1:業(yè)主委員會(huì)如何成立?
首次業(yè)主委員會(huì)如何成立?是否需要進(jìn)行合法性審查?由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)?廣州市國(guó)土房管局副局長(zhǎng)劉仲國(guó)說,目前業(yè)主委員會(huì)的法律地位不明確。政府部門只在業(yè)主委員會(huì)成立后辦理備案手續(xù),并無審核認(rèn)定資格的權(quán)力。
建議:立法明確首次業(yè)主委員會(huì)召集人,業(yè)主委員會(huì)成立和指導(dǎo)監(jiān)督工作由街道辦事處負(fù)責(zé);業(yè)主委員會(huì)成立到民政部門辦理社團(tuán)登記,并告知主管部門和街道。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督,約束其濫用或怠用權(quán)力的行為,并設(shè)定相應(yīng)的行政處罰權(quán)。將在年底出臺(tái)的《廣州物業(yè)管理業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立程序》明確賦予街道辦事處對(duì)成立業(yè)主大會(huì)的指導(dǎo)權(quán)和監(jiān)督權(quán)。
2:老物業(yè)不交權(quán)怎么辦?
由于缺乏強(qiáng)制性的進(jìn)退機(jī)制和規(guī)范,物業(yè)管理權(quán)的移交已成為突出問題。劉仲國(guó)說,原物業(yè)管理公司拒不移交管理權(quán),政府介入又缺乏強(qiáng)制手段。通過司法渠道解決,從法院受理到強(qiáng)制執(zhí)行至少要一年的時(shí)間,嚴(yán)重影響社會(huì)安定和居民正常生活。
建議:立法要首先明確業(yè)主委員會(huì)依法選聘新物業(yè)管理公司的,原物業(yè)管理公司必須現(xiàn)行撤出,并設(shè)定移交的有關(guān)責(zé)任和標(biāo)準(zhǔn),有糾紛的通過法律途徑解決;同時(shí)設(shè)置行政強(qiáng)制執(zhí)行權(quán)和強(qiáng)制執(zhí)行機(jī)構(gòu)。
3:維修金由誰繳需明確
近年來不少樓盤因?yàn)閷ｍ?xiàng)維修基金問題引發(fā)矛盾。劉仲國(guó)說,現(xiàn)行法律規(guī)定可操作性不強(qiáng),首先是計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)不明確,省《條例》規(guī)定繳交標(biāo)準(zhǔn)是按照物業(yè)總投資的2%,由建設(shè)單位交付,但現(xiàn)在有的開發(fā)商一期、二期逐步開發(fā),如何核定總投資額?后來國(guó)務(wù)院出臺(tái)的《條例》規(guī)定由業(yè)主交,導(dǎo)致不少建設(shè)單位以此為由拒絕交款。業(yè)主代表羅先生說,現(xiàn)在很多開發(fā)商在購房合同中房?jī)r(jià)的旁邊專門注明“不包含維修基金”,而且有意用芝麻一樣的小字體,許多業(yè)主根本就沒有注意到,等買了房子以后才被告知還要交一筆維修資金,感到很不公平。
據(jù)介紹,今年房管部門針對(duì)建設(shè)單位未依法建立維修資金問題,已向570家公司下發(fā)限期催交通知書,追繳維修資金4300萬元。截至20**年11月底,全市共歸集物業(yè)專項(xiàng)維修資金6.06億元。
建議:立法應(yīng)明確專項(xiàng)維修資金繳交標(biāo)準(zhǔn)、界線以及行政主管部門在專項(xiàng)維修資金歸集管理中的手段,以保證資金繳交到位;對(duì)開發(fā)商仍未按省《條例》履行繳付義務(wù)的,制定強(qiáng)制性措施,徹底解決歷史遺留問題。
4:監(jiān)督臨用水電轉(zhuǎn)民用
目前,群眾反映強(qiáng)烈的是個(gè)別開發(fā)商的不規(guī)范行為:不按規(guī)定將臨時(shí)基建用水用電辦理為永久居民用水用電。居民按照民用標(biāo)準(zhǔn)繳納費(fèi)用,開發(fā)商交納差價(jià)部分,一旦開發(fā)商資金運(yùn)作不暢或項(xiàng)目建設(shè)完畢撤離,差額部分無法繳交,導(dǎo)致供水供電部門對(duì)物業(yè)管理小區(qū)實(shí)施停水停電制裁。一家物業(yè)公司代表說,他們接了一個(gè)小區(qū),由于是臨時(shí)水電配套,物業(yè)公司墊付差價(jià)一年就花掉了30多萬的“冤枉錢”。
建議:通過規(guī)劃部門在開發(fā)商辦理工程規(guī)劃驗(yàn)收手續(xù)時(shí)嚴(yán)格把關(guān),沒有完成有關(guān)配套建設(shè)和移交手續(xù)的,不予通過驗(yàn)收。對(duì)于公攤水電費(fèi)問題,省人大代表張志遠(yuǎn)說,開發(fā)商擁有小區(qū)的停車場(chǎng)、商店等經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目應(yīng)在公攤水電費(fèi)中付更大比例。有物業(yè)公司代表提出,現(xiàn)在水電費(fèi)由物業(yè)代收代繳,一旦業(yè)主不交費(fèi)物業(yè)公司要擔(dān)責(zé),建議立法規(guī)定供電供水部門在
篇2：組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題
組建第三方組織以解決物業(yè)管理諸多難題
組建第三方組織，解決物管諸多難題
隨著國(guó)家《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布實(shí)施，物業(yè)管理的舞臺(tái)突然變得熱鬧起來。有業(yè)主炒管家的，有業(yè)主要自己進(jìn)行物業(yè)管理的（業(yè)主自治），有物管公司撤離小區(qū)置業(yè)主于尷尬境地的，有官方民間在頻繁發(fā)表各種言論的，還有在法庭上唇槍舌劍的。總之，熱鬧得很。面對(duì)紛繁復(fù)雜的種種矛盾，有人歸結(jié)為《物業(yè)管理?xiàng)l例》的缺陷，有人論述為國(guó)內(nèi)大環(huán)境不成熟。但基本上都是在火上澆油，最文明者也只是在隔岸觀火，尚沒有人能拿出“釜底抽薪”式的解決辦法來。筆者借鑒第三方的概念，試圖為物業(yè)管理的矛盾謀劃幾條解決出路。
一、改造已有的第三方物管機(jī)構(gòu)，使之進(jìn)化到市場(chǎng)組織的高級(jí)形式。
其實(shí)，關(guān)于第三方的 問題，在物業(yè)管理行業(yè)中早已出現(xiàn)，如提供專業(yè)化服務(wù)的樓宇科技公司、設(shè)備維保公司等，但這種第三方服務(wù)的機(jī)構(gòu)尚處于初級(jí)階段，對(duì)解決現(xiàn)階段物管所產(chǎn)生的種種矛盾尚不具備條件。其一，這些機(jī)構(gòu)大都屬物管公司自己所建，有的已“墮落”成物管企業(yè)謀取不正當(dāng)收益的合法途徑；這種形式的第三方只對(duì)現(xiàn)行的物管模式起作用，可在一定程度上推動(dòng)物業(yè)管理的專業(yè)化發(fā)展，但實(shí)際上屬于“麻雀雖小、五臟俱全”的老套子，且因?yàn)檫@種第三方與物管公司“一鍋燴”，對(duì)提高物業(yè)管理的服務(wù)水平也沒有多少實(shí)際的內(nèi)在推動(dòng)力。此外，該模式對(duì)解決業(yè)主要求自治的呼聲而言沒有任何益處，反而為業(yè)主懷疑物管公司提供了口實(shí)。解決的辦法是如要求“建管分離”一樣，要求物管企業(yè)將上述的第三方與物管主業(yè)相分離，走完全的市場(chǎng)化；而在樓宇科技、設(shè)備維保業(yè)務(wù)工作方面，也要提倡公開招投標(biāo)，如此鼓勵(lì)此類第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)走完全市場(chǎng)化道路，也將促進(jìn)社會(huì)上積極組建類似企業(yè)，形成該類業(yè)務(wù)的良性競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。其二，推廣基本成熟的做法。目前，運(yùn)作較好的為專業(yè)清潔公司，在深圳，較好的物業(yè)管理企業(yè)基本上都將清潔業(yè)務(wù)外包給專業(yè)清潔公司，在降低成本的基礎(chǔ)上也提高了管理服務(wù)的質(zhì)量；但專業(yè)清潔公司還沒有形成規(guī)模，在深圳這類有影響的公司屈指可數(shù)，還有很廣闊的進(jìn)入空間。還有一個(gè)尚待繼續(xù)完善的保安服務(wù)公司，受限于各物管企業(yè)在管理、品牌、形象等各方面的因素制約，發(fā)育還不成熟。在這方面，如果清除保安公司的政府背景，再從思想上轉(zhuǎn)變物管企業(yè)的固有思路，可能會(huì)加快其市場(chǎng)化進(jìn)程。
二、聯(lián)合現(xiàn)有的資源，成立新型的第三方物管服務(wù)機(jī)構(gòu)。
為物業(yè)管理企業(yè)提供ISO9000質(zhì)量管理體系及其它體系認(rèn)證的組織，就其對(duì)物業(yè)管理已經(jīng)介入到相當(dāng)深的程度而言他們已經(jīng)成為評(píng)定物業(yè)管理水平的專家型組織。遺憾的是，這些認(rèn)證組織僅限于為物管公司提供咨詢認(rèn)證服務(wù)，人為地將服務(wù)范圍限制在一個(gè)狹窄的區(qū)域內(nèi)。因此，完全可以將其服務(wù)領(lǐng)域廣為拓展，從而成為新型的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。具體辦法是，在已有職能的基礎(chǔ)上，成立物業(yè)管理品質(zhì)監(jiān)管中心，其職責(zé)即在于對(duì)物業(yè)管理的品質(zhì)狀況進(jìn)行評(píng)定和監(jiān)管。它既可接受物業(yè)管理企業(yè)的委托，對(duì)企業(yè)的品質(zhì)情況“微服私訪”，以提升物管企業(yè)的管理水平；也可接受業(yè)主的委托，對(duì)物管企業(yè)的資費(fèi)與管理水平是否相符進(jìn)行驗(yàn)證；也可接受政府或物管協(xié)會(huì)的委托進(jìn)行調(diào)查，為資質(zhì)評(píng)審提供權(quán)威資料。諸如此類。這個(gè)空間也可大力提倡多種資本進(jìn)入以形成市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中物管企業(yè)可充分利用自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)入該領(lǐng)域，相信會(huì)成為新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。當(dāng)然，這種組織機(jī)構(gòu)必須完全與物管企業(yè)相脫離，作為獨(dú)立的市場(chǎng)主體，站在客觀、公正的立場(chǎng)上開展工作，以誠信、專業(yè)的態(tài)度贏得市場(chǎng)；它的發(fā)展可充分借鑒會(huì)計(jì)師事務(wù)所、律師事務(wù)所等成熟的經(jīng)驗(yàn)。
三、組建全新的物業(yè)管理第三方服務(wù)機(jī)構(gòu)。
其一，成立物業(yè)管理招投標(biāo)中心，這也完全是企業(yè)性質(zhì)，其監(jiān)管方為政府并接受社會(huì)（業(yè)主）的監(jiān)督和質(zhì)詢，其最終生存則靠其誠信贏得業(yè)主（包括發(fā)展商）的信任。而中心成員則全部為專職，即便有兼職，也不得是同一個(gè)地區(qū)的成員，而須從外地隨機(jī)從名單中聘請(qǐng)，如深圳的項(xiàng)目必須從北京、上海等地請(qǐng)人。其成員中可以有物業(yè)管理方面的專家，也須多充實(shí)相關(guān)人員，如律師、業(yè)主、公證員等。任職成員必須具備資質(zhì)，如同會(huì)計(jì)師事務(wù)所的成員必須具備注冊(cè)會(huì)計(jì)師資質(zhì)類同，參與中心工作的人員必須具備物業(yè)管理招投標(biāo)資質(zhì)，權(quán)且將這種資質(zhì)命名為物業(yè)管理市場(chǎng)評(píng)估師。物業(yè)管理市場(chǎng)評(píng)估師分多種專業(yè)，如法律、設(shè)備、管理、受眾心理等，其名稱也可分別稱為物業(yè)管理市場(chǎng)法律評(píng)估師等。該資質(zhì)由參加國(guó)家統(tǒng)一考試取得。物業(yè)管理招投標(biāo)中心的建立可避免現(xiàn)行的招投標(biāo)市場(chǎng)的混亂。
其二，成立物業(yè)管理專業(yè)機(jī)構(gòu)預(yù)審中心，對(duì)參與物業(yè)管理的專業(yè)機(jī)構(gòu)，包括物管公司、樓宇設(shè)備維保公司、保安公司、清潔公司等，進(jìn)入招招標(biāo)時(shí)對(duì)其資格進(jìn)行審定。其業(yè)務(wù)可以擴(kuò)展為受業(yè)主的委托為其物業(yè)管理進(jìn)行公司遴選，也可受物業(yè)管理公司的委托進(jìn)行專業(yè)公司的選擇。這也完全是一個(gè)企業(yè)性質(zhì)的東西。
其三，成立物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人事務(wù)所（已有專家對(duì)此進(jìn)行過充分論證）。
其四，成立物業(yè)管理事務(wù)介紹所。
其五，成立物業(yè)管理社會(huì)性質(zhì)服務(wù)（如商務(wù)、娛樂等）中介機(jī)構(gòu)。
第六，成立業(yè)主委員會(huì)成立程序等業(yè)務(wù)咨詢中心。
第七，利用物業(yè)管理資源，如所掌握的物業(yè)類型、所用電梯、空調(diào)等設(shè)備的選型等，成立向發(fā)展商進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)推介的中心。
八，成立業(yè)主置業(yè)服務(wù)中心......當(dāng)然，我們可以成立多個(gè)類似的中心。
如此一來，一切都由市場(chǎng)說了算。其好處至少有以下幾點(diǎn)：
一是少了政府的麻煩事，政府只須監(jiān)管幾個(gè)中心即可，而不需要再監(jiān)管幾百個(gè)物管公司和成千上萬個(gè)小區(qū)，也不必面對(duì)數(shù)量龐大的業(yè)主，業(yè)主與各專業(yè)第三方機(jī)構(gòu)的矛盾完全由法律解決。政府即可脫身集中精力規(guī)劃物業(yè)管理的大政方針。
二是最大程度上避開了各種不必要的暗箱。物管企業(yè)將錢掙到明處，業(yè)主將錢花到亮處，市場(chǎng)調(diào)節(jié)及其自身規(guī)律將把國(guó)內(nèi)最盛行的人為（情）因素最大程度地予以剔除。
三是開辟了物業(yè)管理新的贏利途徑，將之掙錢的思路從單一的物業(yè)管理拓展到更為廣闊的天地，也會(huì)大大增加就業(yè)機(jī)會(huì)。
四是有利于提高物業(yè)管理的整體水平。專業(yè)化和市場(chǎng)化發(fā)展的激烈競(jìng)爭(zhēng)，必將促進(jìn)各專業(yè)方不斷創(chuàng)新增加服務(wù)內(nèi)容，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，提升服務(wù)質(zhì)量，最終使消費(fèi)者受益。
五是為各種物業(yè)管理模式能夠?qū)嵤┑於嘶A(chǔ)。現(xiàn)今物業(yè)管理的模式基本只限于聘請(qǐng)物管企業(yè)進(jìn)行管理，而如果各種第三方機(jī)構(gòu)能夠充分實(shí)現(xiàn)并發(fā)揮作用，則業(yè)主自治、物業(yè)管理職業(yè)經(jīng)理人進(jìn)入市場(chǎng)都將成為可能。
文/王荷
篇3：《物業(yè)管理?xiàng)l例》解決物業(yè)管理難題
隨著住房制度改革的日益推進(jìn),工作單位不再分配住房,人們居住與工作逐漸分離,開始自己購買住房,單位也從住房物業(yè)管理撤出。這時(shí),新的問題出現(xiàn)了,居住小區(qū)的物業(yè)到底應(yīng)該由誰管理?居住小區(qū)公共部位的所有權(quán)和營(yíng)業(yè)所得到底應(yīng)該屬于誰所有?物業(yè)服務(wù)應(yīng)該收多少費(fèi)用?應(yīng)該以何種方式提供?
由于各個(gè)方面事先都沒有想到會(huì)有這些問題,缺乏明確的規(guī)范,一時(shí)之間,小區(qū)物業(yè)管理陷入了困境。對(duì)于開發(fā)商和物業(yè)管理公司來說,住房制度改革意味著巨大的商機(jī),對(duì)于業(yè)主來說,終于擁有了自己的住宅,感到由衷的高興,但高興之余卻發(fā)現(xiàn),物業(yè)管理原來有著那么多的煩惱和沖突,有的甚至還因此而陷入了暴力沖突。
小區(qū)物業(yè)管理的問題引起了中央政府有關(guān)部門的注意。為了改變小區(qū)物業(yè)管理無章可循的混亂局面,1999年4月開始,建設(shè)部房地產(chǎn)行政管理部門就開始組織起草《物業(yè)管理?xiàng)l例》,草案于20**年10月16日在人民日?qǐng)?bào)、法制日?qǐng)?bào)等發(fā)布,各大新聞網(wǎng)站紛紛轉(zhuǎn)發(fā),向社會(huì)公開征求意見,共收到建議4000余條,其中部分意見被采納。20**年5月28日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議原則通過《物業(yè)管理?xiàng)l例》,經(jīng)過進(jìn)一步修改之后,20**年6月19日正式公布,并于20**年9月1日正式實(shí)施。
《物業(yè)管理?xiàng)l例》的出臺(tái),應(yīng)該說是非常及時(shí)的,其開門立法的方式對(duì)行政法規(guī)來說也是空前的。它規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)商、前期物業(yè)管理公司、新聘物業(yè)管理公司和業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)以及居委會(huì)等各個(gè)方面的關(guān)系,很多人認(rèn)為,這一條例結(jié)束了中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)無法可依的局面,針對(duì)性地解決了小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域的很多難題:
明確了物業(yè)管理權(quán)屬于業(yè)主大會(huì),業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu),物業(yè)管理公司是應(yīng)聘提供物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè),不擁有物業(yè)管理權(quán)。這杜絕了物業(yè)管理公司和開發(fā)商利用業(yè)主委員會(huì)為自己牟取利益的可能性,也在一定程度上杜絕了其通過物業(yè)管理權(quán)界限不明確而牟取利益的可能性。
規(guī)范了業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商、前期物業(yè)管理公司的關(guān)系,規(guī)范了前期物業(yè)管理,要求開發(fā)商制定業(yè)主臨時(shí)公約并告知物業(yè)買受人,開發(fā)商必須與物業(yè)管理公司簽約進(jìn)行前期物業(yè)管理,該合同到業(yè)主委員會(huì)簽訂的新的物業(yè)管理合同生效之日終止。
明確小區(qū)公共建筑和公用設(shè)施的所有權(quán)歸全體業(yè)主所有,物業(yè)管理企業(yè)無權(quán)改變公共建筑和公用設(shè)施的用途。單個(gè)業(yè)主和物業(yè)管理公司不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場(chǎng)地。利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)活動(dòng),必須由業(yè)主、業(yè)主大會(huì)的同意,其所得收入歸全體業(yè)主所有和使用。擅自處置,房地產(chǎn)行政主管部門可以罰款5-20萬元。
明確了業(yè)主交納物業(yè)管理費(fèi)的法律責(zé)任。如果業(yè)主拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用,業(yè)主委員會(huì)督促其限期繳納,若仍不繳納,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院提起訴訟。這有利于解決有些業(yè)主搭便車消費(fèi)物業(yè)服務(wù)的問題,有利于維護(hù)全體業(yè)主的利益。
明確供水、供電、供氣、供熱等公用事業(yè)單位直接向最終用戶收費(fèi)。這杜絕了公用事業(yè)單位利用壟斷地位轉(zhuǎn)嫁收費(fèi)成本、專家公用事業(yè)維護(hù)成本的機(jī)會(huì)。否則物業(yè)管理企業(yè)很可能不得不用物業(yè)管理費(fèi)用來彌補(bǔ)壟斷企業(yè)代收費(fèi)用,實(shí)際上變相提高了壟斷性公共服務(wù)的收費(fèi)價(jià)格。
確定物業(yè)管理公司是業(yè)主大會(huì)聘任的物業(yè)服務(wù)企業(yè),業(yè)主可以通過法定程序來選聘、解聘物