農(nóng)居點(diǎn)用地整理計(jì)劃
一、概述
農(nóng)村居民點(diǎn)用地是指各鄉(xiāng)鎮(zhèn)管轄范圍內(nèi)的所有村莊用地，包括農(nóng)村居民居住的主房占地、附房占地以及曬場(chǎng)、庭院、宅旁綠化、圍墻等用地，也包括村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施用地。除建制鎮(zhèn)政府駐地的城鎮(zhèn)建成區(qū)以外，一般集鎮(zhèn)、中心村均在此范圍之內(nèi)。農(nóng)居點(diǎn)整理，是指通過(guò)對(duì)已有農(nóng)居點(diǎn)用地的深入加工、改造、調(diào)整及整治，消除原有農(nóng)居點(diǎn)土地利用中對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展起制約或限制作用的因素，促進(jìn)土地利用的有序化、集約化、合理化和科學(xué)化，從而提高土地利用率的一項(xiàng)土地利用管理工程。根據(jù)國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，通過(guò)對(duì)農(nóng)村居民點(diǎn)用地進(jìn)行整理，退宅還田，可增加耕地5%左右。
根據(jù)臺(tái)州縣土地利用總體規(guī)劃下達(dá)到本縣的土地利用控制指標(biāo)，在規(guī)劃期內(nèi)必須通過(guò)土地開(kāi)發(fā)，土地整理及復(fù)墾新增耕地700公頃,因此必須在全縣開(kāi)展縣域、鎮(zhèn)域規(guī)劃和村域規(guī)劃，實(shí)施農(nóng)居點(diǎn)遷村并點(diǎn)，整治空心村，嚴(yán)格農(nóng)村宅基地管理，合理調(diào)整城鄉(xiāng)居民點(diǎn)用地結(jié)構(gòu)，以保證規(guī)劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。
二、農(nóng)居點(diǎn)用地現(xiàn)狀分析
(一)農(nóng)村居民點(diǎn)用地現(xiàn)狀及存在的主要問(wèn)題
1、人均農(nóng)居點(diǎn)面積過(guò)高。*年全縣農(nóng)村居民點(diǎn)用地3551.35公頃，占全縣居民點(diǎn)及工礦用地的65.47%，與全縣耕地總量27686.79公頃相比，農(nóng)居點(diǎn)用地與耕地的比例為1:7.80。全縣*年末農(nóng)村人口40.92萬(wàn)人，人均農(nóng)居點(diǎn)用地為86.79平方米，而且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實(shí)際情況差異較大，因此，整理潛力非常大
2、村莊規(guī)模偏小。根據(jù)*年*縣統(tǒng)計(jì)年鑒，全縣共有1019個(gè)村委會(huì)，而農(nóng)村人口為40.92萬(wàn)人，平均每村的人數(shù)是402人(表2)，若按1892個(gè)自然村統(tǒng)計(jì)，則每村的平均人數(shù)為
216人，據(jù)調(diào)查，最小的自然村的人口只有幾十人，可見(jiàn)村莊的自然縮并有很好的前景。
3建筑密度大，容積率低。由于缺乏村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，不同年代、不同結(jié)構(gòu)的新舊建筑物相互交替、見(jiàn)縫插針式地排列，雖然偶有新蓋農(nóng)房零星分布，但基本上都是連在一起的。八十年代以前的房子以一層簡(jiǎn)易房為主，占地面積很大，八十年代以后的房子以二、三層磚木結(jié)構(gòu)為主，三層以上的樓房不多見(jiàn)，這樣就形成了建筑密度大，容積率低的狀況。據(jù)估算，大部分鄉(xiāng)鎮(zhèn)建筑容積率普遍為1.5～2.0左右，建筑密度一般都在0.8以下。
4、生活設(shè)施差，環(huán)境較為惡劣。在舊農(nóng)村居民點(diǎn)中，公共設(shè)施很不完善。由于建筑密度大，村內(nèi)路窄巷小，而且七拐八彎，甚至穿居住廳堂而過(guò)，一般的交通工具難以入內(nèi)。排污下水道設(shè)施幾乎是一片空白，露天臭水溝在房前屋后通過(guò)，老式廁所及豬牛圈就近分布。每到夏天，蒼蠅蚊子就多，環(huán)境衛(wèi)生較為惡劣。部分丘陵山區(qū)農(nóng)村居民點(diǎn)，其生活用水難以保證，大部分是以坑塘儲(chǔ)水作為生活用水，甚至包括飲用水，其衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)很難符合要求。這樣的居住生活環(huán)境已和當(dāng)前農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平格格不入。如果不進(jìn)行改造完善，那么其居住利用價(jià)值將逐步喪失。
(二)成因分析
農(nóng)村居民點(diǎn)這種粗放型利用現(xiàn)狀，能得以維持到現(xiàn)在，有其一定的背景和原因，這些背景和原因也是構(gòu)成實(shí)施農(nóng)村居民點(diǎn)整理的主要阻礙，增加了整理過(guò)程中的難度。
1、農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度模糊。雖然我國(guó)《民法通則》和《土地管理法》中都明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有，但在實(shí)際操作中，農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織的所有權(quán)難以得到真正體現(xiàn)。長(zhǎng)期以來(lái)人們對(duì)農(nóng)村宅基地所有權(quán)普遍存在一種觀念上的偏差，認(rèn)為宅基地可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，是一種私有財(cái)產(chǎn)，自己不使用，也不準(zhǔn)別人使用，即使閑置、拋荒，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)，宅基地主人擁有使用的權(quán)力，卻沒(méi)有合理使用的義務(wù)。我國(guó)也沒(méi)有相關(guān)法律條文來(lái)限止農(nóng)村宅基地的閑置，這樣，舊宅基地的閑置現(xiàn)象就難以得到有效控制。
2、住宅建設(shè)各自為政，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。目前大部分農(nóng)村居民點(diǎn)都是經(jīng)過(guò)漫長(zhǎng)歲月逐步形成的。不同年代、不同結(jié)構(gòu)的建筑物相互交錯(cuò)。經(jīng)常可以看到在一片60年代的磚木結(jié)構(gòu)住宅群中，豎立起幾棟90年代的三、四層新式農(nóng)村樓房。由于缺乏舊村鎮(zhèn)改造的統(tǒng)一規(guī)劃，新式農(nóng)村建筑也就順其自然地在舊建筑群的空地上建造起來(lái)。這種新、舊交替的形式，無(wú)疑增加了舊居民點(diǎn)改造的成本，新居的主人往往成為舊居民點(diǎn)改造的主要抵制者，隨著年代的推移，更新的住宅又在不斷地落成，這樣形成一種惡性循環(huán)。
3、耕地保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。雖然“保持耕地總量動(dòng)態(tài)平衡”已成為我國(guó)土地管理的戰(zhàn)略目標(biāo)，但在農(nóng)民心中，并沒(méi)有真正樹(shù)立起耕地保護(hù)的強(qiáng)烈意識(shí)。受當(dāng)前農(nóng)業(yè)比較效益低下的影響，耕地拋荒現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，住宅建設(shè)大量侵占耕地，盡管在占用耕地方面，有一定的經(jīng)濟(jì)約束機(jī)制，這種經(jīng)濟(jì)約束機(jī)制在節(jié)約用地方面也起到了一定作用，但還無(wú)法從根本上控制對(duì)耕地的占用。在占用耕地建新房和舊村鎮(zhèn)改造二者選擇中，選擇后者的人并不多。這在一定程度上，也反映了農(nóng)民的耕地保護(hù)意識(shí)不強(qiáng)。
篇2：農(nóng)村集體建設(shè)用地整理及流轉(zhuǎn)協(xié)議
農(nóng)村集體建設(shè)用地整理及流轉(zhuǎn)協(xié)議
甲方：(企業(yè)或個(gè)人)
乙方：(集體經(jīng)濟(jì)組織)
為早日恢復(fù)農(nóng)民生產(chǎn)、生活秩序，優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結(jié)構(gòu)和布局，促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，加快災(zāi)后農(nóng)村住房重建，乙方受委托，與甲方協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議。
第一部分
集體建設(shè)用地整理及住房重建
第一條
為幫助乙方災(zāi)后重建，甲方在鎮(zhèn)村組實(shí)施
(1、建設(shè)用地增減掛鉤;2、拆院并院;3、零星集體建設(shè)用地整理)農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項(xiàng)目。
第二條
經(jīng)甲、乙雙方初步確定參與整理的農(nóng)戶有戶人，集體建設(shè)用地整理面積約畝(經(jīng)國(guó)土部門審定的集體建設(shè)用地面積為準(zhǔn))。其中農(nóng)民安置擬占地畝(占地面積按執(zhí)行)，可節(jié)約集體建設(shè)用地面積約畝(實(shí)際面積以國(guó)土部門正式的竣工驗(yàn)收認(rèn)定面積為準(zhǔn))。
第三條
經(jīng)甲乙雙方協(xié)商議定，集體經(jīng)濟(jì)組織成員住房重建方式為
(1、人均住房面積不低于35㎡的統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建，2、統(tǒng)規(guī)自建)。項(xiàng)目投資總額約為萬(wàn)元。項(xiàng)目涉及由甲方承擔(dān)的費(fèi)用有項(xiàng);由乙方承擔(dān)的費(fèi)用有項(xiàng)。(1、立項(xiàng)費(fèi)用;2、安置點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施配套;3、安置房規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi);4、安置房建設(shè)費(fèi);5、原宅基地復(fù)墾費(fèi);6、房屋及附著物補(bǔ)償;7、綜合驗(yàn)收費(fèi))
項(xiàng)目涉及對(duì)自愿參與農(nóng)戶的相關(guān)補(bǔ)助補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)按：
執(zhí)行;基礎(chǔ)設(shè)施配套標(biāo)準(zhǔn)按：
執(zhí)行。但不得低于都江堰市土地整理領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室《關(guān)于印發(fā)的通知》(都土整辦【20**】19號(hào))文規(guī)定的建房、風(fēng)貌、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。
第四條項(xiàng)目實(shí)施期限：20**年月日至20**年月日。但最長(zhǎng)不得超過(guò)1年半，即18個(gè)月。
第五條
經(jīng)甲乙雙方協(xié)定，項(xiàng)目立項(xiàng)和驗(yàn)收由
(1、甲方;2、乙方)負(fù)責(zé);安置房建設(shè)工程由
(1、甲方;2、乙方)負(fù)責(zé)實(shí)施;安置房基礎(chǔ)設(shè)施配套工程由
(1、甲方;2、乙方)負(fù)責(zé)實(shí)施;原宅基地復(fù)墾及道路溝渠工程由
(1、甲方;2、乙方)負(fù)責(zé)實(shí)施。
第六條
項(xiàng)目工程質(zhì)量要求
(一)土地平整(復(fù)墾)。應(yīng)按相關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)和農(nóng)業(yè)部門的技術(shù)要求，有效耕作層厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田(地)坎、溝(渠)完善、便于耕作的耕地。
(二)田間道路和農(nóng)田水利設(shè)施。應(yīng)按相關(guān)規(guī)范、規(guī)程、標(biāo)準(zhǔn)并分別符合交通、水務(wù)部門的技術(shù)要求，合理布局，便于群眾生產(chǎn)和生活。
(三)農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)(中心村、聚居點(diǎn))，應(yīng)在符合城鎮(zhèn)總體規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的基礎(chǔ)上，依照《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村新型社區(qū)建設(shè)技術(shù)管理確保社區(qū)建設(shè)質(zhì)量的通知》(成建委發(fā)[20**]390號(hào))進(jìn)行合理布局和規(guī)劃設(shè)計(jì);按相關(guān)技術(shù)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，做好新建農(nóng)村居住點(diǎn)的道路、供水、雨(污)水排放管網(wǎng)、化糞(沼氣)池、供電、通訊、廣播電視等“市政”基礎(chǔ)設(shè)施配套工程和綠化。
第七條
項(xiàng)目資金支付：
(一)本合同簽訂后 個(gè)工作日內(nèi)，甲方應(yīng)向乙方支付萬(wàn)元作為項(xiàng)目啟動(dòng)保證金(若項(xiàng)目實(shí)施主體都是甲方，在安置點(diǎn)動(dòng)工后的30日內(nèi)，乙方應(yīng)將該資金支付給甲方用于項(xiàng)目建設(shè));
(二)甲方根據(jù)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度，向乙方支付雙方約定的應(yīng)付乙方總額減去已付啟動(dòng)保證金后的萬(wàn)元。具體支付時(shí)間和額度為：。
第八條
雙方確認(rèn)并經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案不得擅自變更，因特殊情況需要變更的，必須按“先報(bào)批、后變更”的辦法辦理。項(xiàng)目竣工后，實(shí)施主體向相關(guān)部門申報(bào)竣工驗(yàn)收，并確保驗(yàn)收合格。
第二部分
集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)
第九條
甲方投資將集體建設(shè)用地整理項(xiàng)目驗(yàn)收合格并給農(nóng)戶按約定住房安置完成后，扣除安置占用的農(nóng)用地面積后剩余集體建設(shè)用地使用權(quán)，甲、乙雙方委托都江堰市農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)服務(wù)中心辦理集體建設(shè)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)手續(xù)。
第十條
整理擬出讓宗地，批準(zhǔn)的規(guī)劃用途為非住宅用地，具體規(guī)劃用途為。
第十一條
乙方同意將節(jié)約的集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓年，并按照出讓費(fèi)為每平方米大寫元(小寫元)人民幣;總額為人民幣大寫元(小寫元)加上應(yīng)向市政府繳納的稅費(fèi)作為土地出讓起始價(jià)，或按雙方約定，按要求出讓集體建設(shè)用地使用權(quán)。
第十二條
如甲方取得集體建設(shè)用地使用權(quán)，甲乙雙方需另行簽定《集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》。
第十三條
如甲方競(jìng)買成功，甲方采用以下第* 種方式支付本協(xié)議項(xiàng)下的土地使用權(quán)出讓費(fèi)給乙方：
(一)競(jìng)買成交后*日內(nèi)一次性支付，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)的前期整理款可抵作成交地價(jià)款;
(二)采用分期付款方式，具體如下：
第一期：在甲、乙雙方簽訂出讓合同簽字蓋章后日內(nèi)，甲方須繳付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓費(fèi)總額的%，共計(jì)人民幣大寫元(小寫元)，經(jīng)甲、乙雙方確認(rèn)的前期整理款可抵作成交地價(jià)款;
第二期：在甲、乙雙方簽訂出讓合同簽字蓋章后日內(nèi)，甲方須繳付集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓費(fèi)總額的%，共計(jì)人民幣大寫元(小寫元)。
第十四條
乙方同意將掛牌起始價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的溢價(jià)部分按照甲乙雙方：
的比例由乙方支付給甲方，作為前期投資整理回報(bào)，整理回報(bào)可抵作甲方成交地價(jià)款。如該宗地掛牌出讓成交，但甲方未能競(jìng)買成功，乙方同意在土地成交后
日內(nèi)將甲方整理款全額退還甲方，同時(shí)將掛牌起始價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的溢價(jià)部分按約定比例支付給甲方，作為前期投資整理回報(bào)。
第十五條
甲方取得集體建設(shè)用地使用權(quán)后，乙方應(yīng)同意并配合按現(xiàn)行征地政策標(biāo)準(zhǔn)辦理征收土地手續(xù)，落實(shí)補(bǔ)償、安置，屆時(shí)國(guó)有土地出讓的收益與乙方無(wú)關(guān)。
第三部分
權(quán)利義務(wù)與違約責(zé)任
第十六條
甲方權(quán)利與義務(wù)
(一)保證項(xiàng)目費(fèi)用按協(xié)議約定到位，并按進(jìn)度及時(shí)撥付，確保項(xiàng)目的順利推進(jìn);
(二)項(xiàng)目實(shí)施必須首先啟動(dòng)安置點(diǎn)建設(shè)，待項(xiàng)目竣工驗(yàn)收合格后才能實(shí)施建新區(qū)(開(kāi)發(fā)區(qū))建設(shè)。
(三)嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目法人制度、項(xiàng)目合同制度、項(xiàng)目監(jiān)理制度、項(xiàng)目公示制度、項(xiàng)目資金審計(jì)制度、廉政建設(shè)制度等制度。
第十七條
乙方權(quán)利與義務(wù)
(一)負(fù)責(zé)進(jìn)行基本情況、資源調(diào)查;同意項(xiàng)目實(shí)施后節(jié)約的集體建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)按照規(guī)定程序進(jìn)行流轉(zhuǎn)。
(二)在項(xiàng)目所在村(組)成立項(xiàng)目議事委員會(huì)、監(jiān)事會(huì)和村民協(xié)調(diào)小組，依照相應(yīng)法律法規(guī)及本協(xié)議的約定，做好本項(xiàng)目涉及的各方面工作，為項(xiàng)目的順利實(shí)施和確保工程質(zhì)量提供組織保障。
(三)項(xiàng)目竣工前，乙方負(fù)責(zé)完成土地權(quán)屬調(diào)整;新增耕地應(yīng)及時(shí)落實(shí)承包耕種工作，不得荒蕪。
(四)乙方負(fù)責(zé)做好項(xiàng)目涉及對(duì)農(nóng)戶的各種補(bǔ)償、補(bǔ)助、搬遷。負(fù)責(zé)統(tǒng)規(guī)統(tǒng)建安置房分配或?yàn)榻y(tǒng)規(guī)自建戶劃撥宅基地等相關(guān)工作。
第十八條
違約責(zé)任
(一)如因甲方原因造成項(xiàng)目無(wú)法按照本協(xié)議約定時(shí)間竣工或安置農(nóng)戶或驗(yàn)收不合格的，按賠償乙方。
(二)如因乙方原因造成項(xiàng)目無(wú)法按照本協(xié)議約定時(shí)間竣工或驗(yàn)收不合格的，按賠償甲方。
第十九條
甲、乙雙方對(duì)于因發(fā)生不可抗力造成不能履行協(xié)議義務(wù)的，均不承擔(dān)違約或賠償責(zé)任，但必須采取一切必要的補(bǔ)救措施以減少損失并及時(shí)書(shū)面告知對(duì)方。
第二十條
自本協(xié)議簽訂之日起兩個(gè)月內(nèi)，甲方仍未啟動(dòng)農(nóng)民集中安置點(diǎn)建設(shè)工程的，乙方有權(quán)單方面解除本協(xié)議，由此帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)損失由甲方全部承擔(dān)。
第二十一條
如甲方競(jìng)買集體建設(shè)用地使用權(quán)成功，出讓期間及出讓后，政府因公共利益征收本合同項(xiàng)下土地的，本協(xié)議自行終止。土地補(bǔ)償款(不含地上建構(gòu)筑及其他附著物補(bǔ)償)歸乙方享有，乙方對(duì)甲方剩余年限的土地使用權(quán)補(bǔ)償。
第二十二條
本項(xiàng)目實(shí)施中涉及的立項(xiàng)、驗(yàn)收等事宜由甲、乙方與都江堰市國(guó)土資源局另行簽訂協(xié)議約定。
第二十三條
因執(zhí)行本協(xié)議發(fā)生爭(zhēng)議，由爭(zhēng)議雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成的，可向①仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁②人民法院提起訴訟。
第二十四條
其他約定事項(xiàng)：。
第二十五條
本協(xié)議經(jīng)雙方法定代表人簽字及蓋章后生效。
第二十六條
本合同未盡事宜，可由雙方另行協(xié)商簽訂補(bǔ)充協(xié)議;補(bǔ)充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。
第二十七條
本合同一式柒份，甲乙雙方各執(zhí)兩份，所在村民委員會(huì)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府、國(guó)土管理部門各執(zhí)壹份。
第二十八條附委托書(shū)。
甲方(公章)：
乙方(公章)：
法定代表人：
法定代表人：
聯(lián)系電話：
聯(lián)系電話：
二○○*年*月*日
備注：該協(xié)議為規(guī)范本本，系日后辦理土地手續(xù)的必須資料。
附：委托書(shū)
為又好又快實(shí)施我社農(nóng)村住房災(zāi)后重建工作，經(jīng)我社2/3以上社員代表同意，現(xiàn)委托**村農(nóng)業(yè)合作聯(lián)社就引進(jìn)社會(huì)資金實(shí)施農(nóng)村集體建設(shè)用地整理項(xiàng)目相關(guān)事宜，并與投資方進(jìn)行協(xié)商、談判，簽訂《農(nóng)村集體建設(shè)用地整理及流轉(zhuǎn)協(xié)議》。
特此委托。
委托方(公章)：
法人代表：
社員代表：*年*月*日