美國物業(yè)管理概況及其借鑒意義
一、美國物業(yè)管理概況
(一)管理幾構(gòu)
美國政府行政機構(gòu)中沒有設(shè)立物業(yè)管理的行政管理部門，行業(yè)管理由行業(yè)協(xié)會承擔(dān)。行業(yè)協(xié)會辦有定期刊物，開設(shè)教育性專題講座和課程，為業(yè)主和物業(yè)管理公司提供交流的平臺。在美國，成立物業(yè)管理公司手續(xù)比較簡便，只須符合一些基本的法定條件，但是美國的開發(fā)商或者業(yè)一般只聘用知名度比較高的物業(yè)管理企業(yè)，新設(shè)立的企業(yè)市場拓展難度很大。另外，行業(yè)協(xié)會對物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)和從業(yè)人員的資格管理是比較嚴(yán)格的，比如在加利福尼亞州，規(guī)定取得資質(zhì)的物業(yè)管理公司必須每4年接受45小時專業(yè)課程的培訓(xùn)教育，才被認為主體合格；比如有的管理崗位人員必須取得相應(yīng)的專業(yè)證書，公司管理人員必須持有大學(xué)畢業(yè)證書，有5年工作經(jīng)驗，才能取得協(xié)會頒發(fā)的執(zhí)業(yè)資格證書。
(二)服務(wù)特點
1、專業(yè)服務(wù)十分發(fā)達。專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點之一。美國的社會化分工十分明確，發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)，而是找一家物業(yè)管理公司進行管理。物業(yè)管理公司一般只負責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會征求業(yè)主意愿后決定。有關(guān)業(yè)務(wù)則由物業(yè)公司聘請專業(yè)的清潔、保安、設(shè)備維修等服務(wù)公司承擔(dān)。尤其是保安工作由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局，具有執(zhí)法權(quán)，可以對業(yè)主的違規(guī)違約行為進行處理。
2、企業(yè)經(jīng)營規(guī)模龐大。美國一些規(guī)模大的物業(yè)公司，其內(nèi)部管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的。如具有80年發(fā)展歷史，排列世界500強的Service Master公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理的服務(wù)性公司。它擁有25萬名員工，在43個國家為1200多萬家客戶提供服務(wù)，年營業(yè)額超過73億美元，并創(chuàng)造了連續(xù)30年股價穩(wěn)定增長的驕人業(yè)績。
3、信息技術(shù)應(yīng)用廣泛。美國的信息化程度比較高，社區(qū)的電腦管理系統(tǒng)中，不僅有物業(yè)管理公司的資料，還有住宅小區(qū)的各種圖紙和管線資料，以及業(yè)主和租戶的相關(guān)資料，為做好物業(yè)管理工作才副其了有效的信息支撐。
4、風(fēng)險防范機制健全。為了化解物業(yè)使用中的風(fēng)險，減少業(yè)主和住戶的損失，物業(yè)管理費一般包含房屋保險的費用。房屋保險一般有業(yè)主保險和住戶保險等，當(dāng)業(yè)主或住戶因自然災(zāi)害等原因遭受損失時，由保險公司負責(zé)理賠。如果按住房價值每套10萬美元計算，則每戶每年的保險費約2032美元。
(三)服務(wù)模式
美國的住宅小區(qū)一般都是敞開式的，既沒有圍墻，也沒有任何隔離物和門衛(wèi)看守。美國小區(qū)中的公寓有兩種:一種是合作公寓，屋主沒有產(chǎn)權(quán)，只有股份，根據(jù)單元大小算出你占有大樓的股份比例；另一種是共有公寓，屋主擁有獨立產(chǎn)權(quán)。在美國，對于私人所有房屋的物業(yè)管理，既可以由私人業(yè)主自我管理，也可以委托專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)進行管理。
1、業(yè)主自我管理
在美國，約有20%的中小型的公寓實行業(yè)主自我管理。由全體業(yè)主大會選舉出的業(yè)委會，代表全體業(yè)主管理物業(yè)，負責(zé)人事、財務(wù)、設(shè)備三大塊具體職責(zé)的政策研討、決定以及修正。同時，實行小區(qū)公寓經(jīng)理責(zé)任制，小區(qū)公寓經(jīng)理負責(zé)執(zhí)行業(yè)委會制定的各項規(guī)定。
一般情況下，規(guī)模在350戶的公寓小區(qū)，其業(yè)委會由5名業(yè)主組成，分別擔(dān)任主席、副主席、財務(wù)、設(shè)備管理人和秘書。業(yè)委會又被稱作BOARD(董事會)，這5各成員也被稱為董事會成員。
美國的業(yè)主對業(yè)委會是非常重視的。業(yè)委會通常一年選舉一次，如果業(yè)主不能親自參會投票，會事先寫好委托書并經(jīng)公證后，由其委托人代為參加會議和投票。美國規(guī)定，小區(qū)中業(yè)主享有的權(quán)利與其所有房屋的面積成正比，選舉業(yè)委會大都采用有記名投票方式。業(yè)主往往選舉人品與修養(yǎng)高尚、具備財務(wù)、設(shè)備管理等專業(yè)知識的業(yè)主擔(dān)任業(yè)委會委員。一般情況下，止委會成員是沒有報酬的，有些業(yè)委會成員也會有一些小的福利，如少付一個月物業(yè)費、有一個免費停車位等。
2、委托物業(yè)公司管理
物業(yè)管理公司在實施管理時，通常委派各房產(chǎn)經(jīng)理負責(zé)小區(qū)的日常管理。房產(chǎn)經(jīng)理的職責(zé)主要是制定管理計劃、編制預(yù)算、制定保養(yǎng)計劃、負責(zé)租金收取和營銷活動等，作業(yè)服務(wù)由物業(yè)公司委托專業(yè)公司實施，房產(chǎn)經(jīng)理承擔(dān)作業(yè)服務(wù)監(jiān)理職責(zé)。
在美國，業(yè)委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同期限一般為一年，如果業(yè)委會對物業(yè)管理公司不滿意，必須要提前60天書面告知對方，不再續(xù)約，保證有2個月的緩沖、交接期。如果60天之前不告知，則視為自動續(xù)約。另外，美國規(guī)定物業(yè)公司與業(yè)主簽約后中途撤退屬于違法行為，因此，一些管理水平低的物業(yè)公司就不敢去承接優(yōu)質(zhì)的物業(yè)項目和科技含量高的物業(yè)項目，以免造成不必要的損失。
(四)人員管理
美國擁有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度。隨著物業(yè)管理經(jīng)理人職業(yè)化的發(fā)展，美國物業(yè)管理協(xié)會也擴展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認定，針對大型居住、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)管理者，給與注冊物業(yè)管理經(jīng)理人的資質(zhì)認定。注冊物業(yè)管理經(jīng)理是房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的杰出專業(yè)人員，這項資質(zhì)是成為專業(yè)人士的重要標(biāo)志。目前，美國注冊物業(yè)管理師約有15000名，他們管理著全美8770億美元的房地產(chǎn)，960萬套住宅，76億平方英尺的商業(yè)樓。全美國物業(yè)管理人員協(xié)會(IREM)對從事物業(yè)管理的專業(yè)人員頒發(fā)兩種資格證書：居住物業(yè)管理經(jīng)理(ARM)和注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM)。IREM還設(shè)立了30年獎勵、40年獎勵，鼓勵從業(yè)人員以物業(yè)管理為終身職業(yè)。
1、居住物業(yè)管理經(jīng)理(ARM，Accredited Reisden-tial Manager)
居住物業(yè)管理經(jīng)理主要負責(zé)管理出租公寓、出租活動住宅、共管住宅、獨棟家庭住宅及單身公寓等。IREM規(guī)定授予ARM資格的從業(yè)人員必須符合接受IREM的職業(yè)培訓(xùn)并修滿5個學(xué)分的課程、通過ARM資格考試、承諾遵守并維護“ARM職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備住宅管理經(jīng)驗等條件。作為ARM申請者在交納申請費用后，可以在五年時間內(nèi)保留申請資格，在此期間，只要達到ARM規(guī)定的授予條件，即可被批準(zhǔn)獲得ARM資格。
除進行ARM和CPM資格認定以外，IREM還對物業(yè)管理公司授予合格管理機構(gòu)(AMO)稱號，申請AMO資格的候選公司應(yīng)從事房地產(chǎn)管理行業(yè)滿三年，并且應(yīng)當(dāng)擁有一名CPM，而且該CPM在申請程序之前已在管理職位上超過180天。除此之外，IREM還在培訓(xùn)課程、職業(yè)道德、保險、資信等方面對候選公司作出了具體規(guī)定。
2、注冊物業(yè)管理經(jīng)理(CPM，Certified property Manager)
注冊物業(yè)管理經(jīng)理人是物業(yè)管理行業(yè)的最高資格，需通過一系列考試，內(nèi)容包括物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、鳳險管理等。
IREM規(guī)定授予CPM資格必須經(jīng)過候選和正式注冊兩個階段。從業(yè)人員必須符合高中畢業(yè)并達到法定年齡、至少具有l(wèi)2個月的房地產(chǎn)管理經(jīng)驗、交納申請費用等條件，才能成為一個CPM候選人。CPM候選人經(jīng)批準(zhǔn)后，允許在十年期間內(nèi)達到注冊條件并取得CPM證書。在注冊階段，CPM候選人必須符合進修全面的IREM培訓(xùn)課程并取得30個學(xué)分、CPM證書考試合格、成功通過管理計劃的能力評估、通過REM道德課程考試并承諾遵守和維護“CPM職業(yè)道德準(zhǔn)則”、具備五年以土物業(yè)管理或資產(chǎn)管理經(jīng)驗、取得100個選修學(xué)分等六方面條件，才能獲得CPM資格。
此外，成立于1934年的美國房地產(chǎn)管理學(xué)院，作為全國房地產(chǎn)代理人協(xié)會的聯(lián)系組織之一，也對合格的物業(yè)管理人員簽發(fā)3種證書，即合格物業(yè)經(jīng)理(ARM)、合格住宅經(jīng)理(CAM)和合格管理組織成員(AMO)。CAM相當(dāng)于主管經(jīng)理或執(zhí)行經(jīng)理。ARM屬于執(zhí)行經(jīng)理，具體負責(zé)同租戶保持聯(lián)系，并執(zhí)行管理政策。AMO則是具體管理人員。
二、借鑒啟示
(一)推行多樣化物業(yè)服務(wù)模式
在美國，物業(yè)服務(wù)方式靈活多樣，業(yè)主可以根據(jù)自身的需求自由選擇單項或多項服務(wù)內(nèi)窯。有的小區(qū)只聘請了1名物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人負責(zé)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，具體服務(wù)由專業(yè)企業(yè)實施；有的小區(qū)沒有保安人員提供服務(wù)，這與本市強調(diào)物業(yè)服務(wù)一概實施保安、保潔、保綠和保修的“四保合一”服務(wù)有很大的區(qū)別。從實際情況來看，本市居住小區(qū)檔次高低不一，業(yè)主的消費水平和物業(yè)服務(wù)需求也各不相同。
因此，我們認為，要借鑒美國經(jīng)驗，在本市推行多樣化的物業(yè)管理服務(wù)模式。一是物業(yè)管理運作模式多樣化，扶持一批保安、保潔、綠化、維修等專業(yè)化公司，推動物業(yè)管理企業(yè)將服務(wù)項目外包，打破物業(yè)管理企業(yè)既要實施管理又要從事作業(yè)的傳統(tǒng)運作模式，加快實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理與作業(yè)的分離，提高服務(wù)效率，降低服務(wù)成本，滿足業(yè)主需求；二是物業(yè)服務(wù)方式多樣化，根據(jù)業(yè)主實際需求和消費能力，引導(dǎo)業(yè)主靈活選擇物業(yè)服務(wù)項目和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。
(二)搭建公共服務(wù)平臺
目前，根據(jù)市領(lǐng)導(dǎo)關(guān)于加強物業(yè)管理工作的要求，我局正在籌建上海市物業(yè)管理行政事務(wù)中心，通過整合管理資源，形成市局物業(yè)管理處、市物業(yè)管理行政事務(wù)中心、市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會協(xié)同聯(lián)動的行業(yè)管理格局。我們在學(xué)習(xí)考察中體會到，美國物業(yè)管理信息化建設(shè)和發(fā)達的專業(yè)化服務(wù)市場值得我們借鑒。
我們認為組建物業(yè)管理行政事務(wù)中心，要充分依托上海市物業(yè)管理信息系統(tǒng)，方面，實施對住宅維修資金的動態(tài)管理，落實房屋應(yīng)急維修的監(jiān)督管理，建立物業(yè)管理招投標(biāo)平臺、強化物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理和從業(yè)人員資格管理；另一方面，建立96212l物業(yè)服務(wù)呼叫平臺，整合房屋維修、保潔、綠化等社會專業(yè)化服務(wù)資源，為物業(yè)管理企業(yè)和廣大市民提供專業(yè)化服務(wù)信息，培育和推動物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)化市場。
(三)加快引入物業(yè)保時幢
美國的物業(yè)保險市場比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險意識和保險理念很強，政府部門也非常重視保險在物業(yè)管理中的抗風(fēng)險作用，如加利福尼亞州就將地震險作為強制購買的險種。在我國，保險行業(yè)正在逐步被人們所接受，物業(yè)管理相關(guān)的保險產(chǎn)品還不多，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險意識薄弱，極少有企業(yè)或業(yè)主主動購買物業(yè)保險，但是物業(yè)管理中的風(fēng)險依然存在，由此引發(fā)的糾紛也缺乏有效的解決手段。
例如，前年“麥莎”臺風(fēng)期間，本市某商品住宅小區(qū)地下車庫進水，業(yè)主停放的機動車遭水浸泡，損失近千萬元，而管理該小區(qū)物業(yè)公司的注冊資本只有100萬元，無力承受業(yè)主索賠，為此引發(fā)的投訴在社會上造成了很大的影響。因此，我們認為應(yīng)當(dāng)在本市建立物業(yè)保險制度。引導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)通過購買物業(yè)保險，減少因災(zāi)害性天氣或者其他突發(fā)事件給業(yè)主和企業(yè)帶來的經(jīng)濟損失，有效地化解物業(yè)管理中的經(jīng)濟賠償糾紛和矛盾。
(作者系上海市房屋土地資源管理局物業(yè)管理處處長)
文章來源：上海物業(yè)管理
篇2：探析美國的物業(yè)管理
探析美國的物業(yè)管理
美國的物業(yè)管理已有70年左右的歷史，其發(fā)展已日臻成熟。美國物業(yè)管理的法規(guī)制度比較系統(tǒng)，組織機構(gòu)穩(wěn)定，從業(yè)人員數(shù)量可觀、素質(zhì)較高。這與美國房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中所占的重要地位是分不開的，美國房地產(chǎn)業(yè)總值約占國民生產(chǎn)總值的10％～15％，全國三分之二的有形資產(chǎn)是房地產(chǎn)，其中土地占30、2％，房產(chǎn)約占50％，房地產(chǎn)投資占美國私人投資的一半以上，其中絕大部分是住宅投資。全國約有100萬人從事與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)的工作，包括物業(yè)管理工作。
1933年，全美物業(yè)管理協(xié)會(IREM)成立。這是全美國境內(nèi)第一家涉及物業(yè)管理的專業(yè)協(xié)會。IREM成立后，做了許多工作，特別是建立了一些行業(yè)規(guī)范。隨著這些行業(yè)規(guī)范逐漸被業(yè)主所接受，其物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)化模式也逐漸在全美推廣開來。
(一)IREM所確定的基本物業(yè)管理的功能
全美物業(yè)管理協(xié)會所確定的基本物業(yè)管理功能主要包括了以下方面：
1、代理業(yè)主對物業(yè)進行經(jīng)營；
2、財務(wù)計劃和報表；
3、客戶溝通交流；
4、最大出租率；
5、合法經(jīng)營；
6、維修保養(yǎng)。
(二)IREM確定的物業(yè)管理流程
1、了解客戶的各種需求和期望。
2、了解業(yè)主提供的情況。
3、制定與客戶期望保持一致的計劃、文件和方案。
4、實施有關(guān)策略。
5、所有的文字協(xié)議簽訂和業(yè)主與租客之間的溝通。
6、提供超值的服務(wù)，在客戶沒有想到之前的服務(wù)。
7、征集及反饋意見。
8、改善服務(wù)。
三、物業(yè)管理的發(fā)展趨勢
近年來，美國物業(yè)管理的發(fā)展有所變化，特別是物業(yè)管理組織機構(gòu)功能的變化。過去物業(yè)管理工作看重的是最大出租率，而現(xiàn)在則看重的是增加利潤，創(chuàng)造利潤。管理組織也從簡單功能的組織向以顧客為中心發(fā)展的多元服務(wù)組織發(fā)展。投資管理模式從固定資產(chǎn)管理模式向企業(yè)資產(chǎn)管理方向發(fā)展，管理人員從物業(yè)管理人向首席執(zhí)行官發(fā)展(CEO)。
總體來看，美國物業(yè)管理呈現(xiàn)以下特點：
1、物業(yè)管理邊界在法律上(往往是通過合同和公約來界定)和物理外觀上是十分清晰的。
2、實際工作中，服務(wù)的量化指標(biāo)盡量變小，減少糾紛。例如，有些城市城區(qū)的獨立住宅的垃圾清運是由政府負責(zé)，但政府的垃圾清運不能夠承受大量的無序的垃圾，因此，政府規(guī)定每次清運只負責(zé)兩袋垃圾。若住戶由于特殊原因，垃圾增加較多，可以購買特殊標(biāo)記貼于多余垃圾袋上，政府聘請的清潔公司才能清運。
3、物業(yè)管理的專業(yè)化水平高。物業(yè)管理公司只負責(zé)管理的有關(guān)職責(zé)，管理中的服務(wù)行為一般由專業(yè)的公司負責(zé)。例如，清潔公司、綠化公司、除草公司等。
4、地方化的財政政策對政府和私人在物業(yè)上的關(guān)系起到積極的協(xié)調(diào)作用。特別是物業(yè)稅的征收，對地方政府財政的支持起到非常大的支撐作用，同時，政府又將大量的財政收入投入市政建設(shè)和城市管理中，干凈的街道、良好的治安、優(yōu)雅的風(fēng)景，又反過來提高了城市的整體居住環(huán)境和物業(yè)的價值。
篇3：探析美國物業(yè)管理
探析美國物業(yè)管理
一、美國物業(yè)管理的主要特點
1、物業(yè)管理服務(wù)遍及社會各個領(lǐng)域
在美國，物業(yè)管理已十分普遍，為社會所充分認可，并成為城市建設(shè)和管理的一個重要的產(chǎn)業(yè)。一些有著優(yōu)秀管理經(jīng)驗的物業(yè)公司，他們的服務(wù)領(lǐng)域，根據(jù)社會化需求可以無限擴展，如在美國排名第一位的物業(yè)管理公司世邦魏理仕，它的管理范圍延伸到醫(yī)療、IT行業(yè)、教育、證券以及高科技企業(yè)等各類物業(yè)。一些物業(yè)公司在常規(guī)的服務(wù)之外，還提供洗衣、配餐、病人的運送及護理等社會服務(wù)內(nèi)容，這就對物業(yè)公司提出了很高的技能要求，要求物業(yè)公司既要具備有效的管理手段，同時還要具備跨領(lǐng)域、全方位的專業(yè)服務(wù)能力。
2、管理細分，專業(yè)化程度高
專業(yè)化管理是美國物業(yè)管理最顯著的特點。在那里社會化分工十分明確，比如發(fā)展商開發(fā)樓盤后一般不管理自己開發(fā)的物業(yè)。他們買下土地后，由財務(wù)公司做策劃，請項目建設(shè)公司建造，委托專業(yè)銷售商售房，然后找一家管理公司或業(yè)主進行管理，他的使命就結(jié)束了。開發(fā)商是不愿意搞物業(yè)管理的，因為他們認為房產(chǎn)開發(fā)與管理不同，前者是生產(chǎn)領(lǐng)域，后者是管理服務(wù)領(lǐng)域。聘請專業(yè)的物業(yè)管理公司比自行管理費用反而少。另外，物業(yè)管理在美國已經(jīng)十分專業(yè)化，自己成立一個物業(yè)管理公司，很難得到人們的認可。
物業(yè)管理公司一般也負責(zé)整個住宅小區(qū)的整體管理，具體業(yè)務(wù)則聘請專業(yè)的服務(wù)公司承擔(dān)。物業(yè)公司接盤后將管理內(nèi)容細化后再發(fā)包給清潔、保安、設(shè)備維修等專業(yè)單位。例如小區(qū)綠化同專業(yè)綠化公司來承擔(dān)，保安由專業(yè)保安負責(zé)派人承擔(dān)，價目交由專業(yè)維修公司按維修合同負責(zé)。
對外招投標(biāo)手續(xù)也不像國內(nèi)那樣復(fù)雜，一般由投標(biāo)公司自己出方案，主要看對方的價位和服務(wù)承諾，最后由業(yè)主進行挑選。據(jù)悉，紐約市各類外包合同總金額約1000萬美元，占全年物業(yè)管理總費用的25%。而保安工作則由安檢警察來做，安檢警察隸屬于警察局。因此，物業(yè)公司碰到的因保安人員不具備執(zhí)法權(quán)而對業(yè)主違規(guī)違約行為不能處理的問題就迎刃而解了。
美國小區(qū)物業(yè)管理專業(yè)細分的做法，與目前國內(nèi)有些公司，如陸家嘴物業(yè)管理公司極力倡導(dǎo)和實踐的專業(yè)管理與專業(yè)服務(wù)相分離的做法同出一轍。可以想見，這也許是國內(nèi)小區(qū)物業(yè)管理發(fā)展的一個必然趨勢。
在美國，對物業(yè)管理公司來說，每一個物業(yè)均是其盈利中心，每一個物業(yè)的管理單位或分公司都是一個完全獨立的公司，每一個分公司都代表了一個地區(qū)，是一個獨立核算的盈利中心，不存在相互間盈虧互補的情況。但作為一個公司來講，處于戰(zhàn)略考慮，他的管理模式、管理制度、管理程序都是統(tǒng)一的，都實行標(biāo)準(zhǔn)化管理。如具有80年發(fā)展歷史，排列世界500強的Service Master公司是一家專業(yè)從事物業(yè)管理的服務(wù)性公司。它管理了25萬名員工，在43個國家為超過1200萬家客戶提供服務(wù)，年營業(yè)額超過73億美元，并創(chuàng)下連續(xù)30年股價穩(wěn)定增長的驕人記錄。在美國，它共有5000多個物業(yè)管理項目涉及的領(lǐng)域涵蓋了美國的證券交易所、著名的大學(xué)、醫(yī)療機構(gòu)等多種物業(yè)類型。公司通過幾十年的實踐，建立起了一套標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化的知識管理的信息系統(tǒng)，公司從管理層到作業(yè)層的工作，都能按照這個系統(tǒng)進行，盡管公司規(guī)模在不斷擴大，人員不斷增加，都沒給公司的管理帶來任何影響。
3、職業(yè)化體系完備
美國有一大批精通物業(yè)管理的專業(yè)化人才，并實行了職業(yè)經(jīng)理人制度。所謂職業(yè)經(jīng)理人是指以企業(yè)行政為第一要務(wù)，接受投資者聘用，根據(jù)合同條款，運用杰出的管理和經(jīng)營手段，使企業(yè)發(fā)展和獲取利潤的專門人才。物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人在美國已成為一個新的社會階層，對城市管理和社會發(fā)展起到十分重要的作用。
美國物業(yè)管理經(jīng)理人有三類：第一類是樓宇經(jīng)理，他們一般不與業(yè)主直接發(fā)生聯(lián)系，在總經(jīng)理不在的時候，負責(zé)樓宇日常的管理工作；第二類是物業(yè)經(jīng)理，其職責(zé)主要負責(zé)聯(lián)系相關(guān)代理商、擬訂物業(yè)財務(wù)報表、物業(yè)招租等；第三類是資產(chǎn)經(jīng)理，負責(zé)地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對市場進行調(diào)研，確定管理物業(yè)的整合和取舍。隨著物業(yè)管理的職業(yè)化，目前一般資產(chǎn)經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理融合在一起，物業(yè)管理的部分職能由樓宇經(jīng)理負責(zé)。因此在美國一小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)只需要一個職業(yè)經(jīng)理人就能搞定，且這個經(jīng)理人在某些只租不售的樓盤內(nèi)還兼管租賃事務(wù)和資產(chǎn)管理。
隨著物業(yè)管理經(jīng)理人職業(yè)化的發(fā)展，全美國物業(yè)管理協(xié)會也擴展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認定，針對大型居住、商業(yè)、工業(yè)物業(yè)和綜合物業(yè)的管理者，給予注冊物業(yè)管理經(jīng)理人的認定。注冊物業(yè)管理經(jīng)理人需通過一系列考試，包括物業(yè)維護運營、人力資源管理、營銷與出租、金融操作、資產(chǎn)管理、風(fēng)險管理等等。
注冊物業(yè)管理經(jīng)理是房地產(chǎn)管理領(lǐng)域的杰出專業(yè)人員，這項資質(zhì)是成為專業(yè)人士的重要標(biāo)志。所以，美國物業(yè)管理經(jīng)理是一項受人尊重的職業(yè)，年薪都在10萬美元以上，這比一般大學(xué)教授還高。在美國，物業(yè)公司與業(yè)主簽約后半途撤退屬于違法，做不好就得自己掏腰包，因此優(yōu)質(zhì)物業(yè)和科技含量高的物業(yè)管理，實力差的公司和管理者就不敢去碰。這樣，等級，資質(zhì)的作用就充分顯現(xiàn)出來。
二、美國的樓宇星級管理
美國的大多數(shù)樓宇智能化程度較高，隨著計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的提高，樓宇自動化控制技術(shù)也逐漸成熟，一般的樓宇智能環(huán)境可以對內(nèi)外部環(huán)境的變化快速作出反應(yīng)，通過集成系統(tǒng)對樓宇進行科學(xué)有效地控制和管理。但是，系統(tǒng)集成只是為物業(yè)管理提供了技術(shù)和信息平臺。優(yōu)秀的管理服務(wù)是樓宇管理的主要因素。
綜合美國高檔案樓宇的管理情況，通常彩封閉式管理。就是以樓宇的樓體為管理單位，用隔離體將樓宇與外辦界分開，在管理范圍內(nèi)對進出樓宇區(qū)域的人員，車輛等流動性因素進行控制管理，即人、車、重要物件進出須登記。管理者對樓宇內(nèi)治安、防火、清潔衛(wèi)生、水電供應(yīng)等全面負責(zé)。采用這種模式管理，集中規(guī)范，水平也高。
業(yè)主、住用戶感到安全舒適與方便。這種模式多用于高檔高層住宅樓宇和一些重要部門的高層辦公樓宇。物業(yè)管理公司為了保證安全，在樓宇停車場、存車庫、大堂、電梯內(nèi)等人員流動量大的地方安裝半路電視監(jiān)控系統(tǒng)，出入口安裝電動控制閘門，樓宇內(nèi)還有可視對講裝置、報警裝置，方便業(yè)主與保安的聯(lián)系。樓宇內(nèi)還有24小時的晝夜巡崗，保證樓宇大廈的絕對安全。
在為業(yè)主的服務(wù)方面，物業(yè)公司也相當(dāng)周到，管理人員充分考慮業(yè)主衣食住行等方面的需求，如提供車輛保管、綠化養(yǎng)護、洗衣熨衣、看護兒童、護理病人、代訂代送報刊、通報天氣預(yù)報和股市行情等服務(wù)，盡可能地滿足業(yè)主現(xiàn)實和潛在的服務(wù)需求，讓每個人感到舒適方便。物業(yè)管理公司定期組織業(yè)主交流、聚餐，以營造業(yè)主之間的融洽氣氛。大多數(shù)物業(yè)公司還在樓宇大廳設(shè)置咖啡臺，供住戶免費享用。有的甚至每天早上免費擺出數(shù)樣西餐早點，為那些匆忙的上班族提供方便。
專業(yè)的物業(yè)管理公司須依照樓宇管理的規(guī)定，為其接管物業(yè)的公共地方及其設(shè)施購買保險，以便在意外發(fā)生后，全體業(yè)主的賠償問題有所保障，保障公共地方及設(shè)施意外損毀及對第三者的生命及財物安全。購買此類保險后，投保人對第三者在該物業(yè)公共地方所發(fā)生的意外造成的賠償責(zé)任，便由保險公司承擔(dān)。比如樓宇外墻脫落擊傷行人或砸壞車輛、私家車被盜等情況發(fā)生。