物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱：物業(yè))是復(fù)地集團(tuán)(2337HK)旗下專業(yè)從事房地產(chǎn)綜合服務(wù)之全資機(jī)構(gòu)——高地資產(chǎn)之核心成員企業(yè)。2008年底，高地物業(yè)接管了寫字樓A項(xiàng)目，總建筑面積15.35萬(wàn)平方米，2009年度實(shí)行全面預(yù)算管理。
舉措一，收入來(lái)源與預(yù)算管控
由于A的收入來(lái)源是以(元/月)為基數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)市物價(jià)局核定的政府指導(dǎo)價(jià)，物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)最高為22元/平方米/月，最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)16元/平方米/月，在收入預(yù)算時(shí)，就要求財(cái)務(wù)人員精打細(xì)算，收集詳細(xì)的物業(yè)管理基礎(chǔ)資料，在允許的空置率水平下，按照建筑面積和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)算主營(yíng)業(yè)務(wù)收入。
雖然物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是按物業(yè)服務(wù)合同的約定確定，但業(yè)主入住是一個(gè)逐漸的過(guò)程，由于受入住率的影響，并非每一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的主營(yíng)收入都能夠全部收回，這就會(huì)出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足的現(xiàn)象，在不增加業(yè)主和使用人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)的情況下，A項(xiàng)目根據(jù)所管物業(yè)狀況和物業(yè)區(qū)域的特點(diǎn)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，如對(duì)空置物業(yè)開(kāi)展租賃服務(wù)，收取代租服務(wù)手續(xù)費(fèi)收入，提供有償特約短駁費(fèi)服務(wù)，多方位、多渠道創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益。
舉措二，成本費(fèi)用與預(yù)算管控
收入來(lái)源的基本確定是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的顯著特征，它不受季節(jié)的影響，也無(wú)淡旺季之分，成本和費(fèi)用的管理及控制成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容：
1.寫字樓物業(yè)管理成本構(gòu)成。大致可劃分為四大部分：人力成本，占總成本的40%左右;公共能源，占總成本的30%左右;營(yíng)運(yùn)成本，占總成本的20%左右;管理費(fèi)用，占總成本的10%左右。其中，人力成本和公共能源成本占寫字樓企業(yè)成本的70%左右，成為寫字樓物業(yè)管理成本控制的重點(diǎn)。
2.寫字樓成本控制方法。首先，建立成本預(yù)算和定額控制體系。成本控制指標(biāo)分解，縱向到底，橫向到邊，全員參與。其次，對(duì)高達(dá)70%的公共能源和人力成本進(jìn)行重點(diǎn)控制。例如，A項(xiàng)目能源控制小組2009年度能耗預(yù)算312.4萬(wàn)元，占總成本的32.56%;2009年度薪酬預(yù)算287.37萬(wàn)元，占總成本的29.95%。
3.能源成本的控制具體措施。
在滿足顧客對(duì)能源需求(照明和設(shè)備設(shè)施的需要)的同時(shí)，控制能源成本。能源成本控制的具體措施有：普遍計(jì)量、管理無(wú)空白點(diǎn)、電價(jià)核算準(zhǔn)確，平衡點(diǎn)運(yùn)行。
首先，做到普遍計(jì)量。安裝電表的總表扣除公共設(shè)備設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用;配合國(guó)家或地區(qū)的電力優(yōu)惠政策，安裝相應(yīng)的電表可節(jié)約能源費(fèi);除了設(shè)備設(shè)施的總表外，為大型的設(shè)備設(shè)施安裝專項(xiàng)計(jì)量電表;為了分析、控制公共照明用電，以每層樓為單位安裝電表;為物業(yè)管理自用房安裝電表。普遍計(jì)量是能源成本控制的前提和基礎(chǔ)。
其次，管理無(wú)空白點(diǎn)。有相應(yīng)的能源使用規(guī)定，派專人負(fù)責(zé)開(kāi)關(guān)和控制運(yùn)行時(shí)間。杜絕一切可能的無(wú)管理現(xiàn)象，如大樓外射燈、夜班時(shí)間因責(zé)任不明確或安排不當(dāng)而無(wú)人關(guān)閉用電系統(tǒng)等。通過(guò)能源小組定期對(duì)寫字樓進(jìn)行全面的巡查，杜絕能源管理空白點(diǎn)。
再次，電價(jià)核算準(zhǔn)確。按照當(dāng)?shù)毓╇娰M(fèi)計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)核算電費(fèi)。商務(wù)樓的框架結(jié)構(gòu)決定了房間可任意割斷，所以，供電部門不可能實(shí)施戶表工程。為了降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本，從總表到每位顧客辦公間的線路損耗就只能通過(guò)顧客平攤的方式彌補(bǔ)。所以，向顧客收取的電費(fèi)單價(jià)應(yīng)考慮上述兩個(gè)因素，由財(cái)務(wù)人員核算出一個(gè)相對(duì)固定的單價(jià)數(shù)額。
最后，平衡點(diǎn)運(yùn)行。不僅有設(shè)備的運(yùn)作規(guī)程，還制定了設(shè)備的能源控制操作規(guī)程;在照明管理上，除了正式的規(guī)定，還劃分不同責(zé)任區(qū)域，要求員工根據(jù)實(shí)際情況自行調(diào)整操作規(guī)定。
4.人力成本的控制具體措施。A項(xiàng)目的人力成本核算以彈性服務(wù)能力的規(guī)劃和實(shí)施為主。
彈性服務(wù)能力從兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)。培養(yǎng)一專多能的高素質(zhì)的員工;在滿足需求的情況下，打破人員安排剛性化，根據(jù)服務(wù)需要及時(shí)調(diào)整服務(wù)能力。根據(jù)服務(wù)需求，采取定崗定員和綜合值班結(jié)合的人員排班方式，允許主動(dòng)缺員，設(shè)值班經(jīng)理，科學(xué)合理地安排服務(wù)運(yùn)作時(shí)間和在崗人員。
在崗位安排上從兩方面著手。從時(shí)間上分析寫字樓服務(wù)的需求高峰期和低谷期，重點(diǎn)安排服務(wù)能力，而不是平均分配服務(wù)能力;從空間上落實(shí)服務(wù)責(zé)任，在不同時(shí)段，采取定崗定員和值班結(jié)合的排班方式。如在服務(wù)高峰期配以定崗定員的較高的服務(wù)能力;在低谷期(節(jié)假日等)以值班方式提供服務(wù);以處理意外事件的應(yīng)急能力為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)滿足較低服務(wù)要求;值班小組人員少，以團(tuán)隊(duì)方式相互協(xié)作，小組內(nèi)員工一專多能共同完成值班任務(wù)。
5.日常耗材控制的具體措施。日常耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的一項(xiàng)重要費(fèi)用支出，管好專業(yè)耗材是物業(yè)服務(wù)企業(yè)成本控制的重要環(huán)節(jié)。
年度預(yù)算時(shí)公司從多方面考慮，根據(jù)物業(yè)區(qū)域的設(shè)施設(shè)備、房屋及附屬物的具體情況進(jìn)行物料耗材的預(yù)算。公司對(duì)物品的采購(gòu)實(shí)行年初預(yù)算總額，日常管理過(guò)程中放權(quán)和收權(quán)相結(jié)合的管理模式，通過(guò)建立健全物品管理的內(nèi)部控制制度,在物品采購(gòu)、領(lǐng)用、儲(chǔ)存管理上建立規(guī)范的操作程序,堵住漏洞，降低成本。
(1)材料采購(gòu)環(huán)節(jié)。
在材料采購(gòu)過(guò)程中，貨比三家，利用集團(tuán)優(yōu)勢(shì)確立采購(gòu)平臺(tái)，分為由公司統(tǒng)購(gòu)的物品和由項(xiàng)目自行采購(gòu)的非統(tǒng)購(gòu)物品兩種方式對(duì)大宗、常用、易損物品由公司統(tǒng)一在合格供方平臺(tái)上采購(gòu)，項(xiàng)目根據(jù)年初預(yù)算的需求，按照月度計(jì)劃申請(qǐng)，對(duì)單位價(jià)值較低，非常用物品由各管理處自行采買。公司統(tǒng)一跟合格供方進(jìn)行按月結(jié)賬。
(2)材料領(lǐng)用環(huán)節(jié)。
在入庫(kù)環(huán)節(jié)我們采用采購(gòu)回來(lái)直接運(yùn)至項(xiàng)目。在項(xiàng)目設(shè)立倉(cāng)庫(kù)，既減少了耗材的二次搬運(yùn)，降低了運(yùn)輸費(fèi)用和人工成本。又可以利用用友軟件的強(qiáng)大功能，便于盤點(diǎn)。
(3)材料儲(chǔ)存管理環(huán)節(jié)。
根據(jù)材料性質(zhì)，合理碼放，分類保管，材料標(biāo)志明顯，便于材料發(fā)放，提高倉(cāng)庫(kù)的利用率。對(duì)材料倉(cāng)庫(kù)進(jìn)行定期和不定期的檢查，防止材料毀損、變質(zhì);制訂耗材所必需的經(jīng)濟(jì)合理的儲(chǔ)備量，防止超儲(chǔ)積壓，減少資金占用。
(4)建立工具、辦公用品等臺(tái)賬制度。
工具、辦公用品等按使用人建立臺(tái)賬及工護(hù)具領(lǐng)用手冊(cè)，注明領(lǐng)用日期、品名、數(shù)量、價(jià)格。自然損耗應(yīng)以舊換新，人為損耗照價(jià)賠償。自然損耗率過(guò)高，應(yīng)追究責(zé)任。
2009年A項(xiàng)目預(yù)算管控成果
2009年在收入沒(méi)有完成預(yù)算的情況下，由于細(xì)化了內(nèi)部管理，向管理要效益，搞好成本控制工作，取得了較好的經(jīng)濟(jì)效果。A項(xiàng)目經(jīng)過(guò)預(yù)算管控，人力成本節(jié)約了51.28萬(wàn)元、占預(yù)算的82.15%、占總成本的31%;能耗節(jié)約108.16萬(wàn)元、占預(yù)算的65.38%、占總成本的26.88%;維修保養(yǎng)費(fèi)由于是在保修期，爭(zhēng)取到了供方的免費(fèi)保修，節(jié)約18.13萬(wàn)元、占總預(yù)算的42.99%、管理費(fèi)用不到總成本的3%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平，較好的完成了各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。(見(jiàn)表1)◇
作者單位：北京物業(yè)管理有限公司
篇2：中海地產(chǎn)寫字樓工程管理四大做法
中海地產(chǎn)寫字樓工程管理的四大做法
一、填充墻做法
1.女兒墻在屋面建筑完成面以上300mm設(shè)置鋼筋混凝土反坎，反坎以上采用頁(yè)巖實(shí)心磚。在有安裝支架部位的墻體應(yīng)使用實(shí)心磚砌筑。核心筒外走廊采用120mm厚頁(yè)巖多孔磚。樓梯間隔墻采用頁(yè)巖空心磚。核心筒內(nèi)墻體均為頁(yè)巖空心磚，容重不大于8kN/m3。但在以下部位改用頁(yè)巖實(shí)心磚：
(1)墻厚不大于120mm的墻體；
(2)門窗洞口邊至少120mm寬范圍內(nèi)墻體；
(3)埋在回填層內(nèi)的墻體。砌筑砂漿均為M5水泥砂漿。
2.墻厚不大于120mm的墻體，超過(guò)3m則需設(shè)置腰梁。
3.墻體若為幕墻飾面，墻體需考慮在龍骨連接位置設(shè)置混凝土梁或柱。
4.用水房間（含衛(wèi)生間、茶水間、清潔間、服務(wù)間、廚房、涉水設(shè)備房等）的隔墻根部加設(shè)C20混凝土帶，同墻寬，高度比完成面高120mm（若衛(wèi)生間蹲位高出地面，則混凝土帶比蹲位高120mm）。
5.所有設(shè)備房、水電井在門口處設(shè)200mm高、100mm寬C20混凝土門檻，所有設(shè)備房加設(shè)500mm高、10mm厚防鼠板。
6.所有用水房間的找平層砂漿及防水保護(hù)層使用1：2水泥砂漿內(nèi)摻5％防水劑。
7.有回填層的房間的砌體墻若在本層室內(nèi)地面標(biāo)高以下，則應(yīng)在本層地面下－0.06m處設(shè)置20mm厚1：2水泥砂漿摻5％防水劑防潮層。如果回填部分超過(guò)室內(nèi)地面標(biāo)高時(shí)，必須先將砌體內(nèi)側(cè)模一道防潮層，確保回填后墻體不返潮。
8.所有磚墻與砼墻或梁交接部位墻體兩側(cè)均應(yīng)在抹灰前沿全長(zhǎng)鋪設(shè)200mm寬抗堿玻纖網(wǎng)格布（每邊100mm），網(wǎng)孔中心距4mm×4mm，單位面積重量不小于160g/㎡,斷裂強(qiáng)力不小于1250N/㎡，斷裂強(qiáng)力保留率不小于90%。
9.地下車庫(kù)墻面乳膠漆使用外墻乳膠漆。
二、工程做法
1.樓地面
若樓面有回填層，“鋼筋混凝土樓板清理”和“找平層”在普通房間改為“80mm厚C25混凝土內(nèi)配Φ6.5@250鋼筋網(wǎng)單層雙向，面層提漿抹光”，在車道范圍改為“120mm厚C30混凝土內(nèi)配Φ6.5@250鋼筋網(wǎng)單層雙向，面層提漿抹光”。
所有穿樓板的管道周邊均用C20膨脹細(xì)石混凝土（加水泥用量6%的膨脹防水劑）分兩層填實(shí)，套管內(nèi)用油膏嵌縫，室內(nèi)管道周邊、地漏周邊250mm寬范圍內(nèi)砼基層（基層應(yīng)用1：3水泥砂漿找補(bǔ)平整）上均刷1.2mmJS(Ⅱ型)復(fù)合防水涂料并鋪無(wú)紡布，沿管道上翻50mm。
2.二裝樓面1：（商業(yè)區(qū)域、商業(yè)庫(kù)房、餐飲區(qū)域、商場(chǎng)入口、辦公入口、商業(yè)中庭、商業(yè)門斗、商業(yè)門廳、辦公門廳、首層大堂、所有電梯廳、商業(yè)區(qū)域核心筒外走廊、后勤通道、合用前室、物管用房）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)飾面層（由二裝施工）
3.二裝樓面2：（非下沉式衛(wèi)生間、非下沉式淋浴間、開(kāi)水間、陽(yáng)臺(tái)）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道（由二裝施工）
(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）
(4)1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）
(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層單向拉毛（由二裝施工）
(6)飾面層（由二裝施工）
4.二裝樓面3：（下沉式衛(wèi)生間、下沉式淋浴間、廚房）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道（由二裝施工）
(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層（由二裝施工）
(4)1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上100mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）
(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層單向拉毛（由二裝施工）
(6)1：6水泥膨脹珍珠巖（由二裝施工）
(7)40mm厚C20細(xì)石混凝土剛性層內(nèi)配φb4@250鋼絲網(wǎng)單層雙向，原漿壓光，坡向地漏（由二裝施工）
(8)門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）
(9)飾面層（由二裝施工）
5.瓷磚樓面1：（空調(diào)新風(fēng)機(jī)房、電梯機(jī)房、板換間、全熱交換機(jī)房、機(jī)房走道、值班室、隔油間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結(jié)合層
(4)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高玻化磚踢腳線）
6.瓷磚樓面2：（垃圾房、清潔間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層
(4)1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上1000mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（墻面防水保護(hù)層做法：刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛）。
(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層單向拉毛
(6)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結(jié)合層
(7)10mm厚防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高玻化磚踢腳線）
7.瓷磚樓面3：（空調(diào)制冷機(jī)房、空調(diào)水泵房、冷卻循環(huán)泵房、雨水回收機(jī)房、生活用水水泵房、生活水箱間、避難層消防水箱間、柴油發(fā)電機(jī)房、高低壓配電房、10千伏開(kāi)閉所、冷凍站、鍋爐房、報(bào)警閥間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)砂夾石回填并按設(shè)計(jì)要求找坡
(3)80mm厚C20混凝土內(nèi)配φ6.5@200鋼筋網(wǎng)單層雙向，面層提漿抹光，坡向排水溝或地漏
(4)1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），沿墻上翻至完成面以上300mm高，門洞處做至墻外邊線以外200mm（由二裝施工）
(5)15mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層單向拉毛
(6)素水泥漿結(jié)合層一道
(7)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結(jié)合層
(8)10mm厚300mm×300mm防滑瓷磚，水泥漿擦縫（周邊做100mm高玻化磚踢腳線）
注1：高低壓配電房、10千伏開(kāi)閉所防水及保護(hù)層取消。
注2：排水溝做法
a.溝側(cè)壁采用120mm寬C20混凝土
b.20mm厚1：3水泥砂漿找平層
c.1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型）
d.15mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層壓光
8.玻化磚樓面（避難空間、卸貨平臺(tái)、公共樓梯間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)20mm厚1：2.5干硬性水泥砂漿結(jié)合層
(4)玻化磚，白水泥漿擦縫（周邊做100mm高玻化磚踢腳線）
注：避難空間樓面1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），在鋼筋混凝土樓板面砂漿找補(bǔ)后完成。
9.砂漿樓面1：（非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、儲(chǔ)藏室、空調(diào)水井、強(qiáng)電井、送風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、所有人防區(qū)域除機(jī)動(dòng)車庫(kù)外）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光
注：人防區(qū)域密閉通道視所在位置單獨(dú)設(shè)計(jì)。
10.砂漿樓面2：（水管井）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)20mm厚1：3水泥砂漿找平層
(4)1.5mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型），沿墻面上翻300mm，門洞處做至墻外邊線以外200mm
(5)1：2水泥砂漿面層抹平壓光，向地漏找5%坡度，最薄處10mm
11.砂漿樓面3：（機(jī)房樓梯間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)25mm厚1：2水泥砂漿面層抹平壓光，踏步踏面陽(yáng)角處通長(zhǎng)鋪貼50mm寬灰色防滑地磚
(4)設(shè)置100mm高灰色外墻乳膠漆作踢腳線
12.架空地板樓面：（辦公區(qū)域核心筒外走廊、辦公區(qū)域、消防控制室、衛(wèi)星電視機(jī)房、弱電廣播間、弱電機(jī)房、弱電井、進(jìn)線間）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)網(wǎng)絡(luò)架空地板（由二裝施工）
(3)自流平樓面：（機(jī)動(dòng)車庫(kù)）
(4)鋼筋混凝土底板
(5)素水泥漿結(jié)合層一道(6)50mm厚C30細(xì)石混凝土找平，集水坑范圍3m找坡2%，坡向集水坑
(7)自流平地坪（做法詳專項(xiàng)設(shè)計(jì)）
13.汽車坡道：（汽車坡道、自行車坡道、首層卸貨通道）
(1)鋼筋混凝土底板清理
(2)素水泥漿結(jié)合層一道
(3)50mm厚C30細(xì)石混凝土，面層提漿抹光
(4)環(huán)氧樹(shù)脂地坪（做法詳專項(xiàng)設(shè)計(jì)）
三、頂棚
1.二裝頂棚：（商場(chǎng)入口、辦公入口、后勤通道兼辦公次入口、商業(yè)中庭、商業(yè)門斗、商業(yè)門廳、辦公門廳、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、地下室后勤通道、物管用房、清潔間、辦公區(qū)域、衛(wèi)生間、開(kāi)水間、陽(yáng)臺(tái)）。
(1)鋼筋混凝土樓板清理平整
(2)鋁板或石膏板吊頂（由二裝施工）
2.清水頂棚：（商業(yè)區(qū)域、商業(yè)庫(kù)房、餐廳區(qū)域、餐飲區(qū)域、廚房、避難空間、強(qiáng)電井、弱電井、進(jìn)線間、空調(diào)水井、水管井）
3.乳膠漆頂棚：（公共樓梯間、機(jī)房樓梯間、卸貨通道）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)1：3水泥砂漿找補(bǔ)
(3)白色膩?zhàn)佣滥ス?/p>
(4)白色乳膠漆一底兩面
4.膩?zhàn)禹斉铮海ǜ髟O(shè)備用房—“空調(diào)制冷機(jī)房、空調(diào)水泵房、冷卻循環(huán)泵房、雨水回收機(jī)房、生活用水水泵房、生活水箱間、送風(fēng)機(jī)房、排風(fēng)機(jī)房、空調(diào)新風(fēng)機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、弱電廣播間、電梯機(jī)房、低壓配電房、高壓配電房、10千伏開(kāi)閉所、柴油發(fā)電機(jī)房、板換間、全熱交換機(jī)房、冷凍站、鍋爐房、報(bào)警閥間等”、隔油間、垃圾房、值班室、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、汽車坡道、地下室卸貨平臺(tái)、機(jī)房走道、儲(chǔ)藏室、所有人防區(qū)域）
(1)鋼筋混凝土樓板清理
(2)10mm厚礦棉吸音板頂棚（由二裝施工）
5.保溫頂棚：（具體位置詳設(shè)計(jì)）
(1)擠塑聚苯板保溫層用專用粘結(jié)劑粘貼，用尼龍脹管螺釘固定
(2)3mm厚抗裂砂漿復(fù)合耐堿玻纖網(wǎng)格布一層
(3)飾面層
注：具體位置、厚度和節(jié)點(diǎn)做法以單項(xiàng)設(shè)計(jì)為準(zhǔn)。其中架空層、避難層及其下一層的頂棚須做保溫。
6.格柵頂棚：（具體位置詳設(shè)計(jì)）
(1)灰色膩?zhàn)佣滥ス猓貕ο路粮駯盼恢?/p>
(2)格柵吊頂（由二裝施工）
四、內(nèi)墻面
1.二裝內(nèi)墻：（商業(yè)區(qū)域、商業(yè)庫(kù)房、餐廳區(qū)域、餐飲區(qū)域、廚房、商場(chǎng)入口、商業(yè)中庭、商業(yè)門斗、商業(yè)門廳、辦公入口、辦公門廳、后勤通道兼辦公次入口、合用前室、所有電梯廳、后勤通道、核心筒外走廊、物管用房、）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次打底
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)飾面層（由二裝施工）
注：若墻面飾面層為幕墻，則取消抹灰，但高中區(qū)電梯廳逃生門周圍600mm范圍內(nèi)需抹灰。
2.二裝內(nèi)墻2：（衛(wèi)生間、開(kāi)水間、淋浴間）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)自建筑面完成算起700mm高墻面刷1.2mm厚JS復(fù)合防水涂料（Ⅱ型）（由二裝施工）
(5)防水施工區(qū)域刷1mm厚水泥膠漿單向拉毛（由二裝施工）
(6)飾面層（由二裝施工）
注：淋浴區(qū)防水高度為建筑完成面起1800mm高。
3.瓷磚內(nèi)墻：（垃圾房、隔油間、清潔間）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)10mm厚中檔瓷磚，勾縫劑擦縫
4.乳膠漆內(nèi)墻1：（消防控制室、辦公區(qū)域、機(jī)房走道、公共樓梯間、機(jī)房樓梯間、汽車坡道、地下室卸貨平臺(tái)、首層卸貨通道）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)白色膩?zhàn)佣滥ス?/p>
(5)白色乳膠漆一底兩面
注：卸貨通道自地面起600mm高度以下做玻化磚墻裙。
5.乳膠漆內(nèi)墻2：（墻面未做特殊處理的各機(jī)房—“低壓配電房、高壓配電房、10千伏開(kāi)閉所、報(bào)警閥間、電梯機(jī)房、衛(wèi)星電視機(jī)房、弱電廣播間等”、避難空間、機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、值班室）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)白色膩?zhàn)佣滥ス?/p>
(5)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面
注：車庫(kù)若有彩色乳膠漆，需專項(xiàng)設(shè)計(jì)，由二裝施工。
6.乳膠漆內(nèi)墻3（地下室砼柱）
(1)鋼筋混凝土柱面清理
(2)1：3水泥砂漿找補(bǔ)
(3)白色膩?zhàn)佣滥ス?/p>
(4)自地面起2.8m高度以下墻面刷白色乳膠漆一底兩面
7.膩?zhàn)觾?nèi)墻：（儲(chǔ)藏室、人防功能房間）
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛
(4)白色膩?zhàn)佣滥ス?/p>
注：人防區(qū)域密閉通道視所在位置單獨(dú)設(shè)計(jì)。
8.清水內(nèi)墻：（強(qiáng)電井、弱電井、進(jìn)線間、空調(diào)水井、水管井）
(1)墻體清理
(2)3mm厚1：3水泥砂漿分兩次抹平壓光（僅用于磚墻面，砼墻面無(wú)此層）
9.隨砌隨抹內(nèi)墻：（砌體井道）
8mm厚砌筑砂漿隨砌隨抹平壓光
注：砌體煙道采用此做法，建議優(yōu)先考慮成品煙道；油煙必須使用成品煙道。
10.隔音板內(nèi)墻：（空調(diào)制冷機(jī)房、空調(diào)水泵房、空調(diào)新風(fēng)機(jī)房、冷卻循環(huán)泵房、雨水回收機(jī)房、生活用水水泵房、生活水箱間、柴油發(fā)電機(jī)房、板換間、全熱交換機(jī)房、送排風(fēng)機(jī)房及其它有噪聲的房間）
(1)基層處理刷水泥漿一道
(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛
(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平
(4)40mm×50mm防火處理木龍骨雙向@600，內(nèi)填50mm厚無(wú)紡布包玻璃棉
(5)10mm厚穿孔礦棉板（穿孔濾＞25%）固定在木龍骨上
(6)內(nèi)墻涂料兩道（接縫之間粘貼拉結(jié)帶）
注：柴油發(fā)電機(jī)房隔音板由二裝施工。
11.防爆板內(nèi)墻：（鍋爐房、冷凍站）
(1)基層處理刷水泥漿一道
(2)7mm厚1:3水泥砂漿打底掃毛
(3)6mm厚1:3水泥砂漿找平
(4)防爆板
五、外墻面（使用部位按設(shè)計(jì)，幕墻外墻面單獨(dú)設(shè)計(jì)）
1.面磚外墻
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內(nèi)摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內(nèi)摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)
(4)水泥膠漿粘貼面磚，水泥細(xì)砂漿勾縫
2.涂料外墻
(1)對(duì)基層進(jìn)行毛化處理
(2)13mm厚1：3水泥砂漿打底分兩次抹(內(nèi)摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)
(3)5mm厚1：2.5水泥砂漿抹平搓毛(內(nèi)摻杜拉絲纖維0.9kg/m3)
(4)耐水膩?zhàn)佣滥ス?/p>
(5)外墻涂料一底兩面
六、防水工程做法
屋面及地下室防水做法參考中海地產(chǎn)成都公司企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《防水體系工程做法標(biāo)準(zhǔn)（試行）》執(zhí)行，本標(biāo)準(zhǔn)不再贅述，僅作補(bǔ)充。
1.地下室側(cè)壁防水保護(hù)層做法
120mm厚M5水泥砂漿頁(yè)巖實(shí)心磚保護(hù)墻，每隔3600mm設(shè)一個(gè)240mm×240mm磚柱，在防水層和保護(hù)墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實(shí)。若地下室大于兩層，那兩層以下的保護(hù)墻采用240mm厚M5水泥砂漿頁(yè)巖實(shí)心磚保護(hù)墻。
2.水池做法
(1)水池底板面防水：（消防水池、雨水
回收池、雨水清水池）a.防水鋼筋混凝土底板清理
b.1：2.5水泥砂漿找補(bǔ)
c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層
d.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層抹平壓光
(2)水池側(cè)壁迎水面防水：（消防水池、雨水回收池、雨水清水池）
a.防水鋼筋混凝土墻清理
b.1：2.5水泥砂漿找補(bǔ)
c.4mm厚聚酯胎II型SBS卷材防水層
d.120mm厚M5水泥砂漿頁(yè)巖實(shí)心磚保護(hù)墻,在防水層和保護(hù)墻之間留10mm寬縫隙用M5水泥砂漿隨砌筑隨填實(shí)
e.20mm厚1：2.5水泥砂漿保護(hù)層抹平壓光
篇3：寫字樓建筑工程計(jì)算機(jī)綜合管理技術(shù)應(yīng)用
寫字樓建筑工程計(jì)算機(jī)綜合管理技術(shù)的應(yīng)用
在高科技時(shí)代的今天，計(jì)算機(jī)信息技術(shù)在項(xiàng)目施工中的應(yīng)用顯得尤為重要。作為確保"建筑長(zhǎng)城杯金質(zhì)獎(jiǎng)"爭(zhēng)創(chuàng)"魯班獎(jiǎng)"工程，公司將對(duì)本工程項(xiàng)目進(jìn)行重點(diǎn)管理，配置現(xiàn)代化的計(jì)算機(jī)軟硬件設(shè)備，以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的項(xiàng)目管理目標(biāo)。
項(xiàng)目經(jīng)理部將在施工技術(shù)方案編制、技術(shù)資料的管理、施工進(jìn)度計(jì)劃控制管理、工程預(yù)算管理、成本控制管理、現(xiàn)場(chǎng)規(guī)劃管理中運(yùn)用算機(jī)信息管理技術(shù)，以提高工作效率，使項(xiàng)目法管理施工水平得到提高，向施工項(xiàng)目現(xiàn)代化、規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理邁進(jìn)。
第1節(jié)計(jì)算機(jī)監(jiān)控技術(shù)在本工程的應(yīng)用
項(xiàng)目經(jīng)理部配備10 臺(tái)計(jì)算機(jī)和一臺(tái)服務(wù)器形成項(xiàng)目經(jīng)理部?jī)?nèi)部的局域網(wǎng)，和公司局域網(wǎng)相連接，基本實(shí)行現(xiàn)場(chǎng)無(wú)紙化辦公。為便于業(yè)主、監(jiān)理隨時(shí)了解工程進(jìn)展情況，在每臺(tái)主塔吊上設(shè)PC 攝像頭與服務(wù)器連接，實(shí)現(xiàn)施工現(xiàn)場(chǎng)全過(guò)程監(jiān)控。
此外，為便于了解各細(xì)部的施工進(jìn)展情況，項(xiàng)目經(jīng)理部派專人用數(shù)碼相機(jī)將各細(xì)部情況拍成照片加入到局域網(wǎng)上，供業(yè)主、監(jiān)理隨時(shí)查看。要求每天照片分別于上午9 點(diǎn)、下午4 點(diǎn)兩次拍攝，特殊關(guān)鍵部位施工時(shí)增加拍照次數(shù)，每部位分不同角度拍攝不少于3 張，照片拍攝隨著施工部位的不同經(jīng)常進(jìn)行調(diào)整，達(dá)到準(zhǔn)時(shí)、準(zhǔn)確反映施工現(xiàn)場(chǎng)施工狀況的目的。
第2節(jié)計(jì)算機(jī)技術(shù)在工程技術(shù)管理中的應(yīng)用
項(xiàng)目將采用計(jì)算機(jī)輔助設(shè)計(jì)軟件AUTO CAD 技術(shù)進(jìn)行設(shè)計(jì)、計(jì)算和繪圖作業(yè)，通過(guò)繪制施工總平面布置圖、大樣節(jié)點(diǎn)圖、模板設(shè)計(jì)圖等，實(shí)現(xiàn)對(duì)設(shè)計(jì)對(duì)象的優(yōu)化設(shè)計(jì)，通過(guò)使用CAD 技術(shù)可以提高設(shè)計(jì)質(zhì)量、加快設(shè)計(jì)速度，快速、準(zhǔn)確和全面地計(jì)算和分析設(shè)計(jì)結(jié)果，并進(jìn)行多方案比較，同時(shí)使用AUTOCAD 技術(shù)讓設(shè)計(jì)人員從繁瑣的繪圖勞動(dòng)中解脫，提高工作效率，并且，繪制的圖紙和方案清潔美觀，易存易取易修改;利用Microsoft E*cel 軟件編制，利用軟件中的統(tǒng)計(jì)、計(jì)算等功能，很快計(jì)算出模板圖中各部分的數(shù)量、規(guī)格;采用POWERPOINT 軟件實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理各項(xiàng)方案的演示。
第3節(jié)計(jì)算機(jī)技術(shù)在施工進(jìn)度計(jì)劃中的應(yīng)用
Project 工程項(xiàng)目計(jì)劃管理系統(tǒng)是目前國(guó)內(nèi)工程計(jì)劃管理體系功能最適用齊全的軟件之一，通過(guò)該軟件的引進(jìn)應(yīng)用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目施工計(jì)劃編制的規(guī)范性、高效性，建立良好的計(jì)劃管理控制體系，直觀地分析施工進(jìn)展?fàn)顩r，保證工程優(yōu)質(zhì)、高速地完成。Project 工程項(xiàng)目計(jì)劃管理系統(tǒng)擁有以下幾項(xiàng)主要功能：
3.1 間接快速地進(jìn)行圖形編輯即調(diào)整變化，制作網(wǎng)絡(luò)計(jì)劃圖。
3.2 自動(dòng)生成網(wǎng)絡(luò)橫到圖、單雙代號(hào)網(wǎng)絡(luò)圖和資源圖，并計(jì)算出關(guān)鍵線路和各種工序時(shí)間的參數(shù)。
3.3 對(duì)工作資源費(fèi)用等幾十種報(bào)表進(jìn)行輸入輸出，進(jìn)行多種資源管理；
3.4 智能化自動(dòng)處理各種搭接網(wǎng)絡(luò)和強(qiáng)制時(shí)限要求，按時(shí)段和關(guān)鍵工序分類處理多極網(wǎng)絡(luò)，
3.5 自動(dòng)優(yōu)化功能（多種資源均衡優(yōu)化，工期最短優(yōu)化）；
3.6 直觀地顯示工程進(jìn)度前鋒線，并動(dòng)態(tài)控制施工進(jìn)度計(jì)劃；
3.7 對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行動(dòng)態(tài)跟蹤，對(duì)進(jìn)度計(jì)劃中每個(gè)階段所需要的時(shí)間、工期、時(shí)差、工作量等自動(dòng)換算結(jié)果并統(tǒng)計(jì)分析；
3.8 根據(jù)資源定額及工程量自動(dòng)換算結(jié)果，顯示資源強(qiáng)度圖、費(fèi)用強(qiáng)度圖。
3.9 查詢、修改、調(diào)整、打印輸出標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)絡(luò)圖數(shù)據(jù)報(bào)表、資源分布曲線等，快速編制工程項(xiàng)目的各種報(bào)告。
項(xiàng)目采用該軟件編制年、季、月的三級(jí)控制計(jì)劃，同時(shí)還可以編制詳細(xì)的周計(jì)劃和日計(jì)劃將工作量細(xì)化分解到每一天甚至每一小時(shí)，使每一位管理人員明確每日的工作任務(wù)。由于施工現(xiàn)場(chǎng)各種突發(fā)事件較多，施工計(jì)劃必須及時(shí)調(diào)整方能保證計(jì)劃的時(shí)效性，這也更加顯示了計(jì)算機(jī)軟件應(yīng)用技術(shù)的優(yōu)越性。
第4節(jié)計(jì)算機(jī)在資料管理中的運(yùn)用
本工程項(xiàng)目的施工將嚴(yán)格按照IS09001 標(biāo)準(zhǔn)要求對(duì)施工全過(guò)程的工程資料和施工記錄進(jìn)行建檔管理，項(xiàng)目采用北京市建筑工程資料管理系統(tǒng)軟件，保證大量工程資料能夠系統(tǒng)、有序、完整。
另外，現(xiàn)場(chǎng)試驗(yàn)系統(tǒng)也需要在計(jì)算機(jī)中建立試驗(yàn)臺(tái)賬，隨時(shí)查出到期的試塊、進(jìn)場(chǎng)材料，及時(shí)送樣檢驗(yàn)。
第5節(jié)計(jì)算機(jī)技術(shù)在項(xiàng)目預(yù)算、成本、材料控制管理中的應(yīng)用
成本控制是企業(yè)管理的核心，企業(yè)的一切經(jīng)營(yíng)活動(dòng)都是以利潤(rùn)為目的。預(yù)算工作中繁瑣的、重復(fù)性的簡(jiǎn)單計(jì)算，以及人為查找定額、分類統(tǒng)計(jì)等工作量均很大。項(xiàng)目將采用工程量自動(dòng)計(jì)算系統(tǒng)"預(yù)算大師"系列軟件，通過(guò)計(jì)算機(jī)對(duì)預(yù)算信息進(jìn)行管理，對(duì)定額項(xiàng)目、實(shí)物工程量進(jìn)行一次性輸入，就可完成套價(jià)、取費(fèi)的全過(guò)程處理，完成合格的預(yù)決算編制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成本的動(dòng)態(tài)管理，大大提高了工程預(yù)算、成本管理的效率，保證了各項(xiàng)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，為企業(yè)創(chuàng)造更大的經(jīng)濟(jì)效益。真正突出了快速、方便、準(zhǔn)確的特點(diǎn)。
項(xiàng)目采用的物資材料管理軟件可以保證施工作業(yè)管理的正常需要，通過(guò)進(jìn)行工程材料計(jì)劃，主材預(yù)算，材料庫(kù)存動(dòng)態(tài)管理，材料采購(gòu)計(jì)劃管理，材料分類管理，材料消耗情況統(tǒng)計(jì)及分布，適時(shí)編制各種材料帳表，如材料采購(gòu)分類表、庫(kù)存材料動(dòng)態(tài)變化表，材料消耗明細(xì)表和資金總表、材料管理效果分析表等等，堵住了施工過(guò)程中物資材料管理中的漏洞，收到了良好的管理效益。