物業(yè)公司工程維修項目及收費標準

類別	編號	項目內(nèi)容	單位	收費標準 （參考價）	備注
工         程         維             修	1	水龍頭小修（漏水、調(diào)換小橡皮）	只	40．00	不含材料
	2	水龍頭大修（更換龍頭等）	只	50．00	不含材料
	3	更換水表	只	50．00	不含材料
	4	更換電表	只	50．00	不含材料
	5	水管閥門維修	只	80．00	不含材料
	6	疏通抽水馬桶	只	70．00
	7	疏通浴缸地漏	只	70．00
	8	洗臉盆排水地漏	只	60．00
	9	抽水馬桶給水小修	只	60．00	不含材料
	10	抽水馬桶給水大修	只	80．00	不含材料
	11	給水管補漏	只	70．00	不含材料
	12	給水管大修	只	150．00	不含材料
	13	疏通地漏	只	60．00
	14	燈泡燈管調(diào)換	只	40．00	不含材料
	15	燈具安裝（小于直徑40cm）	只	50．00	不含材料
	16	照明燈故障線路檢查	只	100．00	不含材料
	17	開關(guān)、插座、更換、修理	只	80．00	不含材料
	18	空調(diào)一般故障檢查	只	80．00	不含材料
	19	清洗過濾網(wǎng)	只	80．00	不含材料
	20	調(diào)換煤氣灶開關(guān)	只	60．00	不含材料
	21	煤氣管道檢漏		60．00
	22	排風扇檢修	只	80．00	不含材料
	23	排風扇清潔	只	120．00	不含材料
	24	排油煙機清洗	只	150．00
	25	排油煙機安裝	只	120．00	不含材料
	26	排油煙機檢查	只	100．00	不含材料
	27	門小修	扇	80．00	不含材料
	28	門鎖修理、更換	把	80．00	不含材料
	29	配玻璃	塊	60．00	不含材料
	30	修理地板	平方米	150．00	不含材料
	31	修理單元內(nèi)小五金	只	80．00	不含材料
	32	電話線路故障維修	只	60．00	不含材料
	33	內(nèi)墻修理粉刷	平方米	40．00	不含材料
	34	平頂粉刷	平方米	40．00	不含材料
電   器   維   修	1	換日光燈管	只	45．00	不含材料
	2	換日光燈啟輝器	只	45．00	不含材料
	3	換日光燈鎮(zhèn)流器	只	45．00	不含材料
	4	換普通燈泡	只	35．00	不含材料
	5	換配電插座開關(guān)	只	35．00	不含材料
	6	修電源拖線板	只	40．00	不含材料
	7	普通燈具安裝	套	60．00	不含材料
	8	換冰箱、電烤箱燈泡	只	40．00	不含材料
	9	換保險絲	只	50．00	不含材料
	10	基本電力檢查	次	80．00
	11	檢查電話線路	次	60．00
	12	安裝豪華吊燈	套	100．00	不含材料
	13	換電話插座	只	45．00	不含材料
	14	換電視終端插頭	只	45．00	不含材料
空   調(diào)   維   修	1	空調(diào)過濾網(wǎng)清洗	臺	100．00
	2	空調(diào)加檢修氟利昂	臺	180．00	保修期后
	3	空調(diào)機小修	臺	200．00	保修期后
	4	空調(diào)機大修	臺	300．00	不含材料
	5	空調(diào)主機檢修	臺	280.00	不含材料
門   窗   維   修	1	換大門	扇	150．00	不含材料
	2	換門鎖	套	80．00	不含材料
	3	換鎖頭	只	80．00	不含材料
	4	換大門絞鏈	幅	60．00	不含材料
	5	換門碰兒	幅	50．00	不含材料
	6	換閉門器	幅	80．00	不含材料
	7	安裝拉手	只	80．00	不含材料
	8	換廚門絞鏈	幅	80．00	不含材料
	9	換防盜扣	幅	80．00	不含材料
	10	安裝貓眼	只	80．00	不含材料
	11	換信箱鎖	把	80．00	不含材料
	12	調(diào)換窗扣	只	70．00	不含材料
	13	修理家私		180.00
	14	補天花	㎡	30.00
	15	調(diào)換門扣	只	30．00	不含材料
	16	調(diào)換窗簾龍骨	根	60．00	不含材料
	17	更換玻璃	塊	60．00	不含材料
	18	換窗簾桿	根	80．00	不含材料
潔   具   維   修	1	安裝浴簾桿	根	80．00	不含材料
	2	安裝毛巾架（單個）	根	80．00	不含材料
	3	安裝毛巾架（組合）	根	90．00	不含材料
	4	更換龍頭閥芯	只	65．00	不含材料
	5	更換龍頭	只	60．00	不含材料
	6	更換臺盆	只	60．00	不含材料
	7	更換安裝馬桶、水箱	套	180．00	不含材料
	8	維修水箱	只	100．00	不含材料
	9	更換馬桶蓋板	塊	60．00	不含材料
廚具維修	1	調(diào)換煤氣開關(guān)	只	80．00	不含材料
	2	檢修排氣扇	臺	100．00	不含材料
	3	更換瓷磚	塊	15．00	不含材料
	4	檢修脫排油煙機	臺	150．00	不含材料
	5	換煤氣橡皮管	根	50．00	不含材料

編制說明：

　　1.表內(nèi)人工費單位可根據(jù)小區(qū)用戶對象和特點進行適當調(diào)整。

　　2.材料買價根據(jù)實際安裝的品牌及市場價格進行調(diào)整。

　　3.物業(yè)公司未儲備的材料按市場價加收15%人工服務、倉儲費計取。

　　4.材料品牌將根據(jù)小區(qū)本身使用的品牌來購買，以上僅供參考。

篇2：寫字樓全面物業(yè)預算管理案例

　　物業(yè)管理有限公司(簡稱：物業(yè))是復地集團(2337HK)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合服務之全資機構(gòu)——高地資產(chǎn)之核心成員企業(yè)。2008年底，高地物業(yè)接管了寫字樓A項目，總建筑面積15.35萬平方米，2009年度實行全面預算管理。

舉措一，收入來源與預算管控

　　由于A的收入來源是以(元/月)為基數(shù)的標準，根據(jù)市物價局核定的政府指導價，物業(yè)費收費標準最高為22元/平方米/月，最低收費標準16元/平方米/月，在收入預算時，就要求財務人員精打細算，收集詳細的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費標準，預算主營業(yè)務收入。

　　雖然物業(yè)服務收費標準是按物業(yè)服務合同的約定確定，但業(yè)主入住是一個逐漸的過程，由于受入住率的影響，并非每一個物業(yè)管理區(qū)域的主營收入都能夠全部收回，這就會出現(xiàn)物業(yè)服務費不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟負擔的情況下，A項目根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點，開展多種經(jīng)營，如對空置物業(yè)開展租賃服務，收取代租服務手續(xù)費收入，提供有償特約短駁費服務，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟效益。

舉措二，成本費用與預算管控

　　收入來源的基本確定是物業(yè)服務企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無淡旺季之分，成本和費用的管理及控制成為物業(yè)服務企業(yè)財務管理的核心內(nèi)容：

　　1.寫字樓物業(yè)管理成本構(gòu)成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營運成本，占總成本的20%左右;管理費用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理成本控制的重點。

　　2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預算和定額控制體系。成本控制指標分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對高達70%的公共能源和人力成本進行重點控制。例如，A項目能源控制小組2009年度能耗預算312.4萬元，占總成本的32.56%;2009年度薪酬預算287.37萬元，占總成本的29.95%。

　　3.能源成本的控制具體措施。

　　在滿足顧客對能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施的需要)的同時，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計量、管理無空白點、電價核算準確，平衡點運行。

　　首先，做到普遍計量。安裝電表的總表扣除公共設(shè)備設(shè)施運行費用;配合國家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應的電表可節(jié)約能源費;除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項計量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業(yè)管理自用房安裝電表。普遍計量是能源成本控制的前提和基礎(chǔ)。

　　其次，管理無空白點。有相應的能源使用規(guī)定，派專人負責開關(guān)和控制運行時間。杜絕一切可能的無管理現(xiàn)象，如大樓外射燈、夜班時間因責任不明確或安排不當而無人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。通過能源小組定期對寫字樓進行全面的巡查，杜絕能源管理空白點。

　　再次，電價核算準確。按照當?shù)毓╇娰M計價標準核算電費。商務樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實施戶表工程。為了降低物業(yè)服務企業(yè)成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過顧客平攤的方式彌補。所以，向顧客收取的電費單價應考慮上述兩個因素，由財務人員核算出一個相對固定的單價數(shù)額。

　　最后，平衡點運行。不僅有設(shè)備的運作規(guī)程，還制定了設(shè)備的能源控制操作規(guī)程;在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還劃分不同責任區(qū)域，要求員工根據(jù)實際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。

　　4.人力成本的控制具體措施。A項目的人力成本核算以彈性服務能力的規(guī)劃和實施為主。

　　彈性服務能力從兩個方面實現(xiàn)。培養(yǎng)一專多能的高素質(zhì)的員工;在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務需要及時調(diào)整服務能力。根據(jù)服務需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，允許主動缺員，設(shè)值班經(jīng)理，科學合理地安排服務運作時間和在崗人員。

　　在崗位安排上從兩方面著手。從時間上分析寫字樓服務的需求高峰期和低谷期，重點安排服務能力，而不是平均分配服務能力;從空間上落實服務責任，在不同時段，采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。如在服務高峰期配以定崗定員的較高的服務能力;在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務;以處理意外事件的應急能力為標準來滿足較低服務要求;值班小組人員少，以團隊方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能共同完成值班任務。

　　5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業(yè)服務企業(yè)的一項重要費用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)服務企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。

　　年度預算時公司從多方面考慮，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的具體情況進行物料耗材的預算。公司對物品的采購實行年初預算總額，日常管理過程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度,在物品采購、領(lǐng)用、儲存管理上建立規(guī)范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。

　　(1)材料采購環(huán)節(jié)。

　　在材料采購過程中，貨比三家，利用集團優(yōu)勢確立采購平臺，分為由公司統(tǒng)購的物品和由項目自行采購的非統(tǒng)購物品兩種方式對大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一在合格供方平臺上采購，項目根據(jù)年初預算的需求，按照月度計劃申請，對單位價值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統(tǒng)一跟合格供方進行按月結(jié)賬。

　　(2)材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)。

　　在入庫環(huán)節(jié)我們采用采購回來直接運至項目。在項目設(shè)立倉庫，既減少了耗材的二次搬運，降低了運輸費用和人工成本。又可以利用用友軟件的強大功能，便于盤點。

　　(3)材料儲存管理環(huán)節(jié)。

　　根據(jù)材料性質(zhì)，合理碼放，分類保管，材料標志明顯，便于材料發(fā)放，提高倉庫的利用率。對材料倉庫進行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質(zhì);制訂耗材所必需的經(jīng)濟合理的儲備量，防止超儲積壓，減少資金占用。

　　(4)建立工具、辦公用品等臺賬制度。

　　工具、辦公用品等按使用人建立臺賬及工護具領(lǐng)用手冊，注明領(lǐng)用日期、品名、數(shù)量、價格。自然損耗應以舊換新，人為損耗照價賠償。自然損耗率過高，應追究責任。

2009年A項目預算管控成果

　　2009年在收入沒有完成預算的情況下，由于細化了內(nèi)部管理，向管理要效益，搞好成本控制工作，取得了較好的經(jīng)濟效果。A項目經(jīng)過預算管控，人力成本節(jié)約了51.28萬元、占預算的82.15%、占總成本的31%;能耗節(jié)約108.16萬元、占預算的65.38%、占總成本的26.88%;維修保養(yǎng)費由于是在保修期，爭取到了供方的免費保修，節(jié)約18.13萬元、占總預算的42.99%、管理費用不到總成本的3%，遠遠低于行業(yè)平均水平，較好的完成了各項經(jīng)濟指標。(見表1)◇

　　作者單位：北京物業(yè)管理有限公司