物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)：探索物業(yè)服務(wù)多種經(jīng)營(yíng)模式
　　當(dāng)前，面對(duì)行業(yè)困境，積極開展多種經(jīng)營(yíng)，不斷創(chuàng)新贏利模式，創(chuàng)造新的贏利點(diǎn)，增加經(jīng)營(yíng)收入，已經(jīng)成為物業(yè)治理行業(yè)的共識(shí)。不過，每個(gè)小區(qū)的情況不一樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)如何探索一種適合本企業(yè)和所管小區(qū)實(shí)際情況的多種經(jīng)營(yíng)模式呢?筆者結(jié)合自身工作實(shí)踐對(duì)這一問題進(jìn)行探討。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)多種經(jīng)營(yíng)的方式
　　一、從經(jīng)營(yíng)原理的角度看，經(jīng)營(yíng)的目的是盈利，盈利的手段是整合利用各類資源。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)多種經(jīng)營(yíng)方式，可以從自身現(xiàn)有的兩種資源著手。
　　1.整合自身技術(shù)、技能資源，通過產(chǎn)業(yè)化發(fā)展獲取利潤(rùn)。
　　為了避免物業(yè)服務(wù)企業(yè)利潤(rùn)的外溢和流失，有實(shí)力、有條件的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以成立電梯維保機(jī)構(gòu)、清潔服務(wù)機(jī)構(gòu)、綠化服務(wù)機(jī)構(gòu)、機(jī)電治理機(jī)構(gòu)等專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)。這些專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)一方面承包自己公司的服務(wù)外包業(yè)務(wù)，另一方面，合法參與專業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，外拓專業(yè)服務(wù)市場(chǎng)，為企業(yè)獲得更多利潤(rùn)。不少早期大型物業(yè)服務(wù)企業(yè)都采取了這種盈利模式。
　　同樣，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以利用自身的資源優(yōu)勢(shì)，向房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條的上游和下游延伸業(yè)務(wù)，從而達(dá)到整合經(jīng)營(yíng)、獲取利潤(rùn)的目的。例如許多物業(yè)服務(wù)企業(yè)在地產(chǎn)策劃代理、物業(yè)租賃銷售，甚至土地測(cè)量、地價(jià)評(píng)估、地產(chǎn)開發(fā)、園林施工、建筑監(jiān)理等產(chǎn)業(yè)鏈條環(huán)節(jié)都有所作為。
　　2.利用所服務(wù)樓宇及業(yè)主資源，獲取附加利潤(rùn)。
　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)由于服務(wù)于物業(yè)項(xiàng)目而具有獨(dú)特的社區(qū)經(jīng)營(yíng)資源。其多種經(jīng)營(yíng)便可以利用這些資源，開展多種社區(qū)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，為企業(yè)獲取附加利潤(rùn)。如很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)引入家電維修機(jī)構(gòu)、家政服務(wù)機(jī)構(gòu)、垃圾回收機(jī)構(gòu)等社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，以治理處為中心，在這個(gè)社區(qū)平臺(tái)上，從這些服務(wù)機(jī)構(gòu)的整合和經(jīng)營(yíng)中獲取利潤(rùn)。
　　富有新意的是，筆者曾聽聞深圳某物業(yè)服務(wù)企業(yè)，利用自己平時(shí)工作中所把握的業(yè)主資料，開展了婚介和旅游“業(yè)務(wù)”。他們聯(lián)合旅行社精心設(shè)計(jì)旅*程，邀請(qǐng)部分業(yè)主參加，在這個(gè)過程中成全了一些有緣之人，也服務(wù)了業(yè)主、獲取了利潤(rùn)。
　　二、針對(duì)不同業(yè)態(tài)形式的物業(yè)來講，業(yè)主和商戶的需求以及所擁有的資源也不盡相同，所以，對(duì)于不同種類的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以選擇不同的方式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。
　　對(duì)酒店和寫字樓，除了開展優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，亦可從事與物業(yè)治理本身沒有直接關(guān)聯(lián)的其他產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如餐飲經(jīng)營(yíng)、超市經(jīng)營(yíng)、股票投資、置業(yè)投資等等。另外，物業(yè)本身也需要一些諸如電話、衛(wèi)星會(huì)議、商務(wù)活動(dòng)策劃等專業(yè)化商務(wù)服務(wù)，這無疑也是物業(yè)服務(wù)公司可以開拓的利潤(rùn)點(diǎn)。這也符合物業(yè)服務(wù)企業(yè)的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)還可以促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與國(guó)際接軌的進(jìn)程。
　　在進(jìn)行商業(yè)物業(yè)的治理和服務(wù)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)還可以為飲食區(qū)、娛樂區(qū)、超級(jí)市場(chǎng)、商店等配套設(shè)施提供一些委托、代辦服務(wù)，以獲取利潤(rùn)。
　　當(dāng)然，產(chǎn)業(yè)化的經(jīng)營(yíng)，對(duì)企業(yè)提出了更高的要求，唯其提高自身的專業(yè)科技水平，改善服務(wù)態(tài)度，才能獲利，同時(shí)得到業(yè)主(商戶)的肯定，實(shí)現(xiàn)名利雙收。
　　三、從具體項(xiàng)目上講，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)方式大致有以下幾類：
　　商業(yè)餐飲類——便利店、藥店、照片沖洗、小超市、菜場(chǎng)、茶室、特色餐館、咖啡廳;
　　生活服務(wù)類——干洗店、服裝加工點(diǎn)、美容美發(fā)、代聘家教、洗車、食品配送等;
　　文化娛樂類——書店、音像店、報(bào)刊亭、打字復(fù)印、健身房、活動(dòng)室;
　　醫(yī)療教育類——社區(qū)醫(yī)療門診、幼兒園、老年學(xué)校、托兒所;
　　商務(wù)類——商務(wù)中心，代購(gòu)車、船、機(jī)票，代辦住戶委托事項(xiàng);
　　房地產(chǎn)中介類——代辦房屋買賣、轉(zhuǎn)讓、租賃業(yè)務(wù)，室內(nèi)裝飾、裝修;
　　家政類——代請(qǐng)保姆、看護(hù)病人、訂送報(bào)紙、上門清潔、代理購(gòu)物;
　　金融類——與有關(guān)部門合作開辦銀行分理處;
　　環(huán)保物資回收類——物資回收站、舊報(bào)紙書刊回收銷售。
　　在項(xiàng)目的選擇和組合上，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需根據(jù)自身治理物業(yè)的特點(diǎn)和需求考慮，并且要遵循方便住戶、用戶滿足、優(yōu)質(zhì)高效、企業(yè)盈利的原則。

篇2：物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)模式的轉(zhuǎn)變

　　物業(yè)服務(wù)收費(fèi)從政府定價(jià)到政府指導(dǎo)價(jià)、市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的轉(zhuǎn)變

　　目前，隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及物業(yè)服務(wù)行業(yè)法規(guī)的不斷完善，廣州市物業(yè)服務(wù)的普及程度有了較大套幅度的提高，除了寫字樓、商場(chǎng)、商品房外，工業(yè)廠房、學(xué)校、醫(yī)院、房改房、舊城區(qū)也逐步引入物業(yè)服務(wù)。物業(yè)服務(wù)行業(yè)在得到社會(huì)的認(rèn)可和接受的同時(shí)，由于各方面因素的影響，還是存在著各種各樣的困境和難題，對(duì)行業(yè)的發(fā)展造成了一定的影響，特別是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)問題尤為突出。

　　廣州市自從80年代起物業(yè)服務(wù)收費(fèi)均是由企業(yè)申報(bào)，物價(jià)局審定批復(fù)每戶每平方的管理服務(wù)單價(jià)。這在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代依賴政府的大環(huán)境中，業(yè)主較為認(rèn)同，只要有紅頭文件就好辦，當(dāng)時(shí)對(duì)物業(yè)服務(wù)及社會(huì)起到一定的作用。20多年來，政府相關(guān)職能部門針對(duì)小區(qū)會(huì)所配套功能需求、物業(yè)服務(wù)服務(wù)內(nèi)容、樓房檔次等制定物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，扶持了物業(yè)服務(wù)企業(yè)的生存和發(fā)展，也逐步形成了一個(gè)行業(yè)，但在這個(gè)過程當(dāng)中，此類批價(jià)由于各種物業(yè)既有共同性又有差異性，提供的服務(wù)也不盡相同，雖然政府有關(guān)部門非常謹(jǐn)慎地批價(jià)，但由于業(yè)主對(duì)行業(yè)的不了解、個(gè)別物業(yè)服務(wù)企業(yè)的違規(guī)操作、輿論的負(fù)面渲染報(bào)道等原因，物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)問題成為市民普遍關(guān)注的、爭(zhēng)議性較大的熱點(diǎn)問題。

　　20**年底國(guó)家發(fā)展改革委、建設(shè)部下發(fā)《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》，規(guī)范物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)行為，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，以該辦法為依據(jù)，廣州市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的主管部門即廣州市國(guó)土資源和房屋管理局及廣州市物價(jià)局于20**年9月聯(lián)合下發(fā)《廣州市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施細(xì)則》（下稱《細(xì)則》），通過政府職能的轉(zhuǎn)變逐步將物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)轉(zhuǎn)為市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)及政府指導(dǎo)價(jià)。《細(xì)則》規(guī)定包干制、酬金制的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，即由市政府價(jià)格主管部門會(huì)同房地產(chǎn)行政主管部門根據(jù)物業(yè)德惠服務(wù) 等級(jí) 標(biāo)準(zhǔn)等因素，制定相應(yīng)的等級(jí)基準(zhǔn)價(jià)和浮動(dòng)幅度，并定期公布；實(shí)行組合制的普通住宅服務(wù)收費(fèi)和高檔住宅別墅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)以及非住宅物業(yè)（如寫字樓、商場(chǎng)等）的服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)，即由業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定；物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)為業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)，實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等情況在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的顯著位置進(jìn)行公示。

　　《細(xì)則》出臺(tái)后，在行業(yè)及企業(yè)當(dāng)中、廣大業(yè)主當(dāng)中產(chǎn)生了的波瀾，企業(yè)認(rèn)為沒有了“尚方寶劍”，收費(fèi)將會(huì)更難，有企業(yè)的老總更說：“這不是要我們提供無常服務(wù)嗎？”而業(yè)主們則認(rèn)為政府不批復(fù)定價(jià)這不是給物管理企業(yè)提供亂收費(fèi)的依據(jù)嗎？輿論方面也給予了較大篇幅的關(guān)注和報(bào)道，對(duì)關(guān)于住宅檔次即普通住宅或非普通住宅的辦公室、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的掛鉤、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整、如何協(xié)調(diào)定價(jià)等等方面存在著這樣那樣的質(zhì)疑。協(xié)會(huì)以曾經(jīng)在一天內(nèi)接到20多個(gè)有關(guān)收費(fèi)方面的電話投訴。尤其是覆蓋面較廣的舊物業(yè)、早期的、中低檔的商品房等物業(yè)，由于物業(yè)的綠化地小，道路較窄、壞、爛，配套不足，功能欠缺，對(duì)機(jī)電、綠化等的養(yǎng)護(hù)不重視，再者業(yè)主素質(zhì)參差不齊、需求的物業(yè)服務(wù)較表面等等問題，對(duì)物業(yè)服務(wù)實(shí)行指導(dǎo)價(jià)的爭(zhēng)議特別大。個(gè)別物管企業(yè)也因?yàn)榈蛢r(jià)介入物業(yè)的管理，并用車場(chǎng)費(fèi)用等多種經(jīng)營(yíng)彌補(bǔ)管理費(fèi)等做法，導(dǎo)致物業(yè)的重新招標(biāo)；甚至有物管理企業(yè)在一年退出了7個(gè)舊城區(qū)樓盤的物業(yè)服務(wù)。形成了各方均對(duì)原來的物業(yè)服務(wù)服務(wù)費(fèi)的含金量重新評(píng)定問題。

　　有鑒于此，在對(duì)企業(yè)方面，協(xié)會(huì)實(shí)行橫向協(xié)調(diào)、縱向指導(dǎo)的方法。協(xié)會(huì)多次與物價(jià)局溝通，并于04年10月舉辦了2期的《細(xì)則》學(xué)習(xí)講座，為物業(yè)服務(wù)企業(yè)解答對(duì)《細(xì)則》存在的疑問。針對(duì)企業(yè)在《細(xì)則》執(zhí)行過程中面臨的問題，有針對(duì)性提出了專業(yè)性的意見、建議，對(duì)于中檔的物業(yè)，建議企業(yè)應(yīng)進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，遵循給什么服務(wù)報(bào)什么價(jià)格的原則，按政府的標(biāo)準(zhǔn)定價(jià)，提供切實(shí)可行的服務(wù)內(nèi)容，不能進(jìn)駐后再提價(jià)，引起業(yè)主的反感；在舊城區(qū)物業(yè)服務(wù)的介入方面，應(yīng)從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)政府包辦轉(zhuǎn)入初步的物業(yè)服務(wù)市場(chǎng)體制，不要夸大功能，應(yīng)切實(shí)考慮硬件及不足的地方，由于很難實(shí)行封閉管理，要特別注意對(duì)公共秩序的維護(hù)，在實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)期間要確認(rèn)收多少服務(wù)多少，不能隨便許諾能人所不能。同時(shí)協(xié)會(huì)以在主辦的刊物《物業(yè)服務(wù)信息》中刊登了名為《物管理收費(fèi)：定價(jià)容易執(zhí)行難》的文章，對(duì)外反映企業(yè)在實(shí)施過程中的實(shí)際困難，對(duì)此，市物價(jià)局給予了專文解釋回復(fù)，得到企業(yè)肯定。

　　對(duì)于廣大業(yè)主方面，協(xié)會(huì)實(shí)行重在宣傳及時(shí)引導(dǎo)的方法。針對(duì)業(yè)主缺乏成熟的物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)的情況，協(xié)會(huì)以輿論為向?qū)В嗅槍?duì)性地做了大量的解釋和引導(dǎo)工作。如召開不同地區(qū)的業(yè)主座談會(huì)，請(qǐng)香港有關(guān)人士來為其講解案例等。并由協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)約請(qǐng)廣州日?qǐng)?bào)社在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面存在包括如何界定普通住宅？界定檔次有爭(zhēng)議怎么辦？房改房棲身豪宅區(qū)怎么辦？三級(jí)資質(zhì)的物管企業(yè)能否按一級(jí)收費(fèi)？沒有業(yè)委會(huì)能否改收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)？哪種情況下收費(fèi)明細(xì)賬單一定要公布？小區(qū)車位收益該歸誰？等的七大焦點(diǎn)問題從行業(yè)的角度提出了意見和建議，并派我會(huì)工作指導(dǎo)部人約請(qǐng)南方日?qǐng)?bào)社對(duì)《細(xì)則》發(fā)表了全篇的解釋。此外，為切實(shí)指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的定價(jià)，協(xié)調(diào)、平息業(yè)主與物管企業(yè)因定價(jià)問題引發(fā)的矛盾，針對(duì)物業(yè)檔次界定難的問題，協(xié)會(huì)擬定了《關(guān)于辦公室物業(yè)服務(wù)收費(fèi)建議的評(píng)審程序》，由企業(yè)或業(yè)委會(huì)提出需求，協(xié)會(huì)以組織行業(yè)專家到物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行評(píng)審，從行業(yè)的專業(yè)角度提供合理的定價(jià)建議、意見，受到行業(yè)的歡迎。

　　為更好地平衡行業(yè)所面臨的在收費(fèi)方面的困難和矛盾，協(xié)會(huì)以對(duì)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)明碼標(biāo)價(jià)的執(zhí)行問題給予了相當(dāng)?shù)闹匾暎鲃?dòng)與高物價(jià)局溝通，開展了物價(jià)收費(fèi)牌制作的團(tuán)購(gòu)招標(biāo)，為會(huì)員單位統(tǒng)一制作明碼標(biāo)價(jià)牌，并在標(biāo)價(jià)牌上加屬協(xié)會(huì)的電話，以便受理業(yè)主在收費(fèi)方面的咨詢及投訴，以更好地理順物業(yè)服務(wù)的收費(fèi)動(dòng)作。

　　物業(yè)服務(wù)服務(wù)收費(fèi)與物業(yè)檔次、消費(fèi)群體有直接的關(guān)系，如何兼顧民眾的承受能力與企業(yè)所得利潤(rùn)合理定出收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)廣而告之并明碼實(shí)價(jià)提供服務(wù)，是企業(yè)在政府指導(dǎo)價(jià)及市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)下，學(xué)會(huì)如何在gg開放的經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)中搏擊、求生存的必交答卷。任何事物的發(fā)展均非一帆風(fēng)順的，更何況風(fēng)雨兼程的物業(yè)服務(wù)行業(yè)。隨著市場(chǎng)的逐步放開，由精度業(yè)主和物管企業(yè)實(shí)行雙向選擇服務(wù)和市場(chǎng)，這將是物業(yè)服務(wù)發(fā)展的大方向，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)顧及全局，起好橋梁作用，對(duì)企業(yè)、對(duì)業(yè)主均應(yīng)抱以一視同仁的負(fù)責(zé)態(tài)度，行使指導(dǎo)、監(jiān)督的職能。當(dāng)物業(yè)服務(wù)公司做到公布賬目明明白白時(shí)，當(dāng)業(yè)主真正了解物業(yè)服務(wù)費(fèi)的含金量時(shí)，物業(yè)服務(wù)行業(yè)將會(huì)達(dá)到一種平衡，業(yè)主與物管企業(yè)間將相互達(dá)成一種共識(shí)，在明確各方主體的責(zé)任，實(shí)現(xiàn)質(zhì)價(jià)相符的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律時(shí)，才是持久的，永恒的。物業(yè)服務(wù)的目的是構(gòu)建和諧的環(huán)境，誰享受誰支付，將權(quán)利還給業(yè)主的同時(shí)應(yīng)及時(shí)地引導(dǎo)以提升業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的認(rèn)知度，這樣，物業(yè)服務(wù)只會(huì)有雙贏而不可能有單贏的局面，也只有這樣，才能在社區(qū)實(shí)現(xiàn)和諧安定的生活。

　　《廣州物業(yè)服務(wù)信息》

篇3：政府公共物業(yè)服務(wù)模式與應(yīng)用探討

　　政府公共物業(yè)服務(wù)模式與應(yīng)用探討

　　服務(wù)型政府的主要內(nèi)容是提供維護(hù)性的公共服務(wù)與完成為數(shù)不多的管制服務(wù)，提供社會(huì)性的公共服務(wù)與必要的公共設(shè)施。對(duì)城市公共物業(yè)進(jìn)行規(guī)范管理、科學(xué)維護(hù)，充分發(fā)揮城市公共物業(yè)效能,是提升城市競(jìng)爭(zhēng)力，促進(jìn)城市整體功能優(yōu)化的要求，也是政府公共服務(wù)規(guī)范實(shí)現(xiàn)的要求，是政府轉(zhuǎn)變行政管理職能，貫徹***，落實(shí)民本理念和公共精神的要求。本文通過對(duì)政府公共服務(wù)實(shí)現(xiàn)過程中物業(yè)服務(wù)的現(xiàn)狀和作用進(jìn)行初步分析，對(duì)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下政府規(guī)范提供公共服務(wù)及城市公共物業(yè)服務(wù)的模式與應(yīng)用進(jìn)行探討。

　　一、政府公共服務(wù)的目的、形式和內(nèi)容

　　在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，政府提供社會(huì)公共事務(wù)的管理，是為各階層人民、各類經(jīng)濟(jì)成分服務(wù)的，為社會(huì)一切合法的利益集團(tuán)與個(gè)人解除發(fā)展障礙，從宏觀利益出發(fā)，調(diào)節(jié)全社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。其主要職能是向市民提供適度有效的公共產(chǎn)品和公共服務(wù)（城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)、城市公共物業(yè)的管理、環(huán)境治理與環(huán)境保護(hù)等），政府對(duì)企業(yè)和市場(chǎng)的干預(yù)更多地表現(xiàn)為通過長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃和政策的制訂來引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方向，通過社會(huì)公益事業(yè)建設(shè)和大力發(fā)展社會(huì)中介服務(wù)創(chuàng)造優(yōu)良的投資環(huán)境；通過健全法制和強(qiáng)化監(jiān)督來保障合法利益和防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。政府用市場(chǎng)手段提供城市公共物業(yè)服務(wù)維護(hù)服務(wù)，不直接參與競(jìng)爭(zhēng)、參與生產(chǎn)，在城市建設(shè)和管理中，政府充當(dāng)“裁判員”而不是“運(yùn)動(dòng)員”。

　　城市公共物業(yè)是政府進(jìn)行公共建設(shè)的產(chǎn)物，也是政府提供公共產(chǎn)品的主要形式之一。從廣義的角度講，城市公共物業(yè)包括城市各類基礎(chǔ)設(shè)施，如市政道路、橋梁、管網(wǎng)和城市綠地、公園、游園、廣場(chǎng)、景（節(jié)）點(diǎn)、路燈、公廁、垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)站（房）、水利設(shè)施、停車場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、公共標(biāo)識(shí)建筑、紀(jì)念碑等。城市公共物業(yè)服務(wù)主要是應(yīng)用公共行政學(xué)理論、城市管理理論、可持續(xù)發(fā)展理論，對(duì)城市公共物業(yè)實(shí)施管理和維護(hù)，是以社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、生態(tài)效益并重為目標(biāo)的一種物業(yè)服務(wù)類型。

　　二、目前城市公共物業(yè)服務(wù)模式

　　從目前城市公共物業(yè)的管理主體來看，各類城市公共物業(yè)是由政府組織投入建設(shè)的，其受益者既包括廣大市民，政府也會(huì)從公共物業(yè)的使用配套和保值增值獲得財(cái)政長(zhǎng)遠(yuǎn)的利益。同時(shí)，優(yōu)良的城市環(huán)境、完善的公共物業(yè)也會(huì)吸引外部資金的投入，有利于本地經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。因此對(duì)城市公共物業(yè)進(jìn)行管理維護(hù)，是各級(jí)政府城市管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容。

　　城市規(guī)模的擴(kuò)大和城市化水平的不斷提高，要求不斷提高政府公共服務(wù)水平和城市管理的質(zhì)量，在城市發(fā)展的過程中，用發(fā)展的手段解決城市管理中出現(xiàn)的新問題，積極探索新的思路，通過改善城市環(huán)境，提升城市功能來實(shí)現(xiàn)政府公共服務(wù)，促進(jìn)城市的整體升值。

　　現(xiàn)階段城市公共物業(yè)服務(wù)的模式可概括為以下兩種：

　　一是政府直接實(shí)施行政管理。政府對(duì)城市公共物業(yè)的管理實(shí)行大包大攬，由若干政府職能部門按各自行政權(quán)能分工對(duì)市政、園林、環(huán)衛(wèi)、河道、路燈等城市公共物業(yè)實(shí)行歸口管理，政事（企）合一，管干不分，各項(xiàng)管理維護(hù)費(fèi)用、人頭經(jīng)費(fèi)由政府實(shí)施全額撥付或差額撥付。

　　行政包攬模式作為計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的城市管理模式，集管理、作業(yè)、執(zhí)法于一體，責(zé)任不清，效率不高，缺乏活力，效果無法達(dá)到長(zhǎng)效，有限的環(huán)衛(wèi)資源得不到合理、充分的利用，政府城市管理職能受制于大量日常作業(yè)管理事務(wù)，無法積聚更多的社會(huì)資金投入城市建設(shè)等領(lǐng)域。這樣一種模式，與現(xiàn)代化的城市管理要求不相適應(yīng)，也與城市公共物業(yè)服務(wù)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展相背離。

　　二是政府通過社會(huì)采購(gòu)提供公共服務(wù)。按照“小政府，大社會(huì)”的政府機(jī)構(gòu)改革總體目標(biāo)，政府進(jìn)行宏觀管理，建立規(guī)則，維持秩序，各項(xiàng)具體的城市公共物業(yè)服務(wù)工作交由社會(huì)單位承擔(dān)，政府改變“以費(fèi)養(yǎng)人”的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)管理方式，而轉(zhuǎn)變?yōu)椤耙再M(fèi)辦事，出錢認(rèn)效果”，進(jìn)行“政府采購(gòu)”。在城市公共物業(yè)的管理上，轉(zhuǎn)變政府職能，通過引入社會(huì)化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等專業(yè)作業(yè)公司或綜合作業(yè)的物業(yè)服務(wù)公司，實(shí)現(xiàn)管干分離，提供高效能的公共服務(wù)。

　　城市公共物業(yè)服務(wù)的社會(huì)化、企業(yè)化、市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化改革方向應(yīng)該說在政府層面上已基本達(dá)成了共識(shí)，通過社會(huì)化的城市公共物業(yè)服務(wù)模式，可進(jìn)一步強(qiáng)化政府的行政調(diào)控和管理職能，建立精干高效的政府管理隊(duì)伍，建立多元化的公共物業(yè)服務(wù)和融資體制，提升城市公共物業(yè)的公共服務(wù)功能和效率。

　　三、城市公共物業(yè)服務(wù)的應(yīng)用與發(fā)展趨勢(shì)

　　加強(qiáng)城市管理，提升城市形象，是新世紀(jì)城市現(xiàn)代化建設(shè)和管理的緊迫任務(wù)。隨著城市化進(jìn)程的不斷加快，建成城區(qū)的面積日益增大，市民對(duì)環(huán)境質(zhì)量的要求越來越高，城市管理的壓力越來越大。

　　現(xiàn)代化的城市管理要求建管并重、建管同步，要提高政府的城市管理質(zhì)量和公共服務(wù)水平，政府應(yīng)從原有的一些職能中退出來，做到該管的要管；不該管的不管，政事分開，管干分離，變具體，直接，包攬的城市公共物業(yè)服務(wù)為宏觀、間接和監(jiān)督管理。積極培育市場(chǎng)主體，強(qiáng)化公共服務(wù)意識(shí)，堅(jiān)持依法行政，保證城市管理的法制化，規(guī)范化。

　　城市公共物業(yè)的管理作為政府城市管理和公共服務(wù)的延伸和深化，通過社會(huì)化運(yùn)作的形式，可最大限度的發(fā)揮城市基礎(chǔ)設(shè)施的功能和效益。目前，北京、上海、廣州等城市已先后采用了社會(huì)化、企業(yè)化管理的形式來實(shí)施對(duì)城市公共物業(yè)的管理。

　　根據(jù)各地區(qū)實(shí)際情況來看，城市公共物業(yè)的社會(huì)化管理有以下兩種發(fā)展趨勢(shì)：

　　一是“條”狀管理，即專業(yè)型管理。政府按原來的職能機(jī)構(gòu)管理模式，分別選擇專業(yè)化的環(huán)衛(wèi)公司、市政公司、園林綠化公司等社會(huì)單位，對(duì)城區(qū)的城市公共物業(yè)進(jìn)行社會(huì)化、專業(yè)化管理。各專業(yè)公司按照各自的職責(zé)范圍，對(duì)城市公共物業(yè)的某一專項(xiàng)進(jìn)行管理。政府轉(zhuǎn)變職能，成為教練和裁判員。

　　城市公共物業(yè)的專業(yè)型管理強(qiáng)調(diào)“對(duì)口性”，體現(xiàn)“專業(yè)化”，與政府職能部門對(duì)接性強(qiáng)。如成都高新區(qū)從1996年起不再保留環(huán)衛(wèi)、市政、園林綠化作業(yè) 隊(duì)伍，而直接實(shí)施社會(huì)委托，成都高建環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)有限公司不僅在成都市接手124萬平方米的道路清掃保潔任務(wù)，還在重慶承擔(dān)了50萬平方米的道路清掃保潔工作。

　　二是“塊”狀管理，即綜合型管理，城市公共物業(yè)的區(qū)域綜合型管理模式已在沿海一帶悄然興起，政府將某一處或某一區(qū)域的城市公共物業(yè)交由一家公司進(jìn)行綜合管理，各項(xiàng)專業(yè)管理的內(nèi)容在綜合管理公司內(nèi)部進(jìn)行協(xié)調(diào)、組織，將部分政府監(jiān)督、檢查的職能劃到綜合管理公司，增加城市公共物業(yè)服務(wù)檢查監(jiān)督層次，節(jié)約政府監(jiān)督資源，提高政府城市管理效率和管理效能。

　　城市公共物業(yè)的綜合型管理更強(qiáng)調(diào)“大環(huán)境”和“一盤棋”思想，強(qiáng)調(diào)物業(yè)服務(wù)、公共市政、公益事業(yè)、公共秩序、社會(huì)職責(zé)聯(lián)動(dòng)呼應(yīng)，共同發(fā)展，更強(qiáng)調(diào)綜合網(wǎng)絡(luò)式扁平管理。如上海浦東進(jìn)行的“三合一”改革，成都高新區(qū)在紫竹廣場(chǎng)進(jìn)行的綜合管理試點(diǎn)等。

　　文/胡生發(fā)