先說判決結(jié)果和主要依據(jù) ↓↓

　　雙方當事人簽訂了《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》， 約定物業(yè)費包含共有部分電梯使用費， 業(yè)主沒有及時交納， 應(yīng)承擔相應(yīng)的民事責任。 《民法典》第九百四十四條規(guī)定： 業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的， 業(yè)主不得以未接受或者無需接受 相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

案情簡介

　　2020年9月，沂源縣某物業(yè)公司與段某簽訂《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，約定由某物業(yè)公司為段某提供物業(yè)服務(wù)，物業(yè)費收費標準為電梯住宅：按建筑面積1.21元/㎡月的標準收取，含電梯運行費。

　　協(xié)議簽訂后，段某支付了2020年9月份至2021年5月份的物業(yè)費，后以“對電梯費有爭議，因為不使用電梯，不坐電梯就不交”為由拒絕繳納物業(yè)費。雙方經(jīng)協(xié)商未果，某物業(yè)公司將段某訴至法院，請求判令段某支付所欠物業(yè)費。

裁判結(jié)果

　　山東省沂源縣人民法院作出判決：被告段某于本判決生效后十日內(nèi)支付原告沂源縣某物業(yè)有限公司物業(yè)費1151.7元。

　　宣判后，各方當事人均未提出上訴，一審判決已發(fā)生法律效力。

案例解讀

　　本案的爭議焦點為段某能否以未使用一樓電梯為由拒絕繳納電梯運行費。從法律規(guī)定和司法實踐來看，應(yīng)當從以下三個方面來進行把握：

　　一、關(guān)于《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》效力問題 前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議是指物業(yè)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期物業(yè)管理階段雙方的權(quán)利義務(wù)所達成的協(xié)議，是物業(yè)服務(wù)企業(yè)被授權(quán)開展物業(yè)管理服務(wù)的依據(jù)。

　　建設(shè)單位銷售房屋時，應(yīng)當向業(yè)主明示前期物業(yè)服務(wù)合同，在與業(yè)主簽訂的房屋買賣合同中應(yīng)當包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。 而作為業(yè)主，則應(yīng)當履行與建設(shè)單位簽訂的物業(yè)服務(wù)合同，服從物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理。《民法典》第944條規(guī)定，業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。 本案中，段某與某物業(yè)公司簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》，系雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，屬于合法有效的契約合同。因此，段某作為小區(qū)的業(yè)主，應(yīng)受雙方簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》約束。

　　二、關(guān)于業(yè)主對小區(qū)共有部分的權(quán)利義務(wù)問題 《民法典》第二百七十一條規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。

　　通俗來講，專有部分指的是自己的房子以及擁有產(chǎn)權(quán)的車位等等，沒有產(chǎn)權(quán)的部分基本都屬于全體業(yè)主的共有部分。因此，業(yè)主對共有部分享有的共有權(quán)，可以說既是業(yè)主的權(quán)利，某種意義上也是業(yè)主基于共有權(quán)而產(chǎn)生的應(yīng)予注意和履行的義務(wù)，要相應(yīng)地承擔對共有部分的共負義務(wù)，不能逃避。 本案中，電梯屬于公共財產(chǎn)，其運行成本應(yīng)由業(yè)主共同承擔。段某與某物業(yè)公司合法簽訂的《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》中，明確物業(yè)費收費標準為電梯住宅：按建筑面積1.21元/㎡月的標準收取，含電梯運行費。因此，段某按約定繳納電梯運行費是履行作為業(yè)主對小區(qū)共有部分的義務(wù)。

　　三、一樓業(yè)主未使用電梯是否可以拒交電梯使用費問題 毫無疑問，電梯屬于全體業(yè)主的共有部分，電梯運行服務(wù)不會因為一樓的住戶不乘電梯，電梯的運行維護成本就會有明顯降低，所以一樓住戶應(yīng)該與其他樓層住戶一樣承擔電梯費。

　　《民法典》第二百七十三條規(guī)定：業(yè)主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔義務(wù);不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。本條中明確規(guī)定，業(yè)主不得以放棄權(quán)利為由不履行義務(wù)，也就是業(yè)主不得為了拒絕支付共有財產(chǎn)維護維修的費用，而表示放棄對共有財產(chǎn)的權(quán)利，也不得以其未“實際使用”等為由而拒絕支付費用。 本案中，段某對小區(qū)電梯享有權(quán)利，可以使用電梯，也承擔維護電梯的義務(wù)，即使不使用電梯，放棄了使用電梯的權(quán)利，也不能放棄相關(guān)的義務(wù)，如果對現(xiàn)行電梯費收取不滿意，可以通過向物價部門反映、重新簽訂物業(yè)服務(wù)合同等方式來爭取權(quán)益，而不是以拒絕繳納相關(guān)費用的方式進行對抗。 因此，段某的行為是屬于以未“實際使用”為由拒不履行義務(wù)的違約行為，應(yīng)當承擔違約責任。

篇2：底樓躍層住戶是否應(yīng)承擔電梯運行費嗎？

【專案簡介】

某大樓底層與二層設(shè)計為躍層,底層無總門,總門在二層。這些躍層的業(yè)主除搬運家具和大件物品使用電梯外,平時不乘電梯直接通過扶梯上下。因此,這部分躍層的住戶根據(jù)住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費的規(guī)定拒付電梯運行費。

【分析解答】

根據(jù)滬房地物[1997]954號文《關(guān)于〈上海市居住物業(yè)管理條例〉有關(guān)條文的應(yīng)用解釋》中的規(guī)定,住宅底層的業(yè)主不承擔電梯運行費。結(jié)合本案實際發(fā)生的情況,對于底樓的躍層住戶,如果底層有總門進出,可僅按二層部分建筑面積分攤運行費。

本案中底層與二層為躍層的住房,因底層無總門進出,進出全部靠二樓總門,使用電梯的機率與一般住宅的二層住戶相同,故可將底層也視為二層,按房屋實際建筑面積分攤電梯運行費。