物業(yè)機電設(shè)備運行管理經(jīng)驗談
　　在物業(yè)管理中，設(shè)備運行管理是管理過程中的重要一環(huán)，它關(guān)系到物業(yè)的使用價值的體現(xiàn)，是支撐物業(yè)管理活動的基礎(chǔ)。設(shè)備運行不好，不但會直接影響業(yè)主的生活質(zhì)量和生活秩序，而且會嚴重影響管管企業(yè)的社會聲譽，它的重要性和原因就在于：
　　其一，物業(yè)內(nèi)部環(huán)境是一個相對封閉的人造小環(huán)境，小區(qū)和大廈建造標準越高，居住辦公條件越高尚，與外部環(huán)境相對隔離的程度就越大。供電、供水、電梯、空調(diào)、通風、排污、照明、消防、安全、監(jiān)控等樓宇環(huán)境要素對系統(tǒng)設(shè)備運行的依賴性就越強；
　　其二，設(shè)備運行成本在物業(yè)管理運作中占有相當大的比重，尤其是大廈的設(shè)備運行管理。設(shè)備運行管理的好壞，直接關(guān)系到業(yè)主和租戶的利益，同時也關(guān)系到物業(yè)管理企業(yè)的效益；
　　其三，用戶（業(yè)主、租戶）滿意程度是評價物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)質(zhì)量和管理水平的綜合尺度，用戶滿意程度的第一直覺幾乎都與設(shè)備運行的優(yōu)劣有關(guān)。
　　因此，從物業(yè)管理活動的功能、效益和質(zhì)量三個方面，都反映出設(shè)備運行管理在物業(yè)管理活動中的重要地位。
　　那么，如何搞好物業(yè)設(shè)備的運行管理工作呢？本文從以下三個方面提出一些粗淺的看法：
　　一、要了解和熟悉物業(yè)設(shè)備運行特點
　　支撐物業(yè)設(shè)備運轉(zhuǎn)的硬件一般由以下幾個部分構(gòu)成：
　　1、各類管、線結(jié)構(gòu)。包括空調(diào)管路，給排水管路，消防管路；各類電力母線、干支線；電話、電視、監(jiān)視線纜；各類通風、排風管路等。管線結(jié)構(gòu)的特點是縱橫交錯，以隱蔽或半隱蔽的工程結(jié)構(gòu)形式布置。各類管線通過閥門，插接箱，接線架框等結(jié)點，構(gòu)成網(wǎng)絡(luò)形式，分布在小區(qū)內(nèi)和樓宇的各個層面。如果將物業(yè)比喻成一個生命體，這些網(wǎng)絡(luò)就是維持生命的供血、呼吸、神經(jīng)、消化等系統(tǒng)的管線。各類設(shè)備的運行都依賴這些管線網(wǎng)絡(luò)的聯(lián)系。因此，熟悉物業(yè)設(shè)備運行的首要一點，就是花大力氣去認識、熟悉、把握這些管線網(wǎng)絡(luò)，從各類結(jié)點入手，順藤摸瓜，逐步展開、深入。
　　2、各類驅(qū)動轉(zhuǎn)換設(shè)備。如發(fā)電機組、變壓器；鍋爐、冷水機組、熱水器；各類水泵、送、排風機等。由于物業(yè)機電設(shè)備封閉運行的特點，主要設(shè)備不可間斷，連續(xù)工作，任何一臺運轉(zhuǎn)中的設(shè)備出現(xiàn)故障，都有可能對整個系統(tǒng)造成重大影響。因而，設(shè)備配置一般采用主備方式，但由于各種原因，往往會出現(xiàn)原設(shè)計配置不能滿足需求，出現(xiàn)備用裕量不足的情況，使設(shè)備負荷加重，給運行管理造成較大的壓力。針對設(shè)備不同的備用裕量，當備用裕量充足時，使主、備設(shè)備都保持隨時能投入運轉(zhuǎn)的狀態(tài)，適時調(diào)整主、備設(shè)備投運時間，是運行管理的要點；當備用裕量不足時，充分挖掘每一臺設(shè)備的潛力。合理調(diào)度機組配置，見縫插針地搞好設(shè)備保養(yǎng)，嚴格控制設(shè)備負荷，是設(shè)備運行管理的重點。熟悉設(shè)備，不僅要熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、原理、工作方式，更應(yīng)根據(jù)物業(yè)運作需求負載的變化，了解各類設(shè)備負載能力和調(diào)配特點，做到物盡其用。
　　3、終端設(shè)備。終端設(shè)備是指直接作用于服務(wù)對象的各類器具。如空調(diào)風機盤管，用戶配電箱，各類照明器具，電視、電話插座，衛(wèi)生潔具等等。這些設(shè)施數(shù)量多，分布面廣，易損。單臺設(shè)施的停用，不會影響到系統(tǒng)的工作，易使運行管理人員疏忽。但由于這些設(shè)施直接為用戶使用，是設(shè)備運行管理與用戶對話的界面，直接反映工作質(zhì)量和服務(wù)效果。運行管理中不能掉以輕心，因"小"失"大"，失去用戶的信賴。
　　4、環(huán)境。環(huán)境是設(shè)備運行管理水平的綜合表現(xiàn)。由于樓宇內(nèi)小環(huán)境是靠各類設(shè)備運行來保證的，它在"制造"環(huán)境、提供服務(wù)的同時，又受其影響和制約。沒有一個滿足物業(yè)各類設(shè)備運行的環(huán)境條件，如電力、溫度、通風、衛(wèi)生等，是不能夠使設(shè)備發(fā)揮最大效率，甚至不能保證其正常運行的。同樣，沒有一個完善的管理機制，也不可能創(chuàng)造良好的設(shè)備運行環(huán)境。因此，環(huán)境既是設(shè)備運行體系的組成部分，又是設(shè)備運行體系運行的結(jié)果。
　　上述四個部分，構(gòu)成了設(shè)備運行體系的基本框架。要把握物業(yè)設(shè)備運行的脈搏，必須從這四個部分入手，去了解它，認識它，掌握它。
　　物業(yè)設(shè)備運行體系是一個龐大的系統(tǒng)，了解熟悉是一個由表及里，由淺入深，由靜到動，由知其然進而知其所以然的長期過程。作為物業(yè)管理公司保障設(shè)備運行管理和操作的每一位員工，都應(yīng)當把熟悉認識過程當作本職工作的必需部分。對熟悉程度不同的員工，要求是：生疏者勤，由生到熟；熟悉者精，由熟及巧。員工之間，包括管理層和操作層，提倡"能者為師，不恥下問"，要求"互教互學，共同提高"。這樣，逐漸使從事設(shè)備運行管理的全體員工，對管理對象的認識做到"心中有數(shù)，有案可查，有據(jù)可依"，使設(shè)備運行管理工作建立在扎實的基礎(chǔ)上。
　　二、要有明確的運行目標
　　物業(yè)設(shè)備運行目標從物業(yè)管理行業(yè)角度來看，應(yīng)包括安全性、可靠性、舒適性、經(jīng)濟性四個方面。
　　1、安全性
　　安全是設(shè)備運行管理的第一要求，沒有安全，就沒有一切。設(shè)備運行管理的安全目標，一是設(shè)備體系運行安全，包括本體、管線、終端、環(huán)境的運行安全；二是用戶的使用安全，如熱水器熱水溫度的控制，用電器的接地保護等；三是操作者的生產(chǎn)安全。保證安全的主要措施有：
　　1)思想上高度重視，行動上處處小心。對于管理者，要有一個"婆婆嘴"，不厭其煩，時時提醒；對于操作者，要多一個"小心眼"，步步謹慎。
　　2)嚴格按章辦事。規(guī)章制度是保證安全的長堤，決不能開口子。違章指揮，違章操作是發(fā)生安全事故的主要因素。發(fā)現(xiàn)違章的苗頭，任何人都有權(quán)制止。
　　3)定期檢測、試驗，進行預(yù)防性檢修、維護。設(shè)備運行有自己的規(guī)律，應(yīng)當納入周期安檢的器材或設(shè)備，決不能以任何理由拖延或停止周檢。對一些未規(guī)定周期安檢的設(shè)備，當運行時間較長時，為防止疲勞損傷形成的安全隱患，應(yīng)安排進行檢驗或試驗。
　　2、可靠性
　　物業(yè)設(shè)備運行的可靠性表現(xiàn)在兩個方面：一是對服務(wù)需求的保障能力；二是應(yīng)付突發(fā)事件的及時性。提高設(shè)備運行的可靠性，取決于兩基本條件：
　　第一，設(shè)備保障能力。包括設(shè)備容量、備用設(shè)備裕量；設(shè)備運行參數(shù)的穩(wěn)定性、可調(diào)節(jié)性；管線布置的合理程度，以及終端設(shè)施的完好率等等。
　　第二，管理能力。良好的管理往往可以彌補設(shè)備配置的一些先天缺陷。反之，混亂的管理就可能抑制設(shè)備能力，使原本可以滿足需求的設(shè)備配備感到不足，形成浪費。在設(shè)備運行體系已經(jīng)配置完成，且不易更改的情況下，使設(shè)備保障能力得到充分發(fā)揮，必須做到"三嚴"：嚴格的管理制度；嚴密的運行計劃（包括突發(fā)事件應(yīng)對計劃）；嚴肅的工作作風。
　　3、舒適性
　　從物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)性的特點看，舒適性目標是物業(yè)設(shè)備運行管理必備的目標之一。舒適性是最能體現(xiàn)物業(yè)管理行業(yè)服務(wù)特點的一項目標，也是反映物業(yè)管理員工工作細膩性一面的一項指標。舒適性指標包括兩個方面：一是指標滿足性，即功能滿足程度。這是一項硬性指標，靠設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)來實現(xiàn)。設(shè)備參數(shù)的調(diào)節(jié)可以通過自動化儀表和自控系統(tǒng)來實現(xiàn)精確控制，但給定參數(shù)的高、低，要靠操作者和管理人員長期探索，認真總結(jié)分析才可以得到，這必須要有細膩嚴實的工作作風方可實現(xiàn)。另一項是感官滿足性，即感覺滿足程度。這一要求除了考慮服務(wù)對象的共性之外，還要考慮服務(wù)對象之間的差異，盡可能創(chuàng)造條件下，"因人而異"，提供高質(zhì)量的服務(wù)。
　　4、經(jīng)濟性
　　物業(yè)管理企業(yè)在提供服務(wù)的同時，必須講效益。那么，經(jīng)濟性目標必然是設(shè)備運行管理的目標之一。經(jīng)濟性目標與以上三個目標相比，是一個收斂性或限制性的目標。經(jīng)濟性對物業(yè)設(shè)備運行的要求是：
　　5、必須在滿足安全、可靠、適度舒適的前提下實現(xiàn)經(jīng)濟性目標；
　　6、省能是實現(xiàn)經(jīng)濟性目標的主要途徑。能源費用是物業(yè)設(shè)備運行費用的主要部分，節(jié)省能源費有兩種方式：一是利用能源的可替代性，采用適用的經(jīng)濟的能源；二是省能。采用第一種方式一般需要進行一些工程和設(shè)備改造。在物業(yè)管理中，工程和設(shè)備改造是比較困難的。那么，降低能源費用基本上靠省能方式實現(xiàn)。省能有兩個途徑：第一，減少使用量，這在某些場合和時間是可行的。例如降低照度過高的照明功率；降低過高的供暖溫度等。但減少使用量與用戶需求往往是矛盾的。因此，這個途徑有較大的限制。第二，提高能源利用率。其方法有三：改造設(shè)備，提高能源利用效率；合理調(diào)節(jié)運行方式和運行參數(shù)，最大限度的利用能源；減少能源損失。總之，采取一切可行的方法，努力提高能源利用率，是樓宇省能、節(jié)省能源費的主要方式。
　　7、易損零配件和耗材的耐用性。樓宇設(shè)備運行時，需要消耗大量的消耗性器材，如燈管、潔具配件、設(shè)備易損零配件等。在選擇品牌時，耐用性是重要因素。與耐用性相沖突的是價格，從運行總體經(jīng)濟性角度考慮，應(yīng)對常用易損消耗件的耐用性，價格比進行統(tǒng)計分析，擇優(yōu)采用，減少運行消耗。
　　8、維保方便。新建、改造設(shè)備等工程項目，必須考慮維保方便，以減少維修開支。
　　三、搞好物業(yè)設(shè)備運行管理的主要方法
　　1、建立和完善標準體系。
　　由于各種物業(yè)之間的差異，各類物業(yè)的結(jié)構(gòu)、運行和服務(wù)對象都有各自不同的特點。那么，不可能有一種放之物業(yè)而皆準的設(shè)備運行標準。即使是同樣類型的設(shè)備，在不同的物業(yè)，運行方式、要求和參數(shù)指標都有所不同。因此，根據(jù)設(shè)備所在物業(yè)的特點和服務(wù)對象，結(jié)合設(shè)備本身的技術(shù)要求，制定與之相適應(yīng)的運行標準，是搞好物業(yè)設(shè)備運行的首要工作。標準的制定是一個動態(tài)的，不斷完善的過程。隨著設(shè)備運行時間的推移，物業(yè)服務(wù)對象的變動等種種因素的改變，設(shè)備運行標準的補充和完善、變動和修訂將伴隨著設(shè)備運行管理的全過程。因此，設(shè)備運行管理標準的制訂，是以"變"求"不變"。所謂"變"，指標準修訂、完善的動態(tài)過程；"不變"，是通過完善標準，貫徹的執(zhí)行標準，實現(xiàn)設(shè)備運行管理的目標，使物業(yè)設(shè)備始終在良好運行的最佳狀態(tài)不變。
　　2、預(yù)防性措施。
　　由于物業(yè)管理設(shè)備運行的連續(xù)性特點，各種預(yù)防性措施在物業(yè)設(shè)備運行管理中處于特別重要的地位，包括：
　　1)預(yù)防性試驗；
　　2)預(yù)防性檢修；
　　3)突發(fā)事件應(yīng)變方案；
　　4)巡檢、點檢、定檢。
　　實現(xiàn)預(yù)防性措施的基礎(chǔ)是收集整理、歸納和分析各類資料，有針對性的建立各類設(shè)備和管線系統(tǒng)的臺帳，運行、保養(yǎng)、檢修記錄檔案等。對于重要的設(shè)備，如冷水機組、鍋爐、電梯等，應(yīng)按單臺設(shè)備建立運行和檢修檔案，建立易損零配件資料庫，制定更換周期。檔案建立后，對于收集的資料應(yīng)定期進行分析，特別是反映設(shè)備狀況的運行參數(shù)，應(yīng)建立分析報表制度，以便從設(shè)備狀態(tài)趨勢，找出故障隱患，有計劃的進行維護檢修，避免因故障突發(fā)造成停機事故。
　　對于管、線等系統(tǒng)，預(yù)防性措施的重點是巡檢和點檢，定期保養(yǎng)。特別是樓宇管井多，管路器件多，容易疏漏。對于管件或電路分支節(jié)點等易發(fā)生故障的節(jié)點，可逐步建立完善的節(jié)點臺帳，實行"位式"管理，主要內(nèi)容是：
　　1)逐件建立臺帳，一一對應(yīng)，有據(jù)可查，防止疏漏；
　　2)合理制訂巡檢路線和巡檢項目，抓住重點，明確主次；
　　3)制定保養(yǎng)周期，分批輪檢，不疏不漏；
　　4)采用保養(yǎng)合格及期限標貼方法，便于檢查。
　　預(yù)防性試驗制度是設(shè)備可靠運行的保障線。預(yù)防性試驗的對象是涉及安全、重要參數(shù)檢測的儀表、儀器和器具，對于季節(jié)性運行，在運行季節(jié)不可停機的連續(xù)運行設(shè)備，在停運季節(jié)維保后，運行季節(jié)到來前，應(yīng)提前進行試運行。樓宇自救設(shè)備，如發(fā)電機組、送排風機、消防水泵、報警系統(tǒng)等一直處于一級戰(zhàn)備狀態(tài)的設(shè)備，必須定期試機。
　　在突發(fā)事件應(yīng)變方案中，最重要的是組織方案。由于物業(yè)運行后，用于突發(fā)事情應(yīng)變的設(shè)備一般來說變動不大，其應(yīng)對能力受設(shè)計限制。突發(fā)事件發(fā)生時，通訊、組織及時是處理好突發(fā)事件的最重要保證。在組織措施中，人員培訓是基本保證。由于人力是一個可變的資源，同樣數(shù)量的人力資源，訓練有素和毫無準備，產(chǎn)生的作用有天壤之別。所以，物業(yè)設(shè)備運行管理中，有效地處理好突發(fā)事件應(yīng)變是員工考核中最基本的一個項目。
　　3、技改。
　　由于受物業(yè)結(jié)構(gòu)和運行條件限制，技改在物業(yè)運行管理中的地位不十分突出。但隨著科技產(chǎn)品的發(fā)展和應(yīng)用，局部技改是彌補一些物業(yè)先天不足的重要方法。特別是控制和監(jiān)測方式的技改，對于提高物業(yè)管理整體運行水平將起主要的作用。因此，在物業(yè)設(shè)備管理中，應(yīng)大力提倡小改小革，大力提倡"三新"推廣應(yīng)用，滴水成泉、聚沙成塔，克服物業(yè)條件限制，發(fā)揮科技進步的作用。
　　4、保險。
　　物業(yè)管理作為新興的產(chǎn)業(yè)，管理寓服務(wù)之中，而物管企業(yè)又受聘于人，物業(yè)管理企業(yè)接收物業(yè)并實施管理服務(wù)后，產(chǎn)業(yè)非受聘人之有，受聘之后責任重于泰山，物業(yè)設(shè)備運行管理會隨著物業(yè)使用年限的增長而增加損壞機率，降低正常安全使用概率，無形之中增加了管理的難度，加大了管理風險責任，影響物管企業(yè)效率和廣大業(yè)主的利益，出現(xiàn)這種情況是自然規(guī)律，任何企業(yè)和物業(yè)不可回避的問題。為此，解決這一難題的最好辦法是樹立風險意識，用業(yè)主的錢幫業(yè)主買財產(chǎn)險、機損險。一旦發(fā)生物業(yè)設(shè)備損壞，可立即通知保險公司索賠。以減輕物管企業(yè)的經(jīng)濟壓力，確實保障設(shè)備正常運行。
　　5、組織措施。
　　所有類型的設(shè)備運行管理一樣，設(shè)備離不開人，人是各項因素中最活躍的因素。在現(xiàn)代自動化程度、智能化程度較高，硬件設(shè)施配備完善的物業(yè)中，重視人的數(shù)量、講究人數(shù)比例已大大降低。強調(diào)人的素質(zhì)，重視人的技術(shù)技能，放到管理工作的首位，武器再先進，沒有人會使用，先進的武器只能作為擺設(shè)，但由于人的素質(zhì)高、能夠掌握先進的武器，他可以成為物的因素發(fā)揮的"催化劑"，量小作用大。因此，無論物業(yè)設(shè)備現(xiàn)代化水平如何，都決不可以忽視員工思想、技術(shù)、技能技巧，重視技術(shù)能力，思想建設(shè)和組織建設(shè)，其中主要的方法是加強員工培訓。在現(xiàn)代管理方法中，培訓和工作是統(tǒng)一的，工作的過程也是培訓的過程，培訓是工作中不可分割和缺少的一部分。其中的關(guān)鍵是組織和方式。培訓的意義和方式用兩句話可概括為：只有經(jīng)過培訓的才是可以上崗的；只有在崗上繼續(xù)培訓的才是合格的。其次是班會。班會是基層管理的最基本、最主要，也是最重要的方式。班會形式可以不拘，內(nèi)容可以不拘，但不可不開。通過班會可以使?jié)撛诿芨‖F(xiàn)，可以通過交流使其消解。不開班會的班長不是一個合格的班長，不聽班會的基層管理者更是一個不合格的管理者。再次是加強協(xié)調(diào)。協(xié)調(diào)是組織措施中管理者發(fā)揮其管理藝術(shù)的舞臺，是組織措施中的潤滑劑、凝結(jié)劑，是實現(xiàn)1+1＞2的催化劑。協(xié)調(diào)的方法千變?nèi)f化，其根本是因時、因地、因人，因各種可以對協(xié)調(diào)目標產(chǎn)生影響的種種因素而變。
　　四、結(jié)束語
　　隨著現(xiàn)代社會科技的發(fā)展和物業(yè)的迅猛增長，將推進物業(yè)管理行業(yè)的成熟與發(fā)展，物業(yè)管理活動中的設(shè)備管理將成為物業(yè)管理學科中的一個重要組成部分。愿與各位同行一起，"知無不言"，為物業(yè)管理行業(yè)的成熟發(fā)展添枝加葉，貢獻微薄之力。

篇2：物業(yè)工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責

　　物業(yè)工程部機電設(shè)備運行管理人員崗位職責

　　1任職資格

　　1.1具有《中華人民共和國特種技術(shù)操作許可證》。

　　1.2中級以上技術(shù)等級。

　　1.3有一定的機電設(shè)備維修管理經(jīng)驗。

　　2工作內(nèi)容

　　2.1機電設(shè)備運行管理人員必須不斷學習，提高技術(shù)技能，必須有高度的責任心，必須持有相關(guān)的技術(shù)證件。

　　2.2機電設(shè)備運行期間，須確保其安全運行，隨時巡查，并作好相關(guān)記錄，嚴格執(zhí)行交接班制度。

　　2.3所有設(shè)備運行期間須24小時有人值班并巡查，及進發(fā)現(xiàn)問題并作出有效處理。重大故障或緊急事件時須沉著冷靜，及進通知相關(guān)人員并作應(yīng)急處理。

　　2.4設(shè)備停止運行期間，須按時檢查并試運行。所有設(shè)備須制定詳細維修保養(yǎng)計劃，定期維修保養(yǎng)，并作好記錄。

　　2.5所有設(shè)備的操作和檢修須按說明書規(guī)定程序進行，不得隨意更改或省略操作步驟。嚴禁在設(shè)備啟動前不作檢查。

　　2.6按說明書規(guī)定更換設(shè)備零部件、冷卻液、潤滑液等，嚴禁設(shè)備疲勞運行或帶病運行。

　　2.7保持設(shè)備房內(nèi)干凈整潔，嚴禁無關(guān)人員進入設(shè)備房,設(shè)備設(shè)施專用工具或備件等須造冊登記，擺放整齊并保管好。

　　2.8所有設(shè)備設(shè)施須設(shè)立崗位責任人，所有標牌警示須準確齊備到位。

篇3：機電設(shè)備安全運行制度(3)

　　機電設(shè)備安全運行制度（三）

　　一、機電設(shè)備的管理以安全、正常、經(jīng)濟運行為標準，機電設(shè)備的操作、保養(yǎng)、維修由工程技術(shù)部專業(yè)技術(shù)人員實施，維修人員須持有相應(yīng)的操作證、上崗證。

　　二、智能控制、消防、電梯、供電、供水設(shè)備管理實行24小時值班制度值班員必須密切留意和掌握設(shè)備的運行情況，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，并做好運行記錄。

　　三、機電設(shè)備嚴格按照設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程進行維護，保證設(shè)備完好。

　　四、值班員和維修人員應(yīng)嚴格按照操作管理規(guī)程進行操作和維修。

　　五、設(shè)備管理人員應(yīng)了解和掌握設(shè)備運行規(guī)律，貫徹以預(yù)防為主的方針，防止事故發(fā)生。

　　六、維修設(shè)備時，先準備好材料和采取相應(yīng)的安全措施和技術(shù)措施，防止觸電及設(shè)備事故的發(fā)生。

　　七、在電源干線、低壓配電柜上進行工作時，必須有專人監(jiān)護，操作必須使用絕緣工具并懸掛標示牌。

　　八、做好設(shè)備運行和維修記錄，建立設(shè)備臺帳，定期對設(shè)備進行清潔衛(wèi)生。

　　九、供配電設(shè)備房必須具備有滅火器材。

　　十、相關(guān)文件記錄：無