物業(yè)工程部工作管理辦法：物業(yè)的前期管理

　　1.竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收

　　1.1竣工驗(yàn)收

　　當(dāng)一個(gè)建筑工程項(xiàng)目經(jīng)過建筑施工和設(shè)備安裝之后，達(dá)到了該工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的要求，具備了使用的條件，我們稱之為竣工。工程項(xiàng)目竣工以后，施工單位需向建設(shè)單位辦理交付手續(xù)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收。竣工驗(yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對(duì)工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。

　　1.2接管驗(yàn)收

　　接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接管開發(fā)公司、建設(shè)單位或個(gè)人托管的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收后，整個(gè)物業(yè)連同設(shè)備就應(yīng)移交給物業(yè)管理公司。之所以履行這一程序，是因?yàn)槲飿I(yè)在完成驗(yàn)收后，就進(jìn)入了使用階段，而使用管理是由物業(yè)管理公司來進(jìn)行的，加上物業(yè)管理公司參與了前期設(shè)計(jì)和施工，只有它才對(duì)各種情況十分清楚，而且早已為投入使用作了各種準(zhǔn)備，包括制定管理規(guī)章，組織人員進(jìn)行崗位培訓(xùn)等。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。當(dāng)物業(yè)管理公司向業(yè)主移交時(shí)，移交過程中還有許多與管理有關(guān)的程序需要完成，如簽訂管理公約、預(yù)交水電費(fèi)押金、領(lǐng)取《用戶手冊(cè)》等。

　　1.3質(zhì)量記錄：

　　《接管驗(yàn)收申請(qǐng)表》ED-TB-0309-001

　　2.接管驗(yàn)收的作用

　　接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。因?yàn)橐坏庸芎贤В飿I(yè)管理公司就必須承擔(dān)合同中規(guī)定的義務(wù)和責(zé)任。而且物業(yè)能夠長(zhǎng)期使用，在日后使用中出現(xiàn)的問題必須由物業(yè)管理公司和業(yè)主來應(yīng)付。因此，物業(yè)管理公司應(yīng)充分利用自己在工程驗(yàn)收中的權(quán)力和爭(zhēng)取質(zhì)量補(bǔ)償?shù)臋?quán)力。一方面考慮質(zhì)量問題對(duì)自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：

　　2.1明確交接雙方的責(zé)、權(quán)、利關(guān)系。通過接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)權(quán)利和義務(wù)的轉(zhuǎn)移，在法律上界定清楚各自的義務(wù)和權(quán)利。

　　2.2確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專業(yè)知識(shí)的不足，從總體上把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。

　　2.3為后期管理創(chuàng)造條件。通過接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減少日常管理過程中的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。

　　3.物業(yè)接管驗(yàn)收的程序及條件

　　3.1接管驗(yàn)收程序

　　3.1.1建設(shè)單位書面提請(qǐng)接管單位驗(yàn)收;

　　3.1.2接管單位按接管驗(yàn)收條件和應(yīng)提交的資料逐項(xiàng)進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間;

　　3.1.3接管單位會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的質(zhì)量與使用功能進(jìn)行檢驗(yàn);

　　3.1.4對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，按質(zhì)量問題處理辦法辦理;

　　3.1.5經(jīng)檢驗(yàn)符合要求的房屋，接管單位應(yīng)簽署驗(yàn)收合格憑證，簽發(fā)接管文件。

　　3。2物業(yè)接管驗(yàn)收的條件

　　新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：

　　3.2.1建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格;

　　3.2.2供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用;

　　3.2.3房屋幢、戶編號(hào)業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。

　　3.3物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)檢索提交的資料

　　3.3.1產(chǎn)權(quán)資料：

　　a)項(xiàng)目批準(zhǔn)文件;

　　b)用地批準(zhǔn)文件;

　　c)建筑執(zhí)照;

　　d)拆遷安置資料。

　　3.3.2技術(shù)資料：

　　a)竣工圖--包括總平面、結(jié)構(gòu)、建筑、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙;

　　b)地質(zhì)勘察報(bào)告;

　　c)工程合同及開、竣工報(bào)告;

　　d)工程預(yù)決算;

　　e)圖紙會(huì)審記錄;

　　f)工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單(包括質(zhì)量事故處理記錄);

　　g)隱蔽工程驗(yàn)收簽證;

　　h)沉降觀察記錄;

　　i)竣工驗(yàn)收證明書;

　　j)鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書;

　　k)新材料、新配件的鑒定合格證書;

　　l)水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的說明書;檢驗(yàn)合格證書;保修單據(jù)等文件;

　　m)砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告;

　　n)供水、供暖的試壓報(bào)告。

　　3.4驗(yàn)收的組織

　　3.4.1驗(yàn)收由物業(yè)的總經(jīng)理、總工程師牽頭，各專業(yè)工程師帶領(lǐng)專業(yè)人員參與，會(huì)同發(fā)展商、監(jiān)理、施工單位，本著客觀、公正的原則進(jìn)行驗(yàn)收。

　　3.4.2參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。作為物業(yè)管理公司，在驗(yàn)收中須表明自己客觀的意見，反映物業(yè)的真實(shí)狀況。但由于物業(yè)公司特殊的身份，表達(dá)這些意見時(shí)應(yīng)與甲方、監(jiān)理相協(xié)調(diào)，與他們?nèi)〉靡恢隆?/p>

　　3.4.3參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。

　　3.5質(zhì)量記錄

　　《驗(yàn)收提交文件目錄》ED-TB-0309-002

　　接管驗(yàn)收程序

　　4物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)

　　在接管驗(yàn)收過程中，對(duì)工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。當(dāng)工程合同中另有規(guī)定時(shí)，要以較高的標(biāo)準(zhǔn)為驗(yàn)收依據(jù)。依據(jù)各施工項(xiàng)目的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)今后可能影響業(yè)主使用的、影響物業(yè)公司管理的及不利環(huán)保節(jié)能的問題要逐一指出，要求施工單位改進(jìn)。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：

　　4.1主體結(jié)構(gòu)：

　　4.1.1地基基礎(chǔ)的沉降不得超過GBJ202-83(地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的允許變形值;不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞;

　　4.1.2地下室防水工程應(yīng)符合GBJ208-83(地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

　　4.1.3鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生的變形、裂縫，不得超過GB50204-92(混凝土結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定值;

　　4.1.4木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)點(diǎn)牢固，支撐系統(tǒng)可靠，無蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合GBJ206-83(木結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)中的有關(guān)規(guī)定;

　　4.1.5磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫;

　　4.1.6凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合GBJ11(建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范)的規(guī)定

　　4.2外墻：

　　4.2.1不得滲水。

　　4.2.2保溫層完好。

　　4.2.3幕墻石材、玻璃安裝牢固，無損壞。

　　4.2.4符合JG102-96(玻璃幕墻工程技術(shù)規(guī)范)的有關(guān)規(guī)定。

　　4.3屋面：

　　4.3.1各類屋面必須符合GB50207-94(屋面工程技術(shù)規(guī)范)中的規(guī)定，排水暢通，無積水，不滲漏;

　　4.3.2平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，三層以上房屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔;

　　4.3.3陽臺(tái)和三層以上的房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝牢固，接口嚴(yán)密、不滲漏。

　　4.4樓地面：

　　4.4.1面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮和起砂等缺陷;塊料面層應(yīng)表面平整、接縫均勻順直、無缺棱掉角;

　　4.4.2衛(wèi)生間、陽臺(tái)、盥洗間地面與相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng)有積水，不允許倒泛水和滲漏;

　　4.4.3樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。

　　4.4.4符合GB50209-95(建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

　　4.5裝修：

　　4.5.1鋼木門窗應(yīng)安裝平整牢固，無翹曲變形，開關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位置準(zhǔn)確，鋼門窗縫隙嚴(yán)密，木門窗縫隙適度：

　　4.5.2木裝修工程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘牢;

　　4.5.3門窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿，粘貼牢固;

　　4.5.4抹灰應(yīng)表面平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷;

　　4.5.5飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽角與線角順直，無缺棱掉角;

　　4.5.6油漆，刷漿應(yīng)色澤一致。表面不應(yīng)有脫皮、漏刷等現(xiàn)象。

　　4.5.7符合JGJ73-91(建筑裝飾工程工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的規(guī)定。

　　4.6強(qiáng)電：

　　4.6.1電氣線路應(yīng)安裝平整、牢固、順直，過墻應(yīng)有導(dǎo)管。導(dǎo)線連接必須緊密，導(dǎo)線連接不得采用絞接或綁接。采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體并有可靠的接地。

　　4.6.2應(yīng)按套安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置;

　　4.6.3照明器具等低壓電器安裝支架必須牢固，部件齊全，接觸良好，位置準(zhǔn)確;

　　4.6.4各種避雷裝置的所有連接點(diǎn)必須牢固可靠，接地阻值必須符合GB50169-92(電氣裝置安裝工程接地裝置施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求;

　　4.6.5電梯應(yīng)能準(zhǔn)確地啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、曳引機(jī)的噪聲相震動(dòng)聲不得超過GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。安裝的隱蔽工程，試運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整和圖紙資料均應(yīng)符合要求;

　　4.6.6可電視信號(hào)有屏蔽影響的住宅，電視信號(hào)場(chǎng)強(qiáng)同微弱或被高層建筑遮擋及反射波復(fù)雜地區(qū)的住宅，應(yīng)設(shè)置共用天線;

　　4.6.7除上述要求外，同時(shí)應(yīng)符合"低壓電器安裝規(guī)程"的有關(guān)要求。

　　4.7水、衛(wèi)、消防：

　　4.7.1管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。水路應(yīng)試驗(yàn)，保溫及防腐措施必須符合GBJ242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范〉的要求。

　　4.7.2高位水箱進(jìn)水管與水箱檢查口的設(shè)置應(yīng)便于檢修;

　　4.7.3衛(wèi)生間、廚房?jī)?nèi)的排污管應(yīng)分設(shè)，地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢;

　　4.7.4衛(wèi)生器具質(zhì)量良好，接口不得滲漏，安裝應(yīng)平正、牢固，部件齊全、操作靈活;

　　4.7.5水泵安裝應(yīng)平穩(wěn)，運(yùn)行時(shí)無較大震動(dòng);

　　4.7.6消防設(shè)施必須符合GBJ16-87(建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)、GB50045-95(高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范)的要求，并且有消防部門檢驗(yàn)合格簽證。

　　4.8空調(diào)采暖：

　　4.8.1箱罐等壓力容器應(yīng)安裝平正、配件齊全、不得有變形、裂紋、磨損、腐蝕等缺陷。安裝完畢后，必須有專業(yè)部門的檢驗(yàn)合格簽證;　　4.8.2各種儀器、儀表應(yīng)齊全精確，安全裝置必須靈敏、可靠，控制閥門應(yīng)開關(guān)靈活;

　　4.8.3管道的管徑、坡度及檢查井必須符合GBJ242-82(采暖與衛(wèi)生工程施工及驗(yàn)收規(guī)范)的要求，管溝大小及管道排列應(yīng)便于維修，管架、支、吊架應(yīng)牢固;

　　4.8.4設(shè)備、管道不應(yīng)有跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象;

　　4.8.5經(jīng)過48小時(shí)連續(xù)試運(yùn)行，冷凍機(jī)和附屬設(shè)備的熱工、機(jī)械性能和采溫必須符合設(shè)計(jì)要求。

　　4.9附屬工程及其他：

　　4.9.1室外排水系統(tǒng)的標(biāo)高、檢查井設(shè)置、管道坡度、管徑必須符合GBJ14(室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范)第二章2、3、4節(jié)的要求。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈;

　　4.9.2化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無垃圾雜物。立管與糞池間的連接管道應(yīng)有足夠坡度，并不應(yīng)超過兩個(gè)彎;

　　4.9.3明溝、散水、落水溝頭不得有斷裂、積水現(xiàn)象;

　　4.9.4房屋入口處必須做室外道路，并與主干道相通。路面不應(yīng)有積水、空鼓和斷裂現(xiàn)象;

　　4.9.5煙道、通風(fēng)道應(yīng)暢通，無阻塞物;

　　4.9.6單位工程必須做到工完料盡場(chǎng)地清、臨時(shí)設(shè)施及過渡廚房拆除清理完畢。室外地面平整，室內(nèi)外高差符合設(shè)計(jì)要求;

　　4.9.7群體建筑應(yīng)檢驗(yàn)相應(yīng)的市政、公建配套工程和服務(wù)設(shè)施，達(dá)到應(yīng)有的質(zhì)量和使用功能要求。

　　以上為接管驗(yàn)收的一般要求，具體驗(yàn)收區(qū)域、驗(yàn)收內(nèi)容、驗(yàn)收項(xiàng)目及運(yùn)作方式詳見附則《接管驗(yàn)收運(yùn)作手冊(cè)》。

　　5.物業(yè)移交

　　在完成了物業(yè)驗(yàn)收之后，所有物業(yè)連同設(shè)備就移交給物業(yè)管理公司。驗(yàn)收沒有問題的設(shè)備在驗(yàn)收簽字的同時(shí)就可予以移交。物業(yè)管理公司在接受移交時(shí)必須有全體專業(yè)人員參加，才能作最后的驗(yàn)收確認(rèn)，尤其是要查對(duì)責(zé)成返工的工程是否保證質(zhì)量地完成了。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。

　　5.1交接雙方的責(zé)任

　　5.1.1為盡快發(fā)揮投資效益，建設(shè)單位應(yīng)按接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件和應(yīng)提交的資料提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備，房屋竣工后，及時(shí)提出接管驗(yàn)收申請(qǐng)。接管單位應(yīng)在15日內(nèi)審核完畢，及時(shí)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定時(shí)間驗(yàn)收，經(jīng)檢驗(yàn)符合要求，接管單位應(yīng)在7日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格憑證，并應(yīng)及時(shí)簽發(fā)接管文件。未經(jīng)接管的新建房屋一律不得使用。

　　5.1.2接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。驗(yàn)收不合格時(shí)，雙方協(xié)議處理辦法，并商定時(shí)間復(fù)驗(yàn)，建設(shè)單位應(yīng)按約返修合格，組織復(fù)驗(yàn)。

　　5.1.3房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性的重大質(zhì)量事故，應(yīng)由接管單位會(huì)同建設(shè)單位，共同分析研究，查明原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因應(yīng)由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由接管單位負(fù)責(zé)處理。

　　5.1.4新建房屋從驗(yàn)收之日起，應(yīng)執(zhí)行建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修，并向接管單位預(yù)付保修保證金。接管單位在需要時(shí)用于代修。保修期滿，按實(shí)計(jì)算，也可以在驗(yàn)收接管時(shí)，雙方達(dá)成協(xié)議。建設(shè)單位一次性撥付保修費(fèi)用，由接管單位負(fù)責(zé)保修。

　　5.2交樓流程

　　用戶入伙是指商貿(mào)樓宇中業(yè)主和用戶的遷入。用戶入伙是物業(yè)管理公司與服務(wù)對(duì)象的首次接觸。為了入伙手續(xù)及日后管理工作的順利進(jìn)行，物業(yè)管理公司需要做大量的工作。首先應(yīng)及時(shí)將入伙通知書、入伙手續(xù)辦理程序通知、收樓須知、收費(fèi)通知書寄給業(yè)主，以方便業(yè)主順利辦好入伙手續(xù)。其次還應(yīng)向用戶發(fā)放《用戶手冊(cè)》，并舉辦學(xué)習(xí)班貫徹物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)定，便于日后管理。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。遷入新房的用戶，一般都要對(duì)房屋進(jìn)行不同程度的裝修，物業(yè)管理公司應(yīng)對(duì)其進(jìn)行管理，以保證物業(yè)的安全和其他用戶的合法權(quán)益。

　　5.3質(zhì)量記錄

　　《房屋及設(shè)備驗(yàn)收表》ED-TB-0309-003

　　《遺漏、缺陷工程申報(bào)表》ED-TB-0309-004

　　交樓流程圖

　　銷售部通知用戶或其代表前來

　　管理處收樓，并繳付有關(guān)費(fèi)用

　　用戶前來收樓，用戶應(yīng)備銷售部收樓通知書/租樓合同書

篇2：呼和浩特市實(shí)施前期物業(yè)管理辦法(2019)

本文提要：住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在商品房預(yù)售前,必須按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》(建住房[20**]130號(hào))文件要求,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)模小于2萬平方米的......

(呼房辦發(fā)[20**]100 20**年11月10日起施行)
為了認(rèn)真貫徹執(zhí)行國(guó)務(wù)院、自治區(qū)《物業(yè)管理?xiàng)l例》,規(guī)范物業(yè)管理活動(dòng),維護(hù)物業(yè)買受人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益,根據(jù)《呼和浩特市物業(yè)管理實(shí)施辦法》要求,就如何實(shí)施前期物業(yè)管理做出如下規(guī)定:
一、開發(fā)建設(shè)單位在辦理《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》時(shí),須認(rèn)真填寫前期物業(yè)管理情況,同時(shí)將物業(yè)管理方案報(bào)市物業(yè)管理處審核并備案。
市物業(yè)管理處對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理實(shí)行動(dòng)態(tài)跟蹤監(jiān)督管理。
物業(yè)管理方案應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:
1、物業(yè)管理區(qū)域規(guī)劃總平面圖;
標(biāo)明物業(yè)管理辦公用房、經(jīng)營(yíng)性用房、業(yè)主委員會(huì)用房、社區(qū)居委會(huì)用房、警務(wù)室,車棚、車位、車庫(kù)及其它設(shè)施、設(shè)備、公建等位置。
2、物業(yè)管理區(qū)域主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo);
3、物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);
4、小區(qū)達(dá)到封閉式管理、出入口設(shè)有門衛(wèi)室;
5、主出入口設(shè)有明顯的小區(qū)平面示意圖、宣傳欄及小
區(qū)內(nèi)設(shè)有路標(biāo)、組團(tuán)、幢、單元、戶門等標(biāo)號(hào);
6、預(yù)留空調(diào)安裝位置及安裝冷凝水收集管;
7、根據(jù)物業(yè)實(shí)際合理布設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站、垃圾箱、果皮箱等衛(wèi)生設(shè)施;
8、按規(guī)劃要求配置機(jī)動(dòng)車、非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)所;
9、水、電、暖、道路、排水、綠化等基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)備完善,有道路及環(huán)境設(shè)計(jì)規(guī)劃平面圖;
(其中綠地布局合理、花草樹木與建筑小品配置得當(dāng)) (物業(yè)經(jīng)理人:www.dewk.cn)
二、住宅物業(yè)的建設(shè)單位,在商品房預(yù)售前,必須按照建設(shè)部《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)暫行辦法》(建住房[20**]130號(hào))文件要求,通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè);投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅物業(yè)規(guī)模小于2萬平方米的,經(jīng)市物業(yè)管理處批準(zhǔn),可以采取協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。其他類型的物業(yè)管理,提倡通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
違反本規(guī)定的不予辦理預(yù)售房許可證,并根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第五十七條由市物業(yè)管理處責(zé)令限期改正,給予警告,逾期不改的處10萬元以下的罰款。
三、前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
對(duì)于政府直接組織開發(fā)的和10萬平方米以上的住宅小區(qū)必須通過公開招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的應(yīng)當(dāng)在公共媒體上發(fā)布招標(biāo)公告,并同時(shí)在呼市政府網(wǎng)上發(fā)布免費(fèi)招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址,招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的,應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書,投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。
四、招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前,提交以下材料報(bào)市物業(yè)管理處備案:
(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;
(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;
(三)招標(biāo)文件;
(四)法律法規(guī)規(guī)定的其他材料。
五、通過招投標(biāo)方式選聘物業(yè)管理企業(yè)的,招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招投標(biāo)工作:
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前三十日完成;
(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前九十日完成。
六、建設(shè)單位與選聘的物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照國(guó)家制定的前期物業(yè)服務(wù)合同示范文本簽定書面合同,合同自簽定之日起30日內(nèi)報(bào)市物業(yè)管理處備案。
七、開發(fā)建設(shè)單位必須在物業(yè)銷售前,將業(yè)主臨時(shí)公約向物業(yè)買受人明示,在與物業(yè)買受人簽定物業(yè)買賣合同時(shí),要求業(yè)主對(duì)業(yè)主臨時(shí)公約做出書面承諾。
物業(yè)買賣合同中必須包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。
八、開發(fā)建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí),應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:
1、竣工總平面圖,單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖,配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料;
2、設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料;
3、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件;
4、物業(yè)管理所必須的其他資料。
物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí),將上述資料移交給業(yè)主委員會(huì)。
違反本規(guī)定的,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第五十九條由市物業(yè)管理處責(zé)令限期改正,逾期仍不移交有關(guān)資料的,對(duì)建設(shè)單位、物業(yè)管理企業(yè)予以通報(bào),處1萬元以上10萬元以下的罰款。
九、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃,以不低于其開發(fā)建設(shè)規(guī)模千分之三的標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置物業(yè)管理用房。物業(yè)管理用房包括業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的辦公用房和經(jīng)營(yíng)用房。(來自:www.dewk.cn)
違反本規(guī)定的,根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第六章第六十四條,由市物業(yè)管理處責(zé)令限期改正,給予警告,沒收違法所得,并處10萬元以上50萬元以下的罰款。
十、市物業(yè)管理處參加開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的物業(yè)管理驗(yàn)收。未經(jīng)物業(yè)管理驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的,按照《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目手冊(cè)》的規(guī)定不予辦理房屋權(quán)屬登記手冊(cè)。開發(fā)建設(shè)單位須在驗(yàn)收前30日內(nèi),向市物業(yè)管理處提交物業(yè)管理方案的有關(guān)資料。
十一、本辦法由呼市物業(yè)管理處負(fù)責(zé)解釋。
十二、本辦法自發(fā)布之日起施行。

篇3：開封市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法（2013年）

　　關(guān)于印發(fā)《開封市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的通知

　　各縣(區(qū))物業(yè)辦、物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

　　為了規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《開封市物業(yè)管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合我市實(shí)際，經(jīng)局長(zhǎng)辦公會(huì)研究決定，現(xiàn)將《開封市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》印發(fā)你們，望接此通知后，認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　開封市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

　　二O一二年十二月二十五日

　　開封市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法

　　第一章 總 則

　　第一條 為了規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法》、《開封市物業(yè)管理辦法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

　　第二條 前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。

　　第三條 凡在本市行政區(qū)域內(nèi)建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)的活動(dòng)，適用本辦法。

　　第四條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正、誠(chéng)實(shí)信用的原則。

　　第五條 開封市物業(yè)管理行政主管部門是全市前期物業(yè)招、投標(biāo)的監(jiān)督管理部門。其主要職責(zé)是：

　　(一)指導(dǎo)、監(jiān)督前期物業(yè)招、投標(biāo)活動(dòng);

　　(二)建立并管理前期物業(yè)管理項(xiàng)目評(píng)標(biāo)專家?guī)旒扒捌谖飿I(yè)招標(biāo)示范文本;

　　(三)負(fù)責(zé)全市前期物業(yè)招、投標(biāo)的備案管理工作;

　　(四)處理前期物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)評(píng)標(biāo)有關(guān)投訴;

　　(五)查處違法、違規(guī)前期物業(yè)招、投標(biāo)行為;

　　第六條 任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定，限制或者排斥具備投標(biāo)資格的物業(yè)服務(wù)企業(yè)參加投標(biāo)，不得以任何方式非法干涉前期物業(yè)招、投標(biāo)。

　　第二章 招　標(biāo)

　　第七條 本辦法所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的物業(yè)建設(shè)單位。

　　前期物業(yè)管理招標(biāo)由招標(biāo)人依法組織實(shí)施。招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與招標(biāo)物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際要求不符的過高的資格等要求。

　　第八條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。

　　招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)在開封日?qǐng)?bào)、汴梁晚報(bào)等媒體上發(fā)布招標(biāo)公告，并同時(shí)在開封市物業(yè)行政主管部門指定的信息網(wǎng)上發(fā)布招標(biāo)公告。

　　招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。

　　招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。

　　第九條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜，招標(biāo)人以可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)收取投標(biāo)保證金(招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明)。招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)辦理招標(biāo)事宜，并遵守本辦法對(duì)招標(biāo)人的有關(guān)規(guī)定。有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。

　　第十條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要，在招標(biāo)前完成招標(biāo)文件的編制。(招標(biāo)文件可參見“招標(biāo)示范文本”)

　　招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)招標(biāo)人及招標(biāo)項(xiàng)目簡(jiǎn)介，包括招標(biāo)人名稱、地址、聯(lián)系方式、項(xiàng)目基本情況、物業(yè)管理用房的配備情況等;

　　(二)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求，包括服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;

　　(三)對(duì)投標(biāo)人及投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格、投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容等;

　　(四)投標(biāo)保證金金額

　　(五)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法;

　　(六)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間、投標(biāo)有效期及地點(diǎn)等;

　　(七)前期物業(yè)服務(wù)合同的簽訂說明;

　　(八)其他事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其他內(nèi)容。

　　第十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書的10日前，提交以下材料報(bào)市物業(yè)行政主管部門備案：

　　(一)與物業(yè)管理有關(guān)的物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的政府批件;

　　(二)招標(biāo)公告或者招標(biāo)邀請(qǐng)書;

　　(三)招標(biāo)文件;

　　(四)法律、法規(guī)規(guī)定的其他材料。

　　市物業(yè)行政主管部門發(fā)現(xiàn)招標(biāo)有違反法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)責(zé)令招標(biāo)人改正。

　　第十二條 公開招標(biāo)的招標(biāo)人可以根據(jù)招標(biāo)文件的規(guī)定，對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人進(jìn)行資格預(yù)審。

　　實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審的物業(yè)管理項(xiàng)目，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)公告或者投標(biāo)邀請(qǐng)書中載明資格預(yù)審的條件和獲取資格預(yù)審文件的辦法。

　　資格預(yù)審文件一般應(yīng)當(dāng)包括資格預(yù)審申請(qǐng)書格式、申請(qǐng)人須知，以及需要投標(biāo)申請(qǐng)人提供的企業(yè)資格文件、業(yè)績(jī)、技術(shù)裝備、財(cái)務(wù)狀況和擬派出的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人與主要管理人員的

　　簡(jiǎn)歷、業(yè)績(jī)等證明材料。

　　第十三條 經(jīng)資格預(yù)審后，公開招標(biāo)的招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法，并同時(shí)向資格不合格的投標(biāo)申請(qǐng)人告知資格預(yù)審結(jié)果。

　　在資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人過多時(shí)，可以由招標(biāo)人從中選擇不少于5家資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人。

　　第十四條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間。公開招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。

　　第十五條 招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間至少15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。

　　第十六條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理項(xiàng)目的具體情況，可以組織潛在的投標(biāo)申請(qǐng)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)申請(qǐng)人提出的疑問應(yīng)當(dāng)予以澄清并以書面形式發(fā)送給所有的招標(biāo)文件收受人。

　　第十七條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其他情況。

　　招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。

　　第十八條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。

　　第十九條 通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限完成物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：

　　(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;

　　(二)預(yù)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在取得《商品房預(yù)售許可證》之前完成;

　　(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。

　　第三章 投　標(biāo)

　　第二十條 本辦法所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其他條件。

　　第二十一條 投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。

　　第二十二條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。

　　投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容：

　　(一)投標(biāo)函;

　　(二)投標(biāo)報(bào)價(jià);

　　(三)物業(yè)管理服務(wù)方案;

　　(四)招標(biāo)文件要求提供的其他材料。

　　第二十三條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的投標(biāo)文件，為無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。

　　第二十四條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，并書面通知招標(biāo)人。補(bǔ)充、修改的內(nèi)容為投標(biāo)文件的組成部分，并應(yīng)當(dāng)按照本辦法第二十三條的規(guī)定送達(dá)、簽收和保管。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。

　　第二十五條 投標(biāo)人不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假，騙取中標(biāo)。

　　投標(biāo)人不得相互串通投標(biāo)，不得排擠其他投標(biāo)人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得損害招標(biāo)人或者其他投標(biāo)人的合法權(quán)益。

　　投標(biāo)人不得與招標(biāo)人串通投標(biāo)，損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益或者他人的合法權(quán)益。

　　禁止投標(biāo)人以向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員行賄等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。

　　第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)

　　第二十六條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的提交投標(biāo)文件截止時(shí)間的同一時(shí)間公開進(jìn)行;開標(biāo)地點(diǎn)應(yīng)當(dāng)為招標(biāo)文件中預(yù)先確定的地點(diǎn)。

　　第二十七條 開標(biāo)由招標(biāo)人主持，邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：

　　由投標(biāo)人或者其推選的代表檢查投標(biāo)文件的密封情況，也可以由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)進(jìn)行檢查并公證。經(jīng)確認(rèn)無誤后，由工作人員當(dāng)眾拆封，宣讀投標(biāo)人名稱、投標(biāo)價(jià)格和投標(biāo)文件的其他主要內(nèi)容。

　　招標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前收到的所有投標(biāo)文件，開標(biāo)時(shí)都應(yīng)當(dāng)當(dāng)眾予以拆封。

　　開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)記錄，并由招標(biāo)人存檔備查。

　　第二十八條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表和物業(yè)管理方面的專家組成，成員為5人以上單數(shù)，其中招標(biāo)人代表以外的物業(yè)管理方面的專家不得少于成員總數(shù)的三分之二。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人從市物業(yè)行政主管部門建立的專家?guī)熘胁扇‰S機(jī)抽取的方式確定。

　　與投標(biāo)人有利害關(guān)系的人不得進(jìn)入相關(guān)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)委員會(huì)。

　　第二十九條 市物業(yè)行政主管部門負(fù)責(zé)對(duì)進(jìn)入專家?guī)斓膶＜疫M(jìn)行有關(guān)法律和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，對(duì)其評(píng)標(biāo)能力、廉潔公正等進(jìn)行綜合考評(píng)，及時(shí)取消不稱職或者違法違規(guī)人員的評(píng)標(biāo)專家資格。被取消評(píng)標(biāo)專家資格的人員，不得再參加任何評(píng)標(biāo)活動(dòng)。

　　第三十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)認(rèn)真、公正、誠(chéng)實(shí)、廉潔地履行職責(zé)。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員不得與任何投標(biāo)人或者與招標(biāo)結(jié)果有利害關(guān)系的人進(jìn)行私下接觸，不得收受投標(biāo)人、中介人、其他利害關(guān)系人的財(cái)物或者其他好處。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員和與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員不得透露對(duì)投標(biāo)文件的評(píng)審和比較、中標(biāo)候選人的推薦情況以及與評(píng)標(biāo)有關(guān)的其他情況。

　　前款所稱與評(píng)標(biāo)活動(dòng)有關(guān)的工作人員，是指評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員以外的因參與評(píng)標(biāo)監(jiān)督工作或者事務(wù)性工作而知悉有關(guān)評(píng)標(biāo)情況的所有人員。

　　第三十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確的內(nèi)容作必要的澄清或者說明。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式進(jìn)行澄清或者說明，其澄清或者說明不得超出投標(biāo)文件的范圍或者改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

　　第三十二條 在評(píng)標(biāo)過程中召開現(xiàn)場(chǎng)答辯會(huì)的，應(yīng)當(dāng)事先在招標(biāo)文件中說明，并注明所占的評(píng)分比重。

　　評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的評(píng)標(biāo)要求，根據(jù)標(biāo)書評(píng)分、

　　現(xiàn)場(chǎng)答辯等情況進(jìn)行綜合評(píng)標(biāo)。

　　除了現(xiàn)場(chǎng)答辯部分外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行。

　　第三十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果簽字確認(rèn)。

　　第三十四條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)經(jīng)評(píng)審，認(rèn)為所有投標(biāo)文件都不符合招標(biāo)文件要求的，可以否決所有投標(biāo)。

　　依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)重新招標(biāo)。

　　第三十五條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告，闡明評(píng)標(biāo)委員會(huì)對(duì)各投標(biāo)文件的評(píng)審和比較意見，并按照招標(biāo)文件規(guī)定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，推薦不超過3名有排序的合格的中標(biāo)候選人。

　　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照中標(biāo)候選人的排序確定中標(biāo)人。當(dāng)確定中標(biāo)的中標(biāo)候選人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人可以依序確定其他中標(biāo)候選人為中標(biāo)人。

　　第三十六條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止時(shí)限30日前確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。

　　第三十七條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書。同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人，并應(yīng)當(dāng)返還其投標(biāo)書及投標(biāo)保證金。

　　第三十八條　招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自確定中標(biāo)人之日起15日內(nèi)，向物業(yè)項(xiàng)目所在地的市物業(yè)行政主管部門備案。備案資料應(yīng)當(dāng)包括開標(biāo)評(píng)標(biāo)過程、確定中標(biāo)人的方式及理由、評(píng)標(biāo)委員會(huì)的評(píng)標(biāo)報(bào)告、中標(biāo)人的投標(biāo)文件等資料。委托代理招標(biāo)的，還應(yīng)當(dāng)附招標(biāo)代理委托合同。

　　第三十九條　招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立書面合同;招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其他協(xié)議。

　　第四十條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)給予賠償。

　　中標(biāo)人無正當(dāng)理由不與招標(biāo)人訂立合同，在簽訂合同時(shí)向招標(biāo)人提出附加條件的，取消其中標(biāo)資格，投標(biāo)保證金不予退還。

　　第五章 附　則

　　第四十一條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。

　　第四十二條 招標(biāo)文件或者投標(biāo)文件使用兩種以上語言文字的，必須有一種是中文;如對(duì)不同文本的解釋發(fā)生異議的，以中文文本為準(zhǔn)。用文字表示的數(shù)額與數(shù)字表示的金額不一致的，以文字表示的金額為準(zhǔn)。

　　第四十三條 投標(biāo)人少于3個(gè)或者多層規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下、高層規(guī)劃總建筑面積1萬平方米以下和多層、高層混合規(guī)劃總建筑面積3萬平方米以下的前期物業(yè)管理項(xiàng)目，經(jīng)市物業(yè)管理行政主管部門批準(zhǔn),可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第四十四條 業(yè)主和業(yè)主大會(huì)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，參照本辦法執(zhí)行。

　　第四十五條 住宅物業(yè)的建設(shè)單位未通過招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者未經(jīng)批準(zhǔn)，擅自采用協(xié)議方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，依據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第五十七條的規(guī)定由物業(yè)行政主管部門責(zé)令限期改正，給予警告，可以并處10萬元以下的罰款。

　　第四十六條　國(guó)家工作人員利用職務(wù)便利，以直接或者間接、明示或者暗示等任何方式非法干涉招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，按有關(guān)法規(guī)追究其責(zé)任，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

　　第四十七條　本辦法由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋。

　　第四十八條 本辦法自發(fā)布之日起施行。