制定物業(yè)管理方案的要點與方法

　　1物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容

　　物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制定、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物質(zhì)裝備與工作計劃等。

　　上述各項內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。

　　1、關(guān)鍵性內(nèi)容

　　(1)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思(包括項目總體模式與物業(yè)管理服務(wù)工作重點的確定);

　　(2)組織架構(gòu)與人員配置;

　　(3)費用測算與成本控制;

　　(4)管理方式、運作程序及管理措施。

　　以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭力的關(guān)鍵性內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制定過程中，需要認真研究招標文件、深入調(diào)查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運用科學(xué)、合理的方法編制切實可行的實施方案。

　　2、實質(zhì)性內(nèi)容

　　(1)管理制度的制定;

　　(2)檔案的建立與管理;

　　(3)人員培訓(xùn)及管理;

　　(4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容;

　　(5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述;

　　(6)管理指標;

　　(7)物資裝備;

　　(8)工作計劃。

　　以上內(nèi)容一般是對招標文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體相應(yīng)，也是具體實施物業(yè)管理各項服務(wù)的實質(zhì)性方案。在制定方案時要結(jié)合物業(yè)的實際情況，在滿足招標文件的規(guī)定和招標人需求的基礎(chǔ)上，綜合反映企業(yè)的管理服務(wù)水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細節(jié)或單個項目的闡述。

　　2制定物業(yè)管理方案的要點與方法

　　不同特點，不同性質(zhì)，不同檔次的樓盤小區(qū)，其物業(yè)管理方案都會有很大的異同，但基本上都必須遵循以下的要點：

　　根據(jù)樓盤市場定位、開發(fā)商的要求、業(yè)主結(jié)構(gòu)和需求等因素，確定服務(wù)質(zhì)量標準，物業(yè)管理定位。

　　(1)根據(jù)樓盤性質(zhì)、特點等因素確定物業(yè)管理方法。

　　(2)制定服務(wù)標準與管理方法后，提出服務(wù)承諾和具體指標，列出具體落實措施。

　　(3)根據(jù)開發(fā)計劃、施工進度及樓盤銷售情況，制定樓盤前期介入計劃、接管計劃。

　　(4)根據(jù)服務(wù)標準、管理方法及公司支持情況，確定組織架構(gòu)等，人員配備，編制適合本物業(yè)的崗位責(zé)任制、運作方法等。

　　(5)針對樓盤規(guī)劃設(shè)計、周邊情況、規(guī)劃配套、環(huán)境及業(yè)主構(gòu)成等，制定有針對性的日常管理措施。

　　(6)根據(jù)樓盤前期的接管計劃，編制開辦費用預(yù)算。

　　(7)按日常管理項目、設(shè)備設(shè)施、服務(wù)項目和管理標準計算管理費收支預(yù)算，確定管理費的收費標準。

　　(8)對樓盤出入、交通、配套設(shè)施設(shè)備提出合理化建議。

　　(9)對重點管理內(nèi)容展開敘述：如車場、財務(wù)管理、保安等。

　　(10)提出各種有特色的管理設(shè)想和提升管理服務(wù)水平的設(shè)想。

　　1、招標物業(yè)項目的整體設(shè)想與構(gòu)思

　　物業(yè)管理方案作為新接物業(yè)日后的管理綱領(lǐng)性指導(dǎo)性的文本，應(yīng)達到配合開發(fā)商后期銷售的針對性;對物業(yè)管理定位、服務(wù)標準把握的準確性;方案自身的系統(tǒng)性、針對性及實施的可操作性和物業(yè)管理公司利用的有效性等要求。

　　物業(yè)管理方案編制前，需做好以下的的準備工作：

　　(1)收集項目資料：

　　地理位置、樓盤規(guī)模、設(shè)施設(shè)備、開發(fā)商公司情況、開發(fā)計劃、樓盤市場定位、規(guī)劃配套、管理用房情況、銷售價格、附近環(huán)境狀況、治安狀況、周邊環(huán)境、交通狀況、施工計劃及目前進度、開發(fā)商售樓承諾、樓盤銷售情況、業(yè)主構(gòu)成

　　(2)掌握開發(fā)商對管理服務(wù)質(zhì)量標準的要求;

　　(3)掌握業(yè)主的結(jié)構(gòu)、文化、層次和素質(zhì)構(gòu)成，對管理服務(wù)的需求和要求標準;

　　(4)掌握該地區(qū)同等檔次樓盤物業(yè)管理服務(wù)水平及收費水平;

　　(5)掌握公司對該樓盤接管策略、目標及可支配資料;

　　(6)準備現(xiàn)有的管理方案作為參考。

　　2、管理方式與運作程序

　　管理方式與運作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)設(shè)計的管理機制的確定等內(nèi)容組成。

　　(1)組織架構(gòu)的設(shè)置

　　組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計高效運作的組織架構(gòu)。

　　(2)運作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計

　　運作程序包括項目整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設(shè)計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構(gòu)的功能和運作方式。

　　支持系統(tǒng)一般也設(shè)計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項目的支持體系。

　　(3)管理機制的確定

　　管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務(wù)目標的基礎(chǔ)，一般由目標管理責(zé)任制、激勵機制、監(jiān)督機制組成。其中目標管理機制就是將項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭目標以量化的形式作為重要職責(zé)交給項目的管理團隊，并賦予相應(yīng)的權(quán)利，同時將目標的實現(xiàn)與管理團隊的切身利益掛鉤;激勵機制是在目標管理機制的基礎(chǔ)設(shè)計相應(yīng)的激勵辦法;監(jiān)督機制是通過政府、業(yè)主、社會輿論和企業(yè)內(nèi)部管理等渠道來實現(xiàn)對項目運作的監(jiān)督。

　　3、人員的配備、培訓(xùn)與管理

　　(1)人員配備

　　人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質(zhì)要求等。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標準、工作重點來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府指定的物業(yè)管理服務(wù)收費指導(dǎo)標準和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗。

　　(2)人員培訓(xùn)

　　人員培訓(xùn)方案要對各類管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計劃、方式、目標進行詳盡的描述，可以采用綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。

　　(3)人員管理

　　人員管理包括錄用與考核、競爭機制、協(xié)調(diào)關(guān)系、服務(wù)意識、量化管理及標準化運作等，一般根據(jù)招標文件的要求進行描述。

　　4、管理指標與措施

　　(1)管理指標

　　管理指標通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標和經(jīng)濟效益指標兩部分組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對招標人提出的各項管理指標進行明確的響應(yīng)。

　　(2)管理措施

　　管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標文件規(guī)定的各項管理指標和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標主要的管理措施相對應(yīng)，進行詳細的闡述。

　　5、管理制度的指定

　　管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗收管理、公用設(shè)施維護管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容;內(nèi)部股那里制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。一般在方案中一表格形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。

　　6、檔案資料的建立與管理

　　檔案資料應(yīng)采取系統(tǒng)、科學(xué)的方法進行收集、分類、儲存和利用。分類應(yīng)嚴格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格形式進行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點突出保密性的管理措施。

　　7、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容

　　早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制定需要根據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反應(yīng)物業(yè)管理在早期介入和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。

　　8、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述

　　在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)同綜述中需要把握的重點是將各項管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點、運行管理及應(yīng)急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進行突出的描述。

　　9、工作計劃

　　在物業(yè)管理方案中，整體工作計劃的制定應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點，并結(jié)合招標文件的具體要求綜合考慮。工作計劃的制定大體分為三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。制定計劃過程中，要考慮物業(yè)管理方案實施不同階段的工作重點、項目、內(nèi)容、時間要求等因素，可采用表格法、圖表法等表現(xiàn)方式。

　　10.物資裝備

　　物資裝備必須以滿足項目管理需要為目的，在制定物資裝備計劃時，應(yīng)該圍繞物業(yè)管理的開展為核心，從作業(yè)工具、項目機構(gòu)的交通工具、員工辦公生活用品等方面進行合理配置、綜合考慮，同時還應(yīng)根據(jù)工作進度和需要分輕重緩急，根據(jù)不同階段的需求合理安排物資裝備的到位。工作計劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進行表述。

　　11.費用測算

　　在測算過程中，根據(jù)接管項目的類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項目，并根據(jù)物業(yè)所在地物業(yè)管理市場同類物業(yè)的收費標準及企業(yè)現(xiàn)有的管理經(jīng)驗進行全面具體的測算。

　　12.成本控制

　　成本費用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費用的積極性的基礎(chǔ)上，將成本費用控制貫穿于成本費用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費用指出的控制。成本費用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制而控制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務(wù)。

篇2：物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理制度制定

　　物業(yè)知識培訓(xùn)：物業(yè)管理制度制定

　　(一)學(xué)習(xí)要求

　　掌握物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容以及制定物業(yè)管理制度的程序和方法；了解業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容，掌握業(yè)主公約訂立原則和程序，并能正確界定管區(qū)內(nèi)違反(公約)的行為，熟悉房屋裝修程序。

　　(二)學(xué)習(xí)重點

　　1、物業(yè)管理制度體系的內(nèi)容

　　物業(yè)管理制度可分為兩大類：一類是物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度；另一類是物業(yè)管理企業(yè)的外部制度。

　　(l)物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部制度

　　內(nèi)部制度是物業(yè)管理公司為提高管理服務(wù)質(zhì)量和工作效率，根據(jù)經(jīng)營方針和工作特點制訂的一系列工作程序、職責(zé)范圍、崗位責(zé)任制和考核條例等。

　　①物業(yè)管理公司員工管理條例

　　員工管理條例是物業(yè)管理公司最基本的內(nèi)部管理制度，主要包括勞動用工制度、員工行為規(guī)范、員工福利制度、企業(yè)獎懲制度。

　　②物業(yè)管理企業(yè)各部門的職責(zé)范圍

　　包括公司辦公室的職責(zé)范圍、財務(wù)部門的職責(zé)范圍、管理部內(nèi)助職責(zé)范圍、服務(wù)部門的職責(zé)范圍。

　　③物業(yè)管理企業(yè)員工崗位責(zé)任制

　　包括經(jīng)理室人員崗位責(zé)任制、公司辦公室人員崗位責(zé)任制、管理處人員崗位責(zé)任制。

　　(2)物業(yè)管理企業(yè)外部制度

　　外部制度是指用于界定物業(yè)管理參與者權(quán)利與義務(wù)，規(guī)范實施物業(yè)管理過程中各方的行為，協(xié)調(diào)各方主體間關(guān)系的制度，主要制度有：

　　①物業(yè)接管驗收規(guī)定

　　②樓宇入住規(guī)定

　　包括人住通知書、收樓須知、入住手續(xù)書、入住合約。

　　③物業(yè)管理公約

　　是將業(yè)主以及管理者的權(quán)利與義務(wù)以法律文件的形式加以確定，對全體業(yè)主或使用人以及物業(yè)管理者均有約束力，主要包括以下內(nèi)容：

　　1)明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任

　　2)明確物業(yè)開發(fā)商應(yīng)享有的權(quán)利

　　3)明確物業(yè)管理者的權(quán)利與義務(wù)

　　4)明確對物業(yè)公共部位以及公用設(shè)施的管理

　　5)對物業(yè)全部損壞或部分損壞無法正常使用的規(guī)定

　　6)管理費用的規(guī)定

　　7)法律責(zé)任

　　8)其他事項

　　④住戶手冊

　　是一種交住戶保存的文件，主要包括以下內(nèi)容：

　　l)居住區(qū)概況；

　　2)居住區(qū)的管理；

　　3)業(yè)主或住戶須知；

　　4) 購日燈管理與維修；

　　5)物業(yè)管理條例；

　　6)綜合服務(wù)；

　　7)其他應(yīng)注意的事項。

　　⑤住宅區(qū)房屋及有關(guān)設(shè)施接代管制度

　　1)對房屋及有關(guān)設(shè)施接代管范圍、接管標準、接代管程序的規(guī)定。

　　2)對房屋代管權(quán)責(zé)的規(guī)定。

　　⑥房屋管理服務(wù)制度

　　1)房屋維修養(yǎng)護管理規(guī)定。

　　2)房屋裝修管理規(guī)定。

　　⑦住宅區(qū)管理制度

　　主要包括住宅小區(qū)治安保衛(wèi)管理、樓宇管理、機動車管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、消防管理、綠化管理、禁止違章用地及違章建筑的管理及農(nóng)貿(mào)市場管理等規(guī)定。

　　⑧業(yè)主公約

　　⑨業(yè)主委員會章程

　　l)成立業(yè)主委員會的宗旨、目的；

　　2)業(yè)主委員會的權(quán)利、義務(wù)；

　　3)成立業(yè)主委員會的程序；

　　4)勸業(yè)主委員會會議及業(yè)主大會；

　　5)業(yè)主委員會的任務(wù)；

　　6)有關(guān)補充說明。

　　2、制訂物業(yè)管理制度的程序和方法

　　⑴程序

　　第一步：研究所管物業(yè)的實際情況。

　　第二步：研究業(yè)主及物業(yè)使用人的全面情況。

　　第三步：正確評價本企業(yè)狀況。

　　第四步：學(xué)習(xí)理解國家及當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)、制度，借鑒外企業(yè)經(jīng)驗。

　　第五步：整理出本管區(qū)應(yīng)制訂的內(nèi)外規(guī)章制度條目及制訂制度的基本思路。

　　第六步：分頭草擬制度。

　　第七步：征求各方意見，反復(fù)討論修改。

　　第八步：定稿。

　　第九步：通過正式程序批準執(zhí)行。

　　(2)方法

　　①經(jīng)理意見法：在征求公司內(nèi)外意見的基礎(chǔ)上，以物業(yè)公司經(jīng)理的意見為制訂規(guī)章制度的基本思路和規(guī)章制度的主要內(nèi)容。

　　②業(yè)主委員會制訂法：適用于制訂(業(yè)主公約)、(業(yè)主委員會章程》等。

　　③內(nèi)部制訂法：適用于制訂部門崗位職責(zé)和各部門管理范圍內(nèi)相關(guān)制度。

　　④學(xué)習(xí)借鑒法：主要是學(xué)習(xí)借鑒國內(nèi)外對相似物業(yè)進行管理的規(guī)章制度。

　　⑤綜合征定法：綜合運用以上四種制訂規(guī)章制度的方法。

　　3、業(yè)主公約的法律依據(jù)、特點和主要內(nèi)容

　　(l)法律依據(jù)

　　業(yè)主公約是指由業(yè)主承諾的，對全體業(yè)主具有約束力的有關(guān)物業(yè)使用攤護及其管理等方面的行為。其法律依據(jù)主要是：

　　①《民法通則》第83條規(guī)定。

　　②建設(shè)部19*第5號令《城市異產(chǎn)毗連房屋暫行規(guī)定》第五條和第六條規(guī)定。

　　(2)特點

　　①公約的主體是全體業(yè)主。

　　②公約的客體是物業(yè)使用、維修和其他管理等方面的行為， 是基于物權(quán)而派生的客觀行為。

　　③公約的內(nèi)容是有關(guān)物業(yè)使用、維護與管理等方面的權(quán)利。義務(wù)的規(guī)定，其中既有法律規(guī)范的內(nèi)容，也有社會公共道德的內(nèi)容。

　　④公約經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主大會審議通過而生效，對物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的全體業(yè)主和非業(yè)主使用人都具有約束力。

　　⑤公約的立足點是訂約主體的自我意識與行為的把握。

　　(3)業(yè)主公約的主要內(nèi)容

　　業(yè)主公約一般由政府行政主管部門統(tǒng)一制訂示范文本。業(yè)主大會可以根據(jù)本物業(yè)區(qū)域的實際情況進行修改補充，經(jīng)業(yè)主簽約或業(yè)主(代表)大會通過后上報行政主管部門備案。

　　4、業(yè)主公約的訂立

　　(1)訂立的原則

　　包括合法性原則、整體性原則和民主性原則。

　　(2)訂立的程序

　　首次制訂業(yè)主公約一般按以下程序進行：

　　第一步：物業(yè)管理公司組織有關(guān)人員學(xué)習(xí)研究國家和當?shù)卣挠嘘P(guān)法律、法規(guī)，尤其是研究建設(shè)部制訂的業(yè)主公約“示范文本。”

　　第二步：結(jié)合所管項目的實際情況，依照建設(shè)部“示范文本”的基本內(nèi)容，制訂出所管項目的業(yè)主公約(草案)。

　　第三步：用召業(yè)主大會將業(yè)主公約(草案)提交大會討論。修改。

　　第四步：業(yè)主大會通過修改后的業(yè)主公約。

　　第五步：業(yè)主簽字，業(yè)主公約生效

　　業(yè)主公約如需修改，一般由業(yè)主委員會提出修改意見及修改草案，將修改草案提交業(yè)主大會計論通過后執(zhí)行。

　　5、糾正違反業(yè)主公約的行為

　　⑴界定所應(yīng)處理的違反《公約》的行為

　　在物業(yè)管理中，用來約束主體行為的公約有兩種：一是《業(yè)主公約》；二是《物業(yè)管理公約》。前者的主體是全體業(yè)主，后者的主體是業(yè)主、非業(yè)主使用人和物業(yè)管理經(jīng)營者。因此，違反《公約》的行為一般說來有以下三種：

　　①業(yè)主違反《公約》。

　　②非業(yè)主違反《公約》

　　③物業(yè)管理公司違反《公約》

　　作為物業(yè)管理人員應(yīng)正確處理的是業(yè)主和非業(yè)主使用人違反《公約》的行為，具體有：裝修時違反《公約》的行為，搬遷時違反《公約》的行為，日常違反《公約》的行為。

　　⑵及時發(fā)現(xiàn)違反《公約》的行為

　　物業(yè)管理人員應(yīng)努力做到及時發(fā)現(xiàn)各種違約行為，需做到：

　　①加強工作責(zé)任心，認真履行崗位責(zé)任。

　　②物業(yè)管理公司和部門負責(zé)人要經(jīng)常檢查、解決員工工作不到位的問題，及時發(fā)現(xiàn)并處理使用人違約行為。

　　③提高業(yè)主和非業(yè)主使用人遵守《公約》的自意識，建立有效的監(jiān)督機制，認真接待并處理業(yè)主和使用人反映的違約行為。

　　⑶正確處理違反《公約》的行為

　　從廣義上說，《業(yè)主公約》和《約業(yè)管理公約》也屬于物業(yè)管理制度，兩者既有共性，也有個性，概括起來，共性表現(xiàn)在目的相同的實質(zhì)內(nèi)容相近上而個性則表現(xiàn)在：制訂者不同、承諾人與制約人不同、性質(zhì)不同以及對違反者處理方式不同。

　　對違反《公約》行為的處理只能按照《公約》約定的方式進行，主要有：規(guī)勸、制止、批評、警告、按物業(yè)管理制度處理、提起民事訴訟。

　　6、房屋裝修管理

　　⑴住用戶裝修申報

　　①業(yè)主或使用人如需對房屋進行裝修，必須首先向物業(yè)管理公司工程部門提出申請。

　　②工程部門對業(yè)主或使用人的資格進行確認，并提供裝修指南及有關(guān)資料。

　　③業(yè)主或使用人盡快請設(shè)計公司進行裝修方案設(shè)計，并選擇合格的裝修單位。④業(yè)主或使用人在15天將裝修設(shè)計圖紙交工程部門。

　　⑵物業(yè)管理公司審批

　　①接到業(yè)主或使用人遞交的裝修方案一周內(nèi)，工程設(shè)備部門會同安保部門進行審核，考慮是否同意業(yè)主或使用人提交的方案，或提出方案的修 改意見。

　　②裝修方案最終由物業(yè)管理公司批準后方可實施。

　　③方案批準后，與物業(yè)管理公司簽訂協(xié)議，并領(lǐng)取裝修許可證。

　　⑶裝修單位施工

　　與物業(yè)管理公司簽訂《裝修施工責(zé)任書》，并領(lǐng)取施工許可證必須按方案進行施工，施工期間應(yīng)嚴格遵守各項規(guī)定嚴格執(zhí)行建設(shè)部《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》。

　　⑷物業(yè)管理公司驗收。

　　①由業(yè)主或使用人通知工程設(shè)備部門并會同其他有關(guān)部門對工程進行驗收。

　　②隱蔽工程必須在隱蔽前進行

　　驗收。

　　③竣工驗收合格后，由工程設(shè)備部門向業(yè)主或使用人出具竣工驗收單。

　　④業(yè)主或使用人憑竣工驗收單到管理部。安保部門辦理必要的手續(xù)。

篇3：威海市物價局威海市房地產(chǎn)管理局《制定威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標準通知》

威海市物價局、威海市房地產(chǎn)管理局《關(guān)于制定威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標準的通知》

威價費發(fā)〔２００１〕５０號

各市區(qū)物價局、房地產(chǎn)管理局，市區(qū)各物業(yè)管理企業(yè)、小區(qū)管理委員會：

　　根據(jù)威海市物價局、房地產(chǎn)管理局《關(guān)于印發(fā)〈威海市城市物業(yè)管理服務(wù)收費暫行辦法〉的通知》（威價費發(fā)[20**]49號）的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我市實際并參照外地經(jīng)驗，在充分考慮居民承受能力的基礎(chǔ)上，經(jīng)研究，現(xiàn)就威海市城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)收費標準有關(guān)事項通知如下：

　　一、公共性服務(wù)內(nèi)容包括公共設(shè)施、設(shè)備日常運行、維修及保養(yǎng)；公共衛(wèi)生保潔（含樓道）、居民生活垃圾的收集；公共樓道照明及單元電子對講日常運行及養(yǎng)護費用；共用上水、排污、雨水管道等設(shè)施的疏通費用；環(huán)境綠化；公共秩序。公共性服務(wù)內(nèi)容每減少一項，收費標準相應(yīng)降低。

　　二、高標準住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費標準為中準價格（詳見附件一）。小區(qū)管理委員會可根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和業(yè)主滿意程度實行上下浮支，浮動幅度不超過10%。

　　三、普通住宅小區(qū)物業(yè)管理公共性服務(wù)費標準（詳見附件二）。

　　四、住宅小區(qū)內(nèi)的辦公、營業(yè)用房必須交納公共服務(wù)費，但服務(wù)收費標準實行市場調(diào)節(jié)價，由雙方以合同的形式協(xié)商收取。

　　五、普通住宅小區(qū)內(nèi)的烈屬、五保戶、特困戶或享受最低生活保障的住戶按建筑面積每月每平方米不超過0.05元收取。

　　六、房屋共用部位維修資金