[摘要]本文結(jié)合國外物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的發(fā)展趨勢分析了目前國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀,認為科學(xué)、規(guī)范的物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理是一項具有科學(xué)的成本控制理論和手段,能不斷為用戶提供高服務(wù)品質(zhì)的工作,并從管理經(jīng)濟學(xué)角度對如何搞好物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理,提高物業(yè)環(huán)境品質(zhì)進行了介紹和討論。

[關(guān)鍵詞]物業(yè)管理 物業(yè)設(shè)施 品質(zhì)管理

一、物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢

一般意義上的物業(yè)設(shè)備與設(shè)施包括建筑給排水、采暖通風及空調(diào)和建筑電氣,傳統(tǒng)的物業(yè)設(shè)備管理側(cè)重于現(xiàn)場管理,主要是在物業(yè)管理過程中對上述水暖電設(shè)備進行維護保養(yǎng),把各種設(shè)備能夠正常運行作為工作目標,著眼于有故障的設(shè)備,具有“維持”的特點、但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的運用和建筑智能化建設(shè)的推進,信息化的現(xiàn)代建筑設(shè)備更快地進入各種建筑,使物業(yè)管理范圍內(nèi)的設(shè)備設(shè)施形成龐大而復(fù)雜的系統(tǒng),各項傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)也由于結(jié)合了信息技術(shù)而出現(xiàn)很大的變化。物業(yè)設(shè)備設(shè)施營運過程中的成本花費占物業(yè)管理成本的比重越來越大,“維持”水平上的管理已不適應(yīng)物業(yè)管理智能化、信息化進程的缺點日益突出。但至今還有相當一部分物管人員認為,大樓或小區(qū)建成后,招聘一些空調(diào)工、水電工、冷凍工讓設(shè)備運轉(zhuǎn)起來就行了。這樣的管理思路實施起來就會造成許多問題:諸如能耗高、自控不能實現(xiàn)、設(shè)備損耗加速、室內(nèi)環(huán)境品質(zhì)惡化(典型如空氣品質(zhì))等等。據(jù)報道,武漢5座180米以上的大型建筑,雖大都設(shè)置有BA系統(tǒng),但系統(tǒng)運行情況差異很大。運行正常且在物業(yè)設(shè)備管理中起到重要作用的僅占20%,運行不正常但尚可使用的只有45%,另有35%左右是在大樓使用多年后,仍不能開通運行或運行一段時間后即發(fā)生故障無人修復(fù)。

導(dǎo)致國內(nèi)物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理工作滯后的原因,首先是建設(shè)方、設(shè)計方、施工方和物業(yè)管理方在工作上脫節(jié);建設(shè)方在建設(shè)階段較少考慮今后運營時的節(jié)約和便利,而過多地考慮了如何節(jié)省一次性投資,如何節(jié)省自己的時間和精力。且在安裝設(shè)備的過程中,較少考慮各項設(shè)備集成后的協(xié)調(diào)和匹配,而在建筑物設(shè)備的施工、調(diào)試與驗收過程中,設(shè)計人員又很少參與具體工作。物管部門通常在建設(shè)后期或建成后接手,工程前期介入的工作幾乎不做或做得很少,設(shè)備工程師的招聘還常常處于行政、清潔、保安人員之后,很少有一個預(yù)先的系統(tǒng)的工程跟進和熟悉過程。工程竣工后系統(tǒng)運行尚不穩(wěn)定,竣工資料亦不完整,但卻匆匆趕著驗收、評獎,特別是采用了一些智能設(shè)備的物業(yè),往往為了眼前需要把智能化吹得天花亂墜,卻不管是否真的在營運過程中起到應(yīng)有作用。

其次,是部分物管企業(yè)服務(wù)的觀念還沒樹立起來,在工程交付使用后,相當數(shù)量的轉(zhuǎn)制企業(yè)和房地產(chǎn)商下屬的物管公司中的人員,沒有受過專業(yè)培訓(xùn),顛倒與 業(yè)主的關(guān)系,動輒給業(yè)主發(fā)布通知、指令,要用戶這樣、那樣,只關(guān)心收錢、不高興辦事,客戶稍有意見就對人家上綱上線。

第三的一個認識誤區(qū),就是認為只要設(shè)備設(shè)施無故障、開得動就行了,這就是物業(yè)設(shè)備設(shè)施管理的全部工作內(nèi)容,這個認識在不少物管公司具有普遍性,這就導(dǎo)致許多大樓空調(diào)過冷過熱、電梯時開時停、管

篇2：物業(yè)知識教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　物業(yè)知訓(xùn)教材：供電設(shè)備設(shè)施維修管理

　　供電設(shè)備設(shè)施的維修有兩方面的含義，一方面是搞好供電設(shè)備的維護，使設(shè)備設(shè)施在最佳運行狀態(tài)下工作;另一方面是當供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)故障時，及時修復(fù)盡快恢復(fù)供電，減少停電給生活和工作帶來的不便。

　　供電設(shè)備設(shè)施維修管理，由工程部供電設(shè)備管理員結(jié)合轄區(qū)內(nèi)的供電設(shè)備設(shè)施情況，制定出物業(yè)公司的《機電設(shè)備管理工作條例》、設(shè)備設(shè)施維修計劃，組織人員施工和施工后的驗收等，通過一系列管理活動，爭取以最少的消耗獲得最大的維修效果，最大限度的滿足用戶要求。

　　一、供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護管理

　　供電設(shè)備的養(yǎng)護目的是，消除事故隱患，防止供電設(shè)備設(shè)施出現(xiàn)較大故障，以減少不必要的經(jīng)濟損失。供電設(shè)備設(shè)施的養(yǎng)護由值班電工負責實施。按照《機電設(shè)備管理工作條例》中的規(guī)定，定時對設(shè)備設(shè)施進行養(yǎng)護。

　　1.低壓配電柜的養(yǎng)護

　　低壓配電柜的養(yǎng)護，每半年一次。養(yǎng)護的順序是:先做好養(yǎng)護前的準備，然后分段進行配電柜的保養(yǎng)。

　　(1)養(yǎng)護前的準備

　　低壓配電柜養(yǎng)護前一天，應(yīng)通知用戶擬停電的起止時間。將養(yǎng)護所需使用工具和安全工具準備好，辦理好工作票手續(xù)。由電工組的組長負責指揮，要求全體人員思想一致，分工合作，高效率完成養(yǎng)護工作。

　　(2)配電柜的分段養(yǎng)護

　　當配電柜較多時，一般采用雙列方式排列。兩列之間由柜頂?shù)哪妇€隔離開關(guān)相連。為縮減停電范圍，對配電柜進行分段養(yǎng)護。先停掉一段母線上的全部負荷，打開母線隔離開關(guān)。檢查確認無電后，掛上接地線和標示牌即可開始養(yǎng)護。

　?、贆z查母線接頭有無變形，有無放電的痕跡，緊固連接螺栓確保連接緊密。母線接頭處有臟物時應(yīng)清除，螺母有銹蝕現(xiàn)象應(yīng)更換。

　?、跈z查配電柜中各種開關(guān)，取下滅弧罩，看觸頭是否有損壞。緊固進出線的螺栓，清潔柜內(nèi)塵土，試驗操動機構(gòu)的分合閘情況。

　?、蹤z查電流互感器和各種儀表的接線，并逐個接好。

　?、軝z查熔斷器的容體和插座是否接觸良好，有無燒損。

　　在檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，視其情況進行處理。該段母線上的配電柜檢查完畢后，用同樣的辦法檢查另一段。全部養(yǎng)護工作完成后恢復(fù)供電，并填寫《配電柜保養(yǎng)記錄》。

　　2.變壓器的養(yǎng)護

　　變壓器的養(yǎng)護每半年一次，一般安排在每年的4月份和10月份，由值班電工進行外部清潔保養(yǎng)。在停電狀態(tài)下，清掃變壓器的外殼，檢查變壓器的油封墊圈是否完好。擰緊變壓器的外引線接頭，若有破損應(yīng)修復(fù)后再接好。檢查變壓器絕緣子是否完好，接地線是否完好，若損傷則予以更換。測定變壓器的絕緣電阻，當發(fā)現(xiàn)絕緣電阻低于上次的30%~50%時，應(yīng)安排修理。

　　二、供電設(shè)備設(shè)施的維修的管理

　　供電設(shè)備和設(shè)施的修理是指對供電設(shè)備中出現(xiàn)的故障進行的修復(fù)。較大的維修項目如變壓器的內(nèi)部故障和試驗、高壓斷路器的調(diào)整和試驗等，一般采用外委維修的方式。供電設(shè)備管理員，根據(jù)維修保養(yǎng)計劃，委托供電公司對轄區(qū)內(nèi)的變壓器和高壓斷路器進行檢修和試驗。此項工作的程序是：供電設(shè)備管理員填寫《外委維修申請表》，經(jīng)物業(yè)管理公司同意后與供電公司簽署維修協(xié)議。

　　維修時由配電室值班電工負責監(jiān)督，并將結(jié)果記錄在《變壓器維修記錄》和《配電設(shè)施維修記錄》內(nèi)。大修后的試驗結(jié)果由供電公司填寫試驗報告，交供電設(shè)備管理員并進行財務(wù)結(jié)算。若在供電設(shè)備運行中，由于雷擊或其他原因出現(xiàn)嚴重的故障時，首先由值班電工填寫《事故報告》經(jīng)過主管部門審批后再按上述程序處理。

　　較小的維修項目如路燈照明線路、樓宇內(nèi)的配電箱及電力計量箱等公共設(shè)施故障時，用戶直接找配電室的值班電工修理解決即可。若照明燈、電度表是戶內(nèi)個人的物品，用戶找配電室的值班電工修理并辦理交費手續(xù)。值班電工修理后填寫維修登記表，并由用戶簽字。值班電工應(yīng)及時向財務(wù)部門結(jié)賬、報賬。

篇3：物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之房屋及設(shè)備設(shè)施管理(附答案解析)

　　物業(yè)管理師物業(yè)管理實務(wù)試題匯編之第七章房屋及設(shè)備設(shè)施管理

　　一、單項選擇題(備選項中只有1個符合題意)

　　1．以下不屬于按建筑結(jié)構(gòu)類型和材料分類的是()。

　　A、磚木結(jié)構(gòu)

　　B、混合結(jié)構(gòu)

　　C、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

　　D、墻承重結(jié)構(gòu)

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類的理解。房屋按建筑結(jié)構(gòu)和類型可分為：磚木結(jié)構(gòu)、混合結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和其他結(jié)構(gòu)。選項D“墻承重結(jié)構(gòu)”是按房屋承受力方式進行分類的，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　2．以下不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標是()。

　　A、房屋完好率

　　B、危房率

　　c、維修率

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備評價參考的主要指標包括房屋完好率、危房率和設(shè)施設(shè)備完好率。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　3．以下不屬于房屋組成部分的是()。

　　A、非承重墻

　　B、門窗

　　C、電氣

　　D、樹木

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的基本組成部分包括結(jié)構(gòu)部分(如非承重墻)、裝修部分(如門窗)和設(shè)施設(shè)備部分(如電氣)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　4．房屋的結(jié)構(gòu)部分不包括哪一項()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　【答案】D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等。選項D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁

　　“房屋及設(shè)施設(shè)備的種類和組成部分”的內(nèi)容。

　　5．不屬于房屋及設(shè)施設(shè)備預(yù)防性維修方式的是()。

　　A、計劃性預(yù)防維修

　　B、緊急搶修

　　C、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修

　　D、改善性的預(yù)防維修

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修養(yǎng)護方式和類別的掌握程度。預(yù)防性維修包括計劃性預(yù)防維修、狀態(tài)監(jiān)測下的預(yù)防維修、改善性的預(yù)防維修3種方式。選項B“緊急搶修”屬于事后維修方式。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第1 12～1 13頁“房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的制訂”的內(nèi)容。

　　6．不屬于訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項的是()。

　　A、建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度

　　B、保證簽約主體與實施主體一致

　　C、明確在出現(xiàn)情況時的責任方

　　D、明確服務(wù)的技術(shù)指標

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對外包合同的簽署和控制的掌握程度。選項A“建立針對承包方的檢查監(jiān)控制度”是外包管理合同實施應(yīng)注意消防設(shè)施維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法不正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任

　　B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運行情況，每月不少于2次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù)，保證其正常運行

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員工作職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告”應(yīng)為“維修保養(yǎng)人員進人現(xiàn)場后，在5個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119頁“維修保養(yǎng)人員職責”的內(nèi)容。

　　8．以下各項不屬于排水系統(tǒng)的是()。

　　A、污水系統(tǒng)

　　B、雨水系統(tǒng)

　　C、中水系統(tǒng)

　　D、工業(yè)廢水系統(tǒng)

　　【答案】c

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)的掌握程度。排水系統(tǒng)分為污水系統(tǒng)、雨水系統(tǒng)和工業(yè)廢水系統(tǒng)。選項C“中水系統(tǒng)”屬于給水系統(tǒng)。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第127頁“給排水系統(tǒng)”的內(nèi)容。

　　9．給排水系統(tǒng)管理的注意事項中，不正確的是()。

　　A、應(yīng)保證消防用水的基本儲備

　　B、雨水、污水合流排放

　　c、餐廳和食堂的廚房排水要建隔油池

　　D、北方地區(qū)應(yīng)注意冬季管道防凍

　　【答案】B

　　【解析】本題考查的是考生對給排水系統(tǒng)注意事項的掌握程度。選項B“雨水、污水合流排放”應(yīng)為“要堅持雨水和污水分流排放”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第128頁“給排水系統(tǒng)中的注意事項”的內(nèi)容。

　　10．以下說法中不正確的是()。

　　A、完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋

　　B、危險房是指房屋承重構(gòu)件已屬危險構(gòu)件，結(jié)構(gòu)喪失穩(wěn)定和承重能力的房屋

　　C、嚴重損壞房是指房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，需進行大修或翻修、改建的房屋

　　D、設(shè)施設(shè)備完好率是指完好設(shè)施設(shè)備數(shù)量占全部設(shè)施設(shè)備數(shù)量的百分比

　　【答案】A

　　【解析】本題考查的是考生對完好房、危險房、設(shè)施設(shè)備完好率等概念的掌握程度。選項A“完好房是指房屋結(jié)構(gòu)基本完好，少量構(gòu)部件有輕微損壞，裝修基本完好的房屋”是對“基本完好房”

　　的解釋。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第109～1 10頁“房屋及設(shè)施設(shè)備管理的基本要求”的內(nèi)容。

　　二、多項選擇題(備選項中有2個或2個以上符合題意)

　　1．房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括，對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的()。

　　A、維護

　　B、清潔及潤滑

　　c、故障維修

　　D、狀況普查

　　E、定期檢查

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)內(nèi)容的掌握程度。房屋及設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)包括：對房屋和設(shè)施設(shè)備進行的定期檢查、維護、清潔及潤滑；損耗或故障時的維修；必要情況下的專業(yè)測試；無法修理或無修理價值時的更新以及材料、結(jié)構(gòu)和設(shè)計方面的改善等，不包括“狀況普查”。有關(guān)內(nèi)容可參見教材第111頁。

　　2．按房屋層次和高度可分為()。

　　A、平層建筑

　　B、低層建筑

　　C、多層建筑

　　D、高層建筑

　　E、超高層建筑

　　【答案】B c D

　　【解析】本題考查的是考生對房屋種類劃分的掌握程度。按房屋的層次和高度可分為低層建筑、多層建筑和高層建筑。故本題選B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　3．房屋的基本組成部分，結(jié)構(gòu)部分包括()。

　　A、基礎(chǔ)

　　B、承重構(gòu)件

　　C、屋面

　　D、暖通

　　E、樓地面

　　【答案】A B c E

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的結(jié)構(gòu)部分包括基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、非承重墻、屋面、樓地面等，選項D“暖通”屬于設(shè)施設(shè)備部分。故本題選A、B、c、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　4．房屋的基本組成部分，設(shè)施設(shè)備部分包括()。

　　A、水衛(wèi)

　　B、電氣

　　C、消防系統(tǒng)

　　D、門窗

　　E、非承重墻

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋基本組成部分的掌握程度。房屋的設(shè)施設(shè)備部分包括水衛(wèi)、電氣、暖通、特殊設(shè)備(如消防、避雷、電梯)等項目，選項D“門窗”屬于裝修部分，選項E“非

　　承重墻”屬于結(jié)構(gòu)部分。故本題選A、B、c，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第108頁。

　　5．房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃的實施中，應(yīng)注意控制的因素有()。

　　A、質(zhì)量的控制

　　B、進度的控制

　　C、成本的控制

　　D、人員的控制

　　E、緊急事件的控制

　　【答案】A B c

　　【解析】本題考查的是考生對房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護計劃實施的掌握程度。房屋的維修養(yǎng)護計劃實施應(yīng)注意控制三個因素：質(zhì)量的控制、進度的控制、成本的控制。故本題選A、B、C，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第116-117頁。

　　6．設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括的內(nèi)容有()。

　　A、設(shè)備的檢查

　　B、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測

　　C、定期預(yù)防性試驗

　　D、設(shè)備故障診斷技術(shù)

　　E節(jié)能管理

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對設(shè)施設(shè)備狀態(tài)管理的掌握程度。設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理包括四個方面：設(shè)備的檢查、設(shè)備的狀態(tài)監(jiān)測、定期預(yù)防性試驗、設(shè)備故障診斷技術(shù)。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第122頁。

　　7．訂立外包管理合同應(yīng)注意的事項有()。

　　A、在簽訂合同時要注意保證簽約主體與實施主體一致

　　B、合同中應(yīng)明確因設(shè)施設(shè)備故障、事故造成的人員、財產(chǎn)等損失，明確在出現(xiàn)情況時的責任方，以免在出現(xiàn)問題時產(chǎn)生糾紛

　　C、應(yīng)在合同中明確服務(wù)的技術(shù)指標標準，并盡量采取量化形式，便于檢驗

　　D、委托方應(yīng)盡量保留受托方在服務(wù)過程中的有關(guān)質(zhì)量記錄文件，既便于監(jiān)督服務(wù)過程，也便于掌握設(shè)施設(shè)備狀況

　　E、建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對外包管理合同簽署和外包控制的掌握程度。選項E“建立針對承包方的檢查控制制度并落實專人負責實施”是外包管理合同“實施”應(yīng)注意的問題。故本題選A、B、C、D，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第125～126頁。

　　8．關(guān)于消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)人員的職責，以下說法正確的是()。

　　A、維修保養(yǎng)人員應(yīng)由有消防設(shè)施調(diào)試維修保養(yǎng)資格和經(jīng)驗的工程技術(shù)人員擔任

　　B、維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告

　　c、對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查

　　D、實行24小時值班制度，對消防設(shè)施出現(xiàn)的故障及時修復(fù)，保證其正常運行

　　E、按照計劃對建筑消防設(shè)施進行定期檢查、維修和保養(yǎng)

　　【答案】A D E

　　【解析】本題考查的是考生對維修保養(yǎng)人員職責的掌握程度。選項B“維修保養(yǎng)人員進入現(xiàn)場后，在7個工作日內(nèi)提供所保養(yǎng)設(shè)備的現(xiàn)狀報告”應(yīng)為“在5個工作日內(nèi)”；選項c“對維修保養(yǎng)的消防設(shè)施運行情況，每月不少于一次到現(xiàn)場做一般性檢查”應(yīng)為“每月不少于兩次”。故本題選A、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第119-120頁。

　　9．關(guān)于供配電系統(tǒng)的種類說法正確的是()。

　　A、按供電方式的不同分為高壓供電和低壓供電

　　B、按供電回路數(shù)目的情況分為單回路供電和多回路供電

　　c、按備用電源情況分為無自備電源供電和有自備電源供電

　　D、按供電性質(zhì)分為長期供電和臨時供電

　　E、按供電類型方式分為交流電和直流電

　　【答案】A B c D

　　【解析】本題考查的是考生對供配電系統(tǒng)的掌握程度。選項E“按供電類型方式分為交流電和直流電”中“直流電”說法是錯誤的。故本題選ABCD，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第126頁。

　　10．屬于共用設(shè)施設(shè)備運行管理主要內(nèi)容的是()。

　　A、制訂合理的運行計劃

　　B、外包的選擇

　　C、節(jié)能管理

　　D、配備合格的運行管理人員

　　E、建立健全必要的規(guī)章制度

　　【答案】A c D E

　　【解析】本題考查的是考生對共用設(shè)施設(shè)備的運行管理和外包控制的掌握程度。共用設(shè)施設(shè)備的運行管理包括：制訂合理的運行計劃、配備合格的運行管理人員、提供良好的工作環(huán)境、建立健全必要的規(guī)章制度、設(shè)施設(shè)備的狀態(tài)管理和節(jié)能管理，選項B“外包的選擇”屬于房屋及共用設(shè)施設(shè)備維護管理項目的外包控制中的內(nèi)容。故本題選A、c、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第121～124頁。

　　1 1．屬于采用管理手段節(jié)能降耗的節(jié)能管理方式有()。

　　A、加強宣傳和培訓(xùn)，樹立節(jié)能意識

　　B、建立能源消耗的計劃和考核制度

　　c、對設(shè)備或工藝進行改造

　　D、盡量安排設(shè)備能夠連續(xù)、滿載開動使用

　　E、合理設(shè)定運行參數(shù)(如空調(diào)溫控點)

　　【答案】A B D E

　　【解析】本題考查的是考生對節(jié)能管理的掌握程度。選項c“對設(shè)備或工藝進行改造”屬于“采用技術(shù)改造節(jié)能”的內(nèi)容而不是“采用管理手段節(jié)能降耗”中的內(nèi)容。故本題選A、B、D、E，有關(guān)內(nèi)容可參見教材第123～124頁。

　　三、案例題

　　1．某業(yè)主4年前在某小區(qū)購買了一套商品房，但一直沒有居住。一天，該業(yè)主接到物業(yè)管理公司房屋漏水的通知，經(jīng)查看，是所購商品房衛(wèi)生間的水表接頭處破裂，并造成樓下兩層住戶的部分財物因浸泡受損，兩戶業(yè)主均提出賠償要求。

　　該業(yè)主認為，自己并未人住所購商品房，水管破裂不是自己人不造成的，而是水表接頭處老化斷裂所致，自己不應(yīng)對漏水負全責。

　　物業(yè)公司認為，業(yè)主購買房屋后，房屋漏水造成的損失理應(yīng)由業(yè)主承擔。

　　請問樓上業(yè)主長期未入住，其房屋中管道老化破裂，給樓下業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰來承擔?在緊急情況下，物業(yè)管理公司可否進入本案樓上業(yè)主家進行必需的維修，因此給樓上業(yè)主造成的損失應(yīng)該由誰承擔?

　　【答案】(1)首先，根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《商品房實行住宅質(zhì)量保證書》的規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對管道滲漏保修期不低于1年。該案例中，業(yè)主購房已滿4年，則開發(fā)商不承擔責任。

　　本案中的水表接頭處老化斷裂問題發(fā)生在業(yè)主房屋內(nèi)，雖然不是業(yè)主人為造成的，但由于房屋所有~,II,_JEN有，從物業(yè)公司提供服務(wù)的公共性質(zhì)考慮，物業(yè)公司既沒有權(quán)力私自打開房間進行檢查，在沒有備案的情況下，也不可能有能力了解每位業(yè)主的房屋使用情況。因此，水管老化破裂造成的損失應(yīng)由該業(yè)主個人承擔。

　　但根據(jù)實際情況，也并不排除物業(yè)公司承擔責任的可能性：若在本案例中，物業(yè)公司在接到樓下業(yè)主反映的情況后，沒有及時采取措施，如未聯(lián)系樓上業(yè)主，而采取消極的不作為，致使樓下業(yè)主的損失擴大，則物業(yè)公司存在過錯，可能也會就擴大的損失承擔責任。

　　(2)物業(yè)公司在無法聯(lián)系到業(yè)主，而樓下業(yè)主的損失又在不斷擴大的情形下，(屬于緊急避險)可以先行進入樓上業(yè)主家進行檢查維修，如因此給樓上業(yè)主造成如門窗破損等損失，賠償責任應(yīng)由收益人承擔(此案的收益人是樓下業(yè)主)。

　　緊急避險是指：為了防止公共利益、本人或者他人的合法權(quán)益免受正在遭受的緊急危險，不得已采取的損害另一較小利益的行為。我們認為物業(yè)公司可以未經(jīng)樓上業(yè)主許可，進入樓上業(yè)主家中進行檢查并排除故障。但應(yīng)符合下列條件：①樓下業(yè)主損失不斷擴大。②業(yè)主無法及時趕到或無法聯(lián)系到業(yè)主。③進入樓上業(yè)主家是唯一可行的維修方法。④樓下業(yè)主因不及時維修遭受的損失比物業(yè)公司進入樓上業(yè)主家給樓上業(yè)主造成的如門窗破損的損失更大。

　　此外，為了避免在緊急情況下，物業(yè)公司因缺乏明確的依據(jù)而無法果斷采取行動避免損失，也為了避免在采取緊急措施后，在責任確定上與業(yè)主之間產(chǎn)生糾紛，我們建議物業(yè)公司與業(yè)主最好在

　　《物業(yè)管理服務(wù)合同》中，對在小區(qū)管理中可能出現(xiàn)的采取緊急避險行為情形，如：緊急排除故障、避免因起火、管道漏水造成的損失等進行明確約定。

　　2．王先生住在某物業(yè)公司管理的小區(qū)內(nèi)。一天，王先生7歲的女兒在小區(qū)內(nèi)的石桌旁玩耍。當她爬上石桌時，桌面突然脫落，將小孩的右手夾在石桌面和石凳之間，造成食指、中指關(guān)節(jié)骨折。事

　　后，王先生找到某物業(yè)公司，認為其應(yīng)就管理不善承擔責任。而物業(yè)公司則認為這完全是王先生監(jiān)護不當造成的，與物業(yè)公司的管理沒有關(guān)系。因此，王先生將物業(yè)公司告上法庭。

　　石桌桌面重達90公斤，石桌面和石桌柱之間僅靠桌面中心一個直徑13厘米、深1厘米的凹槽連接，安裝時只用了樹脂和水泥粘合。

　　庭審中，物業(yè)公司認為，在小區(qū)安裝石桌、石凳是供居民休閑所用，而非用來攀爬。王先生女兒是在攀爬石桌時被砸傷的，是她自己的過錯造成的，而王先生作為父親也沒有盡到監(jiān)護責任。因此，物業(yè)公司不承擔任何賠償責任。請問王先生的女兒受傷，物業(yè)公司是否要承擔賠償責任?王先生是否也應(yīng)該承擔部分責任?

　　【答案】

　　(1)王先生的女兒受傷，物業(yè)公司要承擔賠償責任。

　　根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和管理。故，物業(yè)公司對石桌、石凳有管理義務(wù)應(yīng)承擔對管理不善造成的損失承擔賠償責任。但是，不是全部賠償責任，而是部分責任。

　　(2)由于王先生作為女兒的監(jiān)護人，沒有盡到監(jiān)護責任，也負有一定責任。

　　3．甲小區(qū)某樓602室由華某承租，502室由王某承租。華某在裝潢602室房屋時，未經(jīng)物業(yè)公司同意擅自將602室陽臺處的排水口封死。物業(yè)管理公司未在該號樓頂平臺落水管道進口處按規(guī)范要求設(shè)置防護網(wǎng)，被鳥鉆進管道內(nèi)筑巢，致使管道堵塞。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水從樓頂落水管道接口處流進602室陽臺，因該陽臺排水IZl已封死，積水無法排出，沿602室周圍墻角滲人502室，致使王某裝潢的地板等物受損。請問物業(yè)公司對502室王某的損失負有什么樣的責任?602室的裝修人華某是否對502室王某室內(nèi)的損失負有責任?

　　【答案】(1)根據(jù)國務(wù)院頒布的《物業(yè)管理條例》和建設(shè)部發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》的規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理是對小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治

　　安和環(huán)境等管理項目進行維護、修繕和整治。物業(yè)管理公司管理不善，未按規(guī)范要求對房屋樓頂平臺落水管道進行定期檢查和疏通，致使雨水受堵后溢進華某的陽臺和王某承租的房屋內(nèi)，造成王某財產(chǎn)損失，對此，物業(yè)管理公司應(yīng)承擔主要責任。

　　(2)華某未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自將其承租房屋陽臺排水管道口封死，使陽臺的積水無法從排水管及時排出，加重了王某的財產(chǎn)損害。為此，華某對王某的財產(chǎn)損害也應(yīng)承擔一定的責任。

　　4．張老太太住在某花園小區(qū)的7層。一天晚上，張老太太到天臺去收晾曬在外的衣物，當從天臺下樓時，樓道里的燈怎么也不亮。張老太太眼前一片漆黑，只好摸索著下樓。結(jié)果，不慎從樓梯上摔下，造成兩只手小臂骨折，其中右臂粉碎性骨折，左眼挫傷并伴有輕微腦震蕩。張老太太認為：自己之所以被嚴重摔傷，完全是因為樓道燈不亮造成的。該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)承擔自己全部的醫(yī)藥費并應(yīng)賠償自己的精神損失。請問該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)是否對此負有責任?該物業(yè)公司是否應(yīng)對張老太太進行賠償?

　　【答案】(1)該小區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)對張老太太的摔傷負有責任。

　　物業(yè)管理是根據(jù)合同進行管理和服務(wù)的。依據(jù)我國《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)負有保證小區(qū)樓道、道路燈處于正常使用狀態(tài)的法定義務(wù)，本案中的物業(yè)公司沒有及時對小區(qū)的樓道燈進行更換，未盡到相應(yīng)的管理和維護義務(wù)，最終導(dǎo)致張老太太身體嚴重受傷，身心受到傷害，物業(yè)公司對此負有責任。

　　(2)同時，依據(jù)《物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定，“物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當依法承擔相應(yīng)的法律責任。”故，物業(yè)公司應(yīng)對張老太太賠償醫(yī)療費和精神損失費。

　　5．你是工程部管理人員，負責房屋及設(shè)施設(shè)備的管理工作，請說明房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容與方法有哪些?

　　【答案】房屋及設(shè)施設(shè)備管理的主要內(nèi)容及方法有：房屋及設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修保養(yǎng)、安全管理、技術(shù)檔案資料管理、采購和零備件管理、工量具和維修用設(shè)備的管理、外包管理、技術(shù)支持。

　　6．你是工程部管理人員，負責房屋及設(shè)施設(shè)備的維修工作，請說明房屋及設(shè)施設(shè)備維修工作在組織實施時應(yīng)注意哪些問題?

　　【答案】應(yīng)注意以下問題：

　　(1)質(zhì)量的控制：對維修養(yǎng)護質(zhì)量有影響的要素進行有效控制，并加強對工程質(zhì)量的驗收檢查，確保維修養(yǎng)護工作能夠達到計劃的質(zhì)量標準。

　　(2)進度的控制：物業(yè)的房屋和設(shè)施設(shè)備的使用率較高，停機維護一般都會給物業(yè)的使用造成不便。對維修養(yǎng)護工作進度進行有效控制，既可以減少維修養(yǎng)護工作對物業(yè)使用的影響，也有利于降低成本。

　　(3)成本的控制：通過對維修送氣成本的構(gòu)成要素進行有效控制，提高維修養(yǎng)護工作的經(jīng)濟性。