20**-20**學(xué)年(上)歷史興趣小組工作活動總結(jié)

　　時光飛逝，轉(zhuǎn)眼間一學(xué)期的時間又過去了，歷史興趣小組的工作也暫告一段落，針對歷史學(xué)科在學(xué)生心目中一直是副科，并且一直得不到重視的現(xiàn)象，也為了更好你應(yīng)對下學(xué)期的歷史中考，力爭更好的培養(yǎng)學(xué)生學(xué)習(xí)歷史的興趣，提高學(xué)生的學(xué)習(xí)成績，在學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心支持下，這學(xué)期面向九年級的同學(xué)，我組織開展了歷史興趣小組的教學(xué)活動。我們都知道：“興趣是最好的老師”，只有興趣十足，才能使歷史學(xué)習(xí)真正的發(fā)揮更好的作用，才能使歷史課堂生動并且豐富多彩。現(xiàn)對這學(xué)期的歷史興趣小組活動總結(jié)如下：

　　第一、我們歷史興趣小組通過觀看有關(guān)歷史題材的影片、搜集資料、圖片等方式來調(diào)動學(xué)生學(xué)習(xí)積極性，培養(yǎng)學(xué)生的動手能力、培養(yǎng)他們的主動性，開闊了學(xué)生視野，拓寬了知識面，培養(yǎng)了學(xué)生的個性特長，提高他們的自我表現(xiàn)能力，學(xué)生開始主動去學(xué)習(xí)，去研究問題，各方面都有很大提高，可以說預(yù)期的目的已經(jīng)基本達(dá)到。并且我們歷史組教師力爭多用課件教學(xué)，因?yàn)檫\(yùn)用多媒體可以把本來生疏的、死板的東西靈動起來，通過圖片等影視資料的展示，更好的再現(xiàn)歷史，使學(xué)生在課堂的積極性有了更大的提高。

　　第二、在大型的紀(jì)念日期間，我們更加注重對學(xué)生興趣的培養(yǎng)，尤其是在“紀(jì)念新中國成立66周年”、“南京大屠殺公祭日”期間，我們歷史興趣小組組織學(xué)生觀看了相關(guān)影片視頻，讓學(xué)生積極參與討論，不僅培養(yǎng)了學(xué)生的愛國情操，也極大地調(diào)動了學(xué)生學(xué)習(xí)歷史的積極性。

　　第三、制定了嚴(yán)格的教活動計(jì)劃，在開展活動的同時，組織學(xué)生詳細(xì)復(fù)習(xí)了中國古代史和中國近代史的相關(guān)知識，并適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行了練習(xí)測驗(yàn)，為下學(xué)期的歷史中考總復(fù)習(xí)打下基礎(chǔ)。

　　通過這些有益的活動，開拓了學(xué)生的視野，提高了學(xué)生課余時間學(xué)習(xí)歷史的積極性，從而提高了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣。

　　通過一學(xué)期的努力，我們從活動中切實(shí)的感受到了學(xué)生的學(xué)習(xí)熱情，也充分證實(shí)了歷史課堂也可以豐富多彩，這就要求我們歷史教師要更好的將這項(xiàng)活動開展下去，更好的堅(jiān)持下去，使歷史興趣小組的活動的成效會更加顯著，使學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣更濃厚，使歷史課堂更加靈動。

　　在開展興趣小組工作中,在后進(jìn)生這方面我也做了大量的工作。

　　一、正確看待后進(jìn)生的問題

　　一把手伸出來有長有短，既然組織考試，學(xué)生的成績肯定就有好有壞，只要學(xué)生的差距不是很大，對待后進(jìn)生，我時時關(guān)心他們，不歧視、不諷刺他們，對他們曉之以理。

　　二、培養(yǎng)學(xué)生對歷史學(xué)科的興趣

　　對于九年級的學(xué)生來說，面臨中招考試，新舊知識要聯(lián)系在一起因?yàn)樗麄兊幕A(chǔ)不一樣，所以要想法調(diào)動各類學(xué)生的積極性，他們學(xué)不好，就會對歷史學(xué)科產(chǎn)生一種厭惡，一旦這種情緒產(chǎn)生，學(xué)生就很難學(xué)好這門課。在激發(fā)興趣這方面，我做了很多工作，在課堂上，對后進(jìn)生我關(guān)注更多，對他們提問的更多，亦有進(jìn)步馬上表揚(yáng)。在上課的過程中，穿插故事，讓后進(jìn)生提前找有關(guān)的故事，上課的時候講給大家聽，讓他們從找故事的過程中對歷史有新的認(rèn)識，歷史即生活，歷史這門學(xué)科是很有意思的。在講故事的過程中，同時讓他們體驗(yàn)到成功的喜悅。

　　三、因材施教、因勢利導(dǎo)

　　春秋晚期的孔子早就提出因材施教的教育方法，這種教育方法到至今仍然使用，其實(shí)，后進(jìn)生的形成因素很多：智力的因素、貪玩等因素。九年級的學(xué)生由于智力因素造成的成績不好很少，大多數(shù)是由于貪玩造成的。因此，對于由于智力因素造成的成績不好的，降低知識的難度，讓他們能在基礎(chǔ)之上有一定的進(jìn)步，同時加強(qiáng)對他們的輔導(dǎo)。對于那些因貪玩造成的。我加強(qiáng)對他們的監(jiān)督，并給他們制定目標(biāo)，及時地督促他們完成任務(wù)。

　　四、了解他們，拉近和他們的距離

　　良好的師生關(guān)系是學(xué)生提高成績的重要途徑，很多學(xué)生就因?yàn)橄矚g一個老師從而喜歡他所帶的課。課下我與學(xué)生經(jīng)常進(jìn)行交流，了解學(xué)生，從而對后進(jìn)生的轉(zhuǎn)化工作更加有利。

　　總之我覺得，后進(jìn)生在經(jīng)過一段時間的挫折之后，他們也會慢慢對歷史入門了，我想他們的成績在下學(xué)期一定會有更大的提高，我也會更加努力，使每位學(xué)生不掉隊(duì)。

　　市中

　　20**年6月

篇2：中國古鎮(zhèn)歷史街區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營問題探討

　　中國古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)旅游商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營問題的探討

　　　自從江南六鎮(zhèn)成功的實(shí)施旅游開發(fā)以來，古鎮(zhèn)旅游方興未哀。各地古鎮(zhèn)紛紛搶灘登陸，具有代表性的有以江西婺源、皖南山區(qū)為代表的徽派古鎮(zhèn)古村落、以黃龍溪、洛帶為代表的川西古鎮(zhèn)。

　　奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在20**至20**年度成功地實(shí)施了惠山古鎮(zhèn)風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)、無錫蕩口古鎮(zhèn)、成都安仁古鎮(zhèn)、成都西來古鎮(zhèn)、成都平樂古鎮(zhèn)等多個古鎮(zhèn)項(xiàng)目的旅游總體策劃及旅游商業(yè)地產(chǎn)綜合規(guī)劃。根據(jù)奇創(chuàng)的規(guī)劃和對國內(nèi)眾多古鎮(zhèn)的考察、我們認(rèn)為古鎮(zhèn)的商業(yè)業(yè)態(tài)、開發(fā)規(guī)模、開發(fā)方式等都是古鎮(zhèn)開發(fā)中需要面對的問題，任何一個問題沒有得到很好的處理，都會影響古鎮(zhèn)的成功開發(fā)。

　　目的地型古鎮(zhèn)和城市相融開放型古鎮(zhèn)

　　古鎮(zhèn)開發(fā)過程中，古鎮(zhèn)地理位置的界定非常重要。從古鎮(zhèn)及周邊城市的相互關(guān)系看，可將旅游古鎮(zhèn)劃分為目的地型和城市相融開放型。這兩種古鎮(zhèn)的開發(fā)模式是完全不同的兩種方式。首先需要闡述與界定的是這兩個概念。

　　所謂目的地型，即古鎮(zhèn)本身就是吸引物，成為旅游目的地，如周莊、西塘等。古鎮(zhèn)本身具有較深厚的歷史文化底蘊(yùn)和較豐富的旅游資源。同時非常重要的是這些旅游古鎮(zhèn)都進(jìn)行了相關(guān)的旅游及商業(yè)環(huán)境營造。

　　有部分歷史古鎮(zhèn)，位于大城市的周邊，隨著城市的擴(kuò)充，鎮(zhèn)區(qū)成為城市的一部分。這種古鎮(zhèn)就屬于城市相融開放型，如重慶的磁器口、上海的七寶古鎮(zhèn)等。

　　旅游古鎮(zhèn)經(jīng)營模式 決定開發(fā)成功與否

　　古鎮(zhèn)門票收入是旅游古鎮(zhèn)的重要收入，門票有大門票及小門票之說。大門票泛指通票、聯(lián)票，一般面額較高，一票在手，可以游玩古鎮(zhèn)所有的景點(diǎn)。大門票的價格一般在50元以上，一般包含8-10個特色景點(diǎn)、名人故居、民俗工坊等，如周莊門票達(dá)到100元，其他江南古鎮(zhèn)的大門票普遍在50元以上。小門票單指名人故居、博物館等小景點(diǎn)的門票一般在5-10元之間，少數(shù)高價值景點(diǎn)達(dá)到30元以上水平。相對于將古鎮(zhèn)作為旅游目的地的團(tuán)隊(duì)旅游而言，大門票是旅游價值鏈中的重要環(huán)節(jié)，而且團(tuán)隊(duì)客可以享受較高的折扣優(yōu)惠。而對于普通散客而言，門票是一道門檻。過高的門檻將阻止一般游客的進(jìn)入。城市相融古鎮(zhèn)采用小門票的方式比較合適。

　　門票對于古鎮(zhèn)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)的影響是巨大的，從經(jīng)營戶的角度看，并不希望古鎮(zhèn)設(shè)置較高的門票，因?yàn)檫@將影響到商機(jī)，尤其在鎮(zhèn)區(qū)與城市相融發(fā)展的情況下，古鎮(zhèn)門票的收取與否決定了游客是否逛古鎮(zhèn)的意愿。城市的休閑游客占據(jù)著非常大的比例，這些游客可能將逛古鎮(zhèn)作為一種休閑行為。上海的七寶采用的就是大開放小封閉的經(jīng)營模式，曾經(jīng)有段時間收取景區(qū)大門票，游客量立即銳減。而取消大門票后，古鎮(zhèn)又恢復(fù)了熙熙攘攘的局面。古鎮(zhèn)的經(jīng)營模式是古鎮(zhèn)開發(fā)的重要依據(jù)，合理的經(jīng)營模式?jīng)Q定了古鎮(zhèn)開發(fā)的成功與否。

　　對比這兩種古鎮(zhèn)形態(tài)、經(jīng)營層面上的門票水平、商業(yè)業(yè)態(tài)、目標(biāo)客戶客群、商業(yè)的租金水平都不盡相同。而景區(qū)內(nèi)的商業(yè)業(yè)態(tài)以土特產(chǎn)品、旅游工藝品、小型餐飲、小型客棧為主。景區(qū)的門票對普通游客形成較高的門坎作用，但是跟團(tuán)游客可以享受到較高的價格優(yōu)惠。由于門票的“門坎”作用，大多數(shù)目的地型古鎮(zhèn)的商業(yè)客群是到古鎮(zhèn)的游客，購買產(chǎn)品以旅游紀(jì)念品為主，到傍晚時分紛紛打烊。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)規(guī)模 需要掌握合理的度

　　目前，利用古鎮(zhèn)原有民居開客棧的行為非常流行，這也適應(yīng)了目前休閑度假游的發(fā)展?fàn)顩r。但是，除非周末及節(jié)假日，這些普通客棧的經(jīng)營狀況并非很理想。從表面現(xiàn)象看，這是部分古鎮(zhèn)業(yè)態(tài)的經(jīng)營狀態(tài)，深層次的原因是商業(yè)規(guī)模的無序擴(kuò)張。這種現(xiàn)象在周莊、烏鎮(zhèn)西柵、成都黃龍溪等都有所體現(xiàn)。周莊的財富周莊項(xiàng)目，在古鎮(zhèn)核心區(qū)外，基本處于空置狀態(tài)。西柵縱深的客房，平時基本處于閑置狀態(tài)。黃龍溪，號稱中國十大名鎮(zhèn)之一，同樣是核心區(qū)外商鋪乏人問津。

　　這里就要提出一個問題，古鎮(zhèn)開發(fā)是否有規(guī)模限制。奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)認(rèn)為：任何旅游古鎮(zhèn)的開發(fā)，都需要掌握合理的度，超過限度，就可能就會產(chǎn)生嚴(yán)重的問題。尤其是目的地型的古鎮(zhèn)，由于古鎮(zhèn)自身的常住人口較少，消費(fèi)能力較弱，自發(fā)形成的小區(qū)商業(yè)已經(jīng)呈基本飽和狀態(tài)，而新開發(fā)的項(xiàng)目目標(biāo)客群基本瞄準(zhǔn)旅游者，而旅游者在一個景點(diǎn)所能逗留的時間和所能活動的范圍都是相對有限的，一般一條步行商業(yè)街的長度在300米左右是非常經(jīng)濟(jì)的，而當(dāng)長度超過500米以后，在商業(yè)街的末端，多半出現(xiàn)蕭條的局面。如西柵景區(qū)，主街長度超過1500米，超過1000米以后的商鋪，基本沒有人氣。

　　對于具有旅游性質(zhì)的古鎮(zhèn)或者商業(yè)街區(qū)，規(guī)模的控制顯得非常重要。從國內(nèi)目前幾家成熟的案例看，休閑商業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模都不是非常大。如上海新天地街區(qū)，一期商業(yè)規(guī)模僅3萬平方米，二期包含影院在內(nèi)3萬平方米，而新天地位于上海市的核心城區(qū)，離軌道交通線的距離在200米范圍內(nèi)。四川成都的錦里，一期建設(shè)街道長約300余米，包括客棧在內(nèi)，建筑面積約1萬平方米。南京1912，以民國建筑為主體，建筑面積4萬平方米。我們發(fā)現(xiàn)，這些成功歷史街區(qū)的規(guī)模都控制在5萬平方米以下，且多位于主要城區(qū)的核心地段。由此可見，核心城區(qū)的歷史街區(qū)，主打旅游或休閑商業(yè)，規(guī)模應(yīng)該控制在一定的范圍內(nèi)。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè) 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當(dāng)時的交通方式有關(guān)。而以道路橋梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎(chǔ)的交通運(yùn)輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應(yīng)該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團(tuán)式的開發(fā)模式。我們認(rèn)為這是對古鎮(zhèn)機(jī)理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項(xiàng)目，組團(tuán)式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點(diǎn)”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非?；鸨木置?。而主要商業(yè)街的商鋪實(shí)施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀(jì)念品為主，特色小吃、當(dāng)?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)所參與規(guī)劃與策劃的項(xiàng)目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項(xiàng)目中，始終貫穿這種模式，同時導(dǎo)入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護(hù)涉及到眾多部門，也需要協(xié)調(diào)各方面的利益，奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內(nèi)將更多的經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。

　　旅游古鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè) 尊重歷史空間形態(tài)

　　中國古鎮(zhèn)多數(shù)以水而興，這與當(dāng)時的交通方式有關(guān)。而以道路橋

梁為主體的現(xiàn)代交通體系建立以后，以小型內(nèi)河船只為基礎(chǔ)的交通運(yùn)輸系統(tǒng)逐漸淡出歷史舞臺。很多因水而興的小鎮(zhèn)也交通方式的改變而逐漸沒落。但從商業(yè)街的形態(tài)看，采用傳統(tǒng)的條形商業(yè)街或者十字水街是歷史街區(qū)的主要形態(tài)。

　　我們在現(xiàn)代旅游開發(fā)中，應(yīng)該尊重歷史的空間形態(tài)。目前在某些旅游開發(fā)過程中，有些地方不合時宜地引入了一些現(xiàn)代商業(yè)形態(tài)，如組團(tuán)式的開發(fā)模式。我們認(rèn)為這是對古鎮(zhèn)機(jī)理的一種破壞，效果并不理想。如江南某古鎮(zhèn)項(xiàng)目，組團(tuán)式商業(yè)開發(fā)，業(yè)態(tài)以零售為主，同時不在主要商業(yè)街上，至今空置率很高。所以在古鎮(zhèn)及歷史街區(qū)的開發(fā)過程中，建筑形態(tài)的選擇非常重要。

　　旅游古鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn) 商業(yè)街的縱深開發(fā)

　　一般旅游古鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)，以一條主要的商業(yè)街為依托，商業(yè)街縱深開發(fā)是多數(shù)古鎮(zhèn)面臨的問題，目前大多數(shù)采用的是“住宿+餐飲+景點(diǎn)”的操作模式。在這方面西塘古鎮(zhèn)做的比較好，沿河的古民居已經(jīng)基本開發(fā)成枕河客棧，周末及節(jié)假日呈現(xiàn)非?；鸨木置?。而主要商業(yè)街的商鋪實(shí)施招租，業(yè)態(tài)以旅游工藝品、紀(jì)念品為主，特色小吃、當(dāng)?shù)孛朗炒┎迤渲小?/p>

　　在奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)所參與規(guī)劃與策劃的項(xiàng)目中，如安仁古鎮(zhèn)、蕩口古鎮(zhèn)等項(xiàng)目中，始終貫穿這種模式，同時導(dǎo)入了園林式餐飲與住宿的概念，豐富與提升了產(chǎn)品體系，使古鎮(zhèn)旅游以單純的觀光向觀光與綜合休閑度假相并重轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)了旅游產(chǎn)業(yè)鏈的升級換代。

　　古鎮(zhèn)的開發(fā)與保護(hù)涉及到眾多部門，也需要協(xié)調(diào)各方面的利益，奇創(chuàng)機(jī)構(gòu)在這方面都做了深入研究，我們會在將來的時間內(nèi)將更多的經(jīng)驗(yàn)與大家一起分享。

篇3：Shopping Mall返租模式將退出歷史舞臺

筆者曾經(jīng)在《萬達(dá)》月刊和一些專業(yè)網(wǎng)站的論壇上談到過商業(yè)物業(yè)的幾種運(yùn)作模式,發(fā) 現(xiàn)文中提到的“售后返租”模式的運(yùn)作最能引起同行們的共鳴,論壇上的跟貼眾多,我也收 到很多郵件,大家紛紛提出了自己的見解。雖然近年來返租模式大行其道,但業(yè)內(nèi)一直缺乏 對這種模式的系統(tǒng)性分析。筆者在本文試圖對管理型商鋪的售后返租模式進(jìn)行一些探討,希 望起到拋磚引玉的效果,對我們的工作有所幫助。

產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)是指由專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)經(jīng)營管理,而物業(yè)產(chǎn)權(quán)為了回籠資 金的需要實(shí)行拆零銷售,所有權(quán)與經(jīng)營管理權(quán)實(shí)施分離,用于從事商品銷售、休閑、娛樂等 經(jīng)營活動的建筑物。產(chǎn)權(quán)式商業(yè)物業(yè)主要區(qū)別于產(chǎn)權(quán)未進(jìn)行拆零銷售的經(jīng)營式商業(yè)物業(yè),它 的進(jìn)一步細(xì)分主要以其租賃的方式為依據(jù),分為整體租賃、分零租賃和整體分零租賃相結(jié)合 三種方式。

零售產(chǎn)權(quán)、整體租賃的商業(yè)物業(yè)又稱作“管理型商鋪”,其根本特征是開發(fā)商拆零銷售 產(chǎn)權(quán)回收資金,通過長達(dá)10-20年固定化、利率化的返租回報,將經(jīng)營權(quán)從投資者手中取回, 然后委托專業(yè)的商業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)的管理和經(jīng)營,獲取租金,回報投資者。因?yàn)橛蓪I(yè) 公司代為管理,投資者獲取長期穩(wěn)定的返租回報,故名“管理型商鋪”,其運(yùn)作方式往往概 括為“售后返租”。

一、案例情況

A項(xiàng)目,位于成都市地理中心和商業(yè)中心天府廣場旁邊,于1997年底破土動工,20**年6 月竣工完成。該大樓占地面積7172 平方米,總建筑面積近11萬平方米,共34層。其中地下3 層、4層為車庫,可泊車400余輛;地下2層至地上11層均為營業(yè)用房,單層面積約5000平方 米。12層至30層為寫字樓,單層面積約1500平方米。裙樓設(shè)扶梯40部,兩部觀光電梯,貨梯 1臺,消防梯1臺,客用電梯2臺。

該項(xiàng)目地處絕佳位置,具有無法復(fù)制的優(yōu)勢地位。其地下室與規(guī)劃地鐵中心站直接相 通,成為未來的地鐵上蓋物業(yè),將形成新的“地鐵經(jīng)濟(jì)”和“地鐵概念”。目前12層至30層 的寫字樓已全部整體出售并入住辦公,業(yè)主為某保險公司。地下2層至地上5層為某國內(nèi)著名 百貨零售商負(fù)責(zé)經(jīng)營管理。

該項(xiàng)目在其商鋪的銷售中,采取了所有權(quán)、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)三權(quán)分離的模式:為提高市 場接納力,將商場產(chǎn)權(quán)劃整為零,劃分為10—100平方米的小產(chǎn)權(quán)進(jìn)行銷售回收大量資金。 然后通過回報租金的方法從購房者手中取回商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán),其年回報利率定在7%左右 (高于銀行貸款利率才有吸引力)。這樣所有權(quán)屬于投資者、經(jīng)營權(quán)由專業(yè)商業(yè)管理公司掌 控、入場經(jīng)營商家擁有物業(yè)使用權(quán),實(shí)現(xiàn)了三權(quán)分離。在統(tǒng)一經(jīng)營的背景下,最大程度實(shí)現(xiàn) 商業(yè)物業(yè)的整體經(jīng)營價值,同時使建筑單體獲得最大的價值與租金增長空間。

這是一種高收益高風(fēng)險的運(yùn)作模式,適用于大型封閉式商場。從該項(xiàng)目開盤以來的運(yùn)作 來看,通過拆零產(chǎn)權(quán)、銷售旺鋪回收了巨額資金,大大緩解了困擾開發(fā)商已久的資金緊張問 題。經(jīng)營商進(jìn)場以后經(jīng)營狀況也比較理想,進(jìn)一步增強(qiáng)了中小投資者的信心,促進(jìn)了商鋪的 銷售。

在成都還有一個正在按此模式運(yùn)作的大型項(xiàng)目,其租金回報率為每年7.5%,每三年遞增 0.5%,租賃回報期長達(dá)20年。

二、三方利弊分析

(一)開發(fā)商

對絕大多數(shù)開發(fā)商而言,是沒有足夠的資金實(shí)力和耐心等待物業(yè)的逐漸升值和租金緩慢 抬升。通過零售產(chǎn)權(quán),短期內(nèi)回收大量資金,保證工程建設(shè)的順利進(jìn)行和物業(yè)的正常營運(yùn)— —這或許是不得已而為之的解決之道。

封閉式的大型商業(yè)物業(yè)往往一賣就散,一散就亂。通過將經(jīng)營權(quán)以固定分紅回報的形式 從產(chǎn)權(quán)所有者手中收回,交給真正經(jīng)營實(shí)力的大商家進(jìn)行經(jīng)營,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營,易吸引 上行人流,盤活樓盤,有利于樓盤升值,讓客戶感受升值空間。開發(fā)商一般在項(xiàng)目銷售結(jié) 束、商業(yè)經(jīng)營步入正軌后全身而退,將商鋪的控制權(quán)交給了專業(yè)的商業(yè)管理公司,而商業(yè)管 理公司是否能夠進(jìn)行科學(xué)的營運(yùn)規(guī)劃、完善的經(jīng)營管理及其資質(zhì)、理念 將對商鋪價值、長遠(yuǎn) 的租金回報起到重要的作用。

在這種高風(fēng)險高利潤模式的運(yùn)作當(dāng)中,涉及大型商業(yè)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、招商、銷售、 工程等所有環(huán)節(jié),對開發(fā)商的綜合運(yùn)營能力要求極高。而且,回籠資金(即產(chǎn)權(quán)分散銷售) 與商業(yè)經(jīng)營(即統(tǒng)一規(guī)劃經(jīng)營)兩者總是一對深刻的矛盾,而且商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營對開發(fā)商名 譽(yù)、品牌的影響也將有很強(qiáng)的廣泛性和延續(xù)性:試想,一個銷售不暢,入住率低的住宅小區(qū) 是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心,經(jīng)營不善冷冷清清,返租回報承諾無法兌 現(xiàn)、投資者云集討債的大型購物廣場,即使當(dāng)年開發(fā)商銷售良好,早已賺得盆滿缽滿,其長 期的負(fù)面社會影響也會使開發(fā)商的品牌形象大打折扣。

(二)投資者

近年來,由于股票風(fēng)險太大,銀行利率的一降再降,房產(chǎn)投資便無疑成為投資者關(guān)注的 焦點(diǎn)。臨街商鋪、社區(qū)商業(yè)、商業(yè)步行街、購物中心、專業(yè)市場等各種商業(yè)形態(tài)的物業(yè)紛紛 涌現(xiàn),開發(fā)商與投資者共同把這個市場推向了高潮。“

管理型商鋪”的出現(xiàn),對廣大的購房 投資者有以下的利和弊:

1. 省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,對于投資者來說,可得到極大的便利。

2. 免去了商鋪出租期間對于物業(yè)各項(xiàng)管理所需花費(fèi)的精力,經(jīng)營管理公司具備對物業(yè)進(jìn) 行規(guī)范管理的能力,可以確保物業(yè)出租期間的安全及業(yè)主的各項(xiàng)利益。

3. 確保了市場運(yùn)作初期的業(yè)主利益。一般“管理型商鋪”委托經(jīng)營合同簽訂時,都附有 若干期限的固定回報條款,即在市場啟動初期的若干年限內(nèi),由營運(yùn)管理商向小業(yè)主按固定 利率支付租金回報,租賃期限相對穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。

4. 統(tǒng)一經(jīng)營的商鋪具備對經(jīng)營業(yè)態(tài)、整體形象、商家組合的有利控制,有利于實(shí)現(xiàn)商業(yè) 物業(yè)的整體競爭力,促進(jìn)物業(yè)與租金的長期增值。

投資者的風(fēng)險主要在于:

1. 大型封閉式商場與商業(yè)街或普通臨街鋪面不同,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大, 主要依賴于商場整體經(jīng)營的成功。在委托經(jīng)營合同長達(dá)10—20年運(yùn)營期內(nèi),一旦商場經(jīng)營失 敗,商業(yè)管理公司無力承擔(dān)租金回報,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。

2. 在委托經(jīng)營期滿后,投資者取得對商鋪的處置權(quán),會產(chǎn)生種種難以預(yù)測的后果:或許 部分投資者不再滿足于商業(yè)管理公司的固定利率回報,要求自行出租或者自營,這是合理且 合法的要求,這將逐漸破壞原有的經(jīng)營規(guī)劃和布局,甚至對整體的經(jīng)營產(chǎn)生負(fù)面的影響,風(fēng) 險在此時將漸漸暴露。

(三)經(jīng)營者

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)營商與開發(fā)商天生是一對矛盾體——開發(fā)商希望拆零產(chǎn)權(quán)銷售以回籠 資金,而經(jīng)營商希望只租不售保留完整產(chǎn)權(quán)以便于統(tǒng)一經(jīng)營管理;經(jīng)營商希望有更多的面積 營造休閑的商業(yè)氛圍,開發(fā)商希望出租更多的商業(yè)面積。

從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪類似于整體自營的大型商場和專業(yè)市場,與沿街獨(dú)立商 鋪或零售零租的商業(yè)街產(chǎn)生了較大的區(qū)別,有利于與沿街獨(dú)立商鋪的競爭:

1. 在整體經(jīng)營上,管理型商鋪一般對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定位有著清晰的 界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù)測,做出正確的 決策。

2. 商鋪的租賃期限相對穩(wěn)定,而不像獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商鋪,過多地受到小業(yè)主心態(tài)與個人需要 的影響。

3. 商鋪?zhàn)饨鹣鄬Ψ€(wěn)定。整體經(jīng)營的管理型商鋪受到經(jīng)營管理公司的嚴(yán)格管理,對于租金 的確定,經(jīng)營商會有穩(wěn)定的策略,沉浮一般不會太大,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng)營的規(guī)劃與預(yù) 測。

4. 由于經(jīng)營管理商的統(tǒng)一管理,管理型商鋪的配套服務(wù)將明顯優(yōu)于一般獨(dú)立商鋪。

三、SWOT分析

(一)優(yōu)勢

1. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,它集合了 產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪易回收資金的優(yōu)點(diǎn)和大型購物廣場統(tǒng)一進(jìn)行商業(yè)管理的優(yōu)勢。既能夠在短期 內(nèi)回收大量資金,又可以避免零售產(chǎn)權(quán)導(dǎo)致經(jīng)營混亂的局面。

2. 對購房投資者而言:管理型商鋪省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,投資收 益較為長久而穩(wěn)定,并使業(yè)主回避了市場形成初期較大的經(jīng)營風(fēng)險。

3. 從商業(yè)經(jīng)營角度看,管理型商鋪在整體經(jīng)營上對于項(xiàng)目經(jīng)營內(nèi)容、商家品質(zhì)、形象定 位有著清晰的界定,有助于各經(jīng)營商家入駐前對項(xiàng)目整體營運(yùn)風(fēng)格、發(fā)展前景的了解和預(yù) 測,做出正確的決策。且與各經(jīng)營商家的租賃期限和租金相對穩(wěn)定,有利于入駐商家長遠(yuǎn)經(jīng) 營的規(guī)劃與預(yù)測。

(二)劣勢

1. 投資回報合同期較長,合同期內(nèi)的發(fā)展?fàn)顩r難以預(yù)測:在投資者與商業(yè)管理公司簽訂 的投資回報合同中,為保證主力商家的長期經(jīng)營,一般合同期長達(dá)10年-15年。在此期間,因 經(jīng)營管理不善,租金收益較低不足以償還投資者的固定回報,甚至商場整體倒閉的可能性是 完全存在的。大型封閉式商場基本無臨街鋪面,各個商鋪能否增值與口岸關(guān)系不大,主要依 賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,會導(dǎo)致業(yè)主租金顆粒無收。

2. 投資回報合同期滿后的未來前景難以預(yù)測:10年-15年的合同期滿后,購房者重新獲 得商鋪的經(jīng)營權(quán)。如果此時商場整體經(jīng)營正常,投資者可能不滿足于不到10%的投資回報 率,要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租;如果此時商場已是慘淡經(jīng)營,投資者(尤其是一層商鋪 的投資者)可能出于對商業(yè)管理商的不信任,同樣要求進(jìn)場自行經(jīng)營或自行出租,這將會破 壞商場統(tǒng)一經(jīng)營格局,引發(fā)一系列不可預(yù)測的嚴(yán)重后果。

3. 二層以上的商鋪銷售難度大,投資者風(fēng)險高。大型封閉式商場各個商鋪能否增值與口 岸關(guān)系不大,主要

依賴于商場整體經(jīng)營的成功。一旦商場經(jīng)營失敗,一層商鋪尚可依靠一定 的客流量繼續(xù)維持,二層及以上的商鋪卻無力回天。

(三)機(jī)會

除了宏觀經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和加入WTO帶來的機(jī)遇外,整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪還有 以下的市場機(jī)會點(diǎn):

1. 因?yàn)樽C券市場的風(fēng)險太大,銀行存款利率的一降再降,房產(chǎn)投資尤其是商鋪的投資成 為投資者的新寵。商業(yè)地產(chǎn)相對于住宅和股市,具有回收期短、收益率高、可以利用銀行貸 款的優(yōu)勢。通常商業(yè)地產(chǎn)投資回收周期是6—8年,此后年出租收益率為16%左右。而管理型 商鋪更是省去了投資者出租的風(fēng)險和收取租金的麻煩,投資收益較為長久而穩(wěn)定,并很好地 迎合了中國人“一鋪養(yǎng)三代”的傳統(tǒng)心理。

2. 管理型商鋪類似于全產(chǎn)權(quán)式獨(dú)立商鋪和SHOPPINGMALL之間的過渡產(chǎn)品,但并不是 SHOPPING MALL能夠完全替代它。很多面積在2萬平方米以下、營業(yè)用房樓層較少、位于城 市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這種運(yùn)作模式。因?yàn)樗缺苊饬伺R街式獨(dú)立商鋪的無 序經(jīng)營,又回避了SHOPPING MALL對面積和經(jīng)營業(yè)態(tài)的規(guī)?；瘒?yán)格要求。未來幾年是各個 城市的舊城改造危房改造集中期,這將騰出大量中小規(guī)模的市中心土地,為管理型商鋪的持 續(xù)發(fā)展提供土地供給,帶來了新的機(jī)遇。而且大量的臨街商業(yè)用房被拆遷,經(jīng)營者們急于找 到新的經(jīng)營場所,從而導(dǎo)致商業(yè)用房的需求加大。}

(四)挑戰(zhàn)

整體租賃零售產(chǎn)權(quán)的管理型商鋪在外部環(huán)境上順應(yīng)了商業(yè)零售業(yè)發(fā)展的趨勢和消費(fèi)結(jié) 構(gòu)、消費(fèi)者心理的變化,又不至于給開發(fā)商太大的資金壓力。但管理型商鋪?zhàn)畲蟮奶魬?zhàn)來源 于運(yùn)作模式本身,也就是前面所講的劣勢:合同期內(nèi)能否得到良好的經(jīng)營以及返租期結(jié)束后 商場經(jīng)營問題等。

四、返租模式的風(fēng)險規(guī)避

從前面的分析可以看出,返租模式固有的先天不足帶來了較高的風(fēng)險,在這場信息不對 稱的博弈當(dāng)中,中小投資者明顯處于劣勢。在小業(yè)主投資買房時,開發(fā)商便已經(jīng)為自己設(shè)定 好了金蟬脫殼的步驟。簽訂購房合同時,小業(yè)主必須簽署委托經(jīng)營協(xié)議和租金回報協(xié)議,而 返租方當(dāng)然不會是精明的開發(fā)商,通常是一個與開發(fā)商無任何關(guān)聯(lián)的空頭公司。一旦經(jīng)營不 善,向經(jīng)營商收取的租金不足以抵償向小業(yè)主的返租,如果開發(fā)商也無力或無心承擔(dān)每年高 達(dá)總銷售額7%的巨額返租(這種可能性極大),小業(yè)主的厄運(yùn)也就開始了,這一切與開發(fā)商 沒有任何法律關(guān)系,而承諾返租的空頭公司自然人去樓空。更何況返租協(xié)議長達(dá)15年-20年, 開發(fā)商是否存在難以預(yù)測。

對于一個有社會責(zé)任感,立志于長期發(fā)展的開發(fā)商來講,應(yīng)該明白如果經(jīng)營管理不成 功,返租中斷,往往會對開發(fā)商的品牌、信譽(yù)造成致命性的打擊。如何減少整個模式的風(fēng) 險,保護(hù)博弈各方的長遠(yuǎn)利益,可以從以下幾個方面入手:

1、開發(fā)商保留部分主力商鋪,臨街、主入口商鋪控制在手中,避免商場“臉面”受制 于人。

2、核心主力零售店應(yīng)引進(jìn)已發(fā)展成熟,具有相當(dāng)知名度并獲得消費(fèi)者良好口碑的品牌 經(jīng)營商作為領(lǐng)頭羊(如萬達(dá)購物廣場引進(jìn)沃爾瑪 成都商業(yè)大世界引進(jìn)家樂福,廣州天河城引 進(jìn)日本吉之島,成都羅馬假日廣場引進(jìn)好又多旗艦店),增強(qiáng)購產(chǎn)權(quán)者信心,并有利于商場 經(jīng)營的成功。

3、在可能的前提下,開發(fā)商應(yīng)與核心主力零售店合資或合作經(jīng)營,甚至盡量自營一部 分。這樣既可以增強(qiáng)開發(fā)商對購物中心的整體控制力度,有利于整個商業(yè)物業(yè)的長期經(jīng)營, 又可增強(qiáng)其他經(jīng)營商家與之合作的信心。

4、為了促進(jìn)產(chǎn)權(quán)的零售,返租利率一般高于銀行同期貸款利率,但不一定固定化,在 合同中應(yīng)約束返租利率隨國家中央銀行利率變化而浮動。

5、商場經(jīng)營一般有3-5年的培養(yǎng)期,基本無盈利。而且由于價格競爭的加劇,大型百貨 零售企業(yè)的經(jīng)營效益下滑。據(jù)中華全國商業(yè)信息中心對全國重點(diǎn)大型百貨零售集團(tuán)、股份有 限公司和百貨單體店的統(tǒng)計(jì),20**年商品銷售利潤率分別為0.97%(20**年為 1.34%)、1.02%(20**年為1.2%)、2.4%(20**年為2.8%),因此商業(yè)租金收益極可能不足以沖抵 返租收益。具備社會責(zé)任感的開發(fā)商應(yīng)將回收資金投入新項(xiàng)目,形成整個企業(yè)資金的良性循 環(huán)。

6、重視商業(yè)管理公司扮演的角色,以專業(yè)商業(yè)管理公司為橋梁,構(gòu)建起合理的委托經(jīng) 營機(jī)制,走中介專業(yè)化、規(guī)?；牡缆?允許開發(fā)商逐漸退出,改由商業(yè)管理公司承擔(dān)起物 業(yè)保值、增值、正常返租的責(zé)任。

7、租賃返租協(xié)議到期以后的“返租后遺癥”仿佛一顆定時炸彈,威力如何有待時間的 驗(yàn)證。是否能弱化或者解決該問題,有待于商鋪業(yè)主委員會(或商鋪投資基金)以及商業(yè)經(jīng) 營公司的成熟方能得到有效、徹底的解決。此外,國外流行的“認(rèn)購面積、共有產(chǎn)權(quán)”的辦 法也能很好地解決“返租后遺癥”,其操作方法是,開發(fā)商將商業(yè)物業(yè)或?qū)懽謽?劃成幾大 區(qū)域,每個區(qū)域再劃成等面積的若干份,每個購房者可購買其中的一份或幾份,所有購房者 共同擁有這個區(qū)域的產(chǎn)權(quán),每個人可執(zhí)有共

有產(chǎn)權(quán)證,這實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)證券化的前奏,類似 于“基金”的形式。當(dāng)然,這種辦法在國內(nèi)尚未突破法律和相關(guān)管理規(guī)定的禁區(qū)。

對于國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的投資者來講,無論是開發(fā)商還是中小投資者,都不得不暫時面對融 資渠道匱乏,資本市場發(fā)展不充分、房地產(chǎn)證券化發(fā)展緩慢的現(xiàn)實(shí)。

對開發(fā)商而言,返租模式是不得已而為之的短期行為,相當(dāng)于向廣大中小投資者的一次再融 資,其融資成本明顯較高,且涉及面廣,后遺癥多,社會影響大,風(fēng)險極高。

對中小投資者而言,返租模式類似于一場賭博,其投資的風(fēng)險集中于某一個具體項(xiàng)目或經(jīng)營 團(tuán)隊(duì)的成敗上,這絕非一項(xiàng)科學(xué)的個人投資決策。雖然少數(shù)有實(shí)力有品牌的開發(fā)商,憑借自 身的公司信譽(yù)度,或通過自有物業(yè)的擔(dān)保等措施,保證小投資者的投資信心和所承諾的投資 回報,但在目前國內(nèi)信用體制相對不健全的條件下,返租模式下的投資者確確實(shí)實(shí)成為了弱 勢群體。

因此,返租模式是國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)融資困境與民間投資熱情空前高漲的雙重壓力下形成的 一個階段性產(chǎn)物,它的出現(xiàn)顯示了中國人無窮的智慧和“有條件要上,沒有條件也要上”的 靈活變通能力。但它固有的先天劣勢,決定其生命力是短暫的,隨著房地產(chǎn)融資手段的逐漸 豐富,返租模式必將退出歷史的舞臺。