物業(yè)的保值、增值。通過更有效的管理模式,提供更好的服務(wù),贏得客戶的認可,從而提升公司設(shè)施管理的