和諧物業(yè)管理100問
1、什么是物業(yè)管理?
答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及其配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和公共秩序的活動。
2、什么是業(yè)主?
答：房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。基于與建設(shè)單位之間的商品房買賣民事法律行為，已經(jīng)合法占有建筑物專有部分，但尚未依法辦理所有權(quán)登記的人，也可以認(rèn)定為業(yè)主。
3、什么是業(yè)主大會?
答：業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)。業(yè)主大會是根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域的劃分而成立的，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會。
4、什么是業(yè)主委員會?
答：業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，由5至11人單數(shù)組成，業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主。業(yè)主委員會履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項(xiàng)，接受業(yè)主的監(jiān)督。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)向所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，它是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會負(fù)責(zé)。
5、業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有哪些權(quán)利?
答：(1)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù);
(2)提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議;
(3)提出制定和修改管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(4)參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán);
(5)選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權(quán);
(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
(7)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同;
(8)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán);
(9)監(jiān)督專項(xiàng)維修資金的管理和使用;
(10)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。
6、業(yè)主在物業(yè)管理活動中應(yīng)當(dāng)履行哪些義務(wù)?
答：(1)遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度;
(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定;
(4)按照合同約定按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用;
(5)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金;
(6)法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。
7、小區(qū)里哪些事項(xiàng)的處理應(yīng)該由業(yè)主共同決定?
答：(一)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則;
(二)制定和修改管理規(guī)約;
(三)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員;
(四)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);
(五)籌集和使用專項(xiàng)維修資金;
(六)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施;
(七)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。
第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意;決定其余事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積1/2以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)1/2以上的業(yè)主同意。
8、新建住宅小區(qū)什么時(shí)候可以召開首次業(yè)主大會、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會?
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的要求，及時(shí)報(bào)送籌備首次業(yè)主大會會議所需的文件資料。符合成立業(yè)主大會條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。籌備組應(yīng)當(dāng)自組成之日起90日內(nèi)完成籌備工作，組織召開首次業(yè)主大會會議。
9、如何成立首次業(yè)主大會會議籌備組?
答：物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會成立條件的，區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)當(dāng)在收到業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后60日內(nèi)，負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會會議籌備組。
首次業(yè)主大會會議籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位代表、街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表和居民委員會代表組成。籌備組成員人數(shù)應(yīng)為單數(shù)，其中業(yè)主代表的人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的一半，籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府代表擔(dān)任。籌備組中業(yè)主代表的產(chǎn)生，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或者居民委員會組織業(yè)主推薦，也可由社區(qū)居委會推薦產(chǎn)生。
10、分期開發(fā)的住宅小區(qū)，可否成立業(yè)主大會?
答：劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的物業(yè)，先期開發(fā)部分符合條件的，可以成立業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。
11、如何組織換屆選舉業(yè)主委員會?
答：業(yè)主委員會實(shí)行任期制，每屆任期不超過5年，具體由《業(yè)主大會議事規(guī)則》約定。業(yè)主委員會任期屆滿之日起資格自動終止。業(yè)主委員會委員任期同業(yè)主委員會任期相同，可連選連任。
業(yè)主委員會任期屆滿前3個(gè)月，將業(yè)主委員會需換屆的情況書面報(bào)告物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。本屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處的指導(dǎo)和監(jiān)督下，按首次業(yè)主大會會議召開的有關(guān)規(guī)定組織開展換屆選舉工作。
12、業(yè)主委員會備案需提供哪些資料?
答：(1)業(yè)主委員會備案登記表;
(2)管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則;
(3)業(yè)主代表名單;
(4)選舉和表決結(jié)果統(tǒng)計(jì)表(附表決票);
(5)業(yè)主委員會組成人員基本情況;
(6)其他需要提交的材料。
業(yè)主委員會備案的有關(guān)事項(xiàng)發(fā)生變更的，應(yīng)當(dāng)重新備案(換屆、變更、注銷)。業(yè)主委員會辦理備案手續(xù)后，可持備案證明向公安機(jī)關(guān)申請刻制業(yè)主大會印章和業(yè)主委員會印章。
13、誰來指導(dǎo)和監(jiān)管業(yè)主大會、業(yè)主委員會的活動?
答：物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)對設(shè)立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導(dǎo)和協(xié)助，負(fù)責(zé)對業(yè)主大會和業(yè)主委員會的日常活動進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督。
業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與社區(qū)居委會相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)社區(qū)居委會依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當(dāng)告知相關(guān)的社區(qū)居委會，并聽取社區(qū)居委會的建議。
14、業(yè)主大會和業(yè)主委員會的工作經(jīng)費(fèi)從哪兒來?
答：業(yè)主大會和業(yè)主委員會開展工作的經(jīng)費(fèi)(含業(yè)主大會、業(yè)主委員會會議開支、有關(guān)人員補(bǔ)貼、必要的日常辦公費(fèi)用等)由全體業(yè)主承擔(dān)。工作經(jīng)費(fèi)可以由業(yè)主分?jǐn)偅部梢詮奈飿I(yè)共有部分經(jīng)營所得收益中列支。
工作經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用的具體辦法，由業(yè)主大會決定。工作經(jīng)費(fèi)的收支情況，應(yīng)當(dāng)定期在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的監(jiān)督。
首次業(yè)主大會會議的組織費(fèi)用，由該物業(yè)的建設(shè)單位承擔(dān)，或按前期物業(yè)服務(wù)合同約定履行。
15、業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，應(yīng)由誰來責(zé)令限期改正或者撤銷其決定?
答：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府，應(yīng)當(dāng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。
16、業(yè)主委員會未按規(guī)定及時(shí)組織召開業(yè)主大會會議該如何處理?
答：業(yè)主委員會未按業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定組織召開業(yè)主大會定期會議，或者發(fā)生應(yīng)當(dāng)召開業(yè)主大會臨時(shí)會議的情況，業(yè)主委員會不履行組織召開會議職責(zé)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府可以責(zé)令業(yè)主委員會限期召開;逾期仍不召開的，可以由物業(yè)所在地的居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)和監(jiān)督下組織召開。
17、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公布哪些資料?
答：(1)管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(2)業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定;
(3)物業(yè)服務(wù)合同;
(4)專項(xiàng)維修資金的籌集、使用情況;
(5)物業(yè)共有部分的使用和收益情況;
(6)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車車位的處分情況;
(7)業(yè)主大會和業(yè)主委員會工作經(jīng)費(fèi)的收支情況;
(8)其他應(yīng)當(dāng)向業(yè)主公開的情況和資料。
18、業(yè)主大會會議召開的形式有哪幾種?
答：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式;但是，應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主參加。業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加業(yè)主大會會議。采用書面征求意見形式的，應(yīng)當(dāng)將征求意見書送交每一位業(yè)主;無法送達(dá)的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。凡需投票表決的，表決意見應(yīng)由業(yè)主本人簽名。
19、業(yè)主大會會議分為哪幾種?
答：分為定期會議和臨時(shí)會議。定期會議的時(shí)間由業(yè)主大會在業(yè)主大會議事規(guī)則中確定,臨時(shí)會議召開的幾種情況：20%以上的業(yè)主提議召開業(yè)主大會臨時(shí)會議;發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的;業(yè)主大會議事規(guī)則或者業(yè)主管理規(guī)約規(guī)定的其他情況。
20、管理規(guī)約包含哪些內(nèi)容?
答：管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。管理規(guī)約應(yīng)當(dāng)尊重社會公德，不得違反法律、法規(guī)或者損害社會公共利益。管理規(guī)約對全體業(yè)主具有約束力。
21、業(yè)主大會議事規(guī)則包含哪些內(nèi)容?
答：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主委員會的組成和成員任期等事項(xiàng)作出約定。
22、物業(yè)管理區(qū)域如何劃分?
答：(一)新建住宅區(qū)一般以建設(shè)的宗地紅線圖、立項(xiàng)及規(guī)劃批準(zhǔn)的范圍確定。一個(gè)規(guī)劃建設(shè)項(xiàng)目(含分期建設(shè)、兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)，地上、地下建筑物)，按一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域確定。
(二)新建住宅區(qū)建筑規(guī)模過大的，為便于管理，在辦理商品房預(yù)售許可前，可按照以下原則，劃分確定為若干獨(dú)立的物業(yè)管理區(qū)域：
(1)配套的物業(yè)服務(wù)用房、設(shè)施設(shè)備劃分后可以為各自物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有或共用，權(quán)利歸屬無異議;
(2)劃分后土地四至界限明確，區(qū)域由市政道路、圍墻或其他明顯標(biāo)志分割;
(3)與屬地行政地域、街道辦事處或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、社區(qū)管理的范圍一致;
(4)依法應(yīng)當(dāng)遵守的其他規(guī)定。
23、什么是前期物業(yè)管理?
答：前期物業(yè)管理，是指業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由開發(fā)建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。
24、常州市住宅小區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)有哪幾種方式?
答：前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。住宅物業(yè)規(guī)劃總建筑面積5萬平方米以上項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)實(shí)行公開招投標(biāo);3萬平方米以上、5萬平方米以下(含5萬)項(xiàng)目，可以邀請招標(biāo);3萬平方米以下(含3萬)或投標(biāo)人少于3個(gè)的項(xiàng)目，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
25、住宅物業(yè)的建設(shè)單位未按規(guī)定擅自選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，如何處理?
答：住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。
26、物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)分為哪幾個(gè)等級?分別可以承接什么物業(yè)管理項(xiàng)目?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)等級分為一、二、三級(含三級暫定)。
一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目。
二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。
27、新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何申請資質(zhì)?
答：新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：
(1)營業(yè)執(zhí)照;
(2)企業(yè)章程;
(3)驗(yàn)資證明;
(4)企業(yè)法定代表人的身份證明;
(5)物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動合同;
(6)其他必需的材料。
新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其資質(zhì)等級按照最低等級核定，并設(shè)一年的暫定期。
28、物業(yè)服務(wù)一般包含哪些內(nèi)容?
答：物業(yè)服務(wù)內(nèi)容以物業(yè)服務(wù)合同約定為主。一般包含：物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)和管理;物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生、綠化的日常管理;協(xié)助管理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、安全防范、消防、交通等事項(xiàng);物業(yè)裝飾裝修和垃圾清運(yùn)管理服務(wù);應(yīng)業(yè)主要求進(jìn)行的室內(nèi)特約服務(wù);物業(yè)檔案資料管理。
29、在小區(qū)管理中物業(yè)服務(wù)企業(yè)哪些行為是違法的?
答：(1)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房和共用部位、場地以及共用設(shè)施設(shè)備的用途;
(2)擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路或者場地，損害業(yè)主共同利益;
(3)擅自利用物業(yè)共用部位、場地和共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營;
(4)物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，拒不退出或者不按照規(guī)定移交物業(yè)服務(wù)用房和有關(guān)財(cái)物、資料;
(5)擅自退出物業(yè)管理區(qū)域等不履行物業(yè)服務(wù)合同的行為;
(6)擅自停水停電;
(7)其他嚴(yán)重?fù)p害業(yè)主權(quán)益的情形。
30、物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間是什么關(guān)系?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督。因此，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間是互相依存、地位平等的契約關(guān)系。物業(yè)服務(wù)企業(yè)按合同約定為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，業(yè)主按相關(guān)合同約定享受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)管理服務(wù)，但提供服務(wù)與享受服務(wù)是一種商業(yè)運(yùn)作形式。用俗語說就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)是有償?shù)模⒁揽刻峁┯袃敺?wù)而生存，業(yè)主則是花錢買服務(wù)，并有權(quán)監(jiān)督其服務(wù)質(zhì)量。雙方可以因發(fā)展變化的需要，在協(xié)商一致的條件下續(xù)簽、修改或解除物業(yè)服務(wù)合同。
31、如何選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前90天，以書面形式告知業(yè)主委員會，業(yè)主委員會接到告知書起30日內(nèi)，組織召開業(yè)主大會討論決定選聘事項(xiàng)。
業(yè)主大會決定續(xù)聘原物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后的7日內(nèi)，與原物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。
業(yè)主大會決定重新選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，由業(yè)主委員會在業(yè)主大會會議結(jié)束后7日內(nèi)以書面形式通知原物業(yè)服務(wù)企業(yè)，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同期滿后7日內(nèi)，與業(yè)主委員會或新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理移交手續(xù)，移交物業(yè)管理用房、經(jīng)審計(jì)后的費(fèi)用帳冊以及有關(guān)資料。
32、物業(yè)服務(wù)合同解除后，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)該向業(yè)主委員會移交哪些資料?
答：原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法與業(yè)主委員會，或者新選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)及設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收與財(cái)產(chǎn)資料的移交。移交的文件資料和財(cái)物有：
(1)竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖，消防驗(yàn)收等竣工驗(yàn)收資料;
(2)設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
(3)物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
(4)服務(wù)費(fèi)用帳冊等物業(yè)管理所必需的其他資料;
(5)物業(yè)管理用房、屬小區(qū)業(yè)主共有的資產(chǎn)與物品。
原物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的非營業(yè)性公建配套收益，代收代繳和代管的各類費(fèi)用，根據(jù)合同的約定實(shí)施移交，合同約定須審計(jì)的，經(jīng)審計(jì)后方可移交。交接雙方應(yīng)做好交接驗(yàn)收與移交記錄并簽字認(rèn)可。
33、業(yè)主大會更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是否應(yīng)當(dāng)告知社區(qū)居委會和街道辦事處?
答：是的。在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)依法履行各自的職責(zé)，密切配合，共同做好物業(yè)自治管理和社區(qū)建設(shè)管理工作。
一、業(yè)主委員會接受業(yè)主大會的委托，實(shí)施業(yè)主自治管理，監(jiān)督與配合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)活動;協(xié)助公安機(jī)關(guān)、社區(qū)居民委員會做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安、社區(qū)建設(shè)等工作。
二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在依法經(jīng)營服務(wù)活動中，接受業(yè)主委員會的監(jiān)督，按照合同約定為業(yè)主提供服務(wù);聽取社區(qū)居民委員會的有關(guān)意見，配合社區(qū)開展有關(guān)活動。
三、社區(qū)居委會應(yīng)當(dāng)指導(dǎo)與協(xié)助業(yè)主的自治管理活動，引導(dǎo)業(yè)主將物業(yè)自治管理與社區(qū)管理相結(jié)合。
34、什么是物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)?
答：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。
35、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)有哪幾種計(jì)費(fèi)方式?
答：有包干制和酬金制兩種。
包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計(jì)費(fèi)方式。
36、同一個(gè)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房與商品房的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一樣嗎?
答：是一樣的，因?yàn)槲飿I(yè)服務(wù)企業(yè)所提供的服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)都是一樣的。
37、普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如何確定?
答：業(yè)主委員會成立前的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由開發(fā)建設(shè)單位根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)和服務(wù)要求，分項(xiàng)選擇服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)，在相應(yīng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)或議標(biāo)，與選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在合同中約定具體的服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門備案。
同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)或開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)與物業(yè)買受人在前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中預(yù)先約定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項(xiàng)。價(jià)格行政主管部門和物業(yè)管理行政主管理部門應(yīng)加強(qiáng)對招投標(biāo)過程及之后價(jià)格行為的管理和監(jiān)督。
業(yè)主委員會成立后的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主委員會經(jīng)業(yè)主大會同意后，在政府指導(dǎo)價(jià)范圍內(nèi)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定，同時(shí)約定物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量及有關(guān)事項(xiàng)，并由物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)當(dāng)?shù)貎r(jià)格行政主管部門備案。
38、物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)定價(jià)的構(gòu)成有哪些?
答：(1)管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等;
(2)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用;
(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用;
(4)物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用;
(5)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)費(fèi)用;
(6)辦公費(fèi)用;
(7)管理費(fèi)分?jǐn)?
(8)固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用;
(9)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用;
(10)經(jīng)業(yè)主同意的其它費(fèi)用;
(11)合理利潤，其中：普通住宅最高不超過8%;
(12)法定稅費(fèi)。
39、物業(yè)服務(wù)合同中應(yīng)當(dāng)約定哪些內(nèi)容?
答：(1)當(dāng)事人和物業(yè)的基本情況;
(2)雙方的權(quán)利和義務(wù);
(3)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)和服務(wù)質(zhì)量要求;
(4)物業(yè)服務(wù)費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法;
(5)物業(yè)管理服務(wù)用房的使用、管理和收入分配辦法;
(6)專項(xiàng)維修資金使用方面的約定;
(7)合同的有效期限、合同終止和解除的約定;
(8)違約責(zé)任及解決糾紛的途徑;
(9)雙方當(dāng)事人約定的其他事項(xiàng)。
40、住宅小區(qū)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)該從何時(shí)開始交納?
答：業(yè)主、使用人應(yīng)當(dāng)按照前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議中的約定時(shí)間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時(shí)間;沒有合同約定的，應(yīng)當(dāng)按照入住通知書(符合竣工驗(yàn)收交付條件)約定的房屋交付時(shí)間作為交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的起始交費(fèi)時(shí)間。
41、誰應(yīng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)?不交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)要承擔(dān)什么法律責(zé)任?
答：業(yè)主應(yīng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。已竣工但尚未出售或者因開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)催交，要求其限期交納，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行催交。逾期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以依法追繳。
42、對于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的水、電、氣、熱等費(fèi)用的代收有哪些規(guī)定?
答：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受有關(guān)單位委托代收費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。
43、出租的房屋，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由誰來交?
答：物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的交納主體是業(yè)主，如果業(yè)主與房屋承租人約定由房屋承租人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。
44、裝修時(shí)業(yè)主是否要交納裝修押金和裝修服務(wù)費(fèi)(垃圾清運(yùn)費(fèi))等費(fèi)用?
答：2010年11月1日起我市明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)對住宅室內(nèi)裝飾裝修管理服務(wù)實(shí)行“一費(fèi)清”制度，統(tǒng)一按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取裝飾裝修管理服務(wù)費(fèi)后，不得再以任何名義向業(yè)主或使用人另行收取關(guān)于裝修方面的裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、住房裝修押金、裝修人員出入證工本費(fèi)、裝修施工許可證工本費(fèi)和裝修資料費(fèi)等費(fèi)用。
如業(yè)主或使用人表示不裝修并作出書面承諾的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取裝修管理服務(wù)費(fèi)用。
為確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)電梯轎廂、樓道墻地面、扶手等共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的完好，在裝修期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可對裝修單位收取不超過1500元/戶的裝修保證金。待裝修完畢，經(jīng)驗(yàn)收共用部位和共用設(shè)施設(shè)備未受損壞，裝修保證金應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)全額退還;裝修單位對共用部位和共用設(shè)施設(shè)備造成損壞的，應(yīng)當(dāng)由裝修單位承擔(dān)賠償或進(jìn)行修復(fù)，賠償或修復(fù)后，裝修保證金應(yīng)在3個(gè)月內(nèi)全額退還。
45、辦理入住手續(xù)時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要一次性收一年的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，這合理嗎?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)可按前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議或物業(yè)服務(wù)合同約定分期預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，預(yù)收時(shí)間一般不超過半年。協(xié)議或合同另有約定的，從其約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自向業(yè)主、使用人收取一年以上押金、保證金等費(fèi)用。
46、因房屋質(zhì)量缺陷等開發(fā)遺留問題，業(yè)主可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)嗎?
答：不可以，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)。對于開發(fā)遺留問題，業(yè)主可以追訴開發(fā)建設(shè)單位的責(zé)任。
47、業(yè)主大會是否可以聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用進(jìn)行審計(jì)?
答：實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用包干制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)對實(shí)施管理和服務(wù)的具體物業(yè)區(qū)域?qū)嵭袉为?dú)建帳，按照服務(wù)合同的約定公布財(cái)務(wù)收支狀況，接受監(jiān)督。
實(shí)行物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用酬金制的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向業(yè)主大會或全體業(yè)主公布物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的收支情況。物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務(wù)合同約定，聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)對物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)年度預(yù)決算和收支情況進(jìn)行審計(jì)，審計(jì)費(fèi)用的承擔(dān)，應(yīng)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。
48、什么是住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)?
答：住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)是指住宅電梯的日常運(yùn)行以及維護(hù)所發(fā)生的費(fèi)用，主要包括運(yùn)行電費(fèi)、年檢費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、日常維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)和維修材料費(fèi)等，不包括電梯的大修(修理費(fèi)用在一萬元及以上的)和更新改造費(fèi)用。
49、常州市住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：我市住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)按建筑面積每月每平方米0.40元乘電梯樓層系數(shù)預(yù)收(月度電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)=建筑面積×0.40元×K，K為電梯樓層系數(shù))。業(yè)主委員會成立前的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，其不足部分由開發(fā)建設(shè)單位補(bǔ)足，結(jié)余部分由業(yè)主委員會成立后的業(yè)主代表大會處置。業(yè)主委員會成立后的住宅電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)年終結(jié)算，不足部分由電梯受益業(yè)主補(bǔ)足，結(jié)余部分滾存使用。
50、交了物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，為什么還要交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)?
答：在我市物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用測算中并不包含電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi),因此配備電梯的住宅除了物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，還要交電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。
51、一樓的業(yè)主是否可以不交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)?
答：住宅電梯受益業(yè)主是電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)的交費(fèi)對象。所謂住宅電梯受益業(yè)主，是指在配有電梯的住宅樓內(nèi)可以使用電梯的業(yè)主(也就是說業(yè)主進(jìn)入家中可以使用電梯的是電梯受益業(yè)主)。
具體來說，電梯從地下車庫起乘在住宅一樓開始停靠的，從一樓業(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主;電梯從住宅一樓起乘，以電梯首次停靠的最低層業(yè)主開始就是電梯受益業(yè)主(特殊情況例外)。電梯受益業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)按時(shí)交納電梯運(yùn)行維護(hù)費(fèi)。
52、小區(qū)停車泊位收的停車費(fèi)歸誰所有，業(yè)主委員會可以支配嗎?
答：利用小區(qū)共用道路劃線停車或產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主所有的車位，其收益歸全體業(yè)主所有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
用于停放汽車的地下人防工程的使用和管理按人防工程的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。
產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)建設(shè)單位的營業(yè)性汽車庫停車收益歸開發(fā)建設(shè)單位所有。
53、住宅小區(qū)汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：(一)室外停車：
1、臨時(shí)停放的，按每次5元計(jì)收，車輛連續(xù)停放時(shí)間超過24小時(shí)的，按二次停放計(jì)費(fèi);
2、包月停放的，每月120元，上浮50%后最高不超過180元;
3、營業(yè)性車位由企業(yè)自主定價(jià)，報(bào)價(jià)格主管部門備案。
(二)室內(nèi)停車：
1、已出售產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)的車位每月50元，上浮50%后最高不超過75元。業(yè)主獨(dú)用封閉車庫不收停放服務(wù)費(fèi)，只收物業(yè)服務(wù)費(fèi);
2、非營業(yè)性公共車位和人防車位每月100元，上浮50%后最高不超過150元;
3、營業(yè)性車位由企業(yè)自主定價(jià)，報(bào)價(jià)格主管部門備案。
54、別墅等非普通住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)如何確定?
答：非普通住宅、非住宅類物業(yè)的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)采取市場調(diào)節(jié)價(jià)的定價(jià)形式。在前期物業(yè)服務(wù)階段由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容協(xié)商定價(jià);成立業(yè)主大會后由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)內(nèi)容協(xié)商定價(jià)。
55、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共區(qū)域的水電費(fèi)如何分?jǐn)偟?
答:物業(yè)的共用空調(diào)、水泵等設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及公共照明、公共用水等納入代收代交費(fèi)用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)單獨(dú)列帳，合理、公開分?jǐn)偅唧w分?jǐn)傓k法由業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)商確定;業(yè)主委員會尚未成立的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用和約定方式向業(yè)主合理、公開分?jǐn)偂?/p>
56、住宅小區(qū)空置房和業(yè)主未入住住宅的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)怎么算?
答：已竣工但尚未出售或者由于開發(fā)建設(shè)單位原因未按時(shí)交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由開發(fā)建設(shè)單位全額交納。
因業(yè)主原因未及時(shí)辦理入住手續(xù)，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。業(yè)主辦理入住手續(xù)后長期(連續(xù)超過六個(gè)月及以上)未入住或未使用的空置物業(yè)，業(yè)主應(yīng)事前向物業(yè)服務(wù)企業(yè)書面申請，并經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)確認(rèn)后，期間的物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的70%交納。
57、業(yè)主購買住宅后由于某些原因暫時(shí)沒有入住，為什么仍應(yīng)當(dāng)交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)?
答：物業(yè)的管理不僅是對人的管理，更重要的是對物業(yè)本身的管理。雖然業(yè)主沒入住，但是物業(yè)管理已經(jīng)涉及物業(yè)本身，這不僅包括業(yè)主獨(dú)有的部分，更重要的是對共用部分、共用設(shè)施的管理。
2009年10月1日起實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定“物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規(guī)定提供服務(wù)，業(yè)主僅以未享受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，人民法院不予支持”。因此物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的交納不應(yīng)當(dāng)以入住為前提。
58、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否應(yīng)對業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害負(fù)責(zé)?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。因此，對不履行合同約定，造成業(yè)主人身和財(cái)產(chǎn)損害的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的合同責(zé)任，而非法定責(zé)任。
如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全遵守了法律法規(guī)的規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，則不承擔(dān)法律責(zé)任。
59、買房時(shí)房屋開發(fā)建設(shè)單位承諾可以免交一年物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，可入住后物業(yè)服務(wù)企業(yè)不認(rèn)可，怎么辦?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同向業(yè)主收取物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，除非業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)可其免交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的有效證明。否則房屋開發(fā)建設(shè)單位免交一年物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的承諾對物業(yè)服務(wù)企業(yè)不產(chǎn)生約束力，業(yè)主可以與開發(fā)建設(shè)單位就此另行協(xié)商。
60、房屋建筑工程的質(zhì)量保修期是怎樣規(guī)定的?
答：在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
(1)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;
(2)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;
(3)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期;
(4)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年;
(5)裝修工程為2年。
其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。
房屋建筑工程保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
61、常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金由哪個(gè)部門管理?
答：市區(qū)(除武進(jìn)區(qū))住宅專項(xiàng)維修資金的監(jiān)督管理單位是常州市物業(yè)管理中心。
62、哪些物業(yè)應(yīng)交存住宅專項(xiàng)維修資金?
答：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交存專項(xiàng)維修資金。
63、住宅專項(xiàng)維修資金的用途是什么?
答：住宅專項(xiàng)維修資金是專項(xiàng)用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。
64、常州市住宅專項(xiàng)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)是多少?
答：2008年3月24日前取得土地的住宅項(xiàng)目，業(yè)主按所購房屋建筑面積35元/平方米交存，開發(fā)建設(shè)單位按小區(qū)總建筑面積12元/平方米交存。
2008年3月24日后取得土地的住宅項(xiàng)目，其住宅專項(xiàng)維修資金由購房業(yè)主交存。交存標(biāo)準(zhǔn)為：配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積120元/平方米交存;不配備電梯的商品房，按所購房屋建筑面積60元/平方米交存;配備電梯的經(jīng)濟(jì)適用房(經(jīng)濟(jì)適用房是指政府統(tǒng)一規(guī)劃、作為經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)立項(xiàng)并建設(shè)的住宅)等保障性住房，按所購房屋建筑面積75元/平方米交存;不配備電梯的經(jīng)濟(jì)適用房，按所購房屋建筑面積50元/平方米交存。
65、房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，交存的住宅專項(xiàng)維修資金如何處理?
答：房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，業(yè)主應(yīng)向受讓人說明住宅專項(xiàng)維修資金情況，并出具有效證明，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金隨房屋所有權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。受讓人應(yīng)當(dāng)持房屋買賣的協(xié)議、房屋權(quán)屬證書、身份證等到常州市物業(yè)管理中心辦理更名手續(xù)。
66、房屋滅失時(shí)，交存的住宅專項(xiàng)維修資金如何處理?
答：房屋滅失的，按照以下規(guī)定返還住宅專項(xiàng)維修資金：
(一)由業(yè)主交存的，結(jié)余的住宅專項(xiàng)維修資金返還業(yè)主;
(二)售房單位交存的住宅專項(xiàng)維修資金帳面余額返還售房單位;售房單位不存在的，按照售房單位財(cái)政隸屬關(guān)系，收繳同級國庫。
67、常州市住宅專項(xiàng)維修資金有哪些交存方式?
答：入住前業(yè)主可在以下兩種方式中任選一種交存：
(一)業(yè)主到市物業(yè)管理中心直接交存;
(二)業(yè)主委托開發(fā)建設(shè)單位(或物業(yè)管理單位)代辦維修資金交存手續(xù)。
68、業(yè)主自行交存住宅專項(xiàng)維修資金需要提供哪些材料?到哪里辦理?
答：應(yīng)提供如下材料：
(一)業(yè)主個(gè)人身份證;
(二)商品房買賣合同;
(三)商品房購房發(fā)票(或商品房結(jié)算單、契稅完稅憑證)。
辦理地點(diǎn)：
(一)常州市物業(yè)管理中心基金管理科(和平北路120號5樓)，聯(lián)系電話：88175981、88120625;
(二)常州市房地產(chǎn)市場三樓物業(yè)管理中心窗口(延陵中路21號)，聯(lián)系電話：88123637;
(三)戚區(qū)房屋權(quán)屬交易中心住宅專項(xiàng)維修資金代收窗口(戚區(qū)成濟(jì)路15號)，聯(lián)系電話：88389323;
(四)新北區(qū)房產(chǎn)服務(wù)中心住宅專項(xiàng)維修資金代收窗口(太湖路府琛花園1-11號)，聯(lián)系電話：85127630。
69、住宅專項(xiàng)維修資金何時(shí)交存?
答：商品住宅的業(yè)主應(yīng)當(dāng)在辦理房屋入住手續(xù)前，將首期住宅專項(xiàng)維修資金存入住宅專項(xiàng)維修資金專戶。未按規(guī)定交存首期住宅專項(xiàng)維修資金的，開發(fā)建設(shè)單位不得將房屋交付購買人。
70、住宅專項(xiàng)維修資金專用收據(jù)遺失了，怎么辦?
答：購房業(yè)主可攜帶身份證、房屋買賣合同和購房發(fā)票，到常州市物業(yè)管理中心基金管理科補(bǔ)辦“維修資金交繳證明”。
71、住宅小區(qū)的物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備分別指哪些?
答： 住宅共用部位是指由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的基礎(chǔ)、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設(shè)施設(shè)備是指由住宅業(yè)主或者住宅業(yè)主及有關(guān)非住宅業(yè)主共有的附屬設(shè)施設(shè)備，一般包括：電梯、天線、照明、消防設(shè)施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。
72、使用住宅專項(xiàng)維修資金的申請主體是誰?
答：業(yè)主委員會。未成立業(yè)主委員會或沒有實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū),社區(qū)居委會可代為行使業(yè)主委員會的權(quán)利。
73、住宅專項(xiàng)維修資金的申請使用有哪些條件?
答：(一)申請維修的項(xiàng)目屬于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備，且已過保修期;
(二)業(yè)主維修資金帳戶余額超過首期交存額的30%;
(三)經(jīng)維修資金列支范圍內(nèi)專有部分占建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主簽字同意，并在小區(qū)明顯位置進(jìn)行公示。
74、住宅專項(xiàng)維修資金申請使用的程序是怎樣的?
答：(一)申請主體就申請使用住宅專項(xiàng)維修資金進(jìn)行共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修、更新、改造的項(xiàng)目向市物業(yè)管理中心申報(bào)，市物業(yè)管理中心確定是否屬于使用范疇;
(二)申請主體確定維修方案，編制工程預(yù)算，確定分?jǐn)偡桨?
(三)征求業(yè)主意見;
(四)申請主體持前期申報(bào)材料向市物業(yè)管理中心申報(bào)，市物業(yè)管理中心出具收件通知書，7個(gè)工作日內(nèi)審核完畢，并出具意見書。
75、申請使用住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)應(yīng)該準(zhǔn)備哪些材料?
答：(一)常州市市區(qū)住宅專項(xiàng)維修資金申請使用報(bào)修單;
(二)委托書(申請主體書面委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主個(gè)人辦理手續(xù)的，需提供本要件材料，并注清委托事項(xiàng));
(三)預(yù)算書;
(四)征求意見表;
(五)業(yè)主大會決議和區(qū)內(nèi)公建配套、停車等屬于全體業(yè)主經(jīng)營性收益分配使用情況說明(申請使用項(xiàng)目屬于住宅本體范圍的，不需提供本項(xiàng)要件材料);
(六)公示材料;
(七)經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。
76、項(xiàng)目維修完成后辦理結(jié)算住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)應(yīng)該準(zhǔn)備哪些材料?
答：(一)施工合同、工程竣工驗(yàn)收記錄;
(二)審計(jì)合同、審計(jì)報(bào)告、審計(jì)報(bào)告公示照片及反饋意見(合同總價(jià)發(fā)包不需提供本項(xiàng)要件材料);
(三)發(fā)票和收據(jù)、經(jīng)辦人身份證復(fù)印件。
77、在《物業(yè)管理?xiàng)l例》施行前已建成的住宅物業(yè)，其物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用如何解決?
答：(一)屬公有住房的，房屋維修和費(fèi)用由產(chǎn)權(quán)單位負(fù)責(zé);
(二)屬售后公房的，售房單位應(yīng)按規(guī)定從售房款中提取公有住房售后維修資金;維修費(fèi)用可以從中列支，不足部分由產(chǎn)權(quán)人按房屋建筑面積比例分?jǐn)?
(三)屬商品房的，維修費(fèi)用可以從交納的住宅專項(xiàng)維修資金中列支，不足部分由業(yè)主按房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
78、常見維修項(xiàng)目費(fèi)用如何分?jǐn)?
答：(一)屋面修繕分?jǐn)傓k法：
1、上人屋蓋：如為各層所共用，由修繕?biāo)胺秶采w下各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分擔(dān);如僅為若干層使用，由使用層的維修責(zé)任人分擔(dān)一半，其余一半由修繕?biāo)胺秶采w下各層維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積分擔(dān);
2、不上人屋蓋：由修繕?biāo)胺秶采w下各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分擔(dān)。
(二)戶外墻面修繕分?jǐn)傓k法：
1、東西山墻：由緊鄰山墻的各自單元的維修責(zé)任人按各自擁有建筑面積比例分擔(dān);
2、南北外墻：由立面垂直部位各層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
(三)落水管等管道的修繕：由受益的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
(四)化糞池的修繕：由受益的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
(五)屋頂欄桿及其它本體部位欄桿，公共平臺的修繕：為各層共用的，由共用層維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)?屬某層專用的，由專用層的維修責(zé)任人按各自擁有的建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>
79、物業(yè)管理服務(wù)用房歸誰所有，如何使用?
答：物業(yè)管理服務(wù)用房的所有權(quán)依法屬于全體業(yè)主，主要用于物業(yè)管理服務(wù)活動和業(yè)主委員會的活動。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得占用或改變物業(yè)管理服務(wù)用房的用途。物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)管理服務(wù)用房交還給業(yè)主委員會。
80、住宅小區(qū)的公建配套設(shè)施歸誰所有?
答：新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的房屋權(quán)屬性質(zhì)分為非營業(yè)性公建配套設(shè)施和營業(yè)性公建配套設(shè)施兩種。
非營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本已經(jīng)列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類的公建配套設(shè)施中除了社會公益性的配套設(shè)施以外，其權(quán)屬歸全體業(yè)主所有，由房產(chǎn)行政主管部門代為登記。小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位不得銷售非營業(yè)性公建配套設(shè)施，也不得以任何方式處置其使用權(quán)。非營業(yè)性公建配套設(shè)施(除社會公益性的配套設(shè)施外)的經(jīng)營收益歸全體業(yè)主所有，應(yīng)用于小區(qū)的物業(yè)管理。
營業(yè)性公建配套設(shè)施，是指建設(shè)成本未列入小區(qū)商品房建設(shè)成本的公建配套設(shè)施。這一類公建配套設(shè)施，按誰投資，誰所有，誰收益的原則，其權(quán)屬歸投資者所有，但交付使用后須納入小區(qū)統(tǒng)一的物業(yè)管理。
新建住宅小區(qū)公建配套設(shè)施的項(xiàng)目名稱、指標(biāo)等內(nèi)容由規(guī)劃行政主管部門在控制性詳細(xì)規(guī)劃中予以明確，在新建住宅小區(qū)承接查驗(yàn)的資料中包括公建配套設(shè)施的內(nèi)容，一般由業(yè)主委員會或物業(yè)服務(wù)管理單位保管。
81、物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)罰款嗎?
答：罰款是行政機(jī)關(guān)實(shí)施的一種行政處罰行為。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是行政機(jī)關(guān)，所以無權(quán)實(shí)施包括罰款在內(nèi)的任何行政處罰行為。對于業(yè)主的違約行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同中的違約責(zé)任條款來維權(quán)。
82、個(gè)別業(yè)主占用了公共綠地、公共樓道或公共車庫怎么辦?
答：公共綠地、公共樓道或公共車庫屬于共用部位，屬于全體業(yè)主所有，個(gè)別業(yè)主占用了就是侵犯了全體業(yè)主的權(quán)益，其他業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求其停止占用;造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。
83、物業(yè)區(qū)域內(nèi)的供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視管線和設(shè)施設(shè)備由誰負(fù)責(zé)維護(hù)?
答：供水、供電、供氣、排水、通信、有線電視等單位，按照規(guī)定承擔(dān)物業(yè)區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任。委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為維修、養(yǎng)護(hù)的，應(yīng)當(dāng)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂委托合同，并支付維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)。
84、業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營?例如在房屋屋頂架設(shè)廣告牌等，收益怎么分配?
答：利用業(yè)主共有的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會的書面同意后，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。按照《常州市市區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》規(guī)定：業(yè)主委員會成立前，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后，按30%用于補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)，70%納入住宅專項(xiàng)維修資金。業(yè)主委員會成立后，利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的，所得收益依法歸全體業(yè)主共有，在扣除物業(yè)服務(wù)企業(yè)代辦經(jīng)營支出成本后的剩余部分應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專項(xiàng)維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。
85、小區(qū)業(yè)主能否自行封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門?
答：為了維護(hù)住宅小區(qū)公共安全和公共利益，保持住宅小區(qū)整體美觀，業(yè)主應(yīng)遵守小區(qū)(臨時(shí))管理規(guī)約上的規(guī)定，不可自行封閉陽臺、安裝防護(hù)欄或搭建陽光棚，或者隨意更換自家的窗戶和防盜門。
86、業(yè)主拖欠物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否有權(quán)停水、停電?
答：不可以，供水、供電是業(yè)主和自來水公司、供電公司之間形成的合同關(guān)系，與業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)服務(wù)合同是兩碼事，水、電是由專業(yè)的供水、供電部門來管理并直接向最終用戶收取費(fèi)用的，因此物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有權(quán)利擅自對業(yè)主實(shí)施停水、停電。物業(yè)服務(wù)企業(yè)以停水、停電等手段要挾業(yè)主，只會激化矛盾，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同和相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來解決業(yè)主拖欠物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的問題。
87、停在小區(qū)里的車輛被盜或損壞，物業(yè)服務(wù)企業(yè)該不該賠償?
答：發(fā)生這種情況，要看物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否對車輛負(fù)有保管的責(zé)任,如果在物業(yè)管理中對車輛實(shí)行了保管責(zé)任，與業(yè)主簽訂了車輛保管合同，收取了車輛保管費(fèi)，就形成了事實(shí)上的保管合同關(guān)系。在合同成立的情況下，對于在保管期間發(fā)生的保管不善造成保管物毀損的，保管人即物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
88、小區(qū)里樓上裝修導(dǎo)致樓下滲、漏水，物業(yè)服務(wù)企業(yè)要不要承擔(dān)責(zé)任?
答：室內(nèi)裝修是業(yè)主自主進(jìn)行的，作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其義務(wù)就是告知業(yè)主在裝修過程中不得有改變房屋結(jié)構(gòu)等行為和裝修時(shí)的注意事項(xiàng)。至于裝修的質(zhì)量問題，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不予以監(jiān)管，也不承擔(dān)責(zé)任。在物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)盡責(zé)的前提下，樓下業(yè)主可以要求樓上業(yè)主賠償其損失。
若是業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對裝修進(jìn)行管理監(jiān)督，在明確范圍內(nèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
89、小區(qū)的業(yè)主可不可以利用自家的住房開商店、開公司等?
答：《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定：業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
90、小區(qū)的業(yè)主可不可以把獨(dú)立的封閉式車庫改作其它用途，如倉庫、臥室?
答：不可以。小區(qū)內(nèi)按規(guī)劃配建的車庫是專用于滿足業(yè)主停放車輛需要的，不得擅自改變用途，如果業(yè)主暫時(shí)不用可出租給其他業(yè)主停車，以保證小區(qū)的停車有序和整潔。
91、底樓商鋪開飯店，油煙、噪音等影響到樓上業(yè)主的正常生活，業(yè)主應(yīng)該怎么維護(hù)自己的合法權(quán)益，是否可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)?
答：業(yè)主可以先與商家協(xié)商自行解決，如果協(xié)商不能達(dá)成共識，可以向環(huán)保部門投訴進(jìn)行處理，也可直接向人民法院起訴來維護(hù)自身合法權(quán)益。
因?yàn)椴皇俏飿I(yè)服務(wù)企業(yè)的原因，所以業(yè)主不可以拒交物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，應(yīng)當(dāng)按時(shí)交費(fèi)。
92、小區(qū)入口處車輛較多，也沒有設(shè)置斑馬線，車輛亂停亂放現(xiàn)象嚴(yán)重，影響道路交通安全，怎么辦?
答：公安交通管理部門負(fù)責(zé)對住宅小區(qū)周邊的道路交通秩序進(jìn)行管理，并指導(dǎo)小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)維護(hù)住宅小區(qū)內(nèi)部交通秩序。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在公安交通管理部門的指導(dǎo)和協(xié)助下對小區(qū)入口處進(jìn)行有序規(guī)劃，統(tǒng)籌管理。業(yè)主應(yīng)當(dāng)支持與配合公安交通管理部門及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的疏通，確保小區(qū)入口處暢通。
93、業(yè)主是否有權(quán)查看物業(yè)區(qū)域內(nèi)的監(jiān)控錄像?
答：依據(jù)《保安服務(wù)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)開展門衛(wèi)、巡邏、秩序維護(hù)等服務(wù)，使用監(jiān)控設(shè)備不得侵犯他人合法權(quán)益或者個(gè)人隱私。保安服務(wù)中形成的監(jiān)控影像資料、報(bào)警記錄，應(yīng)當(dāng)至少留存30日備查，保安從業(yè)單位和客戶單位不得刪改或者擴(kuò)散。
因此，未經(jīng)公安機(jī)關(guān)同意，業(yè)主無權(quán)查看物業(yè)區(qū)域內(nèi)的監(jiān)控錄像。
94、小區(qū)內(nèi)的共用設(shè)施設(shè)備損壞，維修費(fèi)用該由誰承擔(dān)?
答：如果是人為造成小區(qū)共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù);造成損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。
如果責(zé)任不明確的，維修費(fèi)用應(yīng)該由相關(guān)業(yè)主按所擁有的建筑面積比例分擔(dān)。
95、小區(qū)內(nèi)業(yè)主不履行相關(guān)維修義務(wù)，造成他人損失的，是否需要賠償?
答：由于業(yè)主不履行相關(guān)維修義務(wù)，致使房屋及附屬設(shè)施已經(jīng)或者可能危害毗連設(shè)施安全及公共安全的，業(yè)主大會、業(yè)主委員會可授權(quán)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行修繕，其費(fèi)用由業(yè)主承擔(dān)。造成損失的，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償。
96、小區(qū)內(nèi)業(yè)主的自行車、電瓶車沒有停放在指定的自行車庫，可以停放在樓道內(nèi)嗎?
答：不可以，因?yàn)闃堑罏楣餐ǖ蓝擒噹欤囕v亂停亂放會影響通行，并存在安全和消防隱患。
97、小區(qū)內(nèi)業(yè)主家發(fā)生了入室盜竊，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)賠償嗎?
答：物業(yè)服務(wù)企業(yè)是按照物業(yè)服務(wù)合同提供相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)嚴(yán)格按照合同中的約定事項(xiàng)做好公共秩序維護(hù)工作，并有相關(guān)記錄作為佐證，則不應(yīng)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)賠償責(zé)任。但如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有履行合同中的約定事項(xiàng)，則應(yīng)承擔(dān)一部分責(zé)任，雙方可自行協(xié)商，也可申請人民法院裁定。
98、從建筑物中拋擲物品造成人員傷害或財(cái)產(chǎn)損壞，找不到責(zé)任人怎么辦?
答：2010年7月1日起施行的《中華人民共和國侵權(quán)責(zé)任法》第八十七條規(guī)定：從建筑物中拋擲物品或者從建筑物上墜落的物品造成他人損害，難以確定具體侵權(quán)人的，除能夠證明自己不是侵權(quán)人的外，由可能加害的建筑物使用人給予補(bǔ)償。
99、小區(qū)內(nèi)業(yè)主的違章搭建有哪些?應(yīng)該向哪個(gè)部門舉報(bào)?
答：在居民住宅(院落)內(nèi)進(jìn)行屋頂搭建、占用公共空間、占用公共綠地、亂搭亂建或開挖地下室等均屬違章搭建，可以向城管部門舉報(bào)。
100、住宅物業(yè)的建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)的，如何處理?
答：由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令限期改正并處5萬元以上20萬元以下的罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
篇2：杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例(2014)
杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例
(20**年10月17日杭州市第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十七次會議通過 20**年12月28日浙江省第九屆人民代表大會常務(wù)委員會第三十次會議批準(zhǔn)
根據(jù)20**年8月21日杭州市第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議通過20**年11月6日浙江省第十屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn)的《杭州市人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈杭州市物業(yè)管理?xiàng)l例〉個(gè)別條款的決定》修正20**年8月23日杭州市第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂 20**年11月22日浙江省第十二屆人民代表大會常務(wù)委員會第六次會議批準(zhǔn))
目錄
第一章 總則
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第四章 物業(yè)使用和維修
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第六章 法律責(zé)任
第七章 附則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理行為，維護(hù)業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，創(chuàng)造良好的生活、工作環(huán)境，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本條例。
第二條 本市行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理、使用及其監(jiān)督管理活動適用本條例。
本條例所稱物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者自行管理形式，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
第三條 市房產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
各區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門依照本條例對轄區(qū)內(nèi)日常物業(yè)管理活動實(shí)施監(jiān)督管理，對業(yè)主大會和業(yè)主委員會日常運(yùn)作開展業(yè)務(wù)指導(dǎo)。
建設(shè)、公安、民政、財(cái)政、城鄉(xiāng)規(guī)劃、綠化、環(huán)保、工商、質(zhì)監(jiān)、城管、人防、價(jià)格、消防等部門按照各自職責(zé)，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。
第四條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府負(fù)責(zé)指導(dǎo)監(jiān)督本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。
社區(qū)居民委員會協(xié)助街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府開展物業(yè)管理相關(guān)工作。
第五條 各區(qū)、縣(市)人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)房產(chǎn)主管部門、街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及相關(guān)部門和單位參加的物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的重大問題，并建立物業(yè)管理爭議化解和糾紛處理工作機(jī)制，為處理物業(yè)管理爭議和糾紛提供便利。
人民調(diào)解委員會可以依法調(diào)解本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間的物業(yè)管理糾紛。
第六條 物業(yè)服務(wù)行業(yè)組織應(yīng)當(dāng)建立誠信檔案，制定物業(yè)服務(wù)規(guī)范，加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的自律性管理。
第二章 業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會
第七條 房屋等物業(yè)的所有權(quán)人為業(yè)主，在物業(yè)管理活動中，享有法律、法規(guī)規(guī)定的權(quán)利，履行相應(yīng)的義務(wù)，并遵守管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則及物業(yè)服務(wù)合同約定。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成業(yè)主大會。
第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年、且房屋出售并交付使用的建筑面積達(dá)到建筑物總面積百分之三十以上的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在兩個(gè)月內(nèi)向所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府報(bào)送下列籌備首次業(yè)主大會會議所需的資料：
(一)物業(yè)管理區(qū)域劃分資料;
(二)房屋及建筑物面積清冊;
(三)業(yè)主名冊;
(四)建筑規(guī)劃總平面圖;
(五)共用設(shè)施設(shè)備的交接資料;
(六)物業(yè)管理用房配置確認(rèn)資料;
(七)其他有關(guān)的文件資料。
第九條 符合成立業(yè)主大會條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府應(yīng)當(dāng)在收到建設(shè)單位或者百分之五以上業(yè)主提出籌備業(yè)主大會書面申請后兩個(gè)月內(nèi)指導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會籌備組。
業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者社區(qū)居民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為單數(shù)。業(yè)主代表由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十。籌備組組長由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者委托的社區(qū)居民委員會代表擔(dān)任。
籌備組成員名單應(yīng)當(dāng)自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)解決。
第十條 籌備組應(yīng)當(dāng)自成立之日起三個(gè)月內(nèi)組織召開首次業(yè)主大會會議，并做好下列籌備工作：
(一)確定并公示業(yè)主身份、業(yè)主人數(shù)以及所擁有的專有部分面積;
(二)確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容;
(三)草擬管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則;
(四)依法確定首次業(yè)主大會會議表決規(guī)則;
(五)制定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法，確定業(yè)主委員會委員候選人名單;
(六)制定業(yè)主委員會選舉辦法;
(七)完成組織召開首次業(yè)主大會會議的其他準(zhǔn)備工作。
前款內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在首次業(yè)主大會會議召開十五日前在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)書面公告。業(yè)主對公告內(nèi)容有異議的，籌備組應(yīng)當(dāng)記錄并作出答復(fù)。
第十一條 業(yè)主大會按照下列方式確認(rèn)參加會議的業(yè)主：
(一)業(yè)主到會并在會議簽到表上確認(rèn);
(二)業(yè)主在表決票上或者表決票發(fā)放表上確認(rèn);
(三)業(yè)主大會議事規(guī)則以及法律、法規(guī)規(guī)定的其他方式。
業(yè)主可以書面委托代理人出席業(yè)主大會會議。物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員不得以業(yè)主代理人身份出席。業(yè)主委員會要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)列席會議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的負(fù)責(zé)人或者其書面委托的代理人應(yīng)當(dāng)列席會議。
第十二條 業(yè)主人數(shù)和總?cè)藬?shù)按照下列方法確定：
(一)業(yè)主人數(shù)，按照專有部分的數(shù)量計(jì)算，一個(gè)專有部分按照一人計(jì)算，但建設(shè)單位尚未出售和雖已出售但尚未交付使用的部分，以及同一買受人擁有一個(gè)以上專有部分的，按照一人計(jì)算;
(二)總?cè)藬?shù)，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十三條 專有部分面積和建筑物總面積按照下列方法確定：
(一)專有部分面積按照不動產(chǎn)登記簿記載的面積計(jì)算;尚未進(jìn)行不動產(chǎn)登記的，按照測繪機(jī)構(gòu)的實(shí)測面積計(jì)算;尚未進(jìn)行實(shí)測的，按照房屋買賣合同記載的面積計(jì)算;沒有房屋買賣合同的，按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證上載明的面積計(jì)算;
(二)建筑物總面積，按照前項(xiàng)的統(tǒng)計(jì)總和計(jì)算。
第十四條 業(yè)主可以以幢、單元或者樓層等為單位，推選相應(yīng)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主為業(yè)主代表。
業(yè)主可以接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的其他業(yè)主書面委托在一定期限內(nèi)代其行使共同管理權(quán)。
非業(yè)主使用人可以接受業(yè)主書面委托行使業(yè)主權(quán)利，但不得擔(dān)任業(yè)主委員會委員。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第十五條 首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)表決通過管理規(guī)約、業(yè)主大會議事規(guī)則，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。
劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的分期開發(fā)的建設(shè)項(xiàng)目，首次業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)根據(jù)分期開發(fā)的物業(yè)面積和進(jìn)度等因素，在業(yè)主大會議事規(guī)則中明確增補(bǔ)業(yè)主委員會委員的辦法。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業(yè)由建設(shè)單位履行業(yè)主職責(zé)。業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)將業(yè)主大會決定的事項(xiàng)書面告知建設(shè)單位。建設(shè)單位銷售該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在銷售合同中注明業(yè)主大會的決定事項(xiàng)。
第十六條 首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費(fèi)由建設(shè)單位承擔(dān)。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)交付使用前將首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)交給街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，由業(yè)主大會籌備組使用。
籌備經(jīng)費(fèi)應(yīng)當(dāng)專戶儲存，專款專用。首次業(yè)主大會會議召開后，業(yè)主大會籌備組應(yīng)當(dāng)將籌備經(jīng)費(fèi)的使用情況向全體業(yè)主公布，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。籌備經(jīng)費(fèi)的結(jié)余部分應(yīng)當(dāng)納入物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者根據(jù)業(yè)主大會的決定使用。
第十七條 街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者受其委托的社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)對業(yè)主大會會議表決情況進(jìn)行監(jiān)督。
業(yè)主委員會不按照規(guī)定組織召開業(yè)主大會會議的，業(yè)主可以請求物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府協(xié)調(diào)、確定召開時(shí)間;逾期仍未召開的，由物業(yè)所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門，街道辦事處，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)、幫助社區(qū)居民委員會指導(dǎo)業(yè)主召開。
第十八條 業(yè)主委員會委員應(yīng)當(dāng)是本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的自然人業(yè)主或者單位業(yè)主委托的自然人代表，具有完全民事行為能力，遵守國家有關(guān)法律、法規(guī)，遵守臨時(shí)管理規(guī)約、管理規(guī)約和業(yè)主大會議事規(guī)則。
業(yè)主委員會委員人數(shù)應(yīng)當(dāng)為五人以上單數(shù)，由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生。
未能選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會或者業(yè)主委員會委員人數(shù)不足總數(shù)的二分之一的，在新一屆業(yè)主委員會產(chǎn)生之前，由物業(yè)所在地的社區(qū)居民委員會在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的指導(dǎo)、幫助下指導(dǎo)業(yè)主根據(jù)業(yè)主大會議事規(guī)則召開業(yè)主大會，并執(zhí)行業(yè)主大會的決定。經(jīng)專有部分占建筑物總面積二分之一以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)二分之一以上的業(yè)主反對或者業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，社區(qū)居民委員會應(yīng)當(dāng)終止行使本款規(guī)定的職責(zé)。
第十九條 業(yè)主委員會可以設(shè)立候補(bǔ)委員制度。候補(bǔ)委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補(bǔ)委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當(dāng)與正式委員相同。設(shè)立候補(bǔ)委員的，應(yīng)當(dāng)和業(yè)主委員會一并備案。
業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補(bǔ)委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補(bǔ)，并且在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當(dāng)重新選舉業(yè)主委員會。候補(bǔ)委員具體遞補(bǔ)規(guī)則等內(nèi)容應(yīng)當(dāng)在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。
第二十條 業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，可以依照法律、法規(guī)和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定，提議業(yè)主大會定期會議或者臨時(shí)會議審議決定是否終止其委員職務(wù)：
(一)不履行業(yè)主委員會委員職責(zé)和業(yè)主義務(wù)，不遵守管理規(guī)約，情節(jié)嚴(yán)重的;
(二)收受物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者有利害關(guān)系業(yè)主提供的利益或者報(bào)酬的;
(三)向物業(yè)服務(wù)企業(yè)銷售商品、承攬業(yè)務(wù)的;
(四)牟取可能妨礙公正履行職務(wù)的其他利益的;
(五)其他侵害業(yè)主合法權(quán)益的行為。
業(yè)主大會會議審議決定是否終止業(yè)主委員會委員職務(wù)時(shí)，應(yīng)當(dāng)允許該委員提出申辯，并記錄歸檔。
第二十一條 業(yè)主委員會委員有下列情形之一的，其委員職務(wù)自行終止：
(一)不再是本物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主的;
(二)因疾病或者其他原因喪失履行職責(zé)能力的;
(三)以書面形式向業(yè)主大會或者業(yè)主委員會提出辭職的;
(四)被依法追究刑事責(zé)任的。
第二十二條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)按照業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定及業(yè)主大會決定召開會議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會委員的提議，應(yīng)當(dāng)在七日內(nèi)召開業(yè)主委員會會議。
業(yè)主委員會委員不能委托代理人參加會議。候補(bǔ)委員可以列席業(yè)主委員會會議，但不具有表決權(quán)。
第二十三條 業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)通過公告等形式及時(shí)公布業(yè)主大會和業(yè)主委員會決定等物業(yè)管理中的重大事項(xiàng)，做好物業(yè)管理中重要事項(xiàng)的記錄，并接受業(yè)主查詢。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)聽取業(yè)主和非業(yè)主使用人對物業(yè)管理和業(yè)主委員會日常工作的意見和建議，接受咨詢、投訴和監(jiān)督。
第二十四條 業(yè)主委員會的任期為三至五年，具體由業(yè)主大會決定，任期屆滿自行終止。業(yè)主委員會委員可以連選連任。業(yè)主委員會在任期屆滿的三個(gè)月前，應(yīng)當(dāng)書面報(bào)告所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府，并按照規(guī)定開展換屆選舉工作。
第二十五條 業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財(cái)物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。
業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當(dāng)在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財(cái)物。
拒不移交本條第一、二款所述物品的，業(yè)主委員會可以請求物業(yè)所在地街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府或者公安機(jī)關(guān)協(xié)助移交。
第二十六條 業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運(yùn)作經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主共同承擔(dān)。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益的，運(yùn)作經(jīng)費(fèi)可以在共用部位、共用設(shè)施設(shè)備收益中列支，具體額度由首次業(yè)主大會籌備組或者業(yè)主委員會提出意見，并在業(yè)主大會會議上表決通過后執(zhí)行。
業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)每年公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運(yùn)作經(jīng)費(fèi)的使用情況，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。
第三章 物業(yè)管理服務(wù)
第二十七條 物業(yè)管理區(qū)域由所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門會同街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會，遵循相對集中、便于管理的原則，按照下列方法根據(jù)物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備配置、建筑規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素進(jìn)行劃分：
(一)新建物業(yè)項(xiàng)目，包括分期開發(fā)或者有兩個(gè)以上建設(shè)單位開發(fā)建設(shè)的區(qū)域，擁有共用主要配套設(shè)施設(shè)備的，核定為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域;
(二)舊城區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)新開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目，與周邊原有項(xiàng)目房屋相毗連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會同意，可以歸并一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項(xiàng)目所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提供建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、總平面圖和建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖。區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起十個(gè)工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知開發(fā)建設(shè)單位。
跨區(qū)、跨街道或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))的建設(shè)項(xiàng)目，由所在區(qū)或者街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同同級民政部門負(fù)責(zé)劃分物業(yè)管理區(qū)域。
建設(shè)單位在房屋銷售時(shí)，應(yīng)當(dāng)將有關(guān)主管部門核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍，通過合同約定方式向物業(yè)買受人明示。
第二十八條 具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求：
(一)經(jīng)自然分割或者習(xí)慣形成的兩個(gè)以上相對獨(dú)立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護(hù)責(zé)任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的;
(二)兩個(gè)以上獨(dú)立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各自業(yè)主大會同意，合并為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的。
要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理責(zé)任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門應(yīng)當(dāng)在收到相關(guān)材料之日起二十個(gè)工作日內(nèi)，會同當(dāng)?shù)亟值擂k事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府及社區(qū)居民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。
第二十九條 建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房，其中千分之三為辦公用房，千分之四為經(jīng)營用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實(shí)測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑面積計(jì)入地上總建筑面積。
物業(yè)管理用房的具體位置和面積應(yīng)當(dāng)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件附圖中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于該物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主，其所有權(quán)不得分割、轉(zhuǎn)讓和抵押，其用途不得擅自改變。
業(yè)主委員會成立之前，物業(yè)管理用房由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門代為接收后移交前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用和經(jīng)營。前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)出租物業(yè)經(jīng)營用房的，租賃期限最長不超過業(yè)主委員會成立后十二個(gè)月。業(yè)主委員會成立后，物業(yè)管理用房的使用和經(jīng)營方案應(yīng)當(dāng)經(jīng)業(yè)主委員會同意并公告。
第三十條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)由一個(gè)具備相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)統(tǒng)一提供物業(yè)服務(wù)。已成立業(yè)主大會的物業(yè)管理區(qū)域，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，可以根據(jù)物業(yè)特點(diǎn)自行決定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級及服務(wù)內(nèi)容。
第三十一條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。其中，物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積超過十萬平方米的，應(yīng)當(dāng)采用公開招標(biāo)方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè);投標(biāo)人少于三個(gè)、物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于五萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計(jì)入物業(yè)管理區(qū)域總面積。
前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限的，其期限不短于物業(yè)管理區(qū)域具備成立業(yè)主大會條件之日起一年。前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑總面積過半數(shù)且人數(shù)占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達(dá)建設(shè)單位之日起滿三個(gè)月時(shí)合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)管理及前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)相關(guān)規(guī)定及時(shí)另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。
第五章 物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金
第四十八條 用于銷售的物業(yè)，建設(shè)單位在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之二的比例交存物業(yè)保修金，作為物業(yè)保修期內(nèi)維修費(fèi)用的保證。物業(yè)建筑安裝總造價(jià)應(yīng)當(dāng)以建設(shè)項(xiàng)目工程決算金額為準(zhǔn);在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記時(shí)無法提供工程決算報(bào)告的，可以以市建設(shè)主管部門頒發(fā)的建筑工程施工許可證中明確的合同造價(jià)作為預(yù)交物業(yè)保修金的基數(shù)，并根據(jù)工程決算報(bào)告提請結(jié)算最終金額。
物業(yè)保修金實(shí)行“統(tǒng)一交存、權(quán)屬不變、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門指定的機(jī)構(gòu)(以下稱保修金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理。
第四十九條 在物業(yè)保修期內(nèi)有下列情形之一，建設(shè)單位不履行保修責(zé)任或者因歇業(yè)、破產(chǎn)等原因無法履行保修責(zé)任的，維修費(fèi)用在物業(yè)保修金中列支：
(一)經(jīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)鑒定或者相關(guān)質(zhì)量主管部門認(rèn)定房屋建筑安裝工程存在質(zhì)量問題的;
(二)經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門認(rèn)定未按照經(jīng)批準(zhǔn)的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)的。
需要使用物業(yè)保修金的，由相關(guān)業(yè)主或者業(yè)主委員會提出申請，經(jīng)保修金管理機(jī)構(gòu)核實(shí)后撥付，由業(yè)主委員會組織維修。
第五十條 物業(yè)保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結(jié)息一次，當(dāng)年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)保修金存儲期間，建設(shè)單位因注銷、清算等原因，無法繼續(xù)履行保修責(zé)任的，可以申請由相關(guān)聯(lián)的非自然人股東繼續(xù)履行保修責(zé)任，并將原交存的物業(yè)保修金本息變更至該非自然人股東名下。
物業(yè)保修金存儲期滿后，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將物業(yè)保修金本息余額退還給建設(shè)單位。建設(shè)單位因歇業(yè)、破產(chǎn)或者出現(xiàn)其他情形致使單位不存在且未辦理前款手續(xù)的，保修金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示，公示期為三十日。公示期滿無異議的，物業(yè)保修金本息余額轉(zhuǎn)為同一物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)專項(xiàng)維修資金。
第五十一條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金實(shí)行“業(yè)主交納、統(tǒng)一存儲、按幢核算、建賬到戶”和“業(yè)主決策、專款專用、政府監(jiān)管”的原則，由市、縣(市)人民政府指定的機(jī)構(gòu)(以下稱維修資金管理機(jī)構(gòu))統(tǒng)一管理，專項(xiàng)用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修、更新和改造。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金應(yīng)當(dāng)建立年度公布及日常查詢制度，并接受業(yè)主和房產(chǎn)、財(cái)政部門的監(jiān)督。
第五十二條 首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位代收代交。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋產(chǎn)權(quán)初始登記之前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向維修資金管理機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時(shí)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的首期物業(yè)專項(xiàng)維修資金由建設(shè)單位承擔(dān)。
前款所稱物業(yè)總建筑面積以具有法定測繪資質(zhì)的單位提供的測繪成果為準(zhǔn);前款所稱交存標(biāo)準(zhǔn)為房屋建筑安裝工程每平方米建筑面積平均造價(jià)的百分之五至百分之八，具體標(biāo)準(zhǔn)由房產(chǎn)主管部門會同同級財(cái)政部門根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際和房屋結(jié)構(gòu)類型確定，報(bào)經(jīng)市、縣(市)人民政府批準(zhǔn)后公布。
第五十三條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時(shí)，維修資金管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的業(yè)主委員會組織續(xù)交。續(xù)交方式、金額等具體事項(xiàng)由該物業(yè)管理區(qū)域管理規(guī)約規(guī)定或者業(yè)主大會決定。
第五十四條 物業(yè)專項(xiàng)維修資金存款每年計(jì)息一次，當(dāng)年交存或者使用的部分按照同期銀行活期存款利率計(jì)息，其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計(jì)息。
物業(yè)專項(xiàng)維修資金的利差余額按照收益分?jǐn)傇瓌t建立相應(yīng)物業(yè)管理區(qū)域的維修資金公共賬戶，統(tǒng)籌用于共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的應(yīng)急維修。
第五十五條 使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金按照下列程序辦理：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等相關(guān)事項(xiàng);
(二)業(yè)主委員會審核維修內(nèi)容、施工單位、工程預(yù)算方案及資金申請額等事項(xiàng)后征求業(yè)主意見，同時(shí)將上述事項(xiàng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示;
(三)征得維修資金列支范圍內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意后，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持申請表、工程預(yù)算方案及經(jīng)業(yè)主委員會確認(rèn)的征求業(yè)主意見表等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)提出申請;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)核實(shí)后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持具備法定資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具的審計(jì)報(bào)告書、業(yè)主委員會審核簽章的施工承包合同、工程款及審計(jì)費(fèi)發(fā)票、業(yè)主委員會驗(yàn)收合格證明等資料向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額。工程決算金額在一萬元以內(nèi)的，經(jīng)業(yè)主委員會審核同意，可以免予審計(jì)。
工程決算金額超出預(yù)算金額百分之二十以上或者一萬元以上的，超出部分需按照使用程序重新申報(bào)。
第五十六條 電梯、消防設(shè)施設(shè)備嚴(yán)重?fù)p壞，危及公共安全的，經(jīng)業(yè)主委員會書面同意后，可以按照下列簡易程序申請使用物業(yè)專項(xiàng)維修資金：
(一)物業(yè)服務(wù)企業(yè)向所在區(qū)、縣(市)質(zhì)監(jiān)或者消防部門提交經(jīng)業(yè)主委員會同意的電梯或者消防設(shè)施設(shè)備維修報(bào)告;
(二)質(zhì)監(jiān)或者消防部門對工程維修內(nèi)容、工程預(yù)算、施工單位等事項(xiàng)予以書面確認(rèn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將確認(rèn)內(nèi)容在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期限不少于五日;
(三)物業(yè)服務(wù)企業(yè)持質(zhì)監(jiān)或者消防部門的確認(rèn)書、工程預(yù)算方案、業(yè)主委員會的書面同意意見等資料，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請物業(yè)專項(xiàng)維修資金;
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)經(jīng)審核后，撥付核實(shí)額度百分之五十至七十的維修費(fèi)用;
(五)工程完工后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)持由質(zhì)監(jiān)或者消防部門出具的整改合格證明、經(jīng)審計(jì)的工程決算報(bào)告等，向維修資金管理機(jī)構(gòu)申請撥付維修費(fèi)用的余額;
(六)業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專項(xiàng)維修資金撥付使用完畢后一個(gè)月內(nèi)向全體業(yè)主公告。
第五十七條 經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意，可以采用業(yè)主自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的方式，由業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會負(fù)責(zé)物業(yè)專項(xiàng)維修資金的日常管理。
實(shí)行物業(yè)專項(xiàng)維修資金自主管理的，應(yīng)當(dāng)按照下列程序辦理：
(一)由業(yè)主委員會草擬自主管理物業(yè)專項(xiàng)維修資金的實(shí)施方案，方案應(yīng)當(dāng)明確物業(yè)專項(xiàng)維修資金的存儲銀行、計(jì)息方法、管理費(fèi)用列支渠道及數(shù)額、使用流程、本息余額查詢及公布方案等內(nèi)容;
(二)召開業(yè)主大會會議對實(shí)施方案進(jìn)行表決。業(yè)主大會會議應(yīng)當(dāng)邀請街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、社區(qū)居民委員會代表列席。實(shí)施方案應(yīng)當(dāng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意;
(三)業(yè)主委員會將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定等相關(guān)資料報(bào)維修資金管理機(jī)構(gòu);
(四)維修資金管理機(jī)構(gòu)對申請資料進(jìn)行核實(shí)，將實(shí)施方案、業(yè)主表決意見明細(xì)情況及業(yè)主大會決定在相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于三十日。發(fā)現(xiàn)申請資料有任何虛假情形的，維修資金管理機(jī)構(gòu)不予辦理資金移交手續(xù)。
第五十八條 任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得將物業(yè)保修金和物業(yè)專項(xiàng)維修資金用于出借、擔(dān)保及任何經(jīng)營性活動。
第六章 法律責(zé)任
第五十九條 對違反本條例的行為，國務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《浙江省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)已有規(guī)定的，按照相關(guān)規(guī)定處罰;沒有規(guī)定的，按照本條例的規(guī)定予以處罰。
本條例規(guī)定的行政處罰，屬于經(jīng)國務(wù)院或者省人民政府批準(zhǔn)的城市管理相對集中行政處罰權(quán)范圍的，由城市管理行政執(zhí)法機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六十條 建設(shè)單位未按照本條例第十六條第一款規(guī)定交納首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費(fèi)的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。
第六十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十四條第三款規(guī)定，未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。
第六十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十六條第一款規(guī)定，退出物業(yè)服務(wù)時(shí)未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財(cái)物的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。
第六十三條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例第三十九條第三款規(guī)定，未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，可以處五千元以上一萬元以下罰款。
第六十四條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第一項(xiàng)、第二項(xiàng)規(guī)定的，由區(qū)、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令改正，恢復(fù)原狀，可以處五萬元以上十萬元以下罰款;情節(jié)較輕的，可以處一萬元以上五萬元以下罰款。
第六十五條 業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本條例第四十二條第一款第三項(xiàng)、第四項(xiàng)、第五項(xiàng)規(guī)定的，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第六項(xiàng)規(guī)定的，由市政設(shè)施和公用事業(yè)主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第七項(xiàng)規(guī)定的，由綠化主管部門依法查處;違反本條例第四十二條第一款第八項(xiàng)規(guī)定的，由公安機(jī)關(guān)消防機(jī)構(gòu)或者公安派出所依法查處;違反本條例第四十二條第一款第九項(xiàng)規(guī)定的，由環(huán)境保護(hù)主管部門依法查處。
違反本條例第四十二條第一款第十項(xiàng)規(guī)定的，相關(guān)利害關(guān)系人可以依法向人民法院提起訴訟。
第六十六條 建設(shè)單位違反本條例第四十八條、第五十二條規(guī)定，不按照要求交存物業(yè)保修金、物業(yè)專項(xiàng)維修資金的，由市、縣(市)房產(chǎn)主管部門責(zé)令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。
第六十七條 違反本條例規(guī)定，房產(chǎn)主管部門或者其他有關(guān)行政管理部門的工作人員有下列行為之一的，對直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員依法給予處分：
(一)挪用物業(yè)專項(xiàng)維修資金或者物業(yè)保修金的;
(二)發(fā)現(xiàn)違法行為不依法予以查處的;
(三)利用職務(wù)之便，收受建設(shè)單位或者其他人的財(cái)物等不正當(dāng)利益的;
(四)其他玩忽職守、濫用職權(quán)、以權(quán)謀私的行為。
第七章 附則
第六十八條 本條例自20**年5月1日起施行。
篇3：物業(yè)會所游泳池經(jīng)營管理辦法
物業(yè)會所游泳池經(jīng)營管理辦法
一、目的：
活躍社區(qū)文化活動，加強(qiáng)游泳池的管理，確保游泳者人身安全，特制定本管理辦法
二、開放日期：
1、20**年_5_月___日--20**年_____月_____日，
2、開放時(shí)間：周一至周五 17:00-21:00 ；周六、周日：___15:00-21:00__
三、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理制度：
對周邊游泳池的經(jīng)營進(jìn)行市場調(diào)查，露天經(jīng)營的游泳池行情價(jià)在10-28元之間，現(xiàn)為便于游泳池月票與業(yè)主單次門票分開，建議費(fèi)用按以下方式收取。
游泳池月票：月票（小孩：__180_元/月/20次、大人：__280_元/月/20次）；
業(yè)主單次門票：小孩__12_元/次，大人__20_元/次；
售票服務(wù)人員嚴(yán)格遵守財(cái)務(wù)收費(fèi)管理制度與要求。
售票服務(wù)人員每天要與財(cái)務(wù)做好泳池收入款清點(diǎn)工作。如有發(fā)現(xiàn)貪污或挪用公款 將按照規(guī)定嚴(yán)肅進(jìn)行處理。
四、人員配備和管理
1、小區(qū)游泳池項(xiàng)目分管負(fù)責(zé)人：_____ (1人)
2、救生員：2-3人（持救生員資格證）
3、泳池衛(wèi)生管理員：2人
4、負(fù)責(zé)售票、驗(yàn)票的服務(wù)人員：1人
五、泳池設(shè)備管理要求
1、泳池救生設(shè)備：救生圈4個(gè)；救生桿2根；了望塔2個(gè)；應(yīng)急礦燈手電3個(gè)；廣播喇叭2個(gè)。急用藥箱1個(gè)并配備足常用常規(guī)用藥。
2、循環(huán)凈化機(jī)器有4臺，水循環(huán)凈化機(jī)并配備相應(yīng)的除污配套設(shè)施，如進(jìn)口伸縮桿1套，水中吸水排污器一個(gè)，排水管一套，過濾袋等以上配備的設(shè)備。
六、游泳池衛(wèi)生管理標(biāo)準(zhǔn)
1、游泳池、更衣室的通道及衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)保持清潔無異味并應(yīng)定期消毒。
2、游泳池在開放時(shí)間內(nèi)應(yīng)每日定時(shí)補(bǔ)充新水5%~10%，保證池水水質(zhì)有良好的衛(wèi)生狀況。
3、游泳池水質(zhì)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)值應(yīng)控制如下：
（1）池水溫度22攝氏～26攝氏度；
（2）ＰＨ值⒍８～⒏５；
（3）渾濁度≤5度；尿素≤3.5mg∕L；
（4）游離性余氯0.3～0.5mg/L；
（5）細(xì)菌總數(shù)≤1000個(gè)／L；大腸菌數(shù)≤18個(gè)／L。
4、游泳池工作人員須持《健康證》上崗。
七、游泳池管理規(guī)定
1、游泳者應(yīng)自覺購票（實(shí)行一人一票），保管好自己的衣物和私人物品，服從泳池管理人員的管理。
2、凡12歲以上的參泳人員須出示健康證(待確定)。
3、嚴(yán)禁患有肝炎、心臟病、皮膚癬疹（腳癬）、重癥沙眼、急性內(nèi)膜炎、中耳炎、腸道傳染病、精神病等患者和酗酒者進(jìn)入游泳池游泳。
4、嚴(yán)禁在游泳池場所內(nèi)吸煙、吐痰、大小便，嚴(yán)禁在泳池內(nèi)洗滌物品或亂丟其他物品，嚴(yán)禁將寵物帶入池內(nèi)或泳池周邊衛(wèi)生場所，不得有污染游泳池水質(zhì)的行為。
5、所有游泳者要注意安全，不得將玻璃器皿帶入池內(nèi)，嚴(yán)禁在池內(nèi)或泳池周邊打鬧嬉戲、大聲喧嘩，嚴(yán)禁跳水，潛水，攀爬，不會游泳者或兒童嚴(yán)禁進(jìn)入深水區(qū)游泳。
6、身高1.2米以下的兒童，每名兒童游泳須有能力的監(jiān)護(hù)人陪護(hù)，否則不得進(jìn)入游泳池游泳。
7、所有參泳者，必須著干凈、深色 和不退色的泳衣、泳褲，不得裸泳。
8、入池前必須做好準(zhǔn)備活動，下水前用水撩腳、胸、背部，以免抽筋，下水前自覺進(jìn)行全身沐浴，自覺脫鞋將腳經(jīng)過消毒池后方可下池游泳。
9、愛護(hù)游泳池的設(shè)備設(shè)施及公物，如有損壞須照價(jià)賠償，未經(jīng)許可，嚴(yán)禁動用救生器材。
10、禁止攜帶沐浴露、洗發(fā)水、香皂、食品、飲料進(jìn)入游泳池，非游泳者禁止進(jìn)入游泳池內(nèi)。
11、嚴(yán)禁在非開放游泳池時(shí)間及非正常渠道進(jìn)入游泳池，否則發(fā)生事故，責(zé)任自負(fù)。
12、如果游泳者違反泳池管理規(guī)定，或其他違規(guī)行為發(fā)生溺水等傷害事故，由游泳者負(fù)全責(zé)。