預防性維修保養，即便是一知半解，業內倒是有很多人張嘴就來;稍微摸到一點門道的則越俎代庖地認為業主不一定會認可物管方面提出的預防性維修保養開支。然而，當被問到如何開展預防性維修保養的時候，太多的人就語焉不詳起來，這就是現實。

　　的確，因為隔行如隔山，會有絕大多數人因不了解預防性維修保養的機理，由此而懷疑發生的工時、人工和物料消耗以及儀器設備折舊費。

　　除了不了解之外，更有“教會徒弟餓死師傅”的擔心，秘不示人，只是在自己的本分崗位上默默地實施，這就會出現一些人跳槽之后，某一個物管項目中的設備設施就頻繁地出現這樣那樣的問題。

　　為了解開業主的疑問，為了物管行業能夠健康發展，本文將散見于基層前線的一些廉價和有效的預防性維修保養的具體做法加以介紹。

　　預防性維護保養手段的發展

　　一談到預防性維修保養，耳熟能詳的便是美國的帝國大廈，那里的設施設備經歷了二十多年乃至更長時間的運營使用之后，依然溝見底、軸見光、設備見本色，而不是以訛傳訛的那種修舊如新!年歲稍長一點的讀者或許會把預防性維修保養與中國大陸國營企業在gg開放之前的那種設備管理聯系起來。所有這些都是正確的，但到了二十一世紀的今天，大數據為預防性維修保養插上了“翅膀”。

　　在中國大陸，傳統意義上的預防性維修保養，是利用“聽棒”憑直覺感受并判斷電動機、風機、水泵及其聯軸器是否缺少潤滑油、軸承磨損是否異常、電動機是否存在炒鐵心(轉子因軸承磨損異常導致其在運行過程中碰擦定子繞組)等等。

　　在20世紀80年代及以后的歐美和日本，傳統意義上的預防性維修保養，已經開始運用示波器、分貝計、電橋、振動儀、觸點式溫度儀、測風儀、壓力表、氣壓計等儀器設備來檢測機電設備。

　　到了20世紀90年代及以后，人們已經開始運用電腦的計算功能，給所轄設施設備建立起一個個獨立乃至相互具有邏輯關聯的數據模型，從動態、靜態和系統的角度來記錄、分析和判斷所轄設施設備乃至系統的運行安全、能效。

　　預防性維護保養的重要環節

　　由此看來，預防性維修保養可以分為幾個層次來實施：

　　第一層次就是在投運之前，通過測試設施設備的功能，來判斷所轄設施設備是否需要維修，這一測試，沒有多少成本，無非是一些能源成本、測試人工成本和設施設備折舊費等，這些費用相對于緊急維修幾乎可以忽略。

　　第二層次就是借助于一些簡單的工具和儀器，通過在冷備用模式下對所轄設施設備的簡單檢查和測試來判斷所轄設施設備是否安全，至于能效評估則需要通過縱向的數據積累和橫向的數據比對來判斷。

　　第三層次就是要借助于一套工具和儀器乃至專業儀器，通過在冷備用狀態下或運行狀態下對所轄設施設備的檢測以及縱向歷史數據和橫向比對分析來判斷所轄設施設備的安全性、可靠性和能效比。

　　由此看來，檢查和測試，也就是所謂的檢測才是預防性維修保養的核心技術。物管所轄的設施設備就像“嬰兒”，它們并不會講人類聽得懂的語言，比如“餓了”、“肚子痛”、“發燒”等等，而是要透過檢測來甄別設施設備是否存在隱患!

　　其實，預防性維修保養并非僅停留在設施設備運營管理階段，而應該從零配件采購入庫開始，對于即將會被安裝到設施設備及其構成的系統之中的零配件而言，采購時提出包括防護等級、使用環境等在內的技術參數是至關重要的，更重要的是零配件被采購入庫之前的驗收環節，也需要對其進行檢測，這個也屬于預防性維修保養!

　　即便是實施了入庫檢測的零配件，在領用之后投入安裝之前，領用人還要對其進行檢測，以免出現剛領用的零配件在重新安裝更新之后依然無法實現其功能。

　　對于那些具有高深專業經驗的從業者而言，即便是替換下來的、損壞報廢的零配件也需要仔細檢查和測試，目的就是由此判斷出其損壞的真實原因，并由此舉一反三，看看現役設施設備及其構成系統之中是否還可能存在隱患。

　　檢測哪些部位

　　談到這里，人們自然而然地想到中醫學中的所謂“治未病”的理論，說穿了，所謂預防性維修保養的核心就是中醫學上的“治未病”。“治未病”是通過望聞問切，設施設備的預防性維修保養就是通過檢測。

　　舉例來說：

　　(1)在運行狀態下，通過記錄和比對中央空調主機的冷凍或采暖出回水水溫、主機電流、壓縮機排氣和吸氣端外殼溫度及其上升與下降速率可以用來判斷主機和系統的能效。

　　(2)在運行狀態下，透過采樣和化驗冷凍、采暖和冷卻循環水，分析判斷水質的穩定性來甄別水質處理與保養作業的服務質量。

　　(3)在運行狀態下通過測量接頭溫度、運行電流和環境溫度，就可以分析高低壓電力電纜和低壓密集型母線槽是否安全。

　　(4)在檢修狀態下，通過測量和比對絕緣電阻、直流電阻、本體溫度和環境溫度，就可以判斷高低壓電力電纜、低壓密集型母線槽和電動機是否安全可靠。

　　(5)在運行狀態下，通過測量和比對電動機、水泵和風機的運行噪音，就可以判斷它們是否存在包括軸承、聯軸器、定子繞組的隱患。

　　(6)在運行狀態下，通過測量和比對新風機組、排風機組以及風管管網的風速就能實施風量調校。

　　(7)在檢修狀態下，通過檢查緊固，就可以避免間歇性負載特性下接線端子的安全可靠性。

　　(8)根據物業所在地氣象環境數據，通過疏浚、清淤所轄物業屋頂、平臺、地面和地下空間的排水溝渠以及集水井，就能避免臺汛季節“水漫金山”!

　　(9)在相同光照條件和視角、等距離對所轄物業外墻(玻璃幕墻)實施拍照，通過照片比對和擦窗機吊船目測檢視，可發現收口位置密封膠和結構膠脫落或失效等異常。

　　(10)在運行狀態下，通過記錄和分析各樓層水管壓力表數據，可分析出減壓閥是否需要重新調整。

　　預防性維修保養并不一定就是工程人員的工作范疇，物管客服等人員也可以實施預防性維修保養。比如每天早晨交接班時，交班同事在電梯轎廂內手動開啟緊急按鈕，接班同事在大廈監控中心配合，就能在電梯投入運行之前檢查電梯轎廂內緊急按鈕是否可靠、電梯轎廂與大廈監控中心的對講電話是否可靠、電視監控攝像機是否能夠清晰觀察到電梯轎廂內部的實景等等。

　　演習也是一種預防性維修保養，就是假想所轄物業及其設施設備出現緊急狀況時，物管駐場團隊如何利用現有資源實施搶險救災，避免災害損失范圍擴大，有效避免人員傷害。演習不僅考驗處置流程是否科學、有效，也能判斷所轄設施設備及其構成系統是否能夠充分發揮應有作用。

　　在預防性檢測當中還有一種是強制性的，比如電梯年檢、擦窗機年檢、壓力容器年檢、消防年檢、電試繼保、防雷接地等，這些都是物管服務提供商、物業業權所有人、物業使用人所承擔的法定義務。

篇2：給排水設施設備維修保養作業規程

　　給排水設施設備維修保養作業規程

　　一、目的

　　規范給排水設備設施保養工作，確保給排水設備設施各項性能完好。

　　二、適用范圍適用于物業轄區內給排水設備設施（含消防供水機組）的維修保養。

　　三、職責

　　1、管理處主任負責審核《給排水設備設施維修保養年度計劃》并檢查該計劃的執行情況。

　　2、工程部主管負責組織制定《給排水設備設施保養年度計劃》并組織監督該計劃的實施。

　　3、水泵房組長/機電維修員具體負責實施給排水設備的維修保養。

　　4、事務部負責向有關用戶通知停水的情況。

　　四、程序要點

　　1、《給排水設備設施維修保養年度計劃》的制定

　　(1)每年的12月15日之前，由工程部主管組織水泵房組長/機電維修員一起研究制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》并上報公司審批。

　　(2)制定《給排水設備設施維修保養年度計劃》的原則：

　?、俳o排水設備設施使用的頻度；

　?、诮o排水設備設施運行狀況（故障隱患）；

　　③合理的時間（避開節假日、特殊活動日等）；

　　(3)《給排水設備設施維修保養年度計劃》應包括如下內容：

　　①維修保養項目及內容；

　?、趥淦?、備件計劃；

　　③具體實施維修保養的時間；

　?、茴A計費用。

　　2、水泵房機電維修員對給排水設備設施進行維修保養時，應按《給排水設備設施維修保養年度計劃》進行。

　　3、廣場內主供水管（DN100以上加壓管）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內變壓器、PC中央處理器的維修保養由外委完成，其余維修保養由水泵房機電維修員負責。

　　4、水泵機組維修保養。水泵房機電維修員每年的4月、10月份應對小區內所有水泵機組進行一次清潔、保養。

　　(1)電動機維修保養：

　?、儆?00V搖表檢測電動機線圈絕緣電阻是否在0.5MΩ以上，否則應烘干處理或修復；②檢查電動機軸承有無阻滯或異常聲響，如有則應更換同型號規格軸承；

　?、蹤z查電動機風葉有無碰殼現象，如有則應修整處理；

　　④清潔電動機外殼；

　?、輽z查電動機是否脫漆嚴重，如脫漆嚴重則應徹底鏟除脫落層油漆后重新油漆。(2)水泵維修保養：

　　①檢查水泵軸承是否靈活，如有阻滯現象，則應加注潤滑油；如有異常磨擦聲響，則應更換同型號規格軸承；

　?、谵D動水泵軸，如果有卡住、碰撞現象，則應拆換同規格水泵葉輪；如果軸鍵槽損壞嚴重，則應更換同規格水泵軸；

　　③檢查壓盤根處是否漏水成線，如是則應加壓盤根；

　?、芮鍧嵥猛獗恚?/p>

　?、萑缢妹撈峄蜾P蝕嚴重，則應徹底鏟除脫落層油漆，重新刷上油漆。

　　(3)檢查電動機與水泵彈性聯軸器有無損壞，如損壞則應更換。

　　(4)檢查水泵機組螺栓是否緊固，如松弛則應擰緊。

　　5、控制柜維修保養。水泵房機電維修員每年的5月、11月應對廣場內水泵房的控制柜進行一次清潔、保養。

　　(1)用壓縮空氣、干凈干抹布清潔柜內所有元器件，清潔控制柜外殼，務必使柜內無積塵、無污物。

　　(2)檢查、緊固所有接線頭，對于燒蝕嚴重的接線頭應更換。

　　(3)檢查柜內所有線頭的號碼管是否清晰，是否有脫落現象，如是則應整改。

　　(4)交流接觸器維修保養：

　?、偾宄郎缁≌謨鹊奶蓟锖徒饘兕w粒；

　?、谇宄|頭表面及四周的污物（但不要修銼觸頭），燒蝕嚴懲不能正常工作的觸頭應更換；

　?、矍鍧嶈F芯上的油污及臟物；

　　④檢查復位調簧情況；

　　⑤擰緊所有緊固件。

　　(5)自耦減壓啟動器維修保養：

　?、儆?00V搖表測量絕緣電阻，應不低于0.5MΩ，否則應進行干燥處理；

　　②外殼應可靠接地，如有松脫或銹蝕則應在除銹處理后，擰緊接地線。

　　(6)熱繼電器維修保養：

　?、贆z查熱繼電器上的絕緣蓋板是否完整無損，如損壞則應更換；

　?、跈z查熱繼電器的導線接頭處有無過熱痕跡或燒傷，如有則整修處理，處理后達不到要求的應更換。

　　(7)自動空氣開關維修保養：

　　①用500V搖表測量絕緣電阻，應不低于100MΩ，否則應烘干處理；

　?、谇宄郎缁≌謨鹊奶蓟锘蚪饘兕w粒，如果滅弧罩破裂則應更換；

　?、圩詣涌諝忾_關在閉合或斷開過程中，其可動部分與滅弧室的零頭應無卡住現象；④檢查觸頭表面是否有小的金屬顆粒，如有則應將其清除，但不能修銼，只能輕輕擦拭

　　。(8)中間繼是器、信號繼電器修保養：對中間繼電器、信號繼電器應做模擬試驗，檢查兩者的動作是否可靠，輸出信號是否正確，如有問題則應更換同型號的中間繼電器、信號繼電器。

　　(9)信號燈、指示儀表維修保養：

　　①檢查各信號燈是否正常，如有不亮則應更換相同規格的小燈泡；

　　②檢查各批示儀表指示是否正確，如有偏差側應作適當調整，調整后偏差仍較大的則應更換同規格同型號的儀表。

　　(10)遠傳壓力表維修保養：

　?、贆z查表內是否有積水，如有則應干燥處理；

　　②檢查信號線接頭處是否腐蝕，如腐蝕較嚴重則應重新焊接；

　　③偏差很大或信號線腐爛的遠傳壓力表應拆換。

　　6、閘閥、止回閥、浮球閥、液位控制器維修保養

　　(1)閘閥維修保養：

　?、贆z查密封膠墊處是否漏水，如漏水則應更換密封膠墊；

　?、跈z查壓橫油麻繩處是否漏水，如漏水則應重新加壓黃油麻油；

　　③對閘閥閥桿加黃油潤滑；

　?、軐︿P蝕嚴重的閘閥（明裝）應在徹底鏟除底漆后重新油漆。

　　(2)止回閥維修保養：

　?、贆z查止回閥密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、跈z查止回閥彈簧彈力是否足夠，如太軟則應更換同規格彈簧；

　?、蹤z查止回閥油漆是否脫落，如脫落嚴重則應處理后重新油漆。

　　(3)浮球閥維修保養：

　?、贆z查浮球閥密封膠墊是否老化，如老化則應更換；

　?、跈z查浮球閥連桿是否彎曲，如彎曲則應校直；

　　③檢查浮球閥連桿插銷是否磨損嚴重，如磨損嚴重則應更換。

　　(4)液位控制器維修保養：

　?、贆z查密封圈、密封膠墊是否損壞，如損壞則應更換；

　?、谇宄龎毫κ覂任畚?，疏通控制水道；

　?、蹤z查控制桿兩端螺母是否緊固，如松弛則應擰緊；

　?、芫o固所有螺母。

　　7、潛水泵或排污泵維修保養

　　(1)用500V搖表檢測潛水泵或排污泵絕緣電阻是否在0.25MΩ以上，否則應拆開潛水泵或排污泵，對線圈進行烘干處理。

　　(2)檢查密封圈是否已老化，如已老化則應更換。

　　(3)檢查軸承磨損情況，如轉動時有明顯的異常聲響或有阻滯現象，則應更換同型號同規格的軸承。

　　(4)清潔潛水泵、排污泵外殼，如銹蝕嚴重則應在表面處理后重新沒漆一遍。

　　(5)檢查潛水泵、排污泵上所連接的軟管是否牢固，如松弛則應緊固。擰緊潛水泵、排污泵上的所有螺母。

　　8、明裝給排水管維修保養（每年10月進行一次）

　　(1)檢查支持托架是否牢固，否則應加強。

　　(2)檢查流向標示是否鮮明醒目，否則應整改。

　　(3)檢查保護漆是否完好，如脫漆較嚴重則應重新油漆一遍。

　　(4)檢查各連接處是否有漏水現象，如漏水則應處理（更換膠墊）。

　　9、每次給排水設備設施的維修保養時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小時，則應由機電處主管填寫《申請延時維修保養表》經管理處主任批準后方可延時。

　　10、對于計劃中未列出的維修保養工作，應由工程部主管盡快補充至計劃中；對于突發性的設備設施故障，先經工程部主管口頭批準后，可以先組織解決而后寫出《事故報告》并上報公司。

　　11、水泵房機電維修員應將上述維修保養工作清晰、完整、規范地記錄在《維修保養記錄表》內，并于每次維修保養后的3天之內由水泵房組長整理成冊后交機交處存檔，保存期為長期。

　　12、停水管理。給排水設備設施因維修保養等原因需要停水時，應由機電處主管填寫《停申請表》，經物業經理批準后通知公共事務部，由事務部提前24小時通知有關用戶。如因特殊情況突然停水，應在恢復供水12小時內向有關用戶作出解釋。

　　五、記錄

　　六、相關支持文件

篇3：消防設施維護保養常識

　　消防設施維護保養常識

　　一、消防設施的種類：建筑消防設施歸納起來共有13類

　　(一)建筑防火及安全疏散設施

　　(二)消防給水

　　(三)防煙、排煙設施

　　(四)電氣與通訊

　　(五)自動噴水滅火系統

　　(六)火災自動報警系統

　　(七)氣體滅火系統

　　(八)水噴霧滅火系統

　　(九)低倍數泡沫滅火系統

　　(十)高、中倍數泡沫滅火系統

　　(十一)蒸汽滅火系統

　　(十二)移動式滅火器材

　　(十三)其他滅火系統

　　二、消防設施的保養與維護

　　1、室外消火栓由于處在室外，經常受到自然和人為的損害，所以要經常維護。

　　2、室內消火栓給水系統，至少每半年要進行一次全面的檢查。

　　3、自動噴水滅火系統，每兩個月應對水流指示器進行一次功能試驗，每個季度應對報警閥進行一次功能試驗。

　　4、消防水泵是水消防系統的心臟，因此應每月啟動運轉一次，檢查水泵運行是否正常，出水壓力是否達到設計規定值。每年應對水消防系統進行一次模擬火警聯動試驗，以檢驗火災發生時水消防系統是否迅速開通投入滅火作業。

　　5、高、低倍數泡沫滅火系統，每半年應檢查泡沫液及其貯存器、過濾器、產生泡沫的有關裝置，對地下管道應至少5年檢查一次。

　　6、氣體滅火系統，每年至少檢修一次，自動檢測、報警系統每年至少檢查兩次。

　　7、火災報警系統投入運行2年后，其中點型感溫、感煙探測器應每隔3年由專門清洗單位全部清洗一遍，清洗后應作響應閥值及其他必要功能試驗，不合格的嚴禁重新安裝使用。

　　8、滅火器應每半年檢查一次，到期的應及時更換。